物 业 管 理 实 务物 业 管 理 实 务谌 汉 初 谌 汉 初

第一章 物业管理企业第一章 物业管理企业

第一节 概述第一节 概述

第二节 物业管理企业的设立第二节 物业管理企业的设立

第三节 物业管理企业的组织第三节 物业管理企业的组织

形式与机构设置形式与机构设置

第一节 概 述第一节 概 述

一、房地产开发的程序与内容二、物业管理企业的概念和特征三、物业管理企业的分类四、物业管理企业的常见模式

一 、房地产开发的程序与内容一 、房地产开发的程序与内容投资投资决策决策分析分析阶段阶段

前期前期工作工作阶段阶段

项目项目建设建设阶段阶段

竣工验竣工验收与交收与交付使用付使用阶段阶段

物业物业管理管理阶段阶段

初步调研

初步调研

项目选择

项目选择

规划设计

规划设计

资金融通

资金融通

项目立项

项目立项

土地获取

土地获取

施工过程

施工过程

监理招投标

监理招投标

施工招投标

施工招投标

交付使用

交付使用

竣工验收

竣工验收

物业管理

物业管理

物业接收

物业接收

物业管理阶段 物业管理阶段 物 业 管 理物 业 管 理 （（ RealReal PropertyProperty ManagementManagement 或或 Property Management)Property Management) ，，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务。或租户提供多方面的综合性服务。

物业经营管理的内涵 物业经营管理的内涵

物业经营管理又称物业资产管理 物业经营管理又称物业资产管理 ,, 是指为是指为

了满足业主的目标了满足业主的目标 ,, 综合利用物业管理、设综合利用物业管理、设

施管理、房地产资产管理、房地产组合投资施管理、房地产资产管理、房地产组合投资

管理的技术、手段和模式管理的技术、手段和模式 ,, 以收益性物业为以收益性物业为

对象对象 ,, 为业主提供的贯穿于物业整个寿命周为业主提供的贯穿于物业整个寿命周

期的综合性管理服务期的综合性管理服务 ..

物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物

业业 ,, 主要包括：主要包括：

(( 一一 )) 写字楼写字楼

(( 二二 )) 零售商业物业零售商业物业

(( 三三 )) 出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓

(( 四四 )) 工业物业 工业物业

(( 五五 )) 酒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施

物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象

物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标

物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标 ,, 是从业主的是从业主的

角度出发角度出发 ,, 在物业经济寿命的全寿命周期在物业经济寿命的全寿命周期

内内 ,, 持续满足租户正常空间使用需求持续满足租户正常空间使用需求 ,, 在实在实

现物业各期净收益最大化的基础上现物业各期净收益最大化的基础上 ,, 保持和保持和

提高物业的市场价值以及未来发展潜力提高物业的市场价值以及未来发展潜力 。。

二、物业管理企业的概念和特征二、物业管理企业的概念和特征

物业管理企业的概念：物业管理企业的概念：

物业管理企业是依法成立、具备专门资质物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。合同从事物业管理相关活动的经济实体。

物业管理企业的特征：物业管理企业的特征： 1.1. 是独立的企业法人是独立的企业法人 2.2. 属于服务性企业属于服务性企业 3.3. 具有一定的公共管理性质的职能具有一定的公共管理性质的职能

三、物业管理企业的分类三、物业管理企业的分类（一）按照投资主体的经济成分来划分按照投资主体的经济成分来划分 1.全民所有制物业管理企业 2.集体所有制物业管理企业 3.民营物业管理企业 4.外资物业管理企业 5.其他物业管理企业

（二）按股东出资形式来划分按股东出资形式来划分 1.物业管理有限责任公司 2.物业管理股份有限公司 3.股份合作型物业管理企业

四、物业管理企业的常见模式四、物业管理企业的常见模式

（一）（一）房地产建设单位的附属子公司房地产建设单位的附属子公司

（二）（二）独立的物业管理企业独立的物业管理企业

（三）（三）物业管理集团公司物业管理集团公司

物业经营管理企业物业经营管理企业

物业经营管理企业划分为物业经营管理企业划分为管管

理型、专业型、综合型理型、专业型、综合型三种。三种。

管理型物业管理企业 管理型物业管理企业

管理型物业管理企业的工作重管理型物业管理企业的工作重点：物业管理工作的计划与规划、点：物业管理工作的计划与规划、物业市场营销与租赁管理、预算物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理。绩效评价和客户关系管理。

专业型物业管理企业 专业型物业管理企业

专业型物业管理企业通常以专专业型物业管理企业通常以专

业分包和直接接受业主委托的形式业分包和直接接受业主委托的形式

获得物业管理服务。获得物业管理服务。

物业管理企业从管理的层次 物业管理企业从管理的层次

物业管理企业从管理的层物业管理企业从管理的层

次上次上 ,, 又可分为又可分为公司管理、现场公司管理、现场

管理、现场作业管理、现场作业三个层次。三个层次。

第二节 物业管理企业的设立第二节 物业管理企业的设立

一、物业管理企业的工商注册登记一、物业管理企业的工商注册登记

二、物业管理企业的资质审批及管理二、物业管理企业的资质审批及管理

一、物业管理企业的工商注册登记一、物业管理企业的工商注册登记

物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，办理手续与一般企业相同。

（一）企业名称的预先审核（二）公司地址（三）注册资本（四）股东人数和法定代表人（五）公司人员（六）公司章程

二、物业管理企业的资质审批及管理二、物业管理企业的资质审批及管理

（一）（一）物业管理企业的资质条件物业管理企业的资质条件 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；直辖市人民政府房地主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理；设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理。

（ 1 ）注册资本（ 2 ）物业管理专业人员和专职管理及 技术人员（ 3 ）专业人员取得职业资格证书（ 4 ）所管理的物业类型及管理面积（ 5 ）建立企业管理制度和标准；建立 企业信用档案系统；经营管理业绩

物业管理企业资质证书的颁发与管理物业管理企业资质证书的颁发与管理

物业管理企业资质证书的颁发与管理物业管理企业资质证书的颁发与管理

一级 国务院建设主管部门 颁发管理

二级 省、自治区人民政府建设主管部门 颁发管理

直辖市人民政府房地产主管部门颁发管理

三级 设区的市级人民政府房地产主管部门 颁发管理

各资质等级物业管理企业的应具备的条件各资质等级物业管理企业的应具备的条件

注册资本 500 - 300 - 50 （ 535 ）

人员要求

30–20 - 10 – 5 （ 3215 ） ︺ ︺ ︺ 1 2 3

各资质等级物业管理企业的应具备的条件各资质等级物业管理企业的应具备的条件

管理物业类型 多层 高层 别墅办公楼、厂房、其他物业

管理物业面积（万平方米）

1 级 200 100 15 50

2 级 100 50 8 20

（二）在申报资质时需提供的资料（二）在申报资质时需提供的资料 新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。

（三）物业管理企业的资质管理（三）物业管理企业的资质管理

资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。

第三节 物业管理企业的组第三节 物业管理企业的组 织形式与机构设织形式与机构设置置 一、物业管理企业的组织形式一、物业管理企业的组织形式

物业管理企业的组织形式有

直线式、直线职能制、事业部制、直线式、直线职能制、事业部制、

矩阵制矩阵制等

（一）直线制（一）直线制

经理

服务部主任 维修部主任

组长

组长

组长

组长

组长

组长

直线制的特点：直线制的特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。 直线制的组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。

主要优点：主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 主要缺点：主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多面的知识和技能。

（二）直线职能制（二）直线职能制公司经理

职能机构 职能机构 职能机构 职能机构

物业管理项目机构 物业管理项目机构 物业管理项目机构

职能人员 职能人员

作业组 作业组

职能人员 职能人员

作业组 作业组

直线职能制的特点：直线职能制的特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

主要优点：主要优点：加强了专业管理职能，适应涉及面广，技术复杂，服务多样化，管理综合性强。 主要缺点：主要缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。

（三）事业部制（三）事业部制总公司

职能机构 职能机构

住宅管理事业部 租赁经营事业部 专业服务事业部

职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构

项目管理机构 项目管理机构 租赁部 经营部 电梯维修 园林绿化

事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。

主要特点：主要特点：实行分权管理；独立核算，自负盈亏。

主要优点：主要优点：强化了决策机制；调动了部门的积极性、责任心和主动性；促进了内部竞争，提高了公司的效率和效益；有利于复合型人才的考核培养。 主要缺点：主要缺点：协调困难，机构重叠，人员过多。

（四）矩阵制（四）矩阵制

总经理

项目部

项目部

项目部

职能部 职能部 职能部

矩阵制的特点：矩阵制的特点：同一组织中既设有纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导。

主要优点：主要优点：加强了各部门间的横向联系，充分利用了人力资源；有利于调动各方的工作积极性；具有较强的机动性和适应性。 主要缺点：主要缺点：组织结构的稳定性差；机构人员多，容易形成多头领导；部门间关系复杂，协调工作量大，处理不当容易产生矛盾。

二、物业管理企业组织机构设置的影响因 素二、物业管理企业组织机构设置的影响因 素

（一）企业战略因素（二）外部环境因素（三）技术因素（四）组织规模及所处阶段

三、物业管理企业组织机构设置的要求三、物业管理企业组织机构设置的要求

（一）按照规模、任务设置（二）统一领导，分层管理（三）分工协作（四）精干、高效、灵活

四、物业管理企业的机构设置四、物业管理企业的机构设置

物业管理企业的总体结构可分为两级：企业总部、各项目管理机构。

（一）总经理室 （二）人力资源部 （三）行政管理部 （四）财务部 （五）品质管理部 （六）市场拓展部（七）经营管理部 （八）工程管理部 （九）安全管理部 （十）环境管理部