川信·星际里百货贷款集合资金信托计划

第一部分 信托计划的基本信息第二部分 交易对手介绍第三部分 保证人介绍第四部分 结论

第一部分 信托计划的基本信息

四川雄飞集团有限责任公司（以下简称“雄飞集团”或“保证人”）是自贡市综合实力较强的房地产开发商，拥有房地产开发一级资质，累计开发量逾 200万方。截止 2014 年 5 月 31日，公司总资产达 51.06亿元， 2013年实现营

业收入 32.3亿元。由于公司雄飞中心、科成等地产项目进入收入确认阶段， 2011年至 2013年期间公司平均营业收入达到 23亿元 /年。

项目背景

一、交易结构雄飞集团 合格投资者

集合资金信托计划

星际里百货

无限连带责任担保

信托资金用于京谊地产持有的“雄飞中心项目”的商业、写字楼物业和其购买写字楼物业的装修

支付 28,000万元贷款本金及利息

资金认购 以现金方式分配本金和收益京谊地产

实际控制人吴雄飞夫妇

“雄飞中心”写字楼（ 24,600.76 ㎡）

抵押担保

科成实业

二、预期收益率本信托计划项下投资者预期年化收益率如下表：

认购金额 预期年化收益率100万（含） ~300万（不含） 10.5%/ 年

300万（含）以上 11.2%/ 年

我司设立集合信托，期限 24个月，借款主体为星际里百货，借款人将信托资金用于购买京谊地产持有的“雄飞中心项目”的写字楼物业和其购买写字楼物业的装修，借款人以雄飞中心项目的营业收入归还上述贷款。

三、交易要素

项目名称 川信 ·星际里百货贷款集合资金信托计划交易对手 四川星际里百货有限责任公司信托规模 不超过 2.8亿元信托期限 2年（满一年可提前还款）资金用途 2.2亿元用于支付购买物业的对价， 0.6亿元用于支付物业装修款信托发行 我司自主发行。

星际里百货以其从京谊地产购买的雄飞中心部分写字楼房产（ 24,600.76

㎡）为其按时归还借款本金及利息提供抵押担保。根据我司入库的评估公司成都兴良信房地产评估有限责任公司出具的预评估报告，拟抵押物预评估价值为46,815.24万元，本次信托贷款的本金抵押率为 59.81%。

信托期限内，抵押物涉及需解抵押销售的情况，须先缴纳解押保证金至信托专户（或者解押保证金用于购买我司方认可的信托产品且将该信托受益权质押至我司名下），方可办理解押手续。

四川雄飞集团有限责任公司、成都市京谊房地产发展有限责任公司、四川科成实业集团有限公司及吴雄飞夫妇为借款人按时归还借款本金及利息提供保证担保。

信托期限届满一年，借款人可以选择提前一次性归还全部贷款本金及利息。若借款人在信托计划届满 18个月时未归还本金及利息，则按期归集信托资金，具体归集比例为 1:1:1:1:1:1:4。

四、风控措施

第二部分 交易对手介绍

一、交易对手 - 星际里百货介绍

1 、公司简介公司名称 四川星际里百货有限责任公司（下称“星际里百货”）成立时间 2011年注册资本 4,168万元控股股东 罗晓丽、王涛、四川新程物流有限公司、自贡市鑫吉达贸易有限公司法定代表人 罗永聪

经营情况星际里百货位于提督街 1号，占据成都核心区三大“吸金”商圈——春熙路、总府路、太升南路交汇处绝版商业位置，百货建筑面积约为 15万平方米，拥有停车位 400 余个，是集聚 6星级影院，超 A 甲级写字楼的中高端百货为一体的综合体。

2 、财务分析资产及负债（万元） 2014 年 5 月 2013 年末 2012 年末货币资金 549 38 2预付帐款 13,199 2,038 122其他应收款 7 1 300存货 19 1 流动资产合计 13,774 2,078 424固定资产 412 59 1无形资产 3 非流动资产合计 415 59 1资产总计 14,189 2,137 425应付账款 219 8 -预收款项 288 205 -应交税费 8 6 1其他应付款 9,309  84 41流动负债合计 9,824 303 42负债合计 9,824 303 42所有者权益： 实收资本 4,168 1,666 333未分配利润 197 168 50所有者权益合计 4,365 1,834 383负债和所有者权益总计 14,189 2,137 425

二、资金用途信托资金用于购买成都市京谊房地产发展有限责任公司持有的“雄飞中心项

目”的商业、写字楼物业及写字楼物业装修支出： 1、其中 2.2亿元信托资金用于借款人支付“雄飞中心项目”的写字楼、商

业物业购买款，合计总价款 446,475,880.00元。 截止目前星际里百货已支付 22,400万元购房款，支付进度已达到 50%，

我司按照不超过 1:1资金配比原则，发放信托资金约 2.2亿元。 2、其中 6000万元信托资金用于支付“雄飞中心项目”的写字楼后续装修

支出。

三、还款来源1 、主营业务收入

截至目前，根据已签订的合同显示，星际里百货年营业收入将达 5,890.5万元，其中商铺租金收入共计约为 913.8 万 /年，联营收入共计约为 1,200 万 /年，写字楼收入约 2,936.7 万 /年，停车场运营收入约 840 万 /年。

星际里百货

1 、主营业务收入（续）

2 、其他业务收入 星际里百货其他业务收入主要是出售雄飞中心 4 、 6 、 7 层商铺收入，以及写字楼出售收入，若商业物业及写字楼物业全部实现销售，能产生约 96,076万元的其他业务收入。

销售测算序号 层数 用途 可售套数 预计月均去化（套） 面积 ( 平方

米 ) 测算均价 元 / ㎡ 销售总额（元）

1 4楼 商业 96 10 1,815.9 74,104.3 134,565,998.37

2 6楼 商业 132 7 2,589.32 51.807.27 134,145,600.36

3 7楼 商业 1 1 3,667.64 40,000.00 146,705,600.00

小计 商业 　 　 8,072.86 　 　 415,417,198.73

410

层 -35层 写字楼 13 层（已扣除有租约） / 30,296.67 18,000.00 545,340,060.00

合计 　 　 　 38,369.53 　 960,757,258.73

3 、金融机构经营性物业贷款农行标准：1、经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；2、地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段；3、酒店、宾馆类应在 4星级（含）以上，且年均入住率高于 60 ％ ( 林恩酒店入住率为 85%) ；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且出租率高于 80 ％；百货类物业面积应大于 1万平方米（星际里百货百货类商业可供抵押面积 10,943.79 平方米）。4、经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的 60 ％，以物业账面成本计算的，抵押率不超过 70 ％。招商银行标准：1、经竣工综合验收合格并办妥房产证；2、地理位置优越，商业氛围浓厚，位于城市中心位置；3、租赁意向合同及正式租赁合同综合签约率不低于 80% ；4、租金欠缴率不超过 5% ；5、抵押率原则上不超过 60%。星际里百货写字楼物业以目前招租情况，在 2016 年初能达到 80% 的招租率。待房产证落实，星际里百货已经达到农行经营性物业贷款申请标准。4 、集团调配资金还款（见第三部分）

四、抵押物价值本信托项下的抵押物为雄飞中心项目的办公物业。 2014 年 7 月 25日，

根据我司入库评估机构成都兴良信房地产评估有限责任公司出具预评报告，拟抵押物评估价值为 46,815.24万元，本次信托贷款的本金抵押率为 59.81%。

房屋所有权证号 楼层 用途 建筑面积（㎡）

评估单价（元 /㎡）

评估总价（万元）

成房权证监证字第 4074186号

10 、 12 、

13 、 16 至

24 、 35楼办公 24,600.76 19,030 46,815.24

合计 24,600.76   46,815.24

成都市目前在售写字楼情况

第三部分 保证人介绍

一、保证人 - 雄飞集团公司名称 四川雄飞集团有限责任公司（下称“雄飞集团”）成立时间 1996年注册资本 13,276万元控股股东 吴雄飞、吴思雄、曾淑兰、吴思远实际控制人 吴雄飞经营情况 集房地产开发、建筑安装、光电科技、大型商贸、餐饮娱乐、物流仓储、装饰、五星级酒店经营等为一体的综合性民营企业集团，为自贡市的十强民营企业、连续多年位居四川房地产开发企业最大市场占有份额 50强、综合实力双 30强之列所获荣誉 四川省银企协会最佳诚信客户、四川省农行 100 家最佳诚信客户、连续多年被四川省农行评为 AAA 、 AA+信用等级、被四川省农行评为“省优”客户；中国企业信用调查评价中心颁发的“中国 AAA级诚信房地产企业”、四川质量监督协会授予的“质量、信誉信得过单位”；连续多年被自贡市税务局评为

A级纳税信用等级纳税人、先进纳税户等殊荣；连续 6年排名自贡市非公经济前十强，连续 6年荣获自贡市工商行政管理局颁发的市级守合同重信用企业荣誉称号。被四川省房协、省房地产诚信评价小组评为四川省诚信房地产开发企业。

1 、公司简介

2 、集团股本结构及下属子公司股权关系

姓名 吴雄飞 吴思雄 曾淑兰 吴思远 合计出资额 11,847 786 40 603 13,276

占比 89.24% 5.92% 0.3% 4.54% 100%

雄飞集团股本结构 单位 : 万元

集团对子公司投资额及持股比例 　　　　　　　 　 单位：万元序号 被投资单位名称 注册资本 原始投资额 投资比例 是否纳入合并

1 自贡市赛狮建筑安装有限责任公司 2,238.00 2,195.00 98.08% 是2 自贡市雄飞假日酒店有限公司 4,000.00 3,960.00 99.00% 是3 威远雄飞水晶房地产开发有限责任公司 10,315.00 10,211.85 99.00% 是4 威远雄飞至诚房地产开发有限公司 2,000.00 1,340.00 67.00% 是5 四川飞阳科技有限公司 6,577.80 2,970.00 45.15% 是6 四川美坤实业有限公司 4,800.00 4,704.00 98.00% 是7 成都市京谊房地产发展有限责任公司 4,000.00 2,680.00 67.00% 是8 自贡市雄飞金典建筑装饰有限责任公司 100.00 93.00 93.00% 是9 成都雄飞大衍房地产开发有限公司 1,500.00 1,450.00 96.67% 是

10 广汉雄飞京汇城房地产开发有限公司 1,000.00 990.00 99.00% 是合计 　 　 30,593.85 　

3 、财务状况 （单位：万元） 科目　 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 5 月货币资金 21,050 22,686 22,898 25,153 应收账款净值 10,850 7,456 17,316 24,028 预付款项 35,555 63,895 92,500 92,731 其它应收款 44,479 30,494 47,758 36,643 存货 92,004 105,004 218,645 224,808 流动资产 205,681 231,458 401,122 405,205 长期投资 2,890 9,302 19,366 19,378 在建工程 209 4,206 3,754 27,699 固定资产 49,153 47,120 52,880 53,490 无形资产 4,843 4,617 4,315 4,216 资产总计 263,007 296,946 481,718 510,695 流动负债 99,855 116,569 151,352 153,346 短期借款 40,870 45,870 59,330 63,340 应付职工薪酬 927 827 789 766 应付账款 10,521 14,382 19,186 20,250 预收账款 5,151 1,725 1,639 1,615 应付票据 7,400 8,290 38,971 42,052 应交税费 3,324 4,299 9,646 3,408 其它应付款 30,549 41,174 21,789 21,913 长期借款 71,900 73,500 137,300 144,960 长期应付款 50 50 34,205 33,905 非流动负债 71,950 73,550 171,505 179,273 负债总计 171,305 190,119 322,857 332,619 所有者权益 91,201 106,826 158,861 178,075

项 目 2013 年度 占比 2012 年度 占比 2011 年度 占比主营业务收入 315,959 97.81% 210,733 98.41% 157,891 97.96%其中：房地产业 160,047 49.55% 97,082 45.34% 54,558 33.85%建筑安装业 27,781 8.60% 29,915 13.97% 23,568 14.62%酒店餐饮业 13,068 4.05% 12,684 5.92% 10,273 6.37%光电芯片业 43,967 13.61% 34,288 16.01% 33,207 20.60%商贸物流业 69,866 21.63% 36,764 17.17% 36,285 22.51%苗木、农产品 1,230 0.38% 　 　 　 　其他业务收入 7,069 2.19% 3,407 1.59% 3,288 2.04%合 计 323,028 　 214,140 　 161,179 　

4 、集团收入板块 单位：万元

4.1 地产板块（ 1 ）过往业绩 优良工程率达 95%以上 累计完成开发建筑面积总量逾 200 多万平方米 壹级资质 “新世纪假日广场”项目 -- 旧城改造重点工程项目，作为自贡市标志性建筑、中央商业区、自贡乃至川南的商娱航母

“山水名苑”小区项目 --占地 330 余亩，是自贡最大的生态园林住宅小区，荣获“四川省房地产现代特色十大质量精品楼盘”

“宜宾 ·金沙商业广场” --成为“宜宾市旅游购物一条街”和宜宾市政府《政府工作报告》中明确将重点打造的三大城市景观之一

“雄飞 · 宜宾海韵名都” -- 荣获“ 2005年中国西部十大最具投资前景地产项目优秀奖”、“宜宾市民喜爱的十佳楼盘”、“宜宾市民喜爱的十佳户型”、“宜宾市十佳自住户楼盘”光荣称号

（ 2 ）在售及在建项目简介

序号 项目名称 开发商 地址

已动工用地面积（亩）

已动工建筑面积万 m²

销售时间总投资（亿元）

A

已投资 （亿元）B

预计收入（亿元）C

已实现收入（亿元）D

未来可实现现金流入E=(C-D)-

(A-B) （亿元）

信托期间内的现金流F=(C-D )* 去化率 -(A-B)

信托期间到期银行贷款G （亿元）

净现金流H=F-

G （亿元）

1 雄飞水岸豪庭四川雄飞集团有限责任公司

自贡 58 18.2 2008.1 4.3 4.2 6.8 6.28 0.42 0.42 - 0.42

2 雄飞水晶国际威远雄飞水晶房地产开发有限责任公司

威远 68 14 2009.5 3.5 3 5 4 0.5 0.5 - 0.5

3 雄飞中心成都市京谊房地产发展有限责任公司

成都 17 14 2011.12 18 17 32 11 20 9 2.5 6.5

4雄飞 · 翰林书院（现房）

四川雄飞集团有限责任公司成都 　 　 2014.1 　 　 2.32 0.88 1.44 1.44 - 1.44

小计　 143 46.4 　 25.8 24.2 46.12 22.16 22.36 11.36 2.5 8.86

序号 项目名称 开发商 地址已动工用地面积（亩）

已动工建筑面积万 m²

销售时间总投资（亿元）

A

已投资 （亿元）B

预计收入（亿元）C

已实现收入（亿元）D

未来可实现现金流入 E=(C-D)-(A-B) （亿元

信托期间内的现金流F=(C-D))*去化率 -(A-B)

信托期间到期银行贷款G （亿元）

净现金流H=F-G（亿元）

5 雄飞国际新城威远雄飞至诚房地产开发有限公司

威远 65 35 2013.1 8 5.6 14 3 8.6 5.3 1.2 4.1

6 雄飞 ·北尚广场项目成都雄飞大衍房地产开发有限公司

新都 25 10 2013.12 4 3.7 6 1.4 4.3 2.92 0 2.02

7 新园紫郡项目四川科成实业集团有限公司

成都 35 10 2013.9 6 8.5 8 1.3 6.7 4.02 3.5 0.52

8 雄飞 ·四季花城项目广汉雄飞京汇城房地产开发有限公司

广汉 50 35 2014.7 8 4.8 12 0 8.8 4 2.85 1.15

9 雄飞 ·生活广场成都隆迪房地产开发有限公司

龙泉 26 18 2014.9 6 4.5 8 0 6.5 3.3 2.9 0.4

10 雄飞 ·山水名城项目四川雄飞集团有限责任公司

自贡 40 13 2014.9 3.5 3 7 0 6.5 3.7 1 2.7

小计 　 241 121 　 35.5 30.1 55 5.7 41.4 23.24 11.45 11.79合计 　 384 167.4 　 61.3 54.3 101.12 27.86 63.76 34.6 13.95 20.65

雄飞·水岸豪庭项目

项目公司 占地（亩）总建筑面积（万平方米）

总投入( 亿元 )

已投入（亿元）销售均价( 元 / 平方米）

已实现的销售收入（亿元）未来可实现销售收入（亿元）

备注

雄飞集团 58 18.4 4.3 4.2 4,000 6.28 0.42 无项目贷款

雄飞·水晶国际项目项目公司 威远雄飞水晶房地产开发有限责任公司

占地（亩） 68 亩总建筑面积（万平方米） 14

销售均价 ( 元 / 平方米） 3,500（住宅）

20,000（商业）总投入 ( 亿元） 3.5

已投入（亿元） 2.5

已实现的销售收入（亿元） 4.1

未来可实现销售收入（亿元） 1

备注 无项目贷款

雄飞·翰林书院项目（现房销售 )

项目公司 雄飞集团总户数 426户

可售面积（平方米） 46,149.79

销售均价 ( 元 / 平方米） 5,500（纯住宅）

已售面积（平方米） 17468.27

未来可实现销售收入（亿元） 1.44

备注 本项目前期仅作为雄飞内部福利房未对外销售，后期通过土地性质更改后对外销售，现产权年限为70年，从 2012年计算，土地变性补缴的土地款已于 2013年缴清

成都雄飞中心项目 项目公司 京谊地产占地（亩） 17 亩总建筑面积（万平方米） 14

销售均价 ( 元 / 平方米） 18,000（写字楼）

20,0000-40,000（商业）总投入 ( 亿元） 18

已投入（亿元） 17

已实现的销售收入（亿元） 11

未来可实现销售收入（亿元） 20

信托期间内的现金流（亿元） 9（去化率 50%）净现金流 6.5

备注 1 、酒店自持不销售，物业贷款哈尔滨银行 6.64 亿元， 12年2 、融德公司项目贷款 2.5 亿元， 2015 年 8 月 5日到期

雄飞·国际新城项目 项目公司 威远雄飞至诚房地产开发有限责任公司占地（亩） 65 亩总建筑面积（万平方米） 35

销售均价 ( 元 / 平方米） 3,800（住宅）

20,000（商业）总投入 ( 亿元） 8

已投入（亿元） 5.6

已实现的销售收入（亿元） 3.1

未来可实现销售收入（亿元） 8.6

信托期间内能产生的现金流（亿元） 5.3（去化率 70%）净现金流（亿元） 4.1

备注 平安银行 1.2亿元贷款（土地抵押）

雄飞·北尚广场项目 项目公司 成都雄飞大衍房地产开发有限公司占地（亩） 25 亩总建筑面积（万平方米） 10

销售均价 ( 元 / 平方米） 5,000（住宅）（商业未开始销售）总投入 ( 亿元） 4

已投入（亿元） 3.7

已实现的销售收入（亿元） 1.4

未来可实现销售收入（亿元） 4.3

信托期间内能产生的现金流（亿元） 2.92（去化率 70%）净现金流（亿元） 2.92

备注 农行新都支行 1.276亿元贷款（项目贷款，到期日2016 年 12月及 2017 年 1月到期）

成都雄飞·新园紫郡项目 项目公司 四川科成实业集团有限公司占地（亩） 35 亩总建筑面积（万平方米） 10

销售均价 ( 元 / 平方米） 9000（住宅）

60000（商业）总投入 ( 亿元） 6

已投入（亿元） 8.5

已实现的销售收入（亿元） 1.3

未来可实现销售收入（亿元） 6.7

信托期间内能产生的现金流（亿元） 4.02（去化率 60%）净现金流（亿元） 0.52

备注融德公司 3.5亿元项目贷款， 2015 年 10 月 24日到期（渤海信托拟放4亿元的信托贷款）

雄飞·四季花城项目

项目公司 占地（亩）

总建筑面积（万平方米）

总投入( 亿元 )

已投入（亿元）

预计销售均价( 元 / 平方米）

预计产生销售收入（亿元）未来可实现现金流（亿元）

信托期间内现金流（亿元）净现金流（亿元）

备注

广汉雄飞京汇城房地产开发有限公司 50 35 8 4.8 3500 12 8.84（去化率， 60

%）1.15

土地抵押(2.85亿元），已取得预售证

雄飞·生活广场项目 项目公司 成都迪隆房地产开发有限公司占地（亩） 26

总建筑面积（万平方米） 18

预计销售均价 ( 元 / 平方米） 5000

总投入 ( 亿元） 6

已投入（亿元） 4.5

预计销售收入（亿元） 8

未来可实现销售收入（亿元） 6.5

信托期间内能产生的现金流（亿元） 3.3(去化率 60%）净现金流（亿元） 0.4

备注 土地抵押（ 2.9亿元， 2015 年 11 月 22日到期），预计 10-11月开盘销售

雄飞·山水名城项目项目公司 雄飞集团

占地（亩） 40

总建筑面积（万平方米） 13

预计销售均价 ( 元 / 平方米） 4500

总投入 ( 亿元） 3.5

已投入（亿元） 3

预计销售收入（亿元） 7

未来可实现销售收入（亿元） 6.5

信托期间内能产生的现金流（亿元） 3.7（去化率 60%）净现金流（亿元） 2.7

备注 土地抵押（自贡商业银行，1亿元， 2015 年 1月到期）预计 2015 年 1月预售

（ 3 ）土地储备情况雄飞集团已取得未开发土地价值

单位：万元序号 位置 面积（亩） 未开发用地（亩） 单价（万

元 / 亩） 总价 （万元） 备注1 广汉四季花城 300 250 250 62,500

已购土地总为 300亩，已建房占地 50亩2 新都北尚广场 62 37 450 16,650 已购土地总为 62 亩，已建房占地 25 亩3 成都新园紫郡 78 43 1000 43,000 已购土地总为 78 亩，已建房占地 35 亩4 龙泉生活广场 99.7 73.7 600 44,220

已购土地总为 99.7亩，已建房占地 26亩5 威远国际新城 318 253 250 63,250

已购土地总为 318亩，已建房占地 65亩6 自贡山水名城 98 58 330 19,140 已购地 98 亩，一期开发占地 40 亩7 成都泓宇东大街 5 5 3000 15,000 招拍挂的土地准备

小计   960.7 719.7   263,760  

（ 4 ）储备项目简介1.雄飞储备项目中，中国西部农特产品博览园项目是雄飞集团受富顺县政府的

邀请，对其新城进行整理改造。2.成都东大街项目拆迁签约工作已完成，项目拆迁资金已全额打入政府监管专

户，若雄飞集团不能取得土地，其先期投入的 10亿元将由政府按年华 18.4%的投资收益进行返还。

。序号 项目名称 位置 占地面

积 ( 亩 ) 建筑面积 备注

1 中国西部农特产品博览园 富顺 6300 亩 五大功能区

建设周期：五年或以富顺县政府全部供地后 3年内完成项目建设；项目从 2013 年 5月底着手进行第 1期土地整理；土地整治后，政府承诺将已拆迁的土地挂牌，无论申请人是否竞拍成功，政府均将所有土地出让金、规费及税金除上级政府收取后的剩余部分全服返还申请人。2 成都东大街金融街项目 成都 54 亩 53万平米

拆迁资金 10亿元已将进入政府的监管账户，现拆迁补偿工作已进行完毕，雄飞集团拟于 2014年底取得该土地

4.2 其余板块（ 1 ） IT光电产业四川飞阳科技有限公司（中美合资企业）于 2004 年 12月在四川注册成立，公司注册资本为 6,577.80 万元人民币，雄飞集团出资现金 2,970.0048 万元人民币，占总股本的45.15%。该公司系“三网合一”光电芯片及光纤阵列产品研发与制造为一体并经四川省科技厅认证的高新技术企业。该公司利用最先进的光电集成芯片设计和工艺流程技术生产和研发平面光波导集成芯片，目标是成为世界上主要的供应厂商 , 并且填补了我国在这方面的重大科技空白，目前已获取了 6项专利证书，所生产的“光电集成芯片”产品业已成为中国唯一，世界领先，由此也获取了国家、成都市及双流县各级人民政府给予的近 10,000万元的科技资金支持，并成为华为科技公司战略核心客户，目前光纤阵列产品已供不应求。 2013年，该板块的销售收入为 43967万元，占集团总收入的比例为13.6%，实现利润 5,145 万元。。

自贡市雄飞假日酒店有限公司位于自流井新街十字口，于 2002 年 9月正式对外营业，是由四川雄飞集团有限责任公司、自贡市赛狮建筑安装有限公司二家企业共同投资组建的，注册资本 4,000万元，属国家四星级商务型酒店，经营面积达 20,000平方米，地处自贡市自流井解放路滨江河畔，属自贡黄金地段繁华商业区。

2011 年实现销售收入 10,449万元，实现利润 1,716万元。 2013年已实现销售收入 13,275万元，实现利润 2,461万元。

（ 3 ）集团公司产业之四“建筑安装业”集团公司现有全资子公司 -----自贡市赛狮建筑安装有限责任公司成立于 1998年，

属自贡市老牌建筑安装企业，由国家建设部评定为贰级建安资质。目前公司在建的项目主要有雄飞 · 水岸豪庭项目、雄飞 · 水晶国际项目、雄飞 · 国

际新城项目以及自贡市的两个 BT项目：自贡市自贡市自流井区顺龙坝安置房建设项目、大西洋焊接产业园动迁安置房及西南粮油加工园动迁安置房建设 BT项目。 2013年公司实现产值 24,708万元，实现利润 1,928万元。 2014 年 1-5月公司实现产值 3,744万元，实现利润 496万元。

（ 2 ）集团公司产业之三“雄飞假日酒店”

（ 4 ）集团公司产业之五“雄飞商贸业”目前雄飞集团拥有自有产权经营场地逾 17万平米，主要从事家俱、家电、

钢材、建材的批发、零售及仓储、运输等业务，经营范围已覆盖川内各主要城市及重庆等地，已形成了稳定的销售网络。上述各项商业服务和家电批发业在2013实现销售收入 69,866万元，实现利润 4,891万元。

综上分析，根据近三年的财务数据，雄飞集团一方面成长能力较强，资产规模已经达到 51 亿元，且在资产扩张的同时保持较高的利润率；另一方面，公司资产扩张的同时，有效合理的控制资产负债率，资产结构较为合理，有效的利用了财务杠杆，提高了资产回报率。

随着雄飞中心项目的落成，雄飞集团的市场认可度程度提高，得到了多家银行的贷款支持，对雄飞集团进军成都市场的奠定了很好的基础，随着一些核心项目的陆续推进，公司资产实力的不断增强，总的来说，雄飞集团有较强的担保能力。

一、保证人 - 成都市京谊房地产发展有限责任公司公司名称 成都市京谊房地产发展有限责任公司（简称“京谊地产”）成立时间 2004年注册资本 4,000万元控股股东 四川雄飞集团有限责任公司和四川神洲泓宇实业有限责任公司实际控制人 吴雄飞经营范围及资质 房地产开发经营，室内、外装饰装修工程设计及施工，酒店管理。目前担保人的开发资质为暂定三级。

1 、公司简介

楼层 提供设施-1F SPA&SAUNA (外租 )1F 大堂 \大堂吧、商务中心

2F ～ 4F KTV俱乐部5F 早餐及西餐厅6F 中餐厅包房 (10 间 )7F 茶坊包房 （ 11间）8F 会议中心 （ 3个大小不同的多功能会议室）9F 茶坊大厅

10F ～ 20F 豪华大床房 （ 76间）豪华双人床房（ 88间）豪华套房（ 11间）18F 客服中心21F 行政酒廊

21F ～ 23F 行政豪华大床房（ 39间）行政豪华套房（ 3间） <21F 行政酒廊 >24F 雄飞企业家俱乐部

写字间 7F 宴会中心（ 3个多功能宴会厅）

目前，京谊地产项下的林恩国际酒店已经于 2014年 1月开业。林恩国际酒店拥有 218

间 / 套客房，千余餐位，酒店严格按五星级标准打造，其配套功能包括客房、餐厅、会议、 KTV 、 SPA、茶坊等设施。目前，实际试营业期间入住率 85%及目前各部分收入流水测算，林恩国际酒店一年的经营收入约为 1.03亿元。

2 、酒店经营情况

3 、财务分析

科目 2011 年 2012 年 2013 2014.6金额（万元）货币资金 2,319 1,424 249 67,627存货净值 46,310 26,092 52,749 53,715预付款项 26,886 44,038 60,367 67,393其它应收款 20,371 26,313 42,634 32,890流动资产 95,888 96,215 156,000 221,689固定资产　 31 54 1,538 2,266资产总计 95,919 97,929 157,635 224,109流动负债 3,540 4,163 6,140 6,116应付账款 299 566 980 1,415其它应付款 2,510 3,129 2,820 1,821长期借款 50,000 50,000 80,000 145,562负债总计 53,540 54,163 86,140 151,696所有者权益 42,379 43,765 71,495 72,413

3 、财务分析 ( 续 )

科目 2011 年 2012 年 2013 年 2014.6万元 万元 万元 万元销售收入 8,821 42,694 94,656 11,930销售成本 6,175 36,032 46,489 8,168销售费用 1,469 1,356 27,139 842管理费用 136 204 11,683 716财务费用 -22 9 39 6营业利润 346 1,633 36,579 1,249利润总额 347 1,594 36,983 1,223所得税 　 207 9,254 306净利润 347 1,386 27,730 918经营现金净流量 -16,140 1,098 18,229 　投资现金净流量 -3,805 -43 -34,748 　筹资现金净流量 22,231 -1,951 15,344 　现金及现金等价物净增加额 2,284 -895 -1,175 　

4 、京谊地产 - 偿债能力分析

通过对担保人的财务综合分析可得，公司的资产规模在不断扩大，项目的开发回款进度符合预期，同时公司表现出较强筹资能力，现金流结构较为正常，公司具备良好的担保能力。

从公司的偿债指标来看，公司经过几年的发展，各项指标趋于合理。短期偿债能力随着的公司的不断发展也逐步提升。

科目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年资产负债率 13.33% 55.82% 55.31% 54.60%

流动比率 7.42 27.09 1.8 25.4

速动比率 0.81 14.01 1.27 16.81

现金比率 0.53% 65.50% 2.62% 4.00%

结 论• 交易对手星际里百货地处商业高度集中的中央 CBD核心区，城市东西主干道蜀都大道核心段总府路，踞守春熙路、盐市口、骡马市三大黄金商圈，具有很强的区域市场价值。

• 本次抵押物是现房房产，已无建设完工风险，且该办公物业为春熙路上的稀缺资源，安全边际较高。

• 保证人为雄飞集团公司及其下属项目公司。交易对手的资产量较大，现金流充足，资信良好，且与我司已建立良好的交易记录，违约的概率较小。综上，本信托的资金投向合法合规，交易对手资信良好，风险可控，安全边际较好。

谢谢！谢谢！