城市综合体分析研究报告

目录：一、城市综合体定义和发展二、基本内容三、案例分析四、结论要点

一、城市综合体定义和发展1 、城市综合体的定义2 、城市综合体的历史沿革及发展3 、城市综合体的特点

•“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 .•城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值 .

《中国大百科全书》： 城市综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑

《美国建筑百科全书》： 城市综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑

1 、城市综合体的定义

城市功能分区建设阶段 ( 二站前 )

郊区化发展阶段 ( 二站后 ---70 年代 )

城市功能组合发展阶段(70 年代至今 )

•城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想

•区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系

•城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题

•为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势

•居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城

•城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落

•城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端

•城市中心的地位重新得以恢复和加强

•强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流

2 、城市综合体的历史沿革及发展

• 城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式

• 现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态

•“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系

•综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用

•由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求

3 、城市综合体的特点1 ）容量巨大性2 ）建筑集群性3 ）功能复合性4 ）交通网络化5 ）人流密集性6 ）环境生态性7 ）物管人性化8 ）布置均衡化9 ）效益统一性10）设施现代化

二、基本内容 1 、功能构成2 、空间特点3 、城市关系

居住 　　居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。 酒店 　　酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务， 24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。

商务 　　商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 　　城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。 商业 　　商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。

1 、功能构成

商业商业

商务商务

酒店酒店

居住居住

作用

相互关系

提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）

实现较高的销售价格 保持物业形象

外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异

保证开发企业现金流的来源 满足中长期居住者需求

商业为写字间、酒店和公寓提供配套

酒店为公寓提供共享的服务和配套设施

写字间为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字间与酒店可共享大堂

公寓为商业提供客源

选址特点 业态组合类型 商圈范围 代表项目

城市购物中心• 核心商圈 3 公里• 次级商圈 6 公里• 三级商圈 40 公里

• 城市中心区域• 10 万平米以上

• 香港 ifc

• 北京东方广场

购物中心类型

主力店• 购物 60-70%• 餐饮 10-20%• 休闲娱乐 15-20%

• 3-5 个主力店• 主力店面积占比 40-60%

区域购物中心 • 区域中心• 5-8 万平米

• 北京万达广场• 深圳花园城

• 购物 60-70%• 餐饮 15-25%• 休闲娱乐 10-15%

• 2-3 个主力店• 主力店面积占比 40-60%

邻里购物中心 • 社区中心• 不超过 4 万平米

• 伊藤洋华堂• 华润万佳

• 购物 70-80%• 餐饮 10-15%• 休闲娱乐 3-5%• 服务 5%

• 1-2 个主力店• 主力店面积占比 40-60%

能量中心 • 郊区• 4-10 万平米

• 北京金源茂• 购物 80-95%• 餐饮 10-20%

• 3 以上个主力店• 主力店面积占比 70-90%

生活方式购物中心

• 上海新天地 • 美国

COCOWALK

• 0-2 个主力店• 主力店面积占比 0-50%

• 核心商圈 3 公里• 次级商圈 6 公里• 三级商圈 10 公里

• 核心商圈 1 公里• 次级商圈 3 公里

• 核心商圈 3 公里• 次级商圈 6 公里• 三级商圈 20 公里

• 核心商圈 1 公里• 次级商圈 3 公里

• 高档住宅区附近• 自然条件优越• 1-5 万平米

• 购物 30-40%• 餐饮 30-40%• 休闲娱乐 30-40%

选址 服务配套类型 建筑特点 租户特点

顶级写字楼• 建筑品质一流•顶级装修• 通常为 5 万平米以

上

商务核心区域•知名大型跨国公司

• 金融机构

甲级写字楼 商务区或区域中心

• 建筑标准有所落后• 中档装修• 1 万平米左右

乙级写字楼• 中小型私营企

业为主

丙级写字楼• 建筑标准陈旧•普通装修•小于 1 万平米

•小型私营企业

写字楼类型

市区

市区

• 大中型各类企业、机构

设施设备

• 建筑品质优良• 高档装修• 通常 2-5 万平米

•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施

• 地上／地下停车位充足

•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施

• 地上／地下停车位充足

•有部分商务配套•有地上／地下停车位

•几乎没有服务配套

•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信

•有中央空调系统•有楼宇自控系统•无综合布线

•无中央空调系统•无楼宇自控系统•无综合布线

选址 经营特点酒店类型 目标客户 代表项目

商务酒店 以公务出差的旅客为主，包含境外游客

城市中心商务区区域中心

•除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求

• 设施设备通常采用较高标准

•香格里拉•洲际酒店

经济型酒店商业中心附近选址灵活

国内游客及中小企业商务差旅客人为主

团体会议及会展服务接待为主会议 / 会展酒

店•北京九华山庄•五洲大酒店

旅游度假酒店 景区游客接待为主；季节性明显

•三亚天域酒店

酒店类型

市区或郊区

远郊或旅游风景区

• 以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠

• 通常以品牌连锁形式经营

•在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务

• 建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施

•如家快捷

•具有完善的休闲娱乐设施• 突出个性化服务；创造放松环境•酒店建设强调与自然环境的结合

选址特点 目标客户住宅类型 产品特点 代表开发商

普通住宅• 大众消费者具备基本生活

配套的市区或郊区

•户内各功能房间完善；户型以２居以上为主

• 一般为毛坯房

•配套以停车场及公共广场为主

万科

商住楼 商务区域•投资者• 中小企业主

•既可居住又可办公；部分没有厨房功能• 强调商务中心、餐饮功能配套•毛坯房为主

ＳＯＨＯ

住宅类型

选址特点 目标客户公寓类型

产品特点 代表开发商

•投资者

• 高收入白领普通公寓

酒店式公寓•投资者• 高级经理人• 外籍人士

雅诗阁集团

商业繁华区域

商业繁华区域

•户内设施设备完善，通常配备高档家具电器• 星级装修，尤其是公共区域•提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务• 通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务

•户内各功能房间完善；一居小户型比例较大

•精装修

• 一般设有大堂

公寓类型

--

空间特点 超大空间尺度 　　城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

通道树型交通体系 　　通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上

的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（ Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。

现代城市景观设计 　　应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体

的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。

城市综合体是发生在街区层次上的开发现象，常为多街区综合，城市街道也参与到城市综合体的运作中

城市关系

三大选址标准 项目所在位置为城市核心区有人流和消费基础 项目位于城市中心，是城市经济新增长点位于新开发区。

必须有营造园林景观的基础 　 大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的

基础。 必须具有交通便捷的区位优势 　　 城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城

市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。

　　 交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。

必须营造齐备的生活系统 　 为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种

形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。

三、案例分析：1 、来福士广场2 、三里屯 soho3 、东京中城4 、洛克菲勒中心5 、时代天街6 、深圳万象城

1 、来福士广场—北京

位于东直门内大街和北京二环交汇处。该场所地处北京商业中心的核心区域，坐落于北京最为繁华的十字路口之一。整个建筑设计流畅、构思精巧、表达清晰。整体建筑被分为四大部分：零售裙楼、住宅公寓、北京雅诗阁酒店式公寓和商用写字楼。尽享白日光照的零售裙楼以及中庭玻璃结构的“水晶莲”成为来福士广场的亮点，伴以写字楼大厅的格纹状玻璃屋顶彰显其大气恢弘，同时也完美地兑现了关于设计和建造达到绝佳效果的承诺。

经济技术指标：项目占地面积： 14685㎡总建筑面积： 146122㎡地上建筑面积： 97638㎡办公楼： 39128㎡（ 40%）零售商场： 29813㎡（ 30%，含地下一层： 7754㎡）服务公寓： 26765㎡（ 27%，高档公寓和酒店式公寓）会所面积： 1913㎡（ 2%）附属用房及停车场： 48249㎡（ 610 个停车位）标准层建筑面积： 2303㎡建筑控制高度： 90m容积率（地上部分）： 6.6

•普通公寓：避免项目东侧城市快速道路的噪声和光线影响，布置在基地西侧城市支路一侧。

•酒店式公寓：结合消费者特征，东侧为短时间居住，对噪声和光线影响要求相对较低。通过布局楼电梯和辅助用房、人行景观道等尽量减低不利因素的影响程度。

•会所：项目南侧位于两栋公寓之间，方便公寓用户使用，同时可以对外经营。

•5A级写字楼：位于项目北侧，在商场入口部分转向 45度，与城市道路路口留下充足的缓冲空间，形成购物中心形象入口广场。

•购物中心：作为三栋塔楼的裙楼，将项目核心，巧妙连接项目各部分。

•人行景观道：位于购物中心东侧，与基地东侧快速路相邻。保证了商业裙房面向城市主道路方向形成完整的、纯粹的商业展示面；变化的景观造型提供丰富的休闲空间，引导人流至东北角入口广场（购物中心主入口）。•入口广场：布置与基地东北角，作为项目的形象展示，成为吸引人流的时尚地标。•停车场：项目不设置地面停车，设地下停车场。地下停车场出入口位于车流人流相对较少的基地西侧、南侧的城市次道路。•高层单体：布置在商场外侧，满足高层建筑防火规范的同时为商场中庭空间形成有利条件。普通公寓与酒店式公寓俯视呈交错状，并且略微倾斜以摄取更多光线及与邻近的办公楼之间保持最大的距离。

2 、三里屯 soho

区位：三里屯 SOHO 位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。

三里屯 soho经济技术指标： 占地面积： 5.1万平方米 建筑面积： 46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约 15万平方米； 容积率： 6.2 各业态面积： 商业：约 12.8万平米（ B1-4 层，局部 5层） 办公： 10.2万平米（共 5栋， 5-24 层） 公寓： 12.0万平米（共 4栋， 5-28 层） 建筑高度： 97 米 建筑层数： 地上：地上（最高） 28 层； 地下： 4 层 装修：公寓及写字楼均为精装修 车位：地下二、三、四层，地面 55辆，地下停 2362辆，共计 2417 辆

各种功能规模：

商业约 12.8万平米，占 37% 办公 10.2万平米，占 29% 公寓 12.0万平米，占 34%

项目规划布局：

三里屯 SOHO 是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。 . 由 5个购物中心、 5栋写字楼和 4栋公寓楼组成。

三里屯 soho平面图

A. 4栋公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；

B. 5栋写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。

C. 5 个购物中心在地上由天桥连接，地下由下沉式广场连通，其组成的一条商业步行街经过精心的绿化后完美地贯穿于整个项目。

内部交通体系：

开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。

商业特征

1.位于地下一层至地上四层（局部五层）的零售商业由 5 个不同规模的商业板块组成。2. 在下沉步行街和花园的南端，有一个小型广场为本项 目的心脏，也将成为吸引商业人流的一个“目的地”。3. 在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是始终贯通的。4.在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层和三层设置了室外平台，这些平台通过台阶和桥彼此连接起来。 5. 不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计（临内廊和临外街）使整个商业区域规避了死角商铺，更便于商业人流的穿行和消费。6. 这里不仅提供完备的商业设施，更重要的，这里将是一个供市民享受生活、休息和会见朋友的“场所”。

整体景观环境： 九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心 VS自然”的风景。

3 、东京中城（ Tokyo Midtown ）

Tokyo Midtown( 东京中城 ) 以纽约曼哈顿 Midtown 为蓝本，距六本木 800 米处，东京六本木防卫厅旧址上新建的复合型商业建筑群 ;

占地约 10 万平米，由 6 栋建筑构成，汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施；

2005 年，以三井不动产为首的六家公司中标， 总投资 34 亿美元， 2007 年 3 月正式开业。

由负责重建新美国世贸的 SOM 担当主要设计

宫城中央公园

涉外商圈 金融中心

CBD

羽田机场

千代田区日本的政治、经济中心。天皇住所、日本国会、最高裁判所、靖国神社与中央省厅皆位于千代田区内；日本诸多著名公司的本社，电器街秋叶原等也在该区。

港区聚集 40 多个外国大使馆、国际气氛浓厚。商务街，酒吧云集的六本木，高级住宅街，高级商店街，大型复合都市地带六本木新城、东京中城和汐留SIO-SITE ，日本第一高东京铁塔位于此区内。

中央区处于东京的中心地，日本经济、信息、商业中心。日本银行、东京证券交易所，银座、大型布庄、百货公司总社聚集的日本桥、以鱼货市场闻名的筑地等皆位于本区。

新宿日本最著名的繁华商业区，超高层建筑云集，区内含东京都厅、诸多大型企业总社、百货公司、商店街、高岛屋时代广场等，闻名海外的红灯区歌舞伎町亦位于新宿。

羽田机场1931 年启用，是全日本最大规模的机场，目前在机场起降的航班大多都以国内线为主，国际线航班则在成田国际机场起降，但皇族、阁僚所乘坐的行政专机、国宾外游、到访等的专用机、特别机的起降，全部都在羽田机场进行。

东京都格局与项目位置

东京中城

办公部分许多企业都将总部迁往东京中城，包括 USEN 、日本雅虎、富士软片、富士全录、 Goodwill Group 、游戏制作公司 Konami Corp.等， Yahoo Japan已在东京中城租下了 10 层楼；目前所有办公空间已全部租出，候补想要进驻的企业高达百家以上 。商业部分堪称东京拥有最大片绿地的购物商圈，包括 Issey Miyake Pleats Please 在内的高档专卖商店已纷纷进驻东京中城的商店区。还有包括服饰精品及餐厅的 132家店铺，预计一年将吸引 3000 万游客，营业额将达到 300 亿日元 (约合 20亿元人民币 ) 。

酒店部分东京第一家丽嘉酒店 (Ritz-Carlton) 占据了主楼最上面的 9 层楼，248 间房间拥有 50平米以上的宽敞空间，位于最高楼层的顶级套房约 300平米，一晚叫价近 2 万美元，饭店最便宜的套房也要600 美金以上， 3 月 30日开业至今，全面客满，一房难求。

公寓部分由青木淳（ LV银座店、表參道店的御用設計師）负责设计的长期租用高级住宅 (Oakwood Premier Tokyo Midtown) ，月租金以 $S4.6 万为起价。

地区计划面积：约 102,000m2

计划对象地区面积：约78,400m2 总建设面积：约 569,000m2

办公室：约 330,000m2 住宅：约 111,000m2 （约530 间） 饭店：约 48,000m2 （约 250间） 商业空间：约 57,000m2 其他： 23,000m2

东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的设施是位于中城大厦高层（ 45 ～ 53楼）的饭店“东京丽嘉酒店”（ The Ritz-Carlton Tokyo ）和从别处搬迁进来的“三得利美术馆”。

空间布局

公园与艺术馆 办公楼 商业 美术馆

Tower ：酒店 + 办公

Parkside ：酒店式公寓

桧町公园 + 中庭花园

Front ：办公

East ：办公 + 高级公寓

West ：租赁公寓

Plaza ：广场

Galleria ：商业街

21/21 Design Sight ：艺术机构

东京中城作为大型城市综合体开发，在同类项目的开发和实践中做出了有益的尝试：项目在立项之初即确立引入国际顶级酒店，树立项目的价值标杆，为项目的租售公寓提供物业附加的同时，提升了项目商业的价值；项目率先确定了写字楼的进驻企业，提升了市场信心，为项目凝聚高端商务氛围；随后确定的住宅产品形式和运作方式圈定了常驻人群的圈层，奠定了良好的招商基础；商业品牌公布和商街开业提升项目价值。

4 、洛克菲勒中心 (Rockefeller Center)洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金融中心—曼哈顿岛中部，占地 8.9公顷，共有建筑 19座，总建筑面积 74万平方米，容积率达 18。每天在这里上班的总人数达 65000 人，空间构图生动，环境外部富于变化，中心布局上同时满足了城市景观和人们进行商业、文化娱乐活动的需要。

第五大道

第六大道

RCA大楼 下沉 广场

步行街

国际大厦

英国馆

法国馆

国际大厦美联社 大 楼

无线电音乐厅

REO

大

厦洛克菲勒广场道

50街

51街

49街

48街

西蒙和舒斯特大厦

广场10号

时代生活大厦

功能构成：洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征，许多全球性公司像美国在线、时代华纳、 GE、ＮＢＣ新闻网、以及全世界最大的新闻中心—美联社等都在这里设总部，银行、金融机构林立。建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能。

第五大道：闻名遐迩的第五大道可算得上是流行时尚的同义词，世界当红商品，特色的橱窗设计，著名的大都会博物馆都在这条街上，成为全世界最具魅力的街区。

地下空间：洛克菲勒中心前的下沉式广场与中心其他建筑的地下商场、剧场及第五大道相连通。如此的设计制造了人行流动的空间，让一天超过 25万的人潮在此穿梭无虞。

下沉广场：广场虽然规模较小，但使用效率却很高，在夏季是露天咖啡吧、酒吧，冬天则是倍受欢迎的滑冰场，环绕广场的地下层里均设高级餐馆，就餐的游人可透过落地大玻璃窗看到广场上进行的各种活动。

洛克菲勒中心在纽约人心目中有着极高的地位，成为了纽约的城市符号而且是美国财富和文化的象征，也是超级都市的图腾物。

在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？

回答是：每年 11月 30日晚，从洛克菲勒中心进行圣诞树点灯仪式以后开始。从 1931年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心

“在大萧条最低迷的时候为成千上万的纽约人提供了就业机会。” 这让洛克菲勒赢得了工会和媒体的公开尊敬

5 、时代天街区位：

本项目用地区域位于重庆主城渝中半岛中心区，拥有先天的交通优势及得天独厚的地域生活气息。所处的大坪商圈为渝中的商业副中心，同时与各大商圈保持距离上的独立性，拥有便捷的交通通达性。周边消费支撑强劲，用地形的商圈可覆盖沙坪坝、江北、杨家坪、解放碑商圈所围合形成的城市中心区，能有利消化五商圈周边的消费力量，实现各商圈的均质划分。同时规避同质化竞争，形成新型商业中心。

交通：基地周围，网路交错，可以通过长江一路到达渝中各区域，通过长江二路到达杨家坪及南坪区域。周边轻轨二号线及规划地铁一号线站点均设在项目周边200米内本项目三横二纵， 3 个轻轨站组成的核心道路体系，便于到达各个区域，具备大型城市综合体建设的基础。

经济技术指标：

占地面积： 196875平方米 建筑面积： 1308000平方米， 其中：地上约 91万平方米， 地下约 39.8万平方米； 容积率： 4.62绿地率： 20%建筑密度： 56.85%停车位： 地下停 7206辆，共计 7274辆

各业态面积：

商业： 54.3万平米（ 41.5% ）办公： 40万平米（ 30.8% ）住宅： 14.4万平米 （ 11% ）其他： 22.1万平方米（ 16.7% ）

功能能构成：

项目包括了精品住宅、大型购物中心、精品商业步行街、国际品牌专营店、休闲娱乐中心、创意 SOHO 办公空间、甲级写字楼、星级酒店、城市广场等，以多元化的组成浓缩城市机能。

商业部分：

作为商务办公的裙楼部分，将整个地块的各种功能有效联系在一起。商业部分通过商业街、一站式购物中心与开放式文化商业区多种形式，为项目适用人群提供多样的消费体验方式。广场与街道部分：

商业街作为线性的开放空间，成为串联项目南北的重要方式，并结合两侧商业形成完整的商业结构。广场与公园作为两大功能块的连接体与缓冲部分，实现了城市综合体不同功能部分的合理组织。

精品住宅：位于整个项目西侧，可实现与周边居住区共用配套设施，同时通过住区公园与东侧商业、商务区域形成较好的隔离，形成较好的私密性。

商务办公：主要分布在项目的东侧与南侧，与商业卖场结合设置，通过项目的车行交通系统，使商务办公与商业卖场能够形成各自独立的出入口，实现了人流的合理区分。

6 、深圳万象城华润·万象城位于深圳市罗湖金融商务中心区，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与“地王大厦”隔深南大道相望，交通便利。是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能为一体的城市综合体，总建筑面积 55万平方米，包括 5A甲级写字楼华润中心，超大规模室内购物娱乐中心万象城，君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅。

住宅塔楼君悦酒店 万象城

华润中心

地王大厦

万象城区位

深南大道

滨河大道

华润大厦：国际标准 5A级写字楼，共 29 层，办公面积约 4.2万平方米，目前已有包括汇丰银行、荷兰银行、家乐福、雅培制药、美国百思买、日本财险等公司进驻。万象城：总建筑面积 18.8万平方米，拥有六层商业楼面， 300 多个大小不一、功能各异的独立店铺，它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、多厅电影院，为市民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务君悦酒店：由美国凯悦酒店管理集团管理的深圳君悦酒店是中国第四座君悦酒店。住宅项目：由 3 栋 49 层的塔楼组成，楼高约 160米，总建筑面积约 11万平方米，总户数近800户

23%

9%

38%

14%

16%

, 7 M公寓 万 2

, 11住宅 万M2

, 8 M酒店 万 2

, 18. 8商业M万 2

, 4. 2写字楼M万 2

整个建设项目分区分期进行，一期包括北区的办公大厦和中区的购物中心，两者通过地下一层及地上二三层的廊桥连接。二期项目为南区的购物商场，公寓和酒店，中区与南区通过廊桥联通了室内、室外二层购物空间。

  整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；    平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流； 立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；     内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店 面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；

四、结论要点：1 、指标控制体系2 、交通流线设计（点与线）3 、功能组织（面）

一、指标控制体系1 、指标控制体系主要指综合体中各业态的组合，业态组合就是商业地产项目根据自己的定位确定商业业态的种类，每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比主要涉及到以下的两个方面：

2 、影响城市综合体业态选择及组合比例的因素：

购物中心：集购物、休闲娱乐为一体的一站式消费场所，通过其强大的辐射作用成为聚集人人气的保障。同时，依靠承租收益获取长期稳定的现金流，在达到一定条件后，进行资产打包上市融资，作为缓解企业资金压力的手段。酒店：城市综合体的重要盈利物业，其增加了流动居住人口的贡献，且通过夜间服务，延续城市活力。写字楼：高端商务人群的工作场所，为购物中心和公寓提供了众多潜在的客户。住宅：城市综合体的最基础组成成分，在实现项目快速变现的同时，为购物中心提供最稳定的消费群体。

业态选择：项目涵盖哪些功能业态配比确定：各业态在项目中所占的比例及每种业态个品牌数量是多少

1 ）城市经济水平2) 开发商实力3) 各业态自身特点及相互关系

城市综合体作为城市系统的而一个子系统，其发展必须与城市的整体发展规划相一致由于我国行政权力对于社会经济活动的干预能动性较强，政府能通过相关的政策左右产业活动的集聚、基础设施的布置、土地使用性质等，能够和大程度上影响城市综合体的开发，进而影响到城市综合体的功能定位

城市综合体所包含的各种功能具有不尽相同的规律和选址要求，不同的区位条件下，适合开发的功能种类及规模有很大的差异，从而会产生不同的功能定位模式1 、城市综合体的区位2 、周边环境3 、交通因素

二、交通流线设计内容：1. 与城市交通相衔接的综合体过度交通系统2. 综合体内部人流动线结构3. 综合体内客用车流动线结构4. 综合体内货运动线结构5. 综合体内废弃物动线结构6. 员工通道原则：1. 能够容纳足够的人流流量2. 给予顾客以足够的便利性3. 商家所需要的人流流向4. 商品及其他各类固体货物的运输、仓储、搬运和装卸5. 各类废弃物的运输、存放和处理6. 车辆的行驶和停放

三、功能组织商业 商业是城市综合体中使用强度最高，人流物流量最大，也是公共性和开放性最强的部分，商业功能组织一般为以下模式

组织方式 适用条件独立设置 商业功能规模较大，人流量较多，场地约束相对宽松，商

业与其他功能放在不同的开发分期设置于地上多层 用地较为紧张，沿街商业氛围良好设置于地下空间 人流量大，用地紧张，周边地下空间开发形成网络

办公 办公功能通常会在城市综合体中占据较为显著位置，主要使用人群往往是长期性的对综合体比较熟悉，并要求外来因素对办公环境的干扰尽量少，同时由于业务往来的关系，办公楼还有一定的访客。这就造成办公功能的使用特性既有私密性的要求也有一定的开放性的要求，其开放程度低于商业和酒店，而高于居住功能。办公功能的使用时间集中在白天，在上下班时间会形成交通的高峰 办公功能设置在综合体的塔楼中是城市综合体功能组织中最为常见的形式，有时塔楼也会融合其他的一些功能，但总体还是以办公功能为主。

酒店 酒店在城市综合体中属于档次较高、设施完备齐全的物业种类，能够提升综合体的档次形象，并能够为其他功能提供一定的服务。

组织方式 适用条件独立设置 场地约束相对宽松，酒店功能规模较大，形象档次独特叠加与其他功能上 用地较为紧张，底层可以开发其他收益更高，使用特性更

为适合的功能混合设置 用地紧张，土地价值很高，酒店功能与统一建筑的其他功

能档次、形象统一居住 居住功能是城市综合体的主要功能中，对私密性要求最高，对各种干扰承受能力最低的功能，往往被布置在基地中对外联系便利程度较差，但是安全性和私密性最好的位置。

组织方式 适用条件独立设置 居住功能规模较大，场地约束相对宽松，对私密性要求高叠加与其他功能上 用地较为紧张，底层可以开发其他收益更高，使用特性更

为适合的功能混合设置 用地紧张，土地价值很高，居住功能与统一建筑的其他功

能档次、形象统一

组织形式1 、轴线式轴线式的空间组织形式是指建筑群或组团式沿着线状空间形式延伸而形成的，整个基地形状通常呈条状，这里的轴线不仅包括了直线，同时还有可能是折现和曲线等形式。各种功能位于轴线两侧，导向性强，内部交通容易组织，但往往流线较长，空间比较单调。

2 、围合式围合式是围绕一个中心来组织各功能系统或建筑的一种组织形式。建筑位于综合体基地的外围，而在中心围合出一定的开放空间，形成一个具有场所感的焦点，同时也是功能组织的核心。围合式功能组织形式具有较强的稳定性和内聚性，为何出具有综合体私属的开放空间，为使用者创造出一定的归属感和安全感，满足人们的心理需求。

2 、综合式综合式结构综合轴向式和围合式两种结构模式，同时拥有公共轴线和中心公共区域。通过建筑高度的合理搭配与功能空间的合理衔接与变换，减少综合体内部的拥挤感，并形成良好的外观形象及利用价值