"הפרקטיקה ברפורמת המיסוי לדירות מגורים"

1

הרפורמה במיסוי דירות מגורים - כללי

במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים • 2013)תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים

5, אשר פורסם ביום 2013(, התשע"ג-2014ו-, בוצעו שינויי חקיקה רבים ומהותיים 2013באוגוסט

בתחום המיסוי בכלל, ובחוק מיסוי מקרקעין בפרט (.76)תיקון מס'

ככלל, הוראות התיקון לחוק מיסוי מקרקעין •תחילת )" 1.8.2013ביום "( נכנסו לתוקף החוק)"

"( למעט הוראות מסוימות, אשר להן נקבעו החוקהוראות מעבר ומועדי תחילה ספציפיים.

2עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

עיקרי השינוייםמס רכישה

החלת שיעורי מס מוטבים ליחיד תושב ישראל או •

תושב חוץ שאין לו דירת דירת מגורים במדינת

תושבותו בלבד.

הוספת מדרגות מס חדשות•

העלאת שיעורי מס•

הקצאה באיגוד חייבת במס רכישה•

3עו"ד ור"ח קובי צרפתי

עיקרי השינויים

מס שבח

פטור אחת לארבע שנים – בוטל !•

פטור בגין "דירה יחידה" – שינוי התנאים•

פטור במכירת "דירה יחידה" בעסקת קומבינציה - •

צומצם

דירת מגורים שניתנה במתנה – שינוי בתקופות הצינון •

לילד שקיבל דירה במתנה מהוריו.

פטור על מתנה לקרוב - ככלל, בוטל הפטור – מתנה, •

ללא תמורה, שניתנה לאח או אחות ובני זוגם )למעט

במקרים מסוימים(.4

עו"ד ור"ח קובי צרפתי

מס שבח – כללי ""דירת מגורים מזכה

" נחשבת דירת מגורים)א( לחוק "49לפי סעיף • בעיקרהל"דירת מגורים מזכה", כאשר היא שימשה

למגורים לפחות באחת משתי התקופות הבאות: ארבע השנים שקדמו למכירתה, או ארבע חמישיות

מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

" הינה דירה דירת מגורים לחוק "1יוזכר, כי לפי סעיף • בבעלותווהיא נסתיימהשבנייתה או חלק מדירה, , ומשמשת למגורים או מיועדת יחידאו בחכירתו של

למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

5 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

(1ב)49 שנים – סעיף 4פטור אחת ל- ( לחוק ערב ביטולו1ב)49נוסח סעיף

המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס "במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:

( המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה 1) האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין

זה, מכירה בפטור ממס – לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט –

לילדו או לבן זוגו של 62)א( מתנה פטורה על פי סעיף נותן המתנה;

;61 או 60)ב( מתנה פטורה על פי סעיפים או 69, 67, 65, 64, 1ז49)ג( מכירה פטורה לפי סעיפים

70;(;"5)ד( מכירה פטורה לפי פסקה )


(2ב)49פטור "דירה יחידה" – סעיף ( לחוק ערב התיקון2ב)49נוסח סעיף

המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס "במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:

של המוכר דירתו היחידה ( הדירה הנמכרת היא 2) לא א, והמוכר 16בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף

מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור,

ובארבע השנים שקדמו , בפטור ממס לפי פסקה זולמכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר

כאמור; הוראה זו לא תחול מדירת מגורים אחת ממנה 25%מ‑על מכירת חלק בדירה שהוא פחות

ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות בינואר 1מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז )

1997";)


(5ב)49פטור בגין ירושה – סעיף ( לחוק5ב)49 נוסח סעיף

המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס "במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:...

( המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר 5)בן המוכר הוא )א( בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

של המוריש, או בן זוגו של צאצאגו של המוריש, או זוצאצא של המוריש;

המוריש בעלה של דירת מגורים )ב( לפני פטירתו היה ;אחת בלבד

ומוכר את דירת אילו היה המוריש עדיין בחיים)ג( בשל המכירה."פטור ממסהמגורים, היה

לחוק לא שינה את המצב החוקי לעניין 76 תיקון מס' •8ירושות! עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

הגדרות חשובות ועיקריות

– ההגדרות החדשות בחוק "תושב חוץ" ו"תושב ישראל" לפקודת מס 1מפנות להגדרות הרלוונטיות בסעיף

הכנסה: ""תושב ישראל" או "תושב" -

; ולענין זה יחולו הוראות אלה:מי שמרכז חייו בישראל לגבי יחיד - )א(מכלול קשריולשם קביעת מקום מרכז חייו של יחיד, יובאו בחשבון (1 )

, ובהם בין השאר: המשפחתיים, הכלכליים והחברתייםמקום ביתו הקבוע; )א( מקום המגורים שלו ושל בני משפחתו; )ב( מקום עיסוקו הרגיל או הקבוע או מקום העסקתו הקבוע; )ג( מקום האינטרסים הכלכליים הפעילים והמהותיים שלו; )ד( מקום פעילותו בארגונים, באיגודים או במוסדות שונים; )ה(

- חזקה היא שמרכז חייו של יחיד בשנת המס הוא בישראל (2) ימים או יותר;183 אם שהה בישראל בשנת המס )א( ימים או יותר, וסך כל תקופת 30 אם שהה בישראל בשנת המס )ב(

שהייתו בישראל ימים או יותר; "425 בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה הוא


המשך הגדרות חשובות ועיקריות -

- מי שאינו תושב ישראל, וכן יחיד ""תושב-חוץ"שהתקיימו בו כל אלה:

ימים לפחות, בכל שנה, 183הוא שהה מחוץ לישראל )א(בשנת המס ובשנת המס שלאחריה;

( 1מרכז חייו לא היה בישראל, כאמור בפסקה )א())ב(להגדרה "תושב ישראל" או "תושב", בשתי שנות המס

שלאחר שנות המס האמורות בפסקת משנה )א(; "

1.1.2014 – "יום המעבר"

31.12.2017 - 1.1.2014- "תקופת המעבר"


תחולת שיעורי מס רכישה מוטבים - "דירה

עיקרי התנאים ערב התיקון )ממשיכים לחול(יחידה"

לרוכש אין דירה אחרת בישראל ובאזור )יראו רוכש ובן • כרוכש אחד(.18זוגו וילדיהם עד גיל

לרוכש יש דירה אחרת אשר הושכרה בשכירות מוגנת •.1.1.1997לפני

דירה יחידה שהייתה לו חודשים 24תוך הרוכש מכר • חודשים מיום שקיבל 12או תוך במועד הרכישה,

בדירה שרכש מקבלן. חזקה בפועל כרוכש אחד.18יראו רוכש ובן זוגו וילדיהם עד גיל •


תחולת שיעורי מס רכישה מוטבים - "דירה יחידה"

עיקרי השינוייםיחיד תושב רק על שיעורי מס רכישה מוטבים יחולו •

. ישראלייחשב כתושב ישראל גם מי שתוך שנתיים מרכישת •

.דירת מגורים בישראל היה לתושב ישראלרוכש ייחשב כמי שרכש "דירה יחידה" גם אם החזיק, •

שלישבנוסף לדירה הנרכשת, חלק שאינו עולה על כפי שקבע החוק טרם 25%במקום בדירת מגורים )

התיקון(. לפי שתי דירות חלף שנרכשה דירה חלופית מדובר ב•

ה)א( לחוק. 49הוראות סעיף

– הצהרת רוכש דירת מגורים יחידה:7912טופס • 12 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

Adobe Acrobat Document

-המשך מס רכישה – שינויים

במקביל לאישור התיקון בחוק הועלה שיעור מס •בגין רכישת "זכות 6% ל- 5%הרכישה בתקנות מ-

)להבדיל מדירות מגורים(. לעניין זה נקבע במקרקעין" כי ניתן יהיה לקבל החזר האחוז העודף בתנאים

מסוימים )קיימת תוכנית בניה, היתר לבניה התקבל חודשים וכו'(. 24תוך

איגוד מקרקעין מניות ב"איגוד מקרקעין" תחויב במס הקצאת•

– ההגדרה של "פעולה באיגוד" תוקנה כך רכישה שלעניין מס רכישה, הקצאת מניות באיגוד מקרקעין, לרבות במקרים בהם הדילול במניות לאור ההקצאה אינו מהותי, תיחשב לאירוע מס ותחויב במס רכישה

13(. 1.8.2013בתוקף מה- ) עו"ד ורו"ח קובי צרפתי


המשך - הקצאת מניות באיגוד מקרקעין

בנסיבות בהן בעקבות פעולת ההקצאה לא שונו שיעורי •הקצאה פרורטה, לא ההחזקה בחברה, קרי בוצעה

ובתנאי שההקצאה אינה תקום חבות במס רכישה(.4/13מטיבה עם בעלי מניות קיימים )הו"ב

– הקצאת מניות באיגוד מקרקעין לעניין מס שבח •תמשיך לא להיחשב כאירוע מס.

מניות באיגוד מקרקעין מכירת: זאת להבדיל מהערה אשר הינה אירוע מס הן לצורכי מס שבח והן לצורכי מס

רכישה.



הקצאת מניות באיגוד מקרקעין – דוגמא מיליון 10 שמעון מחזיק בכל הון המניות של חברה ששווייה •

ש"ח אשר כל נכסיה הם בנייני משרדים להשכרה. לטובת רכישת בניין משרדים מגייס שמעון את חברו רמי •

תמורת 30.11.13 מיליון ₪ ביום 5אשר משקיע בחברה מניות בחברה.

האם יחול מס רכישה? לחוק.1 המדובר ב"איגוד מקרקעין" כהגדרתו בסעיף • הקצאת הזכויות באיגוד מקרקעין חייבת במס רכישה לאור •

.1.8.13( לחוק, החל מיום 1)ב()9תיקון סעיף (. 5,000,000*6%)= ₪ 300,000מס רכישה בסך יחול •


31.12.2014שיעורי מס רכישה – עד ליום

16

רוכש דירה יחידה )יחיד

תושב ישראל(

רוכש דירה נוספת /

רוכש תושב חוץ או

תאגיד

מדרגות

מס

1,470,560 – 0₪ -0%

1,744,270 –

1,470,561₪ -3.5%

4,500,000 –

1,744,271₪ 1,089,560 – 0₪ 5%

-3,268,040 –

1,089,561₪ 6%

-4,500,000 –

3,268,041₪ 7%

15,000,000 –

4,500,001₪

15,000,000 –

4,500,001₪ 8%

10% ₪ ומעלה15,000,001 ₪ ומעלה15,000,001

עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

1.1.2015שיעורי מס רכישה – מיום

17

רוכש דירה יחידה )יחיד

תושב ישראל(

רוכש דירה נוספת /

רוכש תושב חוץ או

תאגיד

מדרגות

מס

1,470,560 – 0₪ -0%

1,744,270 –

1,470,561₪

1,055,935 – 0₪ 3.5%

4,500,000 –

1,744,271₪

4,500,000 –

1,055,936₪

5%

15,000,000 –

4,500,001₪

15,000,000 –

4,500,001₪

8%

10% ₪ ומעלה15,000,001 ₪ ומעלה15,000,001 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

שנים4( - פטור אחת ל-1ב)49ביטול סעיף

במכירת דירת מגורים ביטול מוחלט של הפטור •.1.1.2014החל מיום מזכה אחת לארבע שנים,

, הטלת המס 2014לגבי דירות שנרכשו לפני שנת •תיעשה באפן הדרגתי.

: מרכיב השבח הריאלי מיסוי על בסיס ליניארי• פטור ממס, 1.1.2014שלפני שמתייחס לתקופה

ומרכיב השבח הריאלי שמתייחס לתקופה מיום .25%( יחויב במס בשיעור של 1.1.2014המעבר )

החישוב הליניארי החדש יחול על שתי דירות של אותו •)דוגמאות בהמשך( .לכל היותר מוכר,


פטור במכירת "דירה יחידה" – סעיף

( 2ב)49 ( לחוק – לאחר התיקון2ב)49נוסח סעיף המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס "

במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:...של המוכר דירתו היחידה ( הדירה הנמכרת היא 2)

א, והמוכר הוא 16בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף לפחות מיום חודשים 18בעל הזכות בה במשך

ולא מכר, במשך שמונה שהיתה לדירת מגורים, דירת שקדמו למכירה האמורה, עשר החודשים , ; בפטור ממס לפי פסקה זוכאמור, מגורים אחרת

הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שאינו ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה שלישעולה על

למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת (; אם בשל החלק או הדירה 1997 בינואר 1תשנ"ז )

ג במכירת 49האמורים הוחלה החזקה שבסעיף דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו;"

19


פטור במכירת "דירה יחידה" – סעיף

( 2ב)49 : התנאים לפטור )עיקריהם(אשר , תושב חוץהמוכר הינו יחיד תושב ישראל או 1(

משלטונות המס במדינת תושבתו, שאין הציג אישור בבעלותו דירת מגורים באותה המדינה.

הדירה היא דירתו היחידה של המוכר )גם הגדרה זו 2(תוקנה כך שמוכר המחזיק בנוסף לדירה הנמכרת, חלק

בדירה נוספת, 25%, במקום על שליששאינו עולה עדיין נחשב כמי שמוכר "דירה יחידה"(.

. חודשים לפחות18המוכר בעל הזכות בדירה 3( 18המוכר לא מכר בפטור ממס דירה אחרת ב- 4(

החודשים שקדמו למכירה. עד לשווי המוכר זכאי לפטור ממס שבח בגין הדירה •

תמורה מעל לשווי האמור, תחויב מיליון ₪. 4.5של 20במס שבח.


דוגמא – תקרת פטור וחישוב ליניארי

דירה 31.12.2016יאיר, תושב ישראל, מוכר ביום • מיליון ₪. 6בת"א, בתמורה בסך

בשווי רכישה 1.1.2007דירה זו נרכשה על ידו ביום • מיליון ש"ח. 2של

במהלך השנים לא היו בבעלותו דירות נוספות. •

מהי החבות במס שבח של יאיר ?



שווי מכירה6,000,000יום רכישה1.1.2007

שווי רכישה2,000,000יום מכירה31.12.2016

10משך ההחזקה שבח4,000,000בדירה )שנים(

3

תקופה החייבת במס החל מיום

1.1.2014 4,500,000)שנים(

תקרת פטור בגין "דירה יחידה"

שיעור מס25%

6,000,000-4,500,0001,500,000יתרה העולה על

תקרת הפטור

2,000,000*1,500,000/6,000,000

שווי רכישה יחסי 500,000

1,500,000-500,000 שבח חייב במס 1,000,000

פיצול ליניארי

1,000,000*3/10 300,000יתרת שבח ריאלי לאחר יום המעבר

300,00*25%

חבות במס 75,000

- המשך מס שבח – עיקר השינויים

על מכירת "דירה צומצם הפטור - עסקת קומבינציה •לשווי הדירה ללא יחידה" במסגרת עסקת קומבינציה,

הקרקע. למשפחה בגין מכירת שתי דירות הפטור החד פעמי•

רק אם ביום זולות לצורך רכישת דירה חלופית יינתן , שכן אז המכירה יש למשפחה שתי דירות בלבד

הדירה החלופית הנרכשת תהיה דירתם היחידה. - במכירת דירת מגורים ללא פטור, יחול חישוב השבח•

של תקופות החזקה. תחשיב ליניארי מס שבח לפי בגין תקופת ההחזקה שממועד הרכישה ועד ליום

ואילו על , 0% יחול מס שבח בשיעור 1.1.2014תקופת ההחזקה מיום המעבר ועד מועד המכירה,

.25%יחול מס שבח בשיעור של 23 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

- המשך מס שבח – עיקר השינוים

– תבוטל ההטבה דירת מגורים שניתנה במתנה•בתקופת הצינון לילד שקיבל דירה במתנה מהוריו.

שנים 4 שתחול בכל המקרים תהיה תקופת הצינון שנים 3, ו- מקבל המתנה לא התגורר בדירהאם )בתוקף מיום מקבל המתנה התגורר בדירהאם

1.1.14.)

לחוק 62הוצא מגדר סעיף - פטור על מתנה לקרוב• למעט, מתנה ללא תמורה שניתנה לאח או אחות

במקרים בהם הזכות הניתנת במתנה התקבלה מהורה או הורי הורה, ללא תמורה או בירושה.

.1.8.2013נכנס לתוקף כבר ביום תיקון זה •


- 1.1.2014מס שבח – תקופת המעבר )

31.12.2017)


זהות המוכרשיעור המס שבחתנאים והוראות

בכפוף לתנאים שפורטו לעיל

בהוראות הקבע לפטור דירה

חודשים וכו'(18יחידה )

פטור עד לתקרת שווי

מיליון ₪.4.5של

המוכר הינו בעליה של "דירה

יחידה" ביום המעבר

(1.1.14)

תנאי תקופת המעבר: ( במכירת הדירה הראשונה 1

מבין השתיים המותרות למכירה בתנאי תקופת המעבר - המוכר

לא מכר דירה אחרת בפטור השנים שקדמו למכירה4ב-

)וחלפו תקופות הצינון אם ;מדובר במתנה(

המכירה אינה לקרוב( 2

פיצול ליניארי לפי

. תקופות החזקה

על התקופה שעד 0%

על 25%ליום המעבר ו-

התקופה שמיום המעבר

( ועד ליום 1.1.14)

המכירה.

המוכר מחזיק ביותר מדירה

אחת ביום המעבר ועומד

בתנאי תקופת המעבר.

דירות 2תקף למכירה של

בלבד בתקופת המעבר

במכירת דירה אחת זכאי לפיצול ליניארי.

במכירת דירה נוספת יחול מס השבח לפי החישוב הישן טרם

(25%/20%התיקון )שולי/

מדירה ביותרהמוכר מחזיק

אחת ביום המעבר ולא עומד

בתנאי תקופת המעבר

)לעיל(


מכירהשיעור מס שבח

. מיליון 4.5₪עד פטור ממס שבח מעבר לכך מיסוי על השבח הריאלי

)לאחר 1.1.14היחסי שנצבר מיום שיוך ניכויים באופן יחסי(.

כהגדרתה לאחר "דירה יחידה"התיקון

– פטור31.12.13שבח עד ליום 25% – 1.1.14שבח ריאלי מיום

מכירת "דירת מגורים מזכה" )חל גם על שאינה דירה יחידה

תושב חוץ שלא זכאי לפטור – בעל דירת מגורים במדינת תושבותו(

– מס שולי6.11.01שבח ריאלי עד 20% – 31.12.11שבח ריאלי עד

25% – 1.1.12שבח ריאלי מיום )במקרה של בע"מ מהותי באיגוד

(.30%מקרקעין –

במקרקעין "זכות אחרת"

1.1.2014שיעורי מס שבח החל מיום


1.1.2018שיעורי מס שבח החל מיום

מ' 4.5דירת מגורים מזכה יחידה תזכה בפטור עד ל- • ₪25% ולגבי יתרת השבח הריאלי יחול מס בשיעור

)בדומה להוראות ב"תקופת המעבר" – כפי שהוסבר לעיל(.

מכירת דירת מגורים מזכה בידי 1.1.2018החל מיום •המזכה שאיננה דירה יחידה יחיד תושב ישראל

פיצול בפטור, תהא חייבת במס שבח בהתאם ל:הליניארי

0% – 31.12.2013עד ליום. 25% – 1.1.2014מיום .הוראה זו תחול גם על תושב חוץ המוכר דירה יחידה •

אם לא המציא אישור משלטונות המס במדינת תושבותו שאין לו דירה באותה מדינה.

דוגמא – דירה יחידה

דירה 31.12.2014יואב, תושב ישראל, מוכר ביום • מיליון ₪. 3יחידה בשווי של

. 1.1.2010דירה זו נרכשה על ידו ביום • מיליון ש"ח. 1הדירה נרכשה בשווי רכישה של •כמו כן, יואב לא מכר בפטור ממס דירה אחרת •

במהלך תקופה זו.מהי חבות המס של יואב?

מיליון ₪(. 2)בגין השבח פטור מלא ממס יואב זכאי ל•


דוגמא – שתי דירות ביום המעבר

ראובן בעל שתי דירות מגורים ביום המעבר •(1.1.2014.)

ש"ח דירה 1,500,000 בסך 2.1.2014ראובן מכר ביום • 1,000,000 בסך 1.1.2000אחת, אשר נרכשה ביום

ש"ח.

מהי החבות במס של ראובן?


דוגמא – שתי דירות ביום המעבר

ראובן לא זכאי לפטור מלא )בגין "דירה יחידה"( בגין •המכירה מאחר וביום המעבר היה בעל יותר מדירה

אחת. יחד עם זאת, לאור תחולת החישוב הליניארי ישלם •

מס מזערי ביותר מאחר והשבח הריאלי חייב במס רק של החזקת הדירה. שנים14יום אחד מתוך בגין


דירות ביום המעבר3דוגמא –

את דירת 1.1.2014טלי, תושבת ישראל, מוכרת ביום • מיליון ₪. 2מגוריה בנתניה בסך של

בשווי רכישה 1.1.2012דירה זו נרכשה על ידה ביום • מיליון ש"ח. 1של

כמו כן, טלי מחזיקה בדירה נוספת בחיפה בה • 1.1.2008מתגוררת בתה, אותה טלי רכשה ביום

מ' ₪, ודירת מגורים בת"א 2בשווי רכישה של .2000שנרכשה על ידה בשנת

מהי החבות במס שבח בעת מכירת הדירה בנתניה?






0תקופה החייבת במס החל מיום

פיצול ליניארי )שנים(1.1.14

1,000,0000*0/2 שיעור מס25%

יתרת שבח ריאלי לאחר יום

המעברמס מזערי בלבד

0 )שואף לאפס(חבות במס

: הערות( חל פטור. 1,000,000 )31.12.2013בגין השבח שנצבר עד ליום

- המשך דירות ביום המעבר3דוגמא –

החליטה טלי למכור גם את דירתה 31.12.2017ביום • מ' ש"ח.4בחיפה במחיר של

בשווי 1.1.2008יוזכר, כי טלי רכשה דירה זו ביום • מ' ש"ח.2רכישה של

מהי החבות במס שבח בעת מכירת הדירה בחיפה

)מכירת דירה שנייה( ?






4תקופה החייבת במס החל מיום

פיצול ליניארי )שנים(1.1.14

2,000,000800,000*4/10שיעור מס25%

יתרת שבח ריאלי

לאחר יום המעבר

*25%800,000

200000,חבות במס

: הערות( חל פטור. 1,200,000 )31.12.2013בגין השבח שנצבר עד ליום


טלי מעוניינת למכור את דירתה בת"א 1.1.2018ביום )הדירה השלישית( ופונה אלייך לייעוץ בנושא.

האם טלי זכאית לפטור ממס שבח או לחישוב ליניארי?



( לחוק 2ב)49לפי סעיף טלי זכאית לפטור ממס •)"דירה יחידה"(.

;ביום המכירה זוהי דירתה היחידה•טלי בעלת הזכות בדירה בתקופה הממושכת מ- •

; חודשים18( לחוק 2ב)49טלי לא ניצלה פטור ממס לפי סעיף •

חודשים אלה. 18ב- מ' ₪ )תקרה זו 4.5: כאמור, הפטור מוגבל ל- הערה•

מתעדכנת בכל שנה(.


דוגמא – רכישה בתקופת המעבר

דירה 1.1.2014מיטל, תושבת ישראל, רכשה ביום • מ' ₪. 2 מ' ₪ וברמת גן בשווי 3בת"א בשווי

4 מיטל מוכרת את הדירה בת"א ב- 31.12.2016ביום • היא מוכרת את הדירה 31.12.2018מיליון ש"ח וביום

מיליון ₪. 4ברמת גן ב- אין בבעלותה של מיטל דירות נוספות.•

מהי החבות במס שבח בעת מכירת הדירות?


- המשךדוגמא – רכישה בתקופת המעבר

.25%בגין מכירת הדירה בת"א יחול מס בשיעור של •

(25%*1,000,000 ₪ )=250,000 חבות המס תהא

מה תהא חבות המס במכר ברמת גן ?


- המשךדוגמא – רכישה בתקופת המעבר

מיטל תהיה פטורה ממס בעת מכירת הדירה ברמת גן

( לחוק )"דירה יחידה"(. 2ב)49 לפי סעיף


דוגמאות - מתנות

חיים אשר מחזיק בארבע דירות מגורים מעוניין •להעניק במתנה )ללא תמורה( את שלוש הדירות,

כהשקעה, לבני משפחתו. 80אותן הוא רכש בשנות ה-חיים מעוניין להעניק את הדירות במתנה לילדו אביב •

, לבתו החיילת מעיין, ולאחיו הבכור אבי.17בן ה- עתיד חיים למכור את דירת 31.12.2014בנוסף, ביום •

.1.1.2010המגורים שלו אשר רכש ביום

מהן השלכות המס )שבח ורכישה( ?


)המשך(דוגמאות – מתנות

העברה ללא תמורה מיחיד ל"קרוב" פטורה ממס •העברת הדירות , ועל כן לחוק62לפי סעיף שבח

ממס שבח. לילדיו פטורה לאור תיקון העברת הדירה לאחיו חייבת במס שבח •

לחוק )מאחר ואין המדובר בדירה שחיים קיבל 76מס' מהורה או מהורה הורה, בלא תמורה או בירושה(.

חיים ייחשב כמחזיק בדירה שנתן לבנו מאחר ובנו •קטין, ועל כן לא יוכל ליהנות מפטור בגין דירה

"יחידה". בגין מכירת דירת מגוריו יוכל ליהנות מפיצול ליניארי – •

לא יחול מס 31.12.13 בגין השבח שנצבר עד ליום 1.1.14ובגין יתרת השבח המיוחסת לתקופה שלאחר

41. 25%יחול מס בשיעור עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

)המשך(דוגמאות – מתנות

ככל שמקבלי המתנות ימכרו את הדירות שקיבלו •אזי (, 31.12.17 – 1.1.14במהלך תקופת המעבר )

. נותן המתנהמכירותיהם תיחשבנה כמכירות של

יחול מס רכישה ברמת הרוכשים )בני המשפחה(•שאמור משיעור מס הרכישה 1/3מוטב בשיעור של

בנוגע לתקנות מס רכישה. 20לחול, בהתאם לתקנה לאחים התקנה טרם תוקנה בהתאם לתיקון בחוק,

אולם סביר כי הטבה זו לא תחול בעניינם.


דגשים נוספים

אשר התקבלה במתנה לפני דירת מגורים מזכה, •, זכאית לשיעור מס מוטב בתקופת המעבר 1.1.2014

בהתאם לתקופות הצינון הישנות )בין שנה לארבע שנים(.

ה לחוק – 49ניתן לעשות שימוש גם בפטור לפי סעיף •מכירת שתי דירות כנגד דירה אחת בהתאם להוראות

הסעיף.


היערכות לאור הרפורמההיערכות לעתיד , לרבות חוזים, לתעד ולשמור מסמכיםלייעץ ללקוחות •

קבלות בגין שכ"ט וייעוץ )שמאי, מתווך, עו"ד וכו'(, השבחה )שיפוצים( ומימון )משכנתא(.

לא למהר לנצל פטור! •פעמים רבות עריכת שומה עצמית עשויה ליצור

הפסד אשר ניתן לקיזוז בהתחשב בניכויים, לרבות פחת, )משכנתא(.מימוןהשבחות ובייחוד הוצאות

לשקול מעורבות רואי חשבון ויועצי מס בעריכת השומה •העצמית – קיזוז הפסדים, פריסת שבח, דיווחים הדדיים

בהצהרות הון וכיוצ"ב.


Ynet – 7.11.201345

4.11.201346דה מרקר -

רשות המסים ממשיכה להילחם בהונאות המס מתחום הנדל"ן

2014 אפריל 2 כחלק מהמאבק בהון השחור ובהלבנת ההון נערך במבצע רחב היקף בשבוע שעבר במחוז מרכז במהלכו גבתה רשות

מליון ₪ ממעלימי מס. המבצע האחרון לרבעון 10המסים כ-זה בניהולו של שמעון לרנר, פקיד שומה חדרה, היה מבצע

משולב של מס הכנסה ומיסוי מקרקעין וזאת במטרה לסקור את כל העוסקים בענף הנדל"ן. עיקר המבצע התמקד

פקיד שומה בפעילות בתחום הנדל"ן באזור שיפוטם של חדרה ופקיד שומה נתניה.

בחדרה התמקד המבצע באיתור הכנסות משכר דירה למגורים שלא מדווחות. לאחר איסוף מודיעין במשך מספר חודשים על בתי יוקרה המושכרים למגורים, בהם התמורה

ביקורות 73גבוהה משמעותית מתקרת הפטור, נערכו בנכסי בית וכן הופצו שאלונים לדיירים. פקיד שומה חדרה

יבצע המשך מעקב ועיבוד נתונים.



בנוסף, משרד מיסוי מקרקעין חדרה ביצע ביקורות 2014 אפריל 2 לבדיקת נכונות הקפאות בשומות. במהלך הביקורת

נמצא כי קרקע אשר הייתה בהקפאה נבנה עליה בניין דירות ועל כן נשללה ההקפאה והמוכר חוייב בתשלום

מיליון ש"ח. במקרה 1.2השומה המלאה בסך של כ-אחר בו דווח על מכירת קרקע בחוף הים בגבעת אולגה

הסתמן כי מדובר בקבוצת רכישה של דירות בבניין יוקרה ועל כן רוכשי הדירות, אם זו להם דירתם השנייה לא יוכלו להנות מהפטור לדירה יחידה. בנוסף נמצאו מספר נכסים בקיסריה המשמשים למסיבות ואירועים

אקסקלוסיביים שאינם מדווחים על הכנסתם. ממצאים אלו הועברו להמשך טיפול במשרדי מס הכנסה ומע"מ

הרלוונטיים.



2014 אפריל 2 כמו כן במסגרת ביקורת רישום הכנסות של קבלנים, בכלל 13%זה קבלני טיח, שיפוצים, בנייה, צבע וכו'. עלה כי כ-

מתוך העסקים שנבדקו לא רשמו הכנסות. בין העסקים שנבדקו ניתן למצוא: קבלן צבע שקיבל תמורת עבודתו

₪ שלא נרשמו. מתברר כי אין לו תיק ברשות. בעל 52,000העסק בתגובה: "אני לא יודע של מי הרישומים במחברת ועל מה אתם מדברים". בביקורת שנערכה באתר בנייה

ביישוב קדימה צורן נמצא קבלן המבצע עבודות שיפוצים ₪ שלא רשם 32,000ובנייה, שביצע עבודות בהיקף של

הכנסות אלו וכי גם לקבלן אין תיק ברשות. בביקורת נוספת בישוב אצל קבלן לעבודות טיח נמצא כי לא רשם הכנסות

₪. הקבלן טען כי הכספים אינם שייכים לו. 65,000בגובה בביקורת בחדרה אצל קבלן טיח נמצאו שיקים בסכום

₪ שלא נרשמו כלל. הקבלן תירץ "אני במצב של 22,300גירושם ורק אתמול הבאתי את הספרים".


02.04.2014 גלובס - 50

הכנסות מדמי שכירות למגורים בישראלתושב ישראל יוזכר, כי לאור שיטת המס הפרסונאלית,

, בארץ ובחו"לכפוף למס בישראל על כלל הכנסותיו כפוף למס בישראל בגין הכנסות שהופקו ותושב חוץ

.בישראל

מסלולי מיסוי עיקריים )בישראל(: - חוק מס הכנסה )פטור ממס על מסלול פטור ממס (1

הכנסה מהשכרת דירת מגורים(מוגבל בתקרה של הכנסה כוללת משכר דירה שאינה •

(. 2013)בשנת ₪ לחודש 4,980עולה על סכום של 48%יתרת שכ"ד מעל התקרה חייבת במס מלא )עד •

מס על בעלי הכנסות גבוהות(. 2%ועוד ככל ששכר הדירה עולה על התקרה, פוחתת תקרת •

הפטור עד לביטולה המוחלט )בדמי שכירות בסכום ₪(.9,960של


- המשךהכנסות משכירות

( מסלול תשלום מס מלא2 על פי מדרגות המס הרגילות ללא אפשרות לפטור. •בחלופה זו קיימת אפשרות לנכות כנגד ההכנסה •

הוצאות כגון אחזקה, שכ"ט עו"ד, מתווך, שמאי, פתיחת תיק משכנתא, ריבית על משכנתא, פחת

וכיוצ"ב.

10%( תשלום מס בשיעור של 3 על דמי השכירות - על 10%תשלום מס בשיעור של •

. ללא אפשרות ניכוי הוצאותהמחזור, מסלול פשוט שאינו מחייב בהגשת דו"ח שנתי מפורט. • 403/10 פסק ביהמ"ש המחוזי בי-ם )ע"מ 2013ביולי •

מותנה אינומלר חיים ואח'(, כי מיסוי במסלול זה יום מקבלת ההכנסה, או 30בתשלום המס תוך

בתשלום מקדמות בגין דמי השכירות. 52 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

תודה תודה על על

ההקשבההקשבה ה

קובי צרפתי עו"ד ורו"ח )ישראל,

ארה"ב(

צרפתי ושות', משרד עו"ד

חלונות , 2חיפה, שד' פל-ים הסיטי

04-8622191טל.

מגדל , 4 ת"א, רח' ברקוביץ המוזיאון

03-6935310טל.

[email protected] עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

mailto:[email protected]

Documents

"הפרקטיקה ברפורמת המיסוי לדירות מגורים"