Бизнес в законе 5'2009

192

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК

ИНСТРУМЕНТ ПРЕОДОЛЕНИЯ КРИЗИСНЫХ ЯВЛЕНИЙ

Кабалоева Белла Валерьевна, соискатель Северо-Осетинского Государственного Университета, препо-даватель. Место работы: Северо - Кавказский Государственный Институт Искусств. Аннотация. Настоящая статья посвящена рас-

смотрению системы ипотечного кредитования как инструмента преодоления кризиса. Автор предлага-ет несколько путей повышения роли ипотечного кредитования в преодолении экономического кризи-са, основными из которых являются экономический и законодательный. Ключевые слова: ипотечное кредитование, кри-

зис, программы ипотечного кредитования, ин-фраструктура, экономика, законодательство, реструктуризация, доступность ипотеки.

SYSTEM OF HYPOTHECARY CREDITING AS THE TOOL OF OVERCOMING OF THE CRISIS

PHENOMENA Bella Kabaloeva, candidate degree seeker of the North-Ossetian State University, lecturer. Place of employment: North-Caucasian Institute of Arts.

Annotation. Present clause is devoted to consideration of system of hypothecary crediting as tool of overcoming of crisis. The author offers some ways of increase of a role of hypothecary crediting to overcoming an economic crisis, basic of which are economic and legislative. Keywords: hypothecary crediting, crisis, programs of hypothecary crediting, an infrastructure, economy, the legislation, restructuring, availability of the mortgage. Значимость ипотечного кредитования в России оп-

ределяется двумя основными движущими мотивами. Первый - это то, что ни в одной стране мира жилищная проблема не была решена без использования ипотеки. Второй заключается в том, что повсеместное внедре-ние ипотеки позволит придать импульс экономике, а в дальнейшем будет способствовать решению пробле-мы привлечения инвестиций. Развитие системы ипо-течного жилищного кредитования также позволит из-менить ситуацию по недостаточному вовлечению в процесс реструктуризации экономики России сбереже-ний населения и будет способствовать построению социально-ориентированной государственной полити-ки. В этой связи определены источники финансирова-ния ипотечного кредитования, которые позволят за-действовать в процесс приобретения жилья большее количество потенциальных покупателей. Среди основ-ных источников выделены следующие:

- доходы бюджетов всех уровней РФ и государствен-ных внебюджетных фондов;

- кредиты банков и небанковских учреждений; - средства населения; - национальные фонды и международные финансо-

вые организации.

Государственная жилищная политика должна уси-лить акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего сред-ними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование яв-ляется основным способом решения жилищной про-блемы для этой части населения. Развитие ипотечной системы кредитования является

значительным шагом на пути к росту благосостояния общества. Помимо выполнения своей главной соци-альной функции - обеспечения жильем населения ры-нок ипотечных кредитов выполняет и другие функции в экономике страны. Трудности ипотечного жилищного кредитования

можно условно разделить на три подгруппы: проблемы правового характера; проблемы организационного ха-рактера; проблемы экономического характера. Низкая популярность ипотечных программ объясня-

ется множеством объективных причин, таких напри-мер, как недостаточная развитость рынка недвижимо-сти и рынка ценных бумаг, слабая законодательная база по ипотеке, нестабильная политическая и эконо-мическая ситуация. Наиболее острой проблемой вы-ступает ограниченный потенциал строительного ком-плекса, который является существенным сдерживаю-щим фактором ипотечного рынка. Все рассмотренные негативные тенденции на рынке

ипотечного кредитования прослеживаются на фоне отсутствия необходимой законодательной базы. При всем несовершенстве действующего ипотечного

законодательства в нашей стране постепенно осуще-ствляется планомерная деятельность по принятию за-конов, направленных на стимулирование жилищного строительства и ипотечного кредитования. В настоя-щее время сложившаяся у нас в стране обстановка дает шанс для населения, предпринимателей, финан-систов и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся, для того чтобы ре-шить проблему жилья посредством возрождения в России ипотечного кредитования1. Основными факто-рами, определяющими интенсивность развития ипо-течного кредитования, являются уровень доходов на-селения, стоимость жилья, объем предложения жилья на рынке и объемы жилищного строительства, разви-тость банковской и финансовой инфраструктуры, ак-тивность региональных органов власти. Основные законодательные условия для развития

ипотечного жилищного кредитования созданы после принятия пакета федеральных законов по развитию рынка доступного жилья. Сегодня развитие системы ипотечного жилищного кредитования ограничивается, в первую очередь, рядом нерешенных проблем в об-ласти практической организации и деятельности ин-ститутов, обеспечивающих инфраструктуру для ипо-течного жилищного кредитования. Прежде всего, необходимо осуществить комплекс-

ную работу, направленную на снижение ставки ипо-течного кредитования, увеличение срока кредитова-ния, снижение первоначального взноса и пр. Рефи-нансирование ипотечных кредитов является одной из наиболее актуальных на сегодня проблем, поскольку недостаточность длинных ресурсов в структуре пасси-

1 Клочков И.И. Особенности ипотечного кредитования в России:

тенденции его развития и зарубежный опыт. – Автореф. дис….канд. эконом. наук. – М., 2007. – С.7.

Кабалоева Б.В. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

193

вов большинства российских банков сдерживает про-цесс снижения ставки по ипотеке. Наиболее существенной мерой по формированию

доступности ипотеки является следование по пути снижения ставки ипотечного кредитования. Существу-ет мнение, что большинство людей, желающих взять кредит, отказываются от него вовсе не из-за неприем-лемо высокой ставки, а из-за значительного роста цен на жилье. Однако это только одна видимая сторона вопроса, поскольку при более детальном изучении влияния процентной ставки на привлекательность кредита обнаруживается, что снижение ставки по кре-диту дает значительную экономию средств заемщика. Данное утверждение иллюстрируется в исследовании на конкретном числовом примере. Альтернативой и дополнением кредитам с фиксиро-

ванной ставкой должны стать новые программы ипо-течного кредитования с плавающей ставкой, размер которой не устанавливается на весь период кредито-вания, а периодически пересматривается в зависимо-сти от ситуации на рынке. Другая проблема, которая требует оперативного решения, - сумма первоначаль-ного взноса по ипотечному кредиту, которая также мо-жет оказаться неподъемной для потенциального за-емщика. В этом направлении также необходима рабо-та, направленная на снижение первоначального взноса вплоть до полной его отмены. Можно выделить несколько возможностей снижения

размера первоначального взноса, которые могут ис-пользоваться одновременно, поскольку имеют разные ограничения: предоставление бюджетной субсидии на оплату пер-

воначального взноса. Этот вариант предусмотрен, в частности, подпрограммой «Обеспечение жильем мо-лодых семей» и может быть весьма эффективен. Од-нако его использование ограничено бюджетными воз-можностями; снижение требований к размеру первоначального

взноса со стороны самих банков-кредиторов, что про-исходит сегодня на практике. Однако этот вариант ог-раничен возможностями банков по принятию на себя кредитного риска, а поэтому может сопровождается повышением процентных ставок по таким кредитам; ипотечное страхование. На начальном этапе создания системы ипотечного

страхования предпочтительным вариантом является реализация пилотного проекта в нескольких регионах РФ за счет создания дочерней компании АИЖК. В от-личие от создания компании «с нуля» это потребует незначительных бюджетных расходов. Кроме того, та-кая схема позволит использовать региональную ин-фраструктуру АИЖК, тогда как создание новой сети сопровождения займет не менее 2-3 лет и будет весь-ма ресурсоемкой процедурой. Будет также ускорена разработка необходимых технологий и стандартов на базе уже использующихся АИЖК. Ипотечное кредитование выступает существенным

фактором экономического и социального развития страны, его роль может быть особенно заметна для страны в период выхода из экономического кризиса. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно

сказывается на развитии реального сектора экономи-ки, ведет к остановке спада производства в ряде от-раслей промышленности. Без использования ипотеч-ного кредита затруднена реализация построенных до-мов и квартир, нарушается непрерывность производства в строительстве. Подъем строительства вызывает оживление в производстве строительных и

конструкционных материалов, машиностроении, дере-вообработке, производстве электрооборудования и мебели, транспортной инфраструктуре и т.д. Промыш-ленное ипотечное кредитование дает возможность модернизации производства, что приводит к повыше-нию качества и конкурентоспособности продукции. В-вторых, развитие ипотечного кредитования оказы-

вает положительное влияние на преодоление соци-альной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис: развитие ипотечного кредито-вания жилищного строительства, способствует сниже-нию показателей безработицы, а возможность приоб-рести доступное жилье для людей со средним уров-нем достатка способствует мобильности трудовых ресурсов, улучшению психологического состояния, здоровья и продолжительности жизни населения. Ипо-тека - реальный способ связать деньги населения, а значит - антиинфляционная мера2. Есть основания не согласиться с этим утверждением: деньги поступают в оборот, а не становятся средством сохранения или на-копления капитала. Существует еще одна важная сторона влияния сис-

темы ипотечного кредитования на стабильность бан-ковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация бан-ковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой це-ны капитала в масштабе страны3. Ипотечное кредитование должно рассматриваться

государством в качестве механизма, способного ре-шить задачи огромной социальной важности в мас-штабах страны: жилищную проблему, проблему фи-нансирования капитального строительства по соци-альным программам и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитова-ние представляется единственно возможным источни-ком решения извечного для россиян жилищного во-проса. Однако, на наш взгляд, ипотека не может стать доступной с рыночными условиями, и сегодняшними непомерными ипотечными процентами в частности. Основой нормального функционирования системы ипотечного жилищного кредитования является совер-шенствование данного правового института через сис-тему норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения до-говорных условий, с тем, чтобы система ипотечного кредитования способствовала решению целого ком-плекса финансовых и социальных проблем, для поли-тической и экономической стабилизации в обществе. Для отдельных категорий населения, по мнению Д.

Шевчука, целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индекса-ции, снижения общих затрат при оформлении доку-ментов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части на-селения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок (до 50 лет), иметь низкую процент-ную ставку. Государство должно создавать условия

2 Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. - 1997. -

№ 2. – С.17. 3 Козлов В.Н. Формирование и перспективы развития системы

ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики: Дис. …канд.эконом.наук. – Новосибирск, 2007. – С.39.

Бизнес в законе 5'2009

194

для доступности кредитных средств, что не должно приводить к росту инфляции. На разрешение этой проблемы должна быть направлена деятельность го-сударства. Решение жилищной проблемы возможно с позиций

соблюдения правовой природы конституционного пра-ва граждан Российской Федерации на жилище. По са-мым скромным подсчетам, около миллиона наших граждан сегодня готовы брать ипотечные кредиты по доступным процентам. Использование ипотеки жили-ща для обеспечения кредитных обязательств с помо-щью государственного субсидирования необходимо рассматривать как систему, выполняющую опреде-ленные социально-экономические функции в государ-ственной политике страны. На данном этапе в России развитие долгосрочного

ипотечного кредитования невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выделяемых на эти цели. Не представляется реальным, чтобы в условиях неста-бильной экономики коммерческие кредитные органи-зации проявляли активность в предоставлении долго-срочных кредитов с пониженными процентными став-ками для строительства и приобретения жилья4. Для обеспечения потребностей широких масс эконо-

мически активного населения в жилище необходима реализация государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики. Стимулирование государственных кредитных инвести-ций в реальный сектор экономики должно сопровож-даться, прежде всего, проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершен-ствованием правовых основ кредитной деятельности банков и всех других участников ипотечных отношений жилища. Реализация подобных программ может спо-собствовать выходу из российского экономического кризиса в жилищной сфере, как имело место во многих странах. По опыту практики ипотеки в развитых странах, по-

стоянно демонстрирующей активность государства в ипотечных отношениях, предлагается во исполнение специальных правительственных программ5 преду-смотреть в законодательстве нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для рядового гражданина. В состав Программы включены подпрограмма "Госу-

дарственные жилищные сертификаты" и принятые подпрограммы:

- "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда";

- "Обеспечение жильем участников ликвидации по-следствий радиационных аварий и катастроф "

- "Обеспечение жильем граждан Российской Феде-рации, подлежащих отселению с комплекса "Байко-нур";

- "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";

- "Обеспечение жильем молодых семей"; - "Субсидии для граждан, выезжающих из районов

Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"; - "Обеспечение жильем отдельных категорий граж-

дан" и др.

4 Шевчук Д. Кредитный консалтинг // Финансовая газета. - №20.

- 2006.- С.3. 5 Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010

годы" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.02.2002 N 104, от 26.07.2004 N 380, с изм., внесенными распоряжением Правительства РФ от 21.10.2004 N 1355-р)

Только государство способно регламентировать ра-зумные, экономически просчитанные, сбалансирован-ные условия в типовых договорах кредитования, ипо-теки, долевого участия в строительстве и др., включая конституционную процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Государственная адресная финансовая помощь гра-

жданам при приобретении жилья с привлечением ипо-течных кредитов должна стать неотъемлемым эле-ментом жилищно-социальной политики. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необхо-димых условий для их осуществления6. Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граж-дан, контроля за соблюдением законодательства дру-гими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов. Так можно вы-полнить основную задачу жилищного ипотечного кре-дитования - создание принципа доступности жилищно-го ипотечного кредитования для широких масс насе-ления для стимулирования экономической, политической и социальной стабилизации общества. Одним из важнейших условий эффективного функ-

ционирования системы кредитования является фор-мирование её соответствующей инфраструктуры. «Сущностными характеристиками любой инфраструк-туры являются - обеспечение жизнедеятельности, об-служивание чего-либо. Традиционно под жизнедея-тельностью понимаются условия обеспечивающие ра-ботоспособность чего-либо. В работе обоснованы конкретные аспекты проявления роли инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования, а именно: формирование условий, необходимых для на-чала производственной деятельности кредиторов; со-действие непосредственному созданию ипотечной ус-луги; обеспечение доведения ипотечных услуг креди-торов до их потребителей», - пишет Т.В. Чинаев7. Анализ текущего уровня развития инфраструктуры

системы ипотечного жилищного кредитования показал следующее. Во-первых, инфраструктура ипотечной системы в России развита неоднородно. Одни ее эле-менты являются достаточно развитыми (оценочные и страховые компании), другие находятся в состоянии раннего развития (бюро кредитных историй, коллек-торские агентства, ипотечные брокеры). Во-вторых, институционально ипотечная инфраструктура являет-ся более развитой, нежели функционально. В целом на российском рынке функционирует значительное ко-личество организаций, представляющих свои услуги как кредиторам, так и заемщикам. Однако качество их предложений зачастую не отвечает требованиям спроса. В-третьих, большинство элементов ипотечной инфраструктуры в России не являются специализиро-ванными. В основной массе у организаций, обслужи-вающих кредиторов и заемщиков, данный вид дея-тельности является не единственным, а зачастую и второстепенным. На сегодняшний день развитие ипотечной системы

носит достаточно односторонний характер стимулиро-вания предложения на рынке ипотечных кредитов, по-этому необходимо стимулировать и спрос. В соответ-

6 Шевчук Д.А. Гражданский процесс: Учебное пособие. Ростов-

на-Дону: Феникс, 2006. – С.34. 7 Чинаев Т.В. Формирование Росийской системы ипотечного

кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дис. …канд. эко-ном. наук. – Уфа, 2007. – С.15.

Кабалоева Б.В. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

195

ствии с этим, необходимы мероприятия по стимулиро-ванию спроса на рынке ипотечных кредитов, в частно-сти, разработана модель информационной поддержки потребителей, а также даны предложения по созданию коллекторских агентств по защите интересов заемщи-ков8. Повышение эффективности ипотечного жилищного

кредитования является одной из ключевых задач эко-номической политики ближайшего десятилетия. Ис-пользование опыта зарубежного права и практики ме-ждународного банковского кредитования может по-служить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в рос-сийском праве и поможет поднять отечественную пра-воприменительную практику в данной области до уровня международных стандартов.

Список литературы: 1. Клочков И.И. Особенности ипотечного кредитова-

ния в России: тенденции его развития и зарубежный опыт. – Автореф. дис….канд. эконом. наук. – М., 2007. – С.7.

2. Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и пра-во. - 1997. -№ 2. – С.17.

3. Козлов В.Н. Формирование и перспективы разви-тия системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики: Дис. …канд.эконом.наук. – Новосибирск, 2007. – С.39.

4. Шевчук Д. Кредитный консалтинг // Финансовая га-зета. - №20. - 2006. – С 3.

5. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы" (в ред. Постановлений Правительст-ва РФ от 14.02.2002 N 104, от 26.07.2004 N 380, с изм., внесенными распоряжением Правительства РФ от 21.10.2004 N 1355-р)

6. Шевчук Д.А. Гражданский процесс: Учебное посо-бие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.- С.34.

7. Чинаев Т.В. Формирование Росийской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры: Авто-реф. дис. …канд.эконом. наук. – Уфа, 2007. – С.15.ъ

РЕЦЕНЗИЯ Предлагаемая статья представляет собой удачную

попытку рассмотрения системы ипотечного кредито-вания как инструмента преодоления кризиса. Автор рассматривает современное состояние ипотечного кредитования, обозначает основной круг проблем в этой области, рассматривает указанную проблему в аспекте законодательной базы и определяет место системы ипотечного кредитования в процессе преодо-ления кризисных явлений.

Ипотечное кредитование испытывает ряд трудно-стей, связанных с рядом факторов, среди которых и правовые, и экономические, и организационные. Обо-значив круг проблем, автор статьи предлагает пути их решения, учитывающие зарубежный опыт ипотеки и состояние российского рынка.

Анализ текущего уровня развития инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования позво-ляет автору прийти к определенным выводам, на ос-новании которых возможно повышение роли ипотеки как инструмента преодоления кризиса. Повышение эффективности ипотечного жилищного кредитования

8 Чинаев Т.В. Формирование Российской системы ипотечного

кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дис. …канд.эконом. наук. – Уфа, 2007. – С.18.

является одной из ключевых задач экономической и законодательной политики ближайшего десятилетия, решать которую необходимо с использованием опыта зарубежного права и практики международного бан-ковского кредитования. Статья заслуживает внимания и может быть реко-

мендована к публикации.

Нотариус Владикавказского нотариального округа К.ю.н., доцент

Гацолаева А.Х.