Міністерство Освіти і Науки України

Донецький національний університет економіки і торгівлі імені Михайла Туган-

Барановського

Арбузов Сергій Геннадійович

УДК 336.7

фінансовий Механізм розвитку іпотечного ринку

Спеціальність 08.00.08 - гроші, фінанси і кредит

автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Донецьк - 2009

Дисертацією є рукопис.

Роботу виконано в Донецькому національному університеті економіки і торгівлі імені

Михайла Туган-Барановського Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник - доктор економічних наук, професор Папаіка Олександр

Олексійович, Донецький національний університет економіки і торгівлі імені Михайла

Туган-Барановського, завідувач кафедри банківської справи

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, старший науковий співробітник Шелудько Наталія

Михайлівна, ДУ «Інститут економіки та прогнозування НАН України» (м. Київ), провідний

науковий співробітник відділу фінансово-монетарного регулювання

кандидат економічних наук, доцент Прокопенко Валерія Юріївна, Харківський

національний університет внутрішніх справ, начальник кафедри фінансів і кредиту

Захист відбудеться червня об 14-00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д

11.055.01 Донецького національного університету економіки і торгівлі імені Михайла Туган-

Барановського за адресою: 83050, м. Донецьк, вул. Щорса, 31.

З дисертацією можна ознайомитися в бібліотеці Донецького національного університету

економіки і торгівлі імені Михайла Туган-Барановського за адресою: 83017, м. Донецьк, бул.

Шевченка, 30.

Автореферат розісланий травня 2009 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради О.В.Виноградова

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Протягом останніх років іпотечний ринок України, як і більшості

країн Центральної і Східної Європи, потужно розвивається. Обсяг виданих комерційними

банками України іпотечних кредитів протягом січня 2002 - жовтня 2008 рр. збільшився з 0,3

до 80,1 млрд. грн., а їх питома вага досягла 14,2% кредитного портфеля. Разом з тим,

запровадження нових фінансово-кредитних механізмів будівництва нерухомості, заснованих

на засадах іпотеки, відбувається повільно. Обсяг уведеного в експлуатацію житла у 2007 р.

склав лише 58,7% від рівня 1990 р., а питома вага житла, побудованого індивідуальними

забудовниками, протягом цього періоду зросла з 25,2% до 55,42%. Україні притаманні низькі

стандарти забезпечення громадян житлом як кількісного, так і якісного характеру, значне

відставання країни за цими показниками від розвинених країн. Проблема ускладнюється

негативним впливом на розвиток іпотечного ринку світової фінансової кризи та загальної

кризи ліквідності банківської системи України, що виявляється у скороченні темпів

зростання обсягів іпотечного кредитування, починаючи з II кварталу 2008 р.

Проблеми функціонування іпотечних систем країн світу знаходять своє відображення у

працях зарубіжних вчених: Боди З., Гаррата Д., Дугласа Б., Йорлі Ф., Кейна А.,

Марбургера С., Маркуса А., Марфліта П., Мерсера О. Вімана, Паннела Б., Роуза П., Хагена

Л., Холтер Р. та ін. Дослідження економічної природи іпотечного ринку, іпотечного

механізму ефективного використання і розвитку нерухомості, іпотечного кредитування

проводять російські і вітчизняні вчені: Андрєєва Г.І., Аптекар С.С., Башлай С.В.,

Веремейкіна В.Д., Гаріпова З.Л., Гаріпов Е.В., Герц А.А., Євтух О.Т., Євтух О.О., Єфіменко

І.А., Йолкіна В.А., Кіреєв О.І., Кірізлєєва А.С., Косова Т.Д., Кручок, С.І., Ліповська-

Маковецька Н.І., Мінц В.М., Логінов М.П., Любунь О.С., Омелянович Л.О., Павлова І.В.,

Паливода К.В., Папаіка О.О., Пилипець О. В., Погорєльцева Н.П., Поклонський Ф.Ю.,

Прокопенко В.Ю., Романютіна І.А., Савич В.І., Садєков А.А., Чубук Л.П., Шелудько Н.М. та

ін. Разом з тим, проблеми фінансового забезпечення розвитку іпотечних відносин,

формування ресурсів іпотечного фінансування, використання фінансових методів зниження

іпотечних ризиків залишаються недостатньо дослідженими. Це обумовлено динамічним

розвитком іпотечного ринку, його тісним зв'язком з фінансовим, інтеграцією України у

світовий фінансовий простір. Необхідність наукового обґрунтування формування

фінансового механізму іпотечного ринку обумовили вибір теми, визначили мету, завдання,

зміст дисертаційної роботи.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота

виконувалася відповідно до плану науково-дослідних робіт Донецького національного

університету економіки і торгівлі імені Михайла Туган-Барановського за темами:

держбюджетними “Розробити методичні положення організації розподільчої економічної

системи держави і їх використання у середовищі промислового регіону” (державний

реєстраційний номер 0105U004950) і «Розробка науково-методичного забезпечення

підготовки магістрів за спеціальністю 8.050105 «Банківська справа» (0107U001349), у межах

яких автором виявлено форми участі комерційних банків у перерозподілі фінансових

ресурсів держави, забезпечено впровадження отриманих у дисертації результатів у

навчальний процес; госпдоговірними: «Оптимізаційні важелі розподілу грошових ресурсів

суб'єктів господарювання в системі функціонування фінансового ринку» (0104U009090),

«Розробка наукових рекомендацій щодо побудови імітаційних моделей взаємодії суб'єктів

господарювання і фінансово-кредитного сектору» (0104U009091), «Розробка стратегії

реформування банківської системи в контексті соціально-економічного розвитку регіону»

(0105U004951), «Дослідження ринку банківських послуг в умовах високої концентрації

банківських установ» (0107U001346), «Оцінка кредитоспроможності підприємства

комерційними банками» (0107U001347), «Удосконалення фінансового менеджменту

комерційного банку» (0108U006680), «Розробка рекомендацій по розвитку та удосконаленню

взаємовідносин комерційних банків і підприємств» (0108U006681), у рамках яких

здобувачем розроблено організаційно-фінансове забезпечення розвитку іпотечного ринку.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є розробка теоретичних

положень, методичних основ і практичних рекомендацій щодо формування фінансового

механізму розвитку іпотечного ринку.

Для реалізації мети було поставлено і вирішено такі завдання:

обґрунтування дефініції, функцій іпотечного ринку, виділення його сегментів з

ідентифікацією притаманних їм ризиків;

формалізація сучасних моделей іпотечного ринку;

побудова концепції формування фінансового механізму розвитку іпотечного ринку

України;

обґрунтування діалектики взаємозв'язку сегментів іпотечного ринку України;

систематизація умов надання і рефінансування іпотечних кредитів;

проведення кількісної і якісної оцінки ризиків іпотечного ринку України;

розробка науково-практичних рекомендацій щодо використання індикаторів розвитку

іпотечного ринку;

удосконалення управління ризиками іпотечних кредитів на основі стандартів Базель II і

андерайтингу позичальника;

обґрунтування науково-практичних підходів до сек'юритизації іпотечних кредитів і оцінки

ризиків іпотечних облігацій.

Об'єктом дослідження виступають процеси розвитку іпотечного ринку.

Предмет дослідження є теоретичні, методичні основи і практичні аспекти фор-мування

фінансового механізму розвитку іпотечного ринку.

Методи дослідження. Теоретичною і методологічною основою дослідження є положення

сучасної економічної теорії і системний підхід до вивчення економічних явищ. У роботі

використовувалися такі методи: кореляційно-регресійний аналіз (для моделювання обсягу

іпотечних кредитів, будівельних робіт, для оцінки щільності та перевірки істотності

взаємозв'язків між: ставками по іпотечним кредитам і депозитам; показниками депозитного і

інвестиційного портфеля банків-лідерів іпотечного кредитування; міжнародною ставкою

LIBOR і вітчизняною KIBOR та індикаторами грошово-кредитного ринку України);

логістичну регресію (для оцінки параметрів скорингової карти); індексний (для аналізу

сезонності будівельних робіт, корегування процентних ставок по іпотечним кредитам на

рівень інфляції, побудови іпотечних індикаторів (Ukraine); геп-аналіз (для оцінки

процентного і ризику ліквідності комерційних банків-первинних іпотечних кредиторів);

аналіз варіацій та форм розподілу (варіація обсягів будівельних робіт, процентних ставок по

іпотечним кредитам; розподілення концентрації і ризикованості іпотечних кредитів;

коваріація фактичних, проіндексованих на інфляцію, а також встановлених методом KIBOR+

процентних ставок по іпотечним кредитам); групування (за термінами погашення іпотечних

кредитів для оцінки структури портфеля досліджуваної групи банків-лідерів іпотечного

ринку); нормативний (для оцінки дотримання банками обов'язкових економічних нормативів

Національного банку України (НБУ)); коефіцієнтний (для аналізу ризиків фінансового стану

емітентів іпотечних цінних паперів, оцінки відношення суми іпотечного кредиту до вартості

застави і доходів позичальника); ймовірнісні (для оцінки розміру кредитного ризику застави

- об'єкту нерухомості, оцінки очікуваних втрат іпотечного кредиту відповідно Базель II),

рейтинговий аналіз (для оцінки структури емітованих цільових облігацій, оцінки

коефіцієнтів ризику активів відповідно положень Базель II); ануалізація (для перетворення

місячних рівнів інфляції на річні); дисконтування грошових потоків (при розрахунку дюрації

іпотечних облігацій).

Інформаційну базу дослідження становлять законодавчі і нормативні акти, що регулюють

іпотечний ринок, банківську діяльність; офіційні статистичні та інформаційно-аналітичні

матеріали; дані фінансової звітності комерційних банків та емітентів цінних паперів.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в методичному поглибленні

концептуальних основ та обґрунтуванні науково-методичних рекомендацій з формування

фінансового механізму розвитку іпотечного ринку.

Вперше:

визначено дефініцію «фінансового механізму розвитку іпотечного ринку» як сукупності

форм, методів і важелів економічного впливу на взаємоузгоджене функціонування ринків

нерухомості та фінансового-кредитного ринку з метою їх піднесення і вирішення соціально-

економічних проблем розвитку суспільства, побудовано концепцію його формування і

розроблено науково-методичні підходи до її реалізації (плаваюча процентна ставка за

іпотечними кредитами з опціоном, група іпотечних індексів для моніторингу іпотечного

ринку, формування резервів можливих втрат за іпотечними кредитами на основі

ймовірнісної оцінки ризиків об'єкту нерухомості, організація кредитного скорингу і

андерайтингу позичальника-фізичної особи, механізм збалансування іпотечного покриття із

заборгованістю за звичайними іпотечними облігаціями зі змінним купоном).

Удосконалено:

науковий підхід до визначення функцій іпотечного ринку як спільної множини функцій

двох ринків, що перетинаються: ринок нерухомості: соціальна, соціально-інвестиційна,

інвестиційна (капіталізації вільних грошових доходів, відтворення); фінансово-кредитний

ринок: перерозподіл фінансових ресурсів, утворення додаткової купівельної спроможності

на нерухомість, реакумуляція фінансових ресурсів і трансформація їх у похідні іпотечні цінні

папери, диверсифікація фінансових ризиків; інформаційна (притаманна кожному з ринків);

класифікацію сегментів іпотечного ринку: за предметом застави (житловий, земельний, в

т.ч. аграрний, промисловий, комерційний); за метою використання (споживчий, дохідний), за

суб'єктами і рухом іпотечного капіталу (первинний і вторинний (одно- і дворівневий)); за

просторовим розміщенням (загальнонаціональний, регіональний, локальний);

систему ризиків іпотечного ринку, які складаються із ризиків його окремих сегментів і

тісно перетинаються між собою: фінансові ризики (кредитний, процентний, ліквідності,

реінвестування, валютний, покриття), ризики нерухомості (загальні та специфічні (зміни

кон'юнктури, вірності оцінки, зношення об'єкту, експозиції), комерційний), інші ризики

(юридичний, репутації, операційно-технологічний).

Дістало подальший розвиток:

понятійний апарат, а саме: визначення сутності «іпотечного ринку» на основі

введення терміну «іпотечна послуга» як його інтегрованого товару. Іпотечний ринок є

похідним від фінансового ринку та ринку нерухомості, має фінансово - речову природу, і

являє собою систему відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу іпотечних послуг

на основі певних економічних принципів та правових норм. Іпотечні послуги - це операції з

фінансовими зобов'язаннями, забезпеченими нерухомістю, майновими правами, іпотечними

цінними паперами, що здійснюються в інтересах третіх осіб за власний рахунок чи за

рахунок цих осіб, з метою отримання об'єктів нерухомості у власність, прибутку або

рефінансування зобов'язань;

ідентифікація моделей іпотечних ринків: за способом фінансування, за відкритістю

доступу ресурсів, за суб'єктами, що представлено зміною матриць: (цільова; закрита;

будівельно-ощадні каси; будівельні товариства), (депозитна; полувідкрита; комерційні і

ощадні банки), (інвестиційна однорівнева; відкрита; іпотечні банки); (інвестиційна

дворівнева; відкрита; інші спеціалізовані установи (підтримання ліквідності; централізовані

іпотечні банки; установи сек'юритизації)). Виділено нову змішану модель (депозитно-

інвестиційна; умовно-відкрита; комерційні банки), яка виникла внаслідок еволюції

інвестиційної однорівневої моделі, пов'язаної з ліквідацією в багатьох країнах статусу

спеціалізованих іпотечних банків і наданням дозволу комерційним банкам емітувати

іпотечні облігації;

формалізація діалектичних зв'язків сегментів іпотечного ринку між собою та

макроекономічними показниками, що виявилося у побудові комплексу економіко-

математичних моделей, які дозволили виявити еластичність обсягів іпотечного кредитування

від ВВП і доходів населення, мультиплікативний вплив змін його обсягів на стан ринку

нерухомості, сезонність обсягу будівельних робіт і виражену синхронність динаміки обсягів

іпотечного кредитування.

Практичне значення одержаних результатів полягає у тому, що теоретичні положення

дисертаційної роботи доведені до рівня конкретних методик і рекомендацій щодо

формування фінансового механізму розвитку іпотечного ринку. До результатів, які мають

найбільше практичне значення, належать такі: методичні підходи до формування резервів

можливих втрат за іпотечними кредитами на основі ймовірнісної оцінки ризиків об'єкту

нерухомості, а також перекласифікації за ризиком групи іпотечних облігацій враховані при

розробці програми реформування регулювання банківської діяльності відповідно стандартів

Базель II (лист Управління НБУ в Донецькій області № 16-229/4571 від 23.10.2008 р.).

Пропозиції щодо використання бази плаваючої процентної ставки з опціоном

схвалені Українською національною іпотечною асоціацією (УНІА) (лист №15/1-08/268 від

22.02.2008 р.). Група іпотечних індексів використовується Державною іпотечною установою

(ДІУ) України для моніторингу іпотечного ринку (лист №668-2 від 12.08.2008 р.).

Рекомендації щодо андерайтингу позичальника-фізичної особи при наданні іпотечних

кредитів на основі оцінки скорингового балу, а також умов проспекту емісії іпотечних

облігацій прийняті АКБ «УкрБізнесБанк» (акт № 4803/3 від 10.09.08 р.). Результати

дисертаційної роботи використані при розробці Закону України «Про іпотечні облігації»

(довідка Комітету з фінансів і банківської діяльності Верховної Ради України №04-37/10-352

від 17.10.2008 р.). Механізм збалансування іпотечного покриття із заборгованістю за

звичайними іпотечними облігаціями зі змінним купоном схвалений Донецьким

територіальним управлінням Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку (лист

№03-09/6167/08 від 29.10.2008 р.). Методичні рекомендації щодо організації кредитного

скорингу і оцінки ризиків іпотечних кредитів на основі стандартизованого підходу і

внутрішніх рейтингів впроваджено в навчальний процес Донецького національного

університету економіки і торгівлі імені Михайла Туган-Барановського при викладанні

дисципліни «Кредитування і контроль» (лист № 11/1513 від 17.09.2008 р.).

Особистий внесок здобувача. Автором самостійно сформульовано і обґрунтовано наукові

ідеї, теоретичні розробки, висновки і рекомендації, а також здійснено керівництво

практичним впровадженням результатів дисертаційної роботи. Внесок автора в опубліковані

колективні роботи конкретизовано в списку публікацій.

Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні і практичні результати

доповідалися і були схвалені на 10 міжнародних науково-практичних конференціях, в т.ч.:

«Розвиток соціально-економічних відносин в умовах трансформації економіки України

(ХНУ, м. Хмельницький, 2007 р.), «Банківська система України в умовах глобалізації

фінансових ринків» (м. Черкаси, 2007 р.), «Управління підприємством: проблеми і шляхи

вирішення» (м. Ялта, 2007 р.), «Інвестиційні пріоритети епохи глобалізації: вплив на

національну економіку та окремий бізнес» (м. Дніпропетровськ, 2008 р.), «Інноваційно-

інвестиційна модель розвитку національної економіки» (м. Донецьк, 2008 р.), «Актуальні

питання реформування житлово-комунального господарства в Україні» (м. Макіївка-

Слов'янськ, 2008 р.), «Методологія та практика менеджменту на порозі XXI століття:

загальнодержавні, галузеві та регіональні аспекти» (м. Полтава, 2008р.), «Efektivni nástroje

modernich věd - 2008» (Чехія, 2008 р.), «Naukowym progres na rubiezy tysiacleci - 2008»

(Польща, 2008 р.).

Публікації. За результатами дослідження опубліковано 18 наукових робот, у т.ч. 8 - у

провідних фахових виданнях, 10 - у матеріалах конференцій, з яких 12 належить здобувачу

особисто. Загальний обсяг публікацій 7,65 д.а., з яких 6,27 д.а. особисто належить

здобувачу.

Структура й обсяг дисертації. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів,

висновків, 17 додатків, списку використаних джерел (228 найменування). Основний

текст дисертації викладено на 192 сторінках, робота містить 27 таблиць (23 сторінки), 43

рисунка (25 сторінок).

Основний зміст дисертації

У вступі обґрунтовано актуальність теми дослідження та розкрито її зв'язок з

науковими темами; сформульовано мету та завдання, розкрито предмет, об'єкт, наукову

новизну та практичне значення одержаних результатів, особистий внесок здобувача;

наведено дані про апробацію, публікації, структуру й обсяги роботи.

У першому розділі «Теоретичні основи дослідження розвитку іпотечного ринку

України» виявлено закономірності еволюції іпотечного ринку, обґрунтовано його дефініцію

і функції, виділено сегменти, формалізовано сучасні типи іпотечних систем, побудовано

концепцію формування фінансового механізму розвитку іпотечного ринку України.

Іпотека (грец. - застава) виникла з появою приватної власності на землю та кредитної

справи і пройшла етапи фідуції (лат. fiducia - довіра), пігнуса (лат. ріgnus - неформальна

застава). Розвиток іпотечних відносин у нашій країні протягом останнього десятиріччя

обумовлює необхідність введення нового терміну - «іпотечні послуги». Враховуючи, що на

іпотечному ринку обертаються специфічні фінансові і матеріальні активи, пропонується

поширити на формулювання її дефініції підхід, закладений до законодавчого визначення

сутності фінансових послуг. Переконані, що для системного розуміння іпотечного ринку,

слід виокремити ті функції ринку нерухомості і фінансово-кредитного ринку, які

реалізуються ним. Сегментам ринку нерухомості відповідно до мети використання

(споживчому та дохідному) відповідають функції соціальна та інвестиційна. Видача

іпотечних кредитів здійснюється на первинному ринку, а реакумуляція фінансових ресурсів,

трансформація їх у похідні іпотечні цінні папери і диверсифікація фінансових ризиків - на

вторинному ринку. Узагальнення світового досвіду розвитку іпотечного ринку дозволяє

виявити основні принципові моделі (рис. 1.).

Рис. 1. Схема еволюції моделей функціонування іпотечних ринків

У роботі узагальнено досвід функціонування інших спеціалізованих установ США,

Франції, Малайзії, Йорданії, Тринідад і Тобаго, Казахстану, Росії. Доведено, що для умов

перехідної економіки, де тільки зароджуються ринки капіталів, установа забезпечення

ліквідності виявляється більш життєздатною. У табличному вигляді наведено

характеристику моделей іпотечного ринку розвинених країн (Велика Британія, Данія,

Іспанія, Німеччина, Франція) і країн з перехідною економікою (Казахстан, Польща, Росія,

Чехія). Узагальнено основні історичні відомості, розмір ринку, житловий та іпотечний

ринки, структура ринку, порядок надання і збут іпотечних кредитів, типи іпотечних

продуктів, схеми погашення, коригування процентної ставки, ціноутворення, фінансування

іпотечних кредитів, управління ризиками, ефективність системи іпотечного кредитування,

пільги.

Проведено систематизацію ризиків іпотечного ринку та виділено два нових виду: ризик

покриття виникає в умовах дворівневого ринку цінних паперів і пов'язаний із

збалансованістю іпотечного покриття із заборгованістю за емітованими цінними паперами;

комерційний ризик пов'язаний із інвестуванням в об'єкти незавершеного будівництва.

Іпотеку незавершеного будівництва визнано послугою земельного сегменту іпотечного

ринку. Концепцію формування фінансового механізму розвитку іпотечного ринку України

представлено на рис.2. Вона включає: фінансові методи; ліміти і резерви (LTV - відношення

суми наданих банком коштів до оціночної вартості предмета іпотеки; РTI - платіж до доходу;

OTI - зобов'язання до доходу); норми і нормативи; санкції; стимули; нормативно-правове

забезпечення.

У другому розділі «Дослідження сучасного стану іпотечного ринку України» розкрито

діалектику взаємозв'язку сегментів іпотечного ринку України, систематизовано умови

надання і рефінансування іпотечних кредитів, проведено кількісну і якісну оцінку ризиків.

Визначено, що наша країна має змішану дворівневу депозитно-інвестиційну модель

іпотечного ринку, суб'єктами якої виступають будівельні товариства (фонди фінансування

будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), спеціалізовані іпотечні банки за

ознакою питомої ваги іпотечного портфеля в активах, комерційні банки, які мають право

емітувати іпотечні облігації, Державна іпотечна установа (ДІУ), яка виконує функції

підтримки ліквідності і емітує облігації ринкового типу, в т.ч. гарантовані державою).

Доведено переваги системи універсальних банків як основи іпотечної системи для

українських умов.

Виконано економіко-математичне моделювання процесів іпотечного ринку.

Представлена нижче кореляційно-регресійна модель обсягу наданих за місяць іпотечних

кредитів () має достатню достовірність, що підтверджується індексом кореляції R=0,7998:

, (1)

де - обсяг валового внутрішнього продукту за місяць;

- доходи населення за місяць.

При рості валового внутрішнього продукту і доходів населення за місяць на 1 грн. обсяг

іпотечних кредитів зростає відповідно на 0,027 і 0,0347 грн. За даними щомісячних обсягів

будівельних робіт протягом 2005-травень 2008 р. розраховано індекси сезонності: 1 кв. -

62,38%, 2 кв. - 89,97%, 3 кв. - 113,6%, 4 кв. - 134,05%. На базі отриманих результатів

виконано прогнозування обсягів будівельних робіт до кінця 2008 р. (рис. 3). Їх динаміка

описується параболою і є висхідною. Сезонні коливання обсягів будівельних робіт

полягають у потужному їх нарощуванні протягом поточного року і різкому скороченню на

початок наступного. З вересня 2008 р. починається помітне відхилення фактичної вартості

будівельних робіт від прогнозованої, викликане скороченням їх обсягів.

9

Рис. 2. Формалізація фінансового механізму розвитку іпотечного ринку

Рис. 3. Динаміка обсягів будівельних робіт протягом 2005-2008 рр.

Значною мірою така ситуація пояснюється стагфляційними процесами на ринку

нерухомості - одночасним зростанням цін та зменшенням попиту. Залежність щомісячних

обсягів будівельних робіт () від суми наданих протягом місяця іпотечних кредитів (), яка

описується рівнянням з індексом кореляції r=0,8855.

. (2)

поліноміальний (прогноз)

Мультиплікативний ефект виявляється у збільшення будівельних робіт на 1,495 грн. при

зростанні обсягу іпотечних кредитів на 1 грн. Тісний зв'язок показників дозволяє зробити

висновок також про сезонність обсягів іпотечного кредитування. Формалізовано механізми

функціонування ФФБ типів А і Б, ФОН.

Станом на 01.04.2007 р. відповідні ліцензії Державної комісії з регулювання ринків

фінансових послуг на залучення коштів фізичних осіб - установників управління майном

отримали 87 фінансових компаній, лише 56 (64,4%) створили фонди. Систематизовано та

проаналізовано інформацію про поточні рейтинги незалежного рейтингового агентства

«Кредит-Рейтинг» 66 емісій облігацій на фінансування будівництва нерухомості і 6 емісій

сертифікатів ФОН, які здійснили 25 емітентів, розташовані у 13 областях України. На долю

облігації довгострокового інвестиційного рівня uaA та uaBBB припадає 10,31% ринку за

вартістю і 10,61% за кількістю емісій. Інші облігації відносять до спекулятивного класу.

Найбільша питома вага припадає на рейтинги uaBB - 31,61% і 30,3% за кількістю емісій, а

також uaB - відповідно 33,72% і 25,76%. На найбільш ризиковані боргові інструменти з

рейтингом uaCCC (дуже низька кредитоспроможність) і uaCC (висока вірогідністю дефолта)

у сумі приходиться 11,24% вартості і 7,58% кількості емісій. Сертифікати ФОН «Нова

Богданівка-1,2,3» АКБ «Аркада» мають достатній короткостроковий інвестиційний рейтинг

uaК2, ФОН ТОВ «Житлобуд-Інвест» - uaCCC. Рейтинги ФОН «Піонер» і ФОН «Західна

стіна» ТОВ «Мастер-Фінанс» призупинені.

Систематизовано чинники, що підтримують та знижують рівень кредитного рейтингу

емітентів облігацій на фінансування будівництва нерухомості, які згруповані таким чином:

організаційно-технічні, фінансово-економічні, досвід здійснення та забезпечення емісії.

Доведено, що сучасний фінансово-господарський стан переважної більшості вітчизняних

будівельних організацій є одним з основних гальмуючих чинників розвитку іпотечного

ринку. Випуск забезпечених нерухомістю іпотечних цінних паперів може ускладнюватися

відсутністю необхідного обсягу готових до експлуатації ліквідних майнових об'єктів.

Іпотечні кредити як функція обсягу депозитів формалізується рівнянням з індексом

кореляції R=0,998:

, (3)

де - депозити комерційних банків у національній валюті;

- депозити комерційних банків в іноземній валюті.

Разом з тим не існує жодного істотного кореляційного зв'язку між процентними ставками

по іпотечним кредитам і депозитам в цілому, в розрізі валют і контрагентів. Більше того,

динаміка кредитних ставок в окремих випадках має напрямок, протилежний руху депозитних

ставок, про що свідчить від'ємне значення коефіцієнту кореляції.

Сформована депозитна модель фінансування іпотечних кредитів привела до того, що

лідерами іпотечного ринку України є універсальні банки з відповідною часткою ринку

(станом на 01.07.2008 р.): Укрсиббанк (17,7%), Аваль (12,2%), Укрсоцбанк (12,1%), ОТП

(8%) Приватбанк (6,6%). Як і інші країни з перехідною економікою Україна має високу

концентрацію іпотечного ринку: ТОР-15 охоплюють 87,1% (у 2006 р. - 92,6%). Максимальна

частота концентрації іпотечних кредитів у портфелях банків-лідерів іпотечного ринку

України приходиться на інтервали: 5-10% (13 спостережень), 10-15% (6 спостережень).

Найбільшу концентрацію мають ОТП Банк (46,92% у 2006 р., 50,11% у 2007 р.) і

Міжнародний іпотечний банк (відповідно 52,65% і 51,15%). Отже, банки є універсальними, а

їх портфелі є достатньо диверсифікованими.

Кількісна і якісна оцінка системи ризиків іпотечного ринку України дозволила виявити

найнебезпечніші з них - ризик ліквідності, валютний, ринковий, ризик нерухомості,

комерційний. Індекс ризику ліквідності на інтервалі групування активів і зобов'язань понад

10 років у розмірі 100% мають Укрсиббанк, Укрсоцбанк, ОТП Банк, Укрпромбанк, АКБ

«Правексбанк», Фінанси і кредит, Промінвестбанк, Кредитпромбанк. На інтервалах від 5 до

10 років цей показник коливається від 43,7% у 2006р. у Приватбанку до 100% в

Укрпромбанку, Промінвестбанку. 6 банків мають значні небезпечні розриви фондів на усіх

інтервалах понад 1 рік. Питома вага кредитів в іноземній валюті в іпотечному портфелі

протягом вересня 2006 - серпня 2008 р. коливалася на рівні 78%. Основною іноземною

валютою іпотечного кредитування є долар США (79% загального портфеля для фізичних

осіб, 46,6% - для юридичних).

Загальні ризики ринку нерухомості досліджено на прикладі ринків м. Києва і м.

Донецька. Комерційні ризики - на прикладі емітентів цільових облігацій. Розмір емісії

значно перевищує балансові показники: у ТОВ «Житлоіндбуд» у 162,4 раза більше активів, у

ЗАТ «Національна будівельна компанія» і ТОВ «БК «Міськбудінвест» - відповідно у 555,6 і

735 разів більше власного капіталу.

Необхідність зменшення іпотечних ризиків і прихід іноземного банківського капіталу на

іпотечний ринок України потребує підвищення рівня стандартизації та насичення ринку

новими іпотечними продуктами. В Україні прийнято Стандарти житлового іпотечного

кредитування, розроблені УНІА, і Стандарти надання, рефінансування та обслуговування

іпотечних житлових кредитів, розроблені ДІУ. Положення цих регламентів є частково

співпадаючими, взаємно доповнюючими, а іноді суперечливими. Основні протиріччя

полягають у визначенні валюти, термінів і максимальних сум кредиту.

У третьому розділі «Науково-практичні рекомендації щодо формування фінансового

механізму розвитку іпотечного ринку України» розроблено науково-практичні

рекомендації щодо використання індикаторів розвитку іпотечного ринку, сек'юритизації

іпотечних кредитів шляхом емісії облігацій, удосконалено управління ризиками іпотечних

кредитів на основі стандартів Базель II і андерайтингу позичальника. Попри зарубіжний

досвід, зокрема російський, доведено неможливість використання в українських умовах

індикаторів Libor у євро і доларах, оскільки вони мають слабкий кореляційний зв'язок з

кредитними і депозитними ставками. Динаміка відхилення ануалізованих рівнів інфляції від

процентних ставок за операціями з фізичними особами описується параболою з висхідними

гілками із високим коефіцієнтом кореляції:

для іпотечних кредитів: , (4)

для строкових депозитів: , (5)

Аргументом на користь використання вітчизняного індикатору - ставки КIBOR як

основи плаваючої ставки є високий кореляційний зв'язок з ануалізованими рівнями інфляції і

проіндексованими процентними ставками (0,8 і 0,81). Обґрунтовано рівень ставки

КIBOR+9,5%, а її використання запропоновано доповнити опціоном відсоткових ставок за

схемами CAP, FLOOR, COLLAR. Розрахунок премій за опціоном для кредиту 1 млн. грн. в

умовах історичних значень процентних ставок протягом травня 2006 р.- червня 2008 р.,

ставок CAP () і FLOOR () дозволив отримати такі результати (+2,67; -2,5; 0,17) тис. грн..

ДІУ розраховуються індекси іпотечного кредитування, які є якісними і відображають

вартість іпотечних кредитів. Розроблено перелік і методику розрахунку додаткових

індикаторів, які віддзеркалюють динаміку розвитку іпотечного ринку, а саме: - Ukraine

Mortgage Index (іпотечний індекс) - відношення об'єму виданих кредитів за останній звітний

період до об'єму кредитів, виданих в базовому періоді, помножений на 100; - Ukraine

Mortgage Index free of season (іпотечний індекс, відкоригований на сезонність) - відношення

іпотечного індексу до коефіцієнта сезонності; - Ukraine Prepayment Index (індекс

дострокових погашень) - відношення фактичних платежів за період до обсягу портфеля

іпотечних кредитів на початок періоду за вирахуванням планових платежів за період; -

Ukraine Сomplete Prepayment Index (індекс повних дострокових погашень) - відношення

дострокових платежів за повністю сплаченими кредитами за період до обсягу портфеля

іпотечних кредитів на початок періоду за вирахуванням планових платежів за період; -

Ukraine Refunding Index (індекс рефінансування) - відношення обсягу кредитів

рефінансування, наданих ДІУ, за період до обсягу портфеля іпотечних кредитів на

кінець періоду. Результати апробації методики наведено у табл. 1.

Таблиця 1

Індекси розвитку іпотечних операцій АКБ «УкрБізнесБанк», %

Іпотечний індекс, розрахований для АКБ «Укрбізнесбанк», свідчить про стійку

тенденцію до зростання іпотечного портфеля. Найбільші темпи зростання мали у III кв. 2007

р. (195,14%), а з врахуванням індексу сезонності - у січні 2007 р. У банку мають місце

дострокові погашення іпотечних кредитів, але їх індекс не перевищує 1,22%. Індекс

рефінансування Державної іпотечної установи на кінець 2007 р. склав 1,93%, що свідчить

про низький рівень залежності банківської системи від кредитів установи підтримки

ліквідності.

Адаптовано положення Базель II до оцінки ризиків іпотечного ринку. Використання

стандартизованого підходу до зважування активів на ризик відносно іпотечних кредитів,

забезпечених нерухомістю, є більш прийнятним для банків порівняно з існуючим (коефіцієнт

35% замість 50%). Показано, що для іпотечних кредитів типовим і найважливішим

параметром є не фінансовий стан позичальника, а предмет застави та його ліквідність, від

яких більш за все залежить величина можливих втрат банку. Доведено, що діючий в Україні

порядок врахування застави по іпотечним кредитам завищує рівень кредитного ризику.

Вважається, що спрощений стандартизований підхід щодо врахування іпотечних кредитів є

більш оптимальним рішенням, оскільки коефіцієнт кредитного ризику активу чи контрагента

можна замінити коефіцієнтом ризику самої застави, який для нерухомості є значно нижчим.

Кредитний ризик щодо застави -- це ймовірність події впливу хоча б одного з чинників

ризику на те, що банку не вдасться повністю покрити можливі втрати за кредитним

договором за рахунок об'єкту нерухомості:

, (6)

де - кредитний ризик щодо застави - об'єкта нерухомості;

- юридичний ризик (недоліки в складанні та оформленні договору застави);

- ризик неліквідності, неможливість реалізації об'єкту нерухомості;

- кон'юнктурний - можливе знецінення об'єкту нерухомості за період дії кредитної

угоди;

- ризик фізичного зношення - втрати споживчих властивостей.

Більш прогресивним для оцінки ризиків іпотечного ринку є підхід внутрішніх рейтингів,

який комплексно враховує при розрахунку очікуваних збитків () ймовірність дефолту

позичальника (), втрати у разі дефолту (), експозицію до дефолту ():

. (7)

Розміри втрат LGD доцільно розраховувати окремо для різних можливих варіантів

вирішення проблеми простроченої заборгованості за іпотечним кредитом (ліквідація,

реструктуризація, відновлення). Однак використання цього підходу потребує «високої

зрілості» банківської системи і наявності пулу даних про історичні факти втрати

позичальників у разі дефолту по іпотечним кредитам.

Запропоновано проведення андерайтингу позичальника на основі кредитного скорингу і

алгоритм розрахунку скорингової карти: визначення завдань, критеріїв «поганий» і

«добрий»; специфікація вибірки; відбір характеристик та їх аналіз, оцінка параметрів моделі;

оцінка якості скорингової карти; повторний аналіз характеристик у разі низької якості,

застосування карти у випадку достатньої якості. В основу побудови моделі пропонується

покласти логістичну регресію, яка припускає, що логарифм співвідношення ймовірності

«доброї» події та ймовірності «поганої події» лінійно корелюється з пояснювальними

змінними. Алгоритм реалізовано у пакеті прикладних програм EXCEL. Визначено критерії

вибору порогу відсікання скорингового балу.

Доведено, що система сек'юритизації шляхом емісії облігацій порівняно з цінними

паперами, забезпеченими заставними, є більш сприйнятливою і має більше шансів на успіх в

Україні найближчим часом. Порівняльний аналіз свідчить, що вимоги до іпотечного

покриття іпотечних облігацій в Україні більш жорсткі, ніж в Євросоюзі, що можна пояснити

меншим розвитком фінансового ринку і більшими притаманними йому ризиками, і

покликані забезпечити високу якість облігацій. Методику оцінки принципу збалансованості

вартості облігацій та іпотечного покриття доповнено оцінкою дюрації іпотечних облігацій.

Розроблений пакет заходів має чітко виражений антикризовий характер, а саме:

індикатори, які віддзеркалюють динаміку розвитку іпотечного ринку, сигналізують про

наявність певних позитивних і негативних тенденцій; плаваючі процентні ставки вирішують

проблему ціноутворення на іпотечні кредити в умовах інфляції і суттєвих коливань

валютного курсу; рекомендації щодо оцінки ризиків іпотечного кредитування запобігають

виникнення фінансових втрат банку; емісія облігацій для банку зменшує дефіцит ліквідності,

а для інвестора є привабливим інструментом в умовах недовіри до системи гарантування

депозитів і захищає його кошти навіть в умовах банкрутства банка-емітента, оскільки

іпотечне покриття відокремлено від його інших активів.

ВИСНОВКИ

У дисертаційній роботі наведено теоретичне узагальнення та запропоновано нове

вирішення актуального науково-прикладного завдання щодо формування фінансового

механізму розвитку іпотечного ринку. Наукові висновки і рекомендації полягають у такому.

1. Уточнено дефініцію, функції, ризики іпотечного ринку. Перевагою використаного

підходу порівняно з існуючими є чітке позначення конкретного товару іпотечного ринку -

іпотечної послуги, а також врахування особливостей його окремих сегментів. Отримані

результати доведено до рівня практичних рекомендацій - запропоновані іпотечні індекси

сприятимуть реалізації інформаційній функції іпотечного ринку.

2. Формалізація сучасних моделей іпотечного ринку дозволила ідентифікувати

українську модель як змішану дворівневу депозитно-інвестиційну модель іпотечного ринку.

Доведено переваги системи універсальних банків і спеціалізованої установи підтримки

ліквідності як основи іпотечної системи для українських умов. Практична цінність

отриманих результатів полягає у рекомендаціях щодо доцільності незалежного

рейтингування іпотечних цінних паперів, а також проходження ними процедури лістингів на

організаторах торгів, що дозволить забезпечити належний рівень їх якості і реальне

забезпечення об'єктами нерухомості.

3. Запропоновано концепцію формування фінансового механізму розвитку іпотечного

ринку України, яка ґрунтується на глибокому аналізі зарубіжного досвіду країн з різними

типами економічних систем, враховує загальні характеристики, притаманні усім сегментам

українського ринку і передбачає системне вирішення проблем. Їі практична цінність полягає

у виборі інструментарію, адекватного сучасному стану розвитку ринку нерухомості,

банківської системи і фондового ринку.

4. Розкриття діалектики взаємозв'язку сегментів іпотечного ринку України шляхом

побудови економіко-математичних моделей у теоретичному плані є додатковою

аргументацією дефініції іпотечного ринку як єдності двох сегментів (нерухомості і

фінансово-кредитного), у практичному плані дозволяє прогнозувати поведінку результуючих

показників при зміні незалежних факторів.

5. Систематизовано вади надання і рефінансування іпотечних кредитів, які є

закономірними для країн з перехідною економікою. Практичні рекомендації щодо їх

подолання пов'язані з розвитком інфраструктури іпотечного ринку (кредитні бюро, іпотечні

брокери тощо) і чітким додержанням стандартів іпотечного кредитування.

6. Кількісна і якісна оцінка ризиків іпотечного ринку України дозволила виявити найбільш

небезпечні, серед яких: ризик ліквідності, валютний, загальний ризик нерухомості і

комерційний. Це потребує на практиці розвитку методів формування довгострокових

ресурсів банків, виключного рефінансування лише кредитів у національній валюті,

подальшої розробки національних стандартів оцінки нерухомості, посилювання

нормативних вимог до фінансового стану емітентів цільових облігацій на фінансування

нерухомості.

7. Розроблені індикатори розвитку іпотечного ринку представлені: а) базою для

плаваючої процентної ставки в національній валюті, що дозволить удосконалити

ціноутворення на іпотечні кредити в умовах переважно короткострокових ресурсів

комерційних банків, підвищити привабливість кредитів у національній валюті і знизити

рівень валютних ризиків, б) іпотечними індексами, які показують швидкість: росту

обсягу видачі кредитів, в т.ч. враховуючи сезонні зміни, позапланової амортизації портфеля

кредитів, повних дострокових погашень, залежність банківської системи в цілому від

недепозитних централізованих джерел фінансування іпотечних кредитів.

8. Адаптація стандартів Базель II до оцінки ризиків іпотечних кредитів і облігацій

сприятиме поглибленню інтеграції комерційних банків України у світові фінансові ринки,

підвищить рівень їх капіталізації і фінансової стійкості. Рекомендації щодо організації

процедури андерайтингу і побудови скорингової карти дозволять банкам знизити рівень

накладних витрат і час на оцінку кредитоспроможності позичальника, регулювати рівень

відказів залежно від прийнятої стратегії управління ризиком, і в кінцевому підсумку

зміцнити конкурентні позиції на ринку.

9. Обґрунтовані науково-практичні підходи до сек'юритизації іпотечних кредитів

враховують вимоги збалансування вартості іпотечного покриття і іпотечних облігацій з

плаваючим купоном, а також їх дюрацію. Це дозволить комерційним банкам-первинним

іпотечним кредиторам формувати джерела довгострокових ресурсів і зменшити ризик

ліквідності на тривалих інтервалах групування активів і зобов'язань.

Список опублікованих праць за темою дисертаціЇ

Статті у провідних наукових фахових виданнях:

1. Арбузов С.Г. Актуальні проблеми стратегічного банківського менеджменту в умовах

інтеграції банківської системи України у світовий фінансовий простір / С.Г.Арбузов // Вісник

ДонДУЕТ. - 2006. - №4/2 (32). - С.134-138.

2. Арбузов С.Г. Систематизація ризиків національного іпотечного ринку / С.Г. Арбузов

// Вісник Львівської державної фінансової академії. - 2007. - №13. - С.109-116.

3. Арбузов С.Г. Вплив іпотеки на фінансовий розвиток підприємства / С.Г. Арбузов //

Вісник соціально-економічних досліджень. - Одеса: ОДЕУ. - 2007. - Вип. 27. - С.22-26.

4. Арбузов С.Г. Банковская ипотека и стимулирование инвестиционной активности

населения / С.Г. Арбузов // Торгівля і ринок України. - Донецьк: ДонДУЕТ. - 2007. - Вип. 23,

т.1. - С.161-167.

5. Арбузов С.Г. Проблеми стандартизації і диференціації умов житлового іпотечного

кредитування в Україні / С.Г. Арбузов // Економічні проблеми: теорія і практика. - 2008. -

Вип. 238. - Т.5. - С.1020 - 1029.

6. Папаіка О.О. Іпотечні послуги як похідна іпотечного ринку / О.О. Папаіка, С.Г.

Арбузов // Вісник НБУ. - 2008. - №2. - С. 13-15. Особистий внесок: обґрунтовано дефініції

іпотечної послуги, іпотечного ринку, систематизовано його послуги. - 0,23 д.а.

7. Папаіка О.О. Вплив банківської системи на підвищення добробуту населення України

/ О.О. Папаіка, С.Г. Арбузов // Вісник ДонНУЕТ. - 2008. - №3 (39). - С.28-35. Особистий

внесок: розроблено антикризові заходи у сфері банківського кредитування. - 0,25 д.а.

8. Арбузов С.Г. Активізація ролі іпотеки у вирішенні житлової проблеми в Україні //

Актуальні проблеми економіки. - 2008. - №6(84). - С. 194-202.

Опубліковано за матеріалами конференцій:

Арбузов С.Г. Завдання стратегічного банківського менеджменту в

умовах інтеграції банківської системи України у світовий фінансовий простір / С.Г. Арбузов,

І.В. Попова // Розвиток соціально-економічних відносин в умовах трансформації економіки

України: Матер. I міжнар. наук.-практ. конф. (17-18 трав. 2007 р.). - Т.1. - Хмельницький:

Хмельницький нац. ун-т. - 2007. - С.143-145. Особистий внесок: обґрунтовано пропозиції

щодо інтеграції принципів Базельського комітету і Директив ЄС у менеджмент банків

України. - 0,15 д.а.

Папаiка О.О. Підвищення добробуту нації в контексті розвитку

банківської системи / О.О.Папаіка, С.Г.Арбузов // Стан і проблеми оподаткування в умовах

ринкової економіки: Матер. VI Міжнар. наук.-практ. конф. (23 листоп. 2007 р.). - Донецьк:

ДоННУЕТ імені Михайла Туган-Барановського. - 2007. - С.103-105. Особистий внесок:

визначено напрями реформування системи оподаткування з метою збільшення капіталізації

комерційних банків. - 0,1 д.а.

Арбузов С.Г. Финансирование деятельности предприятий реального

сектора экономики за счет ипотечного кредитования / С.Г. Арбузов // Банківська система

України в умовах глобалізації фінансових ринків: Тези доповідей і виступів міжнар. наук.-

практ. конф. (15-16 листоп. 2007 р.) - Черкаси: Черкаський ін-т банківської справи Ун-ту

банківської справи НБУ. - 2007. - С.71-74.

Арбузов С.Г. Современное состояние и проблемы развития рынка

«коммерческой ипотеки» в Украине / С.Г. Арбузов // Управління підприємством: проблеми і

шляхи вирішення: Матер. міжнар. наук.-практ. конф. (4-6 жовт. 2007 р., Ялта). - Т. II. -

Донецьк: ДоНДУЕТ. - 2007. - С.119-123.

Арбузов С.Г. Мультиплікація впливу іпотечного кредитування на

інвестування у будівництво / С.Г. Арбузов // Інвестиційні пріоритети епохи глобалізації:

вплив на національну економіку та окремий бізнес: Матер. міжнар. наук.-практ. конф. (14-15

лют. 2008 р.). - Т.1. - Дніпропетровськ: ПДАБА. - 2008. - С. 98-101.

Арбузов С.Г. Фінансово-кредитні механізми інвестицій у житлову

нерухомість / С.Г. Арбузов // Інноваційно-інвестиційна модель розвитку національної

економіки: Матер. I міжнар. наук.-практ. конф. (26 лют. 2008 р.). - Донецьк: ДоННУЕТ імені

Михайла Туган-Барановського. - 2008. - С.226-229.

Арбузов С.Г. Сравнительный анализ условий ипотечного кредитования

в странах Восточной Европы и в Украине / С.Г. Арбузов // Efektivni nástroje modernich věd -

2008: Materiály IV mezinárodni vědecko-praktická konference (03-15 května 2008 roku). - Dil 1.

Ekonomické vědy. - Praha: Publishing House «Education and Scitnce» s.r.o. - 2008. - р.20-22.

Папаіка О.О. Фактори розвитку іпотечного кредитування в Україні /

О.О.Папаіка, С.Г.Арбузов // Актуальні питання реформування житлово-комунального

господарства в Україні: Зб. тез доповідей I Міжнар. наук.-практ. конф. (14-16 трав. 2008 р.) [у

2-х частинах]. - Макіївка-Слов'янськ. - 2008. - Ч.2. - С.191-192. Особистий внесок:

систематизовано види фінансових ресурсів та способи їх залучення для розвитку іпотечного

кредитування. - 0,08 д.а.

Арбузов С.Г. Іпотечна система Польщі: досвід для України / С.Г.

Арбузов // Naukowym progres na rubiezy tysiacleci - 2008 : Materialy IV miedzynarodowej

naukowi-praktyczney konferencyi (1-15 czerwca 2008 roku) - Т.1. - Przemysl. - Nauka i studia,

2008. - Str. 26-29.

Папаіка О.О. Іпотека у системі інвестиційного менеджменту банку /

О.О. Папаіка, С.Г. Арбузов // Методологія та практика менеджменту на порозі XXI століття:

загальнодержавні, галузеві та регіональні аспекти: Матер. IV міжнар. наук.-практ. конф. (15-

16 трав. 2008 р.). - Полтава, РВВ ПУСКУ, 2008. - С. 97-100. Особистий внесок: визначено

тенденції розвитку іпотечного ринку України, систематизовано його ризики. - 0,11 д.а.

Анотація

Арбузов С.Г. Фінансовий механізм розвитку іпотечного ринку. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю

08.00.08 - Гроші, фінанси і кредит. - Донецький національний університет економіки і

торгівлі імені Михайла Туган-Барановського, Донецьк, 2008.

У дисертації розроблено науково-практичні основи формування фінансового механізму

розвитку іпотечного ринку. Виявлено закономірності еволюції іпотечного ринку,

обґрунтовано його дефініцію і функції, виділено сегменти з ідентифікацією притаманних їм

ризиків. Формалізовано сучасні типи іпотечних систем і на цій основі ідентифіковано модель

національного іпотечного ринку. Побудовано концепцію формування фінансового механізму

розвитку іпотечного ринку України і розроблено інструментарій її реалізації. Розкрито

діалектику взаємозв'язку сегментів іпотечного ринку України. Систематизовано умови

надання і рефінансування іпотечних кредитів, проведено кількісну і якісну оцінку ризиків

іпотечного ринку України. Розроблено науково-практичні рекомендації щодо використання

індикаторів роз-витку іпотечного ринку, сек'юритизації іпотечних кредитів шляхом емісії

облігацій. Удосконалено управління ризиками іпотечних кредитів на основі стандартів

Базель II і андерайтингу позичальника.

Ключові слова: фінансовий механізм, іпотечний ринок, система, кредити, ризики,

індикатори розвитку, сек'юритизація, емісія облігацій

Аннотация

Арбузов С.Г. Финансовый механизм развития ипотечного рынка. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по

специальности 08.00.08 - Деньги, финансы и кредит. - Донецкий национальный университет

экономики и торговли имени Михаила Туган-Барановского, Донецк, 2008.

В диссертации разработаны научно-практические основы формирования финансового

механизма развития ипотечного рынка. Выявлены закономерности эволюции ипотечного

рынка, обоснована его дефиниция и функции, выделены сегменты: по предмету залога; по

цели использования; по субъектам и движению ипотечного капитала; по пространственному

размещению. Усовершенствована классификация рисков ипотечного рынка, обозначен его

интегрированный товар - ипотечная услуга.

Обобщен зарубежный опыт функционирования ипотечных систем развитых стран и стран

с переходной экономикой. Обобщены основные исторические ведомости, размер и структура

рынка, взаимосвязь жилищного и ипотечного рынков, порядок предоставления и сбыта

ипотечных кредитов, типы ипотечных продуктов, схемы погашения и корректировки

процентной ставки, ценообразование, финансирование ипотечных кредитов, управление

рисками, эффективность системы ипотечного кредитования, льготы.

Формализованы современные модели ипотечных рынков: по способу финансирования, по

открытости доступа ресурсов, по субъектам. Построена концепция формирования

финансового механизма развития ипотечного рынка Украины, которая включает финансовые

методы, лимиты и резервы, нормы и нормативы, санкции, стимулы, нормативно-правовое

обеспечение. Разработан инструментарий ее реализации.

Идентифицирована модель национального ипотечного рынка как смешанная

двухуровневая депозитно-инвестиционная. Раскрыта диалектика взаимосвязи сегментов

ипотечного рынка Украины. Построены экономико-математические модели, отражающие

взаимосвязь ВВП, доходов населения, объема ипотечных кредитов, строительных работ.

Выявлен сезонный характер изменения последних. Формализован механизм

функционирования фондов финансирования недвижимости (ФФН) и фондов операций с

недвижимостью (ФОН). Проанализирована структура эмиссий целевых облигаций на

финансирование строительства недвижимости и сертификатов ФОН по рейтингам

инвестиционного и спекулятивного классов.

Систематизированы условия предоставления и рефинансирования ипотечных кредитов в

части инфраструктуры, валюты, процентных ставок, сроков, требований к первоначальному

взносу на финансирование недвижимости. Исследованы причинно-следственные связи

между объемом ипотечных кредитов и депозитной базы коммерческих банков, между

уровнем процентных ставок по ним. Проанализирована концентрация ипотечного рынка

Украины в части субъектов -коммерческих банков и структуры их кредитных портфелей.

Дана критическая оценка Стандартам жилищного ипотечного кредитования, разработанным

Украинской национальной ипотечной ассоциацией, и Стандартам предоставления,

рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, разработанным

Государственным ипотечным учреждением (ГИУ). Определена адекватность формы

функционирования ГИУ как учреждения поддержания ликвидности первичных кредиторов.

Проведена количественная и качественная оценка рисков ипотечного рынка Украины:

финансовых (кредитный, процентный, ликвидности, валютный), рисков недвижимости.

Риски ликвидности на отдельных временных интервалах группировки активов и

обязательств коммерческих банков проанализированы с использованием методов геп-

анализа.

Разработаны индикаторы развития ипотечного рынка представленные: базой для

плавающей процентной ставки в национальной валюте; ипотечными индексами,

показывающими скорость: роста объема выдачи кредитов, в т.ч. учитывая сезонные

изменения, досрочных погашений, полных досрочных погашений, рефинансирования. В

диссертации адаптированы стандарты Базель II к оценке рисков ипотечных кредитов,

определены возможности применения в Украине стандартизированного подхода

(упрощенного и общего), а также подхода на основе внутренних рейтингов (базового и

усовершенствованного). Выработаны рекомендации относительно организации процедуры

андеррайтинга и построения скорринговой карты на основе логистической регрессии.

Проведен сравнительный анализ возможностей использования в Украине секъюритизации

ипотечных кредитов на основе эмиссии ипотечных облигаций и ценных бумаг,

обеспеченных закладными. Обоснован выбор в пользу первой формы. На основе адаптации

Директив ЕС выработаны рекомендации по реформированию подходов к оценке рисков

ипотечных облигаций. Усовершенствована методика сбалансирования стоимости ипотечного

покрытия и ипотечных облигаций с плавающим купоном на основе их дюрации.

Ключевые слова: финансовый механизм, ипотечный рынок, система, кредиты, риски,

индикаторы развития, секъюритизация, эмиссия облигаций

Summary

Arbuzov S.G. the Financial mechanism of mortgage market development. - Manuscript.

Thesis for the degree of candidate of economic sciences in specialty 08.00.08 - Money, finances

and credit. - Donetsk national university of economy and trade of the named after Michael Tugan-

Baranovskiy, Donetsk, 2008.

Scientific and practical bases of forming of financial mechanism of mortgage market

development are developed in dissertation. Found out conformities to the law of evolution of

mortgage market, grounded his essence and functions, segments are allocated with authentication of

inherent them risks. The modern types of the mortgage systems are formalized on this basis the

model of national mortgage market is identified. Conception of forming of financial mechanism of

mortgage market of Ukraine development is built and the tool of its realization is developed.

Dialectics of intercommunication of segments of mortgage market of Ukraine is exposed. The terms

of grant and refunding of mortgage credits are systematized, the quantitative and high-quality

estimation of risks of mortgage market of Ukraine is conducted. Scientific and practical

recommendations are developed in relation to the use of indicators of mortgage market

development, securitization of mortgage credits by emission of bonds. The management of

mortgage credits is improved risks on the basis of standards Basel II and underrating borrower.

Keywords: financial mechanism, mortgage market, system, credits, risks, indicators of

development, securitization, emission of bonds .