III

ВВЕДЕНИЕ

В современном гражданском обороте России в условиях затяжного финансового кризиса люди заинтересованы главным образом даже не в преувеличении своих сбережений, а хотя бы в сохранении их сто-имости, для чего они обращаются к различным финансовым инстру-ментам. Выбирая способы инвестирования своих сбережений, следу-ет учитывать специфику каждого финансового инструмента, который имеет как достоинства, так и недостатки.

Так, инвестиции в предметы искусства позволяют защитить свои сбережения при ухудшении обстановки в стране, при том, что со вре-менем их стоимость только возрастает, поскольку чем старше рари-тетная вещь, тем она дороже. Однако, дорого стоить может предмет искусства только сам по себе, поскольку в отсутствие платежеспо-собного спроса его просто не получится выгодно реализовать. Кро-ме того, для успешного использования данного инструмента нужно быть готовым к сопутствующим расходам на экспертную оценку объ-ектов, поскольку из-за огромного количества случаев мошенничества можно приобрести подделку по цене настоящего раритета, потеряв свой капитал. Покупая антикварные вещи, нужно быть готовым к до-полнительным издержкам, связанным с обеспечением их сохранно-сти и целостности. При этом предметы искусства обладают невысо-кой ликвидностью, поскольку количество желающих их приобрести и имеющих соответствующую финансовую возможность не так много.

Поэтому данный вид инвестирования лучше оставить знатокам и коллекционерам, которые владеют предметами искусства ради эсте-тического удовольствия и могут с ними расстаться при благоприятной рыночной конъюнктуре, поскольку покупка данных объектов — это, прежде всего, увлечение и только затем инвестиционный инструмент.

Покупка золота, серебра, платины и других драгоценных металлов традиционно считается одним из самых надежных способов обеспе-чения сохранности своих сбережений. Однако, и здесь ситуация тоже не такая уж простая, поскольку инвестор все равно теряет на разнице в курсе, который ему предлагает банк, а также на сумме НДС 18%, ко-торую он выплачивает банку при приобретении у него драгоценного металла, а при продаже ему никто ничего не возмещает.

Курс стоимости драгоценных металлов также подвержен значи-тельным колебаниям. В условиях ухудшения экономической ситуа-ции в стране инвесторы могут скупить драгоценные металлы, исполь-зуя их как защитный актив, и держать в них сбережения, не рискуя

IV

Введение

продавать. Однако, в дальнейшем при стабилизации обстановки цены на драгоценный металл могут опять отыграть назад в худшую для ин-вестора сторону, что можно проследить по динамике курса, которые мы рассмотрели в первой главе настоящей книги. При этом при не-удачном стечении обстоятельств можно не только ничего не зарабо-тать, но и вообще потерять часть средств. Кроме того, размещая свои сбережения в таких активах, как драгоценные металлы, включая па-мятные и инвестиционные монеты, следует всегда учитывать отсут-ствие у банка обязанности их выкупать у клиента, поэтому даже при благоприятной рыночной конъюнктуре он рискует не получит запла-нированную прибыль.

Инвестиции в драгоценные металлы могут быть интересными при открытии обезличенных металлических счетов, на которых будет размещаться металл. Однако, их можно открывать только в крупных банках, финансовая устойчивость которых не вызывает сомнений, поскольку ценности на таких счетах не страхуются. Инвестицион-ные и памятные драгоценные монеты вообще интересны только как предмет коллекционирования и в качестве защитного актива, если только речь не идет о монетах, найденных в виде клада, хотя и здесь большую часть заберет государство за счет свой оценки и удержания своей половины их стоимости в казну.

Если драгоценные монеты старых времен были найдены как клад, то в силу ст. 233 ГК РФ они подлежат сдаче налоговым органам для передачи в государственную собственность с получением вознаграж-дения в размере 50 % от стоимости клада. Согласно п. 6 Инструкции о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйно-го имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к го-сударству, и кладов, утв. Минфином СССР от 19.12.1984 г. № 185, возна-граждение выплачивается финансовыми органами в месячный срок с момента определения стоимости клада.

Данная стоимость определяется ФГУ «Государственное учреждение по формированию Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней Российской Федерации, хранению, отпуску и ис-пользованию драгоценных металлов и драгоценных камней» (Гохран России) при Минфине России в соответствии с Приказом Минфина России от 19.12.2014 г. № 155н «О порядке определения цен на драго-ценные металлы, драгоценные камни и изделия из них, приобрета-емые в установленном порядке и поступающие в Госфонд России по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, а также отпускаемые из него».

V

Введение

При не согласии с размером оценки ее, конечно, можно попытать-ся оспорить с назначением независимой экспертизы, однако, следует учитывать возможный отказ в иске, основанный на том, что действую-щим законодательством РФ иной порядок определения стоимости не предусмотрен (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2013 г. по делу № 33-1573/2013), хотя названным норматив-ным правовым актом такая возможность не исключается.

Таким финансовым органом является Минфин России (ст. ст. 6, 155 БК РФ), даже если клад был передан в собственность субъекта РФ (Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 05.06.2014 г. по делу № 33-1028/2014). При отказе от добровольной передачи клада в собственность государства права на получение 50% от его стоимости не возникает.

Так, в одном деле двое граждан требовали выплаты им вознаграж-дения за найденный клад, который они обнаружили при выполне-нии ремонтно-реконструкционных работ по заказу Рыльского Свя-то-Николаевского мужского монастыря. Клад состоял из 23 больших и 1 814 малых серебряных старинных монет XVII-XVIII вв. Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд исходил из отсутствия дока-зательств намерения со стороны истцов добровольно сдать государ-ству найденный клад.

В материалах дела имелось постановление об отказе в возбужде-нии уголовного дела в отношении истцов, из которого следовало, что они не пытались укрыть, продать, либо иным образом распорядиться найденным кладом, однако данный документ намерение истцом до-бровольно его сдать государству не подтверждал, а свидетельствовал только об отсутствии в их действиях признаков уголовно наказуемо-го деяния (Определение Московского городского суда от 16.02.2011 г. по делу № 33-4138/2011).

Здесь также необходимо отметить, что у РФ обязательство при-нимать от граждан те или иные ценности с выплатой вознагражде-ния или компенсации имеется только в случаях, предусмотренных законом. Ранее мы уже обращались к теме восстановления сбереже-ний в банках бывшего СССР, когда по минимальной стоимости и без учета реальных цен гражданам возвращали хоть какие-то суммы без учета инфляции (Апелляционное определение Московского город-ского суда от 06.12.2013 г. по делу № 11-40215)1, хотя, к примеру, нереа-

1 Бычков А.И. Банковский депозит: о рисках и преимуществах // Экономико-право-вой бюллетень 2015, № 10. М.: ЗАО ИД «Экономическая газета», 2015.

VI

лизованные приватизационные чеки в настоящее время обменять на какое-либо государственное имущество не получится (Определение Московского городского суда от 12.04.2011 г. по делу № 33-10296), так-же как и непогашенные облигации, за получением денежного эквива-лента стоимости которых их владельцы были вынуждены обращаться в Европейский суд по правам человека (Постановление от 26.02.2013 г. по жалобе № 34703/04).

Хранение денежных средств в иностранной валюте позволяет за-щитить их от инфляции и при высоком курсе выгодно продать, зара-ботав на разнице. Однако, при нормальной экономической ситуации в стране и сохранении курса иностранной валюты на невысоких по-зициях деньги не будут работать и приносить прибыль в том размере, в каком бы это позволит рублевый депозит. Поэтому при выборе дан-ного инвестиционного инструмента следует в нем размещать только часть средств, например, путем открытия мультивалютного вклада. Валютные риски можно оптимизировать за счет хеджирования с по-мощью деривативов, что позволяет зафиксировать хотя бы мини-мальную прибыль.

Если у инвестора недостаточно знаний или времени для управле-ния своими денежными средствами, то он может доверить их профес-сиональному управляющему. Однако, при инвестировании средств в ценные бумаги следует учитывать не только риск изменения их ры-ночной стоимости вследствие различных факторов, которые от самого инвестора не зависят, но и риск непрофессионального или недобро-совестного управления такими активами со стороны привлеченного доверительного управляющего.

Можно соединить свои средства с имуществом других инвесторов в рамках паевого инвестиционного фонда, находящегося под управле-нием управляющей компании, которая инвестирует их средства в со-ответствии с утвержденной инвестиционной программой. Для инве-стирования своих средств следует выбрать надежный, показывающий на протяжении нескольких лет высокую стабильность и прибыльность фонд. Доходность такой инвестиции напрямую зависит от профес-сионализма и добросовестности управляющего, ситуации на рынке.

Таким образом, инвестор может сочетать использование различ-ных финансовых инструментов для извлечения дохода, диверсифи-цируя свои вложения. Такая стратегия позволит ему оптимизировать свои риски и зарабатывать на одном из инвестиционных инструмен-тов при неблагоприятной ситуации на других рынках. Для выгодно-го инвестирования своих средств ему также следует везде, где это

Введение

VII

представляется возможным, получать авансовые платежи за свои услуги, а по своим выплатам договариваться о максимально возмож-ной отсрочке или рассрочке исполнения, чтобы инвестировать сво-бодные средства в различные активы для извлечения максимально возможного дохода.

Любой доходный инструмент всегда сопряжен с различными ри-сками, которые влияют на размер сбережений инвестора. Даже самые надежные и высокодоходные государственные облигации, по которым заявлена хорошая прибыль и гарантии казны, в результате кризисных явлений в экономике могут обесцениться, а в случае переустройства страны новая власть может просто отказаться от исполнения обяза-тельств прежней или ввести определенные условия или ограничения для реализации прав по таким ценным бумагам, как это неоднократ-но было в истории нашей страны. Такой риск трудно спрогнозировать, и к нему всегда нужно быть готовым, учитывая, что облигации не явля-ются высоколиквидным имуществом, которое можно оперативно при необходимости обернуть в деньги. В отличие от денег в депозитах сбере-жения инвестора, упакованные в облигации, еще нужно из них извлечь.

Хранение сбережений в деньгах с размещением их под процент, безусловно, является более надежным способом сохранения и при-умножения капитала, однако, и здесь существует риск их обесцене-ния, установления ограничений по срокам и суммам выплат со сто-роны государства2.

Ранее мы уже обращались к теме восстановления сбережений в банках бывшего СССР, когда по минимальной стоимости и без уче-та реальных цен гражданам возвращали хоть какие-то суммы без уче-та инфляции (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2013 г. по делу № 11–40215)3, хотя, к примеру, нереализо-ванные приватизационные чеки в настоящее время обменять на ка-кое-либо государственное имущество не получится (Определение Московского городского суда от 12.04.2011 г. по делу № 33–10296), так-же как и непогашенные облигации, за получением денежного эквива-лента стоимости которых их владельцы были вынуждены обращаться в Европейский суд по правам человека (Постановление от 26.02.2013 г. по жалобе № 34703/04).

2 Бычков А. И. Инвестиции в условиях кризиса и их судебная защита // Экономико-правовой бюллетень 2015, № 03. М.: ЗАО ИД «Экономическая газета», 2016.

3 Бычков А. И. Банковский депозит: о рисках и преимуществах // Экономико-право-вой бюллетень 2015, № 10. М.: ЗАО ИД «Экономическая газета», 2015.

Введение

VIII

Российская Федерация, признавая долги бывшего СССР, устанав-ливало временные ограничения по срокам предъявления претензий и условиям погашения, например, по облигациям государственного внутреннего выигрышного займа 1982 г. в период до 01.07.1995 г. про-водились мероприятия по увеличению их номинальной стоимости в связи с инфляцией, а также к их выкупу и погашению учреждениями Сбербанка России. Данные облигации по условиям их впуска предо-ставляли держателям право на внеочередное получение автомобиля, однако после развала СССР держатели могли рассчитывать только лишь на получение небольшой компенсации (Определение Москов-ского городского суда от 22.03.2011 г. по делу № 11–6397/2013).

Иным образом обстояло дело с долгами царской России, которые Советская власть не признала, аннулировала специальными декрета-ми и никаких компенсаций своим гражданам за отдельными исклю-чениями не выплатила. Погашенные казначейские облигации, билеты срочных вкладов, кредитные билеты и иные документы, сохранивши-еся с того времени, в настоящее время представляют собой только историческую и культурную ценность, но никаких прав не предостав-ляют, равно как и не дают гражданам возможность что-либо потре-бовать от российских властей.

Так, в одном деле суд отказал наследникам в иске к ЦБ РФ о взыскании денежного вклада царской России, который хранился на счете в обще-ственном банке. Декретом ВЦИК от 14.12.1917 г. «О национализации бан-ков» банковое дело было объявлено государственной монополией, все ныне существующие частные акционерные банки и банкирские конторы были объединены с Государственным банком, активы и пассивы ликви-дируемых предприятий перешли к нему же. При этом в декрете указы-валось, что интересы мелких вкладчиков будут целиком обеспечены.

В п. 5 Декрета ВЦИК от 21.01.1918 г. «Об аннулировании государ-ственных займов» было указано, что малоимущие граждане, владею-щие аннулируемыми государственными бумагами внутренних займов на сумму не свыше 10 000 рублей (по номинальной стоимости), полу-чали взамен именные свидетельства нового займа РСФСР на сумму, также не превышающую 10 000 рублей. Пунктом 6 указанного декре-та было установлено, что вклады в государственные сберегательные кассы и проценты по ним являлись неприкосновенными, а все облига-ции аннулируемых займов, принадлежащие сберегательным кассам, заменялись книжным долгом РСФСР.

Отнесение граждан к числу малоимущих осуществлялось специ-альными комиссиями, образуемыми Советами рабочих, солдатских

Введение

IX

и крестьянских депутатов по соглашению с местными советами на-родного хозяйства. Эти комиссии имеют право аннулировать полно-стью сбережения, приобретенные нетрудовым путем, даже если эти сбережения не превышают сумму в 5 000 рублей.

При этом согласно п. 2 Постановления ВЦИК от 11.11.1922 г. «О вве-дении в  действие Гражданского кодекса РСФСР», никакие споры по гражданским правоотношениям, возникшим до 07.11.1917 г., не при-нимались к рассмотрению судебными и иными учреждениями респу-блики. Соответственно, все обязательства по вкладам (счетам), по ко-торым не были своевременно получены свидетельства нового займа РСФСР, прекращались на основании нормативных актов Советского правительства.

В ст. 2 Федерального закона от 10.07.2002 г. № 86-ФЗ «О Централь-ном банке Российской Федерации (Банке России)» установлено, что государство не отвечает по обязательствам Банка России, а Банк Рос-сии — по обязательствам государства, если они не приняли на себя такие обязательства или если иное не предусмотрено федеральными законами. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что у ЦБ России обязательств перед наследниками умершего вкладчика по выплате денежного вклада не возникло (Апелляционное определение Москов-ского городского суда от 30.07.2013 г. по делу № 11–24116).

Аналогичным образом и в другом деле суд отклонил иск гражда-нина к ЦБ РФ о взыскании долга по государственному кредитному би-лету 1905 г., отметив следующее. Согласно Декрету СНК от 28.06.1922 г. был прекращен с 01.07.1922 г. выпуск из кассовых учреждений На-родного Комиссариата Финансов и Государственного Банка денеж-ных и расчетных знаков и обязательств, выпущенных в обращение до 1922 г. Прием кассами указанных денежных и расчетных знаков, а также обязательств в платежи и к обмену на денежные знаки об-разца 1922 г. по установленному расчету производился в следующем порядке:

а) беспроцентных обязательств РСФСР выпуска 1921 г. в изме-нение сроков, установленных декретом СНК от 15.09.1921 г. — до 01.01.1923 г.;

б) дензнаков достоинством в  50 и  100 тысяч рублей выпуска 1921 г. — до 01.01.1923 г.;

в) всех остальных знаков, выпущенных до 1922 г. — до 01.10.1922 г. После данных сроков указанные кредитные билеты, расчетные знаки и обязательства в платежи и к обмену не принимаются и утрачивают присвоенную им платежную силу.

Введение

X

В целях окончательного установления однородности денежного обращения Декретом СНК от 08.09.1922 г. воспрещено всем кассам На-родного Комиссариата Финансов и Государственного Банка выпускать в обращение всякого рода денежные знаки прежних до 1922 г. выпу-сков, а именно, кредитные билеты царского правительства, казначей-ские знаки и кредитные билеты временного правительства, а равно и суррогаты денежных знаков.

Прием кассами указанных денежных знаков в платежи и к обмену на денежные знаки образца 1922 г. по установленному расчету про-изводился до 01.10.1922 г. После данного срока кредитные билеты, казначейские знаки и суррогаты до 1922 г. выпуска утрачивали свою платежную силу и не принимались ни в платежи, ни к обмену. В на-стоящее время они имеют только коллекционную ценность (Опреде-ление Московского городского суда от 14.02.2012 г. по делу № 33–4561).

Таким образом, поскольку ранее советским государством были установлены пресекательные сроки для обмена старых кредитных билетов, в настоящее время оснований для получения компенсации от РФ нет, так как законом такая возможность не предусмотрена. В связи с этим не имеет правового значения и тот факт, что старые кредитные билеты царской России обеспечивались золотом, посколь-ку сам по себе данный факт права на получение денежного или иного имущественного эквивалента их держателям не дает (Определение Московского городского суда от 19.06.2013 г. по делу № 4г/2–5465/13).

В советское время наших граждан не раз лишали части их имуще-ства, особенно в послевоенные годы, когда страна переживала тяже-лейший кризис, вызванный огромными затратами на восстановление экономики. Так, при проведении денежной реформы в 1947 г. были порезаны проценты по части сбережений банковских вкладчиков. Согласно п. 19 Инструкции Министерства финансов СССР о порядке проведения денежной реформы, утв. Постановлением Совмина СССР от 14.12.1947 г. № 3860, проценты за 1947 г. по вкладам подлежали пере-оценке в следующем порядке: по вкладам до 3 000 рублей включитель-но проценты начислялись без изменения; по вкладу, остаток которо-го составлял не свыше 10 000 рублей, сумма начисленных процентов уменьшались на 1/3, а по вкладу, остаток которого составляли свы-ше 10 000 рублей, сумма начисленных процентов уменьшается на 1/2.

В Постановлении Совета Министров СССР ЦК ВКП(б) от 14.12.1947 г. № 4004 «О проведении денежной реформы и отмене карточек на про-довольственные и промышленные товары» прямо указывалось на не-справедливость ситуации, когда государство занимало у населения

Введение

XI

в кризисные годы в период падения покупательской способности рубля, а отдавать долги было вынуждено полноценным рублем. С целью мини-мизации таких последствий и исключения риска обогащения нетрудо-вых элементов, которые наживались в годы войны за счет обесценения рубля и обилием на денежном рынке огромного количества фальшивых денег, выпускаемых гитлеровцами на оккупированных территориях.

Условия денежной реформы предусматривали обмен старых ру-блей на новые из расчета 10:1, при этом деньги можно было обменять на всей территории СССР только в течение недели с 16 по 22 декабря включительно, а в отдаленных районах (список утверждался Советом министров СССР) в течение 2 недель — с 16 по 29 декабря включитель-но. До окончания срока обмена старые деньги принимались в оплату в размере ¼ от их нарицательной стоимости, а по окончании срока — аннулировались. Условия обмена не касались разменной монеты, ко-торая обменивалась по номиналу. В замечательной советской коме-дии «Менялы» режиссера Георгия Шенгелия герои обменяли часть ка-питала на медные копейки, которые из оборота также не изымались в ходе деноминации рубля в 1961 г., чтобы впоследствии обернуть их в новые деньги и увеличить состояние. Однако, в 1947 г. за такие ма-хинации наказание было куда строже.

Таким образом, накопление денег чревато с риском их частичной или полной утраты, потери покупательской способности, изъятия на нужды государства. Да и, кроме того, накопление денег ради полу-чения самих денег лишено смысла, поскольку действительную цен-ность имеют не они сами, а их эквивалент, т. е. что на них можно приоб-рести. Пожалуй, в современной России самой надежной инвестицией является приобретение недвижимого имущества («вечной ценности»), в стоимости которой можно зафиксировать свои сбережения без ри-ска их утраты, а при неблагоприятной рыночной конъюнктуре, когда цены на нее падают, стоит просто подождать, когда цены отыграют назад и вернутся на рыночный уровень.

В России приобретение квартиры без преувеличения является са-мой желаемой и долгожданной покупкой. В стоимости приобретенной квартиры покупатель фиксирует свои накопления и в дальнейшем ее рыночная цена только увеличивается, а даже если в отдельные кри-зисные времена падает, потом всегда отыгрывает назад и снова идет в рост. Жилье позволяет защитить свои сбережения от инфляционных процессов, проходящих в нашей стране, поскольку в отличие от иных способов накопления капитала риск ее утраты практически отсут-ствует за исключением чрезвычайных ситуаций (снос ветхого или

Введение

XII

аварийного дома, его уничтожение в результате природных, техно-генных, политических факторов и др.), хотя и в этом случае при опре-деленных условиях собственник вправе рассчитывать на получение от государства компенсации за утраченную квартиру.

Квартира является ликвидным рыночным активом, который может использоваться владельцем как для личных нужд, так и для заработка: ее можно сдавать, обменять, передать под выплату ренты или продать при необходимости. Для привлечения заемных средств квартиру мож-но передать в залог, однако не следует использовать нестандартные способы обеспечения исполнения своих обязательств, как, например, продажа квартиры с условием об обратном выкупе, поскольку из-за этого ее можно потерять, о чем мы подробно поговорим в нашей кни-ге. В зависимости от вида и расположения жилья и рыночной конъюн-ктуры собственник может перевести свою квартиру в нежилое поме-щение и сдать его в аренду для размещения коммерческих объектов, сделав тем самым невысокую по стоимости квартиру, расположенную на первом этаже многоквартирного дома, удобным местом для веде-ния предпринимательской деятельности, пользующимся устойчивым спросом у арендаторов.

Поскольку в современном гражданском обороте существует очень высокая вероятность быть обманутым со стороны мошенников, важ-ное значение имеет подготовка покупателя к приобретению кварти-ры, которая включает в себя целый комплекс различных мероприятий: от проверки актива, полномочий продавца и состояния самой кварти-ры до формирования параметров заключаемой сделки с учетом всех потребностей покупателя. На практике нередко встречается ситуация, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким покупателям, что между ними создает конкуренцию исков к недобросовестному про-давцу. О том, как предотвратить данную ситуацию и что делать, если покупатель все-таки в ней оказался, мы расскажем в настоящей книге.

Особой спецификой обладает приобретение квартиры на публич-ных торгах, когда она продается за долги бывшего собственника. Вы-годность такой покупки связана с предоставляемым дисконтом, одна-ко и количество рисков, с которыми может столкнуться покупатель, также велико, что влечет необходимость учета всех нюансов такой сделки с целью прогнозирования возможного развития событий.

Значительное внимание в работе уделено таким широко распро-страненным способам приобретения права собственности на кварти-ру, как участие в долевом строительстве, где граждане вкладывают свои сбережения на стадии котлована и получают на выходе готовый

Введение

XIII

Введение

объект с существенно возросшей рыночной стоимостью, по сравне-нию с размером их первоначальных вложений; в жилищных коопера-тивах, где за счет сформированных паенакоплений пайщики получают возможность приобрести жилье; использование жилищных сертифи-катов, которые позволяют по выбору их обладателя приобрести жи-лье или запустить их в оборот с целью получения денежных средств.

Данные способы более выгодны покупателю за счет их более низ-кой стоимости по сравнению с приобретением жилья на вторичном рынке. Однако, в отличие от покупки уже готовой квартиры, при ко-торой покупатель вносит деньги за конкретное имущество, используя иные способы, он сталкивается с такими существенными рисками, как банкротство застройщика, кооператива или эмитента жилищ-ных облигаций, хищение его денег, затягивание сроков завершения строительства и оформления права собственности и др. В подобных случаях покупатель должен четко знать, какие инструменты защиты своих прав и законных интересов он может использовать, чтобы, на-сколько это возможно, оперативно вывести свои денежные средства или обеспечить получение квартиры.

Право собственности на квартиру может быть приобретено в по-рядке приватизации, однако и этот, казалось бы, самый простой спо-соб получения жилья сопряжен с определенными рисками, и главным из них является смерть будущего собственника, который при жизни не успел завершить приватизацию. Суды достаточно лояльно подхо-дят к решению этого чувствительного вопроса и при определенных обстоятельствах допускают включение неприватизированной квар-тиры в наследственную массу умершего гражданина и распределе-ние ее между его наследниками, так же как и сумм субсидий и иму-щественных налоговых вычетов, разрешая их получить наследникам.

После приобретения квартиры собственник сталкивается с други-ми проблемами, которые ему необходимо решать: выселение бывших владельцев, не желающих покинуть квартиру в нарушение всех до-говоренностей с покупателем, образовавшиеся при них долги за нее, выяснение отношений с соседями, которые используют общее иму-щество дома в нарушение общепринятых правил, устанавливая свои порядки, и с управляющей компанией, завышающей расходы на об-служивание многоквартирного дома, разбирательства с коммерсан-тами, разместившими в доме свои торговые объекты, проведение ре-монта и переустройства в квартире, страхование различных рисков, которые связаны с владением. Обо всех этих и многих других вопро-сах мы расскажем в настоящей работе.

XIV

Введение

В книге уделено внимание целому ряду актуальных проблем, кото-рые имеют важное значение для всех собственников: способы защи-ты его прав (виндикационный и негаторный иски, требование о при-знании права или обременения отсутствующими, защита долевого собственника и др.), порядок раздела квартиры между бывшими су-пругами, в том числе находящимися в гражданском браке без оформ-ления семейных отношений, условия получения разовой компенса-ции за утрату квартиры в случае ее истребования у добросовестного приобретателя, порядок защиты интересов долевого собственника, и многим другим практическим вопросам.

Безусловно, в рамках одной книги просто невозможно рассмотреть все вопросы, касающиеся владения квартирой, однако существенную часть из них мы постарались охватить и раскрыть, чтобы помочь на-шим читателям найти для себя если не готовые решения тех или иных проблем, то хотя бы ориентир в их поиске.