กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน ตอนที่ 6-10

กฎหมายวาดวยทรัพยสิน - ๒ -

กฎหมายวาดวยทรัพยสิน ___________________________________________________________________________________________________

Update 2008-04-20 ดร.นิตินัย ขํามาลัย

37

6. สิทธิครอบครอง

6.1 ลักษณะ การไดมาและสิ้นสุดซึ่งสิทธิครอบครอง 6.1.1 ลักษณะของสิทธิครอบครอง ■ สิทธิครอบครอง มีลักษณะสําคัญ 7 ประการ

1. สิทธิครอบครองเปนทรัพยสิทธิชนิดหนึ่ง 2. สิทธิครอบครองเปนสิทธิท่ีไดมาตามขอเท็จจริง 3. สิทธิครอบครองอาจมีไดท้ังในสังหาริมทรัพยและอสังหาริมทรัพย 4. สิทธิครอบครองมีอยูไดตราบเทาท่ีครอบครอง

5. สิทธิครอบครองเปนสิทธิท่ีอาจอยูโดยลําพังได 6. สิทธิครอบครอบอาจแทรกอยูในสิทธิอ่ืนๆ

a. สิทธิครอบครองแทรกอยูในกรรมสิทธ์ิ มีฐานะเปนบริวารของกรรมสิทธ์ิ

b. สิทธิครอบครองแทรกอยูในทรัพยสิทธิอ่ืนๆ c. สิทธิครอบครองแทรกอยูในบุคลสิทธิ

7. สิทธิครอบครองมีไดท้ังกรณีผูทรงสิทธิเปนเจาของและมิไดเปนเจาของทรัพยสิน ■ กรรมสิทธ์ิเปนสิทธิตามกฎหมาย (de jure) สวนสิทธิครอบครองเปนสิทธิตามขอเท็จจริง (dec facto) เม่ือมีกรรมสิทธ์ิยอมมีสิทธิครอบครองอยูดวย ■ เหตุท่ีกฎหมายรับรองสิทธิครอบครอง

1. เหตุผลในดานความสงบเรียบรอยของบานเมือง – กฎหมายรับรองผูครอบครองในปจจุบันเปนชั้นตน หากบุคคลใดเห็นวาตนเองมีสิทธิดีกวา ก็ไปนําสืบหักลางกันในชั้นศาล เพราะหากไมรับรองชั้นตน ก็ยอมเกิดการแยงชิงกันเอง

2. เหตุผลในดานการใชบังคับกฎหมาย

a. กรณีขอสันนิษฐานของกฎหมาย – ใหเปนประโยชนแกผูครอบครอง

i. สันนิษฐานไวกอนวา ยึดถือเพ่ือตน (ป.พ.พ.มาตรา 1369)

ii. สันนิษฐานไวกอนกวา ครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบ และโดยเปดเผย (ป.พ.พ.มาตรา 1370)

b. กรณีใหสิทธิแกผูครอบครองยิ่งกวาบุคคลอื่น

3. เหตุผลในดานเศรษฐกิจ ■ สิทธิครอบครองเกี่ยวของกับหลักเกณฑในทางแพง

• สิทธิครอบครองเกี่ยวของกับความสมบูรณแหงนิติกรรม – นิติกรรมจะสมบูรณตอเม่ือไดมีการสงมอบการครอบครอง • สิทธิครอบครองเกี่ยวของกับหลักฐานแหงสัญญา – เปนพยานหลักฐานในการทําสัญญานั้น เพ่ือประโยชนในการ

ฟองรองบังคับคด ี

• สิทธิครอบครองเกี่ยวของกับวัตถุแหงหนี้ – การสงมอบทรัพยสินใหอยูในการครอบครองของคูสัญญา • สิทธิครอบครองเกี่ยวของกับความรับผิดในมูลสัญญา – การสงมอบทรัพยสิน การใชหรือดูแลทรัพยสินไมตรงตาม

สัญญา จึงตองรับผิดตามมูลสัญญานั้นๆ

กฎหมายวาดวยทรัพยสิน



38

• สิทธิครอบครองเกี่ยวของกับความรับผิดในมูลละเมิด – กฎหมายกําหนดใหผูทรงสิทธิครอบครองในขณะที่มูลละเมิดเกิดขึ้นเปนผูตองรับผิด

■ สิทธิครอบครองเกี่ยวของกับองคประกอบในทางอาญา เชน

• เอาทรัพยไปจากการครอบครองของผูอ่ืนโดยทุจริต

• ครอบครองทรัพยของผูอ่ืนแลวเบียดบังเอาทรัพยนั้นโดยทุจริตเปนความผิดฐานยักยอก

• หลอกลวงผูอ่ืนดวยการแสดงขอความอันเปนเท็จ

• ลักทรัพยโดยฉกฉวยเอาซึ่งหนา • เขาไปในอสังหาริมทรัพยของผูอ่ืน

6.1.2 การไดมาและสิ้นสุดซึ่งสิทธิครอบครอง ■ การไดมาซึ่งสิทธิครอบครอง

1. การไดมาโดยยึดถือดวยตนเอง 2. การไดมาโดยผูอ่ืนยึดถือไวให 3. การไดมาโดยการเปลี่ยนลักษณะแหงการยึดถือ

มาตรา 1367 บุคคลใดยึดถือทรัพยสินโดยเจตนาจะยึดถือเพ่ือตน ทานวาบุคคลนั้นไดซึ่งสิทธิครอบครอง ■ ขนาดการใชอํานาจเหนือทรัพยสิน – ตองมีขนาดพอที่จะใชอํานาจเอามาใชสอยไดตามสภาพแหงทรัพยนั้น ไมถึงแกจะตองหยิบจับไวในมือ

• สูบน้ําออกจากหนองน้ําจับปลาจนน้ําแหง ยอมถือวาอยูในการยึดถือแลว

• ยอดลานในปาสัมปทาน เม่ือยังมิไดตัด ก็ยังเปนของปาอยู • ปลาในธรรมชาติลําเหมืองเอกชน แมมีผูผูกขาด ก็ยังไมถือวาไดยึดถือไว

■ ขนาดของการหวงกันมิใหบุคคลอื่นเขามาขัดขวางรบกวนได

• ตัดการเก่ียวของของผูอ่ืนไดตามสมควร

• มีหลักประกันเพียงพอที่จะใชอํานาจตอไปได ■ เจตนายึดถือเพ่ือตน หมายความวา มีเจตนาจะยึดถือทรัพยสินนั้นเพ่ือประโยชน (Benefit) ของตนเอง มิไดยึดถือแทนเพื่อประโยชนของผูอ่ืน แตไมถึงกับตองมีเจตนาเปนเจาของ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1382 ■ เหตุการไดมา

1. การยึดถือทรัพยไมมีเจาของ 2. การรับโอนการครอบครองโดยนิติกรรม

a. รับโอนโดยเด็ดขาด – รับมาโดยสิ้นเชิง ไมมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา b. รับโอนชั่วระยะเวลาอันจํากัด – ครบกําหนดก็ตองสงมอบคืน

3. แยงการครอบครอง มาตรา 1369 บุคคลใดยึดถือทรัพยสินไว ทานใหสันนิษฐานไวกอนวาบุคคลนั้นยึดถือเพ่ือตน ■ การยึดถือเปนเหตุการณขอเท็จจริงท่ีประจักษชัด หากผูใดเห็นวาขอสันนิษฐานดังกลาวไมถูกตอง ก็ตองเปนภาระหนาท่ีในการนําสืบหักลางเอง



39

มาตรา 1373 ถาทรัพยสินเปนอสังหาริมทรัพยท่ีไดจดไวในทะเบียนที่ดินทานใหสันนิษฐานไวกอนวาบุคคลผูมีชื่อในทะเบียนเปนผูมีสิทธิครอบครอง ■ ขอสังเกต

• แบบแจงการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) ไมไดรับประโยชนตาม ป.พ.พ.มาตรา 1373

• ผูมีชื่อเปนเจาบานในทะเบียนบาน ไมไดรับประโยชน มิใชหลักฐานแสดงความเปนเจาของกรรมสิทธ์ิ เปนเพียงประโยชนในทางทะเบียนราษฎรเทานั้น

• มาตรา 1373 สันนิษฐานเพียงวาเปนผูมีสิทธิครอบครอง หาไดไมวาเปนผูมีกรรมสิทธ์ิในทรัพยสินนั้นไม ตองนําสืบเอง

มาตรา 1368 บุคคลอาจไดมาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผูอ่ืนยึดถือไวให มาตรา 1381 บุคคลใดยึดถือทรัพยสินอยูในฐานะเปนผูแทนผูครอบครองบุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแหงการยึดถือได ก็แตโดยบอกกลาวไปยังผูครอบครองวาไมเจตนาจะยึดถือทรัพยสินแทนผูครอบครองตอไป หรือตนเองเปนผูครอบครองโดยสุจริตอาศัยอํานาจใหมอันไดจากบุคคลภายนอก ■ ผูแทนการครอบครอง จะเปลี่ยนลักษณะแหงการยึดถือได 2 วิธี คือ

1. บอกกลาวไปยังผูครอบครองวา ไมเจตนาจะยึดถือทรัพยสินแทนผูครอบครองตอไป

2. ตนเองเปนผูครอบครองโดยสุจริต อาศัยอํานาจใหมอันไดจากบุคคลภายนอก ■ การบอกกลาวผานผูอ่ืน ถาเปนการแนชัดวาการบอกกลาวนั้นจะไปถึงผูมีสิทธิครอบครองอยางแนนอน และปรากฎชัดเจนวาผูมีสิทธิครอบครองรับทราบ ก็ถือไดวามีการบอก ■ การอาศัยอํานาจใหมจากบุคคลภายนอก ไมตองมีการบอกกลาวเปลี่ยนลักษณะแหงการยึดถือ แตการบอกกลวโดยอางอํานาจใหมจากบุคคลภายนอก ก็ถือวาเปนการบอกกลาวเปลี่ยนลักษณะแหงการยึดถือเชนกัน ■ การสิ้นสุดการครอบครอบ มี 3 กรณีคือ

1. การสิ้นสุดโดยการถูกแยงการครอบครอง 2. การสิ้นสุดโดยการสละเจตนาครอบครอง

3. การสิ้นสุดโดยการโอนการครอบครอง มาตรา 1375 ถาผูครอบครองถูกแยงการครอบครองโดยมิชอบดวยกฎหมายไซร ทานวาผูครอบครองมีสิทธิจะไดคืนซึ่งการครอบครองเวนแตอีกฝายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพยสินดีกวาซึ่งจะเปนเหตุใหเรียกคืนจากผูครอบครองได การฟองคดีเพ่ือเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ทานวาตองฟองภายในปหนึ่งนับแตเวลาถูกแยงการครอบครอง

■ การสิ้นสุดการครอบครองโดยการถูกแยง

1. การถูกแยงเปนเหตุใหสิทธิครอบครองสิ้นสุดไปเปนการชั่วคราว – ฟองรองภายในหนึ่งป 2. การถูกแยงเปนเหตุใหสิทธิครอบครองสิ้นสุดไปโดยเด็ดขาด – มิไดฟองรองภายในหนึ่งป

■ กระทําบางอยางโดยมิไดเขาไปยึดถือจริงก็ไมถือวาเปนการแยงการครอบครอง

• ยื่นขอออกหนังสือรับรองการทําประโยชน (น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก)

• นําเจาพนักงานไปสํารวจรังวัดที่ดิน

• การเอาขยะไปทิ้งถมโดยมิไดเขาไปครอบครอง



40

มาตรา 1377 ถาผูครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไมยึดถือทรัพยสินตอไปไซร การครอบครองยอม

สุดสิ้นลง ถาเหตุอันมีสภาพเปนเหตุชั่วคราวมีมาขัดขวางมิใหผูครอบครองยึดถือทรัพยสินไซร ทานวาการครอบครองไมสุดสิ้นลง ■ การสละเจตนาครอบครอง ไมมีบทกฎหมายกําหนดแบบการแสดงเจตนาไว หากไมมีการแสดงเจตนาสละการครอบครองเปนลายลักษณอักษรหรือโดยวาจา ก็ตองพิจารณาเปนกรณีไป

• เจาของเดิมไมแสดงอาการเปนเจาของและสละละทิ้งไปจนเกินเวลาอันสมควร

• เคยจับจองที่พิพาท แตไดละท้ิงไปเสียนานเปนสิบป ■ กรณีไมเปนการสละเจตนาครอบครอง

• ท่ีดินมือเปลาเจาของมอบใหเจาหนี้เพ่ือเปนประกันหนี ้• ท่ีดินมากมายแตน้ําเค็มทวมถึง ผูทําจึงทําเปนหยอมๆ ไมเรียกวาละท้ิง

■ การทํานิติกรรมสละเจตนาครอบครอง ไมมีกฎหมายบัญญัติหามไว

• ทํานิติกรรมฝายเดียวสละเจตนาครองครองโดยไมมีคูสัญญา หากพฤติการณและขอเท็จจริงสอดคลองกับนิติกรรมก็ถือวาเปฯการสละเจตนาครอบครอง หากพฤติการณและขอเท็จจริง ผูทํายังคงยึดถือก็ยังยอมมีสิทธิครอบครอง

• ทํานิติกรรมสละเจตนาครอบครองโดยมีคูสัญญา หรือมีผูรับมอบการครอบครองทรัพยสิน หรือมีขอสัญญาหากไมปฏิบัติตามสัญญา ถือวาเปนการสละเจตนาครอบครอง

มาตรา 1378 การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นยอมทําไดโดยสงมอบทรัพยสินที่ครอบครอง

■ การโอนการครอบครองโดยการสงมอบทรัพยสินที่ครอบครอง ถือวาเปนการสละเจตนาครอบครองดวย มักจะใชในกรณีท่ีนิติกรรมการโอนไมสมบูรณหรือตกเปนโมฆะ แตการโอนโดยการสงมอบถือเปนการสละเจตนาครอบครอง ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1337 วรรคแรก

6.2 ผลของสิทธิครอบครองและการครอบครองปกปกษ 6.2.1 ผลของสิทธิครอบครอง ■ ผลของสิทธิครอบครอง

1. ผลจากขอสันนิษฐานของกฎหมาย

2. ผลในการปลดเปลื้องการรบกวนและการเอาคืนซี่งการครอบครอง 3. ผลในการตอสูกับผูมีสิทธิเอาทรัพยคืน

4. ผลในการโอนสิทธิครอบครอง ■ ผลจากขอสันนิษฐานของกฎหมาย

1. สันนิษฐานวาครอบครองโดยสุจริต สงบและเปดเผย (ม.1370)

2. สันนิษฐานวาไดครอบครองติดตอกันตลอดเวลา (ม.1371)

3. สันนิษฐานวาเปนสิทธิซึ่งผูครอบครองมีตามกฎหมาย (ม.1372)



41

มาตรา 1370 ผูครอบครองนั้น ทานใหสันนิษฐานไวกอนวาครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบและโดยเปดเผย

■ ครอบครองในระหวางคดีความ ไมไดรับประโยชนจากขอสันนิษฐานตาม ม.1370 มาตรา 1371 ถาพิสูจนไดวาบุคคลใดครอบครองทรัพยสินเดียวกันสองคราว ทานใหสันนิษฐานไวกอนวาบุคคลนั้นไดครอบครองติดตอกันตลอดเวลา ■ เหตุผลคือ ถาตนกับปลายมีการครอบครองอยูได ตอนกลางก็คงจะไดครอบครองไวเหมือนกัน หากมิไดครอบครองเชนนั้น คงถูกฟองขับไลแลว ไฉนจะกลับเขามาครอบครองอยูในตอนปลายนั้นได ■ ตองพิสูจนขอเท็จจริงสองประการ

• ตองครอบครองทรัพยสินเดียวกันเทานั้น

• ตองครอบครองสองคราว คือ คราวแรกกับคราวหลัง ■ กฎหมายบัญญัติไวสองคราวมิใชตายตัว แตเปนเพียงจํานวนคราวขั้นต่ําเทานั้น และชวงระยะเวลาคราวแรกกับคราวหลังจะหางกันไมเกินเทาใดนั้น ไมมีกฎหมายจํากัดไว มาตรา 1372 สิทธิซึ่งผูครอบครองใชในทรัพยสินที่ครอบครองนั้นทานใหสันนิษฐานไวกอนวาเปนสิทธิซึ่งผูครอบครองมีตามกฎหมาย

■ แมจะไมชอบดวยกฎหมาย หากยึดถือเพ่ือตนก็ยอมไดสิทธิครอบครอง ดังเชน สิทธิของขโมยสามารถยกขึ้นตอสูมิใหยุงเก่ียวกับทรัพยสินซึ่งขโมยมา แมแตเจาของกรรมสิทธ์ิในทรัพยสินนั้น แตเจาของกรรมสิทธ์ิสามารถนําสืบหักลางขอสันนิษฐานได (อาศัยสิทธิติดตามเอาคืน ม.1336) มาตรา 1374 ถาผูครอบครองถูกรบกวนในการครอบครองทรัพยสินเพราะมีผูสอดเขาเก่ียวของโดยมิชอบดวยกฎหมายไซร ทานวาผูครอบครองมีสิทธิจะใหปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได ถาเปนที่นาวิตกวาจะยังมีการรบกวนอีก ผูครอบครอง จะขอตอศาลใหสั่งหามก็ได การฟองคดีเพ่ือปลดเปลื้องการรบกวนนั้น ทานวาตองฟองภายในปหนึ่งนับแตเวลาถูกรบกวน

■ การที่เจาพนักงานออกหนังสือรับรองการทําประโยชนในที่ครอบครองใหแกผูอ่ืน ยังไมถือวารบกวน ■ แมเปนสาธารสมบัติของแผนดิน แตในระหวางราษฎรดวยกันเอง สามารถใชสิทธิฟองคดีเพ่ือปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง ■ ไมมีบทบัญญัติใหอํานาจทางราชการรบกวนการครอบครองของผูอ่ืนโดยไมชอบได ■ สิทธิท่ีจะใหปลดเปลื้องการรบกวน นั้น จะดําเนินการเองไมได ตองใชสิทธิในการฟองคดีในศาลเทานั้น ■ สิทธิฟองคดีเพ่ือปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง ตามมาตรา 1374 ตางจาก มาตรา 1336 และ 1337 คือ

1. มาตรา 1336 เรื่องสิทธิการขัดขวางมิใหผูอ่ืนสอดเขาเก่ียวของกับทรัพยสินนั้นโดยมิชอบดวยกฎหมาย สิทธิของเจาของกรรมสิทธ์ินั้น สามารถใชกําลังเขาขัดขวางมิใหผูอ่ืนสอดเขาเก่ียวของไดดวยตนเอง ไมจําเปนตองฟองศาล

2. มาตรา 1337 เรื่องการใชสิทธิของตนเปนเหตุใหเจาของอสังหาริมทรัพยไดรับความเสียหาย มุงคุมครองเจาของอสังหาริมทรัพย ผูครอบครองใชสิทธิตามมาตรา 1337 ไมได



42

มาตรา 1375 ถาผูครอบครองถูกแยงการครอบครองโดยมิชอบดวยกฎหมายไซร ทานวาผูครอบครองมีสิทธิจะไดคืนซึ่งการครอบครองเวนแตอีกฝายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพยสินดีกวาซึ่งจะเปนเหตุใหเรียกคืนจากผูครอบครองได การฟองคดีเพ่ือเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ทานวาตองฟองภายในปหนึ่งนับแตเวลาถูกแยงการครอบครอง

■ การฟองคดีเพ่ือเอาคืนซึ่งการครอบครองที่พิพาทตาม ป.พ.พ.มาตรา 1375 วรรคสอง กําหนดใหฟองคดีภายในหนึ่งปนับแตเวลาถูกแยงการครอบครอง เปนบทบังคับเรื่องกําหนดเวลาสําหรับฟอง หากไมฟองในกําหนดก็หมดสิทธิฟอง กําหนดเวลาหนึ่งปดังกลาว เปนระยะเวลาใหสิทธิฟองเรียกคืนการครอบครองที่ดินมือเปลา ไมใชอายุความ เพราะอายุความเปนเรื่องขณะฟอง สิทธิเรียกรองยังมีอยู แตไมใชสิทธินั้นบังคับเสียภายในระยะเวลาที่กฎหมายกําหนด จึงขาดอายคุวามหามมิใหฟอง มาตรา 1376 ถาจะตองสงทรัพยสินคืนแกบุคคลผูมีสิทธิเอาคืนไซรทานใหนําบทบัญญัติมาตรา 412 ถึง 418

แหงประมวลกฎหมายนี้วาดวยลาภมิควรไดมาใชบังคับโดยอนุโลม

• กรณีทรัพยสินนั้นเปนเงิน (ม.412)

• กรณีทรัพยสินอยางอ่ืน (ม.413)

• กรณีการคืนทรัพยตกเปนพนวิสัย (ม.414)

• กรณีดอกผลอันเกิดแตทรัพยนั้น (ม.415)

• กรณีคาใชจายเพ่ือรักษาบํารุงหรือซอมแซมทรัพยสิน (ม.416)

• กรณีดัดแปลงหรือตอเติมทรัพยสิน (ม.418) มาตรา 412 ถาทรัพยสินซึ่งไดรับไวเปนลาภมิควรไดนั้นเปนเงินจํานวนหนึ่ง ทานวาตองคืนจํานวนนั้น เวนแตเม่ือบุคคลไดรับไวโดยสุจริตจึงตองคืนลาภมิควรไดเพียงสวนที่ยังมีอยูในขณะเมื่อเรียกคืน

มาตรา 413 เม่ือทรัพยสินอันจะตองคืนนั้นเปนอยางอ่ืนนอกจากจํานวนเงิน และบุคคลไดรับไวโดยสุจริต ทานวาบุคคลเชนนั้นจําตองคืนทรัพยสินเพียงตามสภาพที่เปนอยู และมิตองรับผิดชอบในการที่ทรัพยนั้นสูญหายหรือบุบสลาย แตถาไดอะไรมาเปนคาสินไหมทดแทนเพื่อการสูญหายหรือบุบสลายเชนนั้นก็ตองใหไปดวย

ถาบุคคลไดรับทรัพยสินไวโดยทุจริต ทานวาจะตองรับผิดชอบในการสูญหายหรือบุบสลายนั้นเต็มภูมิ แมกระท่ังการสูญหายหรือบุบสลายจะเกิดเพราะเหตุสุดวิสัย เวนแตจะพิสูจนไดวาถึงอยางไร ทรัพยสินนั้นก็คงตองสูญหายหรือบุบสลายอยูนั่นเอง มาตรา 414 ถาการคืนทรัพยตกเปนพนวิสัยเพราะสภาพแหงทรัพยสินที่ไดรับไวนั้นเองก็ดี หรือเพราะเหตุอยางอ่ืนก็ดี และบุคคลไดรับทรัพยสินไวโดยสุจริต ทานวาบุคคลเชนนั้นจําตองคืนลาภมิควรไดเพียงสวนที่ยังมีอยูในขณะเมื่อเรียกคืน

ถาบุคคลไดรับทรัพยสินนั้นไวโดยทุจริต ทานวาตองใชราคาทรัพยสินนั้นเต็มจํานวน

มาตรา 415 บุคคลผูไดรับทรัพยสินไวโดยสุจริต ยอมจะไดดอกผลอันเกิดแตทรัพยสินนั้นตลอดเวลาที่ยังคงสุจริตอยู ถาผูท่ีไดรับไวจะตองคืนทรัพยสินนั้นเมื่อใด ใหถือวาผูนั้นตกอยูในฐานะทุจริตจําเดิมแตเวลาที่เรียกคืนนั้น

มาตรา 416 คาใชจายทั้งหลายอันควรแกการเพ่ือรักษาบํารุงหรือซอมแซมทรัพยสินนั้น ทานวาตองชดใชแกบุคคลผูคืนทรัพยสินนั้นเต็มจํานวน

แตบุคคลเชนวานี้จะเรียกรองใหชดใชคาใชจายตามธรรมดาเพื่อบํารุงซอมแซมทรัพยสินนั้น หรือคาภาระติดพันที่ตองเสียไปในระหวางที่ตนคงเก็บดอกผลอยูนั้นหาไดไม มาตรา 417 ในสวนคาใชจายอยางอ่ืนนอกจากที่กลาวมาในวรรคตนแหงมาตรากอนนั้น บุคคลผูคืนทรัพยสินจะเรียกใหชดใชไดแตเฉพาะท่ีเสียไปในระหวางที่ตนทําการโดยสุจริต และเมื่อทรัพยสินนั้นไดมีราคาเพิ่มสูงขึ้นเพราะคาใชจายนั้นในเวลาที่คืน และจะเรียกไดก็แตเพียงเทาราคาที่เพ่ิมขึ้นเทานั้น

อนึ่งบทบัญญัติแหงมาตรา 415 วรรค 2 นั้น ทานใหนํามาใชบังคับดวย แลวแตกรณี

มาตรา 418 ถาบุคคลรับทรัพยสินอันมิควรไดไวโดยทุจริต และไดทําการดัดแปลงหรือตอเติมขึ้นในทรัพยสินนั้น ทานวาบุคคลเชนนั้นตองจัดทําทรัพยสินนั้นใหคืนคงสภาพเดิมดวยคาใชจายของตนเองแลวจึงสงคืน เวนแตเจาของทรัพยสินจะเลือกใหสงคืนตาม



43

สภาพที่เปนอยู ในกรณีเชนนี้เจาของจะใชราคาคาทําดัดแปลงหรือตอเติม หรือใชเงินจํานวนหนึ่งเปนราคาทรัพยสินเทาท่ีเพ่ิมขึ้นนั้นก็ได แลวแตจะเลือก

ถาในเวลาที่จะตองคืนทรัพยนั้นเปนพนวิสัยจะทําใหทรัพยสินคืนคงสภาพเดิมได หรือถาทําไปทรัพยสินนั้นจะบุบสลายไซร ทานวาบุคคลผูไดรับไวจะตองสงคืนทรัพยสินตามสภาพที่เปนอยู และไมมีสิทธิเรียกคาสินไหมทดแทนเพื่อราคาทรัพยสินที่เพ่ิมขึ้นเพราะการดัดแปลงหรือตอเติมนั้นได มาตรา 1378 การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นยอมทําไดโดยสงมอบทรัพยสินที่ครอบครอง ■ เทียบไดกับสิทธิจําหนายทรัพยสินตามมาตรา 1336 แตสิทธิตามมาตรา 1376 ทําไดโดยการสงมอบตามนิติกรรมเทานั้น การทําลายทรัพยสินและการสละการครอบครอง มิไดอยูในความหมายของการโอน ■ กรณีท่ีผูรับโอนหรือผูแทนยึดถือทรัพยสินอยูแลว

มาตรา 1379 ถาผูรับโอนหรือผูแทนยึดถือทรัพยสินอยูแลวทานวาการโอนไปซึ่งการครอบครองจะทําเพียงแสดงเจตนาก็ได ■ กรณีท่ีผูโอนหรือผูแทนของผูโอนยังยึดถือทรัพยสินอยู มาตรา 1380 การโอนไปซึ่งการครอบครองยอมเปนผล แมผูโอนยังยึดถือทรัพยสินอยู ถาผูโอนแสดงเจตนาวาตอไปจะยึดถือทรัพยสินนั้นแทนผูรับโอน

ถาทรัพยสินนั้นผูแทนของผูโอนยึดถืออยู การโอนไปซึ่งการครอบครองจะทําโดยผูโอนส่ังผูแทนวา ตอไปใหยึดถือทรัพยสินไวแทนผูรับโอนก็ได 6.2.2 การครอบครองปรปกษ มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพยสินของผูอ่ืนไวโดยความสงบและโดยเปดเผยดวยเจตนาเปนเจาของ ถาเปนอสังหาริมทรัพยไดครอบครองติดตอกันเปนเวลาสิบป ถาเปนสังหาริมทรัพยไดครอบครองติดตอกันเปนเวลาหาปไซรทานวาบุคคลนั้นไดกรรมสิทธ์ิ ■ ทรัพยสินตามมาตรา 1382 หมายถึงทรัพยสินที่มีกรรมสิทธ์ิ ทรัพยสินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เชน ท่ีดินมือเปลาท่ีมี นส.3 ส.ค.1 เปนท่ีดินไมมีกรรมสิทธ์ิ ท่ีดินที่มีกรรมสิทธ์ิเชนเดียวกับโฉนด ครอบครองปรปกษได ■ ท่ีดินมีโฉนด ผูครอบครองจะรูหรือไมรูวามีโฉนดหรือไม ก็ครอบครองปรปกษได ■ ทรัพยสินบางประเภทที่ไมอาจครอบครองปรปกษ

1. ทรัพยสินที่เปนสาธารณสมบัติของแผนดิน สวนทรัพยสินของแผนดินธรรมดานั้น อาจครอบครองปรปกษได 2. ท่ีวัดหรือท่ีธรณีสงฆ

■ ทรัพยสินของศาลเจา อาจถูกครอบครองปรปกษได ■ ทรัพยสินของมัสยิด อาจถูกครอบครองปรปกษได ■ ทรัพยสินสวนพระมหากษัตริย แมไมมีบทบัญญัติเรื่องนี้ไวเฉพาะ แตมีคําพิพากษาฎีกาวา ท่ีดินทรัพยสินสวนพระมหากษัตริย ผูใดจะครอบครองปกปกษมิได ■ ท่ีดินที่มีพระบรมราชโองการของพระมหากษัตริยในสมัยสมบูรณาญาสิทธิราชย ทรงหามมิใหบุคคลใดฟองรองเพ่ือบังคับเอาที่ดินพิพาทไปใชผิดวัตถุประสงค พระบรมราชโองการยอมมีผลเปนกฎหมายและยอมมีผลรวมถึงการหามฟองรองเอาท่ีดินดังกลาว



44

■ ทรัพยสินทางปญญา ไมอาจครอบครองปรปกษได เพราะไมใชกรรมสิทธ์ิ ■ การครอบครองโดยสงบ หมายถึง ครอบครองอยูไดโดยไมไดถูกใหกําจัดออกไปหรือไมไดฟองรอง แตแตโตเถียงกัน ยังไมหมายถึงไมสงบ การไมสงบ ไดแก

1. ฟองรองคดีกันในศาล

2. ตางหวงกันและแยงการเปนเจาของ ■ การครอบครองโดยเปดเผย หมายถึง การไมปดบังตอบุคคลทั่วไปก็เพียงพอแลว ไมจําเปนตองเปดเผยตอเจาของกรรมสิทธ์ิ ■ การครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของ ไดแก

1. ครอบครองตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

a. แมผูขายจะไมใชเจาของกรรมสิทธ์ิ ก็ถือวาผูซื้อครอบครองโดยเจตนาเปนเจาของ b. สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพยท่ีไมไดทําตามแบบยอมเปนโมฆะ ถือไดวาครอบครองโดยเจตนาเปน

เจาของ 2. ครอบครองตามสัญญาให – แมนิติกรรมการใหจะตกเปนโมฆะ ก็อางการครอบครองปรปกษได 3. ครอบครองจากการตีใชหนี้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 321 – แมมิไดจดทะเบียน ก็อางการครอบครองปรปกษได 4. ครอบครองโดยมีพฤติการณอยางใดอยางหนึ่งท่ีชี้ใหเห็นไดอยางชัดเจนวาตองการทรัพยสินนั้นเปนของตนเอง

a. เจาของที่ดินทําคําม่ันจะขาย การเขาครอบครองโดยถือสิทธิเปนการครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของ b. ครอบครองจากการซื้อท่ีดินมี น.ส.3 และนําไปขอออกโฉนดจนไดรับโฉนดที่ดิน

c. ครอบครองโดยปลูกบานอยูอาศัยถาวรและทํากินปลูกผลไมมาตลอด ■ การยึดถือแทนหรือครอบครองโดยอาศัยสิทธิผูอ่ืน (ครอบครองแทน) ไมถือเปนการครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของ

• ครอบครองตามสัญญาเชา • ครอบครองในฐานะผูอาศัย

• ครอบครองตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งจะตองไปโอนทะเบียนกันในภายหนา ■ หากเปนสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งตองโอนทะเบียนภายหลัง หากผูซื้อไดครอบครองและชําระราคาครบถวน ยอมเปนการครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของ ■ ครอบครองในฐานะเจาหนี้ หรือยึดถือทรัพยสินไวเปนประกนัหรือดอกเบ้ีย หาเปนการครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของไม ■ หากมีขอสัญญาทํานองวา หากไมชําระภายในระยะเวลาที่กําหนด ใหทรัพยสินตกเปนของเจาหนี้ เชนนี้เม่ือพนกําหนด ถือวาไดครอบครองโดยเจตนาเปนเจาของ ■ ครอบครองทรัพยสินอันเปนกองมรดกซึ่งยังไมไดแบงในฐานะเปนทายาท ไมถือวาเปนการครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของทรัพยมรดกทั้งหมด ■ มีเจตนาครอบครอบชั่วคราว แมครอบครองมานานก็ไมถือวาเปนการครอบครองโดยมีเจตนาเปนเจาของ

• เขาใจวาเปนที่ดินของรัฐ หากเปนของผูอ่ืนจะยินยอมรื้อถอนออกไป ไมถือวาครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของ

• เขาใจวาครอบครองที่ของกองทัพบก หากกองทัพบกจะเอาคืนก็จะคืนให ไมถือวาครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของ



45

• ครอบครองที่ดินเจาของที่ดินขางเคียง โดยตกลงกันวา หากเจาพนักงานรังวัดแลว ปรากฎวาฝายใดรุกล้ําก็ใหคืนใหแกอีกฝายหนึ่ง ไมถือวาครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของ

• เขาไปทําประโยชนในที่ดินเปนครั้งคราว

• ปลูกบานในที่ดินผูอ่ืน โดยเขาใจวาเปนที่ดินที่ยินยอมใหอยูอาศัย ไมถือวาครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของ ■ พฤติการณอยางอ่ืนซึ่งเปนการยึดถือแทน ไมถือวาเปนการครอบครองดวยเจตนาเปนเจาของ

• มารดาปกครองทรัพยสินไวแทนบุตร อายุความเรื่องการครอบครองปรปกษ ยอมเริ่มนับแตวันที่บุตรบรรลุนิติภาวะ

• ครอบครองทรัพยสินตามพินัยกรรมในขณะที่เจามรดกยังมีชีวิตอยู ■ การครอบครองทรัพยสินตามเวลาที่กฎหมายกําหนด กรณีทรัพยสินที่ไดมาในกรณีท่ัวไป

• อสังหาริมทรัพย (ป.พ.พ.มาตรา 139) ตองไดครอบครองติดตอกันเปนเวลา 10 ป • สังหาริมทรัพย (ป.พ.พ.มาตรา 140) ตองไดครอบครองติดตอกันเปนเวลา 5 ป

■ สังหาริมทรัพยตาม ป.พ.พ.มาตรา 140 รวมสังหาริมทรัพยทุกชนิด ท้ังสังหาริมทรัพยธรรมดาและสังหาริมทรัพยท่ีตองจดทะเบียน มาตรา 1383 ทรัพยสินอันไดมาโดยการกระทําผิดนั้น ทานวาผูกระทําผิดหรือผูรับโอนไมสุจริตจะไดกรรมสิทธ์ิโดยอายุความก็แตเม่ือพนกําหนดอายุความอาญาหรือพนเวลาที่กําหนดไวในมาตรากอน ถากําหนดไหนยาวกวา ทานใหใชกําหนดนั้น

■ ครอบครองทรัพยสินผูอ่ืน หากครอบครองที่ดินมือเปลามากอนจะออกโฉนดภายหลัง ระยะเวลาที่ครอบครองที่ดินมือเปลาจะนํามานับรวมกับระยะเวลาครอบครองปรปกษท่ีดินเมื่อมีโฉนดแลวไมได ■ ครอบครองทรัพยสินที่มีกําหนดระยะเวลาหามโอนกรรมสิทธ์ิตามกฎหมาย จะนับเวลาที่กฎหมายหามโอน รวมกันกับระยะเวลาภายหลังเม่ือพนการหามโอนแลวไมได ■ ครอบครองในระหวางเปนคดีพิพาทแยงทรัพยสินนั้น ถือวาเปนการครอบครองโดยไมสงบ จะนําเวลาระหวางคดีมานับรวมติดตอกันไมได มาตรา 1384 ถาผูครอบครองขาดยึดถือทรัพยสินโดยไมสมัครและไดคืนภายในเวลาปหนึ่งนับแตวันขาดยึดถือ หรือไดคืนโดยฟองคดีภายในกําหนดนั้นไซรทานมิใหถือวาการครอบครองสะดุดหยุดลง ■ การสมัครใจทิ้งไปเอง แลวเปลี่ยนใจกลับครอบครองใหม ผูครอบครองไดประโยชนเพียงขอสันนิษฐานตาม ป.พ.พ.มาตรา 1371 หากผูอ่ืนพิสูจนไดวาการครอบครองขาดชวงเพราะสมัครใจทิ้งไปเอง การครอบครองยอมสะดุดหยุดลง ตองเริ่มตนนับอายุความใหม ■ หากเกิดจากกรณีเจาของกรรมสิทธ์ิในทรัพยสินนั้น เปนผูมีสิทธิดีกวาแยงเอาคืนไป แมผูครอบครองจะแยงเอาคืนมาไดภายในหนึ่งป กรณีนี้อายุความสะดุดหยุดลง ตองเริ่มนับอายุความใหม ■ ไดคืนมาโดยการฟองศาล ตองฟองคดีภายใน 1 ป เม่ือฟองภายใน 1 ปแลว จะไดทรัพยสินคืนมาจริงภายในเวลาเทาใดก็ได แมจะเกิน 1 ป อายุความการครอบครองก็ไมสะดุดหยุดลง มาตรา 1385 ถาโอนการครอบครองแกกัน ผูรับโอนจะนับเวลาซึ่งผูโอนครอบครองอยูกอนนั้นรวมเขากับเวลาครอบครองของตนก็ไดถาผูรับโอนนับรวมเชนนั้น และถามีขอบกพรองในระหวางครอบครองของผูโอนไซร ทานวาขอบกพรองนั้นอาจยกขึ้นเปนขอตอสูผูรับโอนได



46

■ เชน ก ครอบครองปรปกษมาแลว 7 ป จะโอนให ข เม่ือ ข ครอบครองอีก 3 ป ยอมไดกรรมสิทธ์ิครอบครองปรปกษ ■ การโอนการครอบครอง ไมมีกฎหมายบัญญัติวาตองทําเปนหนังสือหรือจดทะเบียน เพียงแตสงการครอบครองตาม ป.พ.พ.มาตรา 1378 ก็เพียงพอแลว มาตรา 1386 บทบัญญัติวาดวยอายุความในประมวลกฎหมายนี้ทานใหใชบังคับในเรื่องอายุความไดสิทธิอันกลาวไวในลักษณะนี้โดยอนุโลม



47

7. ภาระจํายอม

7.1 ความหมาย การไดมา และลักษณะของภาระจํายอม 7.1.1 ความหมายของภาระจํายอม ■ ภาระจํายอมเปนทรัพยสิทธิชนิดที่จํากัดตัดทอนกรรมสิทธ์ิอยางหนึ่ง อันเปนเหตุใหเจาของอสังหาริมทรัพยหนึ่งซึ่งเรียกวา ภารยทรัพยตองรับกรรมบางอยางซึ่งกระทบถึงสิทธิของตน หรือตองงดเวนการใชสิทธิบางอยางอันมีอยูในกรรมสิทธ์ินั้น เพ่ือประโยชนแกอสังหาริมทรัพยอ่ืนซึ่งเรียกวา สามยทรัพย มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพยอาจตองตกอยูในภารจํายอมอันเปนเหตุใหเจาของตองยอมรับกรรมบางอยางซึ่งกระทบถึงทรัพยสินของตนหรือตองงดเวนการใชสิทธิบางอยางอันมีอยูในกรรมสิทธ์ิทรัพยสินนั้นเพ่ือประโยชนแกอสังหาริมทรัพยอ่ืน

■ สามยทรัพย (Bominant property) หมายถึง อสังหาริมทรัพยท่ีไดรับประโยชนจากภาระจํายอม ■ ภารยทรัพย (Servient property) หมายถึง อสังหาริมทรัพยท่ีเจาของตองรับกรรมหรือตกอยูในภาระจํายอม ■ ทรัพยสินที่เก่ียวเนื่องกับภาระจํายอม

1. ตองเปนอสังหาริมทรัพย 2. ตองประกอบดวยอสังหาริมทรัพยสองอสังหาริมทรัพยตางเจาของกัน

■ ทรัพยสินในบังคับแหงภาระจํายอมจะตองไมมีลักษณะ

1. ตองไมเปนสังหาริมทรัพย 2. สิทธิท้ังหลายอันเก่ียวกับกรรมสิทธ์ิในที่ดิน รวมไปถึงสิทธิหรือวัตถุไมมีรูปราง 3. สาธารณสมบัติของแผนดิน

■ สามยทรัพยและภารยทรัพย ไมมีกฎหมายใดบัญญัติวาจะตองอยูติดตอขางเคียงกัน ท้ังสองอาจอยูหางกันก็ได ■ กรรมหรืองดเวนการใชสิทธิตามมาตรา 1387 เปนหนาท่ี งดเวน (Passive Duty) มิใชเปนหนาท่ีตองกระทําการ ชวยเหลือ (Active

duty) แตประการใด ■ กรรมหรืองดเวนการใชสิทธิตามมาตรา 1387 จะตองเปนประโยชนโดยตรงแกอสังหาริมทรัพยอันเปนสามยทรัพยนั้น หากเปนประโยชนเฉพาะตัวบุคคลโดยไมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยเลย ก็ไมเปนภาระจํายอม ■ แมเจาของอสังหาริมทรัพยจะมิใชเปนผูใชสิทธิในภารยทรัพยนั้นดวยตนเอง แตเม่ือมีบุคคลใดในอสังหาริมทรัพยนั้นไมวาจะเปนญาติมิตร บริวาร ไดใชสิทธิในภารยทรัพยนั้น ก็เปนภาระจํายอมได แตผูจะฟองบังคับภาระจํายอม ตองเปนเจาของอสังหาริมทรัพยเทานั้น ■ เจาของสามยทรัพยไมจําเปนตองเปนเจาของกรรมสิทธ์ิ เจาของอสังหาริมทรัพยท่ีมีเพียงสิทธิครอบครองก็อาจไดมาซึ่งภาระจํายอมและฟองคดีเก่ียวกับสิทธิภาระจํายอมได



48

7.1.2 การไดมาซึ่งภาระจํายอม ■ ภาระจํายอมไดมาโดย 3 ทางคือ

1. โดยผลแหงกฎหมาย

2. โดยนิติกรรม

3. โดยอายุความ ■ การไดมาซึ่งภาระจํายอมโดยผลแหงกฎหมาย เชน

• สรางโรงเรือนรุกล้ําเขาไปในที่ดินของผูอ่ืนโดยสุจริต

• วางทอน้ํา ทอระบายน้ํา สายไฟฟาหรือสิ่งอ่ืนซึ่งคลายกันผานที่ดินของผูอ่ืน

• สาธารณูปโภคซึ่งผูจัดสรรที่ดินไดจัดใหมีขึ้นเพ่ือการจัดสรรที่ดิน ■ การไดมาซึ่งภาระจํายอม เปนการไดมาซึ่งทรัพยสิทธิ เม่ือไดมาโดยนิติกรรมก็ยอมตกอยูภายในบังคับตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คือการไดมาตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจาหนาท่ีจึงจะบริบูรณในฐานะเปนทรัพยสิทธิ ซึ่งจะเปนผลใหภาระจํายอมตกติดไปกับภารยทรัพย ■ การไดมาซึ่งภาระจํายอมโดยอายุความ บัญญัติไวใน ป.พ.พ.มาตรา 1401 มาตรา 1401 ภารจํายอมอาจไดมาโดยอายุความ ทานใหนําบทบัญญัติวาดวยอายุความไดสิทธิอันกลาวไวในลักษณะ 3 แหงบรรพนี้มาใชบังคับโดยอนุโลม ■ บทบัญญัติอันกลาวไวในบรรพ 4 ลักษณะ 3 ไดแก อายุความไดสิทธิโดยการครอบครองปรปกษ ตามมาตรา 1382 และ 1383 ■ การใชสิทธิโดยอาศัย โดยถือวิสาสะโดยความเอ้ือเฟอหรือเก่ียวพันเปนญาติโดยเจาของอนุญาตหรือยินยอม ไมถือเปนการใชสิทธิโดยสงบ และโดยเปดเผยดวยเจตนาจะใหไดสิทธิภาระจํายอม

• การใชสิทธิโดยอาศัย หรือโดยเจาของอนุญาต ไมเปนภาระจํายอม

• การใชสิทธิโดยถือวิสาสะไมเปนภาระจํายอม

• การใชสิทธิโดยความเอื้อเฟอ ไมเปนภาระจํายอม ■ การไดภาระจํายอมโดยนิติกรรมอยางหนึ่งแลว ไมตัดสิทธิท่ีเจาของสามยทรัพยจะไดภาระจํายอมโดยอายุความอีกในภารยทรัพยเดิม ■ การติดปายประกาศสงวนสิทธ์ิวาเปนทรัพยสินสวนบุคคล ก็ไมติดที่จะไดภาระจํายอมโดยอายุความ หากเจาของสามยทรัพยไดใชสิทธิครอบตามองคประกอบของมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ■ การไดภาระจํายอมโดยอายุความ ผูเปนเจาของสามยทรัพยไมจําตองใชสิทธิดวยตนเอง แมบุคคลอื่นเปนผูใชก็กอภาระจํายอมได หรือแมแตเดิมใชสิทธิในฐานะบริวาร แตตอมาไดรับโอนเปนเจาของ ก็นับอายุความตอกันได ■ การยายตําแหนงการใชสิทธิภารยทรัพยเดียวกัน ไมทําใหอายุความสะดุดหยุดลง ■ การใชสิทธิโดยอายุความ ไมจําเปนตองใชสิทธิท้ังป หากใชอยางตอเนื่องเฉพาะชวงใดชวงหนึง่ของป ก็เปนภาระจํายอมไดสิทธิจํากัดเฉพาะอยูเพียงชวงเวลาที่ใชนั้น ■ การไดภาระจํายอมโดยอายุความ ใชบังคับแกอสังหาริมทรัพยทุกประเภท แมจะเปนที่ดินมือเปลาหรือท่ีดินไมมีหนังสือสําคัญอยางใด ก็ใชอายุความ 10 ป



49

7.1.3 ลักษณะของภาระจํายอม ■ ภาระจํายอมมีลักษณะที่สําคัญ 5 ประการ คือ

1. ตกติดไปกับสามยทรัพย 2. ตกติดไปกับภารยทรัพย 3. มีอยูแกทุกสวนของภารยทรัพยท่ีแยกออกไป

4. มีอยูเพ่ือประโยชนแกทุกสวนของสามยทรัพยท่ีแยกออกไป

5. เจาของรวมแหงสามยทรัพยคนหนึ่งไดมาหรือใชอยูนั้น มีผลแกเจาของรวมทุกคน มาตรา 1393 ถามิไดกําหนดไวเปนอยางอ่ืนในนิติกรรมอันกอใหเกิดภารจํายอมไซร ทานวาภารจํายอมยอมติดไปกับสามยทรัพยซึ่งไดจําหนาย หรือตกไปในบังคับแหงสิทธิอ่ืน

ทานวาจะจําหนาย หรือทําใหภารจํายอมตกไปในบังคับแหงสิทธิอ่ืนตางหากจากสามยทรัพยไมได ■ หากนิติกรรมภาระจํายอมมีขอตกลงใหภาระจํายอมระงับสิ้นไปเมื่อมีการโอนสามยทรัพยใหกับบุคคลอื่น ภาระจํายอมนั้นก็ยอมจะระงับสิ้นไปได ■ การที่ภาระจํายอมจะติดไปกับสามยทรัพย นิติกรรมกอตั้งภาระจํายอมก็ตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนการไดมา มิฉะนั้นจะไมบริบูรณเกิดเปนเพียงบุคคลสิทธิซึ่งยันกันเฉพาะคูกรณีเทานั้น ■ ขอตกลงไมจําเปนตองกระทําในขณะกอตั้งภาระจํายอม แมจะตกลงภายหลังก็ใชบังคับไดเชนเดียวกัน ■ การไดภาระจํายอมโดยอายุความ ภาระจํายอมยอมตกติดไปกับสามยทรัพยโดยไมมีขอจํากัด เพราะเปนการไดมาโดยปรปกษ มาตรา 1394 ถามีการแบงแยกภารยทรัพย ทานวาภารจํายอมยังคงมีอยูทุกสวนที่แยกออก แตถาในสวนใดภารจํายอมนั้นไมใชและใชไมไดตามรูปการทานวาเจาของสวนนั้นจะเรียกใหพนจากภารจํายอมก็ได มาตรา 1395 ถามีการแบงแยกสามยทรัพย ทานวาภารจํายอมยังคงมีอยูเพ่ือประโยชนแกทุกสวนที่แยกออกนั้น แตถาภารจํายอมนั้นไมใชและใชไมไดตามรูปการเพื่อประโยชนแกสวนใดไซร ทานวาเจาของภารยทรัพยจะเรียกใหพนจากภารจํายอมอันเก่ียวกับทรัพยสวนนั้นก็ได ■ อยางไรก็ตาม การใชเพ่ือประโยชนแกสามยทรัพยทุกสวนที่แยกออกไปนั้น จะตองใชสิทธิในภารยทรัพยเพียงเทาขอบเขตของภาระจํายอมเดิม จะเพ่ิมภาระแกภารยทรัพยไมได มาตรา 1396 ภารจํายอมซึ่งเจาของรวมแหงสามยทรัพยคนหนึ่งไดมาหรือใชอยูนั้น ทานใหถือวาเจาของรวมไดมาหรือใชอยูดวยกันทุกคน

■ ความแตกตางระหวางภาระจํายอมและทางจําเปน

ภาระจํายอม ทางจําเปน 1. ทรัพยสินเกี่ยวกับภาระจํายอมคืออสังหาริมทรัพยสองอสังหาริมทรัพย 1. จะตองเปนที่ดินเทานั้น 2. ไมมีขอจํากัด สดุแลวแตจะเปนประโยชนแกอสังหาริมทรัพย 2. จํากัดเฉพาะในเรื่องของทางสัญจร 3. ไมจําตองถูกลอมรอบจนไมมีทางออก แมมีทางจําเปนหรือทางสาธารณะใหออกได

3. จํากัดเฉพาะที่ดนิถูกลอมจนไมมีทางออกสูทางสาธารณะ

4. จะใชเปนทางสัญไปที่ใดก็ไดไมจํากัด 4. จํากัดเฉพาะกรณีผานที่ดินลอมรอบไปสูสาธารณะเทานั้น 5. ภารยทรัพยกับสามยทรัพยไมจําเปนตองตั้งอยูใกลชิดติดกัน 5. จะตองผานที่ดนิที่อยูติดตอกันเทานั้น 6. เจาของภารยทรพัยตองรับกรรมบางอยางซึ่งกระทบถึงทรัพยสินของตน 6. เปนเรื่องของขอจํากัดสิทธิของเจาของที่ดินที่ลอมอยู



50

7. ไดมาโดยผลของกฎหมาย นิติกรรม หรืออายุความ 7. ไมตองอาศัยนิตกิรรม ไมตองใชอายุความ 8. อาจเสียคาทดแทนหรือไมก็ไดแลวแตกรณี 8. ผูมีสิทธิผานจะตองใชคาทดแทนใหแกเจาของที่ดิน 9. เมื่อไดภาระจํายอมแลว ก็คงมีสิทธิตอไปจะจําเปนหรอืไมไมสําคัญ 9. เมื่อหมดความจาํเปน ก็ระงับสิ้นไป ■ ความแตกตางระหวางภาระจํายอมกับทรัพยสิทธิอ่ืน

ภาระจํายอม ทรัพยสิทธิอื่น 1. ประโยชนแกอสังหาริมทรัพยมิไดระบุเจาะจง เปนแตบัญญัติไวกวางๆ 1. กฎหมายระบุอํานาจแหงสิทธิไวเปนการแนนอน 2. ไมมีบัญญัติเรื่องอายุของภาระจํายอม 2. กําหนดไวไมเกนิ 30 ป หรือตลอดอายุผูทรงสิทธิ 3. อสังหาริมทรัพยตางเจาของกัน 3. ไมจําเปนตองมอีสังหาริมทรัพยตางเจาของกัน 4. ไดมาโดยผลของกฎหมาย โดยนิติกรรม และโดยอายุความ 4. ไดมาโดยนิติกรรมเทานั้น 5. จะแยกสิทธิภาระจํายอมออกจากสามยทรัพยไมได 5. ไมมีขอจํากัดเชนวานั้น

7.2 สิทธิและหนาที่ของเจาของสามยทรัพยและภารยทรัพย 7.2.1 สิทธิและหนาท่ีของเจาของสามยทรัพย ■ เจาของสามยทรัพยไมมีสิทธิทําใหเกิดภาระเพิ่มขึ้นแกภารยทรัพย มาตรา 1388 เจาของสามยทรัพยไมมีสิทธิทําการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพยหรือในสามยทรัพยซึ่งทําใหเกิดภาระเพิ่มขึ้นแกภารยทรัพย ■ การไดภาระจํายอมอยางหนึ่งแลว ก็ไมมีขอหามใดที่จะมิใหกอภาระจํายอมเพิ่มขึ้นใหมอีก

กรณีไมถือวาเปนการเพ่ิมภาระแกภารยทรัพย • ทําทางเดิมเปนคอนกรีตมิไดขยายทาง เปนเพียงปรับปรุงใหดีขึ้น

• เดิมใชเปนทางเดิน ตอมาใชเปนทางรถยนตบรรทุกโดยมิไดขยายทาง • รื้อรั้วในขอบเขตของทางภาระจํายอมออก

• เปลี่ยนแนวของทางเดิม แตอยูในแนวที่ไดตกลงกันไวในสัญญาประนีประนอมยอมความ

กรณีถือวาเปนการเพ่ิมภาระแกภารยทรัพย • เปดทางอีกสายหนึ่ง โดยอาศัยสิทธิภาระจํายอมเดิม

• ขยายทางเดิมใหกวางมากขึ้น

• ปกเสาไฟฟา วางสายไฟฟา ทอน้ํา หรือสิ่งอ่ืนเพ่ิม

• ทําสะพานลงน้ําหนาท่ีดินเพ่ิมขึ้นจากทางอันเปนภาระจํายอม

• การทําสะพานไมสูงขึ้น มาตรา 1389 ถาความตองการแหงเจาของสามยทรัพยเปลี่ยนแปลงไปทานวาความเปลี่ยนแปลงนั้นไมใหสิทธิแกเจาของสามยทรัพยท่ีจะทําใหเกิดภาระเพิ่มขึ้นแกภารยทรัพยได ■ เจาของสามยทรัพยมีสิทธิทําการอันเปนจําเปนเพ่ือรักษาและใชสอยภาระจํายอม



51

มาตรา 1391 เจาของสามยทรัพยมีสิทธิทําการทุกอยางอันจําเปนเพ่ือรักษาและใชภารจํายอม แตตองเสียคาใชจายของตนเอง ในการนี้เจาของสามยทรัพยจะกอใหเกิดความเสียหาแกภารยทรัพยไดก็แตนอยที่สุดตามพฤติการณ เจาของสามยทรัพยตองเสียคาใชจายของตนเองรักษาซอมแซมการที่ไดทําไปแลวใหเปนไปดวยดี แตถาเจาของภารยทรัพยไดรับประโยชนดวยไซร ทานวาตองออกคาใชจายตามสวนแหงประโยชนท่ีไดรับ ■ เพ่ือการใชสอยภาระจํายอม หมายความวา ถาไมทําจะใชสอยภาระจํายอมนั้นไมได หรือใชไดดวยความยากลําบาก ไมสมประโยชนบริบูรณแหงภารยทรัพยนั้น ■ เพ่ือการสงวนรักษาภาระจํายอม หมายความวา ถาไมทําจะเปนผลใหประโยชนจากภาระจํายอมนั้นลดนอยถอยลง หรือใชไมไดในที่สุด ■ การกระทําเพ่ือใชสอยหรือสงวนรักษาภาระจํายอม ตองอยูภายใตหลักเกณฑ 3 ประการคือ

1. ตองกระทําการอันจําเปน

2. เสียคาใชจายของตนเอง 3. กอใหเกิดความเสียหายแกภารยทรัพยไดก็แตนอยที่สุด

■ การเรียกใหเจาของภารยทรัพยจดทะเบียนภาระจํายอมซึ่งไดมาโดยอายุความ ศาลฎีกาถือวาเปนการอันจําเปนเพ่ือรักษาและใชภาระจํายอม ■ ประเด็นที่เจาของภารยทรัพยไดประโยชนดวย

• ถาเจาของสามยทรัพยไดประโยชนฝายเดียว ก็เขามาตรา 1391 วรรคแรกเทานั้น

• ตองเปนกรณี “ซอมแซมรักษาการที่ทําไปแลว” ใหเปนดวยดีเทานั้น ไมรวมกรณีจัดทําขึ้นใหมเพ่ือประโยชนในภาระจํายอม ถาจัดทําขึ้นใหม แมเจาของภารยทรัพยไดประโยชน ก็ไมตองออกคาใชจาย

• เจาของสามยทรัพยสามารถจัดทําไปเองไดโดยลําพัง แลวเรียกเอาคาใชจาย โดยไมตองขอความยินยอม

• บทบัญญัตินี้ มิใชบทบัญญัติอันเก่ียวกับความสงบเรียบรอยหรือศีลธรรมอันดี คูกรณีสามารถตกลงกันเปนอยางอ่ืนได 7.2.2 สิทธิและหนาท่ีของเจาของภารยทรัพย ■ เจาของภารยทรัพยจะตองไมกระทําการใดอันเปนเหตุใหประโยชนแหงภาระจํายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก มาตรา 1390 ทานมิใหเจาของภารยทรัพยประกอบกรรมใดๆ อันจะเปนเหตุใหประโยชนแหงภารจํายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ■ ประโยชนแหงภาระจํายอมลดไป หมายความวา หามเจาของภารยทรัพยกระทําการซึ่งเปนเหตุใหเจาของสามยทรัพยไดรับประโยชนจากภาระจํายอมไมครบถวนบริบูรณหตามสิทธิแหงภาระจํายอมนั้นๆ ■ เสื่อมความสะดวก หมายความวา ประโยชนแหงภาระจํายอมยังคงมีอยูเทาเดิม มิไดลดนอยลงไป แตการใชประโยชนนั้นเกิดความไมสะดวกตามสมควรแหงสิทธิภาระจํายอมนั้นๆ

กรณีถือวาประโยชนแหงภาระจํายอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก

• เปลี่ยนเปนทําท้ังนาหวานและนาดํา เพ่ิมระยะเวลากีดขวางทางผาน

• ถมลํากระโดงทําใหไดรับน้ํานอยลง • สรางสิ่งกีดขวางในคูอันเปนทางเรือและทางน้ํา • เปลี่ยนทางรถใหเปนทางเดิน



52

• ทําประตูปดก้ันแมจะเปดใหผานได • ทําสิ่งกีดขวางในทางภาระจํายอม

• สรางสิ่งกีดขวางเหนือทางภาระจํายอม

กรณีถือวาไมเปนเหตุใหประโยชนแหงภาระจํายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

• กอสรางครอมทางภาระจํายอม แตยังสัญจรไดสะดวก

• ใหเชาทําหาบเรแผงลอยชั่วคราวในที่ภาระจํายอม ■ เจาของภารยทรัพยอาจเรียกใหยายภาระจํายอมออกไปยังสวนอื่นของทรัพยได มาตรา 1392 ถาภารจํายอมแตะตองเพียงสวนหนึ่งแหงภารยทรัพยเจาของทรัพยนั้นอาจเรียกใหยายไปยังสวนอื่นก็ได แตตองแสดงไดวาการยายนั้นเปนประโยชนแกตนและรับเสียคาใชจาย ท้ังนี้ตองไมทําใหความสะดวกของเจาของสามยทรัพยลดนอยลง ■ การใชสิทธิยายภาระจํายอมของเจาของทรัพย ไมเปนเหตุใหกําหนดระยะเวลาการไดภาระจํายอมโดยอายุความสะดุดหยุดลง ไมวาจะยายก่ีครั้งก่ีหน ก็ยังคงนับระยะติดตอกันไป

7.3 การระงับสิ้นไปแหงภาระจํายอม 7.3.1 การระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย ■ การระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย มี

1. โดยภารยทรัพยหรือสามยทรัพยสลายไปทั้งหมด

2. โดยภารยทรัพยและสามยทรัพยตกเปนเจาของคนเดียวกัน

3. ภาวะจํายอมที่มิไดจดทะเบียน และโดยภาระจํายอมหมดประโยชนแกสามยทรัพย มาตรา 1397 ถาภารยทรัพยหรือสามยทรัพยสลายไปทั้งหมดทานวาภารจํายอมสิ้นไป

มาตรา 1398 ถาภารยทรัพยและสามยทรัพยตกเปนของเจาของคนเดียวกัน ทานวาเจาของจะใหเพิกถอนการจดทะเบียนภารจํายอมก็ได แตถายังมิไดเพิกถอนทะเบียนไซร ภารจํายอมยังคงมีอยูในสวนบุคคลภายนอก ■ การที่ภารยทรัพยและสามยทรัพยตกเปนของเจาของคนเดียวนั้น จะไดมาโดยนิติกรรม โดยมรดกหรือโดยอายุความ ก็ไดท้ังสิ้น สําคัญตองเปนการไดมาโดยชอบดวยกฎหมาย ■ “เจาของคนเดียวกันนั้น” ไมจําเปนตองเปนของบุคคลเดียว อาจเปนของบุคคลหลายคนในลักษณะกรรมสิทธ์ิรวมก็ได ■ กรณีภาระจํายอมท่ีไดจดทะเบียน เม่ือตกเปนของบุคคลเดียวกันแลว ยังไมเปนเหตุใหภาระจํายอมที่ไดจดทะเบียนระงับสิ้นไป เจาของตองเพิกถอนทะเบียนนั้นเสียกอน มาตรา 1400 ถาภารจํายอมหมดประโยชนแกสามยทรัพยไซร ทานวาภารจํายอมนั้นสิ้นไป แตถาความเปนไปมีทางใหกลับใชภารจํายอมไดไซร ทานวาภารจํายอมนั้นกลับมีขึ้นอีก แตตองยังไมพนอายุความที่ระบุไวในมาตรากอน

ถาภารจํายอมยังเปนประโยชนแกสามยทรัพยอยูบาง แตเม่ือเทียบกับภาระอันตกอยูแกภารยทรัพยแลว ประโยชนนั้นนอยนักไซร ทานวาเจาของภารยทรัพยจะขอใหพนจากภารจํายอมทั้งหมด หรือแตบางสวนก็ได แตตองใช คาทดแทน



53

■ การหมดประโยชน ตองเปนเรื่องท่ีประโยชนหมดไปอยางสิ้นเชิง หากยังเปนประโยชนอยูบาง ไมวาจะนอยเพียงใด ภาระจํายอมก็ยังไมระงับสิ้นไป

กรณีตอไปนี้ ไมถือวาภาระจํายอมหมดประโยชน ภาระจํายอมไมระงับสิ้นไป

• ใชทางภาระจํายอมบางสวน

• ใชทางภาระจํายอมในบางชวงระยะเวลา • มีทางออกทางอ่ืน

■ ภาระจํายอมหมดประโยชน ตองมิใชกรณีท่ีภารยทรัพยหรือสามยทรัพยสลายไปทั้งหมด ■ การที่ภาระจํายอมหมาดประโยชนสิ้นเชิง ไมวาเหตุท่ีทําใหหมดประโยชนนั้นจะเกิดจากสาเหตุใดก็ตาม แมเหตุจะเกิดจากการละเมิดสิทธิภาระจํายอม ภาระจํายอมยอมระงับสิ้นไปอยูนั่นเอง สวนความรับผิดจะอยูแกผูใด เปนกรณีหนึ่งแยกตางหาก ■ ภาระจํายอมจะกลับขึ้นมีใหมไดอีก ตองอยูภายใตเงื่อนไข

1. ความเปนไปมีทางใหกลับใชภาระจํายอม หรือประโยชนตามสิทธิภาระจํายอม แตตองกลับมีขึ้นอีกภายใน 10 ป 2. ภาระจํายอมที่จะกลับมีขึ้นอีก จะตองไมมีนิติกรรมตัดสิทธิการกลับมีขึ้นอีก

7.3.2 การระงับสิ้นไปโดยนิติกรรม ■ การระงับสิ้นไปโดยนิติกรรม มี 5 หัวขอคือ

1. กําหนดระยะเวลาในนิติกรรม

2. ความตกลงของคูกรณี

3. การแสดงเจตนาสละภาระจํายอม

4. บอกเลิกความยินยอม

5. การเรียกใหพนจากภาระจํายอม ■ การกําหนดระยะเวลาในนิติกรรม จะกําหนดตลอดอายุของเจาของภารยทรัพยหรือสามยทรัพยก็ได ภาระจํายอมยอมระงับไปเมื่อสิ้นระยะเวลาในนิติกรรม เม่ือครบกําหนดระยะเวลา ไมตองจดทะเบียนเพื่อระงับภาระจํายอมนั้นอีก ■ กรณีภาระจํายอมซึ่งไดมาโดยนิติกรรม แตมิไดทําเปนหนังสือและจดทะเบียน แมจะไดกําหนดระยะเวลาไว และกําหนดนั้นยังไมสิ้นไป ก็ยอมมีผลเฉพาะคูกรณี บุคคลภายนอกผูรับโอนภารยทรัพยนั้นหาจําตองผูกพันดวยไม แมบุคคลภายนอกจะไดรูถึงภาระจํายอมก็ตาม ในเมื่อบุคคลภายนอกไมตกลงยินยอมดวย ก็ไมจําเปนตองผูกพันตอภาระจํายอมนั้น ■ เม่ือกําหนดระยะเวลาไว ภาระจํายอมสิ้นไปตามกําหนดระยะเวลาในนิติกรรม แมระยะเวลาเกินกวา 10 ป จะอางวาใชอายุความไมได เพราะเปนการใชสิทธิตามนิติสัมพันธ มิใชเปนการใชสิทธิโดยปกปกษ ■ ภาระจํายอมโดยอายุความ เปนการไดมาโดยปรปกษ ยอมไมมีขอกําหนดระยะเวลาระงับสิทธิอยูแลว เวนแตจะถูกตัดสิทธิโดยนิติกรรมโดยความตกลงของคูกรณี หรือเขากรณีตามมาตรา 1399 ■ ภาระจํายอมระงับสิ้นไปโดยความตกลงของคูกรณี เปนนิติกรรมระงับสิทธิ จึงตองอยูในบังคับของมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 1301 จึงตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียน จึงจะมีผล ใชยันตอบุคคลภายนอกได ■ การแสดงเจตนาสละภาระจํายอม เปนการระงับไปโดยนิติกรรมจึงตองอยูในบังคับของมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 1301 ■ การสละภาระจํายอม เปนสิทธิเฉพาะของผูทรงสิทธิไดแก เจาของสามยทรัพยท่ีจะระงับสิทธ์ิเทานั้น



54

■ เจาของภารยทรัพยยินยอมหรือมอบอํานาจใหใชภาระจํายอมโดยมิไดทําเปนหนังสือและจดทะเบียน มีผลกอใหเกิดเพียงบุคคลสิทธิ หากคูกรณีมิไดมีสัญญาตางตอบแทน หรือมิไดกําหนดคาทดแทน ฝายเจาของภารยทรัพยยอมมีสิทธิท่ีจะบอกเลิกความยินยอม ไมใหใชภาระจํายอมนั้นเสียเมื่อใดก็ได เพราะเปนเรื่องใหประโยชนแตฝายเดียว ■ ภาระจํายอมสวนใดไมใชและใชไมได ในกรณีมีการแบงแยกภารยทรัพย เจาของภารยทรัพยอาจเรียกใหพนจากภาระจํายอมได มาตรา 1394 ถามีการแบงแยกภารยทรัพย ทานวาภารจํายอมยังคงมีอยูทุกสวนที่แยกออก แตถาในสวนใดภารจํายอมนั้นไมใชและใชไมไดตามรูปการทานวาเจาของสวนนั้นจะเรียกใหพนจากภารจํายอมก็ได ■ หากเจาของภารยทรัพยแบงแยกภารยทรัพยออกเปนหลายสวน แตมิใหโอนแกผูใด หากใชสิทธิโดยสุจริตและไมเปนเหตุใหประโยชนแหงภาระจํายอมนั้นลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามมาตรา 1390 ยอมเรียกใหสวนนั้นพนจากภาระจํายอมได ■ ภาระจํายอมระงับสิ้นไปตามมาตรา 1394 เปนการระงับโดยนิติกรรม หากเปนภาระจํายอมที่ไดจดทะเบียนไว ก็ตองจดทะเบียนดวย ■ ภาระจํายอมสวนใดไมใชและใชไมได ในกรณีมีการแบงแยกสามยทรัพย เจาของภารยทรัพยอาจเรียกใหพนจากภาระจํายอมได มาตรา 1395 ถามีการแบงแยกสามยทรัพย ทานวาภารจํายอมยังคงมีอยูเพ่ือประโยชนแกทุกสวนที่แยกออกนั้น แตถาภารจํายอมนั้นไมใชและใชไมไดตามรูปการเพื่อประโยชนแกสวนใดไซร ทานวาเจาของภารยทรัพยจะเรียกใหพนจากภารจํายอมอันเก่ียวกับทรัพยสวนนั้นก็ได ■ ภารยทรัพยและสามยทรัพยตกเปนเจาของคนเดียวกัน ในกรณีภาระจํายอมที่ไดจดทะเบียน เจาของทรัพยอาจเรียกใหพนจากภาระจํายอมได มาตรา 1398 ถาภารยทรัพยและสามยทรัพยตกเปนของเจาของคนเดียวกัน ทานวาเจาของจะใหเพิกถอนการจดทะเบียนภารจํายอมก็ได แตถายังมิไดเพิกถอนทะเบียนไซร ภารจํายอมยังคงมีอยูในสวนบุคคลภายนอก ■ การเพิกถอนทะเบียนตามมาตรา 1398 ขอใหเจาพนักงานจดทะเบียนเพิกถอนไดโดยตรง ไมจําเปนตองฟองศาล ■ การไมจดทะเบียนเพิกถอน ภาระจํายอมยังคงมีผลบริบูรณอยูในสวนของบุคคลภายนอก ■ ภาระจํายอมเหลือประโยชนนอยมาก เม่ือเปรียบเทียบกับภาระอันตกแกภารยทรัพย เจาของภารยทรัพยอาจขอใหพนจากภาระจํายอมได มาตรา 1400 วรรคสอง ถาภารจํายอมยังเปนประโยชนแกสามยทรัพยอยูบาง แตเม่ือเทียบกับภาระอันตกอยูแกภารยทรัพยแลว ประโยชนนั้นนอยนักไซร ทานวาเจาของภารยทรัพยจะขอใหพนจากภารจํายอมทั้งหมด หรือแตบางสวนก็ได แตตองใช คาทดแทน

■ ภาระจํายอมระงับสิ้นไปตามมาตรา 1400 วรรคสอง เปนการระงับสิ้นไปโดยนิติกรรม หากไดจดทะเบียนไว การระงับสิ้นไปก็ตองจดทะเบียนดวย



55

7.3.3 การระงับสิ้นไปโดยอายุความ ■ ภาระจํายอม ถามิไดใชสิบป ถือวายอมสิ้นไป มาตรา 1399 ภารจํายอมนั้น ถามิไดใชสิบป ทานวายอมสิ้นไป ■ การที่มิไดใชนั้น หากใชอยูแมเปนบางชวงเวลา หรือมีทางอ่ืนใหใชไดอีก ภาระจํายอมยังไมระงับสิ้นไป ■ การที่เจาของสามยทรัพยมิไดใชเต็มที่ ยังถือไมไดวาไมไดใช อยางไรก็ตามสวนใดไมใชถึงสิบป ภาระจํายอมเฉพาะสวนนั้นก็ระงับสิ้นไป เชน ถนนกวาง 10 เมตร ใชเพียง 2 เมตร สวน 8 เมตรไมไดใชสิบป ก็ยอมระงับสิ้นไป ■ การมิไดใช 10 ป กฎหมายถือเอาผลเปนสําคัญ ไมสนใจวาเหตุท่ีมิไดใชจะเกิดจากสาเหตุใด เจาของสามยทรัพยจะถือเอาเหตุจําเปนใดๆ มากลาวอางมิได ■ การที่มิไดใช จะตองมิไดใชเลยติดตอกัน 10 ป เม่ือใชอีกครั้ง จะตองเริ่มนับอายุความใหม ■ กําหนดเวลา 1 ป กรณีถูกรบกวนการครอบครองตามมาตรา 1374 และ กรณีการถูกแยงการครอบครองตามมาตรา 1375 ไมเก่ียวกับอายุความเสียสิทธิภาระจํายอม จึงนํากําหนดระยะเวลา 1 ปมาใชไมได ■ อายุความไดสิทธิภาระจํายอม หรืออายุความเสียสิทธิภาระจํายอม มิใชอายุความฟองรอง แมคูกรณีมิไดยกเปนขอตอสู ศาลก็ยกเปนขอวินิจฉัยไดเอง



56

8. ทรัพยสิทธอ่ืินๆ

8.1 สิทธิอาศัย 8.1.1 ลักษณะของสิทธิอาศัย

■ สิทธิอาศัย (Habitation) เปนสิทธิท่ีบุคคลจะอยูในโรงเรือนของผูอ่ืนโดยไมตองเสียคาเชา ซึ่งการอยูอาศัยในโรงเรือนหรือบานเรือนของผูอ่ืนโดยไมตองเสียคาเชานี้ เปนการเก้ือกูลชวยเหลือกัน อันเปนลักษณะของความเอื้อเฟอตอกันในสังคม มาตรา 1402 บุคคลใดไดรับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นยอมมีสิทธิอยูในโรงเรือนนั้นโดยไมตองเสียคาเชา มาตรา 1405 สิทธิอาศัยนั้นถามิไดจํากัดไวชัดแจงวาใหเพ่ือประโยชนแกผูอาศัยเฉพาะตัวไซร บุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของผูอาศัยจะอยูดวยก็ได มาตรา 1406 ถาผูใหอาศัยมิไดหามไวชัดแจง ผูอาศัยจะเก็บเอาดอกผลธรรมดาหรือผลแหงท่ีดิน มาใชเพียงที่จําเปนแกความตองการของครัวเรือนก็ได มาตรา 1407 ผูใหอาศัยไมจําตองบํารุงรักษาทรัพยสินใหอยูในความซอมแซมอันดี ผูอาศัยจะเรียกใหชดใชคาใชจาย ซึ่งไดออกไปในการทําใหทรัพยสินดีขึ้นหาไดไม ■ การไดดอกผลในเรื่องสิทธิอาศัยนี้ไดเฉพาะดอกผลธรรมดาเทานั้น ไมรวมถึงดอกผลนิตินัย เชน คาเชาบาน ■ ผูทรงสิทธิอาศัยไมมีสิทธิในที่ดินโรงเรือน จึงไมมีสิทธิปลูกสรางโรงเรือนขึ้นใหม หรือตอเติมได มาตรา 1404 สิทธิอาศัยนั้นจะโอนกันไมไดแมโดยทางมรดก

■ สิทธิอาศัยไดมาโดยทางนิติกรรมเทานั้น การไดมาซึ่งสิทธิอาศัยจึงตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนตอเจาหนาท่ี มาตรา 1403 สิทธิอาศัยนั้น ทานวาจะกอใหเกิดโดยมีกําหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผูอาศัยก็ได ถาไมมีกําหนดเวลา ทานวาสิทธินั้นจะเลิกเสียในเวลาใดๆ ก็ไดแตตองบอกลวงหนาแกผูอาศัยตามสมควร

ถาใหสิทธิอาศัยโดยมีกําหนดเวลา กําหนดนั้นทานมิใหเกินสามสิบปถากําหนดไวนานกวานั้น ใหลดลงมาเปนสามสิบป การใหสิทธิอาศัยจะตออายุก็ไดแตตองกําหนดเวลาไมเกินสามสิบปนับแตวันทําตอ

8.1.2 ผลของสิทธิอาศัย ■ บุคคลใดไดรับสิทธิอาศัย บุคคลนั้นซึ่งมีฐานะเปนผูทรงสิทธิอาศัยยอมมีสิทธิดังนี ้

1. อยูอาศัยในโรงเรือนไดยไมตองเสียคาเชา 2. เก็บดอกผลธรรมดาเพียงเทาท่ีจําเปนแกความตองการของครัวเรือน

มาตรา 1409 ทานใหนําบทบัญญัติแหงประมวลกฎหมายนี้วาดวยหนาท่ีและความรับผิดของผูเชาอันกลาวไวในมาตรา 552 ถึง 555,มาตรา 558,562 และ 563 มาใชบังคับโดยอนุโลม ■ หนาท่ีและความรับผิดของผูทรงสิทธิอาศัย

1. ใชโรงเรือนตามปกติประเพณี หรือท่ีกําหนดไวในนิติกรรมกอตั้งสิทธิอาศัย

2. สงวนโรงเรือนนั้นอยางวิญูชนจะพึงสงวนทรัพยสินของตน และตองบํารุงรักษาซอมแซมเล็กนอย

3. ตองยอมใหผูใหอาศัยหรือตัวแทนเขาตรวจดูโรงเรือนเปนครั้งคราว



57

4. ไมดัดแปลงหรือตอเติมโรงเรือน

5. รับผิดในความสิ้นสลายหรือบุบสลายของโรงเรือน

6. สงมอบโรงเรือนคืนใหผูใหอาศัยเมื่อสิทธิอาศัยสิ้นสุดลง ■ สิทธิของผูใหอาศัย

1. ตรวจสภาพโรงเรือนที่ใหอาศัยเปนครั้งคราว

2. ไดรับคืนโรงเรือนเมื่อสิทธิอาศัยสิ้นไป ■ หนาท่ีของผูใหอาศัย

1. สงมอบโรงเรือนใหผูทรงสิทธิอาศัยเมื่อสิทธิอาศัยเกิดผลขึ้น

2. ตองใหผูทรางสิทธิอาศัยไดใชประโยชนจากโรงเรือนนั้น 8.1.3 การระงับสิ้นไปซึ่งสิทธิอาศัย ■ การระงับสิ้นไปโดยผลแหงเจตนา

1. เม่ือสิ้นระยะเวลาที่กําหนดไว 2. เม่ือผูใหสิทธิอาศัยบอกเลิก

3. เม่ือผูทรงสิทธิสละสิทธิอาศัย

4. เม่ือคูกรณีท้ังสองฝายตกลงกันเลิกสิทธิอาศัย ■ การระงับสิ้นไปโดยผลแหงกฎหมาย

1. เม่ือผูทรงสิทธิอาศัยตาย

2. เม่ือสิทธิอาศัยกับกรรมสิทธ์ิเกลื่อนกลืนกัน ■ การระงับสิ้นไปโดยสภาพธรรมชาติ ■ เม่ือสิทธิอาศัยระงับสิ้นไป คูกรณีท้ังสองฝายก็ตองดําเนินการตางๆ ท่ีจะทําใหสิทธิอาศัยสิ้นสุดลง

1. การทําเปนหนังสือและจดทะเบียนระงับสิทธิอาศัย

2. สงคืนโรงเรือน

3. การฟองคดีเก่ียวกับสิทธิอาศัย ในกรณีท่ีโรงเรือนเสียหาย ผูใหอาศัยหรือทายาทจะตองฟองผูทรงสิทธิอาศัยหรือทายาทภายในหกเดือน

8.2 สิทธิเหนือพื้นดิน 8.2.1 ลักษณะของสิทธิเหนือพ้ืนดิน ■ สิทธิเหนือพ้ืนดิน (Superficies) เปนสิทธิท่ีใหบุคคลเปนเจาของโรงเรือน สิ่งปลูกสราง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใตดิน ซึ่งมีอยูหรือทําขึ้นในที่ดินของบุคคลอื่นโดยจะเสียคาเชาใหเจาของที่ดินดวยหรือไมก็ได มาตรา 1410 เจาของที่ดินอาจกอใหเกิดสิทธิเหนือพ้ืนดินเปนคุณแกบุคคลอื่น โดยใหบุคคลนั้นมีสิทธิเปนเจาของโรงเรือน สิ่งปลูกสราง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใตดินนั้น

■ สิทธิเหนือพ้ืนดินจะกอตั้งขึ้นไดแตเฉพาะในท่ีดินเทานั้น จะกอตั้งในอสังหาริมทรัพยอ่ืนๆ ไมไดเลย



58

ส.ค.1 คือ หนังสือท่ีนายอําเภอหรือปลัดอําเภอผูเปนหัวหนาประจําก่ิงอําเภอออกใหแกผูครอบครองและทําประโยชนในที่ดินอยูกอนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใชบังคับและไดแจงการครอบครองตอนายอําเภอหรือปลัดอําเภอผูเปนหัวหนาประจําก่ิงอําเภอตามที่กฎหมายบัญญัติไว หนังสือนี้มีลักษณะสําคัญระบุจํานวนพื้นที่ บุคคลผูเปนเจาของ วิธีการไดมาซึ่งตําแหนงท่ีดิน หลักฐานแหงการไดมา และสภาพท่ีดิน

น.ส.3 คือ หนังสือรับรองจากพนักงานเจาหนาท่ีวาท่ีดินนั้นไดมีการทําประโยชนแลว ซึ่งออกใหแกผูมี ส.ค.1 หรือผูไดรับอนุญาตใหจับจองเปนใบจับจองตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือผูท่ีมีใบเหยียบย่ําหรือผูมีสิทธิตามกฎหมายวาดวยการจัดที่ดินเพ่ือการครองชีพ หรือผูท่ีครอบครองและทําประโยชนในที่ดินกอนวันที่ใชประมวลกฎหมายที่ดินโดยไมมีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธ์ิ ซึ่งตกคางการแจงการครอบครอง และปฏิบัติตามที่ประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติไว หรือผูซึ่งครอบครองทําประโยชนในที่ดินหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดนิใชบังคับโดยไมมีใบจับจอง ใบเหยียบย่ําหรือหลักฐานแสดงวาเปนผูมีสิทธิตามกฎหมายวาดวยการจัดที่ดินเพ่ือการครองชีพและปฏิบัติตามที่กฎหมายบัญญัติไว ■ สิทธิเหนือพ้ืนดินมิใชสิทธิเฉพาะตัว ผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินจึงโอนสิทธิเหนือพ้ืนดินได ไมวาจะทางนิติกรรม หรือทําพินัยกรรม หรือโอนโดยผลแหงกฎหมาย มาตรา 1411 ถามิไดกําหนดไวเปนอยางอ่ืนในนิติกรรมอันกอใหเกิดสิทธิเหนือพ้ืนดินไซร ทานวาสิทธินั้นอาจโอนไดและรับมรดกกันได ■ สิทธิเหนือพ้ืนดินตางจากสิทธิการเชาท่ีดิน ผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินไมจําเปนตองเสียคาเชาใหแกเจาของที่ดิน และการไดมาซึ่งสิทธิเหนือพ้ืนดินตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนไมวากําหนดระยะเวลาจะมีมากหรือนอยเพียงใด แตการเชา ผูเชาตองเสียคาเชาใหกับเจาของท่ีดินเสมอ และการเชาไมเกินสามปก็ไมตองทําเปนหนงัสือและจดทะเบียน ■ การไดมาซึ่งสิทธิเหนือพ้ืนดิน

1. การไดมาโดยทางนิติกรรม

2. การไดมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม

a. การรับมรดก เวนแตนิติกรรมกอตั้งสิทธิเหนือพ้ืนดินจะระบุหามมิใหมีการรับมรดก ■ ระยะเวลาแหงการทรงสิทธิเหนือพ้ืนดิน มาตรา 1412 สิทธิเหนือพ้ืนดินนั้นจะกอใหเกิดโดยมีกําหนดเวลาหรือตลอดชีวิตเจาของที่ดิน หรือตลอดชีวิต

ผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินนั้นก็ได ถากอใหเกิดสิทธิพ้ืนดินโดยมีกําหนดเวลาไซร ทานใหนําบทบัญญัติมาตรา 1403 วรรค 3 มาใชบังคับโดยอนุโลม ■ กําหนดระยะเวลาของสิทธิเหนือพ้ืนดิน สามารถกําหนดไดดังนี ้

1. กําหนดระยะเวลาที่คํานวนไดแนนอน – ไมเกินสามสิบป และอาจตกลงตอเวลาออกไปอีกก็ได 2. กําหนดระยะเวลาตลอดชีวิต – จะเกินสามสิบปก็ได ไมตองมีการตอเวลา

■ การที่ไมกําหนดเวลา เจาของที่ดินหรือผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินจะบอกเลิกสิทธิเหนือพ้ืนดินเมื่อไรก็ได แตตองบอกกลาวลวงหนาตามสมควรแกระยะเวลา มาตรา 1413 ถาสิทธิเหนือพ้ืนดินนั้นไมมีกําหนดเวลาไซรทานวาคูกรณีฝายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได แตตองบอกลวงหนาแกอีกฝายหนึ่งตามสมควร ถามีคาเชาซึ่งจําตองใหแกกันไซร ทานวาตองบอกลวงหนาปหนึ่ง หรือใหคาเชาปหนึ่ง



59

■ ถาบอกเลิกกันแลว แตไมไดออกจากที่ดินและเจาของที่ดินก็ปลอยใหผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินเปนเจาของตอ ถือไดวาสิทธิเหนือพ้ืนดินยังไมสิ้นสุดลง โดยเปนการทําสัญญาสิทธิเหนือพ้ืนดินกันตอไปโดยไมมีกําหนดเวลา 8.2.2 ผลของสิทธิเหนือพ้ืนดิน ■ สิทธิของผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดิน

1. สิทธิในฐานะเปนเจาของสิทธิเหนือพ้ืนดิน

2. โอนสิทธิเหนือพ้ืนดินใหแกบุคคลอื่น

3. รื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสราง หรือสิ่งเพาะปลูก เม่ือสิทธิเหนือพ้ืนดินระงับสิ้นไป มาตรา 1416 เม่ือสิทธิเหนือพ้ืนดินสิ้นไป ผูทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือนสิ่งปลูกสราง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได แตตองทําใหท่ีดินเปนตามเดิม

แตถาเจาของที่ดินจะไมยอมใหรื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาทองตลาดไซร ทานวาผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินจะไมยอมขายไมไดเวนแตจะมีเหตุอันสมควร

■ หนาท่ีของผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดิน

1. ชําระคาเชาใหแกเจาของที่ดิน ถาสิทธิเหนือพ้ืนดินนั้นมีคาเชา 2. ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเปนสาระสําคัญซึ่งระบุไวในนิติกรรมกอตั้งสิทธิเหนือพ้ืนดิน

3. คืนที่ดินและรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสราง สิ่งเพาะปลูกและทําท่ีดินใหเปนไปตามเดิม ■ สิทธิของเจาของที่ดิน

1. ไดรับชําระคาเชา 2. บังคับซื้อโรงเรือน สิ่งปลูกสราง สิ่งเพาะปลูกในที่ดินที่อยูภายใตบังคับสิทธิเหนือพ้ืนดิน

■ หนาท่ีของเจาของที่ดิน

1. ตองยอมใหผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินเปนเจาของโรงเรือน สิ่งปลูกสราง หรือสิ่งเพาะปลูกในท่ีดินของตน

2. ตองยอมใหผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินรื้อถอนทรัพยสินของเขาออกไปจากที่ดินเมื่อสิทธิเหนือพ้ืนดินระงับสิ้นไป เวนแตจะใชสิทธิบังคับซื้อ

8.2.3 การระงับสิ้นไปซึ่งสิทธิเหนือพ้ืนดิน ■ เหตุของการระงับสิ้นไปซึ่งสิทธิเหนือพ้ืนดิน

1. การระงับสิ้นไปโดยผลแหงเจตนา a. เม่ือสิ้นระยะเวลาที่กําหนดไว b. เม่ือมีการบอกเลิกสิทธิเหนือพ้ืนดินในกรณีท่ีไมมีกําหนดระยะเวลา c. เม่ือเจาของที่ดินบอกเลิกสิทธิเหนือพ้ืนดินในกรณีท่ีผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินไมปฏิบัติตามเงื่อนไขหรือไมชําระ

คาเชาสองปติดๆ กัน ดังบัญญัติไวในมาตรา 1414

d. เม่ือผูทรงสิทธิสละสิทธิเหนือพ้ืนดิน

e. เม่ือคูกรณีท้ังสองฝายตกลงกันเลิกสิทธิเหนือพ้ืนดิน

f. เม่ือเจาของที่ดินตาย ในกรณีท่ีสิทธิเหนือพ้ืนดินกอตั้งขึ้นตลอดชีวิตของเจาของที่ดิน

g. เม่ือผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินตาย ในกรณีท่ีสิทธิเหนือพ้ืนดินกอตั้งขึ้นตลอดชีวิตของผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดิน

2. การระงับสิ้นไปโดยผลแหงกฎหมาย



60

3. การระงับสิ้นไปโดยสภาพธรรมชาติ – ในกรณีดินที่อยูภายใตสิทธิเหนือพ้ืนดินสูญสลายไปหมด ■ โรงเรือน สิ่งปลูกสราง หรือสิ่งเพาะปลูกในดินที่อยูภายใตบังคับสิทธิเหนือพ้ืนดินสิ้นสลายไป ไมทําใหสิทธิเหนือพ้ืนดินสิ้นไปดวย มาตรา 1414 ถาผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินละเลยไมปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเปนสารสําคัญซึ่งระบุไวในนิติกรรมกอตั้งสิทธินั้นก็ดี หรือถามีคาเชาซึ่งจะตองใหแกกัน แตผูทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินละเลยไมชําระถึงสองปติดๆ กันก็ดี ทานวาคูกรณีอีกฝายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพ้ืนดินก็ได มาตรา 1415 สิทธิเหนือพ้ืนดินไมสิ้นไปโดยเหตุท่ีโรงเรือนสิ่งปลูกสรางหรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แมการสลายนั้นจะเปนเพราะเหตุสุดวิสัย

■ ผลของการสิ้นไปซึ่งสิทธิเหนือพ้ืนดิน

1. การทําหนังสือและจดทะเบียนระงับสิทธิเหนือพ้ืนดิน

2. การสงคืนที่ดินและรื้อถอนทรัพยสินตางๆ ออกจากที่ดิน

8.3 สิทธิเก็บกิน

8.3.1 ลักษณะของสิทธิเก็บกิน ■ สิทธิเก็บกิน (Usufruct) เปนทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งท่ีตัดทอนอํานาจกรรมสิทธ์ิโดยทําใหผูทรงสิทธิมีสิทธิครอบครอง ใชสอย และแสวงประโยชนในทรัพยสินที่อยูภายใตบังคับสิทธิเก็บกินนั้น มาตรา 1417 อสังหาริมทรัพยอาจตองตกอยูในบังคับสิทธิเก็บกินอันเปนเหตุใหผูทรงสิทธินั้นมีสิทธิ

ครอบครอง ใช และถือเอาซึ่งประโยชนแหงทรัพยสินนั้น

ผูทรงสิทธิเก็บกินมีอํานาจจัดการทรัพยสิน

ผูทรงสิทธิเก็บกินในปาไม เหมืองแร หรือท่ีขุดหิน มีสิทธิทําการแสวงประโยชนจากปาไม เหมืองแร หรือท่ีขุดหินนั้น

■ วัสดุแหงสิทธิเก็บกิน จะกอใหเกิดไดในอสังหาริมทรัพยเทานั้น ดังนั้นสิทธิเก็บกินจึงมีไดเฉพาะในที่ดิน ทรัพยท่ีติดกับที่ดินหรือท่ีประกอบเปนอันเดียวกับที่ดิน เชน โรงเรือน สิ่งปลูกสราง โลหะ แรตางๆ และสิทธิท่ีเก่ียวกับกรรมสิทธ์ิในที่ดิน ■ การมีสิทธิเก็บกิน ผูทรงสิทธิยอมมีสิทธิดังนี ้

1. การครอบครอง 2. การใช 3. การถือเอาประโยชนแหงทรัพยสิน คือ การเก็บดอกผลและแสวงประโยชนจากทรัพยสิน

4. การจัดการ

5. การแสวงหาประโยชนเปนกรณีพิเศษ ■ ผูทรงสิทธิมีอํานาจจัดการทรัพยสิน ก็ยอมมีสิทธิไดรับชําระหนี้เก่ียวกับทรัพยสินนั้น เชน คาเชาท่ีนา คาเชาหอง ในการจัดการทรัพยสิน ผูทรงสิทธิสามารถจัดการไดเองตามลําพัง ไมตองขอความเห็นหรือปรึกษาเจาของทรัพยสิน เพราะสิทธิเก็บกินไมใชสิทธิท่ีอยูรวมกับกรรมสิทธ์ิของเจาของทรัพยสิน แตเปนสิทธิแยกตางหากเปนเอกเทศ



61

■ ปาไม คือ พ้ืนที่ท่ีมีตนไมซึ่งปลูกขึ้นไวสําหรับตัดทําประโยชนหรือจําหนาย มิไดหมายถึงท่ีท่ีมีตนไมไวสําหรับเก็บดอกผล ซึ่งเปนลักษณะของสวนหรือไร ผูทรงสิทธิเก็บกินจึงจะมีสิทธิแสวงหาประโยชนจากปาไมโดยตัดไมไปขาย แตตองไมทําลายสภาพของปาไม แตถาท่ีดินเปนสวนหรือไร ผูทรงสิทธิเก็บกินจะตดัไมเพ่ือทําฟนขายไมได ไดแตจะเก็บผลไม ■ เหมืองแร คือ พ้ืนที่ท่ีทําการขุดแรกเพ่ือจําหนาย ผูทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิท่ีจะขุดแรไปขายอันเปนการแสวงหาประโยชนจากเหมืองแรได แตตองอยูภายใตพระราชบัญญัติวาดวยการทําเหมืองแร ■ ท่ีขุดหิน คือ พ้ืนที่ท่ีมีการขุดหินไปขายโดยมิใชเหมืองแร แตเปนการขุดหินเอาจากที่ดินนั้น ผูทรงสิทธิเก็บกินสามารถทําการใดๆ อันเปนการขุดหินเพ่ือไปจําหนายได แมแตการระเบิดภูเขา แตทรัพยสินอันไมใชสิ่งท่ีติดกับดินหรือเปนอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน และมีกฎหมายบัญญัติไวเปนอยางอ่ืนแลว จะแสวงประโยชนไมได เชน โบราณวัตถุ ■ สิทธิเก็บกินเปนสิทธิเฉพาะตัว เม่ือผูทรงสิทธิตาย สิทธิเก็บกินยอมระงับไป มาตรา 1418 สิทธิเก็บกินนั้น จะกอใหเกิดโดยมีกําหนดเวลาหรือตลอดชีวิตแหงผูทรงสิทธิก็ได ถาไมมีกําหนดเวลา ทานในสันนิษฐานไวกอนวาสิทธิเก็บกินมีอยูตลอดชีวิตผูทรงสิทธิก็ได ถาผูทรงสิทธิเก็บกินถึงแกความตาย ทานวาสิทธินั้นยอมสิ้นไปเสมอ ■ สิทธิเก็บกินจะโอนกันมิได ไมวาทางนิติกรรม หรือมรดก อยางไรก็ตามผูทรงสิทธิเก็บกินอาจโอนการใชสิทธิของตนใหผูอ่ืนได ■ การโอนสิทธิเก็บกินกับการโอนการใชสิทธิเก็บกินตางกัน คือ การโอนสิทธิเก็บกิน ผูทรงสิทธิเก็บกินโอนตัวสิทธิเก็บกินนั้นใหกับผูอ่ืน ทําใหนิติสัมพันธเดิมสิ้นสุดลง เกิดนิติสัมพันธใหมระหวางผูรับโอนกับเจาของกรรมสิทธ์ิเดิม สวนการโอนการใชสิทธิเก็บกิน ผูทรงสิทธิเก็บกินเอาสิทธิเก็บกินนั้นไปใหบุคคลอื่นใชแทนตน แตตนยังมีฐานะเปนผูทรงสิทธิเก็บกินอยู มาตรา 1422 ถามิไดกําหนดไวเปนอยางอ่ืนในนิติกรรมอันกอใหเกิดสิทธิเก็บกินไซร ทานวาผูทรงสิทธินั้นจะโอนการใชสิทธิของตนใหบุคคลภายนอกก็ไดในกรณีเชนนั้นเจาของทรัพยสินอาจฟองรองผูรับโอนโดยตรง ■ การโอนสิทธิเก็บกิน ไมตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ี เพราะไมใชการโอนสิทธิเก็บกิน ไมมีผลตอสิทธิเก็บกินถาผูรับโอนตาย สิทธิเก็บกินยอมไมระงับสิ้นไป ■ การไดมาซึ่งสิทธิเก็บกิน ไดมาโดยทางนิติกรรมเทานั้น จะเกิดโดยผลของกฎหมายหรืออายุความไมได ■ การกอตั้งสิทธิเก็บกิน อาจจะมีกําหนดระยะเวลาหรือไมก็ได ■ ระยะเวลาแหงการทรงสิทธิเก็บกิน ถามีกําหนดระยะเวลา

• กําหนดระยะเวลาไวแนนอน สูงสุดไมเกิน 30 ป • กําหนดระยะเวลาตลอดชีวิต แมจะเกิน 30 ป ก็ไมตองมีการตอเวลา

■ ระยะเวลาแหงการทรงสิทธิเก็บกิน ถาไมมีกําหนดระยะเวลา ผูใหอาศัยหรือเจาของสามารถบอกเลิกสิทธินั้นๆ เม่ือใดก็ไดโดยบอกลวงหนาตามสมควร 8.3.2 ผลของสิทธิเก็บกิน ■ สิทธิของผูทรงสิทธิเก็บกิน

1. ครอบครอง ใช ถือเอาประโยชนและจัดการอสังหาริมทรัพยท่ีอยูภายใตบังคับสิทธิเก็บกิน

2. โอนการใชสิทธิเก็บกินใหบุคคลอื่น เวนแตนิติกรรมกอตั้งสิทธิเก็บกินจะหามไว



62

■ หนาท่ีของผูทรงสิทธิเก็บกิน

1. รักษาทรัพยสินที่อยูภายใตบังคับสิทธิเก็บกินเสมอ ตราบที่วิญูชนรักษาทรัพยสินของตนเอง (ม.1421)

2. สงวนภาวะแหงทรัพยสินมิใหเปลี่ยนไปในสาระสําคัญ และบํารุงรักษาปกติและซอมแซมเล็กนอย (ม.1424)

3. ออกคาใชจายในการจัดการทรัพยสิน (ม.1426)

4. ประกันวินาศภัยทรัพยสินที่อยูภายใตบังคับสิทธิเก็บกิน (ม.1427)

5. สงทรัพยสินคืน และรับผิดสําหรับการเสื่อมสลายหรือเสื่อมราคาของทรัพยสินนั้น (ม.1420) มาตรา 1420 เม่ือสิทธิเก็บกินสิ้นลง ผูทรงสิทธิตองสงทรัพยสินคืนแกเจาของ ถาทรัพยสินสลายไป หรือเสื่อมราคาลง ผูทรงสิทธิเก็บกินตองรับผิดเวนแตจะพิสูจนไดวาความเสียหานั้นมิไดเกิดขึ้นเพราะความผิดของตน

ถาผูทรงสิทธิเก็บกินใชทรัพยสินสิ้นเปลืองไปโดยมิชอบ ทานวาตองทําใหมีมาแทน

ถาทรัพยสินเสื่อมราคาเพราะการใชตามควรไซร ทานวาผูทรงสิทธิเก็บกินไมจําเปนตองใหคาทดแทน

มาตรา 1421 ในการใชสิทธิเก็บกินนั้น ผูทรงสิทธิตองรักษาทรัพยสินเสมอกับที่วิญูชนพึงรักษาทรัพยสินของตนเอง มาตรา 1424 ผูทรงสิทธิเก็บกินจําตองสงวนภาวะแหงทรัพยสินมิใหเปลี่ยนไปในสารสําคัญ กับตองบํารุงรักษาปกติและซอมแซมเล็กนอยดวย

ถาจําเปนตองซอมแซมใหญ หรือมีการสําคัญอันตองทําเพ่ือรักษาทรัพยสินไซร ทานวาผูทรงสิทธิเก็บกินตองแจงแกเจาของทรัพยสินโดยพลันและตองยอมใหจัดทําการนั้นๆ ไป ถาเจาของทรัพยสินละเลยเสียทานวาผุทรงสิทธิเก็บกินจะจัดทําการนั้นไปโดยใหเจาของทรัพยสินออกคาใชจายก็ได มาตรา 1426 ในระหวางที่สิทธิเก็บกินยังมีอยู ผูทรงสิทธิตองออกคาใชจายในการจัดการทรัพยสินตลอดจนเสียภาษีอากร กับท้ังตองใชดอกเบี้ยหนี้สินซึ่งติดพันทรัพยสินนั้น

มาตรา 1427 ถาเจาของทรัพยสินตองการ ผูทรงสิทธิเก็บกินจําตองเอาทรัพยสินประกันวินาศภัยเพ่ือประโยชนแกเจาของทรัพยสินและถาทรัพยสินนั้นไดเอาประกันภัยไวแลว ผูทรงสิทธิเก็บกินตองตอสัญญาประกันนั้นเมื่อถึงคราวตอ

ผูทรงสิทธิเก็บกินตองเสียเบี้ยประกันระหวางที่สิทธิของตนยังมีอยู ■ สิทธิของเจาของทรัพยสิน

1. คัดคานมิใหผูทรงสิทธิเก็บกินใชทรัพยสินในทางอันมิชอบดวยกฎหมายหรือมิสมควร (ม.1423)

2. ไดรับทรัพยสินคืนเมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง (ม.1420 วรรคหนึ่ง)

3. ไดรับคาทดแทนในกรณีท่ีทรัพยสินเสียหายเพราะความผิดของผูทรงสิทธิ เจาของทรัพยสินมีสิทธิไดรับคาทดแทน

4. ฟองคดีท่ีเก่ียวกับทรัพยสินที่อยูภายใตบังคับสิทธิเก็บกิน มาตรา 1423 เจาของทรัพยสินจะคัดคานมิใหใชทรัพยสินในทางอันมิชอบดวยกฎหมาย หรือมิสมควรก็ได ถาเจาของพิสูจนไดวาสิทธิของตนตกอยูในภยันตราย ทานวาจะเรียกใหผูทรงสิทธิเก็บกินหาประกันใหก็ได เวนแตในกรณีซึ่งผูใหทรัพยสินสงวนสิทธิเก็บกินในทรัพยสินนั้นไวเพ่ือตนเอง ถาผูทรงสิทธิเก็บกินละเลยไมหาประกันมาใหภายในเวลาอันสมควรซึ่งกําหนดใหเพ่ือการนั้น หรือถาผูทรงสิทธิเก็บกินมินําพาตอคําคัดคานแหงเจาของยังคงใชทรัพยสินนั้นในทางอันมิชอบดวยกฎหมาย หรือมิสมควรไซรทานวาศาลจะตั้งผูรักษาทรัพยเพ่ือจัดการทรัพยสินแทนผูทรงสิทธิเก็บกินก็ได แตเม่ือหาประกันมาใหแลวศาลจะถอนผูรักษาทรัพยท่ีตั้งขึ้นไวนั้นก็ได ■ กรณีเจาของทรัพยสินคัดคานมิใหผูทรงสิทธิใชทรัพยสินโดยมิชอบดวยกฎหมาย หรือในทางที่ไมสมควร แตผูทรงสิทธิก็ยังฝาฝน หรือเม่ือเจาของทรัพยสินเรียกใหผูทรงสิทธิหาประกันมาให ผูทรงสิทธิก็ยังไมยอมหาประกันมาให เจาของทรัพยสินไมมีสิทธิบอกเลิกสิทธิเก็บกิน แตมีสิทธิรองขอใหศาลตั้งผูรกัษาทรัพยเพ่ือจัดการทรัพยสินแทนผูทรงสิทธิ



63

■ หนาท่ีของเจาของทรัพยสิน

1. สงมอบทรัพยสินใหแกผูทรงสิทธิเก็บกิน

2. ทําใหทรัพยสินที่สิ้นสลายไปคืนสภาพในกรณีท่ีไดรับคาทดแทน

3. ออกคาใชจายอันเปนการจําเปนสําหรับทรัพยสินที่อยูภายใตบังคับสิทธิเก็บกิน (ม.1425) มาตรา 1425 คาใชจายอันเปนการจรนั้น ทานวาเจาของตองเปนผูออก แตเพ่ือจะออกคาใชจายเชนวานี้ หรือ

คาใชจายตามความในมาตรากอนเจาของจะจําหนายทรัพยสินบางสวนก็ได เวนแตผูทรงสิทธิเก็บกินจะเต็มใจทดรองเงินตามที่จําเปนโดยไมคิดดอกเบี้ย ■ เหตุของการระงับสิ้นไปซึ่งสิทธิเก็บกิน

1. การระงับสิ้นไปโดยผลแหงเจตนา a. เม่ือสิ้นระยะเวลาที่กําหนดไว b. เม่ือมีการบอกเลิกสิทธิเก็บกินในกรณีท่ีไมมีกําหนดระยะเวลา c. เม่ือผูทรงสิทธิสละสิทธิเก็บกิน

d. เม่ือคูกรณีท้ังสองฝายตกลงเลิกสิทธิเก็บกิน


a. เม่ือผูทรงสิทธิตาย

b. เม่ือสิทธิเก็บกินกับกรรมสิทธ์ิเกลื่อนกลืนกัน

c. เม่ือสิทธิเก็บกันระงับสิ้นไปโดยสภาพธรรมชาติ มาตรา 1419 ถาทรัพยสินสลายไปโดยไมไดคาทดแทนไซร ทานวาเจาของไมจําตองทําใหคืนดี แตถาเจาของทําใหทรัพยสินคืนดีขึ้นเพียงใด ทานวาสิทธิเก็บกินก็กลับมีขึ้นเพียงนั้น

ถาไดคาทดแทนไซร ทานวาเจาของหรือผูทรงสิทธิเก็บกิน ตองทําใหทรัพยสินคืนดีเพียงที่สามารถทําไดตามจํานวนเงินคาทดแทนที่ไดรับและสิทธิเก็บกินกลับมีขึ้นเพียงที่ทรัพยสินกลับคืนดี แตถาพนวิสัยที่จะทําใหกลับคืนดีได สิทธิเก็บกินก็เปนอันสิ้นไป และคาทดแทนนั้นตองแบงกันระหวางเจาของทรัพยสิน และผูทรงสิทธิเก็บกินตามสวนแหงความเสียหายของตน

วิธีนี้ใหใชบังคับโดยอนุโลมถึงกรณีซึ่งทรัพยสินถูกบังคับซื้อ และกรณีซึ่งทรัพยสินสลายไปแตบางสวน หรือการทําใหคืนดีนั้นพนวิสัยในบางสวน ■ ผลของการระงับไปซึ่งสิทธิเก็บกิน

1. การทําเปนหนังสือและจดทะเบียนระงับสิทธิเก็บกิน

2. การสงคืนอสังหาริมทรัพย 3. การฟองคดีเก่ียวกับสิทธิเก็บกิน

มาตรา 1428 คดีอันเก่ียวกับสิทธิเก็บกินในระหวางเจาของทรัพยสินกับผูทรงสิทธิเก็บกิน หรือผูรับโอนนั้น ทานหามมิใหฟองเม่ือเกินปหนึ่งนับแตวันสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลง แตในคดีท่ีเจาของทรัพยสินเปนโจทกนั้น ถาเจาของไมอาจรูวา สิทธิเก็บกินสุดสิ้นลงเมื่อใด ทานใหนับอายุความปหนึ่งนั้นตั้งแตเวลาที่เจาของทรัพยสินไดรู หรือควรรูวาสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลง

8.4 ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย 8.4.1 ลักษณะของภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย



64

■ ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย (Charge on immovable property) เปนทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งท่ีตัดทอนอํานาจกรรมสิทธ์ิของเจาของอสังหาริมทรัพย โดยทําใหผูทรงสิทธิไดชําระหนี้เปนคราวๆ จากอสังหาริมทรัพยนั้น หรือไดใชและถือเอาประโยชนแหงอสังหาริมทรัพยตามที่ระบุไว กลาวอีกนัยหนึ่ง เจาของอสังหาริมทรัพยอาจตองตกอยูในภาระผูกพันที่จะตองชําระหนี้จากอสังหาริมทรัพยของตนเปนคราวๆ ใหแกบุคคลอื่น หรือตองยอมใหบุคคลอื่นไดใชและถือเอาประโยชนจากอสังหาริมทรัพยนั้นได มาตรา 1429 อสังหาริมทรัพยอาจตองตกอยูในภารติดพันอันเปนเหตุใหผูรับประโยชนมีสิทธิไดรับการชําระหนี้เปนคราวๆ จากทรัพยสินนั้น หรือไดใช และถือเอาซึ่งประโยชนแหงทรัพยสินตามที่ระบุไว ■ หนี้ท่ีจะตองชําระในเรื่องภาระติดพันอสังหาริมทรัพยนั้นจะตองชําระเปนครั้งคราว มิใชเปนการชําระเปนครั้งเดียวแลวเสร็จสิ้นกัน ■ การใชและถือเอาประโยชนจากภาระติดพันในอสังหาริมทรัพยเหมือนกับสิทธิเก็บกิน แตในภาระติดพันในอสังหาริมทรัพยจะมีลักษณะจํากัดอยางใดก็ได สวนสิทธิเก็บกินจะจํากัดไมได มาตรา 1433 ถาเจาของทรัพยสินมิไดชําระหนี้ตามภารติดพันไซรทานวานอกจากทางแกสําหรับการไมชําระหนี้ ผูรับประโยชนอาจขอใหศาลตั้งผูรักษาทรัพยเพ่ือจัดการทรัพยสินและชําระหนี้แทนเจาของ หรือสั่งใหเอาทรัพยสินออกขาย

ทอดตลาด และเอาเงินที่ขายไดจายใหผูรับประโยชนตามจํานวนที่ควรได เพราะเจาของทรัพยสินไมชําระหนี้ กับทั้งคาแหงภารติดพันดวย

ถาเจาของทรัพยสินหาประกันมาใหแลว ศาลจะไมออกคําสั่งตั้งผูรักษาทรัพย หรือคําสั่งขายทอดตลาด หรือจะถอนผูรักษาทรัพยท่ีตั้งขึ้นไวนั้น ก็ได ■ ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพยเปนสิทธิเฉพาะตัว มาตรา 1431 ถามิไดกําหนดไวเปนอยางอ่ืนในนิติกรรมอันกอใหเกิดภารติดพันไซร ทานวาภารติดพันในอสังหาริมทรัพยนั้นจะโอนกันไมไดแมโดยทางมรดก ■ การไดมาซึ่งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย

1. การไดมาโดยทางนิติกรรม

2. การไดมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ■ กําหนดระยะเวลาแหงการรับประโยชนในภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย

1. กรณีมีกําหนดเวลา a. กําหนดระยะเวลาที่คํานวนไดแนนอน ไมเกิน 30 ป b. กําหนดระยะเวลาตลอดชีวิต แมจะเกิน 30 ปก็ไมตองตอเวลา

2. กรณีไมมีกําหนดเวลา ผูใหอาศัยหรือเจาของสามารถบอกเลิกสิทธินั้นๆ เม่ือใดก็ไดโดยบอกลวงหนาตามสมควร มาตรา 1430 ภารติดพันในอสังหาริมทรัพยนั้น จะกอใหเกิดโดยมีกําหนดเวลา หรือตลอดชีวิตแหงผูรับประโยชนก็ได ถาไมมีกําหนดเวลา ทานใหสันนิษฐานไวกอนวาภารติดพันในอสังหาริมทรัพยมีอยูตลอดชีวิตผูรับประโยชน ถามีกําหนดเวลา ทานใหนําบทบัญญัติมาตรา 1403 วรรค 3 มาใชบังคับโดยอนุโลม 8.4.2 ผลของภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย ■ สิทธิของผูรับประโยชน

1. ไดรับประโยชนจากอสังหาริมทรัพยท่ีอยูภายใตบังคับภาระติดพัน

2. ขอใหศาลตั้งผูรักษาทรัพย หรือใหเอาอสังหาริมทรัพยออกขายทอดตลาด (ม.1433)



65

3. ทําการทุกอยางอันจําเปนเพ่ือรักษาและใชอสังหาริมทรัพยท่ีอยูภายใตบังคับภาระติดพัน มาตรา 1433 ถาเจาของทรัพยสินมิไดชําระหนี้ตามภารติดพันไซรทานวานอกจากทางแกสําหรับการไมชําระหนี้ ผูรับประโยชนอาจขอใหศาลตั้งผูรักษาทรัพยเพ่ือจัดการทรัพยสินและชําระหนี้แทนเจาของ หรือสั่งใหเอาทรัพยสินออกขาย

ทอดตลาด และเอาเงินที่ขายไดจายใหผูรับประโยชนตามจํานวนที่ควรได เพราะเจาของทรัพยสินไมชําระหนี้ กับทั้งคาแหงภารติดพันดวย

ถาเจาของทรัพยสินหาประกันมาใหแลว ศาลจะไมออกคําสั่งตั้งผูรักษาทรัพย หรือคําสั่งขายทอดตลาด หรือจะถอนผูรักษาทรัพยท่ีตั้งขึ้นไวนั้น ก็ได ■ หนาท่ีของผูรับประโยชน

1. ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเปนสาระสําคัญซึ่งระบุไวในนิติกรรมกอตั้งภาระติดพัน

2. ไมทําการเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพยท่ีอยูภายใตบังคับภาระติดพัน

3. ไมทําการอันเปนการเพ่ิมภาระแกอสังหาริมทรัพยท่ีอยูใตบังคับภาระติดพัน

4. หยุดกระทําการซึ่งเปนการรับประโยชนจากอสังหาริมทรัพยท่ีอยูภายใตบังคับภาระติดพัน เม่ือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพยหมดสิ้นไป

■ สิทธิของเจาของอสังหาริมทรัพย

1. เรียกใหยายภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย ถาภาระติดพันแตะตองเพียงสวนหนึ่งแหงอสังหาริมทรัพยท่ีอยูภายใตบังคับภาระติดพัน (ป.พ.พ.มาตรา 1434 ประกอบมาตรา 1392 โดยอนุโลม)

2. บังคับใหผูรับประโยชนกระทําการใดๆ อันเปนการไดรับประโยชนจากอสังหาริมทรัพย เม่ือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพยหมดสิ้นไป

■ หนาท่ีของเจาของอสังหาริมทรัพย

1. ทําการตามที่ระบุไวในนิติกรรมกอตั้งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย กลาวคือ ชําระหนี้เปนคราวๆ จากอสังหาริมทรัพยท่ีอยูภายใตบังคับภาระติดพันใหแกผูรับประโยชน

2. ไมกระทําการใดๆ อันทําใหประโยชนของผูรับประโยชนลดไปหรือเสื่อมความสะดวก 8.4.3 การระงับสิ้นไปซึ่งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย ■ เหตุของการระงับสิ้นไปซึ่งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย

1. การระงับสิ้นไปโดยผลแหงเจตนา a. เม่ือสิ้นระยะเวลาที่กําหนดไว b. เม่ือมีการบอกเลิกภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย c. เม่ือเจาของทรัพยสินบอกเลิกภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย d. เม่ือผูรับประโยชนสละภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย e. เม่ือคูกรณีท้ังสองฝายตกลงกันเลิกภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย f. เม่ือผูรับประโยชนถึงแกความตายในกรณีท่ีกําหนดเวลาไวตลอดชีวิตของผูรับประโยชน


a. เม่ือผูรับประโยชนถึงแกความตาย

b. เม่ือผูรับประโยชนขอใหศาลนําทรัพยสินที่อยูภายใตบังคับภาระติดพันออกขายเพื่อชําระหนี้ท่ีคางอยู c. เม่ือเจาของอสังหาริมทรัพยนั้นพนจากภาระติดพัน

d. เม่ือผูรับประโยชนมิไดใชอสังหาริมทรัพยนั้นเปนเวลาสิบป e. เม่ือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพยหมดประโยชนหรือมีประโยชนนอยลง



66

f. เม่ือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพยและกรรมสิทธ์ิเกลื่อนกลืนกัน

3. การระงับสิ้นไปโดยสภาพธรรมชาติ ■ ผลการระงับสิ้นไปซึ่งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย

1. การทําเปนหนังสือและจดทะเบียนระงับภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย 2. หยุดกระทําการอันเปนการรับประโยชน หรือสงคืนอสังหาริมทรัพย



67

9. การไดมาซึ่งอสังหาริมทรัพยและทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย

9.1 การไดมาโดยทางนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพยและทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย 9.1.1 หลักเกณฑการไดมาโดยทางนิติกรรม มาตรา 1299 วรรคแรก ภายในบังคับแหงบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ทานวาการไดมาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยนั้นไมบริบูรณ เวนแตนิติกรรมจะไดทําเปนหนังสือและไดจดทะเบียนการไดมากับพนักงานเจาหนาท่ี ■ อสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย เม่ือยังไมจดทะเบียนการไดมากับพนักงานเจาหนาท่ีใหถูกตอง ไมบริบูรณเปนทรัพยสิทธิแตยังสามารถใชบังคับระหวางกันเองตามบทกฎหมายในบรรพ 2 วาดวยหนี้ หรือบุคคลสิทธิ ■ แมทรัพยสิทธิท่ีไดรับมาจะเปนทรัพยสิทธิประเภทรอนสิทธ์ิ เชน ภาระจํายอม การไดมาก็ตองจดทะเบียน มิฉะนั้นจะไมบริบูรณเปนทรัพยสิทธิ 9.1.2 ผลของการไดมาโดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรก ■ “ไมบริบูรณ” เปนความหมายตางการที่นิติกรรมเปนโมฆะ เพราะโมฆะนั้น หมายความวา นิติกรรมนั้นเสียเปลา ไมเกิดนิติสัมพันธระหวางกัน ไมมีผลทางกฎหมาย และ “ไมบริบูรณ” ก็มีความหมายตางจากไมสมบูรณ กลาวคือ ไมสมบูรณแปลวา ยังไมอาจถือสิทธิหรือบังคับเอาไดตามสิทธิท่ีเกิดขึ้นจากนิติกรรมนั้น ■ นิติกรรมไมบริบูรณนั้น หมายความวานิติกรรมที่ทําใหบุคคลไดมาซึ่งอสังหาริมทรัพยและทรัพยสิทธิเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยนั้น ไมสามารถทําใหผูไดมามีสิทธิท่ีจะใชเพ่ือยกตกสูบุคคลทั่วไป หากแตใชบังคับกันไดในระหวางคูสัญญาในฐานะเปนบุคคลสิทธิ หรือสิทธิเหนือบุคคลที่เปนคูสัญญาเทานั้น

9.2 การไดมาโดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมซึง่อสังหาริมทรัพยและทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย

9.2.1 การไดมาโดยทางอายุความ ■ เม่ือมีขอเท็จจริงอยางใดอยางหนึ่งท่ีกฎหมายบัญญัติไวใหบุคคลมีสิทธิไดมาซึ่งทรัพยสิทธิ เพราะบุคคลนั้นไดกระทําขอเท็จจริงดังท่ีกฎหมายกําหนดไวนั้นครบกําหนดตามอายุความ 9.2.2 การไดมาโดยทางมรดก มาตรา 1599 เม่ือบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นตกทอดแกทายาท

ทายาทอาจเสียไปซึ่งสิทธิในมรดกไดแตโดยบทบัญญัติแหงประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น

มาตรา 1600 ภายใตบังคับของบทบัญญัติแหงประมวลกฎหมายนี้กองมรดกของผูตายไดแกทรัพยสินทุกชนิดของผูตาย ตลอดทั้งสิทธิหนาท่ีและความรับผิดตางๆ เวนแตตามกฎหมายหรือวาโดยสภาพแลว เปนการเฉพาะตัวของ ผูตายโดยแท



68

■ ทรัพยสิทธิท่ีไมสามารถรับมาโดยทางมรดก

1. สิทธิอาศัย

2. สิทธิเก็บกิน

3. ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย 9.2.3 การไดมาโดยคําพิพากษาของศาล ■ การไดมาซึ่งอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย โดยคําพิพากษาของศาลที่เปนการไดมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ไดแก การไดมาซึ่งอสังหาริมทรัพย หรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยโดยคําพิพากษาชี้ขาดตัดสินคดีของศาลที่คดีดังกลาวนั้นมีการสืบพยาน และศาลตัดสินคดีโดยฟงจากพยานหลักฐานที่คู ความในคดีนําสืบ ■ การไดมาโดยคําพิพากษาตามยอมของศาล ไมเรียกวาเปนการไดมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แตเปนการไดมาโดยทางนิติกรรม ตามคําพิพากษาฎีกาท่ี 9936/2539 9.2.4 ผลของการไดมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม มาตรา 1299 วรรคสอง ถามีผูไดมาซึ่งอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผูไดมานั้น ถายังมิไดจะทะเบียนไซร ทานวาจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไมไดและสิทธิอันยังมิไดจดทะเบียนนั้น มิใหยกขึ้นเปนขอตอสูบุคคลภายนอกผูไดสิทธิมาโดยเสียคาตอบแทนและโดยสุจริต และไดจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแลว

■ การไดมาซึ่งทรัพยสิทธิในทันทีท่ีไดมา ผูท่ีไดมาตองจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ี ถาไมกระทําตาม กฎหมายไดกําหนดสภาพบังคับไวโดยที่การไดมานั้นอาจเกิดความเสียหายได 2 ประการคือ

1. เปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไมได 2. ยกเปนขอตอสูบุคคลภายนอกผูไดสิทธิไปโดยสุจริต เสียคาตอบแทน และไดจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแลวไมได

■ บุคคลภายนอกที่จะไดรับความคุมครองจากมาตรา 1299 วรรคสอง ตองประกอบดวย

1. ตองเปนบุคคลภายนอก ตองไมใช a. เจาของเดิม

b. ทายาทหรือผูสืบสิทธิของเจาของอสังหาริมทรัพยอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยคนเดิม

c. เจาหนี้สามัญ

d. เจาของกรรมสิทธ์ิรวม

2. ทรัพยสิทธิท่ีบุคคลภายนอกไดรับมาตองเปนประเภทเดียวกันกับทรัพยสิทธิของผูไดมาซึ่งอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยโดยทางอื่นนอกจากโดยนิติกรรม

3. ตองไดรับมาโดยเสียคาตอบแทน

4. ตองไดรับมาโดยสุจริต

5. ตองไดจดทะเบียนสิทธินั้นโดยสุจริต ■ ท่ีดินมือเปลาเฉพาะประเภทที่เปนหนังสือ น.ส.3 ก เทานั้นที่อนุโลมใหนําบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสองมาบังคับใชได



69

9.3 การเพิกถอนการไดมาซึ่งอสังหาริมทรัพยและทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยทางทะเบียน

9.3.1 หลักเกณฑการเพิกถอนการจดทะเบียน มาตรา 1300 ถาไดจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยเปนทางเสียเปรียบแกบุคคลผูอยูในฐานะอันจะใหจดทะเบียนสิทธิของตนไดอยูกอนไซร ทานวาบุคคลนั้นอาจ เรียกใหเพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได แตการโอนอันมีคาตอบแทน ซึ่งผูรับโอนกระทําการโดยสุจริตนั้น ไมวากรณีจะเปนประการใด ทานวาจะเรียกใหเพิกถอนทะเบียนไมได ■ สิทธิของผูท่ีไดมาโดยไมจดทะเบียนอาจจะเสื่อมเสียไดเม่ือเกิดกรณีดังนี้

• กรณีไดมาโดยนิติกรรมเมื่อเจาของเดิมไมยอมไปจดทะเบียน - ผูไดทรัพยสิทธิท่ีไมบริบูรณก็อาจใชทางแกโดยการฟองศาลใหศาลบังคับใหเจาของเดิมซึ่งเปนคูสัญญาไปดําเนินการจดทะเบียนเพื่อใหตนเองไดทรัพยสิทธิท่ีบริบูรณ

• เจาของเดิมโอนทรัพยสิทธินั้นไปใหแกบุคคลภายนอกไปโดยทางทะเบียนโดยบริบูรณแลว – อาจใชมาตรา 1300 ฟองศาลเพ่ือใหศาลมีคําพิพากษาใหเพิกถอนการจดทะเบียนโอนนั้น

■ หลักเกณฑในการฟองพิสูจนเพ่ือใหศาลมีคําพิพากษาใหเพิกถอนการจดทะเบียน

1. เปนบุคคลผูอยูในฐานะอันจะใหจดทะเบียนสิทธิไดกอน

2. การจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยนั้นทําใหผูฟองเสียเปรียบ

3. การจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยนั้นทําโดยไมสุจริตหรือโดยไมเสียคาตอบแทน

■ บุคคลผูอยูในฐานะอันจะใหจดทะเบียนสิทธิไดกอน

1. ผูท่ีไดทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยตามมาตรา 1299 วรรคสอง เปนการไดทรัพยสิทธิไปโดยอํานาจแหงกฎหมายแลว สามารถนําสิทธิไปจดทะเบียนไดทันที

2. ผูท่ีไดทํานิติกรรมซึ่งมีวัตถุประสงคโอนทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยและไดดําเนินคดีทางศาลจนมีคําพิพากษาใหตนเองไดทรัพยสิทธิแลว หากแตยังมิไดดําเนินการไปจดทะเบียน

3. ผูซื้อทรัพยจากการขายทอดตลาดตามคําสั่งศาล

4. เจาของกรรมสิทธ์ิรวมซึ่งไมปรากฏชื่อตนเองในทะเบียน 9.3.2 การเรียกใหเพิกถอนทะเบียนไดตามมาตรา 1300 แตกตางจากการเพิกถอนการฉอฉลตามมาตรา 237 มาตรา 1300 ถาไดจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยเปนทางเสียบเปรียบแกบุคคลผูอยูในฐานะอันจะใหจดทะเบียนสิทธิของตนไดอยูกอนไซร ทานวาบุคคลนั้นอาจ เรียกใหเพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได แตการโอนอันมีคาตอบแทน ซึ่งผูรับโอนกระทําการโดยสุจริตนั้น ไมวากรณีจะเปนประการใด ทานวาจะเรียกใหเพิกถอนทะเบียนไมได มาตรา 237 เจาหนี้ชอบที่จะรองขอใหศาลเพิกถอนเสียไดซึ่งนิติกรรมใด ๆ อันลูกหนี้ไดกระทําลงท้ังรูอยูวาจะเปนทางใหเจาหนี้เสียเปรียบ แตความขอนี้ทานมิใหใชบังคับ ถาปรากฏวาในขณะที่ทํานิติกรรมนั้น บุคคลซึ่งเปนผูไดลาภงอกแตการนั้นมิไดรูเทาถึงขอความจริงอันเปนทางใหเจาหนี้ตองเสียเปรียบนั้นดวย แตหากกรณีเปนการทําใหโดยเสนหาทานวาเพียงแตลูกหนี้เปนผูรูฝายเดียวเทานั้นก็พอแลวที่จะขอเพิกถอนได บทบัญญัติดังกลาวมาในวรรคกอนนี้ ทานมิใหใชบังคับแกนิติกรรมใดอันมิไดมีวัตถุเปนสิทธิในทรัพยสิน ■ มาตรา 1300 เปนกรณีบุคคลใชสิทธิฟองศาลเพ่ือขอใหเพิกถอนการจดทะเบียนทรัพยสิทธิเปนที่เสียเปรียบผูอยูในฐานะอันจะใหจดทะเบียนสิทธิไดกอน ■ มาตรา 237 เปนกรณีเจาหนี้ฟองขอใหเพิกถอนนิติกรรมที่ทําใหเจาหนี้ท้ังหลายเสียเปรียบ



70

■ ความแตกตางระหวางสองมาตรา กลาวคือ

เพิกถอนการจดทะเบียนตามมาตรา 1300 เพิกถอนการฉอฉลตามมาตรา 237 ผูขอใหเพิกถอนไมจําเปนตองเปนเจาหนี้ หมายความวาจะเปนเจาหนี้อยูแลวระหวางกัน หรือมิไดเกี่ยวของทางหนีร้ะหวางกันเลยก็รองขอได หากเปนผูอยูในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิไดกอน

เฉพาะผูเปนเจาหนีใ้นสิทธิเรียกรองเทานั้นใชสิทธิรองขอได

เปนเรื่องชิงตัดหนาไปจดทะเบียนทรัพยสิทธิกอน ผูใดจะรูเรื่องวาผูขอเพิกถอนเสียเปรียบหรอืไม ไมเปนขอสําคญั

เปนเรื่องลูกหนี้เอาเปรียบเจาหนี้ เจาหนี้จึงตองอางวาลูกหนี้ทํานิติกรรมโดยรูวาทําใหเจาหนี้เสียเปรียบ

เปนเรื่องเพิกถอนการจดทะเบียนทรพัยสิทธิ เปนเรื่องของบุคคลสิทธิหรือหนี้หรือสิทธิเรียกรองทางหนี้ เปนเรื่องจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยหรือจดทะเบียนทรพัยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย

อาจจะเปนนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยได

9.4 การเปลี่ยนแปลง การระงับ และการกลับคืนมาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยที่มีกฎหมายกําหนดใหมีทะเบียน 9.4.1 การเปลี่ยนแปลงซึ่งทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย มาตรา 1301 บทบัญญัติแหงสองมาตรากอนนี้ ทานใหใชบังคับถึงการเปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาแหงทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยนั้นดวยโดยอนุโลม ■ การเปลี่ยนแปลง คือ การท่ีทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยนั้นมีการเปลี่ยนแปลงสภาพ หรือเปลี่ยนแปลงขอบเขตฯ แตตองไมถึงกับทําใหทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยนั้นสิ้นสุดลง 9.4.2 การระงับซึ่งทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย ■ การระงับ คือ การที่ทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยนั้นสิ้นสุดลง เชน การไถถอน การจํานอง การตกลงระงับภาระจํายอม 9.4.3 การกลับคืนมาซึ่งทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย ■ การกลับคืน หมายถึง การที่ทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยของบุคคลหนึ่งตองโอนไปอยูกับอีกบุคคลหนึ่งเปนการชั่วคราว แลวภายหลังจึงกลับมาเปนเจาของเดิมอีก โดยมากมักจะเปนกรณีของนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับหลัง 9.4.4 การนําบทบัญญัติมาตรา 1299 1300 และมาตรา 1301 ไปใชกับสังหาริมทรัพยท่ีกฎหมายกําหนดใหมีทะเบียน มาตรา 1302 บทบัญญัติแหงสามมาตรากอนนี้ ทานใหใชบังคับถึงเรือกําปนหรือเรือมีระวางตั้งแต หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนตมีระวางตั้งแตหาตันขึ้นไป ท้ังแพและสัตวพาหนะดวยโดยอนุโลม ■ สังหาริมทรัพยท่ีคนทั่วไปเรียกกันวา “มีทะเบียน” เชน ทะเบียนปน ทะเบียนรถยนต ซึ่งเขาใจกันวาเปนทรัพยท่ีกฎหมายบังคับใหตองมีทะเบียนการไดมาหรือทะเบียนซึ่งแสดงออกถึงการทรงทรัพยสิทธิ เปนความเขาใจท่ีไมถูกตองและกอใหเกิดความเขาใจผิดในการทํานิติกรรมการไดมา แมกฎหมายจะบังคับวาทรัพยเหลานี้ตองมีทะเบียน ก็เปนแตเพียงทะเบียนที่ทางราชการกําหนดไวเพ่ือประโยชนและความสะดวกตอการควบคุมเทานั้น



71

■ คําวา “แพ” นั้นหมายถึง แพท่ีคนใชเปนที่อยูอาศัยเทานั้น ตามตนราง มาจากคําวา Floating House แพอ่ืนๆ ท่ีใชลอยน้ําเพ่ือการทองเท่ียวหรือขนสง ไมไดอยูในบังคับนี้ ■ ทะเบียนเปดเผยของแพ คือ ทะเบียนหมายเลขที่บาน ซึ่งตามกฎหมายกําหนดใหนายอําเภอเปนผูท่ีมีอํานาจในการเปนนายทะเบียนจดทะเบียนการไดมา การเปลี่ยนแปลง การระงับ หรือการกลับคืนมาของเรือนแพ ตาม พ.ร.บ.ลักษณะปกครองทองท่ี 2457 ■ “สัตวพาหนะ” หมายความถึง สัตวท่ีใชในการลากขนเข็นเครื่องมือในการขนสง ไดแก สัตวจําพวก ชาง มา วัว ความ ลา และลอเทานั้น ■ ทะเบียนเปดเผยของสัตวพาหนะคือ ตัวพิมพรูปสัตว โดยมีอําเภอเปนหนวยงานที่ทําหนาท่ีในการจัดทําและรับจดทะเบียนสัตวพาหนะ

เม่ือครบกําหนดเวลา ดังนี ้1. อายุสัตว ชาง เม่ืออายุยางเขาปท่ี 8 สัตวอ่ืนนอกจากโคตัวเมีย เม่ือมีอายุยางเขาปท่ี 6

2. การใชงาน ตองเปนสัตวท่ีใชสําหรับขับขี่ลากเข็น หรือใชงานไดแลว

3. สัตวพาหนะท่ีมีอายุยางเขาปท่ี 6 เม่ือจะนําไปนอกราชอาณาจักร หรือโคตัวเมีย เม่ือมีอายุยางเขาปท่ี 6 เม่ือจะทําการโอนกรรมสิทธ์ิ เวนแตเปนการโอนโดยทางมรดก



72

10. ระบบที่ดินและที่ดินของรัฐ

10.1 ระบบที่ดิน 10.1.1 ความหมายของที่ดิน มาตรา 139 อสังหาริมทรัพย หมายความวา ท่ีดินและทรัพยอันติดอยูกับที่ดินมีลักษณะเปนการถาวรหรือประกอบเปนอันเดียวกับที่ ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสินอันเก่ียวกับที่ดิน หรือทรัพยอันติดอยูกับที่ดินหรือประกอบเปนอันเดียวกับที่ดินนั้นดวย ■ ท่ีดิน หมายถึง อาณาเขตบนพื้นโลก ดังนั้น อาณาเขตหนึ่งๆ จึงประกอบดวยพื้นดิน พ้ืนน้ํา เชน แมน้ํา ลําคลอง ทะเลสาบดวย ท่ีดินถือวาเปนอสังหาริมทรัพยชนิดแรกตาม ป.พ.พ.มาตรา 139 สวนพื้นดินเปนอสังหาริมทรัพยชนิดที่สามตาม ป.พ.พ.มาตรา 139 คือเปนทรัพยประกอบอันเดียวกับที่ดิน ■ แมน้ํา ลําคลอง ถือวาเปนที่ดินเหมือนกัน ตาม ป.ท่ีดินมาตรา 1 และถือวาเปนที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใชรวมกันตาม ป.พ.พ.มาตรา 1304(2) ■ ท่ีดินของเอกชนก็ประกอบดวยพื้นน้ําได เชน ท่ีนาที่เจาของขุดเปนคูระบายน้ํา หรือท่ีดินที่ขุดเปนสระวายน้ํา ซึ่งพ้ืนน้ําเหลานี้ก็ถือวาเปนสวนหนึ่งของอาณาเขตของเจาของที่ดินคนนั้นนั่นเอง 10.1.2 การแบงประเภทของที่ดิน ■ การแบงประเภทที่ดินของรัฐ

1. ท่ีดินที่ยังไมเปนของใคร – ท่ีดินรกรางวางเปลา หรือท่ีดินซึ่งมีผูเวนคืนหรือทอดท้ิงหรือกลับมาเปนของแผนดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน

2. ท่ีดินที่ไมอาจใหเปนกรรมสิทธ์ิของผูใดไดโดยเด็ดขาด – ทรัพยนอกพาณิชย รัฐไมอาจออกโฉนดได เวนแตรัฐอาจใหสิทธิบางประการในที่ดินนั้นแกบุคคลใดบุคคลหนึ่ง ท่ีดินเหลานี้ ไดแก ท่ีดินของรัฐสงวนไวเพราะมี หรือเพ่ือทรัพยากรธรรมชาต ิ

3. ท่ีดินที่ไมเปนของผูใดโดยเฉพาะเจาะจงแตรัฐใหราษฎรใชประโยชนรวมกัน – ท่ีชายตลิ่ง ทางน้ํา ทางหลวง ทะเลสาบ ทุงเลี้ยงสัตว หนองน้ําสาธารณะ

4. ท่ีดินที่มีเจาของแลว – ท่ีดินที่บุคคลใดไดครอบครองและใชประโยชนแลว และปฏิบัติตามกฎหมายจนไดโฉนดแสดงการมีกรรมสิทธ์ิกอนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใชบังคับ

■ ผูท่ีเปนเจาของที่ดินของรัฐ หรือผูครอบครอง เชน

• รัฐบาล ไดแก กระทรวง ทบวง กรม

• องคการศาสนา • สํานักงานทรัพยสินสวนพระมหากษัตริย

■ ท่ีดินหลวงแยกออกเปน

• ท่ีดินของชาติ กรมที่ดินเปนผูดูแล

• ท่ีดินของศาสนา กรมการศาสนาดูแล

• ท่ีดินของพระมหากษัตริย สํานักงานทรัพยสินสวนพระมหากษัตริยหรือสํานักงานพระคลังขางที่เปนผูดูแล



73

• ท่ีดินของรัฐบาล (ท่ีราชพัสดุ) กรมธนารักษ กระทรวงการคลังเปนผูดูแล มาตรา 1304 สาธารณสมบัติของแผนดินนั้น รวมทรัพยสินทุกชนิดของแผนดิน ซึ่งใชเพ่ือสาธารณประโยชน หรือสงวนไวเพ่ือประโยชนรวมกัน เชน

(1) ท่ีดินรกรางวางเปลา และท่ีดินซึ่งมีผูเวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับ มาเปนของแผนดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน

(2) ทรัพยสินสําหรับพลเมืองใชรวมกัน เปนตนวา ท่ีชายตลิ่งทางน้ํา ทางหลวง ทะเลสาบ

(3) ทรัพยสินใชเพ่ือประโยชนของแผนดินโดยเฉพาะ เปนตนวา ปอม และโรงทหาร สํานักราชการบานเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ ■ การจําแนกประเภทที่ดินเพ่ือประโยชนในการอนุรักษทรัพยากรที่ดิน

1. การจําแนกประเภทที่ดินเพ่ืออนุรักษทรัพยากรปาไม 2. การจําแนกประเภทที่ดินตามสมรรถนะที่ดินของประเทศไทย

3. การแจกประเภทที่ดินโดยถือลักษณะการใชท่ีดิน ■ พ้ืนที่ปาเพ่ือการอนุรักษ ประกอบดวย

1. อุทยานแหงชาติ 2. เขตรักษาพันธสัตวปา 3. เขตหามลาสัตวปา 4. วนอุทยาน

5. ปาชายเลนอนุรักษ 6. พ้ืนที่ลุมน้ําชั้น 1

7. พ้ืนที่อนุรักษอ่ืนๆ ■ การจําแนกประเภทที่ดินตามสมรรถนะที่ดิน

1. ท่ีดินเหมาะกับการเกษตรชั้น 1 และชั้น 2 จัดเปนที่ดีท่ีสุดของประเทศ

2. ท่ีดินเหมาะกับการเกษตรชั้น 3 และชั้น 4 เปนดินที่เพาะปลูกได แตคุณภาพดินคอนขางต่ํา 3. ดินภูเขา เปนบริเวณที่ยังมีปาปกคลุมและเปนที่สูง ไมสามารถทําการเกษตรได 4. ดินทราย

5. แหลงน้ํา ■ การจําแนกประเภทที่ดินโดยถือลักษณะการใชดิน

1. ปาสงวนแหงชาติ 2. ท่ีเกษตรกรรม

3. ท่ีอยูอาศัย

4. ท่ีเปนแหลงน้ํา 5. ท่ีประเภทอื่นๆ



74

10.2 ที่ดินของรฐั

10.2.1 ลักษณะทั่วไปของสาธารณสมบัติของแผนดินและทรัพยสินของแผนดินธรรมดา ■ ทรัพยสินของแผนดินแบงไดเปนสองจําพวก

1. ทรัพยสินที่แผนดินถือไวในฐานะความเปนอยูเสมือนบริษัทเอกชนมีทรัพยสินไวจําหนาย จายโอน ทําประโยชนหากําไรเขาทองพระคลังได ทรัพยสินของแผนดินธรรมดา

2. ทรัพยสินที่แผนดินถือไวในฐานะเปนผูแทนของราษฎรและเก็บรักษาไวใชเพ่ือประโยชนสาธารณะหรือเพ่ือประโยชนของราษฎรรวมกันโดยตรง สาธารณสมบัติของแผนดิน ทรัพยนอกพาณิชย โอนกันไมได ยกอายุความขึ้นตอสูกับแผนดินไมได

มาตรา 1305 ทรัพยสินซึ่งเปนสาธารณสมบัติของแผนดินนั้นจะโอนแกกันมิได เวนแตอาศัยอํานาจแหงบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา มาตรา 1306 ทานหามมิใหยกอายุความขึ้นเปนขอตอสูกับแผนดินในเรื่องทรัพยสินอันเปนสาธารณสมบัติของแผนดิน

มาตรา 1307 ทานหามมิใหยึดทรัพยสินของแผนดิน ไมวาทรัพยสินนั้น จะเปนสาธารณสมบัติของแผนดินหรือไม ■ การเปนสาธาณสมบัติของแผนดิน ขอแรก จะตองเปนทรัพยสินของแผนดินเสียกอน ถาเปนทรัพยสินของเอกชนแลว แมมีลักษณะอาจจะเปนสาธารประโยชนเพียงใด หรือแมเจาของจะไดอนุญาตใหพลเมืองใช แตมิไดอุทิศใหแกแผนดินแลว ก็หากลายเปนสมบัติของแผนดินไม เวนแตอุทิศโดยปริยาย ■ ถามีการบอกกลาวชัดแจง อุทิศใหแผนดิน หรือยอมใหพลเมืองใช แสดงเจตนาที่จะสละสิทธ์ิอุทิศใหประโยชนเชนนั้นไดชัดแจง ทรัพยสินที่เคยเปนของเอกชนก็อาจตกเปนสาธารณสมบัติของแผนดินได ■ ทรัพยสินของแผนดินมีลักษณะดังนี้

1. อาจโอนกันได เชนเดียวกับทรัพยสินของเอกชน เชน โตะ เกาอ้ี 2. หามยึดทรัพยสินของแผนดิน เพ่ือบังคับชําระหนี้ 3. มีผูใหความเห็นวา ทรัพยสินของแผนดินธรรมดาอาจถูกครอบครองปรปกษตาม ป.พ.พ.มาตรา 1382 ได

■ ถาเปนทรัพยสินที่เปนสาธารณสมบัติของแผนดิน จะถูกครอบครองปรปกษไมได ถาเปนทรัพยสินธรรมดาจึงอาจถูกครอบครองปกปกษได เพราะทรัพยสินเหลานี้แผนดินยึดถือไวเหมือนเอกชนธรรมดา 10.2.2 สาธาณสมบัติของแผนดินประเภทที่รกรางวางเปลา ■ ท่ีรกรางวางเปลา ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1304(1) จําแนกไดเปน

1. ท่ีดินรกรางวางเปลา 2. ท่ีดินซึ่งมีผูเวนคืน

3. ท่ีดินที่มีผูทอดทิ้ง 4. ท่ีดินที่กลับมาเปนของแผนดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน

■ ท่ีดินรกรางวางเปลา เปนที่ดินของรัฐที่ทางราชการไมเคยออกหนังสือสําคัญใดๆ ใหแกราษฎร คือ ไมมีใบเหยียบย่ําตราจอง สค.1 ใบจอง นส.3ก หรือโฉนดที่ดิน



75

■ ท่ีดินซึ่งมีผูเวนคืน คือ ท่ีดินที่เอกชนจะไปเวนคืนใหแกรัฐโดยสมัครใจ ไมใชท่ีดินที่ถูกทางการบังคับเวนคืนตาม พ.ร.บ.เวนคืนอสังหาริมทรัพย เม่ือท่ีดินที่เอกชนไปเวนคืนใหแกรัฐโดยสมัครใจ ทําใหท่ีดินของเอกชนรกรางวางเปลาอีกครั้งหนึ่ง ■ ท่ีดินที่มีผูทอดทิ้ง ตามป.ท่ีดิน มาตรา 6 ถาไดความวาเจาของที่ดินมีโฉนดที่ดินทอดทิ้งท่ีดินเกิน 10 ปติดตอกัน หรือมี น.ส.3 น.ส.3ก ทอดทิ้งท่ีดินเกิน 5 ปติดตอกัน ศาลจะเพิกถอนโฉนดหรือ น.ส.3 ท่ีมีการทอดทิ้ง ทําใหท่ีดินตกเปนของรัฐ 10.2.3 สาธารณสมบัติของแผนดินประเภทพลเมืองใชรวมกัน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1304(2)

■ สาธารณสมบัติของแผนดินประเภทพลเมืองใชรวมกัน ไดแก

1. ท่ีชายตลิ่ง 2. ท่ีชายทะเล

3. ทางน้ํา (แมน้ํา ลําคลอง คู ฯลฯ)

4. ทะเลสาบ

5. หนองน้ําสาธารณะ

6. ทุงเลี้ยงสัตวสาธารณะ

7. ปาชาสาธารณะ

8. เหมืองสาธารณะ

9. ทางหลวง ■ สาธารณสมบัติของแผนดินประเภทพลเมืองใชรวมกัน ไมจําเปนตองมีทะเบียนวาอยูท่ีใด เนื้อท่ีเทาใด เพราะการจะเปนสาธารณสมบัติของแผนดิน ขึ้นอยูกับวามีราษฎรใชท่ีดินนั้นเพ่ือประโยชนรวมกันหรือไมก็พอแลว ■ ท่ีชายตลิ่ง หมายถึง ท่ีดินที่อยูติดตอกับแมน้ํา ลําคลอง หรือทะเล ซึ่งในฤดูน้ําตามปกติ น้ําทวมทุกป ท่ีชายตลิ่งไมไดหมายความวาเปนสาธารณสมบัติแผนดินเสมอไป ตองมีสภาพเปนทรัพยสินของพลเมืองใชรวมกันดวย ■ ท่ีชายตลิ่ง เม่ือตื้นเขินจนถือไดวากลายเปนแผนดิน ท่ีนั้นก็พนจากสาธารณสมบัติแผนดิน เขามาอยูในสภาพ “ท่ีงอกริมตลิ่ง” ■ ท่ีชายทะเลซึ่งอยูระหวางปาแสมและที่นา น้ําทะเลทวมถึงบางฤดู เปนที่มีโฉนดและมีบุคคลครอบครองอยูมิไดทอดทิ้ง มิใชท่ีสาธารณะ ■ ทางน้ําแมภายหลังจะตื้นเขินจนใชเปนทางเดินเรือไมสะดวก แตถาเจาพนักงานยังปกครองดูแลอยู ก็ยังเปนสาธารสมบัติแผนดินตามเดิม ■ คลองธรรมดาเปนสาธารณสมบัติแผนดินประเภทพลเมืองใชรวมกัน แตคลองชลประทานเปนสาธารณสมบัติแผนดินประเภททรัพยสินท่ีใชเพ่ือประโยชนของแผนดินโดยเฉพาะ ■ ทาง แบงแยกได 2 ประเภท

1. ทางมหาชน

a. ทางหลวงแท b. ทางซึ่งราษฎรอุทิศใหเปนทางสาธารณะ

2. ทางเอกชน

a. ทางจําเปน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1349

b. ทางภาระจํายอม ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรค 1 ■ ทางมหาชน ถาผูใดปดก้ันกีดขวางเปนความผิดทางอาญา ถาเปนทางเอกชน จะเปนการละเมิดในทางแพง



76

■ ทางหลวงตาม พ.ร.บ.ทางหลวง พ.ศ.2535 แบงเปน

1. ทางหลวงพิเศษ

2. ทางหลวงแผนดิน

3. ทางหลวงชนบท

4. ทางหลวงเทศบาล

5. ทางหลวงสุขาภิบาล 6. ทางหลวงสัมปทาน

10.2.4 สาธารณสมบัติของแผนดินประเภทที่ใชเพ่ือประโยชนของแผนดินโดยเฉพาะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1304(3) ■ ท่ีดินราชพัสดุ คือ ท่ีดินที่เปนของรัฐบาล กระทรวง ทบวง กรมตางๆ โดยมีกระทรวงการคลังเปนผูถือกรรมสิทธ์ิ ■ ท่ีดินราชพัสดุเปนทรัพยสินของรัฐบาล แตรัฐบาลมิใชนิติบุคคล ไมสามารถมีกรรมสิทธ์ิหรือทํานิติกรรมใดๆ ได กระทรวงการคลังซึ่งเปนนิติบุคคลจึงตองถือกรรมสิทธ์ิในทรัพยสินแทน ■ ประเภทที่ดินราชพัสดุ

1. ท่ีดินที่มีสภาพเปนสาธารณสมบัติของแผนดิน

2. ท่ีดินที่เปนทรัพยสินของแผนดินประเภททรัพยสินธรรมดา ■ ท่ีดินราชพัสดุ ถาเดิมเปนของเอกชน ตอมายกใหกระทรวง ทบวง กรมใด และไดกรรมสิทธ์ิเปลี่ยนมือแลว ท่ีดินนั้นก็เปนของรัฐบาลไมตองรอขึ้นทะเบียนกับกระทรวงการคลัง ก็เปนราชพัสดุทันที ■ อํานาจจัดการที่ดินราชพัสดุ คณะกรรมการที่ราชพัสดุ ■ การถอนที่ดินราชพัสดุ ตราเปนพระราชกฤษฎีกา 10.2.5 สาธารณสมบัติของแผนดินประเภทที่สงวนหรือหวงหาม ■ การหวงหามหรือสงวนที่ดินตามกฎหมายปจจุบัน

1. สงวนและพัฒนาที่ดินเพ่ือจัดใหแกประชาชน (ป.ท่ีดิน มาตรา 20(3))

2. สงวนหรือหวงหามที่ดินของรัฐซึ่งมิไดมีบุคคลใดมีสิทธิครอบครองเพื่อใหประชาชนใชประโยชนรวมกัน (ป.ท่ีดิน มาตรา 20(4))

3. การหวงหามที่ดินไวเพ่ือใชในราชการเฉพาะ

4. การหวงหามที่ดินตามความมุงหมายเฉพาะ ท่ีภูเขาหรือเขาและปริมณฑลรองภูเขาหรือเขา 40 เมตรทุกแหง แมน้ําลําคลองทุกแหง

5. การหวงหามตามกฎหมายพิเศษ 10.2.6 การออกหนังสือสําคัญสําหรับที่หลวง ตาม ป.ท่ีดิน มาตรา 8 ตรี

หนังสือสําคัญสําหรับที่หลวง โฉนดที่ดิน

ไมใชหนังสือแสดงกรรมสิทธ์ิและสิทธิครอบครอง ออกใหเพื่อแสดงแนวเขตที่ดินทางราชการ

เปนหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธ์ิ

ออกใหไดเฉพาะสาธารณสมบัติแผนดนิประเภทพลเมืองใชรวมกัน และใชเพ่ือประโยชนแผนดินโดยเฉพาะ

ออกไดในสาธารณสมบัติแผนดินประเภทใชเพ่ือประโยชนแผนดินโดยเฉพาะ



77

อธิบดีกรมที่ดินเปนผูออก เจาพนักงานที่ดินเปนผูออก

ใหผูดูแลรักษาเก็บไว 1 เก็บไวที่สาํนักงานที่ดินจังหวัด 1 และกรมที่ดิน 1 ใหเจาของที่ดินเก็บไว 1 เก็บไวที่สาํนักงานที่ดิน 1 ที่ดินที่มีหนังสือสําคัญสําหรับที่หลวงจะถูกครอบครองปรปกษไมได อาจถูกครอบครองปรปกษได จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไมได เปนทรัพยนอกพาณิชย ไมมีทางเปนของเอกชน เวนแตจะถกูถอนสภาพใหกลบัมาเปนที่รกรางวางเปลา

จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกับเจาพนักงานที่ดินได

10.2.7 การถอนสภาพสาธารณสมบัติของแผนดิน ■ การถอนสภาพสาธารณสมบัติของแผนดินประเภทพลเมืองใชรวมกัน

• ถาทบวงการเมืองหรือรัฐวิสาหกิจ จัดหาที่ดินอ่ืนใหพลเมืองใชรวมกันแทนของเดิม การถอนที่ดินเดิมใหกระทําโดยพระราชบัญญัติ ใหกลับมาเปนที่รกรางวางเปลา

• ถาพลเมืองเลิกใชประโยชน การถอนสภาพที่ดินเพ่ือใหเปนที่รกรางวางเปลา ตองกระทําโดยพระราชกฤษฎีกา • ท่ีดินพลเมืองใชรวมกันและเปลี่ยนสภาพไป ถากฎหมายบัญญัติใหตกเปนกรรมสิทธ์ิบุคคลอื่น ก็ใหเปนไปตาม

กฎหมายนั้น ไมตองออกพระราชกฤษฎีกา ■ การถอนสภาพสาธารณสมบัติแผนดินประเภทใชเพ่ือประโยชนของแผนดินโดยเฉพาะ ท่ีดินที่ไดหวงหาม หรือท่ีดินที่ไดสงวนไวตามความตองการของทบวงการเมือง ■ ท่ีดินที่อาจจะถูกถอนสภาพ

1. ท่ีดินที่ใชเพ่ือประโยชนของแผนดินโดยเฉพาะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1304(3)

2. ท่ีดินที่ไดหวงหามไว a. หวงหามไวตามกฎหมายเกา b. หวงหามไวตาม พ.ร.บ.วาดวยการหวงหามที่ดินรกรางวางเปลา พ.ศ.2478

c. หวงหามที่ดินโดยพระราชกฤษฎีกาเปนการเฉพาะราย

3. ท่ีดินที่ไดสงวนไวตามความตองการของทบวงการเมือง ■ ถาทบวงการเมืองเลิกใชหรือไมตองการ ก็ใหทําการถอนสภาพโดยพระราชกฤษฎีกา ใหอํานาจคณะรัฐมนตรีท่ีจะใหทบวงการเมืองอ่ืนมีหนาท่ีเปนผูใชก็ได ■ ถาจะโอนที่ดินที่ถอนสภาพแลวใหเอกชน ใหกระทําเปนพระราชบัญญัติ ■ ถาจะนําท่ีดินที่ถอนสภาพแลวนําไปจัดเพ่ือประชาชนตาม ป.ท่ีดินหรือกฎหมายอื่น ใหกระทําโดยพระราชกฤษฎีกา

10.3 ที่ดินของศาสนาและพระมหากษัตริย

10.3.1 ท่ีดินของวัดวาอารามในพุทธศาสนา ■ วัด ตาม พ.ร.บ.คณะสงฆ พ.ศ.2505 มี 2 อยางคือ

1. วัดที่ไดรับพระราชทานวิสุงคามสีมา 2. สํานักสงฆ

■ วัดที่ไดรับพระราชทานวิสุงคามสีมา

• สราง หรือปฏิสังขรณขึ้นเปนหลักฐานถาวร



78

• มีพระภิกษุพํานักไมนอยกวา 5 รูปติดตอกันไมนอยกวา 5 ป แตระยะ 5 ป มิใหใชบังคับแกวัดที่สรางอุโบสถเสร็จเรียบรอยแลว

• ไดรับความเห็นชอบจากเจาคณะตําบล เจาคณะอําเภอ เจาคณะจังหวัด กรมการศาสนา สมเด็จพระสังฆราช กระทรวงศึกษาธิการ

■ สํานักสงฆ เหมือนกันวัดทุกอยาง แตไมมีโบสถ และยังไมไดรับพระราชทานวิสุงคามสีมา ■ วัดตอไปนี้ ดูแลโดยสํานักพระคลังขางที่ โดยมีสํานักพระราชวังเปนผูมีอํานาจทํานิติกรรมตางๆ

1. วัดบวรนิเวศวรวิหาร

2. วัดรังษีเดิม (รวมอยูในวัดบวรนิเวศ)

3. วัดราชประดิษฐ 4. วัดราชบพิตร

5. วัดเทพศิริทราวาส

6. วัดพระเชตุพนวิมลมังคลาราม

7. วัดเบญจมบพิตรดุสิตวนาราม

8. วัดพระศรีรัตนศาสดาราม ■ ท่ีดินของวัดวาอาราม ตาม พ.ร.บ.คณะสงฆ มาตรา 33

1. ท่ีวัด ไดแก ท่ีดินซึ่งตั้งวัด

2. ท่ีธรณีสงฆ คือ ท่ีดินที่ตกเปนสมบัติของวัด เปนที่ทําประโยชน 3. ท่ีกัลปนา คือ ท่ีดินที่เก็บผลประโยชนใหแกวัด แตะกรรมสิทธ์ิในที่ดินผูถือยังสงวนไวเปนของตน

■ การไดมาซึ่งท่ีดินของวัดวาอาราม

1. ผูอุทิศถวายที่ดินใหวัด อาจทําสัญญาให หรือทําเปนพินัยกรรม

2. วัดอาจไดมาโดยทางนิติกรรม

3. โดยการครอบครองปรปกษ ■ ธรณีสงฆ จะมีไดไมเกิน 50 ไร อาจไดมาเกิน 50 ไรได เม่ือรัฐมนตรีมหาดไทยเห็นสมควรและอนุมัติ ■ สิทธิพิเศษของที่ดินของวัดวาอาราม

• ยกอายุความเพื่ออางสิทธิครอบครองปรปกษและท่ีธรณีสงฆไมได แตอางไดในที่กัลปนาได • ยึดขายทอดตลาดเพื่อชําระหนี้ไมได เพราะไมอยูในความรับผิดชอบแหงการบังคับคดี แตท่ีกัลปนาอาจถูกยึดไปขาย

ทอดตลาดได ■ การโอนที่ดินของวัด ใหกระทําโดยพระราชบัญญัติ ■ วัดราง แมจะยุบเลิกไปแลว ก็ไมทําใหท่ีดินของวัดพนจากสภาพอันเปนที่วัดและธรณีสงฆ แมพลั้งเผลอออกโฉนดไปแลว เอกชนก็หาไดมีกรรมสิทธ์ิในที่นั้นไม ■ การจัดหาผลประโยชนในที่ดินของวัด

• การไดทรัพยสินเปนศาสนสมบัติ ใหลงทะเบียนทรัพยสิน เม่ือตองจําหนาย ตองระบุเหตุแหงการจําหนาย

• การกันที่ดินของวัดใหเปนที่จัดประโยชน กระทําไดเม่ือไดรับความเห็นชอบจากกรมการศาสนา และไดรับอนุมัติจากมหาเถรสมาคม



79

• การใหเชาท่ีดิน ใหไวยาวัจกรทําทะเบียนทรัพยสิน ทะเบียนผูเชา • การใหเชาท่ีธรณีสงฆ ท่ีกัลปนา หรือท่ีวัด ท่ีกันไวเปนที่จัดประโยชนเกิน 3 ป จะกระทําเมื่อไดรับความเห็นชอบจาก

กรมการศาสนา 10.3.2 ท่ีดินของวัดในศาสนาคริสตในประเทศไทย ■ มิซซังคาทอลิกเปนวัดในศาสนาคริสต ถือวาเปนนิติบุคคล ตางกับวัดบาดหลวงโรมันคาทอลิก ไมมีกฎหมายใหอํานาจเปนนิติบุคคล มิซซังคาทอลิกมีอํานาจถือท่ีดินได แตถือแทนบุคคลอื่นไมได ■ ท่ีดินของมัซซัง แบงเปน

1. ท่ีดินใชเปนวัด โรงเรือน ตึกราม วัดบาดหลวง a. สถานวัดบาดหลวง – ท่ีวัด ปาชา ท่ีอยูบาดหลวง โรงเรียกเด็กผูชายหรือหญิง ฯลฯ

b. สถานพักสอนศาสนา – โรงสวด ท่ีพักบาดหลวงเวลาไปตรวจสถานพัก โรงเรียนศาสนา โรงทํากุศล

2. ท่ีดินเพ่ือทําประโยชนใหแกมิซซัง 10.3.3 ท่ีดินของมัสยิดอิสลาม ■ มัสยิดอิสลามเปนนิติบุคคลตาม พ.ร.บ.มัสยิดอิสลาม พ.ศ.2490 ■ วิธีการไดมาซึ่งท่ีดินของมัสยิดอิสลาม

1. โดยทางนิติกรรม

2. โดยเขาไปครอบครองปรปกษ 3. ไดมาตามบทบัญญัติแหงศาสนาอิสลาม

■ การถือสิทธิในที่ดิน

• การไดมาซึ่งท่ีดิน ตองไดรับอนุญาตจากรัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทย

• ไดมาไมเกิน 50 ไร แตอาจไดเกิน 50 ไรได ถา i. รัฐมนตรีมหาดไทยเห็นสมควร

ii. มีท่ีดินเกิน 50 ไรอยูแลว กอนประมวลกฎหมายที่ดินประกาศ 1 ธ.ค.2497

iii. ตามบัญญัติของศาสนาอิสลาม ในจังหวัดที่มีดะโตะยุติธรรม ไดแก ยะลา ปตตานี นราธิวาส และสตูล

10.3.4 ท่ีดินของศาลเจา ■ ศาลเจา หมายความวา สถานที่กอสรางขึ้นเปนทรวดทรงสําหรับประดิษฐานรูปเคารพและกระทําพิธีกรรมตามลัทธิของคนบางจําพวก และใหหมายความรวมถึงสถานท่ีถาวรซึ่งสรางขึ้นประกอบกับศาลเจาดวย ■ ท่ีศาลเจา หมายความถึง ท่ีดินที่ศาลเจาตั้งอยู และหมายความตลอดเขตบริเวณที่ดินของศาลเจาดวย ■ ศาลเจาตั้งอยูบนที่ดิน 2 ชนิด คือ

1. ศาลเจาท่ีตั้งอยูในที่ดินของเอกชน

2. ศาลเจาท่ีตั้งอยูในที่ดินของรัฐบาล ■ ศาลเจาตั้งในที่ดินของรัฐบาลหรือเอกชนอุทิศใหรัฐบาล จะยกอายุความครอบครอบปรปกษไมได



80

■ ศาลเจาตั้งในที่ดินของเอกชน และมิไดอุทิศใหรัฐบาล ครอบครองปรปกษได ■ ถาศาลเจาตั้งในที่รัฐบาล หรือท่ีเอกชน แตอุทิศใหศาลเจาเปนสิทธิเด็ดขาด ถายังไมมีหนังสือสําคัญอะไร รัฐบาลจะออกโฉนดที่ดินได 10.3.5 ท่ีดินของพระมหากษัตริย ■ ทรัพยสินที่พระมหากษัตริยทรงถือ จําแนกไดเปน 2 ประการคือ

1. ทรัพยสินที่มีไวใชจายในราชการของแผนดินทั่วไป – กระทรวงพระคลังมหาสมบัติและสวนราชการตางๆ 2. ทรัพยสินซึ่งมีไวเพ่ือใชจายในราชการสวนพระองคโดยเฉพาะ – พระคลังขางที่

■ ทรัพยสินสวนพระองค หมายความวา ทรัพยสินที่เปนของพระมหากษัตริยอยูแลวกอนเสด็จขึ้นครองราชสมบัติ หรือทรัพยสินที่รัฐบาลทูลเกลาถวาย หรือทรัพยสินที่ทรงไดมาไมวาในทางใดใดและเวลาใด นอกจากที่ทรงไดมาในฐานะทรงเปนพระมหากษัตริย ท้ังนี้รวมดอกผลที่เกิดดวย ■ ทรัพยสินสวนสาธารณสมบัติของแผนดิน หมายความวา ทรัพยสินในพระมหากษัตริยซึ่งใชเพ่ือประโยชนของแผนดินโดยเฉพาะ เปนตนวา พระราชวัง ซึ่งสํานักพระราชวังเปนผูดูแลรักษา ■ ทรัพยสินสวนพระมหากษัตริย หมายความวา ทรัพยสินในพระมหากษัตริย นอกจากทรัพยสินสวนพระองคปละทรัพยสินสวนสาธารณสมบัติของแผนดินดังกลาว ■ ทรัพยสินสวนพระองค ไดแก

1. ทรัพยสินของพระมหากษัตริยท่ีทรงมีอยูกอนแลว

2. ทรัพยท่ีตกมาเปนของพระมหากษัตริยเม่ือครองราชสมบัติแลว

3. ทรัพยท่ีไดมาโดยซื้อจากเงินสวนพระองค ■ ทรัพยสินสวนพระมหากษัตริยท่ีเปนเครื่องอุปโภคบริโภค อยูในความดูแลของสํานักพระราชวัง สวนทรัพยสินประเภทอื่น เชน ท่ีดินตางๆ อยูในความดูแลของสํานักงานทรัพยสินสวนพระมหากษัตริย ■ สิทธิพิเศษของที่ดินของพระมหากษัตริย

1. การยกเวนภาษีอากร

2. ทรัพยสินของพระมหากษัตริยท้ัง 3 ประเภท โดยเฉพาะที่ดิน บุคคลธรรมดาจะเขามาถือสิทธิโดยอางการครอบครองปรปกษ หรือแยงการครอบครองไมได

■ การโอนที่ดินทรัพยสินสวนพระมหากษัตริย

1. โอนก็ไดแตเฉพาะเพ่ือประโยชนแกทรัพยสินสวนพระมหากษัตริยนั้นเอง และโดยไดรับพระบรมราชานุญาต

2. โอนไดเพ่ือสาธารณประโยชน โดยมีบทกฎหมายใหโอนหรือจําหนายได

Documents

กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน ตอนที่ 6-10