ҮНДЭСНИЙ СТАТИСТИКИЙН ХОРОО

ОРОН СУУЦНЫ ҮНИЙН ИНДЕКС ТООЦОХ АРГАЧЛАЛ

Улаанбаатар

2018 он

Үндэсний статистикийн хорооны даргын 2018 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн A/152 тоот тушаалын хавсралт.

2

Агуулга

I. Нийтлэг үндэслэл, шаардлага ................................................................................ 3

II. Орон сууцны үнийн индекс тооцоход ашиглах ойлголт, тодорхойлолт,

мэдээллийн эх үүсвэр, хамрах хүрээ, ангилал ............................................................ 3

2.1. Ойлголт, тодорхойлолт .................................................................................... 3

2.2. Мэдээллийн эх үүсвэр: ..................................................................................... 4

2.3. Хамрах хүрээ, ангилал: .................................................................................... 4

III. Орон сууцны үнийн индекс тооцох арга зүй ....................................................... 5

3.1. Орон сууцны үнийн судалгааны хамрах хүрээг тогтоох ................................ 5

3.2. Орон сууцны үнийн индексийн тооцоонд ашиглах жинг тооцох .................... 5

3.3. Орон сууцны үнийн мэдээлэл цуглуулах ........................................................ 7

3.4. Орон сууцны нийт талбайн 1 ам.метр талбайн дундаж үнийг тооцох .......... 8

3.5. Орон сууцны үнийн индекс тооцох .................................................................. 8

Хавсралт. Орон сууцны үнийн индекс тооцох хийсвэр жишээ ................................. 10

I. Нийтлэг үндэслэл, шаардлага

Орон сууцны үнийн индексийг (ОСҮИ) тооцох гол зорилго нь орон сууцны үнийн

өөрчлөлтийг судлах, орон сууцны үнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийг тодорхойлох,

тэдгээрийн нөлөөллийг тооцох, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээрх үнийн

өөрчлөлтийг судлахад орших бөгөөд энэхүү индексийг тооцсоноор орон сууцны зах

зээлийн талаарх мэдээллийн байнгын эх үүсвэр бий болж, бодлого

боловсруулагчид, бизнесийн байгууллагууд болон бусад хэрэглэгчдийг орон сууцны

үнийн талаарх бодит мэдээллээр хангаж, орон сууцны үнийн судалгаа, шинжилгээ

хийх боломжийг бүрдүүлнэ.

Өрхийн орон сууц худалдан авахад зарцуулсан зардал нь үндсэн хөрөнгийн

хуримтлалд орж, хэрэглээний үнийн индексийн (ХҮИ)-ийн тооцоонд хамрагддаггүй,

түүнчлэн хэрэглэгчдэд эрэлт хэрэгцээтэй байгаа учир шалтгааны улмаас орон

сууцны зах зээл дэх үнийн түвшин, түүний динамикийг тусгайлан судалж, индекс

тооцох шаардлагатай. Энэхүү аргачлалыг ОСҮИ тооцоход мөрдлөг болгоно.

Монгол Улсын Засгийн газрын 2007 оны 9 дүгээр сарын 28-ны өдрийн “Орон сууцны

үнийн судалгаа явуулж, индекс тооцох тухай” 251 дүгээр тоот тогтоолыг баталсан

байдаг.

II. Орон сууцны үнийн индекс тооцоход ашиглах ойлголт, тодорхойлолт, мэдээллийн эх үүсвэр, хамрах хүрээ, ангилал

2.1. Ойлголт, тодорхойлолт

Энэ аргачлалд орсон нэр томъёог дараах байдлаар ойлгож хэрэглэнэ. Үүнд:

Сууц гэж нэг гэр бүл аж төрөхөд зориулагдсан нэг буюу хэд хэдэн өрөө бүхий

цогцолборыг ойлгоно. Сууцыг дотор нь өрөөний тоогоор ангилж үнийг нь

судлана.

Нийтийн зориулалттай орон сууцны байшин (цаашид орон сууц) гэж

зориулалтын зураг, төслөөр баригдсан, бүтэц хийцийн хувьд бүхэлдээ буюу

ихэнхи хэсэг нь дөрөв, түүнээс дээш сууцны зориулалттаар төхөөрөмжлөгдсөн

(байшингийн хэмжээ, давхар, хэдэн айл суух зориулалттайгаас үл хамааран),

дэд бүтцийн хангамжтай сууцыг хэлнэ.

Хувийн индекс гэж юмс үзэгдлийн зөвхөн нэг үзэгдлийн элементийн

өөрчлөлтийг харуулсан индексийг хэлэх бөгөөд орон сууцыг өрөөний тоогоор

ангилж орон сууцны үнийн хувийн индексийг тооцно.

Бүлгийн индекс гэж нийлмэл үзэгдлийн бүрэлдэхүүн хэсгийг хамарсан

индексийг ойлгох бөгөөд орон сууцны салбарын хувьд тодорхойлсон бүлэг тус

бүр дээр бүлгийн индекс тооцно.

Ерөнхий индекс гэж нийлмэл үзэгдлийн бүх бүрэлдэхүүн хэсгийн дунджийн

өөрчлөлтийг дүнгээр харуулсан индекс юм. Бүлгүүдийн индексийг тэдгээрийн

нийт өртөгт эзлэх хувийн жингээр жигнэж, орон сууцны үнийн ерөнхий индексийг

тооцно.

4

Жин гэж сууцны нийт талбайн өртөгт тухайн бүлгийн орон сууцны талбайн

өртгийн эзлэх хувь хэмжээг хэлнэ.

Суурь үе гэж үзэгдлийн өсөлт өөрчлөлтийг судлахад тулгуур болгон сонгон

авсан үеийг хэлнэ.

Суурь үнэ гэж суурь болгон сонгож авсан үеийн үнийг; мөн суурь үнээр суурь

болгож авсан оны жилийн дундаж үнийг авч болно.

Тайлант үе гэдэгт аль нэг үйл ажиллагааны үр дүнг харуулсан тухайн хугацааг

тооцно (Тайлант үе нь улирал, жил гэх мэтээр байж болно).

2.2. Мэдээллийн эх үүсвэр:

Орон сууцны үнийн индекс тооцоход орон сууцны үнээс гадна индексийн тооцоонд

ашиглах жинг тодорхойлох зайлшгүй шаардлагатай бөгөөд үүнтэй уялдаж

мэдээллийн эх үүсвэрийг дараах байдлаар бүрдүүлнэ. Үүнд:

Орон сууцны үнийн хувьд а) үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч компаниудаар

дамжуулан худалдсан, худалдан авсан орон сууцны үнийн бүртгэл, б)

барилгын компаниудын борлуулсан орон сууцны үнийн мэдээллийг ОСҮ-

1 маягтаар улирал тутам авч, индексийн тооцоонд ашиглана.

Орон сууцны үнийн индексийн тооцоонд ашиглах жинг тооцох мэдээллийн

хувьд Хүн ам, орон сууцны тооллого, Байшин орон сууцны тооллого,

Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын эд хөрөнгийн бүртгэлийн газрын

мэдээллийн сан, Барилга хот, байгуулалтын яамны барилгын мэдээллийн

санд үндэслэн шинэчлэн тооцох боломжтой.

2.3. Хамрах хүрээ, ангилал:

Орон сууцны үнийн судалгаанд Улаанбаатар хотын нутаг дэвсгэрт

ашиглаж байгаа нэг, түүнээс дээш өрөөтэй, хүн амьдрах зориулалттай

баригдсан, дэд бүтцийн хангамжтай (цахилгаан, дулаан, усан хангамж,

бохир зэрэг) нийтийн орон сууц хамрагдана. Бие даасан тохилог сууц

(хаус), сууцны тусдаа байшин (гэр хорооллын, зуслангийн), түүнчлэн

гэрийг судалгааны хамрах хүрээнд оруулахгүй.

Орон сууцны үнийн индекст нийтийн орон сууцыг хамруулна.

Байршлын хувьд Улаанбаатар хотын төвийн 6 дүүргийг орон сууцны үнийн

судалгаанд хамруулна.

Орон сууцыг ашиглалтын хугацаагаар нь 2001 оноос хойш болон шинэ,

1970-2001 он хүртэлх хугацаанд, 1970 оноос өмнө баригдсан барилга гэж

гурван бүлэгт ангилна.

- “Барилгын тухай” Монгол Улсын хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 3-т

“Барилга байгууламжийг ашиглалтад зүгшрүүлэх, тохируулах хугацаа

нэг жил байна.” гэж заасны дагуу барилгын ашиглалтын хугацаа нь нэг

жил хүртэлх орон сууцыг шинэ орон сууцад хамруулна.

- 1969 онд боловсруулсан “УБ хотын газар хөдлөлийн бичил мужлалын

зураг” баримт бичгийн дагуу газар хөдлөлийн нөлөөллийг тусгасан

байдлыг харгалзан, орон сууцыг 1970 оноос өмнө болон хойш

баригдсан орон сууц гэж ангилна.

Орон сууцыг барилгын ханын хийцийн материалаар нь цутгамал төмөр

бетон; угсармал төмөр бетон; тоосгон гэж ангилна.

Орон сууцыг өрөөгөөр нь 1 өрөө, 2 өрөө, 3 өрөө, 4 ба түүнээс дээш өрөөтэй

гэж ангилна.

III. Орон сууцны үнийн индекс тооцох арга зүй

ОСҮИ-ийг дараах үе шатаар тооцно. Үүнд:

1) Орон сууцны үнийн судалгааны хамрах хүрээг тогтооно.

2) ОСҮИ-ийн тооцоонд ашиглах жинг тооцно.

3) Орон сууцны үнийн мэдээлэл цуглуулна.

4) Орон сууцны нийт талбайн 1 ам.метр талбайн дундаж үнийг тооцож

гаргана.

5) ОСҮИ-ийн тооцоог хийнэ.

3.1. Орон сууцны үнийн судалгааны хамрах хүрээг тогтоох

Улаанбаатар хотын төвийн 6 дүүрэгт ашиглагдаж байгаа орон сууцны

жагсаалтыг байршил, ашиглалтад орсон хугацаа, барилгын ханын

хийц, өрөөний тоогоор нь гаргаж бэлтгэнэ.

Үнийн мэдээллийг цуглуулах орон сууц гэдэг нь тайлант хугацаанд

орон сууцны зах зээл дээр худалдаалагдсан сууц байх бөгөөд тэдгээр

нь байршил, барилгын ханын хийц, өрөөний хэмжээ, ашигласан

хугацаагаар өөр өөр сууц байна.

3.2. Орон сууцны үнийн индексийн тооцоонд ашиглах жинг тооцох

ОСҮИ-ийн тооцоонд дараах 4 төрлийн жинг ашиглана. Жинг тооцох ерөнхий

бүтцийг Зураг 1-д харуулав.

6

Зураг 1. Орон сууцны үнийн индексийн жин тооцох ерөнхий бүтэц

Жин 1 /Ж1/ - Тухайн дүүргийн орон сууцны өртгийн жин

Орон сууцыг байршлаар нь Улаанбаатар хотын төвийн 6 дүүрэгт ангилж,

дүүрэг тус бүрийн жинг тодорхойлно.

Томъёо 1:

Ж1 =

Тухайн дүүргийн орон

сууцны өртөг

Нийт орон сууцны өртөг

Жин 2 /Ж2/ - Ашиглалтын хугацаанаас хамаарсан тухайн бүлгийн жин

Орон сууцны барилгыг ашигласан хугацаагаар нь 2001 оноос хойш болон

шинэ, 1970-2001 он хүртэлх хугацаанд, 1970 оноос өмнө баригдсан барилга

гэж бүлэглэж, тус бүрээр жин тооцно.

Томъёо 2:

Ж2 =

Тухайн бүлгийн орон

сууцны нийт өртөг * Ж1

Харъяалагдах дүүргийн

орон сууцны нийт өртөг

Жин 3 /Ж3/ - Барилгын ханын хийцийн төрлөөс хамаарсан орон сууцны жин

Барилгын ханын хийцийн төрлөөр нь орон сууцыг цутгамал төмөр бетон;

угсармал төмөр бетон; тоосгон гэх мэт төрлөөр ангилж, тус бүрд нь жин

бодож гаргана.

Томъёо 3:

Ж3 =

Нэг төрлийн материалын

хийцтэй орон сууцны

нийт өртөг * Ж2

Ашиглалтын хугацаанаас

хамаарсан харъяалагдах

бүлгийн нийт өртөг

Жин 4 /Ж4/ - Өрөөний тоогоор ангилсан орон сууцны жин

Барилгын ханын хийцийн төрлөөр ангилсан орон сууцыг өрөөний тоогоор нь

1 өрөө, 2 өрөө, 3 өрөө, 4 ба түүнээс дээш өрөөтэй гэж дэд бүлэгт ангилж, тус

бүрт нь жинг тооцно.

Томъёо 4:

Ж4 =

Тухайн дэд бүлгийн орон

сууцны нийт өртөг * Ж3

Харъяалагдах нэг төрлийн

материалын хийцтэй орон

сууцны нийт өртөг

3.3. Орон сууцны үнийн мэдээлэл цуглуулах

Үнийн судалгаанд хамрагдах орон сууцыг сонгох:

Үнийн мэдээллийг цуглуулах орон сууц гэдэг нь тайлант хугацаанд орон сууцны зах зээл дээр худалдагдсан сууц байх бөгөөд тэдгээр нь байршил, барилгын ханын хийц, өрөөний хэмжээ, ашигласан хугацаа, зэрэглэлээрээ өөр өөр сууц байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын үйл ажиллагаа эрхэлдэг аж ахуйн нэгжүүдээр дамжуулан худалдагдсан болон шинээр ашиглалтад оруулсан бүх орон сууцыг үнийн судалгаанд хамруулна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг аж ахуйн нэгж, байгууллагын сонголтыг хийхэд дараахь зарчмыг баримтална. Үүнд:

Судалгаанд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг аж ахуйн нэгж, байгууллага хамрагдана. Манай улсын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг аж ахуйн нэгжүүд харьцангуй цөөн бөгөөд тухайн дүүрэгт үл хөдлөх хөрөнгийн зуучийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг аж ахуйн нэгж, байгууллага 2-3 байдаг бол тэдгээрийг судалгаанд бүрэн хамруулна.

Шинээр ашиглалтад орсон орон сууц нь үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компаниар дамжин арилжаалагдаагүй тохиолдолд уг орон сууцны барилгын

компанийг үнийн судалгаанд хамруулна.

Үнийн мэдээлэл цуглуулахад дараах зарчмыг баримтална. Үүнд:

Үнийн мэдээллийг батлагдсан маягт, зааврын дагуу улирлаар цуглуулна.

Үнийг тайлант хугацааны туршид судлах арга нь илүү тохиромжтой бөгөөд

орон сууцны зах зээлийн үнэ буюу худалдан авагчийн үнийг авна.

Орон сууцны маягтад сууцны борлуулалтын үнэд нөлөөлж байгаа үндсэн

үзүүлэлт, тухайлбал, сууцны байршил, барилгын ханын хийц, өрөөний тоо

зэргийг тусгасан байна.

Үнийн судалгаанд анхаарах нэг зүйл бол зах зээлийн бодит үнийг судлах

асуудал юм. Орон сууц эзэмших эрхийн бичигт байгаа нэрлэсэн үнэ болон

аман хэлэлцээрийн эхний үнэ зах зээлийн бодит үнэлгээг харуулж

чадахгүй.

8

Нэг эсвэл нилээд хэдэн байгууллага үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх

орон сууцны үнийг нэг буюу хэд хэдэн улирал дараалан мэдээлээгүй

тохиолдолд үнийг нь заавал нөхөж бөглөх ёстой. Үнийн мэдээлэл байхгүй

тохиолдолд тооцооны (үнэлгээний) аргыг ашиглан үнийг тооцож оруулна.

Энэхүү тооцоог бодит мэдээлэл авах хүртлээ хийнэ.

ОСҮИ-ийн тооцоонд үнийн мэдээлэл ирээгүй тохиолдолд үнэ болон

индексээр орлуулах аргуудаас ашиглана (Хэрэглээний үнийн индекс

тооцох аргачлалын дагуу).

Шаардлагатай тохиолдолд онлайн зарын вэбсайтууд, үл хөдлөх

хөрөнгийн зуучийн компаниудын вэбсайтуудын зарыг ашиглаж болно,

жишээлбэл zarmedee.mn; unegui.mn, shinebair.mn гэх мэт. Зарын үнэ нь

зах зээлийн үнийн хандлагыг илүүтэй харуулах боломжтой, түүнчлэн

нээлттэйгээр сайтад байршуулсан байдаг.

3.4. Орон сууцны нийт талбайн 1 ам.метр талбайн дундаж үнийг тооцох

Ижил төрлийн орон сууцны үнийг цуглуулж, тухайн төрлийн орон сууцны 1

ам.метр талбайн дундаж үнийг геометр дунджаар тооцно.

Томъёо 5:

nG - Орон сууцны 1 ам.метр талбайн дундаж үнэ

iP - "i" орон сууцны үнэ

n – нийт орон сууцны тоо

3.5. Орон сууцны үнийн индекс тооцох Орон сууцны үнийн ерөнхий индексийг дараах алхамаар тооцно.

Өрөө тус бүрээрх 1 ам.метр талбайн үнийн индекс

Ханын хийцийн материалын ангиллаар жигнэсэн үнийн индекс

Ашиглалтын хугацаагаар жигнэсэн үнийн индекс

Байршлаар нь жигнэсэн үнийн индексийг

Орон сууцны барилгын 1 ам.метр талбайн үнийн ерөнхий индекс

Орон сууцны үнийн индексийг тооцоход Ласпейресийн хувиргасан индексийн

томъёог хэрэглэнэ

Томъёо 6:

𝐼𝑐𝑡𝐿 = ∑(

𝑃𝑖𝑡

𝑃𝑖𝑡−1)(

𝑃𝑖𝑡−1

𝑃𝑖𝑡−2) ⋅⋅⋅ (

𝑃𝑖2

𝑃𝑖1)(

𝑃𝑖1

𝑃𝑖0)

𝑃𝑖0𝑄𝑖0

∑𝑃𝑖0𝑄𝑖0

nnn PPP= G *...** 21

ILct - t үеийн c-бүлгийн (агрегатын) Ласпейресийн индекс*,

Pi t - i орон сууцны t тайлант үеийн үнэ,

Pi o - i орон сууцны 0 суурь үеийн үнэ,

Qi 0 – 0 суурь үеийн i төрлийн сууцны өртгийн нийт орон сууцны өртөгт

эзлэх жин

*Энэ индекс нь орон сууцны төрлөөрх 1 ам.метр талбайн дундаж үнийн тайлант

болон суурь үеийн үнийн өөрчлөлтийг суурь үеийн нийт сууцны үнийн дүнд

сууцны төрөл тус бүрийн эзлэх хувийн жингээр нь жигнэсэн индекс юм.

Орон сууцны үнийн ерөнхий индексийг тооцохын тулд эхлээд барилгын ханын хийцийн материалын ангиллаар жигнэсэн индекс, дараа нь барилгын ашиглалтын хугацаагаар жигнэсэн индекс, барилгын байршлаар нь жигнэсэн индексийг тус тус дараалуулан тооцож эцэст нь орон сууцны барилгын 1 ам.метр талбайн үнийн ерөнхий индексийг тооцно.

𝐼𝑖𝑁 = (𝑊𝑖

1 ∗ 𝐼𝑖1 + 𝑊𝑖

2 ∗ 𝐼𝑖2. . . + ∑ 𝑊𝑖

𝑗 ∗ 𝐼𝑖𝑗) /(𝑊𝑖1 + 𝑊𝑖2+. . . ∑𝑊𝑖

𝑗)

Энд:

I N

i- i орон сууцны үнийн улсын индекс

𝑊𝑖1-1 дүгээр дүүргийн i орон сууцны дүнд эзлэх жин

1

iI - 1 дүгээр дүүргийн i орон сууцны үнийн индекс

𝑊𝑖2- 2 дүгээр дүүргийн i орон сууцны дүнд эзлэх жин

2

iI - 2 дугаар дүүргийн i орон сууцны үнийн индекс

𝑊𝑖𝑗- j -дүгээр дүүргийн i орон сууцны дүнд эзлэх жин

iI1

- j-дүгээр дүүргийн i орон сууцны үнийн индекс

j= 1….6 Улаанбаатар хотын дүүргийн код

10

Хавсралт. Орон сууцны үнийн индекс тооцох хийсвэр жишээ

Жишээ 1. Орон сууцны байршлаарх жинг тооцох.

Орон сууцны байршлын (дүүргийн) хувьд үндэслэсэн жинг тооцно. Баянзүрх дүүрэгт

405422.5 сая төгрөгийн өртөгтэй орон сууц байна гэж үзвэл жинг (Ж1) дараах

байдлаар тооцно.

Баянзүрх дүүргийн

орон сууцны өртгийн

жин

= 405422.5

= 0.16456 2463676.1

Хүснэгт 1. Дүүрэг тус бүрийн орон сууцны өртөг, түүний нийт орон сууцны

өртөгт эзлэх жин

Дүүрэг Орон сууцны өртөг,

сая төгрөгөөр Жин

Бүгд 2463676.1 1.00000

Баянгол дүүрэг 425181.2 0.17258

Баянзүрх дүүрэг 405422.5 0.16456

Сонгинохайрхан дүүрэг 270634.8 0.10985

Сүхбаатар дүүрэг 430798.4 0.17486

Хан Уул дүүрэг 534248.2 0.21685

Чингэлтэй дүүрэг 397391.0 0.16130

Жишээ 2. Ашиглалтын хугацаанаас хамаарсан орон сууцны жинг тооцох

Баянзүрх дүүрэгт 203235.5 сая төгрөг бүхий орон сууц 1970-2001 онд баригдсан гэж

үзье.

1970 -2001 онд

баригдсан орон сууцны

жин Баянзүрх

= 203235.5 * 0.16456 = 0.08249

405422.5

Хүснэгт 2-т ашиглалтын хугацаанаас хамааруулан ангилсан орон сууцны жингийн

(Ж2) тооцоог харуулсан бөгөөд 2001 оноос хойш болон шинэ, 1970 оноос өмнө

баригдсан орон сууцны хувьд тооцоог дээрхитэй ижил зарчмаар тооцно.

Хүснэгт 2. Ашиглалтын хугацаанаас хамаарсан орон сууцны

бүлгийн нийт орон сууцны өртөгт эзлэх жин

Ашиглалтын хугацаанаас хамаарсан орон сууц

Орон сууцны өртөг, сая төгрөгөөр

Жин

Баянзүрх - Бүгд 405422.5 0.16456

2001 оноос хойш болон шинээр баригдсан

132955.1 0.053966

1970 - 2001 онд баригдсан 203235.5 0.082493

1970 оноос өмнө баригдсан орон сууц 69231.9 0.028101

Жишээ 3. Барилгын ханын хийцийн төрлөөр ангилсан орон сууцны жинг тооцох.

Ашиглалтын хугацаанаас хамааруулан ангилсан орон сууцны бүлэг тус бүр дэх

барилгын ханын хийцийн төрлийн орон сууцны өртгийн хувьд дараах байдлаар

тооцно.

Баянзүрх дүүрэг дэх 1970-2001 онд баригдсан орон сууцанд 31893.6 сая төгрөгийн

өртөгтэй цутгамал төмөр бетон, 103489.3 сая төгрөгийн өртөгтэй угсармал төмөр

бетон, 67852.6 сая төгрөгийн өртөгтэй тоосгоор баригдсан орон сууц байсан гэж

үзвэл жин (Ж3) дараах байдлаар гарч байна (Хүснэгт 3).

Хүснэгт 3. Барилгын ханын хийцийн төрлөөр ангилсан нийт орон сууцны өртөг,

түүний жин

Ашиглалтын

хугацаанаас

хамаарсан орон сууц

Барилгын ханын хийцийн

материалаас хамаарсан

орон сууцны ангилал

Орон сууцны

өртөг, сая

төгрөгөөр

Жин

Дүн 203235.5 0.08183

1970 - 2001 онд

баригдсан орон сууц

Цутгамал төмөр бетон 31893.6 0.012842

Угсармал төмөр бетон 103489.3 0.041669

Тоосго 67852.6 0.02732

Жишээ 4. Өрөөний тоогоор ангилсан орон сууцны жинг тооцох.

Баянзүрх дүүрэг дэх угсармал төмөр бетон хийцтэй орон сууцанд 26991.1 сая

төгрөгийн өртөгтэй 1 өрөө сууц, 26282.1 сая төгрөгийн өртөгтэй 2 өрөө сууц, 25321.7

сая төгрөгийн өртөгтэй 3 өрөө сууц, 24894.4 сая төгрөгийн өртөгтэй 4, түүнээс дээш

өрөөтэй сууц байсан гэж үзвэл жин (Ж4) дараах байдлаар гарч байна (Хүснэгт 4).

Өрөөний тоогоор ангилсан орон

сууцны жин 1 өрөө =

26991.1

* 0.041669 = 0.010868

103489.3

Хүснэгт 4. Өрөөний тоогоор ангилсан нийт орон сууцны өртөг, түүний жин

Өрөөний тоогоор ангилсан орон сууц Орон сууцны өртөг,

сая төгрөгөөр Жин

Угсармал төмөр бетон дүн 103489.3 0.041669

1 өрөө сууц 26991.1 0.010868

2 өрөө сууц 26282.1 0.010582

3 өрөө сууц 25321.7 0.010196

4 болон түүнээс дээш өрөөтэй сууц 24894.4 0.010023

Барилгын ханын хийцийн

төрлөөс хамаарсан орон

сууцны жин угсармал төмөр бетон

= 103489.3

* 0.082493 = 0.41669 203235.5

12

Жишээ 5. Орон сууцны 1 ам.метр талбайн дундаж үнийг тооцох:

2008 оны 3 дугаар улирлын дундаж үнийг дараах байдлаар тооцно.

𝐺𝑛 = √820 ∗ 880 ∗ 9153

= 870.8

Хүснэгт 5. Орон сууцны 1 ам. метрийн үнэ, мянган төгрөгөөр

Үнийг цуглуулах хугацаа

Хуучин орон

сууц, 1 ам.метр

2007-12

сар

/суурь/

2008 - I

улирал

2008 - II

улирал

2008 - III

улирал

Орон сууц A 780 790 810 820

Орон сууц В 800 820 850 880

Орон сууц С 860 870 890 915

Геометр дундаж 812.6 826.0 849.4 870.8

Жишээ 6. Орон сууцны улсын индекс тооцох

1) Өрөөний тоогоор ангилсан орон сууцны индекс тооцох

Орон сууцны 1 өрөө, 2 өрөө, 3 өрөө, 4, түүнээс дээш өрөөтэй сууцны үнийн

индексийг 2007 оны IV улирал, 2008 оны I улирлын өгөгдсөн үнүүдийн хувьд тооцож

үзье. Судалгаанд сонгогдсон сууцны 1 ам.метр талбайн үнэ Хүснэгт 6-д өгөгдсөн

гэж үзье.

Хүснэгт 6. Өрөөний тоогоор ангилсан орон сууцны тоон мэдээлэл

Өрөөний тоогоор

ангилсан орон сууц Жин

Суурь үнэ

2007 IV

улирал

(мян.төг)

2008 I

улирал

(мян.төг)

2008 I

2007 IV

1 өрөө сууц 0.010868 536.8 553.4 103.1

2 өрөө сууц 0.010582 522.7 549.2 105.1

3 өрөө сууц 0.010196 503.6 515.1 102.3

4 болон түүнээс дээш

өрөөтэй сууц 0.010023 495.1 505.7 102.1

1 өрөө сууцны үнийн хувийн индекс нь (𝑃1

𝑃0 ) = (

553.4

536.8∗ 100) = 103.1 хувь буюу 2008

оны 1 дүгээр улиралд 1 өрөө байрны 1 ам.метр талбайн үнэ 2007 оны IV

улирлынхаас 3.1 хувиар өссөн байна.

2) Барилгын ханын хийцийн материалаас хамаарсан дэд бүлгийн индекс тооцох

Угсармал төмөр бетон ханын хийцтэй орон сууцны үнийн индексийг тооцохын

тулд өрөөгөөр ангилсан сууц тус бүрийн үнийн индексийг хувийн жингээр нь

үржүүлж нийлбэрийг нь тухайн угсармал төмөр бетон ханын хийцийн жинд

харьцуулж тооцно.

Iугсармал= 0.010868∗103.1+0.010582∗105.1+0.010196∗102.3+0.010023∗102.1

0.010868+0.010582+0.010196+0.010023= 103.2

Хүснэгт 7. Барилгын өрөөний тоогоор ангилсан урсармал орон сууцны тоон

мэдээлэл

Барилгын ханын хийцийн материалаас хамаарсан орон сууц

Барилгын ханын хийцийн материалаас хамаарсан орон сууцны

ангилал Жин Индекс

Угсармал төмөр бетон

1 өрөө сууц 0.010868 103.1

2 өрөө сууц 0.010582 105.1

3 өрөө сууц 0.010196 102.3

4 болон түүнээс дээш өрөөтэй сууц 0.010023 102.1

Дүн

0.041669 103.2

Угсармал төмөр бетон ханын хийцтэй орон сууцны 1 ам.метр талбайн үнийн индекс

буюу I угсармал нь 103.2 хувь гарч 3.2 хувиар өссөн гэсэн тооцоо гарч байна. Энэ

маягаар бусад ханын хийцийн материалын индексийг тооцож I цутгамал = 102.1, I

тоосго = 101.1 гардаг гэе.

3) Барилгын ашиглалтын хугацаанаас хамаарсан дэд бүлгийн индекс тооцох

Дэд бүлгийн индекс нь дээрхтэй ижил зарчмаар тооцно.

I1970-2001 онд = 0.012842∗102.1+0.041669∗103.2+0.02732∗101.1

0.012842+0.041669+0.02732= 102.3

Хүснэгт 8. Барилгын ханын хийцээс хамааран ангилсан орон сууцны тоон

мэдээлэл

Ашиглалтын

хугацаанаас

хамаарсан орон сууц

Барилгын ханын хийцийн

материалаас хамаарсан

орон сууцны ангилал

Жин Индекс

1970 - 2001 онд

баригдсан орон сууц

Цутгамал төмөр бетон 0.012842 102.1

Угсармал төмөр бетон 0.041669 103.2

Тоосго 0.02732 101.1

Дүн 0.08183 102.3

4) Дүүргийн дэд бүлгийн индекс тооцох

Дээрх жишээнүүдтэй адил зарчмаар ашиглалтын хугацаанаас хамааран ангилсан

орон сууцны үнийн индексийг тооцоход IБаянзүрх = 102.2 гарч 2.2 хувиар өссөн байна.

14

IБаянзүрх = 0.053966∗103.0+0.082493∗102.3+0.028101∗100.1

0.053966+0.082493+0.028101= 102.2

Хүснэгт 9. Барилгын ашиглалтын хугацаанаас нь хамааруулан ангилсан урсармал

орон сууцны тоон мэдээлэл

Байршил Ашиглалтын хугацаанаас хамаарсан орон сууцны бүлэг

Жин Индекс

Баянзүрх дүүрэг

2001 оноос хойш баригдсан 0.053966 103.0

1970 - 2001 онд баригдсан 0.082493 102.3

1970 оноос өмнө баригдсан орон сууц

0.028101 100.1

Дүн 0.16456 102.2

5) Орон сууцны үнийн ерөнхий индекс тооцох

Улаанбаатар хотын төвийн 6 дүүргийн орон сууцны 1 ам.метр талбайн дундаж үнэ

2008 оны 1 дүгээр улиралд 2007 оны 4 дүгээр улирлаас 101.5 хувь өссөн байна,

доорх хүснэгтээр харуулав (хүснэгт 10).

IЕрөнхий = 0.17258∗101.6+0.16456∗102.2+0.10985∗100.3+0.17486∗101.9+0.21685∗102.0+0.16130∗100.7

0.17258+0.16456+0.10985+0.17486+0.21685+0.16130= 101.5

Хүснэгт 10. Дүүргийн орон сууцны жин болон индекс

Дүүрэг Жин Индекс

Баянгол дүүрэг 0.17258 101.6

Баянзүрх дүүрэг 0.16456 102.2

Сонгинохайрхан дүүрэг 0.10985 100.3

Сүхбаатар дүүрэг 0.17486 101.9

Хан Уул дүүрэг 0.21685 102.0

Чингэлтэй дүүрэг 0.16130 100.7

Бүгд дүн 1.00000 101.5

-------------- oOo --------------