ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦОО

ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦОО

Д.БОЛДБААТАР

Мөнгөний бодлого, судалгааны газар

Монголбанк

ТАНИЛЦУУЛГЫН БҮТЭЦ

Барилгын салбар Барилгын салбарын үйлдвэрлэл Барилгын салбарын зээлжүүлэлт

Орон сууцны санхүүжилтийн систем

Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо бий болгох шаардлага Орон сууцны нийлүүлэлтийг дэмжих бодлогын арга хэмжээ Засгийн газар, Монголбанк хамтран хэрэгжүүлж буй орон

сууцны хөтөлбөр Тулгарч буй сорилтууд

ОУ-ын байгууллагуудын үнэлгээ, зөвлөмж 2

БАРИЛГЫН САЛБАРЫН БОДИТ ӨСӨЛТ

2008 2009 2010 2011 20120

20

40

60

80

100

120

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

78.4

51.760.2

81.7

113.5

2.0

1.31.4

1.7

2.1

Барилгын салбарын бодит өсөлтБарилгын салбар ДНБ-д эзлэх хувь

Тэрбум, ₮ %

3

БАРИЛГЫН ҮЙЛДВЭРЛЭЛДНБ-ий өсөлтөд голлох нөлөө үзүүлсэн салбарын нэг нь барилгын салбар байна.

Энэ оны 2 дугаар улирлын байдлаар барилгын салбар 154.4 хувиар өссөн.

1 2 3 4 1 2 3 4 1 22011

2012

2013

-20.0%

0.0%

20.0%

40.0%

60.0%

80.0%

100.0%

120.0%

140.0%

160.0%

180.0% 149.8%

48.3%

93.6%

1.9% -6.2%

37.3%

-0.4%

77.2%

8.3%

154.4%Барилгын салбарын өсөлтийн хувь

4

БАРИЛГА УГСРАЛТ, ИХ ЗАСВАРЫН АЖИЛБарилга угсралт, их засварын ажил

2009 2010 2011 2012 2013Q2

Барилга байгууламжийн

төрлөөр: 100% 100% 100% 100% 100%

Орон сууц 35.9% 26.6% 29.8% 32.5% 30.5%

Орон сууцны бус 24.7% 28.8% 27.4% 34.8% 31.0%

Инженерийн байгууламж 26.8% 33.5% 33.3% 19.6% 34.5%

Их засварын ажил 12.6% 11.1% 9.5% 13.1% 4.0%

2009 2010 2011 2012

Өмчийн хэлбэрээр: 100% 100% 100% 100%

Хувийн байгууллагын 92.8% 91.8% 91.9% 88.6%

Төрийн өмчийн байгууллагын

7.2% 8.2% 8.1% 11.4% 5

БАРИЛГА УГСРАЛТ, ИХ ЗАСВАРЫН АЖИЛБарилгын төрөл, хүчин чадлаар

2009 2010 2011 2012

Барилгын төрлөөр, оны үнээр (тэрбум төг) :

388.9 600.5 686.0 895.7

Орон сууц 208.9 344.5 387.8 389.4

Орон сууцны бус 85.5 75.8 70.5 119.5

Инженерийн байгууламж 12.4 23.0 64.6 58.4

Бусад 82.1 157.3 163.1 328.4

2009 2010 2011 2012

Хүчин чадал (бие хэмжээгээр):

Орон сууцны барилга, сууцны тоогоор

6338 9899 11349 11413

Эмнэлэг, орны тоогоор 221 305 424 613

Сургууль, соёлын барилга, суудлын тоогоор

9965 17593 16539 19628

Авто зам, км-ээр 60 53 207 120

Гүүр, гүүрэн гарц, метрээр 293 275 249 619

6

АШИГЛАЛТАД ОРУУЛСАН ОРОН СУУЦАшиглалтад оруулсан орон сууц, нийт талбайгаар, мян.м2

2009 2010 2011 20120.0

100.0

200.0

300.0

400.0

500.0

600.0

700.0

800.0

5.0 14.1 11.2 12.5

507.2

708.3

613.6570.5

Òºðèéí Õóâèéí 7

БАРИЛГЫН САЛБАРЫН ЗЭЭЛЗасгийн газар болон Монголбанкны хамтран хэрэгжүүлж буй хөтөлбөрүүдийн нөлөөгөөр барилгын салбарын зээлийн өрийн үлдэгдлийн улирлын өсөлт 2013 оны 2 дугаар улиралд 61.9 хувьд хүрэв.

2011.Q3 2011Q04 2012Q01 2012Q02 2012Q03 2012Q04 2013Q01 2013Q20.0

20.0

40.0

60.0

80.0

100.0

120.0

140.0

Эдийн засгийн гол салбаруудын зээлийн үлдэгдлийн улирлын өсөлт

ХӨДӨӨ АЖ АХУЙ, ОЙН АЖ АХУЙ, ЗАГАС БАРИЛТ, АН АГНУУРУУЛ УУРХАЙ, ОЛБОРЛОЛТБОЛОВСРУУЛАХ ҮЙЛДВЭРЛЭЛБАРИЛГАБӨӨНИЙ БОЛОН ЖИЖИГЛЭН ХУДАЛДАА, МАШИН, МОТОЦИКЛИЙН ЗАСВАР ҮЙЛЧИЛГЭЭТЭЭВЭР БА АГУУЛАХЫН ҮЙЛ АЖИЛЛАГААҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮЙЛ АЖИЛЛАГАА

/%/

8

ХҮН АМЫН ОРОН СУУЦНЫ ХҮРТЭЭМЖИЙГ НЭМЭГДҮҮЛЭХ ШААРДЛАГА

Улаанбаатар хотод нийт 479.5 мянган айл өрх байгаагаас 66 хувь нь гэр хороололд, 33 хувь нь орон сууцанд амьдарч байна;

Хотжилт хурдастай явагдаж, жил бүр 17,000 өрх шинээр нэмэгдэж байна;

Хөтөлбөр хэрэгжүүлэхээс өмнөх үеийн ипотекийн зээл/ДНБ = 6%. Энэ нь БНХАУ-ын түвшнээс 3 дахин, Хонг Конг, Япон улсаас 7 дахин, харин хөгжсөн орнуудаас 10-15 дахин бага үзүүлэлт юм.

9


Зарчим:

Орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх, өртөгийг нь хямдруулах;

Зах зээлийн зарчимд суурилсан төрийн зохистой оролцоог бий болгох;

Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой, урт хугацааны тогтолцоог бэхжүүлэх.

Барилгын материалын дотоодын үйлдвэрлэлийн хүчин чадалыг нэмэгдүүлэх 10

ЭРЭЛТ, НИЙЛҮҮЛЭЛТИЙН БОДЛОГЫН УЯЛДАА

Нийлүүлэлтийг дэмжсэн бодлого:

Эрэлтийг дэмжсэн бодлого:

Санхүүжилтийн төрөл Санхүүжилт (тэрбум төгрөг)

Барилгын салбарыг дэмжих, барилгын гол нэр төрлийн материалын үнийг тогтворжуулах дэд хөтөлбөр

296.1

Орон сууцны барилгын нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх 429.5

8%-ийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл Санхүүжилт (тэрбум төгрөг)

Орон сууцны ипотекийн зээл шинээр олгох 582.8

Өмнөх ОСИЗ-ийг дахин санхүүжүүлэх 827.111

Засгийн газарЗасгийн газар

НДСНДС

МИКМИК

ӨрхӨрхМонголбанкМонголбанк БанкБанк

Инс

титу

цион

аль

хөрө

нгө

оруу

лагч

Инс

титу

цион

аль

хөрө

нгө

оруу

лагч

Давуу эрхтэй ИЗББ

Санхүүжилт

Зээл

ийн

багц

Ипотекийн зээл

ИЗБ

Б

ЗГҮ

Ц

ЗГҮ

Ц


Давуу эрхтэйИЗББ 90 %

ЭнгийнИЗББ10 %

Алдагдал түрүүлж хүлээнэ

Зээл

ийн

төлб

өр(б

анка

ар д

амж

уула

н)Зэ

элий

н тө

лбөр

(бан

каар

дам

жуу

лан)

Хөрөнгийн зах

Хөрөнгийн зах

12


Ипотекийн хоёрдогч захад суурилсан орон сууцны санхүүжилтийн системийг бий болгох хүрээнд:

Монголбанк эхлэлийн санхүүжилтийг шинээр зээл олгох болон өмнөх зээлийг дахин санхүүжүүлэхэд зориулан банкинд олгох;

Банк ипотекийн зээлийн анхдагч захын үйл ажиллагааг (зээл олгох), МИК ипотекийн зээлийн хоёрдогч захын үйл ажиллагаа (ИЗББ гаргах)-г хийх;

Монголбанк үнэт цаасны хөрөнгө оруулагч томоохон байгууллага (тухайлбал НДС)-ууд бий болох хүртэл ИЗББ-ыг түр хугацаанд эзэмших. 13


Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгоход тулгарч буй сорилтууд:

Нийлүүлэлтийн талаас: Суурь дэд бүтцийн хүчин чадлын хомсдол

Газар, инженерийн дэд бүтэц Сууршилын бүсийн нийгмийн дэд бүтэц

Эрэлтийн талаас: Ипотекийн хоёрдогч захын идэвхижил Хууль эрх зүйн зохицуулалт (Тухайлбал, Засгийн газраас баталсан

“Орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий журам”-ын хязгаарлалт: 80м2, нийтийн орон сууц гэх мэт)

Үнэт цаасжуулах үйл ажиллагааны удаашрал14

15

БАРИЛГЫН САЛБАР: ЯПОНЫ ЖАЙКА БАЙГУУЛЛАГЫН ШУГАМААР ХЭРЭГЖҮҮЛСЭН УЛААНБААТАР ХОТЫН ЕРӨНХИЙ ТӨЛӨВЛӨГӨӨ, ХОТ БАЙГУУЛАЛТЫН ХӨТӨЛБӨРИЙН СУДАЛГААНЫ ТАЙЛАНГААС

Орон сууцны бодлого тодорхойлох зорилготой зөвлөмж:• Засгийн газрын оролцоог нэмэгдүүлэх;• УБ хотод шилжин ирэгсэд, шинэ гэр бүлд зориулсан түрээсийн

орон сууцны бодлого боловсруулах;• Бага орлоготой иргэдийн амьдрах орчныг сайжруулах;

- агаар, ус, хөрсний бохирдол нэмэгдсэнээр байгаа тул иргэд, оршин суугч, ТББ-ын оролцоонд тулгуурласан өөрсдийн санаачлагаар амьдрах орчныг сайжруулах ажлыг хийх (жишээ нь орон нутгийн ипотекийн зээл);

- бага орлоготой, ядуу иргэдийг орон сууцаар хангах чиглэлд гэр хороололд иргэд бие даан орон сууцаа барих нөхцөлөөр хангах.

БАРИЛГЫН САЛБАР: ЯПОНЫ ЖАЙКА БАЙГУУЛЛАГЫН ШУГАМААР ХЭРЭГЖҮҮЛСЭН УЛААНБААТАР ХОТЫН

ЕРӨНХИЙ ТӨЛӨВЛӨГӨӨ, ХОТ БАЙГУУЛАЛТЫН ХӨТӨЛБӨРИЙН СУДАЛГААНЫ ТАЙЛАНГААС

Орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх стратеги:• Барилгын материалын өртөгт нөлөөлдөг цемент,

арматур төмрийн үйлдвэр барих;

• Үйлдвэр хөгжүүлэх санг бий болгох;

• Цемент, тоосго зэрэгт зориулсан тээвэрлэлтийн болон нийлүүлэлтийн хямд өртөгтэй тогтолцоог судлах г.м төсөл, төлөвлөгөөг боловсруулах;

• Иргэдийн худалдан авах чадварт нийцсэн орон сууцны загвар боловсруулах.

16

БАРИЛГЫН САЛБАРТ ХИЙСЭН ДЭЛХИЙН БАНКНЫ ҮНЭЛГЭЭ, ЗӨВЛӨМЖ (2013 ОН)

Үнэлгээ: • Орон сууцны санхүүжилтын нэгдсэн бодлого,

стратегийг зөвшилцөлд хүрэх замаар тодорхойлох• Ерөнхий сайдаар ахлуулсан ажлын хэсэг

• Барилгын салбарын дахин санхүүжилт, орон сууцжуулах хөтөлбөр нь мөчлөг дагасан бус, холыг харсан үндэсний ипотекийн зээлийн системийг хөгжүүлэхийг зорьж буй нь сайшаалтай.

• Орон сууцны зээлийн багц сайн, чанаргүй зээл 2 хувиас бага байна.

• Хөтөлбөр макро эдийн засгийн тодорхой бус орчинд, зохистой бус сувгаар дамжуулж байгаа нь эрсдэлтэй 17

БАРИЛГЫН САЛБАРТ ХИЙСЭН ДЭЛХИЙН БАНКНЫ ҮНЭЛГЭЭ, ЗӨВЛӨМЖ (2013 ОН)

Зөвлөмж: • Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн зах зээлийг хөгжүүлэх

(зээл олгох) болон тогтвортой байдлыг хангах (дахин санхүүжилт хийх) гэсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг салгах. Бүрэлдэхүүн хэсэг тус бүрийн хувьд хэрэгцээг тодорхойлох урьдчилсан үнэлгээ хийх.

• Татаас олгох хэлбэрээр шинээр зээл олгох болон өмнөх зээлийг дахин санхүүжүүлэхдээ зээл хүсэгчдэд тавих шалгуурыг дахин нягталж сайжруулах. Татаас олгох загварыг дахин хянаж сайжруулах.

• Ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах хууль эрх зүйн болон зохицуулалтын тогтолцоонд үнэлгээ хийж түүнийг бэхжүүлэх.

• МИК-ийг институцийн хувьд бэхжүүлэх, чадавхийг бэхжүүлэх арга хэмжээг хэрэгжүүлэх.

18

ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН СИСТЕМ, ИПОТЕКИЙН ЗАХ ЗЭЭЛД ӨГСӨН ЗӨВЛӨМЖ: MARJA C. HOEK-SMIT, WHARTON SCHOOL, UNI. OF PENNSYLVANIA

Ипотекийн анхдагч захад оролцогч банкуудад:• Банкуудын дунд хугацааны орон сууцны зээл, ипотекийн

зээлийн багц өсч байгаа, төлбөрийн чадвар нь сайн, өрсөлдөөн хүчтэй;

• Ипотекийн зээл олгох стандарт систем; • Зээлийн мэдээллийн сан, хууль, эрх зүйн орчин;• Цаашид зээлийн хүү, орон сууцны үнэ боломжийн түвшинд

байх, зохистой татаасын бодлого хэрэгжвэл бага орлоготой иргэд рүү чиглэх боломжтой;

Тулгарч буй асуудлууд:• Ипотекийн зээл ихээр өсөх тохиолдолд актив, пассивын

хугацааны зөрүүнээс шалтгаалж ипотекийн зээлээ худалдах шаардлага үүснэ;

• Хямд өртөгтэй, чанартай орон сууцны нийлүүлэлт хязгаарлагдмал.

19


Ипотекийн хоёрдогч захын байгууллага (МИК)-д:• Буцах нөхцөлтэй санхүүжилтийн ил тод систем:

• Үйл ажиллагаа болон мэдээллийн технологийн систем нь ойлгомжтой;

• Эрсдэл багатай (буцах нөхцөлтэй), ипотекийн зээлийн багцын чанар сайн.

Тулгарч буй асуудлууд:• МИК санхүүгийн чадавхиас хамаарч үйл

ажиллагаагаа тэлж чадахгүй;• МИК-ийн үүсвэрийн зардал өндөр байх

эрсдэлтэй. 20


Хоёрдогч захад суурилсан орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгоход

МИК-д дэмжлэг үзүүлэх нь чухал:

• Монголбанк зах зээлийг хөгжүүлэх үүднээс ИЗББ-ыг худалдан авах;

• ИЗББ-ын хүү тохиромжтой түвшинд хэлбэлзэх боломж олгох;• МИК-ийн зэрэглэлийг өсгөснөөр эх үүсвэрийн зардлыг бууруулах;• МИК-ийн үйл ажиллагааг өргөтгөснөөр банкуудын ипотекийн

зээлийн багцыг нэмэгдүүлэх.

Анхаарах зүйлс:• Засгийн газраас хувийн компанид үзүүлэх дэмжлэгээс үүдэх ашиг

сонирхлын зөрчил;• Дэмжлэг үзүүлэх хугацааг хязгаарлах/зогсоох;• МИК-ийн чадварыг дээшлүүлэх шаардлагатай.

21

АНХААРАЛ ТАВЬСАНД

БАЯРЛАЛАА

22

Documents

ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦОО