201 9년 10월 I 글로벌 ETF 로 미국 성장형 리츠에 투자하기file.mk.co.kr/imss/write/20191010100705__00.pdf지난 6월 “찬 바람 불기 전 돈버는 미국 배당주

I 키움증권 리서치센터 글로벌리서치팀

I Global ETF Strategist 김진영

02) 3787-4870/[email protected]

I RA 지은송

02) 3787-4932/[email protected]

2019년 10월 I 글로벌 ETF 이슈

ETF로

미국 성장형 리츠에

투자하기

- 안개 속에서 찾는 기회 최근 ‘인컴(Income)’ 자산에 대한 투자자 관심이 매우 높아져

있다. 시장 변동성이 커져서 이기도 하지만, 이를 떠나서라도

낮아진 금리 시대에 좀 더 안정적으로 내 자산을 증대시켜 줄

투자처를 찾는 수요는 늘 존재해왔다. 특히나 시장 변동성이

커지고 있는 지금은 글로벌 안전자산 선호가 더욱 짙게

나타난다.

혼재된 재료로 안개 속을 걷는 듯한 요즘이지만, 그래도 기회는

있다. 자산배분 전략 차원에서 글로벌 ETF를 활용한다면

말이다. 그 중에서도 성장성까지 고려한 미국 리츠 ETF를 좀

더 활용해보자. 단순히 배당수익에 대한 기대만이 아닌, 산업의

성장성에도 투자하는 차원이다.

mailto:[email protected]

2

목차

Summary 3

ETF로 미국 성장형 리츠에 투자하기 3

Ⅰ. 안개 속에서 찾는 기회 4

저금리 시대, 인컴 자산 수요 확대 4

Ⅱ. 리츠를 활용한 인컴 투자 6

III. 세 가지 아이디어 11

통신 인프라 리츠, 5G 시대 최대 수혜주 11

헬스케어 리츠, 인구 구조적 성장에 기대 16

물류 리츠, E-커머스 시장과 함께 성장 중 19

IV. 리츠 종목/ETF 포트폴리오 22

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2019년 10월 8일┃ Global ETF ┃ISSUE

ETF로 미국 성장형 리츠에 투자하기 – 안개 속에서 찾는 기회

3

Summary

ETF로 미국 성장형 리츠에 투자하기

최근 ‘인컴(Income)’ 자산에 대한 투자자 관심이 매우 높아져 있다. 시중 금리가 낮아지고 시장

변동성이 커져서 이기도 하지만, 이를 떠나서라도 내 자산을 좀 더 안정적으로 증대시켜줄

투자처를 찾는 수요는 늘 존재해 왔다. 더욱이 시장 변동성 구간이 지속되고 있는 지금, 안전자산

수요는 더욱 짙게 나타난다.

혼재된 재료로 안개 속을 걷는 듯한 요즘이지만 그래도 기회는 있다. 자산배분 전략 차원에서

글로벌 ETF를 활용한다면 말이다. 특히 미국 시장에는 배당주뿐만 아니라 부동산 리츠(REITs),

인프라, 채권, 우선주 등 광범위한 스타일의 인컴 ETF가 존재하고, 다음 확장 사이클을 준비하며

장기적으로 가져갈 만한 테마형 ETF도 다양하다. 그 중에서도 성장성까지 고려한 리츠 ETF를 적극

활용해보자. 단순히 배당수익에 대한 기대만이 아닌, 산업의 성장성에도 투자하는 차원이다.

지난 6월 “찬 바람 불기 전 돈버는 미국 배당주 ETF” 자료를 통해서는 배당주, 그 중에서도

자본수익과 배당수익을 같이 누릴 수 있는 배당성장형 ETF를 중점적으로 소개하고, 저금리 시대에

대응한 리츠 ETF에 대해서도 다룬 바 있다. 이어 본 자료에서는 리츠(REITs) 중에서도 향후 성장

가능성이 확대되는 3대 리츠 분야에 대해 알아보고자 한다. 1) 4차 산업혁명 시대의 핵심

기반기술인 5G 통신망을 갖춘 인프라 리츠, 2) 글로벌 고령화 추세와 기대수명 증가에 따른 수혜가

장기화 될 헬스케어 리츠, 3) 전자상거래 시장 확장에 기대를 거는 물류센터 리츠는 장기적으로

접근 가능한 리츠 상품이라 판단한다.

미국 인컴(Income) 자산 분류

자료: 키움증권 리서치

시가총액별

섹터별

우선주(Preferred Stocks)

시니어론(Senior Loan)

사업개발회사(BDC)

커버드콜(Covered Call)

저변동성(Low Volatility)

고배당(Super Dividend)

모멘텀(Momentum)

해자주(Moat)

배당성장(Dividend Growth)

배당귀족(Dividend Aristocrats)

배당성취자(Dividend Achivers)

일반주식

테마

인컴(Income) 자산미국주식

이머징 배당주

선진국 배당주

MLP

인프라(Infrastructure)

미국

미국 외

미국

선진국

이머징

미국외 주식

MLP

REIT

채권

CEF

국채

지방채

하이일드채

회사채



4

Ⅰ. 안개 속에서 찾는 기회

저금리 시대, 인컴 자산 수요 확대

인컴(Income) 투자의 개요

‘인컴(Income)’의 정의는 매매와 상관없이 자산을 보유하는 기간 동안 발생한 권리로부터 얻을 수

있는 금전적 이익이다. 수익률로 환원하자면 일드(Yield)라고 하는데, 가령 채권 자산군의 인컴은

이자 수익, 주식 자산군의 인컴은 배당 수익, REITs 상품의 인컴은 임대료 등이 될 수 있다.

인컴수익(Income Gain)은 자본수익(Capital Gain)에 비해 상대적으로 변동성이 낮고, 보유만으로도

수익이 발생하며, 일정 부분 예측이 가능하다. 때문에 단기적으로 높은 수익률을 추구하기 보다

안정적이며 꾸준한 수익을 얻고자 하는 중장기 투자자들에게 보다 적합한데, 특히 요즘과 같이

낮아진 금리 환경과 둔화된 경기 사이클에서는 인컴자산 투자에 대한 수요가 더욱 확대된다.

무위험을 추구할 목적이 아니라면, 투자에 대한 대가는 은행 예금보다 나아야 할 것이다.

인컴(Income)에 대한 정의


오늘날 기축통화인 달러를 쥐고 있는 미국이 글로벌 금리 수준 형성에 절대적인 영향력을 행사하고

있으며, 현재 미 연준의 통화정책 기조, 그리고 트럼프 정부 정책 상 미국 금리는 당분간 낮은

수준을 이어갈 가능성이 높다. 유럽과 일본에서는 이미 마이너스 금리가 현실화 되었고, 글로벌

시장에서는 9월 한 달 동안에만 중국의 은행권 지준율 50bp 인하, ECB 기준금리 10bp 인하,

FOMC 기준금리 25bp 인하가 단행되었다. 미-중 무역분쟁의 장기화와 미국 일부 지표 둔화에서

나타나는 경기 하방 압력 등을 고려했을 때, 하반기 연준의 추가 금리인하는 1~2차례 더 진행될

것으로 예상되며, 글로벌 저금리 기조와 안전자산 선호는 당분간 지속될 전망이다.

투자손익

인컴(Income)에 대한 정의

자본손익(Capital Gain/Loss)

인컴수익(Income Gain)

평가/매매 손익

채권

주식

REITs

이자수익

배당수익

임대료 수익

투자수익률 (%) 가격변동율 (%) 일드(Yield) (%)



5

미국 인컴 투자 현황

글로벌 시장, 특히 미국에는 배당주를 포함한 REITs, MLP(인프라), 채권 등 인컴 ETF들이 다양하게

상장되어 있다. 글로벌 ETF 시장의 70%를 차지하고 있는 미국 시장에서도 인컴 자산 규모는

꾸준히 확대되어 왔다. 2019년 8월 기준, 미국 인컴 ETF는 약 540개로 자산 규모는 1.4조 달러에

이른다. 이는 미국 전체 ETF 시장 규모의 35% 수준이며, 규모는 꾸준히 확대되고 있다.

국내에서도 올해 증시 부진이 지속되면서 인컴 자산으로의 관심이 급격히 확대됐다. 연초 이후에만

국내 설정된 102개 인컴 펀드로 1.4조원이 들어오면서, 44개 테마펀드(퇴직연금 제외) 중 가장

많은 순 유입액을 기록했다. 국내 10년물 국고채 금리가 1.3% 대에 이르는 지금, 낮은 금리는

채권, 배당주, 리츠 등 ‘인컴’의 매력을 더 돋보이게 한다.

인컴 자산에 투자할 수 있는 가장 편리한 방법 중 하나는 미국 상장 글로벌 인컴 ETF에 투자하는

것이다. 아쉽게도 국내 시장에는 높아진 수요를 충족시켜 줄 만한 인컴 상품의 종류가 많지 않고

운용 역사도 짧은 편이다. 증시에 상장된 리츠를 보더라도 미국은 200개 이상인 반면 국내

증시에는 아직 5개(*연내 롯데리츠 상장 예정)에 불과하다. 우리가 글로벌 ETF 시장 투자를 고려할

수 밖에 없는 이유다.

향후에도 인컴 자산에 대한 수요는 지속될 것이라 판단한다. 미국이 이끄는 글로벌 저금리 기조가

당분간 더 이어질 것이라 예상해서 이기도 하지만, 또 인컴 자산에 대한 적절한 비중 유지는

자산배분 차원에서 포트폴리오를 안정적으로 유지해 나가는 데 도움이 될 수 있기 때문이다.

미국 인컴 ETF 시장 규모

자료: Morningstar Direct, 키움증권 리서치

2003년 이후 주요 자산의 총 수익률 비교

자료: Bloomberg, 키움증권 리서치

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

'10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19

($bln) 전체 ETFs 인컴 ETFs

0

100

200

300

400

500

600

700

'03 '06 '09 '12 '15 '18

글로벌 REITs 글로벌 인프라 글로벌 주식

글로벌 고배당 글로벌 채권

('03.1.1=100)



6

Ⅱ. 리츠를 활용한 인컴 투자

리츠의 개념과 현황

인컴 자산 중에서 최근 각광을 받고 있는 리츠에 대해 살펴보자. 저금리 시대에서 매력이 확대되는

리츠는 미국과 일본, 호주, 싱가포르 등에서는 이미 은퇴자들의 노후 대비용 상품으로서 적극

활용되고 있다. 리츠는 투자 신탁법에 따라 총 자산의 75% 이상을 부동산과 관련 자산에 투자해야

하며 순 수익의 75%는 부동산에 대한 임대료, 모기지론의 이자, 부동산의 매매차익 등에서 확보해야

한다. 또한 해당 국가의 법인세 면제 등 혜택을 받기 위해서는 소득의 90% 이상을 배당으로

분배해야 하는데, 바로 이 점이 리츠의 높은 배당 수익률을 가능하게 해 주는 요소다.

REITs(리츠) 상품의 구조


더욱이 최근에는 금리 하락세가 지속되고 있어 리츠의 매력은 더욱 확대될 수 있다. 부동산 경기가

유지된다면 금리 하락, 즉 조달비용의 감소는 리츠 회사의 운영수익 상승으로 이어져 긍정적이다.

특히 미국 리츠는 다양한 상품과 안정적인 수익률이 장점인데, 1960년대 미국에서 처음으로 도입된

리츠의 규모는 현재 전세계 3조 달러에 이르며 이 중 미국이 65%, 일본이 7%, 호주 7%, 이 외

유럽 및 싱가포르가 나머지를 차지하고 있다.

또한 2008년 금융위기 전후를 제외하고는 매년 리츠의 시가총액과 배당금 규모는 확대되어 왔다.

그 결과, 지난 10년 간 리츠 지수의 총수익률은 연평균 20% 이상, 배당수익률은 평균 5% 이상을

나타낸다. 특히 현재 시가총액 1조 달러 이상으로 성장한 미국 리츠 시장에는 사모펀드(800여 개)

형태 외 공모로 존재하는 상장 리츠도 200개 이상으로 늘어났다. 그리고 이 같은 빠른 성장에

힘입어 리츠는 2016년 9월부터 GICS 산업분류 내에서 새로운 단일 섹터로 인정받기 시작했다.

GICS 산업분류기준 내 리츠 섹터


INVESTORSInvest in

Shares

Distributions

Acquisitions

and/or CapitalInvestments

Rental Income or

Interest Payment

ASSETS

REITs

Real Estate Management & Development

Real Estate

Diversified REITs

Industrial REITs

Hotel&Resort REITs

Office REITs

Health Care REITs

Residential REITs

Retail REITs

Specialized REITs

Equity REITs

Diversified RealEstate Activities

Real EstateDevelopment

Real EstateOperatingCompanies

Real EstateServices

Sector&Industry Group

(GICS 레벨 1,2)

Industry

(GICS 레벨 3)

Sub-Industry

(GICS 레벨 4)



7

주요국 상장 리츠의 시가총액 비중 미국 리츠 시장 규모

자료: Bloomberg, 키움증권 리서치,

주1) 2019-09-04 기준, 주2) S&P Global REIT Index(SREITGL

Index)를 구성하고 있는 리츠 종목들을 국가별로 분류하고, USD

기준 시가총액을 계산하여 비중 산출

자료: NAREIT, 키움증권 리서치

다만, 리츠의 높은 배당수익률에 대한 대가는 변동성이라는 점을 고려해야 한다. 리츠 상품이 높은

배당을 지급하지만, 배당 주식형과 비교해서는 더 높은 변동성을 보여왔기 때문이다. 또한

경험적으로 부동산 시장 흐름을 따르기 때문에 부동산 시장 침체기에서는 장기적으로 회복에

어려움을 겪을 수도 있다. 그러나 현재는 금리가 추세적으로 오르기 어렵고, 기타 금융상품의

기대수익률 역시 높지 않아 시기적으로 리츠 상품의 매력도가 확대될 수 있다. 미국의 부동산

경기도 주택시장 지표의 양호한 흐름이 지속되고 있어 향후 모멘텀은 지속될 것으로 보여진다.

연초 이후 미국 리츠 지수(FTSE NAReits)와 장기금리 추이


61%

9%

6%

4%

4%

4%4%

2%2%

4% 미국

일본

호주

싱가폴

영국

프랑스

캐나다

말레이시아

홍콩

기타

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

($bln)

0

1

2

3

4

400

500

600

700

800

'15 '16 '17 '18 '19

(%)(pt) 미국 부동산/리츠 지수 미국 10년물 국채 금리(우)



8

연초 이후 미국 리츠 지수(FTSE NAReits) vs. S&P500 누적 수익률


미국 고용지표 추이 미국 주택시장 지표

자료: Bureau of Labor Statistics, 키움증권 리서치 자료: Standard & Poor's, 키움증권 리서치

95

100

105

110

115

120

125

130

'19/01 '19/02 '19/03 '19/04 '19/05 '19/06 '19/07 '19/08 '19/09 '19/10

('19.01=100) 미국 부동산/리츠 지수 S&P500 지수

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

0

100

200

300

400

'15 '16 '17 '18 '19

(%, YoY)(천 명) 비농업 취업자 수 월간 순변동

시간당 평균임금 증가율(우)

0

20

40

60

80

'09 '11 '13 '15 '17 '19

(pt) 미국 주택시장지수(NAHB)



9

미국 리츠시장 분류

미국 S&P 500 지수 부동산 섹터는 크게 리츠와 부동산 개발/관리 영역으로 구분된다. 그 중 현재

미국의 리츠 시장은 부동산 투자회사가 주로 보유하고 있는 자산의 형태에 따라 다시 12개의 세부

항목으로 나뉠 수 있다. 미국 리츠 분류에는 FTSE NAREIT ALL REITs Index(이하 NAREIT

지수)가 주로 사용되고 있는데, NAREIT에 따르면 현재 185개 리츠 기업이 뉴욕

증권거래소(NYSE)에 상장되어 있고 시가총액은 1.2조 달러에 달한다. (*NAREIT: 미국 리츠 시장을

중심으로 한 전세계 리츠를 대표하는 기관. 전세계 리츠 투자 커뮤니티와 정책결정에 관련한 사항들을 지원하고

있으며, 대표 리츠지수인 FTSE Nareit US Real Estate Index를 제공)

초기 미국 리츠의 형태는 오피스나 주거용 아파트 등이 주를 이루었지만, 최근 10여년 간 산업 분야의

발전에 따라 리츠의 사업분야도 광고판, 통신탑, 운송관, 디지털센터 등으로 다변화 되고 있다. 특히

2018년에는 전체 리츠에서 인프라나 헬스케어, 데이터센터 리츠 등이 비중을 늘려가는 추세다.

미국 리츠 분류

산업 분류 주요 자산 종목

수

AUM

($mln)

’19 2Q

FFO

($ mln)

배당

수익률

(%)

총수익률(%)

2018 YTD

인프라Infrastructure

통신(기지국/광섬유), 에너지(파이프라인) 등 범국가적 대규모 인프라 5 193,793 1,743 1.93 6.99 43.19

주거시설 Residential

주거 형태별(아파트, 기숙사 등)/지역 별 주거 공간 21 195,328 1,993 2.63 3.09 30.43

소매 Retail

소매품 판매 공간(대규모 마트, 아웃렛, 식료품센터 등) 33 173,290 3,199 5.15 -4.96 7.08

헬스케어 Health Care

의료시설(병원, 시니어 하우스 등) 및 연구시설(R&D 센터 등) 17 127,048 1,827 4.60 7.58 26.14

산업시설 Industrial

물류창고, 배송시설 등 산업시설 전반 12 111,556 1,278 2.64 -2.51 39.00

사무시설 Office

지역 별(도심, 교외)/산업군 별(IT, 정부기관 등) 사무 공간 19 101,111 1,580 3.31 -14.50 19.33

데이터센터 Data Center

데이테선터 포함 데이터 저장/보안 제반 시설 및 서비스 5 90,672 886 2.52 -14.11 41.53

창고시설 Self-Storage

개인/산업용 창고시설 5 77,824 793 3.13 2.94 32.01

다각화 Diversified

이외 11 개 섹터 리츠를 다양하게 구성 17 64,868 857 4.93 -12.52 21.39

특별시설 Specialty

영화관, 카지노, 옥외광고 등 특수목적으로 활용되는 공간 11 49,193 849 6.44 -6.68 16.80

숙박시설 Loding

여행 목적 별(휴가/비즈니스), 숙박 공간(호텔, 리조트 등) 17 47,321 1,473 6.02 -12.82 3.42

목재부지 Timberland

상업용 목재 재배 부지 4 26,157 0 4.92 -31.96 20.09

자료: NAREIT 기준, 주) 2019-08-31 기준

미국 리츠 분류 별 총 수익률 추이


50

100

150

200

250

'15 '16 '17 '18 '19

('15.1.1=100) 글로벌 산업용 특별리츠

헬스케어 주거용 오피스

리테일 다각화 호텔/리조트



10

미국 리츠 섹터 별 FFO 추이


미국 리츠 섹터 별 NOI 추이


연초 이후 리츠 분류별 총 수익률 리츠 섹터 내 자산별 구성 비중(GICS4)

자료: NAREIT, 키움증권 리서치 자료: NAREIT, 키움증권 리서치

0.0

2.5

5.0

7.5

10.0

12.5

15.0

17.5

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

($ bln) 특별시설 데이터센터 인프라 목재부지 헬스케어 창고시설

숙박시설 다각화 주거 소매 산업시설 오피스

0

5

10

15

20

25

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

($ bln) 특별시설 데이터센터 인프라 목재부지 헬스케어 창고시설

숙박시설 다각화 주거 소매 산업시설 오피스

45.0

37.1 36.4 34.7 30.9

20.3

13.7 9.4

0

10

20

30

40

50

산업용

다각화

특별리츠

주거용

헬스케어

오피스

리테일

호텔

/리조트

(%)

35%

14%13%

11%

10%

8%

4%5%

특별리츠

주거용

리테일

헬스케어

오피스

산업용

호텔/리조트

기타



11

Ⅲ. 세 가지 아이디어

통신 인프라 리츠, 5G 시대 최대 수혜주

5G, 미-중 무역 갈등의 핵심

인프라 리츠(Infrastructure REITs)는 4차 산업혁명 시대, 데이터의 폭발적 증가와 5G 상용화와

맞물려 높은 성장이 기대되는 영역이다.

4차 산업혁명의 핵심 인프라로 꼽히는 5G의 시대는 이미 시작됐다. 5G는 인공지능, 사물인터넷,

클라우드 등 실현의 토대가 되는 기술로, 아직 발전 초기 단계라 각국의 기술 우위 선점을 위한

경쟁이 치열한 상황이다. 미-중 무역갈등의 본질이라 할 수 있는 핵심 기술, 지적재산권을 둘러싼

전쟁도 올해 5G라는 필드에서 제대로 맞붙었다. 양국 모두 5G 통신 인프라 선점을 위한 투자에

주력하고 있는데, 중국의 경우 화웨이를 중심으로 동남아에서 5G 통신망 인프라를 확장하면서

글로벌 5G 네트워크 주도권 확보에 속도를 올리고 있다. 미국도 화웨이 제재를 비롯, 중국 5G

기술의 글로벌 시장 선점과 표준화를 저지하는 데 총력을 기울임과 동시 전방위적 5G 네트워크

구축 사업을 추진 중이다. 올해 4월에는 ‘5G 이니셔티브’ 발표를 통해, 5G 전쟁에서 승리하기 위한

대규모 주파수 확보, 네트워크 규제 완화, 5G 펀드 조성 등 정책 지원 계획을 밝혔다.

국가별 5G 연구개발 설비투자 비중 SDN, NFV 특허 출원 순위

자료: IHS, 키움증권 리서치 주) ‘20~’25 평균치 전망 자료: 지식재산전략원, 키움증권 리서치, 주) SDN(소프트웨어정의

네트워크), NFV(네트워크기능가상화)는 5G의 핵심기술

화웨이와 거래를 중단한 글로벌 기업 미국 ‘5G 이니셔티브’ 계획 및 예상 효과

국가 업체 주요조치

주요원칙 민간투자 우선, 정부는 규제해소

미국

구글 운영기술 등 기술지원 중단

인텔, 퀄컴 등 소프트웨어 반도체 부품공급중단 주파수 확보 5G주파수 3개 대역 동시경매

인파이 데이터전송 반도체 공급중단

독일 인피니온 미국 내 생산 반도체 공급중단 5G 펀드조성

외곽지역 5G망 구축에

10년 간 $204억 투자 일본 KDDI, Softbank 화웨이 5G폰 출시 연기

영국

ARM 반도체 설계 사업 중단 규제 선진화

비즈니스 데이터 서비스 도입 등

5가지 규제 선진화 EE 화웨이 5G폰 출시 중단

보다폰 화웨이 5G폰 예약 취소 효과 일자리 300만개, 5,000억달러 경제효과

자료: 언론보도 재인용, 키움증권 리서치 자료: 언론보도 재인용, 키움증권 리서치

0

5

10

15

20

25

30

미국 중국 일본 독일 영국 한국 프랑스

(%)

0 100 200 300 400

NTT

ETRI

인텔

주니퍼네트웍스

코리안트

노키아

ZTE

알카텔루슨트

HP

IBM

시스코

에릭슨

NEC

화웨이

(건)



12

향후 5년은 5G 인프라/장비 발전의 시대: 트럼프의 인프라 투자 의지에 주목

5G 네트워크에서 패권을 잡기 위해서는 먼저 자국 내 5G 통신 인프라 구축이 필수적이다. 5G

인프라 및 장비는 5G 통신을 물리적으로 가능하게 해주며, 이는 곧 향후 상용화에 따른 부가가치

창출의 기반이 되기 때문이다. 실제로 Raconteur Media에 따르면 2018년 글로벌 5G 투자에는

이미 1,600억 달러 가량이 소비되었으며, 2024년까지는 5G 인프라와 장비 시장 규모가 크게

확대될 것으로 전망되고 있다. 그 후에는 탄탄한 인프라를 기반으로 발전할 수 있는 5G 관련

서비스 시장이 빠르게 성장하면서 ‘진정한 의미의 상용화’ 단계에 이를 것으로 예상된다.

따라서, 5G 상용화의 초기 단계인 현재 가장 주목 받고 있는 것은 단연 5G 인프라이다. 5G 인프라

구축의 핵심은 전 지역에 대한 커버리지 확장으로, 국토가 넓은 국가일수록 국가 차원의 지원이

필수적이다. 이는 1) 5G 패권싸움 승리와 2) 제조업 투자 활성화를 통한 경제 부양이라는 두 가지

목적 하에 트럼프의 주요 공약인 인프라 투자 사업과도 맞물려 있다.

5G는 AI·클라우드·자율주행 등 대부분 첨단기술의 기반으로, 패권싸움에서 중요한 위치를 차지하고

있어, 트럼프 행정부는 임기 초부터 ‘Make America Great Again’의 핵심 추진 과제로 5G

지목해왔다. 특히 5G 상용화가 이루어진 올해 미국 정부는 5G 관련 투자에 더욱 적극적인 의지를

표명해왔는데, 2018년 초에 유출된 백악관 문건에는 “3년 내 미국 전역에 초고속 5G 네트워크

상용화라는 목표 달성을 위해 구체적 로드맵을 구상 중이며, 통신장비 기술의 안정적 확보를 위해

국가차원의 체계적 전략수립이 급선무”라고 설명되어 있다. 또한, 지난 4월 발표된 ‘5G

이니셔티브’에는 향후 10년 간 외곽지역 5G망 구축에 204억 달러 투자 계획이 포함되어 있다.

미 정부의 전폭적 지지 하에 향후에도 미국 5G 인프라 시장은 빠르게 성장할 것으로 예상되며, 5G

인프라 밸류체인 상 개별 항목에 대한 투자 매력도가 크게 확대될 것으로 전망한다.

단계별 5G 시장 규모 5G 시대 구축을 위한 발전 단계

단계 시기 내용

1단계

인프라 ~2024

전국에 걸쳐 커버리지 확대

:5G 기지국 + 유선 전송망 확보

2단계

장비 ~2024

5G 인프라에 활용되는 광네트워크장

비/이동통신장비 등의

기술 진보 및 보급

3단계

서비스 ~2030

다양한 서비스 확대,

진정한 의미의 상용화

자료: Raconteur Media, 코트라, 키움증권 리서치 자료: SKT, KOTRA, 키움증권 리서치

0 100 200 300 400 500 600 700

2029

2024

2019

인프라 장비 서비스

($ bln)



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5G 인프라 핵심 투자처: 셀타워와 스몰셀

5G 인프라는 크게 기지국과 기반설비로 분류할 수 있다. 이 중 인프라 투자의 핵심이 되는 곳은

바로 기지국이다. 1) 5G통신은 3G와 4G에 비하여 고주파 대역에 할당되는데, 고주파의 경우 건물을

제대로 투과할 수 없어 더욱 많은 수의 기지국을 필요로 하며, 2) 모바일 데이터 트래픽이 급격히

증가하면서 이를 수용할 수 있는 기지국이 추가되어야 하기 때문이다. 미국 모바일 데이터 트래픽은

연평균 30% 이상 고성장 중이며, 유럽 역시 스마트폰 당 월평균 데이터 트래픽이 2016년 3GB에서

2022년 20GB로 확장될 전망이다.

이에 따라 5G 인프라 중에서도 기지국 관련 시장은 향후 2~3년 간 빠르게 성장할 것으로

전망되는데, IHS는 글로벌 기지국 시장 규모가 2017년 42조원에서 2022년 50조원까지 성장할

것으로 추정하고 있다. 또한, 18년 7월에 캐나다 퀘벡연금관리공단과 공동으로 미국계 5G 통신

기지국 건설/운영사인 틸먼인프라스트럭처에 5억 달러 투자를 결정한 AMP캐피탈은 미국

통신사들은 매년 급증하는 데이터 수요를 충족하기 위해 향후 수년간 매출의 15~20%를 인프라

구축에 투자 계획 중이며, 이에 따른 투자 규모는 연간 400억달러에 달할 것으로 전망한 바 있다.

지역별 5G 인프라 성장 전망(2019~2024)

자료: Mordor Intelligence

기지국은 우리에게 가장 익숙한 형태인 ‘대형 셀타워(Macro Cell Tower)’와, 셀타워의 미니 버전인

‘스몰셀(Small Cell)’으로 다시 세분화할 수 있다. 먼저 대형 셀타워의 경우, 수십~수천km의 광대역을

커버리지 한다. 현재 미국 전역에는 약 15만 개의 대형 셀타워가 설치되어 있는데, 이 중 미국 통신

리츠 3사가 총 11만대를 보유하고 있다. 다음으로 스몰셀은 통상 수 km의 광대역 커버리지를

지원하는 매크로셀과 달리 10m~수백m의 소 출력 커버리지를 갖는 저전력 무선접속 기지국이다.

셀타워 구축이 힘든 지역의 가로등, 신호등, 버스 정류소 등에 스몰셀을 촘촘하게 설치함으로써,

급격히 증가 중인 5G 트래픽에 대응하여 단위 면적당 용량 증대와 음영지역 품질을 높일 수 있다.

이러한 통신 기지국은 미국의 경우 1) 리츠가 통신사업자에게 임대, 2) 통신사가 직접 보유 및

사용하는 형태로 운영된다. 셀타워를 예로 들면, 현재 미국에는 약 15만 대의 대형 셀타워가

설치되어 있으며 이 중 통신 리츠 3사가 대다수(11만 대)를 보유하고 있다. 이에 따라, 5G 통신

기지국에 투자하고 싶다면 대표 통신 리츠 3사(American Tower, Crown Castle, SBA

Communications)를 모두 편입하고 있는 SRVR, 그리고 XLRE 등 ETF가 좋은 대안이 될 수 있다.



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셀타워/스몰셀 성장 전망 스몰셀 설치 사례

자료: S&P/SNL Kagen, Barclays, 키움증권 리서치 자료: 언론보도 재인용, 키움증권 리서치

북미 통신서비스 비중 및 침투율 지역별 및 유형별 IoT 연결 회선 수

자료: GSMA Intelligence, 키움증권 리서치 주) IoT 제외 데이터, 침투율=모바일 네트워크 침투율

자료: GSMA Intelligence, 키움증권 리서치

미국 주요 통신사 5G 주파수 대역

통신사 대역 5G 사용 주파수

Verizon mmWave 대역(28GHz 와 39GHz) 사용

AT&T mmWave 밀집지역은 고대역(39GHz) 사용, 그외 지역은 저대역&중대역을 사용할 계획

T-Mobile Sub-1Ghz 저대역(600MHz) 사용 예정이지만 도시에서는 고대역 28GHz 와 39GHz 도 고려

Sprint Sub-6Ghz 중대역(2.5GHz)으로 다양한 범위, 800MHz, 1.9GHz and 2.5GHz

자료: Dotdash

미국 주요 통신사 5G 서비스 현황

통신사 대역 5G 사용 주파수

Verizon 일부 지역에 출시, 5G Home

(5G 광대역 인터넷) 제공

5G 모바일: 시카고, 미니애폴리스, 덴버 일부 지역

5G Home: 휴스턴, 새크라멘토, 인디아나폴리스, 로스앤젤레스

AT&T 20 개 도시의

선택된 고객들에 한해 출시

휴스턴, 댈러스, 애틀랜타, 웨이코, 샬럿, 롤리, 오클라호마시티, 잭슨빌,

루이스빌, 뉴올리언스, 인디아나폴리스, 샌안토니오, 오스틴, 라스베가스,

로스앤젤레스, 내슈빌, 올랜도, 샌디에이고, 샌프란시스코, 산호세

T-Mobile 6 개 도시 일부분에서

상업 서비스 출시 애틀랜타, 클리브랜드, 댈러스, 라스베가스, 로스앤젤레스, 뉴욕

Sprint 5 개 도시에 출시 애틀랜타, 댈러스-포트워스, 휴스턴, 캔자스시티

자료: KOTRA, Dotdash, 키움증권 리서치, 주) AT&T의 5G 서비스는 ‘Mobile 5G’를 의미

0

10

20

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40

50

'15 '16 '17 '18 '19E '20E

(만 개) 셀타워

스몰셀

8%

24%

3%

68%

47%

49%

84%

86%

60%

70%

80%

90%

100%

0%

25%

50%

75%

100%

2017 2025E

2G 3G 4G

5G 침투율(우)

0%

100%

200%

300%

400%

0

4

8

12

16

아태평양

북미

유럽

남미

개인

산업

지역별 글로벌

20172025E증가율(우)

(십억 개)



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AMT와 CCI를 편입하고 있는 미국 대표 통신인프라 및 부동산 ETF

코드 ETF 명 테마

운용

보수

(%)

AMT

비중(%)

CCI

비중(%)

AUM

($mln)

거래량

3M(천)

YTD

(%)

배당

수익률

12M(%)

배당

빈도

SRVR Pacer Benchmark Data&Infra. Real Estate 데이터인프라 0.60 14.28 14.58 111 59 37.56 1.12 Q

XLRE Real Estate Select Sector SPDR Fund 부동산 0.13 12.18 7.29 3,920 4,699 27.55 3.06 Q

PSR Invesco Active U.S. Real Estate Fund 부동산 0.35 7.93 4.42 115 21 25.65 3.14 Q

IYR Ishares U.S. Real Estate ETF 부동산 0.42 7.83 4.69 5,114 6,960 24.75 2.93 Q

VNQ Vanguard Real Estate Index Fund 부동산 0.12 7.66 4.59 36,472 5,008 25.31 3.54 Q

FREL Fidelity Msci Real Estate Index ETF 부동산 0.08 7.65 4.58 938 238 24.83 3.33 Q

TOLZ Proshares DJ Brookfield Global Infra. 글로벌인프라 0.46 6.96 4.19 114 12 20.10 4.34 Q

EWRE Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate 부동산 0.40 3.09 3.12 50 27 23.51 3.03 Q


SRVR이 투자하는 통신 인프라 개요: 통신 기지국, 데이터센터, 광섬유

자료: Benchmark Indexes, Pacer Financials, 키움증권 리서치

(주요 통신인프라 리츠 종목

티커 이름 설명 시가총액

($bln) YTD(%)

AMT American Tower

아메리칸타워

전세계적으로 17 만 개 이상의 통신 사이트를 보유한 미국 기반 글로벌 최대의

인프라 리츠. 기지국과 무선통신장비 등을 통신사에게 임대해주는데,

셀사이트는 미국(4 만 600 개)뿐만 아니라 인도와 브라질, 멕시코 등 전세계에

진출해 있음. 고객사는 AT&T, 버라이즌 등 글로벌 통신사들이며, 유지자본

지출이 평균 3% 미만으로 막대한 현금흐름 창출이 가능한 사업모델을 보유 중

100,016 42.82

CCI Crown Castle

크라운캐슬

25 년 이상의 네트워크 인프라 구축 경험을 지닌 미국 2 위의 통신/인프라

리츠. 미 전역 4 만대 이상의 셀타워와 7.5 만 루트마일의 광케이블에 대한

소유권을 지님. 전세 매출의 약 70%가 미 대형 통신 4 사가 지급하는 통신

인프라 임대료에서 발생. 경쟁업체와는 달리 미국 내 사업에 집중.

57,341 26.96

SBAC

SBA

Communications

SBA

커뮤니케이션

미국 4 위의 셀타워 운영업체. 북미와 남미(브라질, 스페인) 전역에 3 만 개

이상 셀타워를 보유. 소수의 통신사에게 시설을 임대하는데, 주 고객은 AT&T,

T 모바일, 스프린트(미국), Oi S.A.(브라질), Telefonica(스페인) 등. 주요 사업은

셀사이트의 임대사업과 개발사업으로 나뉘며, 그 중 임대사업이 매출의 90%

이상을 차지할 만큼 높은 비중을 지님.

26,759 46.14

자료: 각 사, 키움증권 리서치, 주) 2019-10-04 기준

데이터센터

통신 기지국

(셀타워)



16

헬스케어 리츠, 인구 구조적 성장에 기대

헬스케어 리츠: 고령화와 생명과학 기술 발전으로 매력 확대

미국은 민간 의료제도가 가장 발전한 나라로, 민간 의료시설을 운용하는 헬스케어 리츠 역시 발달되어

있다. ‘19년 8월 말 기준 미국 헬스케어 리츠 17개 AUM 총액은 1,270억 달러이며, 이는 미국 리츠

전체의 10% 수준이다. 이러한 헬스케어 리츠가 운용하는 부동산의 목적은 크게 세 가지로 분류된다.

1) 노령인구 요양 (Senior Housing, Skilled Nursing Facilities 등)

2) 질병치료 (Medical Office, Health System 등)

3) 생명과학/의료 연구 (생명과학 R&D 센터 등)

노령인구 요양과 질병치료 목적 의료시설은, 건강에 대한 관심 증진과 미국의 미흡한 공공의료 제도가

1인당 의료비 지출 확대로 이어지면서 성장을 이어갈 전망이다. 특히, 치료기간이 짧고 비용이 저렴한

외래진료의 인기가 높아지면서 Medical Office(외래진료 기관) 수가 빠르게 증가하고 있다. 이에 미국

메디컬 오피스 시장 규모는 ‘16년 12조 달러에서 ‘20년 1.3조 달러까지 성장할 것으로 예상된다.

또한, 노령인구 요양 목적 의료시설은 베이비붐 세대 고령화에 따른 수혜가 예상된다. 베이비붐

세대의 연령대가 60~70대로 넘어가면서 65세 이상 인구 비중이 빠르게 확대되고 있는데, 65세 이상

인구의 의료비 지출은 전체 의료비 지출의 30% 이상을 차지한다. 이에 Senior Housing 등

노령인구 치료/간병시설에 대한 수요는 더욱 확대될 것으로 예상한다.

부문 별 美 의료비 부담 비중: 美 외래진료와 입원치료 수익 비중

자료: Morning Consult, CMS, Office of the Actuary,: 「National

Health Expenditure Projection 2018-27」, 키움증권 리서치 자료: HCP, 키움증권 리서치

美 65세 이상 인구: 2020년 이후 급격히 증가 美 연령대 별 인구 및 의료비 지출 비중

자료: US Census Bureau, 키움증권 리서치 자료: Kaiser Family Foundation, 키움증권 리서치

0

1

2

3

4

5

6

'13 '16 '17 '18 '19E '27E

($ tln) 환자부담 제3자투자 메디케이드(주)메디케이드(연방) 기타 의료보험민간 의료보험 메디케어

44

46

48

50

52

54

'12 '13 '14 '15 '16 '17 '18

(%) 외래진료 수익 입원진료 수익

0

5

10

15

20

25

0

15

30

45

60

75

90

1940

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

2020

2030

2040

2050

(%)(백만 명) 65세 이상 인구전체 대비 비중(우)

베이비붐세대

은퇴이후

24%10%

22%

11%

12%

10%

13%

13%

13%

20%

16%

36%

인구 비중 의료비 지출 비중

65+ 55-64 45-54 35-44 19-34 0-18



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시니어 하우스 수요: 베이비붐 세대 은퇴로 2025년 이후 급성장 예상

자료: Welltower, 키움증권 리서치

다음으로, 생명공학/의료 연구 목적의 의료기관은 생명공학/의료 기술 발전에 수혜를 입을 것으로

예상된다. 생명공학 기술은 유전체 분석 등 AI/빅데이터 분야와 결합하여 막대한 부가가치를

창출할 수 있으며, 이에 따라 관련 부문에 대한 R&D 투자가 활발하게 이루어지고 있다. 또 이는

생명공학 R&D 센터에 대한 수요 급증으로 연결되면서 1) 기존 부지 공실률 하락 및 임대료 상승,

2) 신규 부지 개발이 동시에 나타나고 있다. 실제로, CBRE에 따르면 미국의 주요 생명과학

클러스터인 Boston-Cambridge, San Francisco, San Diego, Seattle, Raleigh-Durham 지역의

임대료는 최근 3년 간 50% 이상 상승했다.

美 대표 헬스케어 리츠 SS NOI 추이 – 생명과학 글로벌 제약/바이오 분야 R&D 투자 추이

자료: Welltower, HCP, Alexandria Real Estate, Bloomberg,

키움증권 리서치 자료: EvaluatePharma, 키움증권 리서치

이렇듯 1) 건강에 대한 관심 증진, 2) 고령화, 3) 생명과학 기술 발전으로 헬스케어 관련 부동산 시

장은 성장세를 지속할 것으로 전망되며, 헬스케어 리츠를 통하여 이들에 투자할 수 있다. 헬스케어

리츠의 또 다른 장점은 전 섹터 리츠 중에서도 가장 보수적인 성격을 지닌다는 점인데, 경기 변동

및 기타 산업 사이클과 무관하게 건강관리에 대한 수요는 늘 존재하기 때문이다. 미-중 무역갈등이

장기화되고 글로벌 경기 둔화 우려가 지속되고 있는 가운데, 미국 헬스케어 리츠는 변동성을 축소

하는 좋은 투자처가 될 수 있다.

9 1328

49 51

2

12

3

44 46

0

20

40

60

80

100

'10~'15 '15~'20 '20~'25E '25~'30E '30~'35E

(천 유닛/년) 자립생활 노인지원 주거시설/치매요양원

0

50

100

150

200

250

300

350

Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

'16 '17 '18 '19

($ mln) HCP Alexandria Real Estate

100

120

140

160

180

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220

'10

'11

'12

'13

'14

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'16

'17

'18

'19E

'20E

'21E

'22E

'23E

'24E

($ bln) 글로벌 제약/바이오 분야 R&D 지출



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대표 헬스케어 리츠로는 Well Tower(WELL.US), Ventas(VTR.US), HCP(HCP.US), Omega

Healthcare(OHI.US) 등이 있다. WellTower는 시니어 하우스, Ventas는 시니어 하우스/메디컬 오

피스, HCP는 시니어 하우스/메디컬 오피스/생명과학 연구소, Omega Healthcare는 요양원과 실버

타운에 각각 집중된 포트폴리오를 구성하고 있다.

리츠 별로, 시니어 하우스/메디컬 오피스 등 관심 분야를 정하여 해당 분야에 집중된 포트폴리오의

리츠에 투자할 수 있다. 또한, 해당 리츠를 편입하고 있는 헬스케어 리츠 ETF에도 투자 가능한데,

대표적으로 The Long-Term Care ETF(OLD.US)가 있다.

美 시니어 하우스 점유율: Welltower가 압도적 美 메디컬 오피스 점유율: 비교적 고르게 분산

자료: Welltower, HCP, BLoomberg, 키움증권 리서치 자료: Welltower, HCP, BLoomberg, 키움증권 리서치

美 대표 헬스케어 리츠 및 ETF 주가 추이

자료: Bloomberg, 키움증권 리서치 주) 2019-10-04 기준

(주요 헬스케어 리츠 종목


($bln) YTD(%)

WELL Welltower

웰타워

미국 내 시총 규모가 가장 큰 헬스케어 리츠, 노령인구에 집중된 헬스케어

서비스를 제공하는 리츠. 미국을 중심으로 한 선진국 전역에 약 1,700 개의

시니어하우스를 보유하며, 수익의 70% 이상이 주택임대료에서 창출. .

37,266 32.49

VTR Ventas

벤타스

미국 내 2 번째로 규모가 큰 헬스케어 리츠. 미국/캐나다/영국 등에

727 개의 시니어 하우스, 360 개의 메디컬 오피스, 31 개의 생명과학

혁신센터 및 병원 등 총 1,200여 개 포트폴리오 보유

27,780 27.26

OHI

Omega

Healthcare

오메가헬스케어

미 42 개 주에서 930 여 개의 시니어 하우스 운영, 약 67 개 요양전문

업체에 부동산 임대해주며 수익 창출. 분기 배당 지급, 연 6% 배당수익률

기대. ‘22 년까지 만기 도래하는 임차계약이 1% 전후로 몇 년간 임차인

관리에 대한 리스크 없이 안정적 운영이 가능.

9,576 20.65


58 5873 79 81

33 3515

15 12

0

20

40

60

80

100

'14 '15 '16 '17 '18

(%) 기타 HCP Welltower

2231 28 27 27

21

3230 29 29

0

20

40

60

80

100

'14 '15 '16 '17 '18

(%)

기타 Healthcare RealtyPhysicians Realty HCPWelltower

80

100

120

140

160

'18/1 '18/5 '18/9 '19/1 '19/5 '19/9

('18.01=100) WELL VTR OHI OLD S&P 500



19

물류 리츠, E-커머스 시장과 함께 성장 중

전자상거래 시장 확대에 따른 수혜

산업용 리츠(Industrial Reits) 역시 주목해야 하는 성장형 리츠다. 미국 산업용 부동산 내에서도

운송/창고(Warehouse/distribution) 섹터가 약 70%의 큰 비중을 차지하고 있기 때문에, 산업용

리츠 투자의 포인트는 글로벌 전자상거래(E-Commerce) 시장 확대와 양호한 미국 소비심리에서

찾을 수 있다. 2000년대 이후 전세계 디지털화, 온라인 쇼핑 수요 확대에 따른 전자상거래 발전은

물류센터 및 창고 투자를 확대시켰고, 이는 글로벌 산업용 리츠 수익률 확대로 이어지고 있다. 특히

2016년 이후부터 주거용 리츠는 산업용 리츠의 성과를 넘어서지 못하는 상황이다.

글로벌 전자상거래 시장은 급격한 성장세를 보이고 있으나, 그럼에도 전체 리테일 매출 내 비중은

20% 미만으로 성장 잠재력은 크게 남아있다. 미국만 떼어놓고 보면 올해 2분기 말 전자상거래

매출은 전체 리테일 비중의 10.7%에 불과하고, 유럽의 경우도 약 14%로 높지 않다. 향후 미국 내

전자상거래 시장은 2017~2022년 연평균 15%(Mintel), 유럽에서는 2014~2021년 연평균 20%의

속도로 성장할 것으로 전망되고 있어, 이에 따라 물류 리츠의 성장 기대감도 높다.

글로벌 전자상거래 리테일 매출 성장 전망 각국 유통시장 내 전자상거래 매출 비중

자료: Statista, 키움증권 리서치 자료: WEF, 키움증권 리서치

전자상거래 업체들은 전통매장 보다 같은 매출을 발생시키는 데 있어 3배 이상 많은 공간이

필요하다. 다양한 제품의 재고관리와 빠르고 정확한 배송을 위해서라면 적절한 장소에 물류 창고를

확보해 놓아야 하는데, 특히 미국은 면적이 넓기 때문에 대형보다는 중소형 물류창고가 여러 곳에

분산되어 있는 것이 중요하다. 심지어 올해 6월 아마존이 미국 내 1일 배송을 선언하면서 빠른

속도와 높은 정확성에 대한 수요, 물류창고의 중요성은 더욱 부각되기도 했다. 즉, 현재의 물류

창고는 과거와는 달리 상품의 저장보다 자동화 설비를 갖춘 종합 배송센터로서의 기능이 강화되고

있다고 할 수 있다.

또한 물류센터는 임대기간이 기타 자산에 비해 긴 편이기 때문에 좀 더 안정적으로 수익관리가

가능한 점도 매력이다. 미국 물류 리츠의 대표 주자인 Prologis(PLD.US)의 경우, 보유 자산의 가중

평균 임대기간은 83개월(2018년 4분기 기준), STAG Industrial(STAG.US)은 11.3년(2019년 2분기

기준)으로 나타나고 있다.

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'15 '16 '17 '18 '19E '20E '21E

(%)($ tln) E-커머스 리테일 매출

리테일 매출 내 E-커머스 비중(우)

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'12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19E '20E

(%) 그외 미국 중국



20

아마존 물류센터(Fulfillment Center) 지도

자료: freightos.com

미국 유통창고 공실율

자료: REIS, Bloomberg, 키움증권 리서치

다만, 물류 리츠는 상대적으로 진입장벽이 낮아 수급 사이클이 있고, 그 결과 임대료도 수요공급에

따라 움직일 수 있다. 실제로 2011~2017년 물류 부동산의 공급은 수요를 따라가지 못했으나,

2018년엔 공급이 수요를 초과했다. 그러나 최근 공실율 감소 추이, 그리고 늘어나는 수요를 감안할

때 올해부터는 다시 수요대비 공급 부족이 예상되며 이에 따라 임대료 상승, 수익률 확대가 좀 더

이어질 전망이다.

REIS에 따르면, 미국의 유통창고 공실율은 지속 하향 추세를 보이고 있는데, 임대 공간들을 차지한

임차인은 주로 이커머스 기업들인 것으로 조사되었다. 미국 유통창고 공실율은 올해 연간으로는

9%를 기록하면서 상업용 부동산 공실률인 17% 대비 크게 낮을 것으로 전망되고, 낮은 공실률에

따른 임대료의 꾸준한 상승이 지속될 것으로 보인다. 2017년 대비 감소세를 보였던 수요 역시 다시

반등할 것으로 전망된다. 특히 아마존을 중심으로 AI, 자율주행 등이 결합된 스마트 배송 시스템이

확대되고 있는데, 이는 기존 물류센터 규모에 비하여 훨씬 더 많은 공간을 필요로 하기 때문이다.

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'11 '13 '15 '17 '19

(%) 미국 전체 Northwest Midwest South Atlantic Southwest West



21

미국 물류창고 예시

자료: Nareit, 키움증권 리서치

주요 물류창고 리츠 종목


($bln) YTD(%)

STAG STAG Industrial

스태그인더스트리얼

미국의 대표 물류 부동산 운영 리츠. 38 개 주에서 395 개의 자산을

보유하며, 고객사의 평균 임대 기간은 4.9 년으로 안정적. 최근에는

저평가된 단일 사용자(Single Tenant) 부동산을 매입한 후, 매입가 대비

높게 매각하는 방법으로 수익을 창출하고 있음

4,130 21.42

PLD Prologis

프로로지스

샌프란시스코에 본사를 둔 미국 최대의 물류 부동산 리츠로 현재 총

3,700 여 개, 6 억 8,000 만 SF 의 부동산 자산을 보유. 미국뿐만 아니라

유럽과 중국 등 아시아에도 점차 사업 영역을 확대 중. 고객사는 BMW 등

제조업체, FedEx, UPS 등의 배송 서비스업체, Walmart, Amazon 등

온/오프라인 소매업체 등으로 다양.

54,360 46.78

DRE 듀크 리얼티

듀크리얼티

인디애나 주를 기반으로 하여 1972 년에 설립. 미국 전역 20 여개 주의

주요 물류시장에서 창고와 유통시설을 운영. 약 560 개 산업용 부동산을

소유하고 있으며, 총 면적은 1 억 3,900만 SF 에 달함. 고품질의 최신

창고시설을 보유하며 뉴저지, 펜실베니아 및 캘리포니아에도 포트폴리오를

확장하고 있음.

12,383 32.28


미국 유통창고 공실율 및 임대료 미국 유통창고 수요-공급 추이

자료: REIS, Bloomberg, 키움증권 리서치 자료: REIS, Bloomberg, 키움증권 리서치

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'11 '13 '15 '17 '19

($)(%) 공실률 유효임대료(우)

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'11 '13 '15 '17 '19

(SF mln) 수요-공급수요공급 공급감소&수요

재확대 예상



22

IV. 리츠 종목/ETF 포트폴리오

저금리 시대에서 주가 상승을 통한 자본이익(Capital Gain)과 배당수익(Dividend)을 안정적으로

제공해 줄 리츠 ETF를 추천해 본다. 결국, 리츠에 투자하고자 가장 큰 이유는 배당금으로

현금흐름을 만들어내는 데 있다. 주가 변동성은 누구도 예측이 어렵지만, 꾸준히 들어올 배당금은

예상 가능한 수익원으로서 보다 안정적인 자산관리를 가능하게 한다. 현재 미국에는 200여 개의

상장 리츠와 40여 개 리츠 ETF가 존재하며, 그 중에서 성장성 높은 리츠 종목 및 ETF를 선별한다.

1) 4차 산업혁명 시대의 핵심 기반기술인 5G 통신망을 갖춘 인프라 리츠, 2) 글로벌 고령화 추세와

기대수명 증가에 따른 수혜가 장기화 될 헬스케어 리츠, 3) 전자상거래 시장 확장에 기대를 거는

물류센터 리츠는 장기적으로 접근 가능한 리츠 상품이라 판단된다.

미국 주요 리츠(REITs) 종목 List

티커 종목명 분류 시가총액

($mln)

배당

수익률

12M(%)

부채비율

12M(%)

P/FFO

T12M

(배)

최근

주당배당

($)

수익률(%) 총수익률(%)

1M 3M YTD 1M 3M YTD

AMT 아메리칸타워 통신인프라 100,016 1.68 306.47 30.00 0.95 -2.86 8.08 42.82 -2.45 8.54 44.71

CCL 크라운캐슬 통신인프라 57,341 3.26 138.62 25.54 1.13 -5.82 2.75 26.96 -5.05 3.58 30.25

EQIX 이퀴닉스 데이터센터 49,335 1.69 156.98 35.26 2.46 4.97 12.25 64.98 4.97 12.75 67.52

DLR 디지털리얼티 데이터센터 28,375 3.32 102.09 19.86 1.08 1.28 7.63 22.26 2.15 8.54 25.59

WELL 웰타워 헬스케어 37,266 3.78 83.05 25.40 0.87 0.62 9.19 32.49 0.62 10.29 36.90

VTR 벤타스 헬스케어 27,780 4.25 102.62 19.62 0.79 -0.89 6.83 27.26 0.18 7.99 31.75

OHI 오메가헬스케어 헬스케어 9,576 6.22 120.62 15.53 0.66 2.19 12.28 20.65 2.19 14.32 27.24

HCP HCP 헬스케어 17,872 4.07 85.49 23.03 0.37 2.28 11.35 30.29 2.28 12.61 34.94

STAG 스태그인더스트리얼 물류창고 4,130 4.73 79.41 16.69 0.12 3.85 -1.31 21.42 4.27 -0.11 25.98

PLD 프로로지스 물류창고 54,360 2.46 42.98 28.54 0.53 1.65 4.56 46.78 2.28 5.21 49.79

DRE 듀크 리얼티 물류창고 12,383 2.51 56.40 24.47 0.22 2.82 5.06 32.28 2.82 5.75 35.06

자료: Bloomberg, 키움증권 리서치, 주) 2019-10-04 기준

미국 주요 리츠(REITs) ETF List

티커 ETF 명 분류 시가총액

($mln)

배당

수익률

12M(%)

부채비율

12M(%)

운용

보수

(%)

최근

주당배당

($)

수익률(%) 총수익률(%)

1M 3M YTD 1M 3M YTD

VNQ Vanguard Real Estate ETF 미국 전체 36,789 3.19 110.96 0.12 0.74 -0.02 4.25 25.29 0.78 5.09 28.40

XLRE Real Estate Select Sect SPDR 미국 전체 3,877 2.67 121.07 0.13 0.26 -1.01 4.48 27.10 -0.34 5.18 29.72

SCHH Schwab Us REIT ETF 미국 전체 6,035 2.61 96.89 0.07 0.31 0.75 3.73 22.62 1.41 4.42 24.71

USRT iShares Core U.S. REIT ETF 미국 전체 1,694 3.28 159.29 0.44 0.46 1.05 4.68 24.28 1.89 5.55 27.32

IYR iShares Us Real Estate ETF 미국 전체 5,227 2.84 N/A 0.60 0.66 -0.10 4.28 24.89 0.62 5.02 27.64

REET iShares Global REITs ETF 미국 60% 1,778 3.67 110.96 0.12 0.26 0.86 2.88 20.32 1.80 3.84 23.90

SRVR Pacer Benchmark Data&Infra Real Estate 통신인프라 127 1.42 N/A 0.60 0.11 -0.25 6.54 38.24 0.11 6.92 39.83

OLD The Long-Term Care ETF 헬스케어 31 1.82 79.06 0.12 0.14 -0.89 5.28 23.18 -0.44 5.76 24.72

INDS Pacer Benchmark Industrial Real Estate 물류창고 24 1.84 130.28 0.35 0.15 2.28 1.44 35.74 2.76 1.91 37.77

자료: Bloomberg, 키움증권 리서치, 주) 2019-10-04 기준

https://www.marketwatch.com/investing/fund/inds

Documents

201 9년 10월 I 글로벌 ETF 로 미국 성장형 리츠에 투자하기file.mk.co.kr/imss/write/20191010100705__00.pdf지난 6월 “찬 바람 불기 전 돈버는 미국 배당주