Embed Size (px)
Citation preview
2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• Общийобъемпредложениякачественныхофисныхплощадейнаконец2011г.практическидостигуровня
в12млнм2.ПриростпредложенияплощадейклассаАиВсоставил720тыс.м2исталсамымнизкимзапоследние7лет.
• Поитогамгодаобъемпоглощениясоставилоколо1млнм2офисныхплощадейклассаАиB,безучетасделокпопродлениютекущихдоговоров.Этонезначительновышеобъема2010г.,номожноговоритьоположительнойдинамике,посколькув2010г.поглощениеформировалосьпреимущественнозасчетотложенногоспроса.
• ЗапрошедшийгодставкиарендынаофисыклассаАвырослипочтина10%ина6%наофисыклассаB.Наибольшийростпришелсянапервуюполовинугода,посколькуосеньюпоявилисьопасения,связанныескризиснымиожиданиямивЕвропе.Темнеменее,IVкварталпоказалтрадиционновысокуюактивностьдляэтогопериода:былозаключенооколо40%отвсегообъемасделок2011г.Мыненаблюдаемпредпосылоккзначительномуснижениюспроса,следовательно,вближайшиеполгодаарендныеставкиостанутсястабильными,такжевозможеннекоторыйрост.
ОБЗОР
2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
2
•
РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Основные показатели Класс А Класс B+ Класс B-
Общийобъемкачественныхплощадей,тыс.м2 11910
втомчисле,тыс.м2 2340(+13%)* 6410(+5%)* 3150(+4%)*
Введеновэксплуатациюв2011г.,тыс.м2 720
втомчисле,тыс.м2 275 262 183
Долясвободныхплощадей,% 12,5(-5п.п.)* 17,2(-3п.п.)*
Средниеарендныеставки**,$/м2/год 830(+9,2%)* 480(+5,5%)*
Диапазонарендныхставок**,$/м2/год 650-1200(1000-1300***)
350-650 260-400
Ставкиоперационныхрасходов,$/м2/год 110-210 80-120 50-95
*Изменениепосравнениюспоказателемконца2010г.
**БезучетаоперационныхрасходовиНДС(18%)
***Диапазонзапрашиваемыхарендныхставокнапремиальныепомещения
Источник:KnightFrankResearch,2012
Михаил Иоаннесянц Заместительдиректора,Департаментофиснойнедвижимости
«В 2011 г. ситуация на рынке офисной недвижимости не претерпела значительных изменений по сравнению с прошлым 2010 г. Невысокий прирост предложения и стабильный спрос со стороны арендаторов и покупателей офисных площадей привел к снижению уровня вакантных площадей. Но даже при показателе в 12,5% в классе А, который, с одной стороны, достаточно низкий, чтобы стимулировать рост ставок аренды, с другой позволяет большинству арендаторов удовлетворять спрос, выбор крупных блоков в объектах на высокой стадии готовности крайне ограничен. Компании, которым необходимы площади от 15 тыс. м2 имеют возможность рассмотреть не более 5 вариантов. Для спроса сегодня актуальна тенденция к качественному развитию рынка: значительный объем спроса на офисы класса А и B+ во многом формируется арендаторами зданий более низкого класса. В том числе, и крупнейшие сделки по аренде 2011 г. с компаниями «Kaspersky Lab», «Mail.ru», ТЭК «Мосэнерго», «GroupM», «Реннесанс Кредит» - это переезд в офисы более высокого класса. Также на рынке продолжается тенденция по консолидации помещений крупных компаний. В качестве примеров можно назвать такие сделки, как «GroupM», «Mail.ru» и «Кредит Европа Банк».
Также следует отметить повышение качества строительства офисных объектов: объекты, введенные в 2010-2011 гг. качественно превосходят те, которые выходили на рынок в 2000-2005 гг. Вместе с тем, оставляет желать лучшего процесс раскрытия собственниками технической информации о своих объектах; в этом отношении мы еще сильно отстаем от западных рынков, где уровень раскрытия технической информации намного выше, что существенно облегчает арендаторам процесс выбора».
www.knightfrank.ru
3
Ключевые события
• ВдекабреСоветФедерацииутвердилизменениеграницымеждуМосквойиобластьюс1июля2012г.Врамкахэтогообъединениятерриториястолицыувеличитсяв2,4раза,аименнона148тыс.гектаров.РасширениепроизойдетзасчетприсоединенияобластимеждуВаршавскимиКиевскимшоссе.
• Впланыдевелопероввходитзавершениереализацииобъектовв«Москва-Сити»к2015г.АрендуемаяплощадьвэтихобъектахсоставитоколополовинывсейплощадивобъектахклассаА,планируемыхквводув2013-2015гг.Насегодняшнийденьдостраиваютсятакиепроекты,как«МеркурийСити»,«ЦентральноеЯдро»,Башня«Восток»комплекса«Федерация»,«БашняЭволюция»,атакжеМФКна15и16участках.В2011г.былавведенавэксплуатацию«ИмперияТауэр».
• ВрамкахполитикипоограничениюновогостроительствавцентреМосквыМосгорнаследиембылоотмененоболее200инвестиционныхконтрактовобщейплощадьюоколо2млнм2,изкоторых1млнм2-офисныеплощади.БылатакжепроведенапроверкаранеевыданныхразрешенийнасносзданийвцентреМосквы,порезультатамкоторойбылоприостановленодействие224такихразрешений.
• Объеминвестицийвкоммерческуюнедвижимостьпоитогам2011г.увеличилсяна86%,до$8,2млрдпосравнениюс$4,4млрдза2010г..Изнихоколо$3млрдпришлосьнаофиснуюнедвижимость.
Предложение
ОбщийобъемпредложенияофисныхплощадейклассаАиBвМосквенаконец2011г.составил2,3млнм2вклассеАи9,53млнм2вклассеB.Темпыприростаобъемовпредложениявтечениепоследнихтрехлетснижаются.Еслив2007г.приростпредложениясоставил20-25%,тов2011г.онсоставилвсего13%и5%(275тыс.м2и445тыс.м2)дляклассаАиBсоответственно.
Сокращениеобъемовновогостроительстваобъясняетсядвумяосновнымифакторами:снижениемв2008г.девелоперской
активности(посколькустроительныйциклофисногоцентрасоставляетоколо3-4лет,этоявилосьосновнойпричинойнизкогоприростапредложенияв2011-2012гг.),атакженовойполитикоймосковскихвластей.Пересмотриотменарядаинвестиционныхконтрактов,инициативапоизменениюсроковарендыземлидлядевелопмента,запретстроительствавнутриТТК,изменениеграницгородаивозможноеперемещениечастивластныхструктуризцентраМосквы–всеэтимероприятияповлеклизасобойпересмотрплановиторможениереализацииновыхпроектов.
Темпы прироста офисных площадей остаются невысокими:Класс Атыс. м2
3000
2500
2000
1500
1000
500
0 2005 2006 2007* 2008 2009 2010 2011 2012 П
%
60
50
40
30
20
10
0
Общее предложение Доля вакантных площадей Прирост площадей, %
Класс Втыс. м2
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0 2005 2006 2007* 2008 2009 2010 2011 2012 П
%
50
40
30
20
10
0
Общее предложение Доля вакантных площадей Прирост площадей, %
Класс B
2000
4000
6000
8000
10000
12000
2005 2006 2007* 2008 2009 2010 2011 2012 Птыс. м�
0%5%10%
15%20%25%30%35%
40%45%50%
общее предложение доля вакантных площадей
прирост площадей
*В 2007 г. была проведена переклассификация объектов и около 1,8 млн м площадей класса А были перенесены в класс B. Показатель прироста, % для 2007 г. указан без учета этих площадей.
Источник: Knight Frank Research, 2012
2
2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
4
ВближайшиетригодамыожидаемвыходанарынокнесколькихкрупныхофисныхцентровклассаА.Впланыдевелопероввходитзавершениереализацииобъектовв«Москва-Сити»к2015г.и,заредкимисключением,этобудутединственныеновыепроектыклассаАвпределахТретьегоТранспортногокольцав2014-2015гг.
Спрос
СпроснаофисныеплощадиклассаАиBвтечениегодапоказывалположительнуюдинамику.Осенью2011г.появилисьопасениявозникновения«второйволны»кризиса,однакоэтопрактическинеоказаловлияниянаспрос,ивконцегоданаблюдалсятрадиционновысокийуровеньделовойактивности:вIVкварталебылозаключенооколо40%годовогообъемасделок.Поитогам2011г.объемпоглощениясоставилоколо1млнм2(безучетасделокпопродлениютекущихдоговоров).Этосопоставимоспоказателем2010г.,когдаосновнаячастьпоглощенияформировалосьзасчетотложенногос2008-2009гг.спроса.В2011г.эффект«отложенногоспроса»практическиненаблюдался,иможноговоритьофактическомростетекущегоспроса.
Посколькусрокарендыофисногопомещениянамосковскомрынкесоставляетвсреднем5лет,большинствоарендаторов,заключившихдоговорыврекордномпообъемупоглощения2007г.,втекущемгодузанималисьизучениемвозможностипоарендеофисныхплощадей.Помимоэтого,многиеарендаторыпролонгировалитекущиедоговоры,втомчисле,ипопричинеотсутствияболееподходящихвариантов.Вчастности,продлилидоговорыарендаторытакихзнаковыхбизнес-центров,как«КрылатскиеХолмы»,«ДукатIII»,«ЛеснаяПлаза»,«АврораБизнес-Парк».
Источник: Knight Frank Research, 2012
Прирост офисных площадей в 2012-2013 гг. сохранится на невысоком уровне, с тенденцией к повышению относительно 2011 г.тыс. м2
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Класс А Класс В
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 П 2013 П
Карта объектов, введенных в эксплуатацию* в 2011 г. и планируемых к вводу в 2012 г. Концентрация офисных площадей в Москве.
*Офисныеобъекты,получившиеАктвводавэксплуатациюв2011г.КлассзданийуказансогласноклассификацииМосковскогоИсследовательскогоФорума.
Источник:KnightFrankResearch,2012
www.knightfrank.ru
5
Долявакантныхплощадейстабильноснижаетсяивнастоящеевремянаходитсянауровне12,5%дляклассаАи17,2%дляклассаB.Однакоприотсутствииэкономическихпотрясений,атакжеприсохранениинизкогообъемавводаплощадейвближайшембудущемвозникнетпотенциалдляощутимогоростаставок.
Произошлиизмененияивпортретекомпаний-арендаторовофисныхплощадей:сократиласьдолянефтегазовыхкомпаний,возобновляетсяспроссостороныфинансовыхорганизаций,атакжекомпаний,предоставляющихуслугивсфереинформационныхтехнологийителекоммуникаций.
* маркетинг, строительство, торговля, автомобили, логистика
Источник: Knight Frank Research, 2012 по данным о сделках, закрытых ведущими компаниями-консультантами
В общем объеме поглощения растет доля компаний финансового сектора, а также предоставляющих услуг в сфере ИТ и телекоммуникаций; доля организаций, занимающихся товарами массового спроса и производством сокращается
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10
0
2007 2008 2009 2010 2011
Н/д
Другие*
Товары массового спроса /Фармацевтика
Нефть / Газ
Производство
Услуги / Консалтинг / Юристы / Страхование
Банки / Финансы / Инвестиции
Телекоммуниуации / ИТ / Медиа
4%
16%
10%
11%3%
10%
30%
16%
10%
19%
9%
11%
3%7%
23%
17%
12%
9%
17%
5%
11%
12%
15%
19%
4%3%
28%
19%
14%
10%
15%
7%
4%
17%
12%
7%
8%
9%
21%
22%
По сравнению с декабрем 2010 г. доля вакантных площадей в классе А снизилась с 17,4% до 12,5%, в классе B – с 20,1% до 17,2% за счет стабильного спроса и невысоких объемов нового строительстваКласс Атыс. м2
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 П
%
25
20
15
10
5
0
Ввод в эксплуатацию Поглощение площадей Доля вакантных площадей, %
Класс Bтыс. м2
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 П
%
25
20
15
10
5
0
Ввод в эксплуатацию Поглощение площадей Доля вакантных площадей, %
Источник: Knight Frank Research, 2012
2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
6
Ключевые сделки 2011 г.
Компания Объем сделки, м2 Адрес Название объекта
Аренда
Mail.ru 29930 Ленинградскийпр-т,39 SkyLight
ЛабораторияКасперского 29840 Ленинградскоеш.,39 ОлимпияПарк
Россельхозбанк* 27500 Арбатул.,1 АльфаАрбатЦентр
Сбербанк 19900 Новоданиловскаянаб.,8 ДаниловскийФорт
Гринатом 13500 Павелецкаянаб.,8 АФИнаПавелецкой
Мортон 11520 Преображенскаяпл.,8 Прео8
ГруппМ* 10800 Цветнойб-р,2 Легенда
РенессансКредит* 10680Двинцевул.,12,к.1А Двинцев
Пресненскаянаб.,8,стр.1 ГородСтолиц
SchneiderElectric 8680 Двинцевул.,12,к.1 Двинцев
КредитЕвропаБанк* 7620 Олимпийскийпр-т,12/16 ДаймондХолл
МРСК 7600 2-яЯмскаяул.,4 НевскийДом
"Будьздоров"(сетьклиникИнгосстрах)* 7400 СущевскийВалул.,12 ОкеанПлаза
Покупка конечными пользователями
Федеральнаясетеваякомпания(ФСК) 40000 Беловежскаяул.,4 ЗападныеВорота
Русал 28120 ВасилисыКожинойул.,1 ПаркПобеды
ВТБ ок.16000 Краснопресненскаянаб.,13,стр.1 Федерация,башняЗапад
ЮниКрединБанк 11680 Андроповапр-т,18,стр.1 Нагатиноi-Land
Инвестиционные приобретения
МарнисГрупп 70000 Андроповапр-т.,22 Нагатинский
O1Properties ок.50000 4-йЛеснойпер.,4 ЛеснаяПлаза
UFGRealEstate ок.40000Страстнойб-р,9 ПушкинскийДом
Шаболовкаул.,10 Конкорд
Промсвязьнедвижимость 37000** Арбатул.,1 АльфаАрбатЦентр
Алив-М 12200 ЗемлянойВалул.,50А/8,стр.2 Садко
ВТБКапиталдолявпроекте
Леснаяул.,5 БелаяПлощадь
TPGCapital Леснаяул.,вл.29 БелыеСады
*КомпанияKnightFrankвыступаетконсультантомсделки
Источник:KnightFrankResearch,2012
www.knightfrank.ru
7
Коммерческие условия
Загодсредниеарендныеставкинаофисныеплощадивырослипочтина10%вклассеА,ина6%вклассеBисоставили$830и$480м2/год(triplenet).Ростставокбылобусловленвпервуюочередьдефицитомкачественныхобъектоввцентральнойчастигорода.
ВсвязисзапретомнановоестроительствоофисоввцентрегородаусиливаетсядифференциацияставокарендывзависимостиотудаленностиобъектаотБульварногокольца.
Арендныеставкинапремиальныеобъектынаходятсявдиапазоне$1000-1300м2/год,естьиболеедорогиепредложения.Такиеобъектырасположенывисторическомцентре,атакжевсформированномбизнес-районевдольТверскойул.СредиевропейскихгородовболеевысокиеарендныеставкивпремиальномсегментеможнонаблюдатьтольковлондонскомWest-End($1530м2/год).
СтавкинаофисныепомещенияклассаАсреднегоценовогосегментасоставили$750-1000м2/год.Вэтомсегментенаходятсяобъектызапределамиисторическогоцентра.Низкийценовойсегмент($650-800м2/год)–это,восновном,крупныеобъекты,которыебыливведенывэксплуатациюнедавноипокасохраняютвысокуюдолювакантныхплощадей.
Несмотрянаинициативумосковскихвластейпоперемещениюадминистративныхцентровврайон«новойМосквы»,большинствоучастниковрынкасклоннополагать,чтодецентрализацияинфраструктурныхобъектовявляетсяперспективой20-25лет.Поканамнебудутпонятныпланыпокомплексномуразвитиюэтойтерритории,традиционновысокийспроснаобъектывцентральнойчастигородабудетсохраняться.
Посколькурынокофисныхплощадейвомногомподверженвлияниюэкономическойситуации,кконцугодаумногихигроковрынкапоявилисьопасения,чтоуровеньспросаиарендныеставкимогутснизиться.Однакопокаснижениезафиксированолишьвединичныхобъектах,асреднийуровеньостаетсястабильным.
Офисные центры на внешней стороне кольца относятся к субрынку соответствующего кольца
Источник: Knight Frank Research, 2012
Офисные площади в центре города традиционно пользуются высоким спросом, а новое строительство теперь возможно только за пределами ТТК. Отсутствие доступного предложения в центре города привело к увеличению доли сделок по аренде офисов за пределами ТТК в 2011 г.%
100%
80%
60%
40%
20%
0
2009 2010 2011
100%
80%
60%
40%
20%
0
Новое строительство Арендованные и купленные площади
За пределами Третьего Транспортного Кольца Между СК и ТТК В пределах Садового Кольца
2009 2010 2011
Источник: Knight Frank Research, 2012
Консервативный прогноз ставок аренды, основанный на прогнозе динамики экономических показателей, предполагает сохранение уровня ставок в течение ближайших 6 месяцев$/м2/год
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 П
Класс A Класс B
ОБЗОР
Европа
Австрия
Бельгия
Великобритания
Германия
Ирландия
Испания
Италия
Монако
Нидерланды
Польша
Португалия
Россия
Румыния
Украина
Франция
Чешская республика
Швейцария
Африка
Ботсвана
Замбия
Зимбабве
Кения
Малави
Нигерия
Танзания
Уганда
Южная Африка
Ближний Восток
Бахрейн
ОАЭ
Азия и Тихоокеанский регион
Австралия
Вьетнам
Индия
Индонезия
Камбоджа
Китай
Малайзия
Новая Зеландия
Сингапур
Тайланд
Южная Корея
Америка и Канада
Бермудские острова
Канада
Карибские острова
США
Офисная недвижимостьСтанислав ТихоновПартнер [email protected]
Складская недвижимость, регионыВячеслав Холопов Директор, Россия и СНГ [email protected]
Торговая недвижимостьСергей ГипшДиректор, Партнер [email protected]
Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректор, Россия и СНГ [email protected]
Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантин РомановПартнер [email protected]
Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректор, Партнер [email protected]
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Директор, Россия и СНГ [email protected]
Маркетинг, PR и исследования рынка, HRМария КотоваПартнер, Исполнительный директор [email protected]
Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральный директор [email protected]
КиевЯрослава ЧапкоДиректор департамента профессиональных услуг и инвестиций [email protected]
Основанная в Лондоне более века назад, компания Knight Frank является признанным лидером
на международном рынке недвижимости. Вместе со своим стратегическим партнером, компанией
Newmark Knight Frank, располагает сетью из более чем 243 офисов в 43 странах мира и
насчитывает 7067 специалистов.
Вот уже 116 лет Knight Frank остается символом профессионализма для десятков тысяч клиентов
во всем мире. За 16 лет работы в России Knight Frank стала одной из ведущих компаний на
рынках офисной, складской, торговой и жилой недвижимости. Только в России нашими услугами
воспользовались более 500 крупных российских и международных компаний.
Этот и другие обзоры Knight Frank размещены на сайте www.knightfrank.ru© Knight Frank 2012
Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов,
однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической
ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.
МОСКВА
119021, ул. Тимура Фрунзе, д. 11, Телефон: +7 (495) 981 0000Факс: +7 (495) 981 0011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025, ул. Маяковского, д. 3БТелефон: +7 (812) 363 2222Факс: +7 (812) 363 2223
КИЕВ
04071, ул. Хорива, д. 39-41, офис 80Телефон: +380 (44) 545 6122Факс: +380 (44) 545 6122
