2012 年中期经济运行情况分析报告2012 年中期经济运行情况分析报告

山西三建房地产开发处

二○一二年九月二十八日二○一二年九月二十八日

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房地产专题报告

房地产开发处在公司的正确领导下，与各基

层单位紧紧围绕公司整体工作思路，扎实工作，

1—9 月份，较好地完成了公司房地产开发各项

经济技术指标。

我对公司房地产开发情况汇报如下：

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房地产专题报告

目 录目 录一、 1—9 月份公司房地产

经济运行情况

二、 房地产开发处（部门）对全公司房地产开发管理服务

三、 房地产开发基本程序和成本构成

四、房地产开发相关术语

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房地产专题报告一、 1—9 月份公司房地产经济运行情况

2012 年计划完成投资 16500 万元。

其中“山西三建写字楼”项目 3520 万元；“山西

三建东区改造”项目 6545 万元；第十分公司联营开

发的“屯留县顾车新村住宅楼”项目 6324 万元；平

顺县“兴华食品厂”项目 148 万元；潞城市“潞城金

城”项目 263 万元。

（一） 2012 年计划

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房地产专题报告一、 1—9 月份公司房地产经济运行情况

1—9 月份共完成投资 7429 万元，完成计划投资额的 45%

其中“山西三建写字楼”项目完成投资 2853 万元；“山西三建东区改造”项目 2520 万元；第十分公司联营开发的“屯留县顾车新村住宅楼”项目 1645 万元；平顺县“兴华食品厂”项目 148 万元；潞城市“潞城金城”项目 263 万元。

（二） 1—9 月份完成情况

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房地产专题报告一、 1—9 月份公司房地产经济运行情况

1 、 2012 年前房地产开发项目核查： （ 1 ）十分公司玉阜小区项目 （ 2 ）三分公司襄垣田园小区项目 （ 3 ）安二分公司潞城学府街回迁楼项目 （ 4 ）十一分公司潞城金桥一期项目 对以上项目的实际完工、销售、办证、交税、售后服务情况进行检查。

2 、督促各基层单位联营开发项目规范管理。

（三） 10—12 月份工作安排

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房地产专题报告二、 房地产开发处（部门）对全公司房地产开发管理服务

房地产开发处（部门）对全公司房地产开发管理服务

1 、公司房地产开发资质同施工资质一样 , 全公司共享。

2 、各基层分公司在自营或联营房地产开发项目时，对开发项目从前期工作到售后服务实行全过程管理。

3 、各开发项目要对公司上交利费。利费额度由公司核定（基层分公司同公司签订利费上交合同）。

4 、各开发项目运行情况应以报表形式按时上报房地产开发处，由房地产开发处统一汇总、对外报表。

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房地产专题报告二、 房地产开发处（部门）对全公司房地产开发管理服务

房地产开发处（部门）对全公司房地产开发管理服务

5 、商品房销售必须使用“山西省第三建筑工程公司商品房销售专用收据”，此收据由房地产开发处统一管理，以规避税收、售后风险。

分公司与公司签订开发项目上交利费合同→领第一本专用收据→交回第一本收据存根，按比例上交利费、税金（或提供完税发票）、质保金（公司设专用帐户保存），领第二本专用收据→质保期满质保金多退少补。

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房地产专题报告

房地产开发的基本程序房地产开发的基本程序

销售前期工作 施工 售后服务

三、 房地产开发基本程序

选 址

立 项

取得土地

开工建设（投资变成产品）

销售（商品变成资金）

规划设计

售后服务 物业管理

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1. 市场条件判断 2. 项目位置选择

1. 确定开发方案 2. 编制可行性研究报告

1. 办理《建设用地规划许可证》 2. 领取《国有土地使用证》

1. 领取《建设工程规划许可证》

2. 领取《建设工程施工许可证》1. 招标 : 寻找施工单位 3. 开工建设

选 址

立 项

取得土地

规划设计

开工建设

销售

三、 房地产开发基本程序

3. 售后服务

2. 施工图设计

3. 办理立项批文

1. 主体封顶办理《商品房销售许可证》

2. 销售

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建设用地规划许可证

房地产开发程序可以用“五证”的取得来贯穿

商品房预售许可证

建筑工程施工许可证

建设工程规划许可证

国有土地使用证

一 二 三 四 五

三、 房地产开发基本程序

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全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。

一、中国大陆现行土地制度

房地产开发相关术语

四、房地产开发相关术语

全部土地都为社会主义公有制

全民所有制（国有土地）

集体所有制（集体土地）

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一、中国大陆现行土地制度

国有土地使用权出让

国 家 土地使用者土地使用权 ( 一定年限 )

土地使用权出让金 ( 提前支付 )

土地使用权出让 (土地一级市场 ) 由国家垄断。

只拥有土地使用权，没有所有权。

国有土地使用权出让方式

1. 招标方式2. 拍卖方式3. 协议方式4. 挂牌方式

国有土地使用权出让年限

1. 居住用地： 70 年2. 工业用地： 50 年3. 教育、科技、文化卫生、体育用地： 50 年4. 综合或其它用地： 50 年5. 商业、旅游、娱乐用地： 40 年

四、房地产开发相关术语

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二、相关专业术语

类别代号 类别名称 范 围

R 居住用地 居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地

C 公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地

M 工业用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（ E）

W 仓储用地 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地

TS 交通道路广场用地 铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地

U 市政公用设施用地 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地

G 绿地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地

E 水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地

1. 城市用地

四、房地产开发相关术语

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2. 建筑术语二、相关专业术语

用地红线

道路红线

经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合 ,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后 , 以便腾出用地 , 改善或美化环境 ,取得良好的效果。

四、房地产开发相关术语

房地产专题报告

一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权

国有土地使用权国有土地使用权

1. 出让方式1. 出让方式 2. 划拔方式2. 划拔方式

（ 1 ）招 标（ 1 ）招 标 （ 2 ）拍 卖（ 2 ）拍 卖 （ 3 ）挂 牌（ 3 ）挂 牌 （ 4 ）协 议（ 4 ）协 议

3. 承租方式3. 承租方式

四、房地产开发相关术语

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办理土地登记 办理土地登记 核发《建设用地批准书》交付土地

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告 发布出让公告 编制出让文件 编制出让文件地价评估确定出让底价

地价评估确定出让底价

编制、确定出让方案

编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果

签订出让合同公布结果

招 标

拍 卖

挂 牌

协 议

招拍挂实施 招拍挂实施

(1) (2) (3) (4) (5)

(7) (8)

(9) 申请及资格审查 申请及资格审查

(6) (10)

二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程

四、房地产开发相关术语

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招 标

招标方式概念

指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请，通过各投标者设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。

招标流程

评标出让人确定标的及标底

投标人投标

出让人、投标人开标

评标小组确定中标人

对能够最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

四、房地产开发相关术语

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拍 卖

拍卖方式概念

按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者（竞买人 ）。

拍卖流程

　　（一）主持人点算竞买人；　　（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；　　（四）主持人报出起叫价；　　（五）竞买人举牌应价或者报价；　　（六）主持人确认该应价后继续竞价；　　（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；　　（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

四、房地产开发相关术语

房地产专题报告

挂 牌

挂牌方式概念

出让人发布挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。

挂牌流程

接受新报价出让人宗地信息挂牌公布

竞买人报价

出让人更新挂牌价格

出让人确定竞得人

挂牌起始日 挂牌截止日

挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：　　（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；　　（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；　　（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。　　在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

四、房地产开发相关术语

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协 议

协议方式概念

指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。

划 拔

划拔方式概念

指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。

四、房地产开发相关术语

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三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围

出让方式划拔方式

招标、拍卖、挂牌 协议

1经营性用地以 ( 商业、旅游、商品住宅等 ) 及有竞争要求的工业用地； 1

经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的

1 国家机关、军事用地

2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者； 2

原划拨、承租土地使用权人申请协议出让 2 城市基础设施、公益事业用地

3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的； 3

划拨土地使用权转让申请办理协议出让 3

国家重点扶持的能源、交通等项目用地

4 出让土地使用权改变用途 4 出让土地使用权人申请续期 4 法律法规规定的其它用地

5 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地

异同

有偿使用，需要签定合同 有偿有偿使用，需要签定合同 少量费用 (补偿、安置）或无偿

有期限限制 有期限限制 一般无期限限制

四、房地产开发相关术语

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四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同

招 标 拍 卖 挂 牌

交易场所 指定地点 拍卖行 土地交易场所交易方式 一次报价 多次报价 多次报价持续时间 长 短 长

复杂程度 需要制作标书十分复杂 不复杂 一般

衡量指标 价格及指定的技术等其它条件 价格 价格

适用范围 具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件

土地用途无特别限制及要求 土地用途无特别限制及要求

四、房地产开发相关术语