中国光谷产业园调研报告深鸿润地产

2012.4.25

目录一

• 武汉 · 中国光谷介绍

二• 光谷产业园发展现状

三• 光谷成熟产业园摸底调查

四 • 光谷产业园案例分析

五• 光光谷产业园未来发展趋势

六• 总体比较及本项目物业发展建议

一、武汉 · 中国光谷介绍 Optics Valley of China

• 中国光谷，即武汉东湖新技术开发区，创建于1988 年 10 月，位于武汉市东南部的三湖六山之间。关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色， 2000 家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。

• 2009 年 12 月，被国务院批准为继北京中关村之后的第二个国家自主创新示范区。以每年 30%

的速度跨越式发展，这片幅员 518 平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。“中国光谷 ” 是活力无限的科技创新之地。

东至外环线，南至汤逊湖北岸，西至珞狮路，北至东湖南岸，面积约 518 平方公里。周边有东湖，南湖，汤逊湖 3 湖，有珞珈山，南望山，伏虎山，喻家山，马鞍山，九峰山 6 山。形成

“干”字型的发展布局结构。

二、光谷产业园发展现状

中国 · 光谷的地域规划：

光谷产业园分布：

中国 · 光谷产业主要分为光电子信息产业，生物产业，能源环保产业，软件服务外包产业，现代装备制造，以及近几年兴起的创意型产业等六大产业。

信息光电子产业集中在关东工业园一带，消费光电子产业集中在关南工业园一带，能量光电子集中在庙山区中部一带，应用软件产业集中在关山区与庙山区的结合部，光电子配套产业及生物工程，新能源新材料等高新技术产业主要分布在关南工业园和庙山区东部，新崛起的创意型产业分布在关

山片区。

产业结构：

光谷的产业主要围绕光电子产业链进行完善的。

光电子信息产业方面，形成了以烽火通信，长飞光纤光缆，武汉电信器件公司等企业为龙头的产业集群。

移动通信产业，重点支持武汉NEC，多普达，新光店等规模水平大的企业，形成手机产业集群。

光存蓄产业，重点推进光存储产业园及闪存卡等项目的建设

汽车电子产业，正在形成我国重要的汽车产业基地，建立起汽车电子生产基地。

软件信息产业方面整合了华中软件园和华软软件园资源，形成高标准的软件产业园区，形成了以中地信

息，适普 软件，开目软件等企业为龙头的软件产业集群。

新兴创意型产业，正在逐步的形成规模，以光谷创意基地和青年产业港为中心集动漫，影视制作，服装

设计，软件开发等产业一体，形成了湖北省屈指可数的创意产业智能大厦

光电子产业：

现有全国最大光纤光缆、光电器件生产基地，最大光通信技术研发基地，区域企业产品几乎涵盖所有光电子领

域，是中国生产光电子产品最密集的地区。

代表企业：烽火科技、长飞、富士康、武汉新芯、凡谷电子、华工科技、楚天激光等

生物产业：

2007年6月经国家发改委批准、继国家光电子信息产业基地以来，光谷建设的第二个国家级产业基地。按照

规划，到2020年将实现产业产值1300亿元，成为光谷第二大支柱产业。

代表企业：人福科技、科益药业、中博生化、新华扬、国药控股等

产业规模

光谷正式启动

国家正式批准光电子产业武汉光谷着手建设

光谷创业街一起竣工，入驻企业200家

光谷是国家六个世界一流高科技园区之一

中国光谷企业总收入突破1000亿

武汉 ·中国光谷金融港奠基仪式

武汉国家生物产业（九峰创新）基地开工

武汉国家生物产业（凯迪能源）基地开工

武汉研创中心奠基

武汉未来科技城战略发展论坛在东湖高新区举行

世界500强赛默飞入驻光谷生物城

光谷大事记

成熟产业园区入选条件： 产业园区名气大，入驻招商情况良好，配套设施较为齐全，城市影响力大的产业园代表

调研名单： 光谷生物城 , —— 包括九龙产业基地、九峰创新基地、关南医药基地、南 湖农业基地、凯迪能源基地 光谷软件园 光谷金融港 武汉研创中心 华工科技园创新基地 武大科技园 光谷 · 芯中心

三、光谷成熟产业园摸底调查

调研光谷产业园分布地图：

光谷生物城九峰创新基地

光谷生物城九龙产业基地

光谷生物城关南医药基地

光谷生物城南湖农业基地

光谷生物城凯迪能源基地

光谷软件园

光谷金融港

武汉研创中心

华工科技园创新基地 武大科技园

光谷 ·芯中心

武汉国际企业中心

富士康科技园

武汉未来科技城

中国光谷汽车电子产业园

（ 1）光谷生物城

四、光谷产业园案例分析

项目简介

• 2007 年 6 月，国家发改委正式批准同意建设武汉国家生物产业基地（即“光谷生物城”），这是继国家光电子信息产业基地以来，东湖高新区建设的第二个国家级产业基地。

• 武汉国家生物产业基地核心区在东湖高新区区域内，位于三湖两山之间，风景秀美。武黄、沪蓉、京珠三大高速公路，京广高速铁路贯穿境内，交通条件得天独厚。光谷生物城规划面积 30 平方公里，重点围绕生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大领域，计划用 3-5 年的时间，建设生物创新园、生物医药园、生物农业园、医疗器械园、生物能源园、中新（武汉）生物科技园六大园区，打造集研发、孵化、生产、物流、行政、居住为一体的生物产业新城。

关南医药基地• 规划

面积800亩

南湖农业基地• 规划

面积1000亩

九峰创新基地• 总面

积约1300亩

九龙产业基地• 占地

面积11 平方公里

凯迪能源基地• 占地

面积200亩

项目规模

东湖高新区高标准地规划了 12 平方公里土地，打算用 3~5 年的时间，投资 100亿元，打造集行政办公、文化、娱乐、研发中心为一体的光谷生物城。

基地将优先发展以生物服务外包、生物制药为主的新兴产业，大力培育以中药现代化和生物农业为主的优势产业，做大做强以医疗器械和化学药制剂为主的规模产业，超前布局以生物信息及生物能源为主的国际前沿先导产业。

园区定位

• 光谷生物城核心区位于东湖高新区，包括关南医药基地、南湖农业基地、九峰创新基地、九龙产业基地、凯迪能源基地五部分。

• 重点打造九峰创新基地和九龙产业基地，将其建造成为集行政办公、文化、娱乐、研发、生产中心为一体的光谷生物城。

• 争取到 2020 年，高新区将实现生物产业收入超过 1300亿元，成为继光电子信息产业之后的第二大支柱产业和又一个千亿元产业。

园区建筑规划

现有以辉瑞、华大基因、人福医药、国药控股、药明康德、中种集团等为代表的一批国内外知名行业领军企业的生物产业集群。

以生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大产业为主，研发与生产并重，聚集一批创新能力卓越的中小型企业。

2020 年，预计在光谷生物城 30 平方公里的土地上将聚集各类生物企业超过 1000 家，包括世界 500

强企业 30余家，吸引各领域领军人才超过 2000名，各类专业人才超过 20000名，实现生物产业总收入过 2000亿元。

入驻企业

九峰创业基地2008 年开工，项目将分二期建设，于 2009 年 9 月部分建成并投入使用， 2011 年 6 月完成全部建设。 产品只承租不销售。 关南医药园2011 完工，厂房在售。 南湖农业园2002 开建，现在已全部投入使用。 九龙产业园2009 年部分建成投入使用，医疗器械园 2010 年 4 月开工，持续招商中。 凯迪能源基地2009 年 3 月奠基开工，持续招商中。

销售情况

关南医药基地国际生物企业总部办公楼、科研孵化器、生物诊断剂生产基地、台湾生物企业基地、中小生物企业基地厂房

南湖农业基地生物农业园科技产业区、科研孵化区、生物农业培训区办公楼和厂房

九峰创新基地生物产业研发区、孵化区、中试区、商务区和生物技术实验室、动物实验中心、关键技术中试放大平台、专业孵化大楼、 实验室 100-300M2 ，没有写字楼。

九龙产业基地（医疗器械园 & 生物农业园）生物制药、高端医疗仪器等生产基地及专业物流中心

凯迪能源基地由凯迪科技园和凯迪生物质燃料示范工厂组成新建三栋办公楼，地上 5层， 实验楼、科研楼及厂房

在售物业类型

租售价格

关南医药基地售价 4800 元 / 平租金 35元 / 平 / 月，有实验台 50 元 / 平 / 月 南湖农业基地均价 4000元 / 平 九峰创新基地只租，租金 20-35/ 平 / 月，有入园要求和返利政策 九龙产业基地售价 4200元 / 平租金 35元 / 平 / 月，有实验台 50 元 / 平 / 月 凯迪能源基地均价 4000元 / 平

• 专业化的生物产业基础配套设施

• 路――为切实推进基地的配套实施建设，我们在九峰创新基地和九龙产业基地所在区域规划了“三横五纵”八条道路。其中“三横”指高新大道、高新二路、高新三路；“五纵”指光谷三路、光谷四路、光谷六路、光谷七路和光谷八路。

• 电――在供电方面，开发区投资建设 2座 110KV变电站及输变线路。

• 水――在水务方面，将将现有水厂扩容 20万吨，并建设相应的配套管网与供水设施。

• 环保――在污水排放项目上，计划建设污水处理厂（近期规模 10万吨）一座、泵站二个。

相关配套

武汉东湖开发区的各项优惠政策，同时还享受武汉市、湖北省和国家有关农业开发和农业产业化的各项优惠政策，更重要的是在对孵化企业进行跟踪服务的过程中，寻找有市场潜力的高科技项目，为后续发展储备人才、技术；通过参股、控股等方式获取投资收益。

政府支持

优势东湖高新区建设的第二个国家级产业基地，基础设施齐全，产业链完善，产业分工明确，产业竞争力强的产业聚集区。

劣势配套住宅无，考周边如光谷桃花源公建房或商品房等住宅供给。

项目优劣势小结

最大化发挥深鸿润国际文化科技城的配套住宅综合优势和尚未成熟产业园区的低价格定价策略吸引产业化企业入驻本项目，从而借势带动商业住宅相关产品。

对比光谷生物城项目，本项目的产业化特征塑造需要加强，并在前期及建设期依据定位就可开始进行相关产业招商工作。

对本项目启示

（ 2）光谷软件园

项目简介

• 　光谷软件园位于武汉 · 中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处，属于武汉市洪山区。规划用地 680亩，总建筑面积 73万平方米，其中地上 63万平方米，地下 10万平方米。

• 光谷软件园是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”，是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园。目前已建成 45万平方米，第五期的开发工作正有序进行中，计划 2010

年全部建成。

技术指标

位 置洪山关山大道与南湖南路交汇区域 , 中国光谷

关山大道 1号建筑类别 多层、高层、小高

层、独栋别墅

占地面积 680亩 建筑面积 73万㎡

容积率 2.03 绿化率 35.2%

物业公司 丽岛物业 物业费 3.5元 / 平米 / 月

开发商 武汉光谷联合股份有限公司

一期

二期

三期

四期 五

期

六期

项目分期开发示意图

开发周期

• 项目首期产品以周边中小企业为主，产品物业类型以多层、小高层和别墅为主，产品类型完善，即有形象类产品，又有大众化产品。

• 二期通过订制化操作引入世界名企迅速提升项目档次和知名度，为后期销售与招商打下坚实的基础。

• 后期产品每期都很有针对性，针对不同类型、不同规模的企业进行量身定制，项目招商与销售速度较快。

国家火炬计划湖北省软件产业基地

中国服务外包产业基地

华中地区金融后台服务中心

园区定位

目前入园企业达百余家，员工规模近万人，入园企业主要有：

软件开发及服务外包企业

美国 EDS 、微软公司、法国电信、爱立信、华为技术、中冠信息等国际知名企业，以及江通动画、博彦科技、软通动力、联想利泰、传神信息、地大信息、武钢软件、中地数码、地大信息、达梦数据库、东湖软件等国内龙头企业。

金融后台服务机构

招商银行信用卡武汉营运中心、交通银行太平洋信用卡中心、交通银行客户服务中心、交通银行华中金融服务中心、银联商务后台中心、光大银行营运中心。

研发创意及相关配套服务类企业

恒隆企业集团、中铁二院、传神联合信息、群茂科技、中国汽车系统、泛亚班拿、国电武仪、奋进电力、新电电力、豪迈电力、博晟科技、恒亿电子、中科通达等创意和电子信息服务类企业。

光谷软件园的建设目标为

“ 特色鲜明，实力雄厚，国内一流，国际知名”项目全部建成后，入园企业将达 400余家，新增就业 5万人，园区年产值 120亿元，税收 5亿元。

入驻企业

项目分五期开发，目前已建成 45万平方米，五期开发于 2010 年全部建成，已售罄，目前持续租赁中。

销售情况

写字楼3.6-4米层高， 30—100米开间，一层面积 2000 平米

在售物业类型

租售价格

租金：

毛坯 45-50元 / 平 / 月 ，简装 55-60元 / 平 / 月

售价：

公寓： 6500 元 / 平， 别墅： 8400元 / 平

服务特色

竞技体育：每年不定期为园区企业举办体育活动，增强企业之间交流学习。

邮政服务：园区所有的挂号信代收，并上门送到手中签收。

水电代收代缴：物业服务中心人员每月抄两次表，实施免费代收代缴水电费业务。

代叫出租车：因园区面积较大，可以联系每栋楼保安人员为其代叫出租车。

为各企业及客户提供观光园区游览车辆。

每月一次企业上门访谈及每季度一次满意度调查，及时更正服务中存在的问题

武汉丽岛物业管理有限公司是武汉光谷联合股份有限公司的全资子公司（以下简称丽岛物业），注

册资金伍佰万元。自 2000 年成立以来，公司就肩负传递丽岛精神和成为全国知名物业管理品牌的抱负和理想，经过公司全员努力，获得了超常规的跳跃发展，于 2005 年成功取得国家一级物业管理资质，是武汉市最早一批获得一级资质的三家公司之一。

公司严格按照 ISO9001：2000质量体系标准运作，并于 2004 年 8 月一审通过体系认证。公司恪守

“一尘不染，滴水不漏，细致周到，专业追求”的质量方针，以“专心、爱心、舒心、贴心、安心”的“五心级”服务，受到了业主的认可，同行的赞许和社会的欢迎。

物业服务

• 走进光谷软件园，仿佛走进一座公园。从规划图上看，园区至少留出了近 3/4 的面积来做园林和公共空间，建筑占地不到 1/4 。据了解，整个园区的规划特点是“三低一高”，即低容积率（ 0.91），低建筑密度（ 21%），低建筑物层次（大部分在 5层左右），高绿化率（ 55% 的绿地和湖面）。 位于中央的大片人工湖，是园区的视觉和活动中心，一排排建筑沿湖岸层层展开，渐次升高，疏落有致，让不同方位的办公楼都能欣赏到湖光水景。道路宽敞，视野开阔，决无一丝的紧迫感。

景观园林

项目设有中央园林景观，利用台阶坡地式造景手法营造大面积公共活动空间。

项目以湖景为整个项目的景观中心，湖边设置有喷泉、石艺小品、小桥、观赏平台等景观小品营造良好的景观氛围。

光谷软件园软件企业优惠政策 • 增值税• 对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，2010年前按17%的法定税率征收增值税，对实际税负超过3%的部分即征即退，由企业用于研究

开发软件产品和扩大再生产。• 企业所得税• 1、对在我国境内新办软件生产企业经认定后，自开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税。第三年至第五年减半征收企业所得税（摘自财

税字[2001]25号文。• 2、对国家规划布局内的重点软件企业，当年未享受免税优惠的减按10%的税率征收企业所得税。此名单由国家计委、信息产业部、外经贸部和国家税

务总局共同确定（摘自国发[2000]18号文）。• 3、软件开发企业实际发放的工资总额，在计算应纳税所得额准予扣除；软件企业人员的培训费用也可按实际发生额在企业所得税前列支（摘自国发

[2000]18号文）。• 关税、进口环节增值税• 对软件企业进口所需的自用设备，以及按照合同随设备进口的技术（含软件）及配套件、备件，除列入《外商投资项目不予免税的进口商品目录》和

《国内投资项目不予免税的进口商品目录》的商品外，均可免征关税和进口环节增值税。• 出口• 1、软件出口纳入中国进出口银行业务范围，并享受优惠利率的信贷支持；同时，国家出口信用保险机构应提供出口信用保险。• 2、软件产品年出口额超过100万美元的软件企业，可享有软件自营出口权。• 折股分配• 软件企业可允许技术专利和科技成果作价入股，并将该股份给予发明者和贡献者。有本企业形成的科技成果，可根据《中华人民共和国促进科技成果

转换法》规定，将过去3至5年科技成果转换所形成的利润按规定的比例折股分配。群体或个人从企业外带入的专利技术和非专利技术，可直接在企业作价折股分配。

• 人才引进• 进入国家扶持的软件园区的软件系统分析员和系统工程师，凡具有中级以上技术职称，或有重大发明创造的，由本单位推荐并经有关部门考核合格，

应准予本人和配偶及未成年子女在该软件园区所在地落户。• 知识产权保护• 1、国务院著作权行政管理部门要规范和加强软件著作权登记制度，鼓励软件著作权登记，并依据国家法律对已经登记的软件予以重点保护。• 2、为了保护中外著作权人的合法利益，任何单位在其计算机系统中不得使用未经授权许可的软件产品（以上未注明出处的均摘自《鼓励软件产业和

集成电路产业发展的若干政策》国务院[2000]18号文）。

政府支持

优势物业类型丰富，综合性强，天然湖景资源，以湖展开围和布局，景观园林规划优雅，园林设计移步换景，品牌开发商及物业服务优势。产业园定位专业集中化。

劣势外立面颜色灰冷，无特色。

项目优劣势小结

本项目需在产品附加值上向软件园学习，增强绿化园林景观优势，和物业服务品质。

充分利用文化和科技方向产业的园区定位，大范围招商。

对本项目启示

（ 3）武汉研创中心

项目简介

• 武汉研创中心位于江夏区藏龙岛科技园内，光谷大道与杨桥湖大道交汇处，地处风景秀丽的汤逊湖畔，自然环境优美，项目规划用地约 400亩，规划总建筑面积约 22万平方米，容积率 0.92 ，建筑密度 23.55% ，绿地率达 35.5% 。

技术指标

总用地面积 266971 平方米净用地面积 239354 平方米总建筑面积 220415 平方米容积率 0.92

绿地率 35%

停车位 1034 个

武汉研创中心，立足于武汉在区位交通、科教人才等方面具备的独特优势，充分发挥武汉在 研发、设计及创新方面的竞争优势，以打造以研发和创新为主题的产业园区，吸引国内外知名研发设计企业入驻，推动区域经济增长，促进产业结构升级。

　　

园区定位

项目于 2010 年 11 月奠基开工，建成后，将吸引近 300 家企业入驻，年产值达到 100亿元，税收 10亿元，为社会提供 2万个中高收入就业岗位。

社会效益

2010 年 11 月 29日：

武汉研创中心在光谷大道汤逊湖畔隆重奠基。

项目进展情况

•2层墅质办公，庭院、私家花园、私家车库、观景露台，一个都不少，一户一栋打造休闲式办公最佳空间；

•3-4层多层办公，内部空间灵动可自由组合，大内庭、大天窗，驻足于此可直面苍穹，与自然对话；

•17层高层办公，标准面积 1500平方米，单栋面积过 20000 平方米，可满足企业总部和综合性办公需求。

•小型研发楼户型面积 600－1500 平方米，中型研发楼面积约4600 平方米左右，高层办公楼面积达 24000 平方米

物业类型

在售情况

面积 500 平米起，层高 3.6-4.2米，独栋别墅预计 6 月份开盘，均价 7000元 / 平米，只售不租

周边配套

武汉研创中心毗邻汤逊湖中央生活区，中、高档各类物业资源丰富，紧邻项目的就有卡梅尔小镇、纳帕溪谷、武汉长岛、宜家龙臣、水君郦都，阳光 100 大湖第、银湖湾等； 3 公里范围内有万科魅力之城、中冶 · 创业苑、万科红郡、万科城市花园、现代森林小镇、当代国际花园等； 5 公里范围内则有中建康城、长城坐标城、丽岛 ·漫城、丽岛美生等。 大学城腹地，藏龙卧虎。

园区紧邻藏龙岛大学城，周边人力资源充沛，不完全统计周边集聚有湖北经济学院、湖北美术学院艺术设计学院、海军工程大学、华中农业大学楚天学院、华中师范大学武汉传媒学院、武汉体育学院体育科技学院、武汉工交职业学院、武汉软件工程职业技术学院等高等 10余所高等院校。大光谷范围内则汇聚有华中科技大学、中国地质大学、中南财经政法大学、中南民族大学等国家重点等院校，可满足企业不同层次的人力资源需求。

优势武汉研创中心把握国际办公空间由 5A智能化向 5O 生态化转变的脉搏，致力于实践 ROD办公。 ROD

即创新办公、休闲办公，作为美国硅谷时间文化与速度文化的集中体现。

劣势项目所处位置和整体定位，与周围竞争大。

项目优劣势小结

成长对企业孵化成长过程的关注和支持，是研创中心对于本案最有借鉴价值之处。

中式主题公园式建筑典范

对本项目启示

（ 4）光谷金融港

项目简介

•光谷金融港项目位于武汉科技新城中心区域，西临光谷大道，北抵三环线，

•规划用地 1600亩，规划建筑面积 160万平方米，容积率 1.66 ，建筑密度 21.9％，绿地率 45％，停车位 8350 个，是武汉市规划建设的全国性金融后台服务中心，预计总投资超过 100亿元。

•该项目 2008 年 9 月 4日奠基，力争通过5-6 年的开发建设，将光谷金融港建设成为国内一流的金融后台服务中心，成为武汉区域金融中心的重要战略支撑点，我国中西部金融信息服务产业示范基地，国际知名的现代金融服务产业园

技术指标

总用地面积 1067200 平方米

净用地面积 943200 平方米

总建筑面积 1600000 平方米

容积率 1.66

建筑密度 21.9%

绿化率 45%

停车位 8350 个

规划设计 加拿大 AAI 国际建筑师事务所

物业管理公司 武汉丽岛物业管理有限公司

开发商 武汉光谷金融港发展有限公司

全国性金融后台中心；国际知名的金融信息服务产业聚集区；具有国际竞争力的金融服务外包产业基地 。

园区定位

入园企业主要有：

中国农业银行、泰康人寿、汉口银行、国家开发银行、长江证券、合众人寿、天风证券等金融机构后台中心均已选址光谷金融港；中国人民银行、中国银行、兴业银行、浦发银行、中国工商银行均多次考察，有明确意向，正在开展前期各项工作。目前入园企业达百余家，员工规模近万人。

入驻企业

以定向开发为主，已经有 10余家金融机构确定入驻。均价 6400元 / 平方米。

销售情况

写字楼，面积区间 500-整栋，一层楼面积 2000 平米，标准层高 3.6米

在售物业类型

租售价格

租金：

42-45元 / 平 / 月

售价：

6400 元 / 平

内部配套

8 个食堂，每个 4000 平方米，均可容纳 4000 人同时就餐；倒班公寓 2.2万平方米，其中 8000平方米为 4 人间（ 40 平方米 / 间）、 14000 平方米为 2 人间（ 28 平方米 / 间）；商业街（餐饮、酒吧、理发） 10000 平方米，综合服务（邮局、银行、便利店） 5000 平方米；户外标准篮球场 3000 平方米、户外标准网球场 6000 平方米、室内综合体育馆 1 个；五星级酒店一座（ 30000 平方米）。

武汉市关于促进金融业发展优惠政策摘要

政府支持

购（租）房补贴

对新设或迁入本市的金融机构买自用办公用房给予一次性购房补贴，补贴标准为每平方米 1000元人民币，最高补贴为 300万人民币，未满 3 年不得转让出售；租赁自用办公用房的联系 3 年按房租市场指导价格每年给予 30%

的补贴。

落户奖励

对新设或迁入本市的金融机构按注册资本（或营运资金）的 1%给予一次性资金奖励，最高奖励金额为 1000万元人民币

税费补贴

对新设或迁入本市的金融机构，自开业年度起 3 年内，由市财政部门参照其时间缴纳营业税市级留成部门的 50%

给予补偿；自盈利年度起 3 年内，由市级财政部门参照其实际缴纳所得税市级留成部分的 100%给予补偿

人才奖励

在武汉任职的金融机构高级管理人员，由市级财政部门按其上一年度市级缴纳的“工资、薪金所得项目”个人所得税市级留成部分的 50%给予补偿，补贴期为 3 年。

优势供电由华中电网提供，电力供应、供电能力充足、可为园区内金融后台机构提供所需的双回路环网供电，并在园区内建设一座专用变电站；接驳光纤主干网路，为入驻金融机构提供高速宽带的国际数据端口；热力管网覆盖光谷金融港，采用溴化锂空调并降低 30％左右使用成本。

劣势①. 建筑密度大，以高层为主，生态办公的概念不明显；

②.智能化办公没有得到充分体现；

项目优劣势小结

学习金融港完善相关工程配套作为项目亮点

充分发挥生态化优势

建议产品智能化建设

对本项目启示

（ 5）华工科技园创意基地

项目简介

• 华工科技园创新基地位于华工科技园内，总占地面积达到 66586㎡，建筑面积 74900㎡，基地容积率 0.89 ，绿化率达到 47.1%（不含湖面） 华工科技园创新基地是一个的低密度、高绿化率、配套和服务设施齐全的生态化、智能化产业花园式研发办公区，由面积 1000-10000平方米的独栋和联排亲水建筑组成。它是华工科技园“一园两区”的重要组成部分。

• 华工科技园创新基地专为科技型中小科技企业和研发机构量身打造独栋办公空间，致力于引进软件开发、光电子信息、先进制造类科技企业上下游相结合的特色产业链，为中小科技企业创新与发展提供空间和服务平台。良好的产业依托和浓郁的人文气息，简约的德式建筑风格和中西合璧的园林景观，企业的财富和眼界起步时就与世界同步。

开发规模

一期

• 华工科技园创新基地项目，位于光谷中心，紧邻最大的城中湖――汤逊湖，总占地面积 186 ， 760M2 ，建筑面积 210,000M2 ，一期已开发60 ， 000M2 ，共建 18栋独栋，预留开发150 ， 000M2 ，二期地块尚未开发。

二期

华工科技园创新基地专为科技型中小科技企业和研发机构量身打造独栋办公空间，致力于引进软件开发、光电子信息、先进制造类科技企业上下游相结合的特色产业链，为中小科技企业创新与发展提供空间和服务平台。良好的产业依托和浓郁的人文气息，简约的德式建筑风格和中西合璧的园林景观，企业的财富和眼界起步时就与世界同步。

园区定位

华工科技、华工激光、华工科技 ·华工图像、华工科技 · 高理电子、华工创投、华中数控、华为、江钻股份、欧赛石油、天喻信息、正源光子、金浪、瑞盈投资、武汉华工大学科技园发展有限公司、荆门炼化工程设计有限公司、黄石市邦柯科技有限公司、艾志工业技术集团有限公司等，进驻企业员工合计 1000余人。

入驻企业

近期开盘时间

• 近期预计五月中旬，具体时间未定。

• 2007 年开始销售，均价 4000/ 平， 1期、 2期已全部销罄， 3期 2010 年 6 月开发。

销售情况

一期共建楼体 18栋，面积 9500-10000 平米，由 13栋独栋和 4栋联排，面积 1000-3700

米， 1栋小高层办公楼组成，目前独栋和联排已租售完毕，小高层办公楼现可租售。二期未开发。

小高层办公楼由 A 、 B 、 C 三个分区组成， C 区已租售完毕， A 区和 B 区可租售。

A 区楼层 7楼，面积 2100 ， B 区楼层 10楼，面积 1200M2/层。

在售物业类型

租售价格

在售户型售价 6100-6200元 / 平租金 40元 / 平

配套及服务

配套• 3万余平方米绿化、银行、中西餐厅、篮球场、网球场、红外线防盗报警系统、派出所值勤点、

以及 3期的单身公寓、会议中心、会所等。• 园区配套服务建筑面积 0.7万平方米，园区道路交通、各种管线、绿化、环境整治、配套设施、

市政设施一应齐全• 单身公寓、商务休闲会所、住宅小区、停车场，在孵化器内还附有多功能会议厅、网络中心、

行政办公室等多种附属设施，给园区创业者、生产者提供了高品质的生活区域和舒适的居住环境，使大学科技园真正成为一个环境优美、技术先进、配套设施完善的高科技园区。

服务• 投融资服务――国家开发银行中小企业货款支持，种子期、成长期项目风险投资，科技项目申

报服务；• 信息服务—产品成果、信息对外推介、发布，宽带网络空间租赁，网络、电脑维修服务；• 行政服务—工商注册、高新技术认证等，律师、会计师事务所中介服务；• 基础物业服务，园区不仅提供餐饮、保洁、保安、维修等服务。

政府支持

园区无特别的优惠政策。入驻企业可结合自身企业的类别，依据东湖高新开发区相关条理，主动申请相关优惠扶持政策。

优势• 紧邻汤逊湖，科技园内环境优越，拥有自然湖泊、茂密林地等生态资源；

• 交通便捷，配套成熟，人气旺盛（华中科技大学科技园）。

劣势• 园区没有住宅，园区员工主要通过在周边（万科城市花园、藏龙岛）租房、购房来解决住房问题；

• 配套不齐备；

• 只是简单的生态办公，缺乏智能化办公模式的营造。

项目优劣势小结

可将本项目配套住宅完善优势作为亮点和竞争优势

建议加强智能化产业园模式

对本项目启示

（ 6）武大科技园

项目简介

•武汉大学东湖国家科技园位于武汉东湖高

新区科技新城的中心地带，现状基地东临光谷

大道，交通便捷；南临汤逊湖，环境优美；北

临新兴居住区，居住服务设施完善，总规划面

积 2065亩，是全国首批 22 家国家大学科技园

之一。武大科技园 GEO OFFIC 西、南邻武大

科技园路，南与华工科技园隔路相望。

项目规模

武大科技园 GEO OFFIC 西、南邻武大科技园路，南与华工科技园隔路相望。

项目用地面积为 35亩，总建设占地为 3974.2 平方米，总建筑面积近 4万平方米，绿化率为 42%,容积率 1.53 ，由南北两栋 13层框架结构的写字楼组成，北楼总建筑占地面积为 1715.7 平方米，南楼总建筑占地面积为 2246.4 平方米。

以国家地球空间信息产业为主，光电子、生物医药、节能环保产业、 3S 软件开发、 LED 制造与加工为辅的高新科技产业格局。

园区定位

外商独资企业

瑞士 leica 公司，德国 swissopitcs 公司、元茂光电；

LED 产业

博达光电、华灿光电、三工光电；

新材料

武大弘毅新材料有限公司、武汉威明德科技发展有限公司，其他：徕卡测量、德瑞光学、中兴、维奥制药、微氢科技、华正空间、武大吉奥等，目前入园大中小型企业共有 50余家，以及 60余家孵化企业。

入驻企业

尾盘惠业楼在售，办公楼 600 平米以下，层高 3.6米，可租可售

销售情况

租售价格

售价5999元 / 平

租金30元 / 平

配套及服务

26000 平方米的绿化带、 1000 平方米员工餐厅、全天侯安全监控、网球场、篮球场、 308 平方米展厅、50 平方米贵宾接待室、 200 平方米商务会议室、 200 平方米多媒体会议室。

人力资源服务；

财务管理咨询；

投融资多元化；

境内外法律咨询；

物业服务：

商务通勤服务

专业保洁服务

24小时维修随叫随到服务

提供网络和网站建设服务

提供多种文化娱乐场所

组织和组办各种赛事活动。

政府支持

园区无特别的优惠政策。入驻企业可结合自身企业的类别，依据东湖高新开发区相关条理，主动申请相关优惠扶持政策。

优势• 低密度建筑，山水相依，景色宜人，是理想的创意之地；

• 科技园内已聚集 10余家国内外著名企业， 60多家孵化企业，氛围较好；

• 交通路网四通八达；

• 科技园企业可以充分利用园区内的国家重点实验室、科研设施与软件环境，进行资源共享

劣势• 园区没有住宅，园区员工主要通过在周边（万科城市花园、藏龙岛）租房、购房来解决住房问题；② . 配套不齐备；

• 只是简单的生态办公，缺乏智能办公模式的营造；

• 外立面颜色灰冷，无特色；

• 定位模糊，建筑特色不明显

项目优劣势小结

融服务平台：

科技园公司与中国建设银行、中国工商银行、武汉市商业银行等建立了良好的银企合作关系。中国工商银行、中国建设银行已与科技园公司各签订了 2 个亿的授信额度；中国建设银行还与科技园公司签订了 10 年 7 成按揭协议。这为园区的建设和入园企业的发展提供了资金后盾。

企业孵化平台：

建立科技园孵化体系，以武大校内外科研成果、科技园的投资环境为基础，使更多的科研成果通过孵化器的“孵化”走向市场，实现产业化，通过良好的创业服务，帮助企业迅速成长，为社会培育成功的企业和企业家。

投融资平台：

科技园公司除自身正在增资扩股借“壳”上市外，还将利用自己的优势积极向各种基金、风险投资家和上市公司等推荐优秀待孵企业，使创业企业适时地得到资金资助，从而快速成长。同时，在企业进行兼并、收购、上 市等运作时，对其提供咨询、法律、财务、资产评估等方面的服务。

后勤保障平台：

科技园公司成立了物业管理公司，承担整个园区社会化后勤保障和社区服务工作。

对本项目启示

（ 7）光谷 ·芯中心

项目简介

• 东湖高新集团开发的第四代科技园――光谷•芯中心，以国际视野的规划理念，在华中首家引入美国绿色建筑标准LEED认证体系。美国绿色标准建筑、光纤光缆应用到户、高科技应用，为发展型高新技术企业提供新型生态化商务平台。

• 光谷•芯中心建筑面积约 25万平方米，集多层办公研发、企业独栋总部、高层创新办公楼、体育休闲、街区商业、员工公寓等多种形态为一体的高新技术科技园，将引进 300余家高新技术企业入驻，年产值约 80亿元，年利税约超过15亿元。

项目详细信息

销售阶段 :期房

容积率 :1.50绿

化率 :35% 开

开盘时间 :2012-4

入住时间 :2012-5

占地面积 :165280 平方米

建筑面积 :247390 平方米

物业费： 2.00元 / 平方米 / 月

是否可分割 : 是开间面积： 380.94-613.16 平方米开工时间 :2009-12-01

开发商 : 武汉东湖高新集团股份有限公司

面向中小型高新企业，打造集办公、生产、研发、贸易、物流、商务、生活等功能为一体的新型工业中心，打造第四代工业地产标杆。

园区定位

销售情况

光谷芯中心一期写字楼售罄，二期高层在售。

租售价格

2011.11均价 4600 元 / 平

2012.4均价 5000 元 / 平

配套

体育馆和扇形商业建筑，高级公寓； LEED绿色环保园区；小型影院；热力体育中心；网球场；商业广场；员工餐厅、咖啡厅、便利店；银行、邮政；会议中心；半地下停车库；广场 LED屏幕；中央水景公园。

优势①. 东湖高新集团（上市公司）的实力， 18 年工业地产研发经验；

②.加拿大泛太平洋建筑事务所担纲建筑规划，泛亚国际担纲景观设计，金

牌物管公司，国际团队携手打造；

③.引入美国 LEED绿色建筑体系认证，通过屋顶防水、屋顶绿化、环保型外墙装饰检查，创造健康与舒适的建筑环境；

④. 公摊仅 12％（一般工业地产的公摊为 18—22％）；

⑤. 建筑布局合

理，独栋、退台式多层花园办公楼、高层写字楼组成围合式布局；

劣势①.紧邻武广高铁，噪音污染较大；② . 只是简单的生态办公，缺乏智能化办公模式的营造；③ . 园区的定位不清晰。

项目优劣势小结

可学习借鉴芯中心相关环保结构优势过屋顶防水、屋顶绿化、环保型外墙装饰检查设计

突破简单生态化办公

对本项目启示

武汉光谷将变“独立城市” 武汉光谷将变“独立城市” 中国光谷要变为世界光谷，世界光谷长什么样？

武汉市政府原则通过 《东湖国家自主创新示范区总体规划（ 2011-2020 年）》。 根据总体规划， 10 年后，光谷企业总收入要达到 3 万亿，成为全球高新技 术产业园区第一梯队、世界一流科技园区；全力打造以光电子信息为核心，以生 物、环保节能、高端装备制造为战略，以现代服务业为先导的产业架构。 在新的 10 年，光谷将肩负“中国创造”的国家战略重任，真正成长为享誉 全球的“世界光谷”，全面跻身于世界舞台。 平方公里成为“独立城市” 518 平方公里成为“独立城市” 在城市空间布局上，“大光谷”将扩大至 518 平方公里，成为名符其实的 “大块头”。未来 10 年，形成“一轴六心、三区两城、两楔多廊”的空间格局。 其中，“六心”是指光谷综合服务区为主中心，鲁巷为副中心，在花山、左 岭、流芳和牛山湖构建四大支撑中心；“三区两城”是指关山科研集聚区、豹澥 综合服务区、未来城创新研发区和严东湖科技生态城和牛山湖科技生态城。 值得注意的是， 518 平方公里的区域内，有 282 平方公里为生态保护区，其 中， 137 平方公里为“禁建区”。东湖示范区内，南北有九峰森林保护区及龙泉 山风景区两大生态板块，外围构建东湖、南湖、汤逊湖、梁子湖、鸭儿湖等湖滨 生态保护圈。 武汉市市长唐良智表示，东湖示范区要从“开发区”向“新城市”转变，成 为“独立城市”。

四、光光谷产业园未来发展趋势

项目名称 优势 劣势 项目比较点 价格光谷生物城包括：

九龙产业基地九峰创新基地关南医药基地南湖农业基地凯迪能源基地

东湖高新区建设的第二个国家级产业基地，基础设施齐全，产业链完善，产业分工明确，产业竞争力强的产业聚集区

配套住宅无，考周边如光谷桃花源公建房或商品房等住宅供给

规模小于生物城，产业链还未形成，但周围竞品较生物城少，有配套研发楼倒班楼住宅

关南医药基地租售均可，售价 4800 / 平，租金 35 元 / 平 / 月，有实验台 50元 / 平 / 月南湖农业基地均价 4000元 / 平九峰创新基地只租，租金 20-35元 / 平 / 月，有入园要求和返利政策九龙产业基地租售均可，售价 4800元 / 平，租金 35 元 / 平 / 月凯迪能源基地均价 4000元 / 平

光谷软件园

物业类型丰富，综合性强，内含湖景资源，以湖展开围和不觉，景观园林规划优雅，设计可达移步换景效果，品牌开发商及物业服务优势。产业园定位专业集中

产业园定位为软件系列，招商范围略显单一局限。外立面颜色灰冷，无特色

本案没有湖景资源优势，但有人造绿化园林及水景观弥补。开发商品牌建设需完善；产业园定位范围大利于招商

租金：

毛坯 45-50元 / 平 / 月 ，

简装 55-60元 / 平 / 月

售价：

公寓： 6500 元 / 平， 别

墅： 8400元 / 平

六、总体比较及物业发展建议

武汉研创中心 武汉研创中心把握国际办公空间由 5A智能化向 5O 生态化转变的脉搏，致力于实践 ROD办公。 ROD即创新办公、休闲办公，作为美国硅谷时间文化与速度文化的集中体现

项目位置和定位，使与周围竞争压力大

研创中心Recreational Office District）办公，讲求人性化的办公方式；本案缺乏一定产品创新

独栋别墅均价 7000

元 / 平米

光谷金融港 供电由华中电网提供，电力供应、供电能力充足、可为园区内金融后台机构提供所需的双回路环网供电，并在园区内建设一座专用变电站；接驳光纤主干网路，为入驻金融机构提供高速宽带的国际数据端口；热力管网覆盖光谷金融港，采用溴化锂空调并降低 30％左右使用成本

①. 建筑密度大，以高层为主，生态办公的概念不明显；②.智能化办公没有得到充分体现

工程设计方面优势较金融港不明显主张生态办公较金融港规划要好

租金：

42-45元 / 平 / 月

售价：

6400 元 / 平

项目名称 优势 劣势 项目比较点 价格

华工科技园创新基地 ①.紧邻汤逊湖，科技园内环境优越，拥有自然湖泊、茂密林地等生态资源；② .交通便捷，配套成熟，人气旺盛（华中科技大学科技园）。

①. 园区没有住宅，园区员工主要通过在周边（万科城市花园、藏龙岛）租房、购房来解决住房问题；② .配套不齐备；③ .只是简单的生态办公，缺乏智能化办公模式的营造。

相比较无天然湖景资源；但有园区住宅配套主张构造生态办公环境

售价 6100-6200

元 / 平租金 40元 / 平

武大科技园①.低密度建筑，

② . 科技园内已聚集

10余家国内外著名

企业， 60多家孵化

企业，氛围较好；③ .

交通路网四通八达；

④ . 国家重点实验室、

科研设施与软件环境，

进行资源共享

①. 园区没有住宅，园区员工主要通过在周边租房、购房来解决住房问题；② . 配套不齐备；③ .只是简单的生态办公，缺乏智能办公模式的营造；④ . 外立面颜色灰冷，无特色；⑤定位模糊，建筑特色不明显

武大科技园学区研究氛围较好，蔡甸片区需增加产业园文化底蕴建设本项目园区有住宅配套，建筑特色明显

售价5999元 / 平

租金30元 / 平

项目名称 优势 劣势 项目比较点 价格

光谷 ·芯中心 ①. 东湖高新集团

② .加拿大泛太平洋

建筑事务所担纲建筑

规划③ .引入美国

LEED绿色建筑体系

认证④ . 公摊仅

12％（一般工业地

产的公摊为 18—

22％）；⑤ . 建筑

布局合理，独栋、退

台式多层花园办公楼、

高层写字楼组成围合

式布局；⑥ .立体式

庭院景观

①.紧邻武广高铁，噪音污染较大；② .

只是简单的生态办公，缺乏智能化办公模式的营造；③ . 园区的定位不清晰

相比较我项目园区定位较之清晰，立体式庭院景观设计可借鉴

二期办公楼均价5000 元 / 平

项目名称 优势 劣势 项目比较点 价格

结合以上对比分析，建议本项目物业发展建议：

可将本项目配套住宅完善优势作为亮点和竞争优势

建议加强智能化产业园模式

构造如武大科技园金融服务、企业孵化、投融资、后勤保障综合性平台

学习借鉴芯中心相关环保结构优势过屋顶防水、屋顶绿化、环保型外墙装饰检查设计，并突破简单生态化办公

相关工程配套完善作为亮点吸引

充分发挥生态化优势

建议产品智能化建设

最大化发挥深鸿润国际文化科技城的配套住宅综合优势和尚未成熟产业园区的低价格定价策略吸引产业化企业入驻本项目，从而又借势带动相关商业住宅产品。

对比光谷生物城项目，本项目的产业化特征塑造需要加强，并在前期及建设期依据定位就可开始进行相关产业招商工作。

本项目需在产品附加值上向软件园学习，增强绿化园林景观优势，和物业服务品质。

充分利用文化和科技方向产业的园区定位，大范围招商。

　　

物业发展建议

Thanks for your attention.