7585 206 5

Lappa och laga eller riva och bygga nytt

Offentliga fastigheterDen offentliga sektorn äger och förvaltar tillsammans cirka 90 miljoner kvadratmeter lokalyta. De fastighetsorganisationer som hanterar förvaltningen av dessa byggnader har som uppgift att ge maximalt stöd till den offentliga sektorns kärnverksamheter och att hålla dem med lokaler och service som har rätt kvalitet till lägsta kostnad. UFOS (Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor) bedriver utvecklingsprojekt som ger offentliga fastighets förvaltare verktyg att effektivisera fastighets företagandet och att höja kvaliteten för hyresgästerna. Bakom UFOS står Sveriges Kommuner och Landsting, Fortifikationsverket, Akademiska Hus och Samverkansforum för statliga byggherrar och förvaltare genom Statens fastighetsverk och Specialfastigheter.

Sedan 2004 deltar även Energimyndigheten för att särskilt stötta projekt som syftar till energieffektivisering och minskad miljöbelastning i fastighets företagandet. Denna satsning går under namnet UFOS Energi. UFOS energisamarbete har hittills resulterat i ca 30 publikationer, både handböcker och idéskrifter, i något som kallas för Energibiblioteket. Syftet med detta är att ta fram goda exempel från offentliga fastighetsägare och att visa på praktiska verktyg. Se Energibiblioteket som en verktygslåda – den självklara startpunkten för dig som arbetar med energifrågor!

Mer information hittar du på www.offentligafastigheter.se.Där kan du även beställa denna och andra skrifter.


Lappa och laga eller riva och bygga nytt© Offentliga fastigheter, 2014ISBN 978-91-7585-206-5Upplysningar om innehållet Magnus Kristiansson, [email protected] Kristina AlfonsdotterFoto Rickard L Eriksson, Tord Rikard SöderströmGrafisk form ETC KommunikationProduktion KombineraTryckeri LTAB 2015Webbplats www.offentligafastigheter.se

FörordKommuner, stat och landsting äger och förvaltar cirka 90 miljoner kvadratmeter ändamålslokaler och huvudparten av dessa är byggda före 1980.

Samhällsutvecklingen inom till exempel sjukvård, skola och omsorg medför många nya möjligheter, men ställer också helt nya krav på de som verkar i lokalerna. Utvecklingen av dessa verksamheter medför i sin tur nya krav på lokalerna: för den framtida verksamhetens organisation, arbetssätt, produktivitet, logistik, fysiska miljö och image. För att tillgodose de nya kraven kan man antingen renovera eller riva och bygga nytt – det är detta val många nu står inför.

Denna skrift syftar till att ge ett underlag för beslutsfattare som står inför valet mellan att renovera eller bygga nytt. Ett beslut som handlar om stora investeringar och som binder upp kapital under lång tid.

Skriften har initierats och finansierats av Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (UFOS). Här ingår Sveriges Kommuner och Landsting, Akademiska Hus, Fortifikationsverket samt Samverkansforum för stat liga byggherrar och förvaltare genom Statens fastighetsverk och Specialfastigheter. Detta projekt har också stöttats ekonomiskt av Energimyndigheten.

Skriftens huvudförfattare är Bahram Moshfegh, professor i energisystem vid Linköpings universitet. Följande personer har varit medförfattare: Linn Liu, doktorand vid Linköpings universitet, avsnitt "Livscykelkostnadsanalys (LCCanalys), Karl Samuelsson, student vid Linköpings universitet, avsnitt "Fallstudie 2: Ulriksbergsskolan" och Martin Bergendahl, adjungerad professor vid Högskolan Dalarna, har bistått med relevanta indata till avsnitt "Fallstudie 1: Centralsjukhuset".

Till sin hjälp har författaren haft en styrgrupp som medverkat i arbetet, bistått med material och lämnat värdefulla synpunkter. Styrgruppen bestod av Gunnar Andersson, Fortifikationsverket; Lars Liden Specialfastigheter Sverige AB; Per Gustafsson, Växjö kommun; JanÅke Lindroth, Jämtland läns landsting; Anders Karlsson, Umeå kommun; Jimmy Moller, Locum; Sven Karlsson, Göteborgs stad; Hans Isaksson, KKonsult/Energimyndigheten och Jonas Hagetoft, Sveriges Kommuner och Landsting.

Magnus Kristiansson och Jacob Hort, Sveriges Kommuner och Landsting, har varit projektledare.

Stockholm december 2014

InnehållSammanfattning 6

Inledning 9 Den offentliga sektorn visar vägen 9 Krav på ändamålsenlighet 10 Det behövs mer forskning 13 Läshänvisning 13

Nyttoanalys 15 Vad är nytta? 15 Fyra perspektiv för nyttoanalys 17 Fyra nyttotyper 19 Skillnaden mellan nyttoperspektiv och nyttotyper? 21 Ett verktyg för nyttoanalysen – PENG-modellen 22

Jämföra kostnader över tid 25 Nuvärdesmetod 26 Livscykelkostnadsanalys (LCC-analys) 28 Slutsats – se till livscykelvinsten 30

Exempel 33 Fallstudie 1: Centralsjukhuset 34 Fallstudie 2: Ulriksbergsskolan 44

Referenser 60

6 · Lappa och laga eller riva och bygga nytt

SammanfattningStat, kommun och landsting äger cirka 90 miljoner kvadratmeter ändamålslokaler som årligen använder stora mängder energi för uppvärmning och drift. En stor del av dessa lokaler är byggda före 1980 och skolor, kontor och vårdlokaler är de största lokalkategorierna. En del av dessa byggnader är slitna, omoderna och dåligt anpassade till dagens och framtida verksamhetsbehov och står därför inför stora renoveringsbehov.

Samhällets utveckling till exempel inom sjukvård, skola och omsorg medför många nya möjligheter, men ställer också helt nya krav på verksamheterna. Utveckling och modernisering av dessa verksamheter medför i sin tur nya krav på lokalerna. Lokalerna ska stödja de framtida verksamheternas organisation, arbetssätt, produktivitet, fysiska miljö och inte minst image.

För att kunna säkerställa fastighetens ändamålsenlighet och anpassningsbarhet till framtida verksamheter i samband med stora fastighetsinvesteringar krävs en ny analysmetod. Metoden ska bistå beslutsfattare med en heltäckande och bred analys inför ett beslut om investering i renovering eller nybyggnation.

Vägvalet Ett val mellan renovering och nybyggnation handlar om stora investeringar som binder upp kostnader under lång tid. Inför valet mellan renovering och att bygga nytt, måste beslutsfattarna ta ställning till en rad olika fördelar och nackdelar med respektive beslut. Förändringar i fastigheten, efter renovering eller nybyggnation, påverkar inte bara energianvändning och energikostnader utan också verksamhetens (hyresgästens) möjlighet att uppfylla sina mål.

Det är en stor utmaning att identifiera och kvantifiera olika nyttor med de olika valen. Det görs i nyttoanalysen. I skriften finns en kort beskrivning av två arbetssätt för att identifiera nyttor: fyra olika perspektiv samt fyra olika nyttotyper. Ett praktiskt verktyg för att arbeta med nyttoanalyser (PENGmodellen) beskrivs även översiktligt.

Utöver nyttor behövs de långsiktiga kostnaderna beräknas. Livscykelkostnadsanalys (LCC) är en metod som kan användas för att jämföra de

Lappa och laga eller riva och bygga nytt · 7

långsiktiga kostnaderna för olika investeringsalternativ. En metod som kallas OPERAMILP(Optimal Energy Retrofits Advisory) har utvecklats vid Linköpings universitet. Med hjälp av denna metod kan man få fram den lägsta livscykelkostnaden för den studerade byggnaden.

I ändamålslokaler har valet mellan att renovera eller bygga nytt fler dimensioner än livscykelkostnadsminimering. I dessa fastigheter är lokalen anpassad för de specifika verksamheterna och förändringar i fastigheten påverkar direkt verksamhetens möjlighet att uppfylla sina mål. Det finns därför behov av att prata om en livscykelvinst som inte fokuserar enbart på livscykelkostnadsminimeringen, utan också analyserar vilken effekt andra faktorer som till exempel en bättre inlärningsmiljö har på målet. Syftet med livscykelvinst är att maximera effektivitet under ändamålslokalens hela livscykel och att fokusera på både intäkter och kostnader.

Genom att titta både på identifierade energibesparingsåtgärder och drift och underhållskostnader samt göra en nyttoanalys för verksamhetsåtgärderna i ett paket, kan satsningar som var för sig hade varit olönsamma bli lönsamma.

För att illustrera resonemangen och verktygen presenteras även två utförliga exempel – Centralsjukhuset och Ulriksbergsskolan. Båda fallstudierna visar hur du praktiskt kan arbeta med analysen, men ur lite olika perspektiv

I fallet Centralsjukhuset jämförs de två alternativens nuvärdeskostnader av både investering och driftskostnader (energikostnader, underhållskostnader och tillsyn och skötsel). Det görs även en analys av nyttan genom de olika nyttoperspektiven och nyttotyperna.

I fallet Ulriksbergsskolan betonas arbetet med OPERAMILP och innemiljöaspekter.

1


1 InledningÄndamålsfastighet är ett begrepp som används för att beskriva en lokal som är avsedd för en viss verksamhet. I dessa fastigheter är t.ex. lokalens utformning, flexibilitet, tillgänglighet, belysning och ventilation anpassad för en speciell verksamhet. Sjukhus, skolor, vårdhem och anstalter är exempel på sådana fastigheter.

Kommuner, stat och landsting äger och förvaltar en stor andel av ändamålslokalerna i Sverige, cirka 90 miljoner kvadratmeter, och huvudparten av dessa är byggda före 1980. De har generellt en högre genomsnittlig energi användning än de lokaler som är byggda efter 1980. Samtidigt är en del av dessa byggnader slitna, omoderna och dåligt anpassade till dagens och framtida verksamhetsbehov. De står nu inför stora renoveringsbehov.

Ändamålsfastighetens energianvändning och inomhusmiljö är viktiga frågor för många kommuner, landsting och myndigheter. Dessutom ställer Sverige och EU höga krav.

Den offentliga sektorn visar vägenEnligt EU har den offentliga sektorn en viktig uppgift som föregångare i genomförandet av samhällets energi och miljömål. Inom EU är målet att till år 2020 öka andelen förnybar energi till 20 procent, minska energianvändningen med 20 procent jämfört med den prognosticerade energianvändningen år 2020 samt att minska utsläppen av växthusgaser med 20 procent jämfört med år 1990. När det gäller byggnader ställer EU bland annat krav på energideklarationer och byggnaders energiprestanda. Kraven har införts i svensk lagstiftning genom Boverkets byggregler, BBR.

I Sverige har riksdagen antagit nationella mål om att minska energianvändningen i bebyggelsen med 20 procent till år 2020 och med 50 procent till år 2050 jämfört med år 1995. Grunden för den nationella miljöpolitiken är de 16 nationella miljömål som antagits av riksdagen.


Krav på ändamålsenlighetSamhällets utveckling inom till exempel sjukvård, skola, utbildning, vård och omsorg medför många nya möjligheter, men ställer också helt nya krav på verksamheterna. Utveckling och modernisering av verksamheterna medför i sin tur nya krav på lokalerna. Lokalerna ska stödja de framtida verksamheternas organisation, arbetssätt, produktivitet, fysiska miljö och inte minst image.

För att kunna analysera fastighetens ändamålsenlighet och anpassningsbarhet till framtida verksamheter i kronor och ören (monetära termer) i samband med stora fastighetsinvesteringar krävs en ny analysmetod. En metod som ger fastighetsägare en mer heltäckande och bredare bild inför ett beslut om att investera i renovering eller nybyggnation. För att kunna analysera detta val måste följande frågor besvaras.

Ska man hantera energieffektivitets- och ändamålskrav som separata projekt eller som ett enda projekt?

Hur påverkar tidsaspekten verksamhetens framförhållning och hur påverkar ”fastighetskraven” på energi ett helhetsprojekt?

Kan man hantera nya energieffektivitets- och ändamålskrav genom renovering av fastigheten?

Finns det någon gräns för vad som kan ”lappas och lagas” i en befintlig byggnad?

När lönar det sig ekonomiskt, tekniskt, verksamhetsmässigt och miljömässigt att växla spår från renovering till nybyggnad?

Förändringar i fastighetens utformning, i form av renovering eller nybyggnation, påverkar inte bara energianvändning och energikostnader utan också verksamhetens möjlighet att uppfylla sina mål. Därför är det viktigt att besluta om de investeringar som medför störst nytta beträffande ända-målsenlighet, energieffektivitet, driftvänlighet, hälsa och ekonomi. Vid beslutet om att renovera eller bygga exempelvis en ny skola, spelar en rad faktorer in. En nybyggnation kan medföra direkta fördelar så som minskad energianvändning och lägre drifts och underhållskostnader, men kan även ge andra nyttor i form av bättre arbets och inlärningsmiljö. I detta fall har valet att bygga nytt minskat lokalkostnaderna, samtidigt som lokalen i högre grad kan fylla sitt ändamål. En nyttoanalys av verksamheten är särskilt viktig när valet att renovera eller att bygga nytt avser en ändamålsfastighet.


Genom att lägga samman samtliga identifierade energibesparings åtgärder med en nyttoanalys av verksamhetsåtgärder i ett paket, kan satsningar som var för sig hade varit olönsamma bli lönsamma.

Figur 1 • Valet mellan att renovera eller bygga nytt.

Renovera

Bygga nytt

LCC

Nyttoanalys

Nyttoanalys

LCC


Ändamålslokaler från olika tidsperioderStat, kommun och landsting äger cirka 90 miljoner kvadratmeter ändamålslokaler, vilket är över 20 000 byggnader som använder mycket energi. Enligt en uppskattning gjord av Energimyndigheten (2012) används cirka 8,1 TWh i dessa lokaler till värme och tappvarmvatten. Skolor, kontor och vårdlokaler är de största lokalkategorierna, men här ingår även försvarsfastigheter, universitetsbyggnader och anstalter.

I diagram 1 visas den uppvärmda ytan av offentliga ändamålslokaler uppdelat på byggår. En stor del av lokalerna är byggda före 1980.

Byggnadsår för lokaler

diagram 1 • Den uppvärmda ytan av offentliga ändamålslokaler uppdelat på byggår.

Källa: Energimyndigheten 2012.

Den genomsnittliga energianvändningen för uppvärmning och varmvatten var för alla ändamålslokaler 135 kWh/m2 2012. Om man sedan tittar på förbrukningen per byggnadsår är de nyaste lokalerna bäst med 112 kWh. Mest energi per kvadratmeter användes i lokaler byggda mellan 1961 och 1970, 147 kWh.

Detta visar med all önskvärd tydlighet vikten av att arbeta systematiskt med det befintliga beståndet för att kunna nå uppsatta klimat och energimål. Med tanke på att byggnader byggda före 1980 står inför stora renove

–1940 1941–1960 1961–1970 1971–1980 1981–1990 1991–2000 2000–2011

0

2

4

6

8

10

Stat Kommun Landsting

Miljoner kvadratmeter

Byggår


ringar aktualiseras i än högre grad skriftens centrala frågeställning – hur fattar vi väl grundade beslut i valet mellan att renovera och bygga nytt?

Det behövs mer forskningForskningen om nyttoanalys för ändamålslokaler är ytterst sparsam både nationellt och internationellt. Här skulle det vara önskvärt med tvärvetenskapliga insatser i framtiden för att analysera och lyfta fram de fyra nyttotyperna och de underliggande faktorerna vid valet mellan renovering och nybyggnad. I arbetet med denna skrift har vi sökt med ljus och lykta för att hitta konkreta exempel på arbetssätt för vägvalet mellan att renovera eller bygga nytt men funnit nästa ingenting.

LäshänvisningI skriftens andra kapitel är fokus på nyttoanalyser. Det görs en kort beskrivning av fyra olika nyttoperspektiv och fyra olika nyttotyper som är viktiga för att identifiera nyttor. PENGmodellen (Prioritering Efter NyttoGrunder), ett verktyg för att genomföra en nyttoanalys i praktiken, presenteras även kort.

I kapitel tre presenteras en nuvärdesmetod och en livscykelkostnadsanalys (LCC) som kan användas för att jämföra de långsiktiga kostnaderna för olika investeringsalternativ. Verktyget OPERAMILP, som har utvecklats vid Linköpings universitet, presenteras översiktligt. OPERAMILP är ett praktiskt verktyg för att ta fram den lägsta livscykelkostnaden för den studerade byggnaden. Här utvecklas även ett resonemang kring livscykelvinst som maximerar effektivitet under ändamålslokalens hela livscykel, genom att fokusera på både intäkter och kostnader.

För att illustrera resonemangen i kapitel ett och två presenteras i det avslutande kapitlet (4) två utförliga exempel: Centralsjukhuset och Ulriksbergsskolan. Det är två situationer där valet står mellan att renovera och bygga nytt. Här visas hur olika analysmetoder används i praktiken för att väga ihop både nytta och kostnader.

2


Nyttoanalys Detta kapitel belyser hur en nyttoanalys kan användas inför vägvalet mellan att lappa och laga en byggnad eller att riva och bygga nytt. Kapitlet tar upp fyra olika perspektiv och olika nyttotyper som bör beaktas för att på ett systematiskt sätt identifiera nyttor i ett projekt. PENGmodellen, som kan användas för att genomföra nyttoanalysen i praktiken, beskrivs i korthet.

Inför valet mellan att renovera eller bygga nytt måste beslutsfattarna ta ställning till en rad olika fördelar och nackdelar med respektive beslut. Det är viktigt att fatta det beslut som medför störst nytta, men nytta uttryckt i vad och för vem? Dessa två frågor är avgörande för hur nyttan värderas och för att kunna besvara de två frågorna krävs en vedertagen och tydligt avgränsad definition av begreppet nytta. En viktig aspekt av definitionen är måttenheten. För en effektiv och jämförbar analys krävs att nyttan uttrycks i monetära termer, i kronor och ören. Detta utesluter inte att många av nyttorna som till exempel trivsammare lokaler och nöjdare medarbetare, är ickemonetära till sin natur. Begreppet nytta ligger till grund för nytto-analysen.

Nyttoanalysen är en viktig del i valet mellan renovering och nybyggnation. I ändamålsfastigheter är lokalens utformning anpassad för en speciell verksamhet som till exempel sjukvård, pedagogik eller teater. Förändringar i fastigheten påverkar direkt verksamhetens möjlighet att uppfylla sina mål.

I grund och botten handlar nyttoanalysen om att jämföra nyttan av olika projekt i monetära termer och identifiera den lösning som medför högst nytta.

Vad är nytta?I ett investeringsprojekt vägs fördelar mot nackdelar och intäkter mot kostnader. Men att begränsa värderingen av ett projekt till en jämförelse mellan kostnader och intäkter kan vara missvisande, då långt ifrån alla för


delar är direkt förknippade med ökade intäkter eller minskade kostnader. Det är i detta sammanhang som begreppet nytta är användbart.

I nationalekonomin definieras nytta som:

Behovstillfredsställelse från konsumtion av en viss kombination av varor och tjänster.

Definitionen anspelar på en gradering. Olika kombinationer av varor och tjänster ger olika grader av behovstillfredsställelse. Vissa kombinationer ger en högre tillfredsställelse, medan andra ger en lägre tillfredsställelse. Definitionen anspelar också på valmöjligheter. Genom att välja en viss kombination av varor och tjänster före en annan kombination, kan en högre tillfredsställelse uppnås. Om målet är att maximera nyttan, bör den kombination som leder till högst behovstillfredsställelse väljas. I projektvärdering kan ”en viss kombination av varor och tjänster” översättas till ”ett visst projekt”. Ett begrepp som ”behovstillfredsställelse” möjliggör ett brett perspektiv på projektets effekter, och därför också en mer realistisk och heltäckande värdering.

En nyttoanalys för ett projekt kan då definieras som:

En analys som utifrån relevanta intressenters perspektiv värderar och i monetära termer mäter graden av behovstillfredsställelse för alternativa lösningar.

Liksom tidigare är behovstillfredsställelse definitionens nyckelord. Men för att kunna jämföra alternativ och ställa projekt mot varandra är det nödvändigt att fastställa en enhet; i vilka termer ska behovstillfredsställelse mätas? Av praktiska skäl görs detta i monetära termer. I nyttoanalysen finns också en medvetenhet om att ett beslut eller projekt kan medföra behovstillfredsställelse för flertalet aktörer eller intressenter. En renovering kan öka behovstillfredsställelsen för såväl de anställda som kunderna och nyttoanalysen vore inte fullständig om den endast avsåg kunderna. I avsaknad av ett övergripande perspektiv kan projektets nytta över eller undervärderas. Nyttoanalysen kräver också att alternativ ställs mot varandra. I denna skrift är alternativen som ställs mot varandra renovera eller bygga nytt.

En central del i en nyttoanalys är att identifiera och värdera nytta. Det krävs en bred förståelse och identifiering av nytta, vad olika beslut för med sig för möjliga fördelar. Nedan redogörs för två olika arbetssätt för att identifiera nyttor: fyra perspektiv och fyra nyttotyper.


Fyra perspektiv för nyttoanalysEn identifiering av ett projekts nytta underlättas om nyttoanalysen genomförs utifrån olika perspektiv. Då minskar risken för att vissa nyttor förbises och analysen blir mer fullständig. Fyra betydelsefulla perspektiv som bör beaktas är:

1 kundperspektiv 2 finansiellt perspektiv 3 internt processperspektiv och 4 utvecklings- och inlärningsperspektiv.

Vid en nyttoanalys utifrån ett kundperspektiv är fler nöjda kunder en viktig nytta som ett projekt kan bidra till. Ur ett finansiellt perspektiv är en ökad vinstmarginal en viktig nytta. Ur ett internt processperspektiv samt ett utvecklings och inlärningsperspektiv är ökad kapacitet och effektivare processer nyttor som kan uppstå.

Det finns starka samband mellan de fyra perspektiven. Ofta kan en förbättring inom ett område leda till en förbättring inom ett annat, och ge upphov till en kedjereaktion, se figur 2 nedan.

Figur 2 • Fyra perspektiv i nyttoanalysen och samband mellan dem, se även Ahlmann H. (2002).

Kundperspektiv

Fler nöjda kunder

Interntprocessperspektiv

Ökad kapacitet

– Färre störningar– Ökad produktivitet– Nöjda medarbetare

Utvecklings- och inlärningsperspektiv

Effektivare processer

– Nya metoder– Högre kompetens

Finansielltperspektiv

Ökad vinstmarginal

– Högre priser– Högre volym

– Lägre kostnader

– Kortare ledtider– Bättre produktivitet


Ur ett internt processperspektiv kan ökad kapacitet uppnås genom färre störningar inom verksamheten. Detta kan i sin tur höja produktiviteten, vilket också ökar kapaciteten. En tredje faktor som bidrar till ökad kapacitet kan till exempel vara nöjdare medarbetare. Tre förbättringar inom verksamheten (färre störningar, ökad produktivitet, nöjda medarbetare) har därmed ökat verksamhetens kapacitet. Analysen tar dock inte slut här. Ur ett kundperspektiv visar det sig också att färre störningar bidrar till punktligare leveranser, vilket höjer kundnöjdheten. Nöjdare kunder leder i sin tur till en ökad vinstmarginal (finansiellt perspektiv).

Även andra faktorer än kundnöjdhet kan öka vinstmarginalen. Färre störningar ur ett internt processperspektiv möjliggör en högre produktionsvolym ur ett finansiellt perspektiv. Detta ökar vinstmarginalen. Samtidigt leder en ökad produktivitet till både högre produktionsvolym och lägre kostnader vilket också ökar vinstmarginalen. Hur är det då med utvecklings och inlärningsperspektivet? Eller annorlunda uttryckt, hur kan effektivare processer uppnås? Två exempel är nya metoder och högre kompetens. När en organisation inför nya metoder och får högre kompetens, förbättras produktkvaliteten (kundperspektiv). Detta leder till nöjdare kunder. Med nöjdare kunder kan verksamheten ta ut högre priser och på så vis, återigen öka vinstmarginalen. Effektivare processer bidrar också till färre störningar. Effekten av färre störningar diskuterades tidigare. Detta exempel visar hur en ökad intern effektivisering (färre störningar) samt en högre extern effektivitet (effektivare processer), i flera olika led bidrog till nöjdare kunder och en ökad vinstmarginal i en närmast kedjelik reaktion.

tOtaL EFFEKtIVItEtDessa samband kan uttryckas i en ekvation för verksamhetens totala effektivitet. Genom att multiplicera den interna effektiviseringen med den externa effektiviteten, erhålls ett mått på den totala effektiviteten. För en utförligare diskussion av kvantitativ nyttoanalys med hjälp av värderingsmodeller och verktyg, se Ahlmann 2002.

Genom att utvärdera hur ett beslut om att renovera en byggnad påverkar verksamheten ur ett internt processperspektiv och ett finansiellt perspektiv, identifieras färre störningar som en möjlig nytta som slutligen ökar


vinstmarginalen. Men enbart en analys av två perspektiv negligerar andra nyttor som exempelvis ökad kundnöjdhet. Även om en begränsad analys lyckades identifiera en ökad vinstmarginal, kommer ökningen att vara underskattad då effekten av ökad kundnöjdhet på vinstmarginalen inte beaktats. Således kan ett begränsat perspektiv leda till en undervärdering av nyttan av ett projekt. I en fullständig nyttoanalys tillämpas samtliga fyra perspektiv.

Fyra nyttotyperNyttoanalysarbetet kan också underlättas av en identifiering av olika typer av nyttor. Genom att på förhand vara medveten om de nyttor som exempelvis en renovering eller nybyggnation kan medföra, är det lättare att utvärdera ett projekts nyttor.

Figur 3 • Fyra viktiga nyttotyper med underliggande faktorer.

Verksamhetsnytta

Miljönytta

Intern nytta

Extern nytta

GenomförandeprocessLokalutnyttjandeFlexibilitetTillgänglighet....

InnomhusmiljönArbetsmiljönExtern påvarkan....

Nöjda medarbetareProduktivitetLogistikStörningar....

Nöjda kunderProduktkvalitetLedtiderImage....


Nyttotyperna fångar upp nyttor inom fyra mycket olika områden. Kategoriseringen understryker också att nytta finns att hämta från många håll.

När ett val mellan att renovera och bygga nytt görs, bör möjligheten till realisering av olika typer av nyttor beaktas. Flertalet faktorer kan bidra till detta. Den första nyttotypen – verksamhetsnytta – kan exempelvis påverkas av förändringar i genomförandeprocessen, lokalutnyttjandet, flexibiliteten och tillgängligheten. När beslutsfattare står inför valet att riva och bygga nytt, bör dessa faktorer i första hand identifieras och analyseras. Kommer beslutet att innebära förändringar i exempelvis genomförandeprocessen? Om detta är fallet, kan verksamhetsnyttan påverkas? I det följande behövs en analys av denna påverkan. Kommer förändringen i genomförandeprocessen att bidra till ökad verksamhetsnytta?

Den andra nyttotypen – miljönytta – består av inomhusmiljön, arbetsmiljön och extern miljöpåverkan. En ny lokalisering (plats) kan påverka resandet positivt och indirekt bidra till ett minskat koldioxidutsläpp och därigenom en ökad miljönytta.

Den tredje nyttotypen – intern nytta – påverkas av faktorer som nöjda medarbetare, produktivitet, logistik och störningar. Slutligen är nöjda kunder, produktkvalitet, ledtider och image faktorer som påverkar den externa nyttan.

Genom att analysera de olika nyttotyperna blir det lättare att jämföra valet att lappa och laga med valet att riva och bygga nytt. Det är till exempel möjligt att ett beslut att renovera bidrar till ökad verksamhetsnytta, som en följd av effektivare lokalnyttjande. Detta kanske också i någon mån uppnås genom att riva och bygga nytt. Om analysgruppen bedömer att ett beslut att riva och bygga nytt till följd av förbättrad och starkare image medför en högre extern nytta, så har medvetenheten om olika nyttotyper bidragit till en bättre förståelse för den totala nyttan av de olika valen. Denna innefattar inte enbart verksamhetsnyttan utan också extern nytta.


Skillnaden mellan nyttoperspektiv och nyttotyper?Vad är då skillnaden mellan de fyra nyttoperspektiven och de fyra nyttotyperna? I likhet med nyttoperspektiven, belyser nyttotyperna vikten av att vara medveten om olika typer av nyttor, genom kategoriseringen av nyttor inom olika områden. Att tänka i termer av nyttoperspektiv och nyttotyper är därför ett sätt att göra en så bred och fullständig nyttoanalys av ett beslut som möjligt. Men till skillnad från nyttoperspektiven, som kategoriserar nyttoeffekter av ett beslut, kategoriserar nyttotyperna nyttofaktorer som kan påverka ett beslut. Ur ett internt processperspektiv talar man om ökad produktivitet och färre störningar som effekter av en renovering eller en nybyggnation. I diskussioner om nyttotyper slopas adjektiven som beskriver effekten; man talar om produktivitet och störningar som faktorer som kan påverkas av en renovering eller nybyggnation, utan att specificera hur denna påverkan ser ut.

Ytterligare en viktig skillnad är den avgränsning som de båda analystyperna innebär. Medan perspektivanalysen i huvudsak fokuserar på verk-samheten och hur olika aspekter gynnas av en nybyggnation, kan objektet för en nyttotypsanalys vara mycket bredare. I perspektivanalysen kulminerar många av effekterna i en ökad vinstmarginal och sambandet mellan effekterna och vinstmarginalen är mycket starkt.

Nyttotypsanalysen inriktar sig inte i lika hög utsträckning på verksamheten och möjliga förbättringar i vinstmarginalen. Inga försök görs heller att analysera sambandet mellan de olika nyttotyperna. I nyttotypsanalysen ingår dessutom miljönytta som en nyttotyp, där extern miljöpåverkan är en möjlig faktor som kan påverka miljönyttan. Nyttotypsanalysen tillämpar därför, till skillnad från en analys av nyttoperspektiven, ett vidare synsätt. Det är inte nödvändigtvis företaget som står i centrum, utan nyttan för samhället i form av mindre extern miljöpåverkan värderas också.

Avslutningsvis kan vi konstatera att nyttotypsanalysen, liksom nyttoperspektivanalysen, är viktig då den bidrar till en heltäckande och bred analys av den nyttorealisering som följer av olika investeringsalternativ. Genom att identifiera vilka faktorer som påverkas av beslutet, är det möjligt att få förståelse för de effekter beslutet kan få.


Ett verktyg för nyttoanalysen – PENG-modellenFör att göra en nyttoanalys, det vill säga mäta och värdera graden av behovstillfredsställelse för olika investeringsalternativ, finns flera olika verktyg. Ett sådant verktyg är PENGmodellen (Prioritering Efter NyttoGrunder) som togs fram av Dahlgren, Lundgren och Stigberg i mitten av 1990talet.

Modellen klassificerar nyttor i tre olika grupper: direkt resultatpåverkande årsnytta, indirekt resultatpåverkande årsnytta och svårvärderad årsnytta. Summan av dessa nyttor definieras som bruttoårsnyttan. Genom att minska bruttoårsnyttan med projektets årskostnader får man årsnettonyttan, se figuren nedan.

Figur 4 • PENG-modellens olika klassificeringar. Nyttor minus kostnader ger nettonytta.

Direktresultatpåverkande

årsnytta

Årskostnad

Indirektresultatpåverkande

årsnytta

Årsbrutto-nytta

ÅrsnettonyttaSEK

Svårvärderadårsnytta


Genom att dela upp nyttan i tre olika klasser kan man upptäcka mindre uppenbara nyttor, som ett starkare varumärke eller ökad motivation hos de anställda – nyttor som visserligen kan vara svåra att mäta, men som är värdeskapande. Uppdelningen tar även hänsyn till en osäkerhet.

Säker, direkt resultatpåverkande nytta (ljusgrön färg): Nyttan uppstår direkt, t.ex. effektivare lokalutnyttjande som kan mätas i antal kvadratmeter per arbetsplats etc.

Mindre säker, indirekt resultatpåverkande nytta (grön färg): Ofta måste en förbättring uppnås innan denna nytta kan realiseras, t.ex. förbättrad logistik som ger effektivare verksamhet, förkortade restider och minskade reskostnader m.m.

Osäker, svårvärderad nytta (rosa nytta): Till exempel bättre image för verksamheten, lättare att rekrytera kompetent personal på grund av attraktiva lokaler m.m.

Således ger PENGmodellens nettonytta en värdering av ett investeringsalternativ.

LäS mErFör en utförligare beskrivning och tillämpning av PENG-modellen se skriften Nyttoanalyser för lokalinvesteringar.

Sammanfattningsvis kan konstateras att nyttoanalysen vägleder beslutsfattare i investeringsval genom att lyfta fram betydelsen av perspektiv, alternativ och mätbarhet. Men för att göra en effektiv nyttoanalys, med tillämpning av ett verktyg som PENGmodellen, krävs en god förståelse för de nyttor som ett beslut kan leda till. En central del är därför arbetet med att identifiera nyttor. Därefter kommer den monetära värderingen av direkt och indirekt resultatpåverkande nyttor, samt svårvärderad nytta.

3


Jämföra kostnader över tidEftersom en investeringskostnad ofta får konsekvenser över tid, är det nödvändigt att inte bara se till de direkta konsekvenserna utan också till de framtida. I detta kapitel beskrivs en nuvärdesmetod, livscykelkostnadsanalys och livscykelvinstanalys som kan användas för att analysera ett projekt.

I kapitel 2 beskrevs betydelsen av en nyttoanalys inför ett investeringsbeslut, men ett sådant beslut har ofta konsekvenser över tid. Exempelvis kan ett val att renovera medföra en låg initial grundinvestering men också ett antal investeringar över tid (som kan variera i storlek och omfattning). Vid en värdering av investeringen är det därför viktigt med ett långsiktigt perspektiv. Detta perspektiv definieras av en förutbestämd tidsram, som ofta avgörs av investeringens ekonomiska livslängd.

Framtida in eller utbetalningar är inte lika mycket värda idag som i framtiden. Förklaringen är mycket enkel; en inbetalning idag kan investeras så att den förräntas. Denna ränta förloras om inbetalningen sker imorgon. Likaså är en utbetalning idag mindre värd än en utbetalning imorgon. För att in och utbetalningar ska kunna jämföras över tid räknas de om (diskonteras) till ett nuvärde, det vill säga det värde som de tillför idag.


ExEmpEL dISKONtErINgLåt oss anta att kalkylräntan är 5 procent. Om vi får en inbetalning på 100 000 kronor idag, så kan kapitalet förräntas med 5 procent under ett år. Värdet om ett år blir då 105 000 kronor (100 000 kr x 1,05). Det innebär att vi måste få 105 000 kronor om vi ska vilja vänta på att få inbetalningen först om ett år. Om kalkylräntan är 5 procent, spelar det ingen roll om vi får 100 000 kronor idag eller 105 000 kronor om ett år. Motsvarande gäller för utbetalningar. Det spelar ingen roll om vi får betala 105 000 kronor om ett år eller 100 000 kronor nu.

Liksom i nyttoanalysen är målet att identifiera det mest lönsamma projektet, i detta fall det som har högst nuvärde. Faktum är att alla projekt med positiva nuvärden är lönsamma. Nuvärdesmetoden används för att värdera ett projekt som har betalnings konsekvenser över tid. Nedan redogörs kortfattat för hur en sådan analys kan göras i ett investeringsprojekt.

NuvärdesmetodInför en nuvärdesanalys måste tidsramen fastställas. Denna bestäms ofta av investeringens ekonomiska livslängd. Ett exempel på en tidsperiod i byggnadsprocesser är 50 år. Om detta är den fastställda tidsramen, bör alla konsekvenser som hänförs till projektet under denna period inkluderas i värderingen. Vid slutet av tidsperioden har investeringen ändå ofta ett restvärde. Detta måste också bestämmas och inkluderas i värderingen. Om en organisation investerar i en utrustning och beslutar att tidsperioden ska vara 10 år, är det viktigt att värderingen också inkluderar den potentiella intäkten av en försäljning av utrustningen efter perioden. Försäljningsintäkten är denna investerings restvärde. Om utrustningen efter 10 år är så sliten att den inte kan säljas, är restvärdet noll. Det bör påpekas att den ekonomiska livslängden inte nödvändigtvis motsvarar investeringens tekniska livslängd. Det är också möjligt att restvärdet är negativt, d.v.s. att det är förenat med en kostnad att göra sig av med utrustningen (t.ex. för deponi).

Ytterligare en viktig variabel att fastställa är kalkylräntan. Eftersom en betalning imorgon är värd mindre än en betalning idag, diskonteras fram


tida betalningar med kalkylräntan. Det bör poängteras att kalkylräntan har stor påverkan på kalkylen.

När tidsperioden och kalkylräntan är bestämd, görs en bedömning av projektets grundinvestering och dess in och utbetalningar. Grundinvesteringen definieras som den engångsinvestering som görs vid tidpunkten noll. Under de följande åren är det sedan möjligt att projektet medför in och utbetalningar. Betalningarna kan vara regelbundna eller variera kraftigt över tid. Alla dessa betalningar ska diskonteras med kalkylräntan för att få fram nuvärdet för projektet.

När de framtida betalningarna kartläggs, är det viktigt att enbart förändringar värderas. I exemplet ovan, där grundinvesteringen var en ny utrustning, är det möjligt att utrustningen effektiviserar den befintliga produktionen och leder till ökade intäkter. Om en månatlig intäkt på 100 tkr höjs till 120 tkr till följd av den nya utrustningen blir intäktshöjningen per månad 20 %. När nuvärdesanalysen görs, är det viktigt att de identifierade inbetalningarna definieras som den extra andel intäkt som investeringen har medfört, med andra ord ska inbetalningen definieras som 20 tkr och inte 120 tkr.

Summan av alla diskonterade in och utbetalningar, det diskonterade restvärdet och grundinvesteringen under den relevanta tidsperioden är nuvärdet av projektet. Om nuvärdet överstiger noll, är projektet lönsamt, d.v.s. projektet tillför ekonomiskt värde. Nuvärdet kan vara mycket känsligt för variationer i kalkylräntan. Nuvärdet kan också vara känsligt för stora variationer i in och utbetalningar. Det kan därför vara en fördel att presentera alternativa scenarier (en känslighetsanalys) med lägre och högre kalkylränta respektive olika serier av in och utbetalningar.

LäS mErFör mer information om ekonomisk livslängd, kalkylränta, nuvärdesmetoden, LCC-analyser eller andra kalkylmetoder se skriften Kalkyler för offentlig fastighetsverksamhet.


Livscykelkostnadsanalys (LCC-analys)Investeringsbeslut har långsiktiga konsekvenser, i synnerhet för miljön och användningen av energi. Det är därför intressant att göra en LCCanalys. LCC står för Livscykelkostnad och är resultatet av en ekonomisk analys. Denna metod används för att ta fram kostnaden för en produkt eller ett system över dess hela livslängd. LCCmetoden koncentrerar sig på de kostnader som är relaterade till energiåtgärder. LCC för en byggnad inkluderar fyra typer av kostnader: investeringskostnad, driftkostnad, underhållskostnader och restvärde under en given tidsperiod. Här används nuvärdesmetoden för att överföra alla framtida kostnader till nuvärde både för framtida engångskostnader (t.ex. isoleringskostnader och fönsterbyteskostnader) och årliga återkommande kostnader (t.ex. energi och driftkostnader).

Ett verktyg för LCC-analys: OPERA-MILP Programmet OPERAMILP utvecklas vid avdelningen Energisystem, Linköpings universitet. Programmets syfte är att hitta den lägsta LCC för en byggnad.

Modellen av den studerade byggnaden i OPERAMILP innehåller en målfunktion och bivillkor. Genom minimering av målfunktionen, kommer den lägsta LCC, som också är den mest lönsamma lösningen, för byggnaden att hittas. Bivillkoren fastställer byggnadens energianvändning vilken måste balanseras för att hålla inomhustemperaturen på en bestämd nivå. En nackdel med programmet är dock att den bara kan hantera linjära problem. Eftersom det inte är möjligt att multiplicera två variabler, måste problemen delas upp i bitar som läggs till varandra.

Med hjälp av programmet kan kostnaden för varje energieffektiviseringsåtgärd och sparad energi anges. Förhållandet mellan dem i SEK/kWh används för en kostnadseffektivitetsanalys. Förutom att finna den optimala lösningen vid den optimala punkten, kan OPERAMILP även finna andra lösningar vid olika energianvändningsnivåer. Genom att sätta en gräns för den studerade byggnadens energianvändning, kommer programmet att välja den optimala lösningen vid denna punkt. En begränsning kan vara EU:s mål att minska energianvändningen med 20 % till år 2020. Här kan OPERAMILP vara ett viktigt och användbart verktyg för att finna optimala lösningar vid både den optimala punkten och andra punkter med olika begränsningar av energianvändningen.


OPERAMILP kan hantera följande energieffektiviseringsåtgärder:

vindisolering golvisolering yttervägg med isolering från utsidan extern med väggisolering från insidan fönsterbyte tätning värmesystemuppgradering.

I det andra steget, när alla lämpliga energieffektiviseringsåtgärder som har med byggnadsskalet att göra är valda, fortsätter programmet med att söka bland pelletspanna, grundvattenvärme pump och fjärrvärme efter det bästa värmesystemet för byggnaden.

Indata: Byggnadens geometriOPERAMILP behöver en hel del indata för att kunna användas. De indata som behövs är:

Temperatur (°C): Tinomhus; Tutomhus. Area (m2);: Atemp; Avind; Aytterväggar; Afönster; Agolv. Volym (m3). ACH (1/timme): inklusive läckage och ventilation. U-värde för de befintliga konstruktionsdelarna (W/m2·°C). λ-värde för de nya isoleringsmaterialen (W/m·°C). Tappvarmvattenanvändning (kWh/mån). Internvärme (kWh/mån): boende, sol. Kvarvarande livslängd för de befintliga byggnadskonstruktionsdelarna och

livslängd för de nya byggnadskonstruktionsdelarna (år).

Indata: Kostnadsfunktioner Med hjälp av Wikells kalkylprogram kan kostnadsfunktionerna för energieffektiviseringsåtgärder för byggnader bestämmas. Wikells kalkylprogram innehåller sektionsdata för nybyggnader (NYB), renoverade byggnader (ROT), el, värme, ventilation och sanitet (VVS) samt industrirör. Detta kalkylprogram används av bygg, el och VVSbranschen. Sektionsdata är baserade på standardprislistor för respektive bransch. Kostnaderna för energieffektiviseringsåtgärder av byggnadsskal är baserade på flera faktorer såsom: materialkostnader i SEK/m2, tid som krävs för en åtgärd,


arbetskostnad i SEK/timme, arbete SEK/timme, omkostnadspålägg och moms. Kostnaden för inköp och installation av ett nytt värmesystem är baserad på kostnaden för rörarbete, grundkostnaden för installation av ett nytt värmesystem och uppgradering av värmeenhetseffekten.

Indata: Energipris och kalkylräntaDe aktuella energipriserna för el (både nätkostnad och elkostnad), fjärrvärme och pellets krävs som indata. Fjärrvärmepriser varierar beroende på leverantör och här krävs även en anslutningsavgift. Kalkylräntan är en av de viktigaste faktorerna som påverkar de åtgärder som väljs av programmet. Kalkylräntan som används i OPERAMILP kallas för realkalkylränta, eftersom den inte tar hänsyn till inflation. Det antas att förhållandet mellan energipriser och priserna på andra energieffektiviseringsåtgärder är konstant. Högre energipriser kan användas eftersom inflationen inte beaktas. För att testa hur kalkylräntan påverkar resultatet kan en känslighetsanalys göras.

ResultatResultat som genereras består av:

Den totala LCC för byggnaden vid optimal lösning. Byggnadens energianvändning vid optimal lösning. Åtgärdspaket för optimal lösning. Total LCC för byggnaden vid begränsning av energianvändning. Byggnadens energianvändning vid begränsning av energianvändning. Åtgärdspaket vid begränsning av energianvändning.

Slutsats – se till livscykelvinstenEftersom en ändamålslokal som används för t.ex. vård, utbildning, kultur eller omsorg i de flesta fall drivs i offentlig regi, har valet mellan att renovera och bygga nytt många dimensioner utöver den rena livscykelkostnadsminimeringen. I dessa fastigheter är lokalens utformning anpassad för verksamheten i fråga. Förändringar i fastigheten, i form av renovering och nybyggnation, påverkar direkt verksamhetens möjlighet att uppfylla sina mål.

Inför beslutet att renovera eller bygga exempelvis en skola, spelar en rad olika faktorer in. En nybyggnation av en skola kan medföra direkta fördelar såsom minskad energianvändning och lägre drift och underhålls


kostnader samt andra fördelar som en bättre inlärningsmiljö. I detta fall har valet att bygga nytt minskat energikostnaderna, samtidigt som lokalen i högre grad kan fylla sitt ändamål.

Det finns därför behov av att utveckla ett nytt koncept med benämningen livscykelvinst (LCP) som inte fokuserar enbart på livscykelkostnadsminimering utan också på att analysera effektivitet och kvalitet för det förutbestämda målet.

Livscykelvinsten (LCP) = Livscykelinkomsten (LCI) – Livscykelkostnaden (LCC).

Syftet med LCPkonceptet är att maximera vinsten under ändamålslokalens hela livscykel. Man ska dels göra en LCCanalys och dels en nyttoanalys. Detta verktyg kan resultera i mer välgrundade investeringsbeslut på strategisk nivå.

4


Exempel

Skriften har hittills bland annat beskrivit nyttoanalysen ( kapitel 2 ) och metoder för att analysera och jämföra kostnader över tid ( kapitel 3 ). I detta kapitel redogörs för hur nyttoanalysen och LCCanalysen i praktiken kan se ut i två fallstudier.

I den första studien analyseras valet mellan att renovera och bygga nytt för ett hypotetiskt exempel där studieobjektet är ett sjukhus – Centralsjukhuset. I den andra fallstudien analyseras valet för Ulriksbergsskolan i Växjö. Ulriksbergsskolan är byggd på 1950talet och har under årens lopp underhållits och lagats vid behov. Skolan är i dåligt skick och underhållet är delvis eftersatt. Byggnaden står inför stora renoveringar om skolverksamheten ska vara kvar.

Båda fallstudierna visar hur du praktiskt kan arbeta med analysen, men ur lite olika perspektiv. I fallet Centralsjukhuset jämförs de två alternativens nuvärdeskostnader av både investering och driftskostnader (energikostnader, underhållskostnader och tillsyn och skötsel). Det görs även en analys av nyttan genom de olika nyttoperspektiven och nyttotyperna. I fallet Ulriksbergsskolan betonas arbetet med OPERAMILP och innemiljöaspekter.


Fallstudie 1: Centralsjukhuset

För ett sjukhus har valet mellan att lappa och laga eller riva och bygga nytt många dimensioner utöver de rent finansiella. Detta komplicerar valet men gör också denna grupp av ändamålslokaler till ett intressant studieobjekt. Beslutet bör fattas med hänsyn till verksamhetens ändamål, så att renoveringen, tillbyggnaden eller nybyggnationen bidrar till ett upprätthållande av detta ändamål och i bästa fall till en förbättrad verksamhet.

Det finns även krav på att sjukhus, förutom att ha en egen affärsstrategi, ska följa landstingens energi- och miljöstrategi. I praktiken kan denna energi och miljöstrategi formuleras i ett antal konkreta mål som exempelvis minskad energianvändning, minskad klimatpåverkan genom minskade koldioxidutsläpp, bättre inomhusmiljö för patienter, bättre arbetsmiljö för personal osv. En individuellt formulerad affärsstrategi kan till exempel innehålla dagkirurgisk verksamhet, tillgänglighet till ett patienthotell, kirurgisk slutenvård, fler vårdplatser, ökad produktivitet och nöjdare patienter.

Inför ett beslut att renovera eller riva och bygga nytt, bör alltså beslutsfattare, utöver lönsamhetsanalysen, beakta en rad olika faktorer av vilka ändamålslokalen, landstingets energi och miljöstrategi samt sjukhusets affärsstrategi är viktiga.

Några relevanta frågeställningar kan därför vara:

– Är renoveringen/tillbyggnaden/nybyggnationen en lönsam investering, d.v.s. har den ett positivt nuvärde?

– Kommer beslutet göra det möjligt för sjukhuset att följa landstingets energi- och miljöstrategi, genom att t.ex. minska den årliga energianvändningen?

– Kommer beslutet att vara i enlighet med sjukhusets affärsstrategi som syftar till hög vårdkvalitet, t.ex. med ett utbud av enbäddsrum?

Målet med detta avsnitt är att analysera valet mellan att lappa och laga, eller riva och bygga nytt, för det hypotetiska sjukhuset Centralsjukhuset. I detta syfte görs både en nyttoanalys genom att tillämpa de fyra nyttoperspektiven och sedan en LCCanalys på de två investeringsalternativen. Det sammantagna resultatet av nyttoanalysen och LCCanalysen ligger sedan till grund för ett beslut.


Att analysera valet mellan att renovera eller bygga nytt för en sjukhusbyggnad är särskilt intressant och relevant idag, då flertalet äldre sjukhus kommer att ställas inför detta val, med Karolinska sjukhuset som det kanske mest omdiskuterade fallet.

Centralsjukhuset Centralsjukhuset är ett sjukhus i storstadsregion som sedan 50talet tagit emot och behandlat patienter. Stadsutvecklingen har sedan dess medfört stora förändringar och Centralsjukhuset, som tidigare ansågs ligga förhållandevis centralt, ligger nu snarare i utkanten av staden. Under 2000talet har därför antalet patienter minskat avsevärt. Detta anses också vara en följd av konkurrenssituationen. Patienterna har ett stort utbud av sjukhus att välja mellan och tenderar att välja det sjukhus som ligger nära den egna bostaden. Centralsjukhuset, som ligger någonstans mellan city och förorten Gammeltorp, har därför inte ett strategiskt gynnsamt läge. För att kompensera för detta har sjukhuset skaffat sig en konkurrensfördel genom att utveckla en väl ansedd kirurgiavdelning. Denna avdelning behandlar ofta patienter som bor utanför regionen.

Sjukhuset har sedan uppförandet 1952 inte genomgått någon större renovering och ledningen är överens om att sjukhusbyggnaden är i mycket dåligt skick. Centralsjukhusets byggnad har fyra våningar med totalt 7300 m2 omfattande tio specialistavdelningar. En besiktning från 2010 visade på fuktskador och mögel i sjukhusets bottenplan. För att kompensera för den bristande isoleringen på det fjärde planet, som från början var tänkt som personalrum och administrationscenter, men som sedan 1985 rymmer barnkliniken, har radiatorer installerats. Ledningen är medveten om att en stor del av uppvärmningskostnaderna härrör från fjärde våningen. För att förbättra isoleringen krävs ett omfattande renoveringsarbete som också skulle påverka verksamheten på de övriga våningarna. En lösning som har diskuterats är fönsterbyte vilket är en relativt enkel och billig lösning, men som endast delvis minskar energianvändningen. Utöver detta diskuteras också behovet av att byta ventilationssystemet.

Resultatet från en nyligen genomförd enkätundersökning är oroväckande. När personalen ombads betygsätta arbetsmiljön och vårdlokalerna på en skala från 1–10, blev det genomsnittliga betyget 4,3. Ledningen anser också att arbetsmiljön orsakar vantrivsel på arbetsplatsen (genomsnittsbetyg: 6,0).

Dagkirurgisk verksamhet och kirurgisk slutenvård är en viktig del av Centralsjukhusets affärsstrategi. Sedan början av 2000talet har Central


sjukhuset betonat vårdkvalitet. En renovering eller ett nybygge skulle vara förenligt med denna strategi. Utöver detta, har sjukhuset haft svårt att arbeta enligt landstingets energi och miljöstrategi. Särskilt svårt har det varit att minska energianvändningen.

På uppdrag av ledningen har en expertgrupp tillsatts som ska utreda om man ska lappa och laga eller riva och bygga nytt?

Ett vägval Centralsjukhuset står alltså inför två scenarier; en renovering eller ett nybygge. Nybyggnationen ska möjliggöra dagkirurgisk verksamhet och kirurgisk slutenvård vilket skulle stärka Centralsjukhusets affärsstrategi. Utöver detta kommer ett patienthotell att uppföras där anhöriga kan övernatta, vilket särskilt gynnar de patienter och anhöriga som inte bor i Stockholmsområdet.

metoden – nuvärdesanalys och verksamhetsnytta Valet mellan att renovera eller bygga nytt, kan betraktas som ett val mellan två olika investeringsalternativ. Beslutsfattaren måste avgöra vilken investering som är mest gynnsam för verksamheten. För att kunna jämföra två investeringsalternativ med varandra, görs bedömningen i monetära termer, och därför kan också slutsatser dras om respektive investerings lönsamhet. I kapitel 3 beskrevs nuvärdesanalysen som en metod för bedömning av investeringslönsamheten. Expertgruppen på Centralsjukhuset gör därför en nuvärdesanalys både för renoveringsalternativet och för nybyggnationsalternativet.

Nivån på diskonteringsräntan är viktig i nuvärdesberäkningar då den direkt påverkar nuvärdet av ett projekt. Däremot är den av mindre betydelse när olika projekt ställs mot varandra, givet att räntan är konstant över tiden. I dessa fall är beslutsfattare inte i första hand intresserade av ett projekts nuvärde i absoluta belopp, utan snarare av nuvärdet av två olika projekt i jämförelse med varandra. Annorlunda uttryckt; vilket projekt har högst nuvärde? Eftersom båda projekten diskonteras med samma ränta, bibehålls relationen mellan de båda nuvärdena, och det projekt som har högre nuvärde, har det oavsett diskonteringsräntan. I nuvärdesberäkningarna för Centralsjukhuset valdes en diskonteringsränta på 3,94 % med en tidsram på 50 år.

I nuvärdesanalysen är det viktigt att beakta de effekter på verksamheten som en renovering eller ett nybygge har. Båda investeringsalternativen kommer att påverka verksamhetens kostnader. Tre kostnadsposter


är i detta sammanhang av intresse: energi, fastighetsunderhåll (UH) och tillsyn och skötsel (T & S). Ett viktigt delmål vid renovering och nybygge är ofta en minskning av dessa kostnader.

Med dessa punkter i åtanke gör expertgruppen en nuvärdesanalys. I ett första steg kartläggs de investeringar som respektive alternativ kommer att medföra idag och under de kommande åren. I ett andra steg diskonteras investeringarna för respektive alternativ, för att erhålla investeringarnas nuvärde. Detta är en negativ post/kostnadspost. Därefter kartläggs kostnaderna för energi, UH och T & S för respektive alternativ. Detta följs av en nuvärdesberäkning. Till sist räknar expertgruppen ut det totala nuvärdet genom att summera nuvärdet för investeringen med nuvärdet för de relevanta kostnaderna för respektive alternativ.

Från kapitel 2 vet vi att det finns olika typer av nytta som inte alltid framgår av en enkel nuvärdesanalys som den ovan. Det är exempelvis möjligt att ett nybygge tillför nytta som inte innebär reducerade driftkostnader. Därför är det viktigt att den traditionella nuvärdesanalysen, där intäkter och kostnader dominerar, kompletteras med nuvärdesberäkningar för andra möjliga fördelar. Expertgruppen på Centralsjukhuset kompletterar därför nuvärdesanalysen med en värdering av verksamhetsnyttan av en nybyggnation. Men verksamhetsnyttan är bara en typ av nytta som skapar värde för verksamheten. Expertgruppen kunde även ha värderat den interna och externa miljönyttan.


Nuvärdesanalys av investeringenRenoveringKostnaden för att renovera Centralsjukhuset är utspridd över 50 år.

Investeringskostnader och nuvärden – renovering

diagram 2 • Kostnad för renovering.

Som illustreras i diagram 2 har expertgruppen kommit fram till att renoveringsalternativet kommer att innebära:

– en initial investering på 15 tkr/m2 – efter åtta år krävs sedan en investering på 12 tkr/m2 – år 16 krävs en investering på 10 tkr/m2 – år 25 en investering på 32,5 tkr/m2 – slutligen en investering på 12 tkr/m2 efter 40 år.

Investeringskostnaden varierar över tidsperioden, från stadigt sjunkande investeringar under de första 16 åren till en markant ökning år 25 och slutligen en lägre investering efter 40 år. Den investering som krävs efter halva tiden, dvs. 25 år, är mer än dubbelt så hög som den initiala investeringen. Restvärdet efter 50 år uppgår till 13,4 tkr/m2 och nuvärdet är 1,876 tkr/m2. Nuvärdet av investeringskostnaderna, med en diskonteringsränta på 3,94 %, är därför restvärdet 1 876 minus kostnaderna 43 930 = 42 054 kr/m2.

År 0 År 10 År 20 År 30 År 40 År 50

År 25Invest 32,5 tkr/m2

Nuv 12,35 tkr/m2

År 16Invest 10 tkr/m2

Nuv 5,3 tkr/m2 År 40Invest 12 tkr/m2

Nuv 2,52 tkr/m2År 8

Invest 12 tkr/m2

Nuv 8,76 tkr/m2


Nuv 15 tkr/m2

År 50Restv 13,5 tkr/m2

Nuv 1,876 tkr/m2


Bygga nyttKostnaden för att riva Centralsjukhuset och bygga nytt är också utspridd över 50 år.

Investeringskostnader och nuvärden – nybyggnad

diagram 3 • Kostnad för nybyggnation.

Detta alternativ kommer, enligt expertgruppen att innebära:

– en hög initial investering på 32,5 tkr/m2 – år 15 krävs en investering på 12 tkr/m2 – år 25 en investering på 10 tkr/m2 – efter 40 år en investering på 15 tkr/m2.

Investeringskostnaden tenderar därför att sjunka över tidsperioden, med år 40 som undantaget. Restvärdet efter 50 år uppgår till 6,7 tkr/m2 med ett nuvärde på 0,94 tkr/m2. Nuvärdet för nybyggnadsalternativet uppgår till 940 – 46 170 = 45 230 kr/m2.

SlutsatsNuvärdet av investeringskostnaderna för nybyggnadsalternativet är därmed 3 176 kr/m2 högre än för renoveringsalternativet. En viktig anledning är att den initialt höga investeringen inte diskonteras. En annan anledning till skillnaden i nuvärde är ett förhållandevis lågt restvärde för nybyggnadsalternativet.

År 0 År 10 År 20 År 30 År 40 År 50


Nuv 3,8 tkr/m2


Nuv 6,72 tkr/m2 År 40Invest 15 tkr/m2

Nuv 3,15 tkr/m2

År 0Invest 32,5 tkr/m2

Nuv 32,5 tkr/m2 År 50Restv 6,7 tkr/m2

Nuv 0,94 tkr/m2


Nuvärdesanalys av driftkostnaderDriftskostnaderna i det här exemplet består av energikostnader, underhållskostnader och kostnader för tillsyn och skötsel.

EnergikostnaderFör att förenkla analysen antar vi att energianvändningen är konstant under hela tidsperioden (0,65 kr/kWh).

För renoveringsalternativet är energianvändningen under de första 25 åren relativt hög, 210 kWh/m2. Under åren 26–50 sjunker energianvändningen till 90 kWh/m2.

Energikostnaden för de första 25 åren uppgår därför till 136,5 kr/m2 (210 * 0,65) vilket motsvarar ett nuvärde på 2 200 kr/m2.

Efter den stora renoveringen år 25 minskar energikostnaden till 58,5 kr/ m2 vilket ger ett nuvärde av energikostnaderna under denna period på 350 kr/m2. Det totala nuvärdet av energikostnaderna för tidsperioden är således 2 200 + 350 = 2 550 kr/m2.

Nybyggnationsalternativet innebär en konstant energianvändning på 90 kWh/m2 under hela tidsperioden. Detta motsvarar en energikostnad på 58,5 kr/m2 och ett nuvärde för nybyggnadsalternativet på 1 300 kr/m2.

UnderhållskostnaderUnderhållskostnaderna för renoveringsalternativet är högre under de första 25 åren. Med en kostnad på 80 kr/m2 är nuvärdet för åren 0–25, 1 270 kr/m2. Kostnaderna sjunker sedan till 30 kr/m2 under år 26 och kvarstår på denna nivå under resten av tidsperioden. Nuvärdet av underhållskostnaderna för åren 26–50 är därför 180 kr/m2. Det totala nuvärdet av underhållskostnaderna för tidsperioden är således 1 270 + 180 = 1 450 kr/m2.

Nybyggnadsalternativet har från första dagen en underhållskostnad på 30 kr/m2. Nuvärdet av den totala underhållskostnaden för de 50 åren är därför 650 kr/m2.


tillsyn och SkötselFör renoveringsalternativet är kostnaderna för tillsyn och skötsel (T& S) 130 kr/m2 under de första 25 åren vilket ger ett nuvärde på 2 030 kr/m2. Under åren 26–50 är kostnaden 70 kr/m2 med ett nuvärde på 420 kr/m2. Det totala nuvärdet för T & Skostnaden är 2 030 + 420 = 2 450 kr/m2.

För nybyggnadsalternativet är T & Skostnaden 70 kr/m2 för hela tidsperioden. Nuvärdet uppgår till 1 500 kr/m2.

Sammanfattning driftskostnaderEnergi, underhålls och T & Skostnaderna är alla högre för renoveringsalternativet än för nybyggnadsalternativet. Totalt sett är skillnaden 3 000 kr/m2 (6 450–3 450).

Driftskostnader

driftskostnader (nuvärde) renovering Nybyggnad

Energi 2 550 1 300

Underhåll 1 450 650

Tillsyn och skötsel 2 450 1 500

Summa 6 450 3 450

Tabell 1 • Nuvärdet av driftskostnaderna, kr/m2.

det totala nuvärdet av kostnaderGenom att kombinera nuvärdesanalysen av investeringarna med nuvärdesanalysen av driftkostnaderna erhålls det totala nuvärdet för respektive alternativ (avrundat):

Resultat nuvärdeskostnader

renovering NybyggnadNuvärde investering 42 000 45 000

Nuvärde drift 6 500 3 500

Summa 48 500 48 500

Tabell 2 • Det totala nuvärdet.


mervärdeDet totala nuvärdet av investeringar och driftskostnader för renoveringsalternativet respektive nybyggnadsalternativet är lika stort. Samtidigt är detta nuvärdesmått ett kostnadsmått per kvadratmeter. Eftersom nybyggnadsalternativet bland annat kommer att innebära bygget av ett patienthotell, blir Centralsjukhuset ett väsentligt större sjukhus än vad det är idag. Centralsjukhuset kommer att omfatta 18 000 m2 att jämföra med den befintliga ytan som är 7 300 m2. Det totala nuvärdet av respektive alternativ är därför nuvärdet/kvm multiplicerat med antalet kvadratmeter.

Renoveringsalternativet : -48 500 kr/m2 x 7 300 m2 = -350 Mkr.

Nybyggnadsalternativet: -48 500 kr/m2 x18 000 m2 = -873 Mkr.

Det är uppenbart att nuvärdet av de totala kostnaderna är mycket lägre för renoveringsalternativet än för nybyggnadsalternativet, närmare bestämt 523 Mkr. Denna siffra kallas också merkostnaden.

Med en ränta på 5 % är merkostnaden fördelad över tidsperioden ca 26 Mkr/år. Finns det då något mervärde i att bygga nytt?

NyttoanalysExpertgruppen på Centralsjukhuset har analyserat vilka andra nyttor som kan tillkomma vid nybygge; fördelar som kanske inte har framgått av den tidigare analysen. Det är framförallt verksamhetsnyttan som gruppen har granskat. De har utgått från de fyra nyttoperspektiven och de fyra nyttotyperna för att hitta så många nyttor som möjligt. Nedan sammanfattas de nyttor som expertgruppen identifierade, samt en värdering av dessa.

För det första kommer nybyggnationen att möjliggöra en dagkirurgisk verksamhet på sjukhuset. Denna värderas till 30 Mkr/år. Ett patienthotell kommer också att byggas, men värdet av detta är svårare att uppskatta. Man tror att patienthotellet kommer att öka vårdproduktionen med ca 1 000 vårddygn per år. Med en intäkt på 1 500 kr/dygn, uppskattas värdet av den ökade produktionen till omkring 15 Mkr/år, men det finns en viss osäkerhet kring denna beräkning. Vidare uppskattas värdet av den kirurgiska slutenvården till 40 Mkr/år, också med viss osäkerhet. Efter nybyggnationen tillkommer 150 vårdplatser vilket innebär ett värde på 70 Mkr/år. Nybyggnationen kommer också att öka produktiviteten med ca 2 % av


vårdkostnaden. Detta ger ett värde på ungefär 17 Mkr. Slutligen kommer den ökade tillgången på enbäddsrum ge ökad vårdkvalitet, men denna nytta är svårvärderad.

Olika typer av verksamhetsnytta

miljoner kronor/år

Dagkirurgisk verksamhet 30

Patienthotell 15

Kirurgisk slutenvård 40

Fler vårdplatser 70

Ökad produktivitet 17

Enpatientrum ?

Summa 172

Tabell 3 • Verksamhetsnytta av nybyggnad.

Summan av dessa verksamhetsnyttor uppgår till 172 Mkr/år.

SlutsatsDet positiva värdet av verksamhetsnyttan överstiger merkostnaden på 26 Mkr/år med god marginal. Nybyggnadsalternativet skapar därmed ett mervärde på 146 Mkr/år.

Verksamhetsnyttan visar sig alltså vara en viktig faktor i valet mellan att riva och bygga nytt. Men det är också troligt att andra positiva faktorer är av betydelse i valet. Exempelvis att arbetsmiljön och inomhusmiljön (miljönytta) förbättras med nybygget. Vidare är det troligt att Centralsjukhuset bidrar till mindre extern miljöpåverkan (miljönytta) när anhöriga väljer att sova på patienthotellet istället för att åka fram och tillbaka från hemmet. Utöver miljönyttan är det möjligt att nybyggnationen skapar extern nytta genom en starkare image – något som enbäddsrum och patienthotellet kan bidra till. Dessa nyttor (miljönytta och extern nytta) är mycket svåra att värdera i nuvärdesanalysen men ändå betydelsefulla.


Fallstudie 2:UlriksbergsskolanVäxjö kommun genom sitt bolag Vöfab (Växjö fastighetsförvaltning AB) äger och förvaltar ett hundratal fastigheter, bland annat förskolor och skolor. Några av skolbyggnaderna är gamla och slitna och, i vissa fall, omoderna. Vilken strategi ska man ha för dessa skolor?

Växjö ligger i södra Smålands inland. Kommunen består av Växjö stad och omkringliggande mindre orter. Kommunen har 85 000 invånare och växer stadigt. Tillväxten innebär att behovet av platser för förskola och skola ökar. Utbildnings och förskolelokalerna ägs av de kommunala fastighetsbolagen och hyrs ut till kommunen.

Växjö kommun har en energiplan som innehåller olika riktvärden och strategier för energianvändningen. För lokaler har Växjö kommun valt att låta de nyckeltal som beräknas bli aktuella för offentliga byggnader 31 januari 2018 gälla redan vid byggprojekt i kommunen. Detta innebär att lokaler som genomgår större renoveringar ska ha en energiprestanda på maximalt 70 kWh/m2 efter renoveringen, medan en ny byggnad ska ha en energiprestanda på 50 kWh/m2. För eluppvärmda byggnader är kraven lägre. I dessa nyckeltal är den extra energianvändningen på maximalt 30 kWh/m2 för ventilation, som är tillåten där verksamheten kräver hygienisk luft, inte medräknad.

I Växjö finns ett väl utbyggt fjärrvärmesystem. Det finns även ett mindre utbrett fjärrkylsystem i de centrala delarna av staden. Produktionen sker på Sandviksverket med ett biobränslebaserat kraftvärmeverk som huvudproducent men det finns även två oljeeldade pannor. Ett nytt biobaserat kraftvärmeverk håller på att uppföras och beräknas vara klart i slutet av år 2014. När det nya kraftvärmeverket är i drift kommer en av de olje eldade pannorna att skrotas och den ordinarie driften kommer enbart bestå av biobaserad kraftvärme. Kommunen strävar efter att ansluta fler kunder till fjärrvärmenätet och det finns planer på att utvidga fjärrkylnätet. De kommunala fastigheter som har fjärrvärme anslutet ska enligt kommunens energiplan fortsätta att vara anslutna till fjärrvärme.

Läs merDenna fallstudie bygger på ett examensarbete som gjordes under våren 2014 av Karl Samuelsson, civilingenjörsstudent energi, miljö och management vid Linköpings universitet. För mer information se Samuelsson 2014.


Beskrivning av två skolorUlriksbergsskolan Skolan är byggd på 1950talet och har under årens lopp underhållits och lagats vid behov. Ulriksbergsskolan är i dåligt skick och underhållet är delvis eftersatt. Byggnaden står inför stora renoveringar om skolverksamheten ska vara kvar.

Ulriksbergsskolan är byggd som grundskola och är idag framförallt avsedd för F–6verksamhet. Det finns även två förskoleavdelningar i fastigheten.

Personalen på skolan och förskolan anser att lokalerna är omoderna och det finns klagomål på innemiljön. Föräldrar visar också missnöje med undervisningsmiljön vilket bland annat framgår av ett minskat antal elever. En del av eleverna väljer andra kommunala skolor eller friskolor. Ett annat problem är trafiksäkerheten i anslutning till skolan. Det har blivit allt vanligare att föräldrar kör sina barn till skolan. Eftersom trafikmiljön inte är dimensionerad för detta leder det till en sämre trafiksäkerhet för de som går till eller blir avsläppta vid skolan.

Ulriksbergsskolan har en fasad av murat tegel. Även en del innerväggar är av liknande konstruktion. Golvet är av betong och i två av de större husen finns källare och i de övriga är det krypgrund. Vinden har betongbjälklag med ett lager slaggsten; däröver finns isolering av lösull.

Grundinformation om byggnadsdelar

Byggnadsdel materialYttervägg Tre lager tegel (36 cm) och 2 cm luftspalt

Golv Betong, krypgrund och i några husdelar källare

Vind Betongbjälklag (15 cm), isolering med slaggsten (15 cm) och lösull (10 cm)

Fönster 60 % 2-glas, 40 % 3-glas

Tabell 4 • Material i Ulriksbergsskolan.


Östra Lugnets skola Skolan är byggd år 2009 och är en modern skola med flexibla lösningar för att kunna anpassa undervisningen efter olika åldrar och olika storlek på klasserna. Skolan har en stor parkeringsplats och i anslutning till skolan ligger ett nytt villaområde där många elever bor. Detta innebär färre problem med trafiken vid denna skola. Östra Lugnets skola är med i detta exempel som en referens för alternativet att bygga nytt.

I tabellen nedan visas storlek och antalet barn, elever och personal vid de båda skolorna. En skillnad är att Östra Lugnets skola har ett storkök. På Ulriksbergsskolan finns ett kök för tillagning och servering av mat till barnen i förskolan. Detta kök klarar precis de nuvarande kraven men det är ytterst tveksamt om det är en hållbar lösning i framtiden. Eleverna i F–6verksamheten på Ulriksbergsskolan äter lunch i matsalen på ett servicehem i närheten av skolan. Detta påverkar elanvändningen som är högre per kvadratmeter på Östra Lugnets skola än på Ulriksbergsskolan.

Ulriksbergsskolan har en större andel korridorer och andra utrymmen som inte kan utnyttjas än Östra Lugnets skola. Detta ses vid en jämförelse av yteffektivitet, som är kvoten av byggnadens area och maximalt antal elever och barn som byggnaden är avsedd för, där Ulriksbergsskolan har ett högre värde än Östra Lugnets skola.

Information om skolorna

Ulriksbergsskolan Östra Lugnets skolaArea (m2) 6 274 4 350

Kapacitet elever och barn 440 360

Antal elever och barn 406 262

Yteffektivitet (m2/barn och elever) 14,2 12,1

Antal personal 57 27

Fjärrvärme (MWh/år) 917 299

Fjärrvärme (kWh/m2år) 147 69

Energianvändning (kWh/m2år) 188 122

Tabell 5 • Fakta om de två skolorna.

På nästa sida visas bilder på huvudentréerna och korridorernas utformning på de båda skolorna.


Huvudentrén och korridorernas utformning i Ulriksbergsskolan och i Östra Lugnets skola. Bilderna till vänster är Ulriksbergsskolan och de till höger är Östra Lugnets skola. Östra Lugnets skola ligger i markplan utan nivåskillnader. Ulriksbergsskolan har våningsplan på olika nivåer och för att öka tillgängligheten har en hiss installerats i trapphuset. Foto: Karl Samuelsson.

Beskrivning av scenarierVöfab ser två huvudspår för Ulriksbergsskolan. Det första alternativet är en omfattande renovering av bland annat alla ytskikt, stammar, uppfräschning av toaletter och andra utrymmen samt, i de fall det är rimligt och byggtekniskt möjligt, en viss förändring av lokalernas utformning. Byggnadens yttre ska vara densamma och befintligt ventilations och radiatorsystem beräknas vara kvar.

Det andra alternativet är att bygga en ny skola. Det finns tomter i området, så det är inte säkert att den gamla byggnaden behöver rivas. Det är möjligt att den gamla skolan kan byggas om för någon annan verksamhet eller säljas. Detta skulle i så fall lösa problemet med ersättningslokaler


eftersom den gamla skolan kan fungera tills den nya skolbyggnaden är färdig. Den nya skolan skulle byggas som en hel huskropp och troligen vara i två plan. Vid nybyggnation kommmer antagligen även storkök med tillhörande matsal att ingå. Detta storkök skulle, med tanke på Ulriksbergsskolans geografiska placering, kunna förse närliggande förskolor med mat.

Prognosen för upptagningsområdet är att dagens 500–550 barn och elever kommer att öka till omkring 800 barn och elever år 2020, varav drygt hälften kommer att vara elever i F–6verksamheten. Idag ingår drygt 400 barn och elever i verksamheterna på Ulriksbergsskolan. Om prognosen stämmer finns alltså behov av fler platser. Enligt Växjö kommun skulle en nybyggd skola behöva ha en yta på cirka 6 000 m2 och en kapacitet på cirka 500 barn och elever för att klara efterfrågan på platser i förskola och F–6skola.

En attraktiv lösning är att göra lokalerna så flexibla att verksamheten kan skifta mellan förskola och F–6verksamhet för att möta variationerna i årskullarna.

Ett tredje möjligt scenario skulle kunna vara att renovera den befintliga skolan och göra en mindre tillbyggnad men detta alternativ har inte tagits med i denna analys.


Beskrivning av metoderAnalysen innehåller energikartläggning, kartläggning av drift och underhållskostnader, enkätundersökning och mätning. I fallet där Ulriksbergsskolan skulle renoveras, optimerades renoveringsåtgärder som minimerade livscykelkostnaden.

Insamling av dataAtt samla in och analysera olika data om skolan är viktigt för den senare analysen. Här genomfördes bland annat följande aktiviteter:

– En energikartläggning genomfördes översiktligt, bland annat genom att titta på fakturor över fjärrvärme, el och vatten och undersöka OVK-protokoll.

– En innemiljökartläggning gjordes genom att mäta koldioxid, temperatur och fuktighet i ett klassrum i respektive objekt under en vecka i mars år 2014.

– Uppgifter om kostnader för underhåll, fastighetsskötsel, serviceavtal och energi inhämtades från Vöfab.

– En enkät om inomhusklimatet genomfördes bland personalen vid de två objekten (den så kallade Örebro-enkäten). Enkäten kompletterades med ett blad om frågor som rörde lokalernas användbarhet i dagens och framtidens undervisning, samt hur flexibla lokalerna är för olika typer av undervisning.

OPERA-MILPDatorprogrammet OPERAMILP (se kapitel 3) användes för att optimera energieffektiviserande åtgärder som skulle genomföras för Ulriksbergsskolan baserat på byggnadens geometri och byggnadsskalets egenskaper tillsammans med typ av värmesystem. Utgångspunkt vid optimeringen av åtgärderna var att energianvändningen skulle minskas enligt kraven i EUdirektivet för byggnadens energianvändning och Växjö kommuns energiplan.

Flera fall med olika krav på energianvändning genomfördes. De förbättringar i klimatskalet som undersöktes var byte från två till treglasfönster, tilläggsisolering av fasaden och tilläggsisolering av vinden.


analysDriftskostnaderFör att kunna analysera alternativen renovera och bygga nytt görs en jämförelse mellan Ulriksbergsskolan och den nybyggda Östra Lugnets skola.

EnergiI tabellen nedan visas den årliga användningen av fjärrvärme och el. En väsentlig skillnad mellan de två skolorna är storköket i Östra Lugnet som medför att denna skola har en förhållandevis hög elanvändning. Skolorna har inte heller samma utnyttjningsgrad, vilket påverkar jämförelsen.

Energianvändning

Ulriksbergsskolan Östra Lugnets skolaFjärrvärme (MWh/år) 917 299

Fjärrvärme (kWh/m2år) 147 69

Fjärrvärme (kWh/brukare, år) 2 000 1 045

Fjärrvärme (kWh/m2år, brukare) 0,36 0,26

El (MWh/år) 232 249

El (kWh/m2år) 39,6 53,3

El (kWh/brukare, år) 537 803

El (kWh/m2år, brukare) 0,10 0,20

Utnyttjningsgrad 0,92 0,73

Tabell 6 • Fjärrvärme- och elanvändning.

Fjärrvärmeanvändningen är ungefär dubbelt så stor, per tempererad area, i Ulriksbergsskolan som i Östra Lugnets skola. Den stora skillnaden är klimatskalets konstruktion. På Ulriksbergsskolan har klimatskalet höga Uvärden och konstruktionen är otät med framförallt läckage genom fönster.


Drift- och underhållskostnaderI diagram 4 visas drift och underhållskostnaderna för de båda skolbyggnaderna.

Kostnader – stapeldiagram

diagram 4 • Drift- och underhållskostnader.

Kostnader – tabell

Ulriksberg Östra LugnetReparationer och Underhåll 978 177

Fastighetsskötsel och Förvaltning 861 610

Serviceavtal 191 159

Försäkringar 31 31

El 271 274

Värme 483 173

Övriga kostnader 33 19

Summa kostnader 2 848 1 443

Tabell 7 • Drift- och underhållskostnader – tabell.

Reparationer och

Underhåll

Fastighets-skötsel och Förvaltning

Service-avtal

Försäkringar El Värme Övriga kostnader

Ulriksberg Östra Lugnet

kostnad (tusental kr/år)

0

200

400

600

800

1000


De totala kostnaderna för dessa poster uppgick för Ulriksberg till 2 848 000 kr/år och för Östra Lugnet till 1 443 000 kr/år. Av grafen framgår att reparations och underhållskostnaderna är cirka fem gånger större för Ulriksbergsskolan än för Östra Lugnets skola. Det framgår även att värmekostnaden är mer än dubbelt så hög för Ulriksbergsskolan.

Östra Lugnets skola är 1 405 000 kr billigare i drift och underhåll per år. Reparations och underhållsbehovet är stort på Ulriksbergsskolan och kommer att öka under kommande år då mer och mer kommer att behöva åtgärdas. Skillnaden mellan drift och underhållskostnaderna mellan de båda byggnaderna kommer alltså att öka de kommande åren om inga stora investeringar görs.

InnemiljömätningMätningen av koldioxidhalt i luften visar att variationerna, under den tid då det är verksamhet i lokalen, är mindre på Östra Lugnets skola. Skillnaderna är dock små vid likvärdiga förutsättningar. På Ulriksbergsskolan förekommer ibland dubbelklass, vilket innebär att två klasser har undervisning i samma klassrum. Under mätningarna vid dubbelklass, steg koldioxidhalten uppemot 1 200 ppm. Det rekommenderade gränsvärdet för koldioxidhalt i skolmiljö är 1 000 ppm. Ventilationsflödena på Ulriksberg borde ökas när fler än normalt vistas i klassrummet för att undvika höga koldioxidvärden. Detta är dock inte möjligt med nuvarande ventilationssystem.

Mätningar visar att temperaturen under lektionerna i klassrummet på Ulriksbergsskolan varierar med cirka 3°C. På Östra Lugnets skola är variationen ungefär 1,5°C.

Under dagtid varierar den relativa fuktigheten på Ulriksbergsskolan med mellan 15 och 40 % och på Östra Lugnet mellan 22 och 34 %. En tumregel är att den relativa fuktigheten inte bör understiga 20 % då problem med torr hud och torra slemhinnor kan uppkomma.

Slutsatsen är att de uppmätta parametrarnas variation är mindre i den nybyggda skolan vilket tyder på ett bättre innemiljöklimat.


EnkätundersökningI diagram 5 visas svaren från personalen i F–6verksamheten vid Ulriksbergsskolan och Östra Lugnets skola samt referensvärden för skolor med normala problem med inomhusmiljön.

Spindeldiagram innemiljö

diagram 5 • Arbetsmiljöenkät – svar.

För Ulriksbergsskolan är de största problemkategorierna luftkvaliteten och temperaturen. På Östra Lugnets skola anser 100 % av de svarande att de besväras av Damm och smuts, vilket är betydligt fler än referensvärdet och svarsutfallet för Ulriksbergsskolan. I de fria kommentarerna påtalas att städningen utförs dåligt. Bortsett från denna kategori och Obehaglig luft, framgår det att Ulriksbergsskolan överlag har större problem med arbetsmiljön.

UlriksbergsskolanÖstra Lugnets skolaReferens, normal

Obehaglig luft

Drag

Buller För lågrums-temperatur

Varieranderumstemperatur

För hög rumstemperatur

Instängd(dålig) luft

Torr luft

Damm och smuts

Belysning

Andras tobaksrök

Drag

0,60

0,30

0


En stor skillnad mellan Ulriksbergsskolan och Östra Lugnets skola gäller kategorin Buller. På Ulriksberg är svarsutfallet för buller ungefär 0,5 och på Östra Lugnet uppgår det till 0,15. Östra Lugnets värde är betydlig lägre än referensvärdet för buller. Buller är en viktig parameter för inlärningen. Även belysningen är tillfredsställande på Östra Lugnet där svarsutfallet är 0.

Vid en eventuell renovering beräknas ventilationssystemet vara kvar på Ulriksbergsskolan, vilket utgör en utmaning för arbetet med en bättre luftkvalitet.

I diagram 6 visas de nuvarande besvären (som enligt de svarande beror på arbetsmiljön) hos personalen i F–6verksamheten på Ulriksbergsskolan och Östra Lugnets skola.

Spindeldiagram nuvarande besvär

diagram 6 • Nuvarande besvär – enkätsvar.

UlriksbergsskolanÖstra Lugnets skolaReferens, normal

Näsbesvär

Trötthet

Torr hud i ansiktet

Illamående/yrsel

Huvudvärk

Tung i huvudet

Koncentrations-svårigheter

Ögonbesvär

Torra händer

Fjällning/klåda i ansiktet

Hosta

Halstorrhet

0,40

0,20

0


De främsta besvären vid Ulriksbergsskolan är problem med hals (Halstorrhet) och näsa (Näsbesvär). Några respondenter kopplar ihop dessa problem med luftkvaliteten i de fria kommentarerna. Även Torra händer och Huvudvärk är problem som förekommer oftare än normalt. Samtliga besvär som anges förekommer ungefär dubbelt så ofta på Ulriksbergsskolan som på Östra Lugnets skola. Två av de viktigaste parametrarna i en skolverksamhet är Trötthet och Tung i huvudet, vilket visar fördelarna med Östra Lugnets skola. Andelen som upplever huvudvärk är dock lika stor på båda skolorna.

I diagram 7 visas en sammanställning av svaren på frågor om lokalernas användbarhet och flexibilitet. För alla kategorier är personalen på Östra Lugnets skola mer nöjd med sina lokaler än personalen på Ulriksbergsskolan. För kategorin Utformning är skillnaden mellan Ulriksbergsskolan och Östra Lugnets skola som störst och uppgår till 45 % (visar hur mycket bättre Östra Lugnets skola är jämfört med Ulriksbergsskolan) och för kategorin lokalsamband är skillnaden som minst med 13 %.

Spindeldiagram om lokalerna

diagram 7 • Svar om användbarhet och flexibilitet.

Utformning

Lokalsamband

Dagensundervisnings-former

Framtidaundervisnings-

former

Möjlighet tillolika typer avundervisning

UlriksbergsskolanÖstra Lugnets skola

0,5

0,1

0,2

0,3

0,4

0


Resultat från OPERA-MILPUtgångspunkten var att energianvändningen skulle minskas enligt kraven i EUdirektivet om byggnadens energianvändning och Växjö kommuns energiplan.

I tabellen på nästa sida presenteras resultaten från optimeringarna för några fall, både vid lättare och hårdare krav på energianvändningen. LCCenergi är den energirelaterade livscykelkostnaden som består av kostnader för energianvändning och energieffektiviseringsåtgärder.

LCC beräkningar

tilläggsisolering fasad (cm), tilläggsisolering vind (cm), Uppgradering till treglasfönster

Energianvändning(kWh/m2år)

LCCenergi (kSEK)

LCCtot (kSEK)

(-), (-), (-) 141 18 755 25 162

(7), (14), (-) 84 16 875 23 260

(7), (18), (3-glas söder och norr (U=1,2 W/m2°C)) 74 17 514 23 895

(7), (34), (3-glas alla väderstreck (U=0,8 W/m2°C)) 59 19 920 26 293

Tabell 8 • Optimeringsresultat från OPERA-MILP.

FördjupningDen förändring av koldioxidutsläppen som en energieffektivisering av en byggnad ger upphov till påverkas av vilket perspektiv för el och fjärrvärmeproduktionen som används. Jämfört med grundfallet när byggnaden använder 141 kWh/m2år, minskar de lokala utsläppen. Eftersom fjärrvärmeproduktionen sker genom kraftvärme leder en effektivisering till att mindre el produceras. Ur ett marginalelproduktionsperspektiv med en helt avreglerad elmarknad ökar därför de globala utsläppen. Fjärrvärmen produceras med biobränsle. Med perspektivet att biobränsle är en knapp resurs innebär en effektivisering att det minskade behovet av biobränsle för fjärrvärme kan ersätta marginalelproduktion, vilket leder till en minskning av de globala utsläppen.


renovera eller bygga nytt? Växjö kommun har uppskattat investeringskostnaden för de två alternativen utifrån erfarenheter av liknande projekt. Kalkylen för de båda altenativen visas i tabellen nedan.

Två alternativ

renovering(74 kWh/m2år)

Nybyggnad(50 kWh/m2år)

Befintligt värde 30 000 ?

Investering 108 000 150 000

LCCenergi 17 500 13 400

Restvärde* - -

Totalkostnad 155 500 163 400

Totalkostnad per barn och elev 350 330

Tabell 10 • Jämförelse av alternativen (enheten är tusental kronor).

* restvärdena på respektive byggnader ska vara med i kalkylen. detta har dock inte tagits fram.

Resultaten visar att en renovering är billigare att genomföra än en nybyggnad, i absoluta värden. Dock är en nybyggd skola mer yteffektiv då de båda alternativen inte omfattar lika många barn och elever. Om båda byggnaderna är fullbelagda innebär detta att det nybyggda alternativet blir billigare per barn och elev, 330 000 kronor jämfört med 350 000 kronor.

ändamålsaspekterNedan listas några intressanta ändamålsaspekter som skiljer en nyrenoverad och en nybyggd skola åt.

LokalanpassningLokalerna i en nybyggd skola är anpassade efter dagens behov. En jämförelse av svaren från enkätundersökningen visar att utformningen av lokalerna samt fördelningen mellan basrum och grupprum är bättre på Östra Lugnet.

Även om vissa lokaler i Ulriksbergsskolan kan göras om är möjligheten att ändra utformningen ganska begränsad på grund av den solida konstruktionen med tjocka tegelväggar, vilket gör att många av dagens problem kvarstår efter en omfattande renovering. Därför kommer inte önskemålen om flexibilitet och användbarhet i lokalerna att uppfyllas lika väl vid en omfattande renovering som vid nybyggnad.


TillgänglighetÖstra Lugnets entréer har inga nivåskillnader och alla avdelningar ligger i samma plan. Korridorerna är breda och det är lätt för en person med funktionshinder att förflytta sig i skolan. Skolan har en välkomnande huvudentré för besökare. Ulriksbergsskolan har olika nivåer och korridorerna är smala. En hiss har fått sättas in i trapphuset för att öka tillgängligheten till alla plan. Sammantaget ger Ulriksbergsskolan ett mycket rörigare intryck och tillgänglighetskraven är lättare att uppfylla vid Östra Lugnets skola. Detta är parametrar som är svåra att åtgärda vid en renovering av den befintliga byggnaden.

Nöjdare brukareDet finns stora värden i en modern undervisningsmiljö med lokaler som ger möjlighet till en bättre undervisningskvalitet. Elever, barn och personal blir nöjdare, vilket bland annat resulterar i färre klagomål.

Anpassa till elevunderlagEn ny skolbyggnad kan anpassas efter framtida barn och elevunderlag. Jämfört med renovering har den nya skolan större kapacitet. Om den nya skolan antas ha samma yteffektivitet som Östra Lugnet kommer den att klara omkring 500 barn och elever, jämfört med det renoverade alternativet med 440 barn och elever.

BullerBullernivåerna är betydligt lägre på Östra Lugnets skola än på Ulriksbergsskolan. Buller är en viktig parameter vid inlärning och även problem med hörselskador minskar om bullernivåerna kan hållas låga. Detta är alltså en ändamålsaspekt som bör tas med i valet mellan att bygga nytt eller renovera. Hur bullret kan minskas vid en renovering har inte studerats, men resultaten visar att detta bör beaktas vid en eventuell renovering. Inomhusmiljön kan ljudisoleras för att minimera bullret. Vid uppförandet av Östra Lugnets skola arbetade man mycket med att minimera buller för att erhålla låga ljudnivåer i verksamheten.

StorkökI Östra Lugnets skola lagas maten till eleverna lokalt på plats i ett storkök. Eleverna (och personalen) på Ulriksbergsskolan får äta i ett närliggande servicehus. Detta är en klar fördel för Östra Lugnet. Vid en nybyggnation av Ulriksbergsskolan skulle även kök och matsal kunna byggas för att få


liknande förutsättningar som Östra Lugnet. Detta ökar trivseln och underlättar för verksamheten på skolan. Vidare ökar ett eget kök och matsal attraktionskraften och bidrar till skolans popularitet.

TrafiksäkerhetEn annan aspekt är trafiksäkerheten. Gamla skolor är byggda för en miljö med ett annat trafikklimat. Att föräldrar kör sina barn till skolan trots att parkeringar och infartsvägar är inte avsedda för detta, är ett stort problem. Vid uppförande av en ny fastighet kan man planera bättre för detta.

SlutsatserNär de ekonomiska kalkylerna ställs mot varandra är skillnaderna mellan de båda alternativen inte stora. Vid full beläggning är alternativet nybyggnad mer ekonomiskt fördelaktigt. Rivnings kostnaden är dock inte med i denna kalkyl, vilket ger osäkerhet om det ekonomiska utfallet. Om man beaktar hur ändamålsaspekter uppfylls vid de båda alternativen, blir alternativet att bygga nytt alltmer fördelaktigt. Flera nyttor för verksamheten har identifierats med en nybyggd skola. En ny byggnad kan utformas efter verksamhetens behov och därigenom vara mer yteffektiv samtidigt som tillgänglighetskraven för rörelsehindrade är mycket lättare att uppfylla.

Det som påverkar den ekonomiska kalkylen mest är byggnadens befintliga skick. Ulriksbergsskolan är i dåligt skick och renoveringsbehovet är stort. Detta innebär att en renovering blir mycket kostsam och kostnadsskillnaden jämfört med ett nybyggt alternativ relativt liten. Kostnaden för energianvändningen och energieffektiviseringsåtgärderna skiljer en del mellan de båda alternativen, men sett till hela livscykelkostnaden är den liten.


Referenser

Energimyndigheten. Energistatistik för lokaler 2012. ES 2013:04 (2013).UFOS. Nyttoanalyser för lokalinvesteringar. Stockholm: Modintryckoffset (2011).Ahlmann H., From traditional practice to the new understanding: the significance of life cycle

profit concept in the management of industrial enterprises. Paper presented at the IFRIM Conference, Vaxjö (2002).

Sveriges Kommuner och Landsting. Kalkyler för offentlig fastighetsverksamhet. Stockholm (2014).

S. Gustafsson, The Opera Model – Optimal Energy Retrofits in Mulfi-family Residences, Division of Energy systems, Linköping University. No. 180 (1988).

Wikells building calculation, Sektionsfakta – Building calculation. 4.14 (2011) http://www.wikells.se/sd_nyb.aspx.

Samuelsson K. Ändamålsfastigheter – Renovera eller bygga nytt? – Fallstudie Ulriksbergsskolan. Examensarbete LIU-IEI-TEK-A-14/01844—SE. Avdelningen för energisystem, Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling, Linköpings universitet (2014).

Växjö kommun. Energiplan för Växjö kommun (2011).

http://www.wikells.se/sd_nyb.aspx

http://www.wikells.se/sd_nyb.aspx

Stat, kommun och landsting äger cirka 90 miljoner kvadratmeter ändamålslokaler som årligen använder stora mängder energi för uppvärmning och drift. En stor del av dessa lokaler är byggda före 1980 och skolor, kontor och vårdlokaler är de största lokal-kategorierna. En del av dessa byggnader är slitna, omoderna och dåligt anpassade till dagens och framtida verksamhetsbehov och står därför inför stora renoveringsbehov.

Här presenteras en systematik för att analysera valet mellan att renovera eller bygga nytt. Ett beslut som handlar om stora investeringar och som binder upp kapital under lång tid.

Det handlar både om att kunna bedöma nyttan (nyttoanalys) och att se till livscykelkostnaderna (LCC-analys) för det två alternativen för att kunna välja rätt.


ISBN: 978-91-7585-206-5www.offentligafastigheter.se

Documents

7585 206 5