1.0 Executive Summary 執行摘要

綠建築的優點以及好處：

綠色建築或綠建築（Green Building)，是指實踐了提高建築物所使用資源（能

量、水、及材料）的效率，同時減低建築對人體健康與環境的影響，從更好的選

址、設計、建設、操作、維修及拆除，為整個完整的建築生命週期。

相近觀念為自然建築 (Natural Building)，是指正常用於較小的比例，並偏向集

中於使用當地所可取用的材料。其他常見的用詞包括了永續設計（sustainable design）

及綠色建築物（green architecture）。

1.1 Objectives 目標

1.因應全球暖化及都市熱島效應，積極推動生態城市及綠建築，以達國土永續建設

目標。

2.推動城市與環境共生共利，開創生態城市新紀元。

3.辦理都會區或傳統街區之永續環境改造，降低都市熱島效應。

1.2 Mission 任務

1.推廣宣導生態城市、街區與綠建築概念，獎補助地方政府與民間共同參與。

2.提升室內環境控制技術，建立綠建材市場機制，創造舒適健康與優質居住空間。

3.加強建築節約能源，落實溫室氣體減量。

4.發展營建減廢技術與機制，提升資源有效利用。

5.獎勵開創性綠建築設計，及既有建築物綠建築改善，以擴大生態環境效益。

2.0 Company Summary 公司簡介

Blank 是一個單一的代理的房地產經紀公司，致力於推動綠建築的成長。

公司將總部設在台北市的鬧區，因鬧區裡的交通方便及人文薈萃彼此交流容易，

方便公司目標及任務的達成。

2.1 Company Ownership 公司所有權

Blank 的擁有者為陳奕安，先從單一公司開始經營，招募人才培訓共同奮鬥，營運

順利資本額擴大之後派遣人才開設分公司，評估公司與分公司經營績效，再決定

是否上市上櫃成為財團法人。

2.2 Start-up Plan 啟動計劃

開辦費在下面的圖表概述。 開辦費來自辦公設備，計算機工作站，與軟件，

文具，法律費用，家具，辦公廣告和服務，並與開放我們的辦公室費用的完整。 開

辦費是雇主直接投資的資金。 在下面的表格和圖表的假設。 租用辦公用房的平

均每平方英尺 1.10-1.60美元，等於

每月 1500元，加上水電費高效租用

的辦公空間，近似。 商業租賃將會

為三至五年的第一個月，等於每月租

金率在租賃開始日的時間應付保證

金的協議。

啟動

要求

起動費用

法律 $ 900

文具等。 $ 500

小冊子 $ 1,000

廣告 $ 2,500

保險 $ 200

租 $ 3,000

接聽服務 $ 200

公用事業開始了 $ 250

辦公家具 $ 1,000

費用性設備 $ 3,000

商業軟件 $ 2,000

辦公用品 $ 500

其他 $ 0

總啟動費用 $ 15,050

啟動資產

所需現金 $ 9,950

其他流動資產 $ 0

長期資產 $ 0

總資產 $ 9,950

總要求 $ 25,000

啟動資金

起動費用資助 $ 15,050

啟動資產資助 $ 9,950

所需資金總額 $ 25,000

資產

從啟動的非現金資產 $ 0

從啟動的現金需求 $ 9,950

額外的現金金額 $ 0

開始日期上的現金餘額 $ 9,950

總資產 $ 9,950

負債及資本

負債

目前借貸 $ 0

長期負債 $ 0

應付帳款（未付款） $ 0

其他流動負債（免息） $ 0

負債總額 $ 0

資本

計劃投資

克勞迪婭·里德 $ 25,000

投資者 2 $ 0

其他 $ 0

額外的投資需求 $ 0

計劃總投資 $ 25,000

在啟動損失（起動費用） （15,050美元）

實收資本合計 $ 9,950

資本及負債總額 $ 9,950

資金總額 $ 25,000

2.3 Company Locations and Facilities 公司位置和設施

Blank 總部將設立在台北市的鬧區，一開始將與銀行借貸以分期付款的方式買

下公司，以確保本公司能永續經營，公司設施為一般辦公室常用設備，開放式的

辦公室與自由的擺設空間，讓員工無傳統辦公室的緊張氣氛。

3.0 Products and Services產品和服務

Blank 要邁向的目標，增加綠建築的購買率及數量。 Blank 將會和政府洽談尋

求補助以推出幾個方案，幫助居民購買綠建築時，能得到銀行的融資幫助或政府

補助。

4.0 Market Analysis Summary 市場分析概要

由於綠建築在台灣還沒十分普遍，本公司首先推廣綠建築的意念，讓客戶能

了解綠建築的對客戶的益處與對環境的好處，讓綠建築的概念慢慢延伸，越來越

多人採用綠建築的設計，朝公司目標邁進。

4.1 Market Segmentation 市場細分

Blank 公司將會做出許多關於綠建築的文宣、廣告及演講，先讓公司附近的社

區民眾能夠了解綠建築所能帶來的好處以及對地球環境的幫助，逐步延伸出去，

不只社區居民與客戶都能夠了解綠建築，甚至讓全台灣都注意到這個目標。

4.0 Strategy and Implementation Summary 戰略和實施摘要

Blank 公司將致力於台北都會區的市場，首先由台北都會區開始實施，因為台

北地區為台灣人口最多的大都市，只要在台北地區的策略成效良好，延展到其他

區域的策略也只需稍作改變。

5.3 Competitive Edge 競爭優勢

Blank 公司的競爭優勢是綠建築的宣導，透過多種途徑的宣傳與社區民眾的互

動，與附近民眾建立良好關係。

更重要的是，加上與附近民營團體交流，使之為我們介紹客戶，進而使工作

更加順利，客戶源源不絕的上門。

5.4 Marketing Strategy 營銷策略

台北都會區的居民將使用不同的營銷技巧。 因為在共同的土地上，台北都會

區裡交通方便，理念交流也更容易。 在銷售買賣過程中充分溝通減少彼此疑慮，

讓建築與社會的關係融洽是關鍵的第一步。 Blank 公司將建立好關係，這將使公

司的形象和商業成功。

5.5.1 Sales Forecast 銷售預測

右方的表格和下方圖表給銷售

預測運行。 我們預計 8月份增

長大部分是通過在 3月份的銷

量在一月至三月之間建立。 我

們預期銷售下降，由 9月到今

年年底關閉。

銷售預測

今年 1 第 2年 第 3年

銷售

新的購房者 83 000美元 $ 90,000的 $ 100,000

其他購房者 $ 0 $ 40,000 $ 60,000

銷售總額 83 000美元 $ 130,000 $ 160,000

直接銷售成本 今年 1 第 2年 第 3年

新的購房者 $ 4,150 $ 4,500 $ 5,000

其他購房者 $ 0 $ 2,000 $ 3,000

銷售直接成本小計 $ 4,150 $ 6,500 $ 8,000

6.4 Personnel Plan 人事計劃

陳奕安 Blank 公司的唯一僱員。

人事計劃

今年 1 第 2年 第 3年

陳奕安 $ 48,000 $ 50,000 $ 55,000

兼職網站管理 $ 0 $ 10,000 $ 14,000

總人數 1 1 1

工資總額 $ 48,000 $ 60,000 69 000美元

7.0 Financial Plan 財務計劃

Blank 公司希望融資主要是通過現金流的增長變化來做決定，除此之外對公司

而言都會有很大的風險。

最重要的因素在於關閉天的銷售損失。 這段時間將由賣方和買方的交易情況

來做決定，看景氣是否良好來採取因應措施。

7.1 Important Assumptions 重要假設

財務計劃取決於重要的假設，其中大部分是在每年的假設下表所示。 從一開

始，我們認識到，收集天是至關重要的，但不是一個因素，我們可以很容易地影

響。 利率，稅率和人員的負擔，是基於保守的假設。 一些更重要的基本假設是：

我們假設一個強大的經濟實力，沒有出現重大的經濟衰退。

我們假設經濟中有沒有不可預見的變化，將改變我們的估計。

一般假設

今年 1 第 2年 第 3年

計劃本月 1 2 3

目前的利率 10.00％ 10.00％ 10.00％

長期利率 10.00％ 10.00％ 10.00％

稅率 30.00％ 30.00％ 30.00％

其他 0 0 0

7.3 Break-even Analysis 盈虧平衡分析

下面的表格和圖表將總結我們的盈虧平衡分析。

盈虧平衡分析

每月收入盈虧平衡 $ 7,316

假設：

平均可變成本百分比 5％

估計每月固定費用 $ 6,950

7.4 Projected Profit and Loss 預計的損益表

預計為期三年的利潤和虧損顯示在下面的表格和圖表。

備考盈利和虧損

今年 1 第 2年 第 3年

銷售 83 000美元 $ 130,000 $ 160,000

直接銷售成本 $ 4,150 $ 6,500 $ 8,000

其他生產費用 $ 0 $ 0 $ 0

總銷售成本 $ 4,150 $ 6,500 $ 8,000

毛利率 78850美元 $ 123500 152 000美元

毛利率％ 95.00％ 95.00％ 95.00％

開支

薪資 $ 48,000 $ 60,000 69 000美元

銷售和市場營銷及

其他費用

6 900美元 8 100美元 11,300元

折舊 $ 0 $ 0 $ 0

租賃設備 $ 0 $ 0 $ 0

公用事業 $ 3,000 $ 3,000 $ 3,000

保險 $ 300 $ 300 $ 300

租 18,000元 18,000元 18,000元的

工資稅 $ 7,200 $ 9,000 $ 10,350

其他 $ 0 $ 0 $ 0

總經營開支 $ 83,400 $ 98,400 111950美元

利息及稅項前溢利 （4,550美元） 25 100美元 40050美元

的 EBITDA （4,550美元） 25 100美元 40050美元

利息支出 $ 0 $ 0 $ 0

稅記 $ 0 $ 7,530 $ 12015

純利 （4,550美元） $ 17,570 28035美元

淨利潤/銷售 -5.48％ 13.52％ 17.52％

7.5 Projected Cash Flow 預測的現金流量

現金流量預計為三年以下的表格和圖表亮點。

備考現金流量

今年 1 第 2年 第 3年

收到的現金

經營業務所得現金

現金銷售 $ 20,750 $ 32,500 $ 40,000

從應收賬款的現金 56350美元 94159美元 117867美元

從操作的小計現金 $ 77,100 126659美元 157867美元

額外現金收稿

營業稅，增值稅，哈勃

空間望遠鏡/ GST收稿

$ 0 $ 0 $ 0

當前新借款 $ 0 $ 0 $ 0

新的其他負債（免息） $ 0 $ 0 $ 0

新的長期負債 $ 0 $ 0 $ 0

銷售其他流動資產 $ 0 $ 0 $ 0

長期資產的銷售 $ 0 $ 0 $ 0

新的投資收稿 $ 6,000 $ 0 $ 0

小計現金收稿 $ 83,100 126659美元 157867美元

支出 今年 1 第 2年 第 3年

經營支出

現金支出 $ 48,000 $ 60,000 69 000美元

支付賬單 36529美元 51142美元 62099美元

對業務小計廢 84529美元 111142美元 131099美元

花額外的現金

營業稅，增值稅，哈勃

空間望遠鏡/ GST支付

$ 0 $ 0 $ 0

當前借款本金還款 $ 0 $ 0 $ 0

其他負債償還本金 $ 0 $ 0 $ 0

長期負債償還本金 $ 0 $ 0 $ 0

購買其他流動資產 $ 0 $ 0 $ 0

購買長期資產 $ 0 $ 0 $ 0

股息 $ 0 $ 0 $ 0

花小計現金 84529美元 111142美元 131099美元

現金流量淨額 （1,429美元） $ 15,518 26768美元

現金餘額 8521美元 24038美元 50807美元

7.6 Projected Balance Sheet 預計資產負債表

下表是預計三年的資產負債表。

備考資產負債表

今年 1 第 2年 第 3年

資產

流動資產

現金 8521美元 24038美元 50807美元

應收賬款 $ 5,900 $ 9,241 11373美元

其他流動資產 $ 0 $ 0 $ 0

目前總資產 14421美元 $ 33,279 62180美元

長期資產

長期資產 $ 0 $ 0 $ 0

累計折舊 $ 0 $ 0 $ 0

長期資產合計 $ 0 $ 0 $ 0

總資產 14421美元 $ 33,279 62180美元

負債及資本 今年 1 第 2年 第 3年

流動負債

應付帳款 $ 3,021 $ 4,309 $ 5,175

目前借貸 $ 0 $ 0 $ 0

其他流動負債 $ 0 $ 0 $ 0

流動負債小計 $ 3,021 $ 4,309 $ 5,175

長期負債 $ 0 $ 0 $ 0

負債總額 $ 3,021 $ 4,309 $ 5,175

實收資本 $ 31,000 $ 31,000 $ 31,000

未分配利潤 （15,050美元） （19,600美元） （2,030美元）

收益 （4,550美元） $ 17,570 28035美元

實收資本合計 11 400美元 $ 28,970 57005美元

總負債及資本 14421美元 $ 33,279 62180美元

淨值 11 400美元 $ 28,970 57005美元

7.7 Business Ratios 經營比例

下表提供了重要的比率為房地產行業，標準行業分類（SIC）的指數，6531，房地

產經紀和經理確定。

比率分析

今年 1 第 2年 第 3年 行業概況

銷售增長 0.00％ 56.63％ 23.08％ 3.60％

應收賬款 40.91％ 27.77％ 18.29％ 6.90％

目前總資產 100.00％ 100.00％ 100.00％ 57.30％

總資產 100.00％ 100.00％ 100.00％ 100.00％

流動負債 20.95％ 12.95％ 8.32％ 28.50％

長期負債 0.00％ 0.00％ 0.00％ 27.20％

負債總額 20.95％ 12.95％ 8.32％ 55.70％

淨值 79.05％ 87.05％ 91.68％ 44.30％

銷售 100.00％ 100.00％ 100.00％ 100.00％

毛利率 95.00％ 95.00％ 95.00％ 100.00％

銷售，一般及行政開支 100.48％ 81.48％ 77.48％ 67.40％

廣告費用 7.23％ 5.38％ 6.25％ 3.60％

利息及稅項前溢利 -5.48％ 19.31％ 25.03％ 3.90％

當前 4.77 7.72 12.02 1.87

快 4.77 7.72 12.02 1.11

總債務與總資產 20.95％ 12.95％ 8.32％ 55.70％

稅前淨值報酬率 -39.91％ 86.64％ 70.26％ 1.70％

稅前資產回報率 -31.55％ 75.42％ 64.41％ 3.80％

額外的比率 今年 1 第 2年 第 3年

淨利率 -5.48％ 13.52％ 17.52％ NA

股本回報率 -39.91％ 60.65％ 49.18％ NA

應收帳款周轉 10.55 10.55 10.55 NA

收集日 58 28 31 NA

應付賬款周轉期 13.09 12.17 12.17 NA

付款日 27 26 27 NA

總資產周轉率 5.76 3.91 2.57 NA

債務淨值 0.26 0.15 0.09 NA

目前牌照上訴委員會。 牌照上訴委員會。 1.00 1.00 1.00 NA

淨營運資金 11 400美元 $ 28,970 57005美元

銷售資產 0.17 0.26 0.39 NA

目前的債務/總資產 21％ 13％ 8％ NA

數位媒體設計老師：林永鑫

SketchUp & 綠建築 雜誌設計學生： 日資一乙 A0061062 陳奕安

綠建築概念介紹：3D立體圖

這一張立體圖，把別墅型的綠建築做一個3D展現，這一類建築從周遭園藝開始，就運用自然的生態循環，與建築整合在一起，太陽能與風力發電也都有建置，不過這樣的建築是不太可能出現在都會區，尤其台北市區日照不足，太陽能發電的目前技術，可能會完全當擺飾。不過如果是在鄉下蓋，是十分好的設計概念。

別墅型平面示意圖 下圖將別墅型的綠建築畫成平面示意圖，把3D立體圖難以呈現的內容，在此圖中可以一覽無遺的充分表現出來，在觀察此圖的各個細節中，可以發現連冷熱水、污水處理、雨水收集都很清楚地呈現在上面。

左圖用塗鴉式的畫法及鉅細靡遺的介紹取代專業建築用途的表示，可以讓初次接觸綠建築的人們，覺得更加親近更容易了解，讓人們對綠建築引發興趣以及對綠建築的第一印象起到加分的作用。

通風 設計

綠建築的通風部分，也是十分重要，身在都會區很少有自然的風能從戶外吹拂到室內，在綠建築的理念下，周圍都是綠色的自然環境，如果引入外頭的新鮮空氣到室內，不只對身體的健康有益，也能使環境與住宅交互作用，而且良好的進出口設計，可以讓室內溫度的調配適宜能達到冬暖夏涼的效果，在現今油電雙漲的時代裡，如果夏天及冬天對冷暖氣的電力依賴可以減少，就可以節省荷包的支出。 垃 圾

處 理

如何解決垃圾問題，也是綠建築重點之一，如果是要蓋整棟的綠建築，著手於圾減量可以省下很多處理上的麻煩，尤其台北市垃圾袋收費問題，如果以建置這種機器的成本來看，大概經過幾年的使用就可以將成本賺回來了，對於綠建築來說應該會是不錯的投資。

綠建築概念總圖

這一張是綠建築的概念總圖，不僅僅是別墅上，很多的概念即使是要建大樓或其他大型工程，都是十分具有參考的價值，例如建材選擇、水循環處理、太陽及風力發電、空調配置、生態整合...等，如果不是建築新案而是老屋整修時，也可以與建築師、設計師詳談視情況選擇自己合適的方案，此圖方便參考利用。

太陽能光電系統太陽能光電系統

談到綠建築，很多人都會第一個想到太陽能板，或者應該說太陽能光電系統。國內最有名的綠建築：北投圖書館，屋頂也佈滿了太陽能光電板。這類綠建築手法的應用，不但可以解決建築物遮太陽與隔熱的問題，更可以充分利用太陽的光能，可以說是非常適用於地處亞熱帶的我們。

外遮陽 根據統計，外遮陽是近年政府補助綠建築改造所使用手法中的第二名(第一名為屋頂隔熱)，這個現象給了我們一個簡單的訊息：台灣的建築物普遍有隔熱的問題，以及外遮陽在亞熱帶是個促進室內環境節能且舒適的有效作法。

屋頂 綠化

許多人對屋頂綠化的疑慮在於是否會對建築物的結構造成損害？事實上國內外近年來採用綠化屋頂的手法趨向於薄層綠化，利用少量體積的覆土及排水板達成綠化以及排水的功能，不至於造成建築結構本體的損壞。

一般薄層綠化會在地板之上依序鋪上防水層、隔熱磚、蓄排水板、介質覆土、最後移植植栽．整體的厚度不會超過１３ｃｍ，因此在重量上也不至於造成結構負擔。

牆面 綠化

牆面綠化看似新潮的新名詞，但在人類古老的年代裡，就有許多利用爬藤植物攀爬在牆面以做為裝飾用的現象存在，無論是古希臘或是古埃及的宮庭裡都有這樣的綠廊，而在歐洲以及美國東北的某些古宅也可以看見長春藤漫佈於歐式庭園建築之上。

時間來到於二十一世紀的現代，我們對於牆面綠化的要求不再是單純的裝飾，由於都市成為水泥叢林，建設與自然的比例失衡，人類對於能夠與牆面共生的植物投入一種想像，期盼綠色都市的再造。

牆面綠化的實際功效就在於防止陽光對建築物本體的直接加熱，而在早年的現代建築這樣的植物卻很容易造成問題，由於難以控管植物的生長，可能會破換牆面結構造成建築本體的危險，此外建築物的排水與生長可能造成整棟建築的排水系統遭受破壞，也因此在現代仍然少見直接攀爬於建築物牆面的綠化方式。

小就是綠的澳洲綠建築

常常介紹北半球綠建築案例的我們，今天來談談南半球的綠建築案例。看到這，你可能會疑惑，北半球跟南半球在綠建築的設計上有什麼不同呢？或許今天這個澳洲的個案可以給我們一些答案。

上圖裡面外牆上的花紋與凸出來的石磚為原本建築物的設計與圖案，與屋主協調綠建築的改建方式後，選擇將其保留不加以破壞，再加上內部與其他地方的改建，以不破壞原本磚石建築獨有的質感為原則下進行。 為了呼應南半球太陽偏北照射的特性，我們的建築師設計了一個朝南的被動式太陽能設計，透過引入更多庭院的陽光到屋內，讓屋主一家可以在冬天沐浴在溫暖的冬陽之中。

接著，建築師採用了屋頂綠化的手法，為屋主引入了更多的綠鋪面來降低整個基地的溫度，還有後院的草地的綠化以及一定要有的綠屋頂！ 不只如此，建築師還在屋頂上設計了太陽能光電板，希望透過這樣的建築設計，能夠達到屋主一家希望可以降低燃煤的使用的期望。

改建的房屋在既有的結構下，加上了更高效率的隔熱外牆系統來與原本的磚牆搭配，讓這個家能夠更節能！不只如此，在室內健康的部份，建築師也堅持採用低TVOC(揮發性有機氣體)的材料，讓屋主一家人更健康！ 貫穿整個案例，可以看到屋主堅持最小幅度的改造跟工程，因為他們認為 小就是綠，少就是多！

從電影中走出來的海灘住宅 我們再站上介紹過兩三次MDBC的作品，他們是國外做綠建築做了很長一段時間的建築師事務所，特別喜歡介紹他們的建築的原因更在於：他們除了注重建築物的節能外，更注重在綠建築裡面生活的人們。 也因此，可以讓綠建築不只是節能，更包含健康與舒適。

今天要跟大家介紹的，是另一個他們設計完成的綠建築作品，並且是私人住宅的案例，一個如同電影場景的綠建築，跟大家分享：弗吉尼亞海灘別墅

透過對環境友善的建築物的設置，這座房屋的設計成功的戶營了周遭的自然環境並使其以電影般美好的方式呈現在使用者面前。這裡的草地使用當地植栽，小河渠道將屋頂收集的水源導入人工建置的溼地池塘，草地與渠道和Chesapeake灣成為此處地景的特色，並且啟發了建築師使雨水回收系統運作了起來。

這個住宅被設計成能夠容納大量的人或者是三代同堂的大家庭，整個建築的量體被分為兩個部分，中央則用輕量的亭子連結起來，中間的亭子四周採用玻璃透面，擁有一個屋頂花園觀景平台，並且有主廚房的功能。

SketchUp設計房屋周遭的綠色植物綠化

居住在綠色植物周遭，附近環境的空氣品質佳，也適合小孩無憂無的成長和大人放鬆心情的場所。

SketchUp還沒建立好的屋頂，在學到綠建築的一些手法和技術之後，可以把屋頂改造成一個可以觀賞風景也可以讓親子在上遊玩的平台，在還可以放上太陽能發電裝置等。

SketchUp室內設計圖，只是簡單的方型建築加上隔間來形成，如果輔以綠建築的各個裝置，達到綠建築的九大指標後，不僅對環境不造成影響，對居住在裡面的人也比較自然舒暢。