Embed Size (px)
DESCRIPTION
Andelsbolig Nyt - Februar 2008
Citation preview
Andelsportal.dk har længe undersøgt salget af KE’s energidel til Dong, da både målerleje og kWh prisen steg voldsomt efter købet. Vi har bl.a. spekuleret på hvorvidt Borgerrepræsentationen var klar over at salget ville få så store konsekvenser for de Københavnske elforbrugere. Vi bad derfor om aktindsigt hos Københavns Kommune, men fik at vide af kom-munens økonomidirektør Bjarne Winge, at salget var hemmeligstemplet af konkur-rencemæssige årsager. Sjovt nok var selvsamme økonomi-direktør medlem af Køben-havns Energi Holding A/S’ bestyrelse og burde kunne
svare på om de ansvarlige po-litikere kendte konditionerne.
MF’er tager sagen opVi har tidligere talt med Kristen Touborg (MF) fra SF, som heldigvis har vist sig at være meget interesseret i
hele forløbet. Han har i denne sammenhæng stillet spørgs-målet om salget til ministeren via Folketingets Energipo-litiske Udvalg. Spørgsmålet blev stillet hér kort før jul, så vi regner ikke med at få svar før tidligst midt i februar.
Andelsportal.dk mener, at de Københavnske forbrugere har en ret til at få et indblik i salget af den energivirksom-hed, de grundlæggende selv har finansieret. Så vi håber at ministerens svar vil kaste lys over sagen.
Klima- og Energiministeren ind i Dongs køb af KE
Andelsbolig NytKØBENHAVN | FEBRUAR 2008 | 2. ÅRGANG | NR. 1
Det seneste år er mange an-delslejligheder steget geval-digt i pris, mens ejerlejlighe-der generelt er faldet. Derfor er rigtig mange begyndt at overveje om de skal flytte fra andelsbolig til ejerbolig. Men det er umiddelbart svært at gennemskue, hvor dyr en ejerbolig man har råd til at sidde i, hvis man går ud fra
sin nuværende boligøkonomi-ske situation. Det har Danske Bank forsøgt at råde bod på og udarbejdet en analyse, som på en nem og overskuelig måde viser, hvad man burde have råd til at købe, hvis man vil gå fra andel til ejer.
To forskellige lånetyperDer er taget højde for to låne-
typer alt afhængig af hvilken risikoprofil andelsforeningen har, hvilket vil fremgå af de to skemaer. Det ene udgangs-punkt er et 5 % fastforrentet realkreditlån og det andet er et rentetilpasningslån med 50 % afdragsfrihed. Det er nemlig vigtigt, om lånene har fast eller variabel rente. Er renten variabel, er der risiko
for højere boligafgift frem-over, nemlig, hvis renten sti-ger. Rentestigninger rammer andelsboliger hårdere end ejerboliger, fordi andelsbolig-foreningen ikke kan trække renterne fra i skat. Der er link til hele rapporten på www.andelsportal.dk.
Kilde: Danske Bank
Andels- eller ejerlejlighed?
Se side 2
Se side 2
Varmetakst ned-sættes i Århus pga. overdækning
Andelsportal hjalp rekord mange for-eninger i 2007
Se side 3
Fokusemne:Valuarvurdering
Se side 2
Bondam: Bilfri brogader i hoved-staden
R E S E A R C H 3 . D E C E M B E R 2 0 0 7
D A N S K E B A N K 2
grund af huslejereguleringen i ældre boliger er den pris så at sige kunstigt lav sammenlignet med ejer-boliger. Derimod er der ikke noget, der taler for, at nybyg-gede andelsboliger skulle være specielt billige sammenlignet med nybyggede ejerboliger. Snarere tværtimod skattereglerne stiller alt i alt andels-boligerne ringere end ejerboligerne for nybyggeri. Som køber af en andelsbolig skal man også være opmærksom på, at andelens pris risikerer at falde fremover. Prisen er som sagt begrænset af, hvad
ejendommen er værd som udlejningsejendom. Mar-kedet for udlejningsejendomme ser ud til at være vigende for tiden, og det kan betyde lavere andels-priser i især de foreninger, hvor prisen lige nu er sat til det højest mulige. Det gælder også for de an-delsboligforeninger, hvor prisen er fastsat ud fra den offentlige vurdering. Den seneste offentlige vurdering af udlejnings- og andelsboligejendomme gav betydelige stigninger, og priserne kan meget vel blive lavere ved den næste vurdering, der bliver of-fentliggjort i begyndelsen af 2009.
Den ejerboligpris svarer andelsboligen til, når der er forsigtige lån i foreningen:
Månedlig andelsboligafgift
Andelspris 2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
250.000
468.000
904.000
1.340.000
1.776.000
2.212.000
2.648.000
3.083.000
3.519.000
500.000
718.000
1.154.000
1.590.000
2.026.000
2.462.000
2.898.000
3.333.000
3.769.000
750.000
968.000
1.404.000
1.840.000
2.276.000
2.712.000
3.148.000
3.583.000
4.019.000
1.000.000
1.218.000
1.654.000
2.090.000
2.526.000
2.962.000
3.398.000
3.833.000
4.269.000
1.500.000
1.718.000
2.154.000
2.590.000
3.026.000
3.462.000
3.898.000
4.333.000
4.769.000
2.000.000
2.218.000
2.654.000
3.090.000
3.526.000
3.962.000
4.398.000
4.833.000
5.269.000
Den ejerboligpris svarer andelsboligen til, når der er "risikable lån i foreningen:
Månedlig andelsboligafgift
Andelspris 2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
250.000
575.000
1.226.000
1.876.000
2.527.000
3.177.000
3.828.000
4.478.000
5.129.000
500.000
825.000
1.476.000
2.126.000
2.777.000
3.427.000
4.078.000
4.728.000
5.379.000
750.000
1.075.000
1.726.000
2.376.000
3.027.000
3.677.000
4.328.000
4.978.000
5.629.000
1.000.000
1.325.000
1.976.000
2.626.000
3.277.000
3.927.000
4.578.000
5.228.000
5.879.000
1.500.000
1.825.000
2.476.000
3.126.000
3.777.000
4.427.000
5.078.000
5.728.000
6.379.000
2.000.000
2.325.000
2.976.000
3.626.000
4.277.000
4.927.000
5.578.000
6.228.000
6.879.000
Tabellen viser, hvor meget ejerbolig, man ville kunne få i stedet for en given andelsbolig. En andelslejlighed til 1.000.000 kr. med en
månedlig boligafgift på 6.000 kr. i en andelsboligforening med forsigtige lån svarer således til en ejerbolig på 2.090.000 kr. Vur-
derer man, at andelsboligen er mindre værd end det, er den som udgangspunkt et dårligt køb.
Vi har regnet med, at 1.000 kr. af den månedlige andelsboligafgift går til andre udgifter end renter og afdrag, og at man også i en
ejerbolig har samme udgift for eksempel til vedligeholdelse.
Det forsigtige lån er et realkreditlån baseret på en 5 % obligation med udløb i 2038.
Det risikable lån har årlig rentetilpasning. 50 % af det er afdragsfrit, mens resten har afdrag over 30 år.
Der er taget højde for, at ejerboligejere kan trække deres renteudgifter fra i skat. Det har ikke været muligt at korrigere for, at ejer-
boligejerne til gengæld skal betale ejendomsværdiskat. Det taler isoleret set for, at fordelen ved andelsboliger er større, end tabel-
len viser.
Rentetilpasningslån
R E S E A R C H 3 . D E C E M B E R 2 0 0 7
D A N S K E B A N K 2
grund af huslejereguleringen i ældre boliger er den pris så at sige kunstigt lav sammenlignet med ejer-boliger. Derimod er der ikke noget, der taler for, at nybyg-gede andelsboliger skulle være specielt billige sammenlignet med nybyggede ejerboliger. Snarere tværtimod skattereglerne stiller alt i alt andels-boligerne ringere end ejerboligerne for nybyggeri. Som køber af en andelsbolig skal man også være opmærksom på, at andelens pris risikerer at falde fremover. Prisen er som sagt begrænset af, hvad
ejendommen er værd som udlejningsejendom. Mar-kedet for udlejningsejendomme ser ud til at være vigende for tiden, og det kan betyde lavere andels-priser i især de foreninger, hvor prisen lige nu er sat til det højest mulige. Det gælder også for de an-delsboligforeninger, hvor prisen er fastsat ud fra den offentlige vurdering. Den seneste offentlige vurdering af udlejnings- og andelsboligejendomme gav betydelige stigninger, og priserne kan meget vel blive lavere ved den næste vurdering, der bliver of-fentliggjort i begyndelsen af 2009.
Den ejerboligpris svarer andelsboligen til, når der er forsigtige lån i foreningen:
Månedlig andelsboligafgift
Andelspris 2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
250.000
468.000
904.000
1.340.000
1.776.000
2.212.000
2.648.000
3.083.000
3.519.000
500.000
718.000
1.154.000
1.590.000
2.026.000
2.462.000
2.898.000
3.333.000
3.769.000
750.000
968.000
1.404.000
1.840.000
2.276.000
2.712.000
3.148.000
3.583.000
4.019.000
1.000.000
1.218.000
1.654.000
2.090.000
2.526.000
2.962.000
3.398.000
3.833.000
4.269.000
1.500.000
1.718.000
2.154.000
2.590.000
3.026.000
3.462.000
3.898.000
4.333.000
4.769.000
2.000.000
2.218.000
2.654.000
3.090.000
3.526.000
3.962.000
4.398.000
4.833.000
5.269.000
Den ejerboligpris svarer andelsboligen til, når der er "risikable lån i foreningen:
Månedlig andelsboligafgift
Andelspris 2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
250.000
575.000
1.226.000
1.876.000
2.527.000
3.177.000
3.828.000
4.478.000
5.129.000
500.000
825.000
1.476.000
2.126.000
2.777.000
3.427.000
4.078.000
4.728.000
5.379.000
750.000
1.075.000
1.726.000
2.376.000
3.027.000
3.677.000
4.328.000
4.978.000
5.629.000
1.000.000
1.325.000
1.976.000
2.626.000
3.277.000
3.927.000
4.578.000
5.228.000
5.879.000
1.500.000
1.825.000
2.476.000
3.126.000
3.777.000
4.427.000
5.078.000
5.728.000
6.379.000
2.000.000
2.325.000
2.976.000
3.626.000
4.277.000
4.927.000
5.578.000
6.228.000
6.879.000
Tabellen viser, hvor meget ejerbolig, man ville kunne få i stedet for en given andelsbolig. En andelslejlighed til 1.000.000 kr. med en
månedlig boligafgift på 6.000 kr. i en andelsboligforening med forsigtige lån svarer således til en ejerbolig på 2.090.000 kr. Vur-
derer man, at andelsboligen er mindre værd end det, er den som udgangspunkt et dårligt køb.
Vi har regnet med, at 1.000 kr. af den månedlige andelsboligafgift går til andre udgifter end renter og afdrag, og at man også i en
ejerbolig har samme udgift for eksempel til vedligeholdelse.
Det forsigtige lån er et realkreditlån baseret på en 5 % obligation med udløb i 2038.
Det risikable lån har årlig rentetilpasning. 50 % af det er afdragsfrit, mens resten har afdrag over 30 år.
Der er taget højde for, at ejerboligejere kan trække deres renteudgifter fra i skat. Det har ikke været muligt at korrigere for, at ejer-
boligejerne til gengæld skal betale ejendomsværdiskat. Det taler isoleret set for, at fordelen ved andelsboliger er større, end tabel-
len viser.
5% fastforrentet realkreditlån
KØBENHAVN | FEBRUAR 2008 | 2. ÅRGANG | NR. 1
Det er ikke kun Dong som måske er kommet til at op-kræve for meget fra for-brugeren. Århus Byråd vedtog den 26. september at nedsætte varmetaksten pr. 1. oktober, da prisen i årevis har været sat for højt.
Nedsættelsen betyder at en gennemsnitskunde med et år-ligt varmeforbrug på 15.000 kWh, får en årlig reduktion
på kr. 600. Kommunens såkaldte overdækning på 575 mio. kr. vil sandsynligvis
blive betalt tilbage ved endnu en nedsættelse over de næste fire år. Det forudses dog, at
de omkring 18.000 borgere, som er fraflyttet kommunen, vil anlægge erstatningssa-ger over for kommunen. De synes åbenlyst ikke, at det er rimeligt at nytilflyttere skal have en ekstra rabat, fordi de tidligere har betalt for meget for varmen. Energitilsynet har da også fastslået, at det er den enkelte forbrugers penge og ikke tilfældige nytilflyt-teres.
Bondam: Bilfri brogader i hovedstaden
Teknik- og miljøborgmester Klaus Bondam fortsætter sin plan om at omdanne Danmarks hovedstad til Den Gamle By i Århus. Ifølge In-formation vil Bondam i denne omgang lukke for al trafik på Nørrebrogade og hvis det står til venstrefløjen på rådhuset skal bilerne også væk fra Vesterbrogade, Østerbrogade og Amagerbrogade.
Hvis folk vil ind til byens centrum, må de tage bussen, da gaderne kun skal være forbeholdt gående, cykli-ster og offentlig transport. Andelsportal.dk har forgæves forsøgt at få en kommentar fra en repræsentant fra fler-tallet i borgerrepræsentatio-nen, da det er interessant at vide, hvornår de påtænker, at indføre bilfri hovedstad på de fire mest trafikerede indfalds-veje mod centrum.
Andelsportal.dk kunne også godt tænke sig at vide hvor-vidt kommunen har ana-lyseret trafiktallene fra de pågældende gader og dermed en konsekvens for sidegader og de få andre hovedveje ind mod centrum. Vi er nemlig bange for at dette indfald ikke er gennemtænkt, hvilket ikke ville være første gang.
Året 2007 blev et rekordår for Andelsportal.dk. Ikke nok med at vi forøgede vores be-søgstal til næsten 22.000 må-nedlige brugere, så modtog vi også rekord mange spørgs-mål til vores ekspertpanel. Og endnu bedre, så hjalp vi rigtig mange foreninger med at finde den rette leverandør til en specifik opgave. Det er vi ekstra glade for, da vi derigennem kunne give vores mange sponsorer noget at arbejde med og dermed en grund til at fortsætte samar-bejdet i 2008.
Husk at bruge vores leverandørerVi er jo ikke stats- eller fond-støttet og er derfor afhængig af vores mange leverandører. Og hvis du fortsat er glad for Andelsportal.dk og synes vi bringer god og nyttig infor-mation til torvs, vil vi bede dig huske at lægge forenin-gens opgaver i udbud på vores portal. Herved får du tre uvil-dige tilbud på jeres opgave og kan dermed vælge blandt tre dygtige og kompetente leve-randører – og indirekte støtte Andelsportal.dk. Husk at du
og dine foreningsmedlemmer også privat kan lægge opgaver ind via Andelsportal.dk eller finde en enkelt leverandør på bagsiden af Andelsbolig Nyt eller ved hjælp af søgemaski-nen på Andelsportal.dk.
Varmetakst nedsættes i Århus pga. overdækning
Andelsportal hjalp rekord mange foreninger i 2007
RedaktionenAndelsbolig Nyt udgives afAB Gruppen A/SKristen Bernikows Gade 41105 København K.Telefon: 77 33 40 00E-mail: [email protected].
Oplag: 4850 ekspl.
Fokusemne
KØBENHAVN | FEBRUAR 2008 | 2. ÅRGANG | NR. 1
De seneste prisstigninger på andelsboliger har bevirket at andelslejligheder i dag er i di-rekte konkurrence med ejer-lejligheder. Det betyder sam-tidig, at der er åbnet et helt nyt marked for ejendoms-mæglerne, som nu i højere grad bliver bedt om at sælge andelslejligheder. Det kræ-ver imidlertid at den enkelte ejendomsmægler er ”klædt på” til at prissætte andelen på basis af markedskræfterne. Det er historisk set ikke noget ejendomsmæglerbranchen har erfaring i, og derfor ligger der en stor udfordring for ejendomsmæglerbranchen i dette nye marked.
Må acceptere nedslagAndelsportal.dk har talt med ejendomsmæglerkæden
base1, som er en af de stør-ste inden for salg af ældre andelslejligheder, og deres erfaring viser, at køberne er villige til at købe en andelslej-lighed frem for en tilsvarende ejerlejlighed, hvis netto-ydelsen er ca. 15 % billigere.
I mange tilfælde betyder vurderingen, at andels-haveren bliver nødt til at ac-ceptere et nedslag i forhold til den maksimalt tilladte salgspris. ”Det er naturligvis ærgerligt, men omvendt er det første gang andelshaverne
kan få ”markedsprisen” for deres andelslejlighed, og i langt de fleste tilfælde er der tale om en pæn fortjeneste ved salget” udtaler Martin Østengaard, Base1 Østerbro.
De meget høje offentlige vurderinger på andelsbo-ligmarkedet vil stavnsbinde andelsbolighaverne. Det nævner flere uafhængige kilder herunder forbruger-rådet. Ved stavnsbinding, menes at de som køber nu, hvor andelspriserne er højere end nogensinde, vil få svært ved at sælge uden tab, når de næste offentlige vurderinger kommer om et år. Og måske er der noget om det. Allerede nu har flere og flere svært ved at komme af med deres an-delslejlighed gennem normale kanaler. Det viser de seneste tal fra Dansk Ejendoms-mæglerforening, som viser, at antallet af lejligheder til salg hos mæglere er fordoblet i løbet af 2007. Det er både et udtryk for at de offentlige vurderinger er for høje og at det generelle prisniveau på lejligheder er faldende.
Vurderingschef: Réel værdi lidt over det halve”Der er tale om en usædvan-lig høj stigning i vurderin-gerne, som flere steder ikke holder vand. Når vi regner efter, får flere ejendomme en kvadratmeterpris på 35.000 kr. ifølge SKAT. Men vi ved, at markedsprisen er 20.000 kr. – altså kun et stykke over det halve.”, siger Jørn Søby, vurderingschef i EDC Er-hverv Poul Erik Bech. Han påpeger, at det overordnet set er en god udvikling, at SKATs vurderinger stiger, så man bl.a. undgår penge under bordet. Men der opstår nye risici, for de andelshavere, der køber til de alt for høje offentlige vurdering. Det kan nemlig blive meget svært at sælge til den pris.
En valuarvurdering er den faktiske værdiFor sælgeren af en andelsbo-
lig betyder valuarvurderin-gen, at han eller hun får solgt andelsboligen, da prisen er den réelle markedsværdi. For køberen giver andelsbolig-foreningens valuarvurdering en vished for, at han eller hun betaler det, andelsboli-gen reelt er værd. Modsat en offentlig vurdering, der tager udgangspunkt i en ’maskinel’ offentlig vurdering sat efter det højeste gennemsnit – og
hvor myndigheden ikke har besigtiget ejendommen. Med en vurdering fra en valuar, kan både køber og sælger føle sig mere trygge, fordi vurde-ringen tager udgangspunkt i den reelle markedsværdi på salgstidspunktet. Derfor er det vigtigt at overveje vurde-ringsprincippet.
Artiklen blev til ved hjælp af EDC og Anne Mette Ehlers
Salg af andelsboliger er et nyt marked
SKATs vurderinger risikerer at stavnsbinde andelshaverne
ALandsdækkende:
Valuarvurderinger af andelsboligforeningsejendomme• Vurderinger af andelsboliger ved salg• Rådgivning omkring andelsboliger og andelsboligforenings-• ejendommeKøb og salg af andelsboliger•
Aaris EjendommeBente Aaris, Cand. jur., statsautoriseret ejendomsmægler og valuar, MDE
Tlf. 2870 5394 E-mail: [email protected] · Århusvej 39 · 3000 Helsingør
- værdiskabende og bæredygtige løsninger
Vurderingsmanden·dk- Vurderer forbedringer i andelsboliger
Christianehøj 1182860 Søborg
Tlf.: 26 39 08 [email protected]
Ny bolig?
Nybolig Hanne NørrisgaardNybolig Peter Norvig
Tlf. 7020 0054
Ring for en gratis og uforpligtende salgsvurdering af din andelsbolig!
Nordre Frihavnsgade 77 · 3542 8100 · [email protected]
Københavns førende mægler indenfor køb og salg
af andelsboliger
Notar Ejendomme Erhverv har mange års erfaring i valuarvurderinger
