BAN GIÁM SÁT TỔNG HỢP · Những nguyên nhân dẫn tới khó khăn của khu vực phi tài chính như: (i) chịu ảnh hưởng tiêu cực của khủng hoảng kinh

KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013

1/27

MỤC LỤC MỤC LỤC ........................................................................................................................... 1

DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................................... 2

DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................................. 4

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT ................................................................................... 5

TỔNG QUAN VỀ NỀN KINH TẾ VIỆT NAM VÀ BIẾN ĐỘNG CỦA KHU VỰC PHI

TÀI CHÍNH NĂM 2012...................................................................................................... 6

PHẦN 1 ............................................................................................................................... 7

KHU VỰC DOANH NGHIỆP PHI TÀI CHÍNH ............................................................... 7

1. Quy mô sản xuất kinh doanh trong năm 2012 có dấu hiệu suy giảm rõ rệt .................. 7

2. Hiệu quả sản xuất kinh doanh thấp nhất trong vòng 5 năm qua, chi phí lãi vẫn là

một gánh nặng lớn ............................................................................................................ 8

3. Hàng tồn kho cao, nợ đọng lớn và kéo dài ................................................................ 9

4. Đòn bẩy tài chính cao, khả năng thanh toán không được cải thiện ......................... 10

5. Rủi ro chéo giữa khu vực DN phi tài chính và hệ thống các TCTD ....................... 10

PHẦN 2 ............................................................................................................................. 13

KHU VỰC HỘ GIA ĐÌNH ............................................................................................... 13

1. Thu nhập không được cải thiện so với năm 2011 ................................................... 13

2. Hộ gia đình thắt chặt chi tiêu, thay đổi hành vi đầu tư theo hướng giảm sản xuất và

kinh doanh dịch vụ ......................................................................................................... 14

3. Khó khăn của hộ gia đình tác động xấu tới khu vực doanh nghiệp, thị trường BĐS

và chất lượng tài sản của các TCTD .............................................................................. 16

PHẦN 3 ............................................................................................................................. 19

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................... 19

1. Dư cung ở mọi phân khúc, cầu yếu khiến hàng tồn kho BĐS tăng cao .................. 19

2. Giá BĐS giảm sâu tại mọi phân khúc ..................................................................... 21

3. Biến động nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS ................................................... 22

4. Rủi ro chéo của thị trường BĐS tới ổn định hệ thống tài chính .............................. 24

PHẦN 4 ............................................................................................................................. 25

CẢNH BÁO VÀ KHUYẾN NGHỊ ................................................................................... 25

1. Cảnh báo .................................................................................................................. 25

2. Khuyến nghị ............................................................................................................ 26


2/27

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 : Tốc độ tăng trưởng TTS và tăng trưởng doanh thu 2008-2012

Hình 1.2 : ROE và ROA của khu vực doanh nghiệp 2008-2012 (%)

Hình 1.3 : Cơ cấu chi phí 2008-2012

Hình 1.4 : Chênh lệch giữa ROE và EBIT/VCSH và tốc độ tăng của EBIT (yoy) giai

đoạn 2008-2012

Hình 1.5 : Số ngày tồn kho bình quân và số ngày phải thu bình quân 2008-2012

Hình 1.6 : Tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu của khu vực doanh nghiệp

Hình 1.7 : Chỉ số thanh toán của khu vực doanh nghiệp

Hình 1.8 : Tỷ trọng tín dụng theo loại hình kinh tế 2007-2012 (%)

Hình 1.9 : 6 ngành có tỷ lệ nợ xấu cao nhất (%)

Hình 1.10: Tỷ trọng dư nợ và nợ xấu của 6 ngành so với tổng dư nợ và tổng nợ xấu của

các TCTD

Hình 2.1: Biến động tiền công và lương bình quân tháng (danh nghĩa và thực tế) khu

vực DNNN

Hình 2.2: Kiều hối giai đoạn 2001-2012

Hình 2.3: Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (yoy, đã loại trừ yếu tố giá)

Hình 2.4: Xu hướng tăng tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giai đoạn 2000-2010

(yoy, đã loại trừ yếu tố giá)

Hình 2.5: Biến động xu hướng đầu tư năm 2012

Hình 2.6: Huy động từ khu vực hộ gia đình và Tổng tài sản các TCTD

Hình 2.7: Tỷ trọng huy động từ khu vực dân cư và TCKT trong tổng tài sản của các

TCTD (%)

Hình 2.8: Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ chỉ số sản xuất công nghiệp

Hình 2.9: Dư nợ khu vực hộ gia đình giai đoạn 2009-2012

Hình 2.10: Xu hướng biến động nguồn vốn phục vụ sản xuất kinh doanh của khu vực

hộ gia đình năm 2012

Hình 2.11: Biến động tổng dư nợ và nợ xấu khu vực hộ gia đình năm 2012

Hình 3.1: Nguồn cung căn hộ hoàn thành mới tại Hà Nội 2007-2012

Hình 3.2: Nguồn cung căn hộ tồn đọng và chào bán mới tại Tp.Hồ Chí Minh 2010-

2012

Hình 3.3: Số căn hộ đã bán và chưa bán tại Tp.Hồ Chí Minh

Hình 3.4: Cơ cấu giá sơ cấp tại Hà Nội

Hình 3.5: Biến động giá thứ cấp tại Hà Nội

Hình 3.6: Biến động giá căn hộ tại Tp.Hồ Chí Minh


3/27

Hình 3.7: FDI bất động sản qua các năm

Hình 3.8: Cơ cấu tín dụng bất động sản phân theo nhu cầu vốn vay

Hình 3.9: Tín dụng đối với cung - cầu bất động sản

Hình 3.10: Dư nợ và nợ xấu BĐS tại các TCTD 2010-2012


4/27

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: ROE tại một số ngành 2008-2012

Bảng 1.2: Chênh lệch giữa ROE và EBIT/VCSH năm 2012

Bảng 3.1: Hàng tồn kho tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh (căn) năm 2012


5/27

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

ADB

BĐS

CPI

DNNN

EBIT

FDI

NHTM

ROA

ROE

TCTD

TPDN

TTS

UTĐT

VCSH

VĐTCSH

VLXD

XD

XL

Ngân hàng phát triển Châu Á

Bất động sản

Chỉ số giá tiêu dùng

Doanh nghiệp Nhà nước

Thu nhập trước lãi vay và thuế

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

Ngân hàng thương mại

Tỷ số Lợi nhuận/Tài sản

Tỷ số Lợi nhuận/Vốn

Tổ chức tín dụng

Trái phiếu doanh nghiệp

Tổng tài sản

Ủy thác đầu tư

Vốn chủ sở hữu

Vốn đầu tư chủ sở hữu

Vật liệu xây dựng

Xây dựng

Xây lắp


6/27

TỔNG QUAN VỀ NỀN KINH TẾ VIỆT NAM VÀ BIẾN

ĐỘNG CỦA KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH NĂM 2012

Ít biến động hơn năm 2011, năm 2012 nền kinh tế chứng kiến sự ổn định tương

đối khi Chính phủ đã kiểm soát được CPI ở mức 6,81%; tỷ giá tiếp tục ổn định; lãi suất

ngân hàng giảm; hệ thống các TCTD không bị căng thẳng quá mức về thanh khoản. Tuy

nhiên, vẫn còn một số khuyết điểm thuộc về cơ cấu kinh tế bất hợp lý đã bộc lộ ngày một

rõ nét; khu vực phi tài chính tiếp tục khó khăn, tăng trưởng GDP và tín dụng thấp nhất

trong 10 năm qua, tương ứng chỉ đạt 5,03% và 10,4% so với cùng kỳ năm 2011.

Năm 2012, khu vực phi tài chính tiếp tục biến động xấu: (i) quy mô sản xuất suy

giảm, hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thấp nhất trong vòng 5 năm qua,

hàng tồn kho vẫn ở mức cao, khả năng trả nợ suy giảm và tình trạng chiếm dụng vốn tiếp

tục kéo dài; (ii) thu nhập của hộ gia đình không những không được cải thiện mà còn khó

khăn hơn, người dân thắt chặt chi tiêu, giảm đầu tư và giảm khả năng trả nợ; (iii) thị

trường BĐS tiếp tục đóng băng, giá giảm mạnh ở mọi phân khúc. Thực trạng này ảnh

hưởng xấu tới hệ thống tài chính, cụ thể làm suy giảm chất lượng tài sản và phần nào gây

khó khăn trong việc xử lý nợ xấu của các TCTD (do thị trường tài sản suy giảm). Khó

khăn của khu vực phi tài chính là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến GDP

và tín dụng tăng trưởng thấp nhất trong 10 năm qua, tạo vòng luẩn quẩn hạn chế tăng

trưởng và phục hồi của nền kinh tế.

Những nguyên nhân dẫn tới khó khăn của khu vực phi tài chính như: (i) chịu ảnh

hưởng tiêu cực của khủng hoảng kinh tế toàn cầu; (ii) ảnh hưởng từ bất ổn vĩ mô trong

nước giai đoạn sau 2008 (CPI, lãi suất biến động mạnh, tốc độ tăng GDP giảm,..; (iii)

thiếu hụt niềm tin đối với kinh tế vĩ mô và ổn định chính sách do thiếu thông tin, điều này

khiến hộ kinh doanh thay đổi thành vi tiêu dùng và đầu tư, khu vực doanh nghiệp cắt

giảm quy mô, thị trường BĐS khó phục hồi bất chấp nỗ lực chính sách hỗ trợ của Chính

phủ suốt năm 2012 và 4 tháng đầu năm 2013.

Điều này cho thấy, ổn định kinh tế vĩ mô là nền tảng quan trọng, các giải pháp

chính sách của Chính phủ kịp thời và đủ mạnh là yếu tố then chốt khôi phục niềm tin

kinh doanh, có thể tạo động lực dẫn dắt thị trường từng bước phục hồi bền bền vững.


7/27

PHẦN 1

KHU VỰC DOANH NGHIỆP PHI TÀI CHÍNH1

1. Quy mô sản xuất kinh doanh trong năm 2012 có dấu hiệu suy giảm rõ rệt

Hình 1.1: Tốc độ tăng trưởng TTS và

tăng trưởng doanh thu 2008-2012 Đơn vị: %, yoy

Nguồn: UBGSTCQG

Năm 2012, tốc độ tăng trưởng tổng tài sản

và tổng doanh thu hàng năm có dấu hiệu giảm

sút. Tính đến 31/12/2012, tổng tài sản và tổng

doanh thu toàn khu vực chỉ tăng lần lượt là 8%

và 4% so với cuối năm 2011, trong khi tỷ lệ này

các năm trước đều trên 15%. Thậm chí, ngành

Nông lâm ngư nghiệp, Công nghệ, Xây dựng

xây lắp và vật liệu xây dựng có tổng doanh thu

suy giảm so với năm 2011 (lần lượt giảm 6,7%,

2,6% và 8,1%). Cầu yếu đã buộc các doanh

nghiệp thu hẹp quy mô sản xuất và kinh doanh.

1 Phân tích thực trạng khu vực doanh nghiệp phi tài chính năm 2012 được thực hiện trên báo cáo tài chính của mẫu

560 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán (HNX và HSX) trong giai đoạn 2008-2012.

32.8% 32.7%

16.6%

7.8%

14.0%

29.0%

20.2%

4.0% 0%

10%

20%

30%

40%

Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012

Tốc độ tăng trưởng tổng tài sản

Tốc độ tăng trưởng doanh thu

Khu vực doanh nghiệp tiếp tục khó khăn và chưa có dấu hiệu phục hồi trong năm 2012.

Theo mẫu khảo sát 560 doanh nghiệp niêm yết trên HSX và HNX của UBGSTCQG,

ROE thấp nhất trong vòng 5 năm qua, hàng tồn kho cao, tình trạng nợ đọng không

được cải thiện. Tính đến 31/12/2012, số doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động là

54.261 doanh nghiệp (con số này cao hơn so với năm 2011 là 53.922 doanh nghiệp).

Chỉ số nhà quản trị mua hàng PMI liên tục giảm và chỉ phục hồi nhẹ vào cuối Quý

1/2013. Việc tiếp cận với các nguồn lực (trong đó có vốn, đất đai) ngày một khó khăn

khiến niềm tin kinh doanh của khu vực này suy giảm.

Năm 2012, lãi suất vẫn là gánh nặng lớn đối với khu vực doanh nghiệp do hệ số đòn

bẩy cao.

Sự đình đốn của khu vực doanh nghiệp là một trong những nguyên nhân chính khiến

TTCK không đủ sức cạnh tranh so với kênh tiết kiệm và trái phiếu, gia tăng nguy cơ nợ

xấu với khu vực ngân hàng. Bên cạnh đó, khó khăn của khu vực doanh nghiệp tác động

tiêu cực tới thu nhập của hộ gia đình, tạo vòng luẩn quẩn hạn chế khả năng phục hồi

của nền kinh tế.


8/27

2. Hiệu quả sản xuất kinh doanh thấp nhất trong vòng 5 năm qua, chi phí

lãi vẫn là một gánh nặng lớn

Hình 1.2: ROE và ROA của khu vực

doanh nghiệp 2008-2012 (%)

Nguồn: UBGSTCQG

Bảng 1.1: ROE tại một số ngành

2008-2012

Ngành 2008 2009 2010 2011 2012

XD,

XL,VLXD 18% 21% 21% 10% 1%

Xi măng 11% 15% 6% 3% 4%

NNo, LN

& TS 6% 4% 12% 12% 4%

Vận tải,

kho bãi 15% 12% 12% 9%

5.5

%

Bất động

sản 11% 22% 26% 7% 7%

Hàng tiêu

dùng 13% 26% 29% 23% 20%

Toàn

ngành 14% 22% 22% 15% 12%

Nguồn: UBGSTCQG

Hình 1.3: Cơ cấu chi phí 2008-2012

Nguồn: UBGSTCQG

(i) Hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Năm 2012,

ROE của khu vực doanh nghiệp chỉ đạt 11,8%,

thấp hơn mức 14,5% năm 2008 và 15,1% năm

2011. Tốc độ tăng trưởng doanh thu năm 2012

đạt thấp (4%) trong khi tỷ lệ này các năm trước

khá cao (năm 2009: 14%, năm 2010: 29%, năm

2011: 20%).

(ii) Tỷ suất sinh lời suy giảm mạnh nhất tại

ngành Xây dựng - xây lắp (1%), Xi măng (4%),

Nông, lâm, ngư nghiệp (4%), Vận tải, kho bãi

(5,5%) và BĐS (7%). Riêng các ngành Vật liệu

cơ bản, Công nghệ, Hàng tiêu dùng, Y tế và

Hoạt động trợ giúp xã hội duy trì được tỷ suất

lợi nhuận ở mức khá cao (trên 17%).

(iii) Theo quy mô vốn đầu tư của chủ sở

hữu, tỷ suất lợi nhuận có phần diễn biến ổn định

hơn đối với các doanh nghiệp có vốn lớn trên

1.000 tỷ đồng. Năm 2012, ROE bình quân của

các doanh nghiệp thuộc nhóm này đạt 14,4%

trong khi các doanh nghiệp thuộc nhóm khác có

tỷ suất lợi nhuận dưới 10%. Nguyên nhân do các

doanh nghiệp nhóm này có lợi thế cạnh tranh

hơn các doanh nghiệp nhóm khác về việc tiếp

cận vốn, quy mô và công nghệ.

(iv) Nỗ lực giảm hàng tồn kho khiến chi phí

bán hàng, chi phí quản lý tăng mạnh. Chi phí lãi

vay vẫn là gánh nặng lớn đối với khu vực doanh

nghiệp do đòn bảy tài chính cao.

Trong năm 2012, nỗ lực duy trì doanh thu,

giảm hàng tồn kho đã đẩy chi phí bán hàng, chi

phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh so với cùng

14.5

21.5 22.2

15.1

11.8

5.8 8.5 8.6

5.7 4.4

0

5

10

15

20

25

2008 2009 2010 2011 2012

ROE ROA

5.39% 3.70%

4.63% 5.56% 4.45%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

2008 2009 2010 2011 2012

Giá vốn hàng bán Chi phí tài chính

Chi phí bán hàng Chi phí Quản lý DN


9/27

Hình 1.4: Chênh lệch giữa ROE và

EBIT/VCSH và tốc độ tăng của EBIT

(yoy) giai đoạn 2008-2012

Nguồn: UBGSTCQG

Bảng 1.2:Chênh lệch giữa ROE và

EBIT/VCSH năm 2012 Đơn vị: %

Ngành ROE EBIT/

VCSH

Chênh

lệch Công nghệ 17.59% 25.45% 7.86%

Hàng tiêu dùng 19.88% 28.69% 8.81%

NNo Lâm Nghiệp, Thủy sản

4.14% 13.12% 8.98%

BĐS 6.95% 16.71% 9.76%

Vật liệu cơ bản 17.41% 28.08% 10.67%

Toàn ngành 11.81% 22.59% 10.78%

Y tế và HĐ trợ giúp XH

22.09% 33.14% 11.05%

XD,XL,VLXD 1.02% 15.86% 14.84%

Xi măng 3.52% 36.49% 32.98%

Nguồn: UBGSTCQG

kỳ 2011, lần lượt là 14,1%, 10,4%.

Hưởng lợi từ nỗ lực hạ lãi suất tiền vay, tỷ

trọng chi phí tài chính của các doanh

nghiệp/tổng chi phí đã giảm từ 5,6% trong năm

2011 xuống còn 4,5%.

Mặc dù vậy, chi phí lãi vay vẫn là gánh

nặng lớn đối với khu vực doanh nghiệp. Chênh

lệch giữa hai chỉ số Lợi nhuận trước thuế và

lãi/Vốn chủ sở hữu (EBIT/VCSH) và ROE năm

2012 của toàn ngành chỉ giảm 0,4 và 0,6 điểm %

so với năm 2011 và 2010, duy trì ở mức 10,8%.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp còn lỗ, lợi

nhuận thấp, thuế thu nhập giảm, tỷ lệ này cao

cho thấy chi phí lãi vay vẫn là gánh nặng lớn đối

với khu vực doanh nghiệp do đòn bảy tài chính

cao.

Đặc biệt ngành Xi măng và XD, XL và

VLXD, do sử dụng đòn bảy tài chính cao nên

chênh lệch giữa ROE và EBIT/VCSH của hai

ngành này lên tới 32,98% và 14,84%, cao hơn

nhiều so với mức bình quân ngành là 10,78%.

3. Hàng tồn kho cao, nợ đọng lớn và kéo dài

Hình 1.5: Số ngày tồn kho bình quân

và số ngày phải thu bình quân 2008-

2012

Đơn vị: ngày

Nguồn: UBGSTCQG

Hàng tồn kho năm 2012 tăng 3% so với

cùng kỳ năm 2011, trong khi các năm trước đó tỷ

lệ này ở mức khá cao (năm 2011: 33,6%, năm

2010: 36%, năm 2009: 17%). Đặc biệt có ngành

BĐS, hàng tồn kho tăng 20% so với cùng kỳ

2011. Bên cạnh đó, số ngày tồn kho bình quân và

số ngày phải thu bình quân của khu vực vẫn

chưa có dấu hiệu giảm xuống. Như vậy, tốc độ

tăng hàng tồn kho có giảm so với các năm trước

nhưng chủ yếu do doanh nghiệp thu hẹp quy mô

sản xuất, tăng cường đẩy mạnh bán ra thông qua

chính sách giá.

7.1% 7.9%

11.6% 11.2% 10.8%

0%

10%

20%

30%

40%

0%

4%

8%

12%

16%

2008 2009 2010 2011 2012

Chênh lệch ROE và EBIT/VCSH

Tốc độ tăng của EBIT (yoy)

106 102 100 109 124

73 72 79 84 89

0

50

100

150

2008 2009 2010 2011 2012

Số ngày tồn kho

Số ngày phải thu


10/27

4. Đòn bẩy tài chính cao, khả năng thanh toán không được cải thiện

Hình 1.6: Tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu

của khu vực doanh nghiệp

Đơn vị: lần

Nguồn: UBGSTCQG

Hình 1.7: Chỉ số thanh toán của khu

vực doanh nghiệp

Đơn vị: lần

Nguồn:UBGSTCQG

(i) Năm 2012, tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu tiếp

tục tăng so với cùng kỳ các năm trước. Tính đến

31/12/2012, tỷ lệ này là 1,63 lần. Trong đó, hai

ngành có tỷ lệ đòn bẩy lớn nhất là xi măng (4,17

lần), xây dựng và xây lắp (2,79 lần) và các doanh

nghiệp có quy mô vốn nhỏ (VĐTCSH <100 tỷ

đồng) (2 lần). Đây cũng là những nhóm ngành,

nhóm doanh nghiệp có tỷ suất sinh lời thấp nhất,

hàng tồn kho cao. Sự phụ thuộc quá mức vào đòn

bẩy tài chính trong thời gian dài khiến các doanh

nghiệp dễ tổn thương hơn trong bối cảnh việc

tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngày một khó khăn.

Mặc dù lãi suất đã giảm song vẫn còn cao và đòn

bảy tài chính lớn khiến chi phí tài chính vẫn là

gánh nặng, làm suy giảm khả năng sinh lời và

năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Việc mở

rộng tài sản thông qua đòn bẩy tài chính cho thấy

thị trường vốn của Việt Nam còn nhiều hạn chế,

doanh nghiệp ít cơ hội đầu tư, đổi mới công

nghệ, chuyển dịch sản xuất tới phân khúc có giá

trị gia tăng cao.

(ii) Các chỉ số về khả năng thanh toán của

các doanh nghiệp không được cải thiện so với

cùng kỳ năm 2011. Tính đến 31/12/2012, chỉ số

thanh toán ngắn hạn và chỉ số thanh toán nhanh

lần lượt là 1,4 lần và 0,83 lần.

5. Rủi ro chéo giữa khu vực DN phi tài chính và hệ thống các TCTD

(i) Có sự chuyển dịch cơ cấu tín dụng tích

cực theo hướng thu hẹp tỷ trọng tín dụng dành

cho khối DNNN và tăng tỷ trọng cho khu vực

doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Tuy nhiên, nợ

xấu của khối DNNN tác động tiêu cực tới ổn định

và an toàn của hệ thống tài chính.

Trong 5 năm qua, tỷ trọng tín dụng đối với

1.46

1.51 1.53

1.62 1.63

2008 2009 2010 2011 2012

1.41 1.46 1.48 1.39 1.4

0.84 0.94 0.95

0.83 0.83

00

01

01

02

02

2008 2009 2010 2011 2012

Chỉ số thanh toán ngắn hạn Chỉ số thanh toán nhanh


11/27

Hình 1.8: Tỷ trọng tín dụng theo loại

hình kinh tế 2007-2012 (%)

Nguồn: NHNN. UBGSTCQG

Hình 1.9: 6 ngành có tỷ lệ nợ xấu cao

nhất (%)

Nguồn: UBGSTCQG

loại hình kinh tế DNNN giảm từ mức 35,1% năm

2007, xuống còn 18% năm 2012, trong khi tỷ lệ

này đối với loại hình doanh nghiệp khác tăng từ

mức 36,6% (năm 2007), lên mức 40,8%.

Mặc dù giảm về tỷ trọng song chất lượng tín

dụng đối với loại hình DNNN còn thấp. Theo báo

cáo, nợ xấu của DNNN chiếm 11,82% tổng nợ

xấu của hệ thống các TCTD và 5,05% dư nợ đối

với DNNN. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu này chưa bao

gồm nợ xấu của Vinashin, nợ đã được cơ cấu lại

theo Quyết định 780 của NHNN (chiếm 10%

tổng dư nợ năm 2012). Đáng lưu ý là, nợ xấu của

các DNNN không dễ xử lý do nhiều TSĐB hình

thành từ vốn vay (nguyên liệu, hàng hóa, …), có

tính thanh khoản thấp.

(ii) Rủi ro chéo giữa khu vực doanh nghiệp

phi tài chính và các TCTD lớn do dư nợ tập

trung ở mức cao vào 6 ngành có tỷ lệ nợ xấu lớn

(gấp 2-5 lần so với nợ xấu bình quân theo báo

cáo của các TCTD).

Những ngành có hiệu suất sinh lời thấp và

tình hình tài chính xấu cũng là những ngành có tỷ

lệ nợ xấu cao nhất trong hệ thống các TCTD. Đó

là ngành Công nghiệp chế biến, chế tạo (4,7%),

ngành Bán buôn và bán lẻ (4,2%), Hoạt động

dịch vụ khác (7,9%), BĐS (9%), XD, XL, VLXD

(5,5%), Vận tải, kho bãi (9,43%)3. Tỷ lệ nợ xấu

của 6 ngành này cao gấp từ 2 – 5 lần so với tỷ lệ

nợ xấu bình quân theo báo cáo của các TCTD.

Đáng lưu ý là tỷ lệ nợ xấu của 6 ngành này

đều có xu hướng tăng so với cuối năm 2012 và

2011.

Tại thời điểm 30/04/2013, dư nợ của 6

ngành này chiếm tới 66,69% tổng dư nợ của các

TCTD trong khi nợ xấu chiếm 81,53% nợ xấu

35.1 33.2 29.5 26.9 17.2 18

36.6 38.9 42.2 44.5 48.6

40.8

0

20

40

60

80

100

120

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Hộ gia đình Doanh nghiệp khác Doanh nghiệp có vốn ĐTNN DNNN

4.7% 5.5%

4.2%

12.7%

9.0%

7.9%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

Công

nghiệp

chế

biến,

chế tạo

Xây

dựng

Bán

buôn

và bán

lẻ; sửa

chữa ô

tô, mô tô

Vận tải

kho bãi

Hoạt

động

kinh

doanh

bất

động sản

Hoạt

động

dịch vụ

khác

Năm 2011

Năm 2012

T4/2013


12/27

Hình 1.10: Tỷ trọng dư nợ và nợ xấu

của 6 ngành2 so với tổng dư nợ và

tổng nợ xấu của các TCTD Đơn vị: %

Nguồn: UBGSTCQG

của toàn hệ thống. Mặc dù tỷ trọng nợ xấu của 6

ngành này vẫn tăng nhẹ kể từ 31/12/2011 tới

30/04/2013 song tỷ trọng tín dụng so với tổng dư

nợ các TCTD đã có xu hướng giảm nhẹ, chỉ

trong 4 tháng đầu năm 2013, tỷ trọng dư nợ của 6

ngành đã giảm 1,1 điểm phần trăm so với thời

điểm 31/12/2012.

3 Tỷ lệ nợ xấu được trích dẫn tại thời điểm 30/04/2013.

2 Là 6 ngành có tỷ lệ nợ xấu cao nhất: ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, ngành bán buôn và bán lẻ, hoạt động

dịch vụ khác, BĐS, Xây dựng, vận tải, kho bãi.

68.5% 67.8% 66.7%

78.8%

81.3% 81.5%

65%

70%

75%

80%

85%

31/12/2011 31/12/2012 30/04/2013

Dư nợ 6 ngành/Tổng dư nợ các TCTD

Nợ xấu 6 ngành/Tổng nợ xấu các TCTD


13/27

PHẦN 2

KHU VỰC HỘ GIA ĐÌNH

1. Thu nhập không được cải thiện so với năm 2011

Hình 2.1. Biến động tiền công và

lương bình quân tháng (danh nghĩa và

thực tế) khu vực DNNN

Nguồn: Tổng cục Thống kê

(i) Thu nhập thực tế4 của khu vực hộ gia

đình bị ảnh hưởng tiêu cực.

Số liệu về tiền công và tiền lương bình

quân của khu vực DNNN từ năm 2005 – 2011

phản ánh rõ nét mối liên hệ giữa thu nhập và biến

động của nền kinh tế. Giai đoạn 2008-2009 xảy

ra khủng hoảng kinh tế, khu vực doanh nghiệp

khó khăn, tốc độ tăng thu nhập thực tế từ tiền

lương và tiền công bình quân tháng của khu vực

DNNN giảm -3,4% (đã loại trừ yếu tố giá). Tuy

nhiên, tốc độ tăng trưởng thu nhập thực tế phục

hồi mạnh mẽ trong năm 2009 do tác động bởi gói

kích cầu của Chính phủ. Từ năm 2010 đến hết

năm 2011, chỉ số này có xu hướng suy giảm

nhanh khi khu vực doanh nghiệp rơi vào giai

đoạn khó khăn, nhiều doanh nghiệp phá sản hoặc

tạm ngừng hoạt động. Bởi vậy, dù chỉ tiêu này

chưa mang tính đại diện cho thu nhập của khu

vực hộ gia đình, song phản ánh khá rõ nét mối

liên hệ giữa biến động khu vực doanh nghiệp và

thu nhập của hộ gia đình. Theo đó, năm 2012,

4 Thu nhập đã loại trừ yếu tố giá.

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

2005 2007 2008 2009 2010 2011

TNBQ tháng (nghìn đồng)

Tốc độ tăng hàng năm (đã loại trừ yếu tố

giá)

Chịu tác động từ khu vực doanh nghiệp khó khăn, nhiều doanh nghiệp giải thể hoặc tạm

ngừng hoạt động, thị trường BĐS đóng băng, thu nhập của hộ gia đình không được cải

thiện, khu vực hộ gia đình thắt chặt chi tiêu.

Phản ứng về tâm lý với rủi ro của kinh tế vĩ mô, khu vực hộ gia đình có xu hướng thay

đổi hành vi đầu tư theo hướng cắt giảm quy mô sản xuất và cung cấp dịch vụ.

Khó khăn và biến động hành vi của hộ gia đình tác động xấu tới phục hồi của khu vực

doanh nghiệp, phân khúc bán lẻ của thị trường BĐS.

Nợ xấu của hộ gia đình trong hệ thống các TCTD tăng cao, tác động xấu tới chất lượng

tài sản của các TCTD và khả năng tiếp cận vốn vay.


14/27

Hình 2.2: Kiều hối giai đoạn 2001-

2012 Đơn vị: tỷ USD, %

Nguồn: Bộ KH&ĐT

thực trạng khó khăn của khu vực doanh nghiệp

chưa được cải thiện so với năm 2011, thu nhập

thực tế bình quân tháng từ tiền lương và công của

hộ gia đình dự kiến cũng không được cải thiện.

Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn trên,

nguồn kiều hối đã đóng góp đáng kể vào thu

nhập của hộ gia đình. Năm 2012, kiều hối đạt 9,5

tỷ USD, đạt mức tăng 5,5% so với cùng kỳ 2011.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới chưa thực sự

phục hồi, thu nhập của hộ gia đình suy giảm,

nguồn kiều hối ổn định đã hỗ trợ đáng kể cho hộ

gia đình nói riêng và nền kinh tế nói chung.

2. Hộ gia đình thắt chặt chi tiêu, thay đổi hành vi đầu tư theo hướng giảm

sản xuất và kinh doanh dịch vụ

Hình 2.3: Tổng mức bán lẻ hàng hóa

và dịch vụ (yoy, đã loại trừ yếu tố giá)

Đơn vị: %


(i) Hộ gia đình tiếp tục xu hướng thắt chặt

chi tiêu.

Kể từ năm 2011, tiêu dùng suy giảm mạnh.

Chỉ số tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ năm

2012 (đã loại trừ yếu tố giá) chỉ tăng 6,2% (tăng

1,5 điểm phần trăm) so với năm 2011. Mức tăng

trưởng này quá thấp so với mức tăng bình quân

giai đoạn 2000-2010 (hình 2.3) là 13,58% (đã

loại trừ yếu tố giá). Trong Quý 1/2013, chỉ số

tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 4,5%

so với cùng kỳ 2012, thấp hơn so với mức tăng

cùng kỳ năm 2012 và 2011 (lần lượt là 5% và

8,7%).

(ii) Hành vi đầu tư của hộ gia đình biến

động theo xu hướng cắt giảm quy mô sản xuất và

cung ứng dịch vụ.

Tăng trưởng kinh tế thấp, tổng cầu nền kinh

tế yếu đã tác động mạnh mẽ tới xu hướng đầu tư

của hộ gia đình trong năm 2012. Để đánh giá

biến của hộ gia đình, UBGSTCQG đã thực hiện

1.1 1.8 2.1

2.9 3.2 3.8

6.2 6.8

6.0

7.2

9.0 9.5

-20.000%

.000%

20.000%

40.000%

60.000%

80.000%

0

2

4

6

8

10

200

1

200

2

200

3

200

4

200

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

Ướ

c 2

01

2

Kiêu hối (tỷ USD) Tốc độ tăng (YoY)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2011 2012 2013


15/27

Hình 2.4. Xu hướng tăng tổng mức

bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giai đoạn

2000-2010 (yoy, đã loại trừ yếu tố giá) Đơn vị: %


Hình 2.5: Biến động xu hướng đầu tư

năm 2012 Đơn vị: %

Nguồn: UBGSTCQG

Hình 2.6. Huy động từ khu vực hộ gia

đình và Tổng tài sản các TCTD Đơn vị: Tỷ đồng

Nguồn: UBGSTCQG

khảo sát xu hướng đầu tư của hộ gia đình tại các

thành phố lớn trên cả nước5.

Kết quả điều tra cho thấy, một năm (từ

Tháng 3/2012 đến Tháng 2/2013), hạng mục đầu

tư BĐS và sản xuất kinh doanh đã suy giảm

mạnh. Nếu đầu năm 2012, có tới 25,24% số

người được hỏi cho biết đang đầu tư vào thị

trường BĐS thì tại thời điểm Tháng 3/2013 chỉ

có 10% số người trong mẫu điều tra đầu tư vào

khu vực này. Tại khu vực sản xuất kinh doanh,

chỉ 8% số người trong mẫu điều tra cho biết đang

đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh năm

2013, giảm 32 điểm phần trăm so với thời điểm

Tháng 2/2012 khi 40% số người trong mẫu khảo

sát có đầu tư vào khu vực này. Thay vào đó, khu

vực hộ gia đình có xu hướng chuyển dòng tiền

vào ngoại tệ và đầu tư khác.

(iii) Tiền gửi ngân hàng của hộ gia đình6

tăng khá ổn định đã hỗ trợ tích cực về thanh

khoản cho hệ thống các TCTD trong giai đoạn

2008-2012. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng có xu

hướng chậm lại trong năm 2012.

Năm 2012, huy động từ khu vực dân cư

tăng 22,01% so với cùng kỳ năm 2011, chiếm

35,29% tổng tài sản các TCTD. Tốc độ huy động

này vẫn được duy trì trong 4 tháng đầu năm

2013, đến 30/04/2013, huy động từ dân cư vẫn

tăng 21,9% so với cùng kỳ năm 2012.

Cơ cấu huy động từ dân cư/Tổng tài sản

các TCTD đã tăng 7,96 điểm phần trăm, từ

27,32% năm 2008 lên 35,29% năm 2012. Đáng

5 Định kỳ UBGSTCQG thực hiện khảo sát qua bảng hỏi trả lời trực tiếp và qua Internet nhằm đánh giá thay đổi hành

vi tiêu dùng, đầu tư và vay nợ của khu vực hộ gia đình. Đối tượng của khảo sát là công nhân, viên chức, hộ kinh

doanh cá thể, các nhà đầu tư tư nhân… tại các thành phố lớn trên cả nước như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,

Hải Phòng, Cần Thơ… 6 Tiền gửi ngân hàng của khu vực hộ gia đình được hiểu là huy động từ khu vực dân cư của các TCTD.

9%11%13%15%17%19%

54%

10%

4%

8%

28%

6%

6%

17%

16%

0% 20% 40% 60% 80%

Gửi tiết kiệm

Kinh doanh BĐS

Kinh doanh chứng khoán

Đầu tư sản xuất

Vàng

Cho vay

Cung cấp dịch vụ

Ngoại tệ

Khác

Tháng 3/2013 Tháng 2/2012

25%

30%

35%

40%

-

2,000,000

4,000,000

6,000,000

Huy động từ dân cư (tỷ đồng)

Tổng tài sản không bao gồm Huy động từ dân cư (tỷ

đồng) Cơ cấu huy động từ dân cư/Tổng tài sản (%)


16/27

Hình 2.7: Tỷ trọng huy động từ khu

vực dân cư và TCKT trong tổng tài

sản của các TCTD (%)

Nguồn: UBGSTCQG

lưu ý, đây là giai đoạn hệ thống TCTD gặp nhiều

khó khăn về khả năng thanh khoản. Do vậy, tăng

trưởng huy động từ khu vực dân cư là một trong

những cứu cánh cho các TCTD giai đoạn này.

Tuy nhiên, theo số liệu báo cáo đã có xu hướng

giảm tốc độ tăng huy động từ khu vực dân cư kể

từ năm 2011 cho tới nay, một phần nguyên nhân

do thu nhập của hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi suy

thoái kinh tế và sự đình trệ của khu vực doanh

nghiệp.

3. Khó khăn của hộ gia đình tác động xấu tới khu vực doanh nghiệp, thị

trường BĐS và chất lượng tài sản của các TCTD

3.1. Khó khăn của khu vực hộ gia đình khiến khu vực DN phi tài chính

chậm phục hồi, tác động xấu tới phân khúc bán lẻ của thị trường BĐS

Hình 2.8: Tổng mức bán lẻ hàng hóa

và dịch vụ và chỉ số sản xuất công

nghiệp

Đơn vị: %

Nguồn: TCTK

(i) Xu hướng thắt chặt chi tiêu của hộ gia

đình là một trong những nguyên nhân khiến khu

vực doanh nghiệp khó phục hồi.

Hình 2.8 cho thấy mối quan hệ thuận chiều

giữa chỉ số tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ

và chỉ số sản xuất công nghiệp. Do vậy, Năm

2012 và 4 tháng đầu năm 2013, khi chỉ số tổng

mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ chưa có dấu hiệu

cải thiện đáng kể có thể ảnh hưởng tới khả năng

sớm phục hồi sản xuất kinh doanh của khu vực

doanh nghiệp.

(iii) Cuối cùng, thay đổi hành vi của khu vực

hộ gia đình theo hướng giảm sản xuất và cung

ứng dịch vụ là một trong những nguyên nhân

khiến phân khúc bán lẻ của thị trường BĐS tiếp

tục suy giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi trong

4 tháng đầu năm 20137.

7 Chi tiết phân tích tại Phần 3 “Thị trường BĐS”.

27.3%

29.6% 29.9%

29.3%

35.3% 33.7%

15%

25%

35%

45%

Huy động từ khu vực dân cư/Tổng

tài sản các TCTD

-20

-10

0

10

20

30

T1

/11

T3

/11

T5

/11

T7

/11

T9

/11

T1

1/1

1

T1

/12

T3

/12

T5

/12

T7

/12

T9

/12

T1

1/1

2

T1

/13

T3

/13

T5

/13

IPP (yoy)Tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ (yoy) Linear (IPP (yoy))


17/27

3.2. Tác động xấu tới chất lượng tài sản của các TCTD

Hình 2.9: Dư nợ khu vực hộ gia đình

giai đoạn 2009-2012 Đơn vị: Tỷ đồng, %

Nguồn: UBGSTCQG

Hình 2.10: Xu hướng biến động nguồn

vốn phục vụ sản xuất kinh doanh của

khu vực hộ gia đình năm 2012

Đơn vị: %

Nguồn: UBGSTCQG

(i) Dư nợ khu vực hộ gia đình tại các TCTD

liên tục giảm về tỷ trọng so với tổng dư nợ. Khu

vực tiềm năng này chưa được khai thác hiệu quả

trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng thấp, cầu

tiêu dùng yếu.

Mặc dù đóng góp lớn vào huy động của các

TCTD song trong 4 năm qua tín dụng dành cho

khu vực dân cư liên tục giảm về tỷ trọng so với

tổng dư nợ của các TCTD. Năm 2012, dư nợ đối

với hộ gia đình giảm 23% so với năm 2011.

Nguyên nhân: (i) trong một thời gian dài, tín

dụng cho vay BĐS hạn chế; (ii) thị trường BĐS

suy giảm, sản xuất kinh doanh đình trệ cũng là

nguyên nhân khiến hộ gia đình giảm nhu cầu vay

vốn từ các TCTD; (iii) nợ xấu tăng cao, chất

lượng tài sản suy giảm khiến các TCTD có xu

hướng nâng cao điều kiện tín dụng khiến khu vực

hộ gia đình khó tiếp cận với tín dụng ngân hàng;

(iv) lãi suất cho vay tiêu dùng tuy có giảm nhưng

vẫn ở mức cao (15-20%/năm8).

(ii) Hộ gia đình có xu hướng tăng cường

huy động nguồn tiền từ người thân, người quen

để phục vụ hoạt động sản xuất và kinh doanh.

Theo khảo sát của UBGSTCQG, số người

vay vốn từ ngân hàng và các quỹ tín dụng giảm

mạnh trong năm 2012. Đầu năm 2012, nếu

66,7% số người được điều tra vay vốn từ các

TCTD thì đến đầu năm 2013 con số này chỉ còn

48%. Thay vào đó, khu vực hộ gia đình có xu

hướng tăng cường vay người quen và người thân,

số người vay người quen và người thân tăng 20

điểm phần trăm trong giai đoạn từ Tháng 2/2012-

Tháng 3/2013.

8 Theo khảo sát của UBGSTCQG tại một số TCTD thời điểm tháng 4/2013.

29.5%

31.0% 31.1%

28.9%

27.2%

27.4%

19.1%

15%

20%

25%

30%

35%

-

150,000

300,000

450,000

600,000

750,000

Cho vay khách hàng cá nhân và hộ gia đình Tỷ

đồng

Tỷ lệ dư nợ cho vay khách hàng cá nhân và hộ gia

đình/tổng dư nợ %

67%

22%

37%

6%

3%

48%

6%

57%

4%

8%

0% 50% 100%

Ngân hàng

Quỹ tín dụng

Người thân, người

quen

Vay lãi

Khác

Tháng 3/2013 Tháng 2/2012


18/27

Hình 2.11: Biến động tổng dư nợ và

nợ xấu khu vực hộ gia đình năm 2012 Đơn vị: Nghìn tỷ, %

Nguồn: UBGSTCQG

(iii) Nợ xấu của khu vực hộ gia đình tăng

mạnh làm suy giảm chất lượng tài sản của các

TCTD và sự ổn định của hệ thống tài chính.

Tính từ 31/12/2011 đến 31/12/2012, tỷ lệ nợ

xấu/tổng dư nợ đối với khu vực hộ gia đình tăng

gần 3 điểm phần trăm từ 1,76% lên 4,6%. Kết

quả này cho thấy khu vực dân cư bị tổn thương

mạnh khi nền kinh tế gặp khó khăn, các thị

trường tài sản giảm giá và kém thanh khoản. Mặc

dù tỷ lệ nợ xấu của khu vực hộ gia đình cao hơn

so với bình quân nợ xấu của các TCTD theo báo

cáo (4,23% năm 2012) song đây là số liệu phản

ánh đúng chất lượng tín dụng của khu vực này do

không chịu nhiều tác động của Quyết định 780 về

việc khoanh, giãn nợ.

1.8%

3.5%

4.6%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

-

200

400

600

800

31.12.2011 30.06.2012 31.12.2012

tổng dư nợ tỷ lệ nợ xấu


19/27

PHẦN 3

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Dư cung ở mọi phân khúc, cầu yếu khiến hàng tồn kho BĐS tăng cao

Hình 3.1: Nguồn cung căn hộ hoàn

thành mới tại Hà Nội 2007-2012

Nguồn:CBRE

(i) Tồn kho tăng cao tại mọi phân khúc do

thanh khoản thị trường yếu.

Tiếp tục chìm sâu vào trạng thái đóng

băng, thị trường BĐS ảm đạm suốt năm 2012 và

chưa có dấu hiệu phục hồi trong 4 tháng đầu năm

2013. Điều này khiến hàng tồn kho của thị

trường tăng do lượng cung thứ cấp không giải tỏa

được đáng kể trong khi nguồn cung sơ cấp vẫn

tiếp tục tăng. Báo cáo của 58/63 địa phương9 cho

thấy đến hết năm 2012 thị trường BĐS Việt nam

còn tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn

thấp tầng, 1,89 triệu m2 đất nền, 64.847 m2 văn

phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là

52.542 tỷ đồng.

Căn hộ để bán: Thị trường căn hộ năm

2012 vẫn trầm lắng. Trong năm, tổng nguồn cung

9 Nguồn: Bộ Xây dựng, 2013

Tồn kho BĐS tăng cao. Các dự án, công trình BĐS dở dang vẫn là bài toán khó giải;

Cộng hưởng với khó khăn của khu vực doanh nghiệp, thắt chặt chi tiêu của khu vực hộ gia

đình, phân khúc văn phòng cho thuê và bán lẻ của BĐS dư cung lớn.

Giá BĐS tiếp tục suy giảm tại mọi phân khúc do cầu tiêu dùng yếu, thị trường mất niềm tin;

Thị trường BĐS chưa có dấu hiệu hồi phục trong năm 2013, tiếp tục là thách thức đối với

chương trình xử lý nợ xấu của các TCTD.

Các “khuyết tật” của thị trường BĐS bộc lộ ngày một rõ nét. Thị trường BĐS cần một gói

giải pháp đồng bộ và dài hạn, đặc biệt về khuôn khổ pháp lý về quản lý, kinh doanh và sở

hữu BĐS theo hướng khai thác hiệu quả tài nguyên đất và bảo vệ người tiêu dùng.

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ dành cho phân khúc xây và mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người

thu nhập thấp dự kiến sẽ chậm phát huy hiệu quả trong năm 2013 do nguồn cung dành cho

phân khúc này chưa đủ đáp ứng nhu cầu thị trường.


20/27

Hình 3.2: Nguồn cung căn hộ tồn

đọng và chào bán mới tại Tp.Hồ Chí

Minh 2010-2012

Nguồn:CBRE

Bảng 3.1: Hàng tồn kho tại Hà Nội và

Tp.Hồ Chí Minh (căn) năm 2012

Hà Nội Tp. Hồ Chí

Minh

Căn hộ

chung cư

3.292 3.483

Nhà ở

thấp tầng

10.108 1.131

Nguồn: Bộ xây dựng

căn hộ tại Hà Nội giảm 22% và TP.Hồ Chí Minh

giảm 44%10

so với cùng kỳ năm trước. Các dự án

chào bán chủ yếu nằm trong phân khúc trung

bình. Các căn hộ cao cấp tuy giá đã giảm nhưng

vẫn đang ở mức khá cao, vượt quá khả năng của

người mua.

Văn phòng cho thuê: Nguồn cung vẫn

tiếp tục tăng do nhiều dự án đang trong quá trình

hoàn thiện và đã tiến hành chào thuê dẫn đến sự

cạnh tranh gay gắt. Tỷ lệ trống cao, đặc biệt văn

phòng hạng A (hình thành xu hướng chuyển nhu

cầu thuê từ căn hộ hạng A sang căn hộ hạng B,

C) do khu vực doanh nghiệp khó khăn phải cắt

giảm chi phí.

Thị trường bán lẻ: Tổng nguồn cung bán

lẻ TP.Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt đạt

khoảng 190.000m2 và 800.000 m

2. Năm 2012,

giá thuê tiếp tục giảm nhưng cầu vẫn yếu.

Nguyên nhân do cầu tiêu dùng yếu, khu vực hộ

gia đình thắt chặt chi tiêu, cắt giảm đầu tư vào

khu vực sản xuất và dịch vụ, chuyển nguồn tiết

kiệm vào ngân hàng, hoặc đầu tư vào ngoại tệ,

vàng và các tài sản có giá trị khác.

Thị trường đất nền và biệt thự: Phân

khúc đất nền và biệt thự là phân khúc kém thanh

khoản nhất trên thị trường BĐS. Khi thị trường

sôi động, khách hàng của phân khúc này thường

là những người mua để đầu cơ đã tạo nhu cầu ảo.

Khi thị trường trầm lắng, áp lực trả nợ và lãi vay

lớn, phân khúc này giảm giá sâu song cầu thực

gần như không có.

(ii) Dự án BĐS dở dang vẫn là bài toán

10

Nguồn: CBRE


21/27

Hình 3.3: Số căn hộ đã bán và chưa

bán tại Tp.Hồ Chí Minh

Nguồn: CBRE

khó giải.

Một thời gian dài, tăng trưởng của thị

trường BĐS phụ thuộc quá mức vào vốn vay và

cầu ảo. Cả chủ đầu tư dự án và người mua đều sử

dụng quá mức đòn bảy tài chính. Do đó, khi bị

siết vốn, thị trường giao dịch trầm lắng, cầu thị

trường yếu, thị trường xuất hiện ngày một nhiều

dự án BĐS dở dang, gây lãng phí lớn về vốn và

tài nguyên đất.

2. Giá BĐS giảm sâu tại mọi phân khúc

Hình 3.4: Cơ cấu giá sơ cấp tại Hà Nội

Nguồn: CBRE

Hình 3.5: Biến động giá thứ cấp tại

Hà Nội.

Nguồn:CBRE

(i) Giá giảm sâu tại mọi phân khúc11

.

Giá bán căn hộ: Giá bán căn hộ liên tục

giảm ở tất cả các phân khúc. Bình quân, giá bán

căn hộ đã giảm thêm 15% so với cùng kỳ năm

2011. Tuy nhiên, về gần cuối năm, tốc độ giảm

giá có xu hướng chậm dần lại. Năm 2012, mức

giảm giá lớn nhất so với mức chào giá ban đầu

lên tới 40% cho căn hộ giao thô. Bất chấp nỗ lực

giảm giá và bán hàng, cầu căn hộ vẫn thấp, thị

trường mất niềm tin và giá bán chưa thực sự đáp

ứng được cầu của người tiêu dùng cuối cùng.

Giá bán biệt thự, nhà/đất nền liền kề: Tính

đến cuối năm 2012, giá biệt thự, nhà/đất liền liền

kề tại các khu đô thị đã giảm tới gần 20%. Xu

hướng giảm giá cho phân khúc này đã bắt đầu từ

Quý 2/2011. Quý 1/2013, mặt bằng giá đã về gần

mức của quý 3/2010, thời điểm mà giá biệt thự

liền kề bắt đầu vào thời điểm tăng giá đột biến.

Tuy nhiên, dù giá đã giảm nhưng phân khúc này

11

Báo cáo tham khảo dựa trên các số liệu và báo cáo đã công bố của CBRE.


22/27

Hình 3.6: Biến động giá căn hộ tại

Tp.Hồ Chí Minh

Nguồn:CBRE

cũng không có nhiều giao dịch thành công, cơ sở

hạ tầng và tiện ích còn thiếu.

Cộng hưởng với khó khăn của khu vực

doanh nghiệp và hộ gia đình, phân khúc văn

phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ dư cung

lớn, giá giảm mạnh, tỷ lệ trống cao. Đối với

phân khúc văn phòng cho thuê và mặt bằng bán

lẻ, giá chào thuê cũng giảm trong cả năm và xu

hướng ổn định dần về nửa cuối năm. Giá giảm

nhiều nhất là phân khúc văn phòng cho thuê tại

các khu vực trung tâm. Một số nơi giá giảm tới

10% trong năm 2012 song tỷ lệ trống tiếp tục

tăng cao.

3. Biến động nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS

Hình 3.7: FDI bất động sản qua các

năm

Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài - Bộ

KH&ĐT

Hình 3.8: Cơ cấu tín dụng bất động

(i)Vốn FDI đăng ký tăng hơn gần 2 lần so

với năm 2011, nhưng vẫn ở mức thấp trong vòng

5 năm trở lại đây.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư,

tổng vốn FDI đăng ký năm 2012 đạt 16,3 tỷ USD

tăng 10,88% so với cùng kỳ năm trước, vốn FDI

vào BĐS đạt 1,85 tỷ USD, chiếm 11,35% tổng

vốn FDI. Trong 2 năm qua, số vốn FDI đầu tư

vào thị trường BĐS lại là thấp nhất trong vòng 5

năm trở lại. Trong giai đoạn từ 2007-2010, số

vốn FDI luôn đầu tư mạnh vào thị trường BĐS,

đặc biệt là năm 2008, với số vốn FDI đăng ký lên

tới 23,6 tỷ USD.

(ii) Tín dụng BĐS được nới lỏng song không

hỗ trợ được nhiều cho thị trường

Từ tháng 4/2012, thị trường BĐS được hỗ

trợ bằng nhiều chính sách như: hạ lãi suất huy

động từ 12%/năm xuống còn 9%/năm. Tín dụng

được mở với mọi loại hình không chỉ cho vay

nhà để ở mà còn vay để mua bán, nhà để đầu tư,

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

FDI đăng ký BĐS FDI đăng ký


23/27

sản phân theo nhu cầu vốn vay

Nguồn:UBGSTCQG

Hình 3.9: Tín dụng đối với cung –

cầu BĐS

Đơn vị: Tỷ đồng, %

Nguồn: UBGSTCQG

mở cho vay xây dựng BĐS để bán. Các NHTM

tung ra nhiều gói tín dụng hỗ trợ người mua

nhà…Thị trường BĐS vẫn khó có thể hấp thu

được nguồn tín dụng dù chính sách được nới lỏng

do: (1) điều kiện tín dụng chặt hơn; (2) lãi suất

tuy đã giảm nhưng vẫn còn cao; (3) quan trọng

hơn là cầu yếu, thị trường gần như mất thanh

khoản đã không hấp dẫn được nhà đầu tư tổ chức

và cá nhân.

(iii) Thị trường dư cung song hơn 70% dư

nợ BĐS dành cho nguồn cung, chỉ 30% dành cho

cầu BĐS.

Trong khi đó, cầu thực về nhà ở xã hội, nhà

ở cho người thu nhập thấp rất cao, hiện cung

chưa đáp ứng được. Điều này cho thấy trong một

thời gian dài, thị trường BĐS phát triển không có

định hướng và kém hiệu quả, gây lãng phí lớn về

vốn, tài nguyên, tạo cầu ảo tại nhiều phân khúc

của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, định hướng

chính sách chưa theo sát thực tiễn, khuôn khổ

pháp lý về quản lý BĐS còn hạn chế khiến thị

trường BĐS phát triển méo mó, thiếu minh bạch

và bền vững.

(iv) Gói hỗ trợ 30.000 tỷ (70% dành cho cầu

và 30% dành cho cung) nhà ở xã hội và nhà ở

cho người thu nhập thấp dự kiến chậm phát huy

tác dụng và không tác động đáng kể đến thị

trường BĐS do nguồn cung BĐS dành cho phân

khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập

thấp không sẵn có tại thời điểm chính sách ban

hành. Trong khi đó, để tạo nguồn cung mới cần

nguồn vốn hỗ trợ lớn hơn và các hỗ trợ khác về

quỹ đất, thủ tục hành chính;

14,076

43,297

35,082

54,828

34,848

13,339

33,171

0 20,000 40,000 60,000

KCN,

KCX

KĐT

VPCT

Sửa chữa,

mua nhà …

Sửa chữa

mua nhà …

Quyền SD

Đất

Khác

T12/2012 T9/2012 T6/2012 T3/2012

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0

40,000

80,000

120,000

160,000

200,000

Tín dụng cung BĐS

Tín dụng cầu BĐS

tín dụng cung BĐS/Dư nợ BĐS

tín dụng cầu BĐS/Dư nợ BĐS


24/27

4. Rủi ro chéo của thị trường BĐS tới ổn định hệ thống tài chính

Hình 3.10: Dư nợ và nợ xấu BĐS tại

các TCTD 2010-2012

Đơn vị: Tỷ, %

Nguồn: UBGSTCQG

(i) Theo báo cáo của các TCTD, diễn biến

nợ xấu BĐS phản ánh không đúng với thực tế

biến động của thị trường BĐS. Năm 2012, nợ

xấu BĐS tăng 1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ

năm 2011, ở mức 4,7% song lại giảm đáng kể so

với 30/06/2012 (6,2%). Kết quả này không phản

ánh đúng thực tế biến động của thị trường. Trong

bối cảnh thị trường đóng băng kéo dài, nợ xấu

BĐS có thể phải tăng cao hơn. Nguyên nhân do

chế độ báo cáo và hạch toán của các TCTD còn

nhiều bất cập, ngoài ra số liệu báo cáo có ảnh

hưởng bởi Quyết định 780 của NHNN.

(ii) Dư nợ BĐS và nợ xấu BĐS có thể cao

hơn so với số liệu báo cáo của các TCTD.

Trong giai đoạn 2010 -2012, đặc biệt trong

các năm 2010 và 2011, nhiều khoản mục mang

bản chất tín dụng không được các TCTD hạch

toán đúng và đầy đủ. Đó có thể là các khoản tín

dụng có rủi ro cao (cho vay BĐS, CK) được hạch

toán dưới hình thức TPDN, UTĐT, nợ phải thu.

Dư nợ và nợ xấu BĐS thực chất có thể cao hơn

so với báo cáo của các TCTD. Để hạn chế thực

trạng này, năm 2012, NHNN đã ban hành nhiều

quy định chặt chẽ hạn chế các khoản đầu tư mang

bản chất tín dụng có rủi ro cao, chế độ báo cáo và

hạch toán các khoản đầu tư này minh bạch và

đúng bản chất hơn.

1.754% 1.981%

2.653%

3.489%

6.241%

4.700%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

Dư nợ cho vay BĐS

Tỷ lệ nợ xấu BĐS/Dư nợ BĐS


25/27

PHẦN 4

CẢNH BÁO VÀ KHUYẾN NGHỊ 1. Cảnh báo

(i) Sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp tính đến cuối năm 2013 và Quý 1/2013

còn nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ làm tăng nợ xấu đối với các TCTD. Khu

vực hộ gia đình thu nhập thực tế giảm, làm thay đổi thành vi tiêu dùng và đầu

tư, ảnh hưởng tới hệ thống tài chính. Một trong những nguyên nhân khiến khu

vực phi tài chính khó phục hồi do niềm tin vào thị trường suy giảm. Việc khôi

phục niềm tin của khu vực tư nhân vào ổn định của kinh tế vĩ mô và hiệu quả

chính sách của Chính phủ rất quan trọng đối với sự phục hồi của khu vực này.

(ii) Nợ xấu tiếp tục là nút thắt của nền kinh tế, là một trong những nguyên nhân

quan trọng khiến khu vực doanh nghiệp và hộ gia đình khó tiếp cận vốn vay

(không đủ điều kiện vay vốn hoặc do thu hẹp sản xuất nên giảm nhu cầu về

vốn). Trong khi đó, sự giảm giá của thị trường BĐS tiếp tục là một trong

những rào cản đối với quá trình xử lý nợ xấu. Trong điều kiện giải pháp xử lý

nợ xấu phụ thuộc chủ yếu vào năng lực tài chính của các TCTD, phục hồi kinh

tế là nhân số hết sức quan trọng đóng góp vào việc giải quyết nợ xấu, bởi lẽ

kinh tế phục hồi vừa giảm bớt rủi ro phát sinh nợ xấu vừa giúp các TCTD tăng

lợi nhuận và trích lập dự phòng rủi ro.

(iii) Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, song chính sách cho tới nay (05/2013) chưa có tác

động tích cực đủ mức để vực nền kinh tế. Cụ thể: (i) Trong bối cảnh hơn 70%

doanh nghiệp báo cáo lỗ (hiệu quả kinh doanh thấp nhất trong vòng 5 năm

qua), chính sách giảm, giãn thuế TNDN chỉ có tác động đến một bộ phận

doanh nghiệp; (ii) Chương trình bảo lãnh vay vốn đối với các doanh nghiệp

vừa và nhỏ chưa đi vào cuộc sống; (iii) Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho

xây dựng và mua, thuê nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp chưa thể

phát huy hiệu quả trong năm 2013 do cung cho phân khúc này không sẵn có,

doanh nghiệp phải đầu tư và xây dựng mới quỹ nhà và cần thời gian để cụ thể

hóa các quy định về thủ tục. Có thể nói, cần có thêm thời gian để đánh giá, đo

lường một cách đầy đủ hiệu quả của gói giải pháp nêu trong Nghị quyết 02.

Tuy nhiên, bước đầu có thể nhận định liều lượng gói giải pháp chưa đủ mạnh,

cần tăng thêm và tiến độ triển khai gói giải pháp cần phải được thúc đẩy nhanh

hơn nhằm phát huy tích cực hiệu quả của các giải pháp.


26/27

2. Khuyến nghị

(i) Kiên định và nhất quán với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô. Khôi phục niềm tin

của khu vực tư nhân thông qua các gói chính sách hỗ trợ kịp thời, đồng bộ, đủ

liều lượng. Cụ thể, đẩy mạnh tiến độ thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ.

Kịp thời điều chỉnh và/hoặc tăng liều lượng chính sách đảm bảo chính sách

thẩm thấu tích cực hơn với nền kinh tế như: (i) cân nhắc chính sách giảm thuế

VAT; (ii) tạo cơ chế thúc đẩy và sớm ứng dụng chương trình bảo lãnh tín dụng

đối với khu vực doanh nghiệp vừa và nhỏ; (iii) Xử lý sớm nợ đọng xây dựng

cơ bản từ nguồn vốn ngân sách với doanh nghiệp;

(ii) Đẩy mạnh tiến độ thực hiện và nâng cao hiệu quả chương trình xử lý nợ xấu đã

phê duyệt của Chính phủ.

(iii) Xây dựng chính sách khuyến khích tín dụng tiêu dùng, tín dụng với hộ kinh

doanh cá thể.

(iv) Phát triển thị trường vốn, tạo tiền đề cho doanh nghiệp tự tái cấu trúc theo

hướng sử dụng vốn chủ sở hữu dài hạn đầu tư vào đổi mới công nghệ. Việc

phát triển thị trường vốn cũng tạo động lực cho các tổ chức đánh giá xếp hạng

doanh nghiệp phát triển, từ đó, các doanh nghiệp buộc phải minh bạch hóa

thông tin, nâng cao trách nhiệm giải trình, thay đổi tư duy và lề lối quản trị

theo chuẩn mực quản trị của khu vực và thế giới.

(v) Đẩy mạnh tái cấu trúc hệ thống doanh nghiệp nhà nước theo hướng: (i) tăng

cường thực hiện quản trị và quản lý doanh nghiệp (corporate governance,

corporate management) theo khuyến nghị của OECD; (ii) minh bạch hóa và

nâng cao trách nhiệm giải trình của các doanh nghiệp thuộc nhóm này thông

qua quy định chặt chẽ về kiểm toán và công bố thông tin định kỳ; (iii) về cơ

bản, bình đẳng hóa quyền lợi tiếp cận các nguồn lực của thị trường (đặc biệt là

vốn và đất đai) của nhóm này với các nhóm doanh nghiệp, cá nhân khác; (iv)

giám sát độc lập đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của nhóm doanh

nghiệp này, đảm bảo khu vực DNNN tập trung nguồn lực đầu tư vào đổi mới

công nghệ, tạo các đột phá trong việc chuyển dịch sang phân đoạn sản xuất có

giá trị gia tăng cao, trở thành một mắt xích quan trọng của khu vực và thế giới.

(vi) Sửa đổi dự thảo Luật Đất đai theo hướng: (i) tôn trọng nguyên tắc thị trường,

giảm thiểu cơ chế xin – cho, bình đẳng về quyền tiếp cận và giá cả tiếp cận tài

nguyên đất với mọi thành phần của nền kinh tế; (ii) Xây dựng cơ chế định giá

đất theo giá thị trường theo hướng độc lập, cụ thể và minh bạch; (iii) Minh

bạch hóa và xã hội hóa quy hoạch sử dụng đất; (iv) Đổi mới công tác hành

chính về quản lý tài nguyên đất.


27/27

Tài liệu tham khảo

1. Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2012 và khuyến nghị chính sách năm 2013, Ủy

ban Giám sát Tài chính Quốc gia, tháng 1/2013;

2. Báo cáo kinh tế vĩ mô Tháng 4/2013, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Tháng

4/2013;

3. Báo cáo thị trường BĐS năm 2012, CBRE;

4. Báo cáo thị trường BĐS Quý 1/2013, CBRE.

Documents

BAN GIÁM SÁT TỔNG HỢP · Những nguyên nhân dẫn tới khó khăn của khu vực phi tài chính như: (i) chịu ảnh hưởng tiêu cực của khủng hoảng kinh