Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25

Bo SöderbergFastighetsekonomiInstitutet för bostads- och urbanforskning (IBF)Uppsala universitet

bo.soderberg@ibf.uu.se070-510 23 70

Den nya bostadspolitiken – några aktuella (?) diskussionsfrågor

1

Bostadsmarknaden och de två ”plötsliga” chockerna

(1) Miljonprogrammet(2) Bruksvärdessystemet(3) LBN, räntebidrag, statliga lån (4) Räntenivån, inflationen, avdragsrätten(5) Oljekriserna(6) Finansmarknadens avreglering (7) Fastighetstaxeringarna och fastighetsskatten (8) Fastighetsboomen(9) Lågkonjunkturen, finanskrisen, fastighetskraschen(10) Demografiska förändringar(11) Räntenivån, inflationen, avdragsrätten(12) Smygavveckling av den ”gamla hederliga” (?) bostadspolitiken

2

Den nya bostadspolitiken. Men ”ny” i förhållande till vadå?

1992 – Danellsystemets införande2006 – Borgerlig regering2011 – Allmännyttans nya roll Bruksvärdesystemet modifieras

Boverkets (2007), ”Bostadspolitiken”.

3

Den ”nya” (?) bostadspolitiken

PBLROT-avdragFastighetsskattenFastighetstaxeringBolånetak”LBN”s nya rollInformation och marknadsanalysLex Backström borttagenInvesteringsbidrag och räntebidragStöd till rivning

4

Ny fastighetsmäklarlagAllmännyttans nya villkorHyreslagen ändradBostadsbidragenÄgarlägenheterLägenhetsregisterStopplag borttagen2:a-handsuthyrning främjasFastighetstaxeringens avveckling?Översyn av kommunernas bostadsförsörjningsplaner….och andra utredningar på gång

Diskussionsfrågor – snarare än forskningsresultat

(1) ROT-avdrag för privatbostäder

(2) Fastighetsskatt och fastighetstaxering

(3) Bostadspolitik och erfarenhetsöverföring?

(4) Bruksvärdeshyra – eller marknadshyra, redan nu?

5

Hur fungerar ROT-avdraget?Reparation, ombyggnad och tillbyggnad1993, 2004Inte permanent stödformReglerna har varierat50% av arbetskostnader, dock högst 50,000 kr

ger staten i bidrag till fastighetsägaren. Flera ägare – ger möjlighet till flera avdragInte maskinhyra och material.Många typer av arbeten är undantagna. Är det bra det? För vem?Ökar efterfrågan på arbete, minskar svartarbete.Är det bostadspolitik?

6

ROT och nyproduktionROT-bidragen

2010: 13.1 miljarder kr2011: 13.6 miljarder kr

Bostadsproduktion 2009Småhus 8,400 lghStorhus 14,400 lgh

Ungefärlig byggkostnadSmåhus 21 miljarder (schablon, 6 omr)

Total produktionskostnadSmåhus 26.4 miljarderStorhus 32.5 miljarder

7

Villaägarna gillar ROT-avdragetROT-bidragen (2010) per capita1,400 kr/inv i Riket3,000 kr/inv i Lidingö+Täby4,200 kr/inv i Danderyd

Tar resurser från potentiell nyproduktionKapacitetsbrist i produktionsledetKostnadsdrivande och upprätthåller bidragsberoendet i

byggbranschenBadrumsrenoveringar på Lidingö ger inte fler bostäder

8

Transaktionskostnader är inte bra

Transaktionskostnader är HÖGA på alla fastighetsmarknaderLåga TRK-kostnader skulle gynna konsumtionsanpassning

Istället försämrar man uppskovsreglerna?Avskaffar fastighetsskatten?Underlättar andrahandsuthyrning?

Avskaffa stämpelskatt, reavinstskatt, begränsning av uppskov!Fasa ut avdragsrätten för bostadslån – på t.ex. 10 år!Ersätt ROT-avdrag med skattesubventionerade mäklartjänster!

9

Hur fungerar fastighetsskatt?

Fastighetstaxering = schabloniserad värderingav alla fastigheter, vart 3:e år.

Regressionsanalys, hedoniska prisindexar.När priserna går upp, går taxeringsvärdena upp – med viss fördröjningFastighetsskatt, en statlig skatt, ca 0.75% på värdetFastighetsavgift (2009), en kommunal avgift, visserligen samma

skattesats, men ett tak på ca 6,500 kr/år per småhus.

Fastighetstaxeringens bieffekt: Goda prisregister och prisindexar.

Är fastighetsavgiften bra? För vem?Är det bostadspolitik?

10

Inte ens oppositionen?

Och ingen på småhusmarknaden?

Argument om skatt på implicit kapitalavkastning går inte hem

Uppmaningen ”låna till skatten” lika litet (om det ens är möjligt)

Uppfattas som dubbelbeskattning (eller mer)

Upplevs ge dåliga incitament för ”skötsamhet”

Upplevs som orättfärdig mot vissa grupper (äldre, boende i ”fritidsorter”, t.ex.)

”…Bara för att grannen som nyss sålde råkade få bra betalt…”

Ingen verkar gilla fastighetsskatt

11

Måste fastighetsskatt vara statlig?

Fastighetsskatten är statlig men var tidigare kommunal.

Fastighetsskatten är lokal i andra länder, USA och UK t.ex.Dessutom högre än den svenska.

Lokal företagsskatt förekommer, t.ex. i Tyskland

Med kommunal fastighetsskatt skulle man kunna finna nya typer av argument för skatteuttaget.

Fastighetsskatt skulle kunna ses som en ”avgift” för att kommunala infrastruktursatsningar höjer fastighetsvärden (och annan välfärd).

”Raka rör” mellan kommunens intäkter och kostnader.12

Skatteutjämning och regionalpolitik

Skatteutjämningsbidrag ogillas i de större orterna.

I glesbygd finns en viss irritation över tidigare exploatering av natur- och fastighetsresurser (i ”kolonial” anda).

Finns det närande och tärande regioner?

Regionalpolitiska ”vinnare” och ”förlorare”?

Det blir angeläget på kommunal nivå att få satsningar att framstå som nationella angelägenheter.

13

Fastighetsskatt eller skatteutjämning?

Transfereringar (”bidrag”) skulle i någon utsträckning kunna ersättas med direkt skatteuppbörd regionalt.

Om regional fastighetsskatt kan kopplas till regionalt ansvar för infrastruktur minskar incitamenten för kommunal överefterfrågan på statligt finansierade projekt.

Regional fastighetsskatt skulle kunna ”återställa” en del av den tidigare exploateringen av viss glesbygd.

Istället infördes ”Fastighetsavgiften” som särskilt gynnar boende på riktigt attraktiva marknader – som en första etapp i total avveckling

14

15

Kan fastighetsskatten motsvara statens anslag till transportprojekt? (miljarder SEK 2006)

Fastighetsskatt, några siffror

16

F-skatt F-avgift

2008, totalt 25.6 0.02011, totalt 11.7 14.3

2008, fys. pers. 13.2 0.02011, fys. pers. 0.7 11.1

Och?

Fastighetsskatt + fastighetsavgift för fysiska personer

17

Fastighetsskatt och bostadspriser?

18

Grova överslagsberäkningar?

Sthlm län minskat uttag från 2006 1.9 miljarder

Kapitalisera (6% ränta, 2% inflation) 48.9 miljarder

Värdet på stocken 2006(1% f-skatt, 75% taxeringsnivå) 570

miljarder

  2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Sthlm 4 079 887 4 285 031 3 123 949 3 155 870 2 089 921 2 332 068 2 328 310

Gävle 295 446 303 715 308 285 311 590 269 569 329 507 327 187

Bostadsmarknaden och finansiell stabilitet

Spekulationsbubbla på den svenska bostadsmarknaden?

BKN ser stora risker i färsk rapport

Hushållens höga, och ökande, skuldsättning• Hög belåningsgrad• Rörlig ränta• Uttag av eget kapital• Avdragsrätt• AmorteringsfrihetDe höga bostadspriserna är delvis uppdrivna av krediternaHyresmarknad som inte fungerar

19

Bostadsmarknaden och finansiell stabilitet

Riksbankens rapport 2011Mindre pessimistiskMen påtalar vikten av kontinuerlig bevakningEn arsenal av åtgärder finns i beredskapEfterlyser tydlig ansvarsfördelningEfterlyser mer/bättre statistik

Det rimmar ev. dåligt med:

Fastighetstaxeringen avskaffasLantmäteriet lägger ner fastighetsprisregistretLägenhetsregistret fungerar inte som pantregister

20

Studier av irrationellt beteende på BR-marknaden

Är BR-marknaden i ”heta lägen” särskilt spekulationsdriven? Irrationell? Ineffektiv? Unga, med (tillfälligt?) höga löner, köper BR till ”orimligt höga priser”,

och lånar till hela köpeskillingen. Amorteringsfria lån.

Ett mått på effektivitet är då: Får månadsavgiften till BRF det genomslag i priset? Som det borde få – med rationella aktörer som kan räkna hem framtida avgifter till ett nuvärde.

Kapitaliseringen av månadsavgiften är inte effektivt kapitaliserad i priserna.

Men kanske (?) efter införandet av bolånetaket 2010-10-01. Något som studeras för fullt i olika C-uppsatser.

21

0 20 40 60 80 100 1200

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

Befolkningsprofil 2011

Ungdomsbostäder eller Ålderdomshem?

22

Oerfarna aktörer – behöver tydliga spelregler

Bostadsköp med ungefär 15 års mellanrum (?)Privatekonomiskt en jätteaffärErfarenheter är alltid inaktuellaFörväntningar orealistiskaFöräldragenerationen har facit av hela bostadskarriären – baserat på

andra spelreglerMäklare och långivare vill säljaBostadsbristen upplevs vara permanentadFörstår alla att vi har en ny bostadspolitik?Då behövs:

Tydliga, långsiktiga avsiktsförklaringar. Som håller över regeringsskifte.

23