第七章財務可行性分析 - thi.com.t¶²頁圖/PDF_可行性/ch7.pdf · 第七章財務可行性分析 7.1 財務分析決策指標依促參法施行細則第39 條：「主辦機關辦理民間參與政府規劃

第七章財務可行性分析

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7.1 財務分析決策指標

依促參法施行細則第 39條：「主辦機關辦理民間參與政府規劃

之公共建設前，應辦理可行性評估及先期規劃」。意即主辦機關必須

以民間投資的角度，進行民間參與公共投資的財務可行性分析。財

務可行性分析，係從民間投資之角度，模擬民間投資之財務計畫，

作為研判民間投資的可行性。本章說明財務計畫之假設條件、收

入、成本及費用項目，依資金之需求面與供給面來進行現金流量分

析，以探討財務之可行性；除以計畫現金流量評估投資效益外，另

亦以投資者觀點評估之，意即以權益現金流量進行資本預算分析，

而判斷的決策指標包括淨現值(Net Present Value，NPV)、內生報酬

率 (Internal Rate of Return，IRR)、折現後回收年限(Discounted

Payback，DPB)及自償率(Self-Liquidating Ratio，SLR)分析等。

然為保障政府的應得收益，同時顧及投資者追求利益極大之目

標，合理的權利金設定為財務可行性分析重點之一，亦為政府部門

相當重視之一項分析，然權利金的設定不但影響民間投資者投資意

願甚鉅，亦影響政府部門的投資意願。若設定太高，則民間投資者

的負擔太大，將降低其投資意願；若設定太低，不但不符合公平原

則，政府部門的投資效益亦會被侵蝕。

在進行公共工程建設方案之決策時，須規範一套合理的財務評

估準則，以作為主辦機關之決策依據。而不同的參與者所重視的財

務評估觀點亦有所不同；以主辦機關之觀點，應考量計畫整體的財

務效益，故首重主辦機關出資額度的大小，而此一部份係以計畫自

償率為評估重點；以投資者之觀點，投資者在評估是否參與建設計

畫時，係以利潤極大化為優先考量，故特別重視計畫之投資效益，

即以投資者觀點評估之 NPV、IRR等指標為評估重點，茲就各項財

務決策指標與計算方式分別說明如后。

一、淨現值一、淨現值一、淨現值一、淨現值(Net Present Value, NPV)


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(一)意義

淨現值為一計畫案之各年現金流入現值，扣除現金流

出現值的差額，亦即淨現金流入的現值，其不但估計了計

畫報酬超過投資的部分，更考慮了資金的時間價值，客觀

地評估計畫的真實投資收益。

(二)評估方式

1.估計計畫存續期間之每年淨現金流量；

2.選用一適當折現率，並將各期現金流量以之折現；

3.計算每年淨現金流量之現值總和；計算公式如下：

{ }

t

tn

0t

n

n

2

210

k)(1

CF

k)(1

CF...

k)(1

CF

k)(1

CFCFNPV

+=

+++

++

++=

∑=

其中，

CFt：第 t年的淨現金流量(t為年期)，亦即現金流入扣

除現金流出的部份；

k：折現率；

n：評估年期。

由於上述公式考慮的是稅後現金流量，故折現率應以

稅後的加權平均資金成本(WACC)為之，其計算公式為：

折現率=負債比例×融資成本×(1-稅率)+股權比例×權益

資金報酬率

(三)評估準則

當計畫之淨現值為正，表示現金淨流入現值為正或 0

時，為可行計畫，且淨現值愈大，效益愈佳；反之，當計

畫之淨現值為 NA時，則為不可行計畫。故評估準則為：

1.若為獨立計畫，則 NPV≧0⇒接受該計畫；

NPV＜0⇒拒絕該計畫；

2.若為互斥計畫，則選擇 NPV最大之方案。


7-3

二、內部報酬率二、內部報酬率二、內部報酬率二、內部報酬率( Internal Rate of Return, IRR )

(一)意義

內部報酬率的定義為，未來現金流入的現值等於期初

資金投入時的折現率，亦即使計畫之淨現值等於 0 的折現

率，其為評估整體投資計畫報酬率的指標，相當於一可行

計畫的最低收益率底限；藉由比較計畫的內部報酬率與資

金成本，可以了解計畫的投資效益。

(二)評估方式

{ }

IRR *k

0 k*)(1

CF...

k*)(1

CF

k*)(1

CFCFNPV

n

n

2

210

=

=+

+++

++

+=則令

其中，

CFt：第 t年的淨現金流量(t為年期)，亦即現金流入扣

除現金流出的部份；

k*：NPV為 0時的折現率，即 IRR；

n：評估年期。

(三)評估準則

當 IRR 大於計畫所要求之必要報酬率或資金成本，表

示該計畫之淨現值大於 0，故接受該計畫；反之，當 IRR

小於計畫之必要報酬率，表示該計畫之淨現值為 NA，故

拒絕該計畫。

三、回收年限三、回收年限三、回收年限三、回收年限(Payback, PB)

(一)意義

回收年限在分析能自計畫之淨現金流入量中，回收總

成本所需的時間，亦即計畫淨現金流量開始為正所需的年

數，其目的在評估資金投入的回收速度，並藉以判斷投資

計畫的優劣；回收年限愈短，表示計畫可行性愈高。


7-4

(二)評估方式

令現金淨流入等於 0 的期數即為計畫之回收年限，亦

即使下式成立的期數：

時的期數Ｔ令 0CF T

0t

t∑=

=

其中，CFt：第 t 年的淨現金流量，亦即現金流入扣除

現金流出的部份；

Ｔ：投資回收期，即回收年限。

(三)評估準則：

計算出回收總成本所需時間後，與主辦機關心目中的

年限相比，以決定投資計畫是否要執行；若投資目標是要

儘速回收成本，則回收年限愈短，即為愈佳的投資計畫。

四四四四、自償率、自償率、自償率、自償率(Self-Liquidating Ratio, SLR)

(一)意義

依據促參法施行細則第 32 條第 1 項的定義，自償率

(Self-Liquidating Ratio, SLR)係指「營運評估年期內各年現

金淨流入現值總額，除以公共建設計畫工程興建評估年期

內所有工程建設經費各年現金流出現值總額之比例」其意

義即為，計畫之興建成本可由營運期間內之所有淨營運收

入回收的部分；反之，(1－自償率)即代表計畫的非自償部

分，係興建成本無法由淨營運收入回收的部分。

計算計畫自償能力的最主要目的，在於劃分計畫政府

與民間部門的財務權責，並以此初步評估計畫是否適合由

民間參與。

(二)計算方式

100%和設經費現金流出現值總計畫興建期間之工程建

流入現值總和營運評估期間之淨現金自償率＝ ×

上述公式考慮係以稅前現金流量，故折現率亦應以稅


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前的加權資金成本(WACC)為之，公式為：

折現率=負債比例×融資成本+股權比例×稅前權益資金

報酬率

其中，依據促參法施行細則第 32條第 2項的定義，營

運評估年期係指公共建設計畫之財務計畫中，可產生營運

收入及附屬事業收入之設算年期；而依據第三項的定義，

營運評估期間之現金淨流入的公式如下(同計畫現金流量中

營運期間之計畫現金流量算法)：

營運評估期間之淨現金流入

＝公共建設計畫營運收入

＋附屬事業收入

＋資產設備處分收入

－不含折舊與利息之公共建設營運成本與費用

－不含折舊與利息之附屬事業成本與費用

－資產設備增置與更新之支出

而工程建設經費為建設期間內之一切相關成本，包括

設計作業成本、土地及建物取得成本、工程成本等。

(三)評估準則

若投資計畫之自償率大於 1，即代表該計畫具完全自

償能力，亦即計畫所投入的建設成本可完全由淨營運收入

回收之；若自償率小於1而大於0，表計畫為不完全自償，

需政府投入參與公共建設；若自償率小於 0，則表該計畫

完全不具自償能力，亦即計畫之營運淨收益為負，是否仍

執行該計畫則需視其他可行性分析或政策需要而定。

由於某些公共建設是以國家、社會整體利益為考量，

當自償率小於 1 時，雖表示財務上計畫不具自償能力，但

並不表示該公共建設無興辦價值；若從經濟效益角度評估

之為可行，則該計畫應考量以政府自行興辦之方式辦理。


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7.2 基本假設與參數說明

一、財務評估方案說明一、財務評估方案說明一、財務評估方案說明一、財務評估方案說明

本計畫之財務評估方案計包括考量留設現有 48席小汽車

停車位之A方案及B方案，及僅就基地開發之停車需求進行規

劃之 C、D、E、F、G、H方案，各評估方案之開發規模、多

目標使用項目、容積率、樓層規劃、開發內容及預估工程經費

如表 7.2-1所示。

表 7.2-1 本計畫財務評估之開發方案摘要表

方案別方案別方案別方案別 A 方案方案方案方案 B 方案方案方案方案 C 方案方案方案方案 D 方案方案方案方案 E 方案方案方案方案 F 方案方案方案方案 G 方案方案方案方案 H 方案方案方案方案

開發規模地上 6、

地下 1 層

地上 6、

地下 1 層

地上 6、

地下 3 層

地上 4、

地下 2 層

地上 2、

地下 1 層

地上 6、

地下 3 層

地上 2 層地上 1 層多目標使用項目

市場+商場+停車場

市場+商場+停車場

市場+商場市場+商場市場+商場市場+住宅市場市場容積率容積率容積率容積率 239.17% 239.17% 239.17% 159.44% 79.72% 239.17% 79.72% 39.86% 樓層規劃 1、2樓為市場，3樓及 4樓約 40%空間為商場，4樓約 60%空間及 5樓以上、B1為停車場

1、2樓為市場，3樓及 4樓約 40%空間為商場，4樓約 60%空間及 5樓以上、B1為停車場

1、2樓為市場，3~6樓為商場，地下一至三層則為停車場

1、2樓為市場，3、4樓為商場，地下一、二層則為停車場

1、2樓為市場，地下一層為停車場

1、2樓為市場，3~6樓為集合住宅，地下一至三層則為停車場

1、2樓為市場，屋頂層為停車場

1樓為市場，屋頂層為停車場

開發內容市場 553.5坪、商場417.8坪，裝卸車位2席、汽車位 119席、機車位 57席

市場 578.4坪、商場417.8坪，裝卸車位2席、汽車位 122席、機車位 72席

市場600.9坪、商場1237.0坪，裝卸車位 2席、汽車位 84席、機車位 48席

市場 600.9坪、商場618.5坪，裝卸車位2席、汽車位 54席、機車位 48席

市場 600.9坪、裝卸車位 2席、汽車位 28席、機車位 37席

市場 528.2坪、集合住宅 32戶(計 1350.2坪)，裝卸車位 2席、汽車位 79席、機車位 48席



工程經費工程經費工程經費工程經費(萬元萬元萬元萬元)

18,493 18,567 31,820 20,196 10,163 27,913 5,619 3,050


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二二二二、評估年期、評估年期、評估年期、評估年期

參考目前國內政府公共建設辦理 BOT案例，依促參法規

定辦理者，由於不受土地法第 25條、國有財產法第 28條及地

方政府公產管理法令之限制，假設以建築物耐用年限 50年為

評估年期，預計自民國 102年至民國 151年止。

三三三三、評估基期、評估基期、評估基期、評估基期

各項報酬率之評估均以民國 101年為基期。

四四四四、幣值基準、幣值基準、幣值基準、幣值基準

本計畫各年期各項成本及收益之估算皆以當年之幣值

(current value)為準，均已加計通貨膨脹因素。

五五五五、通貨膨脹率、通貨膨脹率、通貨膨脹率、通貨膨脹率

(一)一般物價上漲率

依行政院新聞局「中華民國 101年國家建設計畫」之總

體經濟目標設定，消費者物價指數上漲率不超過 2%，因此

本計畫之一般物價上漲率以每年 2%計算。

(二)工資上漲率

依行政院主計處「中華民國台灣地區就業與薪資統計月

報」，台灣地區營造業、運輸倉儲及通信業及工商服務業之

過去 20年平均薪資上漲率為 9.46%，過去 10年平均薪資上

漲率為 8.77%，過去 5年平均薪資上漲率為 5.57%，未來隨

著台灣進入中度經濟成長階段，工資上漲率亦預估將逐漸

減緩，本計畫乃以每年 3%為預估工資上漲率。

六六六六、資本結構、資本結構、資本結構、資本結構

假設自有資金為 30％，負債比例為 70％；參考一般促參

案件申貸計畫，通常不得超過該計畫所需資金 70％。開發地

上權住宅方案(F方案)假設於完工第1年銷售完畢後，售屋款項

扣除當年營運成本及稅息後，當年淨現金全數先行償還貸款本

金。


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七七七七、股東預期報酬率、股東預期報酬率、股東預期報酬率、股東預期報酬率

參考國內其他民間投資重大公共建設計畫之風險加碼後，

以稅後報酬率 10%估算。

八八八八、貸款條件、貸款條件、貸款條件、貸款條件(利率、期限利率、期限利率、期限利率、期限)

(一)利率

融資利率以三商銀及台銀等大型行庫平均基本放款利

率，並考量風險因素假設貸款利率為 5%。另本計畫假設民

間機構將委請銀行出具履約保證金保證書(額度為工程經費

5%)予主辦機關，履約保證費率以保證金額 1%計算。

(二)融資期限

融資期限為 20年，興建期 2年(G、H方案 1年)為寬限

期，本金自營運年起分 18年(G、H方案 19年)平均攤還。

開發地上權住宅方案(F方案)假設於完工第 1年銷售完畢

後，售屋款項扣除當年營運成本及稅息後，當年淨現金全

數先行償還貸款本金，餘額分 17年平均攤還。銀行辦理履

約保證之期限一般最長 5年，到期時得另開立新的履約保證

金保證書更換之。

九九九九、折現率、折現率、折現率、折現率

加權平均資金成本(WACC)指根據負債和自有資金占資本

比例所決定的平均投資成本加權計算；然若以投資者的角度評

估計畫之投資效益，由於其關心的是稅後現金流量，故加權平

均資金成本係在稅後之基礎上計算，稅後折現率經計算為 5.34

％，計算自償率之稅前折現率則為 7.11％。

十十十十、、、、營運收入項目營運收入項目營運收入項目營運收入項目

(一)商場租金收入：假設營運初期一樓市場為 1,500元/坪/

月、二樓市場為 1,200元/坪/月、三樓以上商場平均為

900元/坪/月，出租率 90％；每 5年調漲 10％。

(二)停車場營運收入：


7-9

1.計時停車費率：假設營運初期為 20元/時，營運時段為 7

～22時，計時停車費率每 10年調漲 10元。

2.月租費率：假設營運初期為 2,500元/月，每 5年調漲

10%。

3.月租比例：假設營運期平均月租車位比例為 20%；開發

地上權住宅方案(F方案)月租車位比例為 40%。

4.平均使用率：假設營運首年之臨停車輛平均使用率平日

為 50%、假日為 70﹪，每年增加 0.5%，臨停車輛使用

率上限 80%；逢費率調漲時，當年使用率減少 2%。開

發地上權住宅方案(F方案)之臨停車輛平均使用率平日

為 40%、假日為 60﹪。假設計時停車收入以消費發票額

度折抵停車費之比例佔 50%。

5.機車位收入：考量本案地點非屬市中心精華地帶，且計

畫為市場或商場經營型態，機車位一般多提供商場顧客

憑消費發票免費使用，預估應無實際收入。

(三)地上權住宅銷售收入：假設地上權住宅以附近無景觀住

宅房價(20萬元/坪)之七成計算，即地上權住宅每坪售價

以 14萬元估算，並假設於完工第 1年全數銷售完畢。

十一十一十一十一、、、、營運支出項目營運支出項目營運支出項目營運支出項目

(一)營運管理費用：含人事費用、維修費用及雜費等。

1.人事費用：首年人事費用 A、B、C、D、F方案假設為

301萬元(含主任 1人年薪 70萬元、會計 1人年薪 49萬

元、管理員 3人年薪 42萬元、清潔工 2人年薪 28萬

元)；E、G、H方案假設為 196萬元(含主任 1人年薪 70

萬元、管理員 3人年薪 42萬元)；年成長率 3％。

2.維修費用：包括土建、機電及景觀工程維修費等，營運

第一年假設護費用為工程造價 0.5﹪；年成長率 2％。

3.管銷費用及雜費：假設為營運收入之 8%，以支應保

險、水電、郵電、日常用品等雜費支出。


7-10

(二)利息本金攤還：前 2年(G、H方案第 1年)付息不還本，

後 18年(G、H方案 19年)本利攤還。開發地上權住宅方

案(F方案)假設於完工第1年銷售完畢後，售屋款項扣除

當年營運成本及稅息後，當年淨現金全數先行償還貸款

本金，餘額分 17年平均攤還。

(三)權利金：在進行財務試算時先假設為 0，確認財務可行

後，再依設定之股東預期報酬率 10﹪試算權利金。

(四)土地租金：依「促進民間參與公共建設公有土地出租及

設定地上權租金優惠辦法」，興建期為公告地價 1%，營

運期為公告地價 3%；每三年調漲 5%。地上權住宅方案

(F方案)興建期土地租金由民間機構負擔，營運期土地

租金按樓板面積比例拆分予住宅承購戶分擔。

(五)折舊攤提：按營運期 48年(G、H方案 49年)採直線折舊

法攤提。

(六)重置成本：商場機電設備及停管設備每 10年更新。

(七)相關稅賦：

1.營業稅：依現行營業稅稅率為 5％。

2.營利事業所得稅：依據所得稅法第 5條第 5項規定，營

利事業所得稅稅率為 17％。

3.房屋稅：房屋評定現值以造價 30%預估，按年遞減其價

格，依行政院發布之固定資產耐用年數表，RC構造之

建築物耐用年數為 50年，因此房屋現值每年按 1/50遞

減之，營業用房屋稅率為 3%。地上權住宅方案(F方案)

住宅部分之房屋稅由住宅承購戶負擔。


7-11

7.3 整體財務分析

一、自償能力分析一、自償能力分析一、自償能力分析一、自償能力分析

依前述各項基本假設與參數說明，各方案之財務評估指標

結果彙整如表 7.3-1所示，各方案之自償率介於 54.8%~127.0%

間，其中除 G方案之自償率 127.0%具有完全自償能力外，其

餘各方案之自償率均小於 1，不具有完全自償能力。

二、民間投資可行性研判二、民間投資可行性研判二、民間投資可行性研判二、民間投資可行性研判

由表 7.3-1各項指標顯示，在未納入權利金時，以股東投

資觀點係以 G方案之投資報酬率 10.7%為最高，其次為H方案

4.7%、B方案 4.0%，其餘各方案之投資報酬率則均無法計算

(數值極低或為負值)，而名目法回收年限亦以 G方案之回收年

限 16年為最短，其餘均長達 28年以上，而開發地上權住宅之

F方案甚至在 50年特許期內仍無法回收。其中G方案之股東報

酬率已大於計畫設定之 10%，顯示本計畫已具有民間投資之財

務可行性，並有收取權利金之空間；各方案之現金流量表請參

見表 7.3-2~7.3-9。

表 7.3-1 各方案財務效益指標

方案別方案別方案別方案別

A 方案方案方案方案

(地上 6、地下 1層)

B 方案方案方案方案


C 方案方案方案方案


D 方案方案方案方案


E 方案方案方案方案


F 方案方案方案方案


G 方案方案方案方案

(地上地上地上地上 2層層層層)

H 方案方案方案方案

(地上 1層)

股東內部

報酬率 NA 4.0% NA NA NA NA 10.7% 4.7%

股東淨現

值(萬元) -5,986 -5,657 -11,486 -7,204 -3,591 -8,174 180 -738

回收年限

(名目法) 35 31 37 37 37 無法回收 16 28

自償能力 62.7% 66.3% 54.8% 55.4% 55.9% 64.2% 127.0% 79.0% 註：名目法回收年期係以當年幣值計算之；「NA」表該數值無法計算。


7-12

表 7.3-2 A 方案現金流量表


7-13

表 7.3-3 B 方案現金流量表


7-14

表 7.3-4 C 方案現金流量表


7-15

表 7.3-5 D 方案現金流量表


7-16

表 7.3-6 E 方案現金流量表


7-17

表 7.3-7 F 方案現金流量表


7-18

表 7.3-8 G 方案現金流量表


7-19

表 7.3-9 H 方案現金流量表


7-20

三三三三、敏感度分析、敏感度分析、敏感度分析、敏感度分析

本計畫財務分析係基於前述各項假設條件，為了解各項重

要假設條件之改變對計畫投資效益之影響，本計畫選定建造成

本、營運收入、股東報酬率、貸款利率等重要參數進行敏感度

分析，若未來廠商投資經營環境或條件有所改變時，整體財務

效益會與目前預估值有所差異，可測度計畫承受風險之能力，

並作為未來計畫執行時風險控管與營運策略調整之參考。

(一) A方案敏感度分析

A方案敏感度分析結果彙整如表 7.3-10所示，就各項參

數之影響程度而言，以股東內部報酬率觀之，係以營運收

入之影響最為顯著；以股權淨現值觀之，係以建造成本之

影響最為顯著；以回收年限觀之，亦以營運收入之影響最

為顯著；以自償率觀之，則以貸款利率之影響最為顯著。

表 7.3-10 A方案敏感度分析表

建造成本變動建造成本變動建造成本變動建造成本變動 -10% -5% 0% 5% 10%

股東內部報酬率 4.5% 4.0% NA NA NA

股權淨現值(萬元) -4,604 -5,295 -5,986 -6,678 -7,369

回收年限(名目法) 29 31 35 36 37

計畫自償率 71.7% 66.9% 62.7% 58.8% 55.3%

營運收入變動營運收入變動營運收入變動營運收入變動 -10% -5% 0% 5% 10%

股東內部報酬率 NA NA NA 4.3% 5.0%

股權淨現值(萬元) -7,290 -6,638 -5,986 -5,334 -4,682

回收年限(名目法) 39 37 35 30 28

計畫自償率 49.4% 56.0% 62.7% 69.3% 76.0%

股東報酬率股東報酬率股東報酬率股東報酬率 8% 9% 10% 11% 12%

股東內部報酬率 NA NA NA NA NA

股權淨現值(萬元) -5,506 -5,815 -5,986 -6,063 -6,076

回收年限(名目法) 35 35 35 35 35

計畫自償率 70.8% 66.5% 62.7% 59.2% 56.0%

貸款利率貸款利率貸款利率貸款利率 3% 4% 5% 6% 7%

股東內部報酬率 4.2% 3.9% NA NA NA

股權淨現值(萬元) -4,987 -5,486 -5,986 -6,486 -6,986

回收年限(名目法) 30 31 35 35 36

計畫自償率 80.0% 70.5% 62.7% 56.2% 50.7%


7-21

由 A方案敏感度分析結果可知，當建造成本、股東報

酬率、貸款利率減少，或營運收入增加時，均將使本計畫

之財務可行性略為提升；反之，則財務可行性將略為降

低。顯示各項假設條件對財務可行性均略有影響力，然因

A方案之財務可行性原已偏低，故各項參數略為調整，均

仍無法促使本計畫達到財務可行之門檻。

(二二二二) B方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析

B方案各項參數敏感度分析結果彙整如表 7.3-11所示，

其分析結果與 A方案大致相同，且各項參數略為調整後，

其財務可行性亦均略優於 A方案，但亦無法促使本計畫達

到財務可行之門檻。

表 7.3-11 B方案敏感度分析表


股東內部報酬率 4.9% 4.4% 4.0% NA NA

股權淨現值(萬元) -4,269 -4,963 -5,657 -6,351 -7,045

回收年限(名目法) 29 30 31 35 36

計畫自償率 75.7% 70.7% 66.3% 62.2% 58.5%


股東內部報酬率 NA NA 4.0% 4.7% 5.4%

股權淨現值(萬元) -7,000 -6,328 -5,657 -4,985 -4,314

回收年限(名目法) 38 36 31 29 28

計畫自償率 52.6% 59.4% 66.3% 73.1% 79.9%


股東內部報酬率 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0%

股權淨現值(萬元) -5,060 -5,434 -5,657 -5,775 -5,822

回收年限(名目法) 31 31 31 31 31

計畫自償率 74.8% 70.3% 66.3% 62.6% 59.2%


股東內部報酬率 4.6% 4.3% 4.0% NA NA

股權淨現值(萬元) -4,653 -5,155 -5,657 -6,159 -6,661

回收年限(名目法) 29 30 31 31 35

計畫自償率 84.5% 74.5% 66.3% 59.4% 53.7% 註：名目法回收年期係以當年幣值計算之；「NA」表該數值無法計算。


7-22

(三三三三) C方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析

C方案各項參數敏感度分析結果彙整如表 7.3-12所示，

其分析結果亦與 A方案大致相同，且各項參數略為調整

後，除營運收入增加 10%之情形下，股東報酬率為 3.9%

外，其餘股東報酬率均無法計算(數值極低或為負值)，財務

可行性均較 A、B方案為差，計畫亦無法達到財務可行之門

檻。

表 7.3-12 C方案敏感度分析表



股權淨現值(萬元) -9,107 -10,296 -11,486 -12,675 -13,865

回收年限(名目法) 34 36 37 38 39

計畫自償率 63.0% 58.7% 54.8% 51.3% 48.1%


股東內部報酬率 NA NA NA NA 3.9%

股權淨現值(萬元) -13,318 -12,402 -11,486 -10,569 -9,653

回收年限(名目法) 45 39 37 35 31

計畫自償率 44.0% 49.4% 54.8% 60.2% 65.6%



股權淨現值(萬元) -11,080 -11,376 -11,486 -11,470 -11,371

回收年限(名目法) 37 37 37 37 37

計畫自償率 61.8% 58.1% 54.8% 51.8% 49.0%



股權淨現值(萬元) -9,765 -10,625 -11,486 -12,346 -13,206

回收年限(名目法) 35 36 37 38 38



7-23

(四四四四) D方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析

D方案各項參數敏感度分析結果彙整如表 7.3-13所示，


後，除營運收入增加 10%之情形下，股東報酬率為 4.0%

外，其餘股東報酬率均無法計算(數值極低或為負值)，財務

可行性亦均較 A、B方案為差，計畫亦無法達到財務可行之

門檻。

表 7.3-13 D方案敏感度分析表



股權淨現值(萬元) -5,694 -6,449 -7,204 -7,959 -8,714

回收年限(名目法) 31 36 37 38 39

計畫自償率 63.6% 59.3% 55.4% 51.9% 48.7%



股權淨現值(萬元) -8,487 -7,846 -7,204 -6,563 -5,921

回收年限(名目法) 46 39 37 35 30

計畫自償率 43.5% 49.4% 55.4% 61.3% 67.3%



股權淨現值(萬元) -6,948 -7,134 -7,204 -7,196 -7,136

回收年限(名目法) 37 37 37 37 37

計畫自償率 62.4% 58.7% 55.4% 52.4% 49.6%



股權淨現值(萬元) -6,112 -6,658 -7,204 -7,750 -8,296

回收年限(名目法) 35 36 37 38 38



7-24

(五五五五) E方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析

E方案各項參數敏感度分析結果彙整如表 7.3-14所示，


後，其股東報酬率均無法計算(數值極低或為負值)，財務可

行性亦均較 A、B方案為差，計畫亦無法達到財務可行之門

檻，惟因其投資額度較低，故其淨現值略高於 A、B方案。

表 7.3-14 E方案敏感度分析表



股權淨現值(萬元) -2,831 -3,211 -3,591 -3,971 -4,351

回收年限(名目法) 31 36 37 38 39

計畫自償率 64.2% 59.8% 55.9% 52.4% 49.2%



股權淨現值(萬元) -4,338 -3,965 -3,591 -3,218 -2,845

回收年限(名目法) 47 40 37 34 30

計畫自償率 42.2% 49.1% 55.9% 62.8% 69.6%



股權淨現值(萬元) -3,471 -3,559 -3,591 -3,586 -3,556

回收年限(名目法) 37 37 37 37 37

計畫自償率 62.8% 59.2% 55.9% 52.9% 50.2%



股權淨現值(萬元) -3,042 -3,317 -3,591 -3,866 -4,141

回收年限(名目法) 36 36 37 38 39



7-25

(六六六六) F方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析

F方案各項參數敏感度分析結果彙整如表 7.3-15所示，


後，其股東報酬率均無法計算(數值極低或為負值)，財務可

行性亦均較 A、B方案為差，計畫亦無法達到財務可行之門

檻。

表 7.3-15 F方案敏感度分析表



股權淨現值(萬元) -6,215 -7,195 -8,174 -9,154 -10,133

回收年限(名目法) 49 無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收

計畫自償率 72.6% 68.2% 64.2% 60.6% 57.4%



股權淨現值(萬元) -9,783 -8,979 -8,174 -7,370 -6,565

回收年限(名目法) 無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收 50 46

計畫自償率 53.5% 58.9% 64.2% 69.6% 75.0%



股權淨現值(萬元) -8,420 -8,306 -8,174 -8,033 -7,887

回收年限(名目法) 無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收

計畫自償率 66.3% 65.2% 64.2% 63.3% 62.5%



股權淨現值(萬元) -7,685 -7,924 -8,174 -8,435 -8,708

回收年限(名目法) 無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收無法回收



7-26

(七七七七) G方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析

G方案各項參數敏感度分析結果彙整如表 7.3-16所示，

就各項參數之影響程度而言，係以營運收入之影響最為顯

著；因原各項假設條件之評估結果財務係略為可行，故當

建造成本、股東報酬率、貸款利率減少，或營運收入增加

時，均將使財務可行性增加；反之，則財務可行性將降

低。顯示各項假設條件對財務可行性均頗具影響力，故本

計畫財務可行與否，端視未來投資人在控制成本、創造營

收與要求報酬率等條件之設定而論。惟 G方案僅以兩層樓

市場規模進行開發，且特許期間長達 50年，似無法充分發

揮其土地使用效益，未來可考量於招商文件中規劃特許期

內允許廠商改建之彈性，以促進土地利用效益。

表 7.3-16 G方案敏感度分析表


股東內部報酬率 12.9% 11.7% 10.7% 9.8% 9.1%

股權淨現值(萬元) 628 404 180 -44 -268

回收年限(名目法) 14 15 16 17 19

計畫自償率 143.2% 134.7% 127.0% 120.1% 113.8%


股東內部報酬率 7.6% 9.1% 10.7% 12.4% 14.2%

股權淨現值(萬元) -630 -225 180 585 990

回收年限(名目法) 24 19 16 14 9

計畫自償率 101.6% 114.3% 127.0% 139.7% 152.4%


股東內部報酬率 10.7% 10.7% 10.7% 10.7% 10.7%

股權淨現值(萬元) 898 490 180 -59 -245

回收年限(名目法) 16 16 16 16 16

計畫自償率 142.0% 134.2% 127.0% 120.5% 114.5%


股東內部報酬率 12.3% 11.5% 10.7% 10.0% 9.4%

股權淨現值(萬元) 519 349 180 11 -159

回收年限(名目法) 14 15 16 17 18

計畫自償率 159.0% 141.5% 127.0% 114.9% 104.6% 註：名目法回收年期係以當年幣值計算之。


7-27

(八八八八) H方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析方案敏感度分析

H方案各項參數敏感度分析結果彙整如表 7.3-17所示，

其分析結果亦與 A方案大致相同，且各項財務參數略為調

整後，其股東報酬率均無法達計畫設定之 10%；因 H方案

之投資額度較低，故其各項財務評估指標均僅較 G方案略

差，但優於其餘各方案，惟亦無法達到財務可行之門檻。

表 7.3-17 H方案敏感度分析表


股東內部報酬率 6.0% 5.3% 4.7% 4.1% NA

股權淨現值(萬元) -495 -617 -738 -860 -981

回收年限(名目法) 26 27 28 29 29

計畫自償率 89.9% 84.2% 79.0% 74.4% 70.2%


股東內部報酬率 NA NA 4.7% 6.4% 8.2%

股權淨現值(萬元) -1233 -986 -738 -491 -243

回收年限(名目法) 48 35 28 25 23

計畫自償率 50.3% 64.7% 79.0% 93.4% 107.7%


股東內部報酬率 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7%

股權淨現值(萬元) -609 -685 -738 -774 -798

回收年限(名目法) 28 28 28 28 28

計畫自償率 88.2% 83.4% 79.0% 75.1% 71.4%


股東內部報酬率 5.6% 5.1% 4.7% 4.3% 3.9%

股權淨現值(萬元) -554 -646 -738 -830 -922

回收年限(名目法) 26 27 28 28 29

計畫自償率 98.5% 87.9% 79.0% 71.6% 65.4% 註：名目法回收年期係以當年幣值計算之。


7-28

7.4 建議方案權利金試算

一、一、一、一、民間投資方案研議民間投資方案研議民間投資方案研議民間投資方案研議

由前節分析可知，本計畫初步規劃之各方案，除G方案之

股東報酬率可達計畫設定之 10%以上外，其餘各方案均不具民

間投資之財務可行性，故本計畫初步建議以初步建議以初步建議以初步建議以G方案進行相關招方案進行相關招方案進行相關招方案進行相關招

商條件之規劃商條件之規劃商條件之規劃商條件之規劃，惟G方案僅以兩層樓市場規模進行開發，且特

許期間長達 50年，似無法充分發揮其土地使用效益，故可考

量於招商文件中招商文件中招商文件中招商文件中賦予廠商自行賦予廠商自行賦予廠商自行賦予廠商自行規劃規劃規劃規劃開發方案，開發方案，開發方案，開發方案，或於或於或於或於特許期內允特許期內允特許期內允特許期內允

許廠商改建之彈性許廠商改建之彈性許廠商改建之彈性許廠商改建之彈性，以促進土地利用效益，惟廠商規劃開發內

容仍應符合土地使用分區管制要點及都市計畫公共設施用地多

目標使用辦法之相關規定。

二二二二、、、、權利金收取方式建議權利金收取方式建議權利金收取方式建議權利金收取方式建議

權利金之收取方式分為固定權利金及營運權利金，其中固

定權利金又分為單筆固定金額權利金及分期固定金額權利金；

單筆固定金額權利金於得標時即一次繳納一筆固定金額之權利

金(開發權利金)，其後不再繳交任何權利金；分期固定固定金

額權利金即於一定時期(通常為一年)，繳交一筆固定金額之權

利金，每期權利金金額皆相同；固定比率權利金即依據一定基

礎，依一固定之比率計算權利金。整體而言，計畫必須在投資

人最低的投資報酬(本計畫設定 10%)範圍內，始有收取權利金

的可能。摘要說明如下：

(一一一一)單筆固定金額權利金單筆固定金額權利金單筆固定金額權利金單筆固定金額權利金(開發權利金開發權利金開發權利金開發權利金)

為保障土地所有權人的權益，以及避免未來計畫收益

狀況之不確定性，依過去公部門的案例，民間投資人應於

得標時即繳納一筆固定金額之權利金。

(二二二二)分期固定金額權利金分期固定金額權利金分期固定金額權利金分期固定金額權利金(定額權利金定額權利金定額權利金定額權利金)


7-29

為保障土地所有權人的權益，避免未來計畫收益狀況

之不確定性，並考量計畫初期投資人必須投入龐大的資

金，為減少投資人之負擔，增加民間參與的誘因，故於計

畫初期不收取權利金，營運期開始始收取營運權利金。民

間投資人應於營運各年繳納固定金額之權利金。

(三三三三)固定比率權利金固定比率權利金固定比率權利金固定比率權利金(營運權利金營運權利金營運權利金營運權利金)

考量計畫初期民間投資人必須投入龐大的資金，為減

少民間投資人之負擔，同時增加民間參與的誘因，計畫初

期不收取權利金，營運期開始始收取營運權利金。民間投

資人應於營運各年按營運收入固定百分比繳納權利金。

(四四四四)固定金額固定金額固定金額固定金額+比率權利金比率權利金比率權利金比率權利金(營運權利金營運權利金營運權利金營運權利金)

營運期間為同時保障土地所有權人的權益，避免未來

計畫收益狀況之不確定性，並且保有利益共享的彈性，所

以計畫初期不收取權利金，營運期開始始收取營運權利

金，營運權利金採分期固定金額權利金及固定比率權利金

併行收取。民間投資人應於營運各年繳納固定金額之權利

金，並按營運收入固定百分比收取營運權利金。

由表 7.4-1可知，本計畫如採營運期按營運收入固定比率

收取權利金之金額，較得標時收取單筆固定或營運各年分期固

定金額權利金略佳；然為減少計畫初期資金籌措的困難，本計

畫建議初期不收取開發權利金。此外，為避免投資人未來之營

運收入不易查估，為免履約爭議暨保障市府權益，本計畫本計畫本計畫本計畫建議建議建議建議

權利金之收取宜採包底抽成之方式收取權利金權利金之收取宜採包底抽成之方式收取權利金權利金之收取宜採包底抽成之方式收取權利金權利金之收取宜採包底抽成之方式收取權利金，固定比率權利

金則由民間投資人依其預估財務收支狀況自行填寫；在設定股

東報酬率 10%之情形下，營運期間投資人每年應繳納固定金額每年應繳納固定金額每年應繳納固定金額每年應繳納固定金額

權利金權利金權利金權利金 22萬元，固定比率權利金則由投資人自行填寫萬元，固定比率權利金則由投資人自行填寫萬元，固定比率權利金則由投資人自行填寫萬元，固定比率權利金則由投資人自行填寫；特許

期固定金額權利金如採當年幣值計算，總計約為 1,078萬元，

如採 101年現值計算，總計約為 361萬元。本計畫建議之權利

金收取方式後續仍可依主辦機關之需求進行調整。


7-30

表 7.4-1 建議方案權利金收取方式試算表

權利金收取方式單筆固定金

額權利金

分期分期分期分期固定金固定金固定金固定金

額權利金額權利金額權利金額權利金

固定比率

權利金

固定分期+

比率權利金

權利金

種類

(當年幣

值)

開發權利金(第一年) 256萬元 -

定額權利金(每年) - 22 萬元萬元萬元萬元 - 10萬元

營運權利金(每年) - - 1.93% 1.06%

特許期

合計

當年幣值 256萬元 1,078 萬元萬元萬元萬元 1,503萬元 1,315萬元

101年現值 243萬元 361 萬元萬元萬元萬元 413萬元 391萬元

股東內部報酬率 10.0% 10.0% 10.0% 10.0%


7-31

7.5 政府效益分析

一、一、一、一、政府實質收益政府實質收益政府實質收益政府實質收益

本計畫若以 BOT方式開發，政府實質收益主要為民間投

資人所支付之各項權利金、土地租金及各項稅賦。本計畫以特

許期 50年估算，若僅計算定額權利金及土地租金，政府實質

收益可達 6,586萬元(尚未計算營運權利金)，平均每年約為 132

萬元；若再加計房屋稅、營業稅、營利事業所得稅等各項稅賦

收入，則政府實質收益可達 1億 6,262萬元，平均每年約為 323

萬元，如表 7.5-1所示。

表 7.5-1 政府實質收益預估表

效益項目效益項目效益項目效益項目特許期特許期特許期特許期 50505050 年總金額年總金額年總金額年總金額平均每年金額平均每年金額平均每年金額平均每年金額

權利金定額權利金 10,780,000 215,600

營運權利金廠商申請時自填 -

租金土地租金 55,075,680 1,101,514

小計小計小計小計 65,855,680 1,317,114

稅賦

房屋稅 1,855,803 37,116

營業稅 38,933,113 778,662

營利事業所得稅 54,975,378 1,099,508

合計合計合計合計 161,619,974 3,232,399

二二二二、、、、其他外部效益其他外部效益其他外部效益其他外部效益

本計畫除上述政府實質收益外，尚有增加吸引民間投資金

額約 5,619萬元、可創造年產值約 2.1億元(以坪效每月 3萬元

估算)、增加就業機會約 60人等其他外部效益。

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