LA DECLARATORIA DE FBRICA EN EL REGISTRO

DE PREDIOS

SONIA CAMPOS FERNNDEZ

REGISTRO DE PROPIEDAD

INMUEBLE

Comprende:

Registro de Predios.

Registro de Derechos Mineros.

Registro de Concesiones para la explotacin de servicios pblicos.

CARACTERSTICAS DEL REGISTRO DE PREDIOS

1. Registro Jurdico.

2. Sistema de Folio Real.

3. Objeto: El Predio.

4. Tiene efectos declarativos, salvo excepciones.

5. No es Obligatorio.

6. Mantiene el mtodo de Inscripcin: extraccin.

Ley N 29090 (Ley de Regulacin de habilitaciones

urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes N 29300, 29476, 29566 y 29898.

D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por D.S. N 003-2010-VIVIENDA.

Ley 27157 y su Reglamento. (vigente para regularizacin de edificaciones)

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuacin aprobada por Resolucin N 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Normativa aplicable

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaracin del propietario con las formalidades y trmites previstos en la ley.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definicin de declaratoria de fbrica

Predios urbanos.

Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana.

Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rsticos en el Registro.

Predios rurales.

Predios sobre los que puede recaer la

declaratoria de fbrica

Determinacin de la naturaleza urbana de un

predio.

Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la naturaleza de un predio, condicin que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificacin y Vas o el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.

Resolucin N 360-2005-SUNARP-TR-L

Jurisprudencia registral

Cuando en la declaratoria de fbrica intervenga la

sociedad conyugal sujeta al rgimen de sociedad de gananciales y la fbrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador proceder a extender simultneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mrito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condicin de propio.

Para ello, deber presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.

Art. 50K del RIRP

Edificacin social sobre terreno propio de uno de los cnyuges

Procedimiento ordinario o regular. Regulado

por el Captulo III de la Ley 29090.

Regularizacin al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervencin municipal.

Regularizacin al amparo de la Ley 29090, con intervencin municipal.

Procedimientos para formular una declaratoria de fbrica

Procedimiento ordinario o regular de Declaratoria de

Fbrica

Regula el diseo o las condiciones tcnicas

que afectarn el proceso de habilitacin urbana o de edificacin de un predio y que, por tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con anterioridad al trmite de licencias de habilitacin urbana y de edificacin.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29476.

Documentos previos

Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud

del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artculo, para su respectiva publicidad. El contenido del asiento de inscripcin debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que ste ser oponible frente a terceros.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Efectos de la inscripcin de los documentos previos

Es el documento emitido por las municipalidades

distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el mbito del cercado, donde se especifican los parmetros de diseo que regulan el proceso de edificacin de un predio urbano.

Debe ser emitido en el plazo de 5 das tiles y tendr vigencia de 36 meses.

Art. 14 Ley 29090

Documentos previos: Certificado de Parmetros Urbansticos y

Edificatorios

Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene:

Las condiciones tcnicas bajo las cuales se otorgar el servicio, precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pblica que debern realizar las empresas prestadoras.

Plazo en que podr accederse al servicio.

Fecha de emisin.

Fecha de vigencia. Art. 14 Ley 29090

Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios

Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionales

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Tcnicas.

Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica.

Artculo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidades de aprobacin de la licencia de edificacin

Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y

los dems documentos. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar.

Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionales

El cargo de ingreso del FUHU constituye la

licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares.

La municipalidad cuenta con un plazo de 15 das para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecucin del proyecto.

Despus de la verificacin sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuacin de las obras.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables

Revisores urbanos: El cargo de presentacin del

expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, pudindose a partir de este momento iniciar las obras.

Comisiones tcnicas:

La municipalidad convocar a la comisin en el plazo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o

comisiones tcnicas

La municipalidad convocar a la comisin en

el plazo mximo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin

tcnica

Los propietarios pueden solicitar al Registro la

anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la misma que tendr la vigencia de un ao.

Cuando se solicite la inscripcin de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la preindependizacin.

Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Predeclaratoria de fbrica

Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepcin y el nmero de expediente asignado.

Resolucin de licencia de edificacin en los casos de las modalidades b), c) con comisiones tcnicas y d).

Plano de ubicacin, localizacin y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad.

Memoria descriptiva de distribucin de ambientes. En caso de discrepancia entre la memoria y el plano,

prima el plano. Se puede presentar memoria descritiva en copia

digital Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476

Ttulo que da mrito a la anotacin de la predeclaratoria de fbrica

El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarn en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente.

Luego de anotado el prereglamento, se extendern las preindependizaciones.

Art. 50E del RIRP

Ttulo para la anotacin del prereglamento interno y

preindependizaciones

Vigencia: Un ao contado desde la fecha del asiento de presentacin, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podr exceder la vigencia de la licencia de obra.

Prrroga: Se anota en mrito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompaado de la documentacin pertinente.

Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. Art. 50G del RIRP

Plazo de vigencia y prrroga

Se anotarn preventivamente en las partidas

preindependizadas la compraventa u otros actos anlogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva.

Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotacin preventiva de las preindependizaciones.

Art. 50H del RIRP

Anotacin de compraventa

Si la edificacin se efectu conforme al proyecto, la

predeclaratoria de fbrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirn en definitivas por el mrito de la declaratoria de fbrica.

Cuando la edificacin discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones, deber presentarse adems los documentos aclaratorios o modificatorios.

Art. 50I del RIRP

Conversin de la anotaciones en inscripcin

FUE al que se refiere la Ley 29090. Escritura pblica en el que se inserte o adjunte el

FUE.

Se deben acompaar los anexos segn la normativa especial y planos de localizacin, ubicacin y distribucin autorizados por profesional.

En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano, primar el plano

Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del RIRP.

Declaratoria de fbrica: ttulo inscribible

Declaratoria de Fbrica en va de regularizacin: sin

intervencin municipal

Requisitos:

1. Edificacin realizada sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fbrica.

2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.

3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.

Declaratoria de fbrica en va de regularizacin (FOR)

1. La decimocuarta disposicin transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgnica de Municipalidades) ampli el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venci el 30/6/2003.

2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, ampla el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venci el 31/12/2005.

Ampliacin excepcional del plazo de regularizacin a travs de

FOR

Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito

por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente.

Documentos complementarios:

Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.

Informe tcnico de verificacin / constancia de haberse solicitado la verificacin ad hoc.

Planos de ubicacin, localizacin y distribucin.

Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pblica, documento privado de fecha cierta, declaracin notarial de prescripcin adquisitiva o ttulos supletorios.

Ttulo que sustentar la inscripcin

Regularizacin de edificaciones sobre predios

ubicados en zonas urbanas consolidadas

Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rstico en el Registro de Predios, no se requiere la resolucin de alcalda que apruebe la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente.

XIX Pleno

Precedente vinculante

Transferencia de predios regularizados al amparo

de la Ley N 27157

Es procedente la inscripcin de los actos de disposicin de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fbrica fue otorgada va regularizacin al amparo de la Ley N 27157, aun cuando no se cuente con autorizacin para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepcin de obras de habilitacin urbana del terreno sobre el que se levant la edificacin.

IV Pleno del TR.

Precedente vinculante

Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el

procedimiento previsto en el Ttulo I de la Ley 27157, la posterior ampliacin, modificacin, reparacion, remodelacin, puesta en valor, cercado o demolicin de la fbrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Ttulo II de la citada ley, se regularizar mediante el procedimiento previsto en el artculo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090.

Dcima primera disposicin transitoria RIRP.

Improcedencia de regularizacin sucesiva

IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIN VIA RECTIFICACIN

No procede la rectificacin mediante FOR, de una declaratoria de fbrica inscrita va regularizacin en virtud de la Ley N 27157, cuando es evidente que se trata de una segunda regularizacin.

Criterio adoptado en la Resolucin N 088-2012-SUNARP-TR-L del 19.01.2012.

Precedente: Pleno XCIII

Las cargas sern canceladas en virtud de un

nuevo informe tcnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mrito a su anotacin, acompaado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos tcnicos de dicho informe.

Art. 50N del RIRP

Cancelacin de carga tcnica

Intervencin del verificador ad-hoc Corresponde al Verificador Responsable determinar

la pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de Verificacin Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artculo 11 del Reglamento de la Ley N 27157. Sin embargo, el Registrador podr exigir la constancia del cumplimiento de la comunicacin a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del ttulo presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones sealadas en el precitado artculo

X Pleno del TR.

Precedente vinculante

Declaratoria de Fbrica en va de regularizacin: Con intervencin municipal

Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de

obra despus del 20/7/1999 hasta la fecha de publicacin de la Ley 29090 ( 25/9/2007). Ley 29898 (hasta el 27/9/2008).

El plazo para solicitar la regularizacin ante la municipalidad respectiva es de 180 das calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). Plazo ampliado hasta el 31/12/2010, por Ley 29476. Nuevamente ampliado hasta el 31/12/2013 (Ley 29898).

Las edificaciones deben cumplir las normas urbansticas, edificatorias y de proteccin al patrimonio histrico.

Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularizacin.

Requisitos

Resolucin municipal que aprueba la

regularizacin de la edificacin.

Planos de ubicacin, localizacin y de arquitectura firmados por profesional constatador.

Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP

Ttulo que sustentar la inscripcin

GRACIAS POR LA ATENCIN