Caracteristicile actului administrativCaracteristicile actelor de drept administrativ reprezinta acele insusiri care, rezultand din reunirea cumulativa a elementelor esentiale si a conditiilor de valabilitate, diferentiaza aceste acte de alte categorii de acte juridice. Un act juridic este de drept administrativ fie atunci cand din analiza aspectelor de fond (adica a insusirilor sale interne) rezulta aceste trasaturi, deci avand in vedere criteriul material - al activitatii fundamentale careia ii da expresie -; fie atunci cand actul este calificat ca atare prin normele juridice (criteriul formal -; al denumirii sale).Prin caracteristici ale actelor de drept administrativ intelegem acele trasaturi care individualizeaza aceste acte fata de alte acte juridice. Intrunind anumite elemente esentiale si indeplinind conditiile de valabilitate stabilite de lege, actele administrative au urmatoarele caracteristici: caracter unilateral, legal, obligatoriu, executoriu si oportun (actual).Se poate face discutie despre urmatoarele caractere :1. Caracterul unilateralPrincipala caracteristica definitorie a manifestarii de vointa din actele administrative este unilateralitatea acesteia. Caracterul unilateral reprezinta acea calitate a actului juridic conform careia el este emis fara participarea sau consimtamantul subiectelor de drept carora le este destinat sau cu privire la care genereaza drepturi sau obligatii.Caracterul unilateral al actelor administrative se particularizeaza prin aceea ca manifestarea unilaterala de vointa are loc in cadrul activitatii executive, de organizare a executarii legii si de executare in concret a acesteia, provenind, de regula, de la un organ al administratiei publice.Desigur, cand un act administrativ este emis din oficiu de catre un organ de stat, creand obligatii in sarcina altor subiecte, autoritati publice, organizatii, asociatii, persoane fizice etc. caracterul unilateral al acestor acte este cat se poate de evident, ceea ce explica si posibilitatea revocarii nelimitate a actelor de drept administrativ, chiar de catre autoritatea care le-a emis. Exista unele situatii in care modul de emitere si cel de executare al unor acte de drept administrativ ar parea ca efectueaza caracterul unilateral al acestor acte. Avem in vedere situatii cum sunt: efectuarea unei prestatii sau plati de catre celalalt subiect al raportului juridic, altul decat organul emitent, indeplinirea unor obligatii de catre organul de stat, respectarea unor formalitati procedurale la emiterea actelor administrative.a) Uneori emiterea unui act administrativ este precedata, insotita sau succedata de efectuarea unei prestatii sau plati de catre celalalt subiect al raportului juridic, altul decat organul emitent. Astfel, livretul militar se elibereaza, printre altele, persoanelor care si-au satisfacut stagiul militar fara ca sa se poata afirma ca satisfacerea serviciului militar reprezinta indeplinirea unei obligatii de natura contractuala, careia emiterea livretului sa-i confere caracterul bilateral. De asemenea, permisul pentru mentinerea armelor se elibereaza titularului, numai dupa ce a achitat taxele legale si costul impri -III-matului. La fel, terenurile proprietate de stat pot fi atribuite in vederea construirii de locuinte cu plata taxei stabilite prin dispozitiile legale. In aceste cazuri nu suntem in prezenta unei contraprestatii oneroase a beneficiarului unui act administrativ, in schimbul emiterii deciziei, astfel incat aceasta sa dobandeasca un caracter bilateral. Suma platita nu reprezinta contravaloarea prestatiei organului de stat, in schimbul emiterii actului, ci ea reprezinta taxa sau impozitul impus de lege pentru eliberarea unei autorizatii sau a unui permis etc.b) Caracterul unilateral se mentine si in ipoteza in care prin actul administrativ se stabilesc unele obligatii in sarcina organului emitent. Astfel, unitatile militare sunt obligate sa execute dispozitiile de repartizare in productie a absolventilor invatamantului militar superior. Aceste obligatii nu apar ca urmare a unui acord de vointa dintre administratie si beneficiari in virtutea caruia administratia s-ar obliga in mod corelativ dreptului subiectiv al celeilalte parti. Dimpotriva, obligatiile administrative sunt generate de prevederi legale pe care administratia trebuie sa le respecte si care confera dreptul celor administrati. Aceste drepturi nu se nasc nici in urma liberei aprecieri a organului si cu atat mai putin prin acord de vointa, ele derivand direct din lege.c) Caracterul unilateral al deciziei administrative subzista si in ipoteza in care actul administrativ este emis cu respectarea unor formalitati procedurale, ca de exemplu cererea solicitantului, avizul sau acordul, cerute de lege. Astfel, persoanele fizice care indeplinesc conditiile legale pentru a fi autorizate si vor sa detina arme de foc, depun cererea in vederea autorizarii. In cazul actelor administrative emise la cerere solicitantii au deplina libertate de a se folosi de beneficiul acestor acte. Cererea, prin care se manifesta vointa solicitantului urmata de emiterea actului juridic nu constituie, impreuna, un consimtamant care sa dea nastere unui raport contractual. Unele dintre aceste acte (de exemplu permisele) atribuie solicitantului o situatie juridica generala cu drepturi si obligatii care nu izvorasc din respectivul act administrativ, ci din lege.Cu toate aceste nu suntem in prezenta unui contract civil. In primul rand, contractul sinalagmatic presupune existenta unui raport juridic avand un dublu obiect (la vanzare-cumparare el consta din predarea bunului si plata pretului, pe cand in cazul unei autorizatii, obiectul acesteia il constituie in mod exclusiv asigurarea posibilitatii ca beneficiarul sa desfasoare o activitate sau sa-si asigure conditiile necesare pentru satisfacerea unor drepturi sau interese. In al doilea rand, cauza actelor administrative este unica si nu dubla (ca in contractul precitat, unde prestatia fiecarei parti in raportul juridic constituie cauza contraprestatiei celeilalte parti), ea constand in asigurarea desfasurarii unei activitati

sau a realizarii unor drepturi. In al treilea rand, modul de manifestare a vointei beneficiarului are un rol secundar, ea contribuind la emiterea actului juridic la cerere, act ale carui efecte se produc numai in baza manifestarii de vointa a organului emitent, chiar daca ea este declansata de formularea cererii.In ce privesc efectele juridice ale actelor administrative constatam ca, pe de o parte, ele se produc din momentul emiterii lor, iar pe de alta parte, refuzul beneficiarului actului de a-si exercita drepturile atribuite este irelevant pentru existenta actului, intrucat desfiintarea lui trebuie sa fie expresia vointei organului de stat. Astfel, autoritzatia se anuleaza si permisul se retrage chiar daca titularul lor renunta sa mai detina armele inscrise in permis si prezinta actul de instrainare al acestora. In mod similar, nici renuntarea la beneficiul uni act administrativ nu poate influenta existenta actului, organul trebuind sa intervina prin desfiintarea actului in cauza, chiar daca aceasta operatiune este determinata de refuz sau renuntare din partea beneficiarului si este prevazuta ca o conditie a anularii sau revocarii. Pe de alta parte, chiar daca in cazul actelor administrative emise la cerere am considera ca acordul de vointa este elementul esential al acestora (cererea si actul administrativ) efectele ar trebui sa se produca din momentul realizarii acestui pretins acord, iar desfiintarea actului ar presupune realizarea aceluiasi acord caracteristic si constituirii actului juridic.2. Caracterul legal al actelor de drept administrativCaracterul legal al actelor administrative rezulta din obligativitatea emiterii lor pe baza si in conformitate cu legile in vigoare. Fiind emise in mod unilateral, de regula de catre un organ al administratiei de stat, deci provenind de la o autoritate si fiind emise cu respectarea legii aceste acte se bucura de prezumtia de legalitate. Aceasta prezumtie care, desi in cele mai multe cazuri nu este absoluta (ca si in cazul actelor administrative jurisdictionale), este totusi o prezumtie relativa puternica, care confera caracter obligatoriu si executoriu acestor acte, desi poate fi inlaturata.Aceasta prezumtie are anumite trasaturi conferind caracter autentic si caracter veridic actelor administrative. Veridicitatea este acea trasatura conform careia se prezuma ca actul administrativ exprima adevarul, avand un continut corespunzator realitatii faptice si prevederilor legii. Caracterul autentic este acea trasatura conform careia se prezuma ca actul provine de la insusi organul pe care inscrisul il indica drept autor al sau. Prezumtia de legalitate a actelor administrative face sa nu mai fie necesara, anterior punerii sale in executare, cercetarea legalitatii actului asa cum se procedeaza in alte ramuri de drept.Obligativitatea emiterii deciziei pe baza si in conformitate cu legea in vigoare si cu alte acte normative subordonate legii este un rezultat al subordonarii actelor administrative, care au o forta juridica inferioara comparativ cu actele juridice ce dispun de o forta superioara, de exemplu legea. Analizand aceasta caracteristica a actelor administrative se pot formula unele reguli : actele administrative nu pot modifica, suspenda sau lipsi de eficacitate legea ori un alt act cu o forta juridica superioara; legea sau un alt act juridic superior poate modifica, anula sau suspenda un act administrativ.Actele administrative normative nu pot reglementa raporturi sociale ce tin in exclusivitate, fie in mod expres, fie in mod tacit, de competenta puterii legislative, fiind reglementate prin lege sau prin decrete prezidentiale. De asemenea, actele administrative se emit si cu respectarea celorlalte acte juridice subordonate legii, fie ca apartin organelor puterii legislative (de pilda, hotararile) sau altor organe de stat, ale administratiei ierarhic superioare, justitiei si parchetului. Necesitatea subordonarii actelor administrative fata de alte acte juridice superioare nu este reglementata ca un principiu expres al dreptului constitutional si al celui administrativ, dar se desprinde din unele reglementari, care cuprind reguli de principiu si pentru dreptul administrativ. Astfel, guvernul si organele centrale ale administratiei de stat emit acte normative numai in baza unor prevederi cuprinse in Constitutie, legi sau decrete, in vederea luarii masurilor necesare privind organizarea si asigurarea executarii legilor.3. Caracterul obligatoriu al actelor de drept administrativObligativitatea actelor administrative trebuie privita sub aspectul organului emitent al subiectelor de drept, care cad sub incidenta actului si a organelor administrative ierarhic superioare.a) Actele administrative sunt obligatorii pentru organul emitent. Cele normative sunt obligatorii atata timp cat raman in vigoare. Actele individuale trebuie sa fie emise in conformitate si cu respectarea dispozitiilor din propriile acte normative. Organul emitent nu este obligat sa-si aplice propriul act ilegal intrucat contravine principiului legalitatii. Prin actul individual organul nu poate deroga de la prevederile propriului act normativ. Cand actul se adreseaza insasi organului emitent, respectarea prevederilor sale se face atat in aceasta calitate, cat si ca subiect obligat sa il execute.b) Actele administrative sunt obligatorii si pentru subiectele care cad sub incidenta lor, subiecte care pot fi sau nu subordonate in mod obisnuit organului emitent. Pentru organele ierarhic inferioare sunt obligatorii actele normative si cele individuale ale organelor superioare. Actele unui organ sunt obligatorii si pentru subiectele nesubordonate in mod obisnuit organului emitent atunci cand acesta are un rol coordonator intr-o ramura sau domeniu de activitate. Astfel, respectarea normelor privind declararea, cercetarea si evidenta accidentelor de munca elaborate de Ministerul Muncii si Ministerul Sanatatii, se impune, deopotriva, atat organelor subordonate cat si celor nesubordonate.

c) Actele administrative se impun si organelor administrative ierarhic superioare organului emitent. Distingem urmatoarele ipoteze: actele normative ale organelor ierarhic inferioare pot fi abrogate sau modificate de catre organele ierarhic superioare; actele individuale ale organelor subordonate au un regim special. Astfel, organul superior poate anula actul ilegal al organului inferior, dar fara sa poata emite actul individual in locul organului subordonat (organul de politie care constata nulitatea actului de identitate, poate dispune anularea lui, dar nu poate emite un alt act daca actul anulat a fost emis de un alt organ, organ ce va trebui incunostintat despre aceasta anulare).4. Caracterul executoriu al actelor administrativeSub aspectul regimului juridic ce le guverneaza realizarea, actelor juridice se impart in acte pentru a caror executare, atunci cand ea nu se realizeaza de buna voie, cel in drept se adreseaza unui organ de stat (instanta de judecata) pentru a obtine un titlu executor susceptibil de realizare prin forta de constrangere a statului si acte juridice a caror executare, atunci cand cel obligat sa o faca refuza, se realizeaza direct prin forta de constrangere a statului, fara o formalitate deosebita, ele constituind un titlu executor. In prima categorie intra, de regula, contractele, iar in a doua sunt cuprinse, in general, actele de putere, ca de exemplu actele administrative, actele financiare sau unele contracte cum sunt cele de imprumut de credit incheiate intre persoanele fizice si banci.Caracterul executoriu al actelor administrative exista indiferent de faptul ca ele creeaza drepturi sau obligatii in beneficiul unui subiect de drept. Cauzele care determina acest caracter sunt mai multe. O prima cauza o constituie emiterea actului in realizarea puterii de stat, ceea ce ii confera de drept caracterul executoriu, caracter ce poate lipsi numai daca legea sau alte acte superioare prevad aceasta. O a doua cauza este prezumtia de legalitate de care beneficiaza actele administrative si care are ca efect producerea imediata a consecintelor juridice ale actului, fara a mai fi necesara cercetarea legalitatii acestuia, fiind posibila executarea directa. In cazul actelor juridice care nu realizeaza puterea de stat, caracterul executoriu se dobandeste numai daca legea il prevede, desi actul individual are o aparenta de legalitate. Astfel, caracterul legal nu contribuie singur la asigurarea caracterului executoriu al actelor administrative. In dreptul administrativ regula este caracterul executoriu al actelor si exceptia lipsa acestui caracter daca normele prevad o atare situatie.Exista acte administrative ce nu dobandesc in mod direct caracter executoriu si care nu pot fi puse direct in aplicare. Astfel, impotriva procesului-verbal de constatare a contraventiei se poate face plangere in termen de 15 zile de la data comunicarii acestuia, plangerea suspendand executarea. De asemenea, in ipoteza in care somatia facuta de catre consiliul local beneficiarului lucrarilor de constructii efectuate fara autorizatie legala nu este executata de buna voie, organul administrativ este obligat sa ceara prin justitie daramarea, desfiintarea sau aducerea lucrarilor in starea initiala. In sfarsit, actele administrative de repartizare a spatiului locativ vor fi puse in executare in caz de opozitie, prin hotarare judecatoreasca.5. Caracterul oportun (actual) al actelor administrativea) Notiunea oportunitatiiDreptul isi atinge scopul si devine eficient numai in masura in care dispozitiile sale sunt respectate in baza principiului legalitatii. Actele administrative au un caracter legal, dar, pentru a fi pe deplin eficiente ele trebuie adaptate conditiilor concrete, astfel incat ele sa devina si oportune sau actuale. Problema oportunitatii se pune cu privire la actele administrative nejurisdictionale, ca de altfel in cazul tuturor actelor de putere de acest gen, cu exceptia legii, despre care se considera ca este intotdeauna oportuna atata timp cat se afla in vigoare.Daca in ceea ce priveste legalitatea actelor administrative, aprecierea acestei calitati se face prin raportarea actului in cauza la actul juridic avand o forta superioara, inclusiv legea, in ceea ce priveste aprecierea caracterului oportun, un asemenea criteriu precis de referinta lipseste. Astfel, un act juridic superior poate fi legal si oportun, iar un act inferior, desi emis in baza si cu respectarea unui act superior, poate fi neoportun sau inactual. Notiunea de oportunitate este considerata ca fiind acea caracteristica a actului juridic care defineste o trasatura specifica a acestuia numita si actualitate. Actualitatea unui act juridic exprima deplina concordanta, in cadrul si in limitele legii, a actului cu sarcinile care revin organelor administrative, exprima concordanta dintre drept cu necesitatile in continua transformare ale societatii. In mod contrar, este inoportun acel act care -; desi legal prin continutul prevederilor sale -; contravine unor situatii concrete si nu corespunde realitatii in care si pentru care se aplica. Un asemenea act este intotdeauna inactual desi este legal. Problema oportunitatii actelor administrative este strans legata de dreptul de apreciere al organelor administratiei de stat care reprezinta o facultate recunoscuta de lege acestor subiecte de drept in alegerea solutiilor celor mai adecvate pentru aplicarea eficienta a legii.b) Cauzele care genereaza oportunitateaRealitatea inconjuratoare in care dreptul edictat trebuie sa fie aplicat se afla intr-o continua schimbare de care trebuie sa tina seama atat legiuitorul, prin reglementarile sale, cat mai ales organele administrative chemate sa aplice legea la conditiile concrete mereu evoluate. Pornind de la ideea ca actele administrative sunt acte de realizare a legii, inseamna ca ele trebuie sa fie, in primul rand, in deplina concordanta cu actul normativ suprem, cat si cu realitatea in care se aplica. In general, cu cat un act normativ se gaseste pe o treapta mai inalta in ierarhia sistemului izvoarelor de

drept, cu atat dispozitiile sale sunt mai generale, ceea ce face necesara si elaborarea ulterioara a unor acte de reglementare in vederea asigurarii aplicarii unitare. In cadrul reglementarii de detaliu si cu ocazia emiterii actelor de executare exista posibilitatea ca acestea sa devina inactuale prin neconcordanta dintre prevederile legale cu modul concret de aplicare.c) Sfera de actiune a oportunitatiiRaportand problema oportunitatii la etapele procesului decizional, constatam urmatoarele :- in etapa pregatitoare emiterii actului, daca legea prevede considerente de oportunitate in aplicarea ei, se va analiza daca acestea mai subzista, stiut fiind ca actele normative sunt frecvent supuse si expuse neoportunitatii;- in faza de adoptare se va examina din nou daca pentru acel moment s-au mai pastrat considerente de oportunitate avute in vedere in etapa de pregatire si care justifica masura, altfel actul este inoportun "ab initio";- in etapa executarii se vor avea in vedere atat considerentele de oportunitate ale actului normativ de referinta, cat si existenta conditiilor in care are loc executarea actului;- in etapa controlului oportunitatea masurii adoptate si executate se va aprecia de catre organul de control prin raportarea actualitatii masuri verificate fata de data ori conditiile realizarii ei si nu fata de data sau conditiile efectuarii verificarii.

d) Modul de rezolvare a situatiilor de oportunitatePosibilitatea de actiune a organelor administrative pe considerente de oportunitate este limitata strict de lege.1) Dreptul de a actiona pe considerente de oportunitate este consacrat prin acte normative nefiind acordat in mod aprioric si nelimitat organelor administrative :- in unele cazuri ipoteza normei juridice poate fi relativ determinata, permitand o libertate de apreciere a organului de stat in aplicarea normelor (astfel, autorizatiile eliberate se retrag de catre organele competente, atunci cand titularul lor incalca in mod repetat dispozitiile legale privind regimul materialelor explozive sau nu iau masuri imediate pentru inlaturarea incalcarilor);- in alte cazuri, dispozitia normei fiind relativ determinata sau nedeterminata permite organului posibilitatea de alegere intre mai multe solutii (astfel, in functie de natura conditiilor deosebite de munca, se vor putea acorda concedii suplimentare de odihna, mai mari de 12 zile lucratoare, organul avand un drept de optiune intre limitele legale care stabilesc durata pentru care ele pot fi acordate);- in sfarsit, sanctiunea normei juridice poate permite alegerea intre mai multe, sanctiuni alternative (avertisment sau amenda contraventionala) sau privitor la cuantumul sanctiunii amenzii (intre limita legala minima si maxima).2) Normele ce reglementeaza dreptul de apreciere au un caracter permisiv, intrucat organul poate opta in luarea masurii celei mai corespunzatoare si doar obligatia alegerii masurii celei mai adecvate este imperativa (iar incalcarea acestei cerinte permite organelor superioare desfiintarea actelor organelor inferioare tocmai pe considerente de neoportunitate).3) Dreptul de apreciere opereaza in limitele competentei organului, care nu poate fi depasita pe considerente de oportunitate.4) Dreptul de apreciere nu poate duce la incalcarea drepturilor subiective ale persoanelor carora le este destinat actul.5) Exercitarea dreptului de apreciere se face cu respectarea principiului legalitatii nefiind valabil un act oportun dar ilegal.6) Toate actele administrative sunt supuse controlului de legalitate si controlului de oportunitate din partea organelor administratiei de stat ierarhic superioare.In concluzie oportunitatea se poate defini ca un element strans legat de dreptul de apreciere al organelor administrative, in cursul organizarii si executarii legii, prin care se asigura realizarea sarcinilor si a atributiilor lor legale in termen optim, cu cheltuieli minime si in conformitate cu mijloacele care corespund cel mai bine scopului legii.Actul de drept administrativ este un act volitional care intervine in cadrul activitatii executive contribuind intr-o forma specifica la realizarea puterii de stat.1. Actul administrativ este un act de vointa cu caracter deliberativ, constituit in scopul producerii unor efecte juridice. Acest act presupune actiunea constienta si voita a autorului sau neputand avea un caracter intamplator. Si alte activitati administrative au un caracter volitional, cum este cazul actelor politice, a unor operatiuni tehnico-materiale (avizele) sau unele fapte material juridice (de exemplu, refuzul administratiei de a satisface o cerere referitoare la un drept subiectiv), insa diferenta dintre aceste actiuni si actele de drept administrativ rezida in scopul urmarit prin actele juridice si anume producerea efectelor juridice. Prin aceasta trasatura actele de drept administrativ apar ca o categorie a actelor juridice. La randul ei, vointa din aceste acte trebuie sa intruneasca mai multe caracteristici : sa fie intentionata, manifestata, sa aiba un dublu caracter, sa fie autonoma si neviciata.

Caracterul intentionat al vointei din actele administrative presupune prefigurarea sau reprezentarea scopului actiunii si acceptarea rezultatelor produse prin realizarea actului. Din aceasta cauza actele juridice licite au intotdeauna la baza intentia directa. Ea cuprinde intentia de a produce efecte juridice, in care sens subiectul de drept urmareste producerea anumitor efecte juridice determinate, iar legea atribuie vointei acestuia relevanta juridica numai in considerarea existentei vointei si a directiei acesteia.2. Actul de drept administrativ este un act volitional emis in cadrul activitatii executive, de realizare a puterii de stat. De aici concluzia ca el nu poate proveni decat de la o autoritate publica si ca acest act nu poate fi emis in cadrul unei alte forme fundamentale de activitate a statului. Totusi, aceasta trasatura luata in mod izolat nu deosebeste actul de drept administrativ de alte acte juridice ale administratiei de stat cum sunt contractele civile sau cele de munca, incheiate de organele in cauza in scopul realizarii unor atributii inerente chiar activitatii executive.3. Actul de drept administrativ este expresia juridica a modului specific de realizare a puterii publice de catre administratia de stat, trasatura care il particularizeaza in cadrul altor acte de putere ale statului, deosebindu-l, in acelasi timp, de actele civile sau de dreptul muncii ale puterii executive. Prin intermediul acestui act statul se manifesta in calitate de titular al puterii publice ceea ce ii confera actelor sale administrative un caracter executoriu din oficiu. Puterea de stat pe care se sprijina actul de drept administrativ nu se identifica cu forta de constrangere a statului, intrucat aceasta putere reprezinta energia organizata a societatii in exprimarea si realizarea vointei sale ca vointa obligatorie pentru toti membrii ce o compun. Forta de constrangere este mijlocul eficient de garantare si de realizare a drepturilor si obligatiilor generate de actele juridice in cazul neindeplinirii lor din convingere. Desi sunt emise in baza puterii de stat si pot fi duse la indeplinire prin forta de constrangere a statului, garantarea efectelor juridice ale actelor administrative prin aceasta forta nu constituie o caracteristica proprie acestor acte, intrucat toate actele juridice sunt garantate, la nevoie, in realizarea lor, prin forta de constrangere a statului. Ceea ce reprezinta trasaturi in adevar specifice ale actelor de drept administrativ este faptul ca ele se pun direct in executare, de cele mai multe ori din oficiu, fara vreo alta formalitate deosebita, iar forta de constrangere care le garanteaza apartine chiar sistemului de organe administrative.

Particularităţi ale contractului de achiziţie publică în ceea ce priveşte momentul încheierii şi executarea obligaţiilor contractuale

Aceste două probleme nu se bucură de atenţie în cuprinsul OUG 34/2006 şi al HG 925/2006, deşi comportă particularităţi faţă de regimul de drept comun.

Momentul încheierii unui contract este acela al realizării acordului de voinţă, respectiv al întâlnirii dintre cerere şi ofertă. Acest moment diferă în funcţie de tipul de contract. Contractul de achiziţie publică este un contract sinalagmatic prin care în schimbul livrării de produse, prestării de servicii sau execuţiei de lucrări, autoritatea contractantă plăteşte un preţ. Doctrina[1] a stabilit că un contract sinalagmatic se prezumă încheiat la momentul receptării acceptării de către ofertant. În cadrul procedurii de achiziţie publică, cel care are iniţiativa lansării procedurii nu este ofertantul (operatorul economic) ci autoritatea contractantă care face apelul sau chemarea la ofertă, materializată în terminologia OUG 34/2006 în anunţul sau invitaţia de participare. Calitatea de ofertă aptă să conducă la încheierea unui contract o au doar ofertele admisibile ale operatorilor economici, dintre care, în urma aplicării criteriului de atribuire se va desemna oferta câştigătoare. Raportul procedurii, întocmit cu respectarea prevederilor art. 213 alin. 2 din OUG 34/2006, prin care se stabileşte oferta câştigătoare, joacă rolul de acceptare, iar comunicarea rezultatului procedurii, în baza art. 207 alin .1 din OUG 34/2006, realizează transmiterea acceptării către ofertant. Momentul receptării acestei comunicări ar echivala cu formarea acordului de voinţă şi naşterea contractului de achiziţie publică, dacă nu am avea de a face cu prevederi legale derogatorii. Acestea sunt cuprinse în art. 205 din OUG 34/2006, sancţionând cu nulitatea absolută încheierea contractului de achiziţie publică înainte de trecerea unui termen de 5 zile, respectiv 10 zile de la data comunicării rezultatului procedurii, în funcţie de valoarea contractului, termen necesar pentru formularea eventualelor contestaţii. Aplicând această derogare vom ajunge la concluzia că, deşi acordul de voinţă ia naştere la momentul comunicării rezultatului procedurii, moment în care se întâlneşte oferta cu acceptarea, nu produce efecte decât după expirarea perioadei de depunere a contestaţiilor. Avem de a face cu o condiţie suspensivă referitoare la neintroducerea unei contestaţii în termen. De precizat este faptul că perioadele de 5 zile, respectiv 10 zile, fiind termene procesuale, se calculează, conform art. 101 alin. 1 Cpc, pe zile libere, neintrând în calcul nici ziua când a început să curgă termenul, nici ziua când s-a împlinit.

În practica CNSC se remarcă o confuzie între încheierea contractului de achiziţie publică ad validitatem, care se realizează, sub condiţia suspensivă a nedepunerii unei contestaţii, la momentul comunicării rezultatului procedurii şi contractul de achiziţie publică ca înscris probator (ad probationem). Astfel, în numeroase decizii[2], CNSC respinge ca inadmisibile contestaţiile operatorilor economici prin care se solicită, în urma reevaluării ofertelor, desemnarea lor în postura de câştigători şi încheierea contractelor de achiziţie publică aferente motivând că cele două petite aparţin competenţei exclusive a autorităţii contractante în temeiul art. 200 şi, respectiv, 204 din OUG 34/2006. Nimic mai eronat. Deşi textul OUG 34/2006 este lacunar în această privinţă, art. 287 alin. 2 prevede posibilitate complinirii acestei situaţii cu prevederile L 554/2004. În art. 18 al acestei legi se prevăd posibilele soluţii referitor la cererile introductive. Pentru actele administrative unilaterale (art. 18 alin. 1) este vorba de obligarea autorităţii contractante la emiterea unui act administrativ (în speţă, raportul procedurii prin care se desemnează contestatarul câştigător), iar pentru contractele administrative (art. 18 alin. 4) printre posibilităţi întâlnim obligarea autorităţii contractante la încheierea contractului cu reclamantul sau suplinirea consimţământului uneia din părţi, în situaţia în care interesul public o cere[3]. Observăm astfel că CNSC poate pronunţa o decizie care să impună autorităţii contractante încheierea contractului de achiziţie publică, ca înscris probator (a se vedea paragraful anterior), cum de altfel poate şi suplini consimţământul acesteia în situaţia în care executarea contractului implică diverse acorduri, avize, acte adiţionale, etc. pe care refuză să le semneze.

Cu privire la executarea obligaţiilor asumate prin contractele de achiziţie publică se pune problema remediilor aflate la dispoziţia autorităţii contractante în cazul în care operatorul economic nu îşi îndeplineşte aceste obligaţii. Credem că la dispoziţia autorităţii contractante, pe lângă posibilitatea executării silite[4] şi a solicitării de daune-interese (compensatorii sau moratorii)[5], se află mijloacele specifice contractelor sinalagmatice (excepţia de neexecutare a contractului, rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea acestuia şi transferul riscului pieirii fortuite a obiectului contractului)[6], executarea garanţiei de bună-execuţie şi executarea coactivă prevăzută de art. 68 Cod comercial.

Dintre cele menţionate mai sus, câteva necesită precizări suplimentare în contextul procedurii de achiziţie publică:

Excepţia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) nu poate fi utilizată de autoritatea contractantă decât în situaţia în care, prin contract au fost prevăzute plăţi în avans, înainte de recepţie. Asemenea situaţii trebuie autorizate de Guvern printr-o hotărâre[7] emisă în baza art. 52 alin. 7 din L 500/2002 privind finanţele publice. Dat fiind că asemenea hotărâri sunt excepţii de la regula prevăzută de art. 52 alin. 5, care prevede că plata se face doar după recepţie, ele sunt de strictă interpretare şi aplicare.Garanţia de bună-execuţie (art. 89-92 din HG 925/2006) reprezintă o sumă de până la 10% din valoarea contractului care trebuie indisponibilizată de operatorul economic în favoarea autorităţii contractante pentru a o asigura pe aceasta din urmă de executarea conformă (cantitativă, calitativă şi în termenul stipulat) a contractului. Ea se aseamănă cu o clauză penală fiind constituită anterior producerii prejudiciului şi aflându-se la dispoziţia creditorului (autoritatea contractantă), care şi-o poate apropria fără nicio formalitate în afară de notificarea pretenţiilor şi a obligaţiilor considerate neîndeplinite către cocontractant anterior îndestulării. Garanţia de bună-execuţie se deosebeşte de clauza penală prin aceea că, ea nu reprezintă o sumă forfetară, asupra ei putându-se formula pretenţii doar în limita prejudiciului creat. De precizat este şi faptul că, în ceea ce priveşte contractele de execuţie de lucrări, garanţia de bună-execuţie este distinctă de garanţia acordată lucrării.Considerăm executarea coactivă (art. 68 Cod comercial) ca fiind pe deplin aplicabilă contractelor de achiziţie publică, chiar dacă acestea sunt catalogate ca fiind contracte administrative. Afirmăm aceasta deoarece conform art. 56 Cod comercial, chiar dacă un act este comercial doar pentru unul dintre contractanţi, toţi sunt supuşi legii comerciale cu privire la acel act. Executarea coactivă este aplicabilă în cazul contractului de achiziţie publică de produse fungibile[8] şi implică, în caz de neexecutare voluntară din partea furnizorului, cumpărarea de produse de către autoritatea contractantă, prin intermediul unui agent oficial, pe seama cocontractantului care nu şi-a îndeplinit obligaţia (art. 68 alin. 3 Cod comercial)[9]. Prin agent oficial se înţelege o persoană abilitată să vândă asemenea produse de gen pe piaţa de disponibil (ex.: reprezentant al Bursei de Mărfuri). Singura formalitate pe care trebuie să o îndeplinească autoritatea publică înainte de a proceda la executarea coactivă este de a-şi notifica cocontractantul (art. 68 alin. 5 Cod comercial). O atare obligaţie vine în ideea de a acorda acestuia o ultimă şansă pentru a o executa benevol. Notificarea debitorului nu are semnificaţia unei puneri în întârziere, aceasta operând de drept pentru obligaţiile comerciale (art. 43 Cod comercial). După ce execută coactiv cumpărarea, autoritatea contractantă se poate îndrepta împotriva furnizorului din contractul iniţial pentru a obţine diferenţa de valoare dintre preţul iniţial stabilit şi cel plătit, la care se adaugă şi toate costurile implicate de executare şi eventualele daune-interese (art. 68 alin. 4 Cod comercial).

Contractul de concesiune de bunuri proprietate publică este acel contract încheiat în formă scrisă prin care o autoritate publică, denumitã concedent, transmite, pe o perioadã determinatã, unei persoane, denumitã concesionar, care acţioneazã pe riscul şi rãspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică în schimbul unei redevenţe.

În prezent, contractele de concesiune sunt reglementate prin două acte normative: O.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractele de achiziţii publice, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii şi O.U.G nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică.

În cazul contractelor de concesiune de lucrări publice şi de servicii, concesionarul primeşte din partea concedentului dreptul de a exploata rezultatul lucrărilor sau serviciile, pe o perioadă determinată sau acest drept însoţit de plata unei sume de bani prestabilite.

Caracterele juridice ale contractului de concesiune sunt următoarele:

1. Dã naştere la drepturi şi obligaţii în sarcina ambelor pãrţi (sinalagmatic).

2. Se încheie în formã scrisã, sub sancţiunea nulitãţii absolute (solemn).

3. Este cu titlu oneros şi cu executare succesivă în timp.

4. Este constitutiv de drepturi reale.

5. Este încheiat pe o perioadă determinatã (cel mult 49 de ani, putând fi prelungit pentru o perioadă de cel mult jumătate din cea iniţială) şi are caracter intuitu personae, fapt care are douã consecinţe juridice directe: subconcesionarea este interzisã, iar dispariţia concesionarului duce la încetarea contractului.

Pãrţile în contractul de concesiune

În contractul de concesiune de bunuri proprietate publică pot avea calitatea de concedent:

- ministerele sau alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale, pentru bunurile proprietate publică a statului;

- consiliile judeţene, consiliile locale, Consiliul General al mun. Bucureşti sau instituţiile publice de interes local pentru bunurile proprietate publică a judeţului, oraşului sau comunei.

Calitatea de concesionar o poate avea orice persoane fizică sau juridică de drept privat, română sau strãină, cu condiţia de a deţine capacitate juridicã de a contracta.

Concedentul are obligaţia de a atribui contractul de concesiune, adică de a-şi selecta concesionarul, prin aplicarea procedurii licitaţiei - regula, ori prin negociere directă – excepţia. În mod derogator de la regulile enunţate, bunurile proprietate publică pot fi concesionate prin atribuire directă companiilor naţionale, societăţilor naţionale sau societăţilor comerciale aflate în subordinea ministerelor, altor organe de specialitate ale administraţiei publice centrale, consiliilor judeţene ori consiliilor locale.

In cazul contractelor de concesiune de lucrări publice şi a celor de servicii, calitatea de concedent o are:

- orice organism al statului (autoritate publică sau instituţie publică) care acţionează la nivel central, regional sau local;

- orice organism de drept public, cu personalitate juridică, care a fost înfiinţat pentru a satisface nevoi de interes general, fără caracter comercial sau industrial

- alte structuri prevăzute în art.8 din O.G. nr.34/2006.

Concesionarul este reprezentat de către operatorul economic (persoană fizică sau juridică, de drept public sau privat, ori grupă de astfel de persoane cu activitate în domeniul care oferă în mod licit pe piaţă produse, servicii şi/sau execută lucrări).

Procedura de atribuire a unor astfel de contracte către concesionar se poate face, după caz, prin una dintre următoarele forme: licitaţie deschisă, licitaţie restrânsă, dialog competitiv, negociere, cerere de ofertă, concurs de soluţii.

Obiectul contractului de concesiune

Obiectul juridic constã în transmiterea de drepturi şi obligaţii de exploatare a unui bun proprietate publică, a unei lucrări publice sau a unui serviciu public.

Echilibrul financiar al concesiunii

Contractul de concesiune este guvernat de principiul echilibrului financiar al concesiunii, stipulat în art.54 alin.1 din OUG nr. 54/2006. Acest principiu semnifică faptul că între drepturile şi obligaţiile de natură contractuală ale celor două părţi trebuie să existe un echilibru perfect. Mai mult chiar, concesionarul nu va fi obligat să suporte creşterea sarcinilor legate de execuţia obliogaţiilor sale, în cazul în care această creştere rezultă în urma: a) unei măsuri dispuse de o autoritate publică; b) a unui caz de forţă majoră (imprevizibil şi insurmontabil) sau unui caz fortuit (de ex. calamităţile naturale, greva, embargoul, rechiziţiile publice, războiul, epidemiile, lipsa mijloacelor de transport / a energiei electrice, când lipsa nu se datorează culpei unei părţi). Apariţia şi efectele cazurilor de forţă majoră trebuie notificate de partea care se află în imposibilitate de a-şi îndeplini obligaţiile în timp util şi trebuie dovedite cu acte eliberate de organele competente. Cazurile de forţă majoră pot avea ca efect fie suspendarea executării contractului, fie încetarea contractului.

Încetarea contractului de concesiune

1. prin ajungerea la termen, dacă părţile nu convin în scris cu privire la prelungirea contractului.

2. prin denunţarea unilaterală de către concedent, dar numai în situaţiile în care interesul naţional sau local o impune şi numai cu plata unei prealabile şi juste despăgubiri în sarcina concedentului (răscumpărarea concesiunii); dacă părţile nu se înţeleg cu privire la cuantumul despăgubirii, va decide instanţa de judecată competentă.

3. prin dispariţia din orice cauză a concesionarului.

4. prin dispariţia bunurilor concesionate datorită unei cauze de forţă majoră.

5. prin renunţarea unilaterală a concesionarului, în situaţiile în care acesta se află în imposibilitatea obiectivă de a-l exploata, fără plata unei despăgubiri pentru concedent.

6. prin reziliere de către concesionar, care intervine atunci când concedentul nu-şi îndeplineşte obligaţiile contractuale, cu plata unei despăgubiri în favoarea concesionarului.

Raspunderea administrativ contraventionala

Elementele constitutive ale contraventiei :

1.Obiectul contraventiei il reprezinta valorile sociale aparate de normele de drept. Normele de drept apartin in principal dreptului administrativ dar pot fi incalcate si alte norme de drept cum ar fi cele din domeniul financiar si in 727h78h special comercial .

2.Latura obiectiva a contraventei consta intr-o actiune ilicita adica in comiterea unei fapte pe care norma juridica o interzice . Consta intr-o inactiune adica neindeplinirea unei fapte la care obliga norma juridica .Consta intr-o fapta comisiv-omisiva adica o fapta cu caracter mixt in continutul careia se regasesc atat actiunea cat si inactiunea .

3.Subiectul contraventiei . Pot fi subiecte ale rasunderii contraventionale persoana fizica si persoana juridica .Cat priveste persoana fizica din textul legii se desprind urmatoarele principii :

a)regula o reprezinta faptul ca poate fi contravenient orice persoana fizica cetatean roman , strain sau apatrid .

Exceptii :-minorii de pana la 14 ani nu raspund contraventional

-minorii intre 14-18 ani raspund contraventional pe jumatate in sensul ca minimul si maximul amenzii se reduc la jumatate din minimul si maximul amenzii stabilite in actul normativ pentru fapta savarsita .

-militarii in termen nu raspund contraventional ; in cazul lor procesul verbal de constatare se trimite conmandantului unitatii din care face parte contravenientul pentru a i se aplica daca procesul este intemeiat masuri disciplinare

In afara varstei o alta exceptie care trebuie indeplinita pentru a raspunde contraventional o reprezinta responsabilitatea .

Aceasta presupune capacitatea persoanei de a intelege caracterul periculos a actiunilor sale .Existenta starii de responsabilitate se prezuma , iresponsabilitatea fiind o exceptie are trebuie dovedita si care este de stricta interpretare .

O ultima conditie o reprezinta libertatea de decizie si de actiune . Potrivit acesteia o persoana pentru a fi subiect al unei contraventii trebuie sa fi avut libertatea de a transpune in practica o decizie pe care a luat-o in mod constient .

In cazul in care persoana este constransa de o forta exterioara de natura fizica sau psihica, fapta nu va putea fi caracterizata drept contraventie . De altfel ordonanta 2/2001 , sediul materiei in domeniul contraventional reglementeaza constrangerea fizica si morala ca si cauze care inlatura caracterul contraventional al faptei ducand la exonerarea de raspundere a persoanelor aflate intr-o asemenea situatie .

Deasemenea trebuie avut in vedere ca in cazul in care aceeasi persoana a savarsit mai multe contraventii sanctiunea se aplica pentru fiecare contraventie in parte .

Acesta aspect reprezinta pluralitatea de contraventii adica situatia in care o persoana savarseste mai multe fapte in acelasi timp si constatate de agentul constatator prin acelasi proces verbal .

Este insa posibil ca la o fapta contraventionala sa ia parte mai multe persoane . In acest caz sanctiunea urmeaza a fi aplicata fiecarei persoane in mod separat .

4.Latura subiectiva reprezinta atitudinea psihica a faptuitorului fata de fapta savarsita si urmarile acesteia . Elementul determinant al laturii subiective il reprezinta vinovatia care consta in pozitia autorului faptei fata de fapta si urmarile acesteia .

Elementul subiectiv poate imbraca atat forma intentiei cat si forma culpei .

Definitia si trasaturile contraventiei :

Definim contraventia ca fiind fapta savarsita cu vinovatie stabilita si sanctionata prin legi, ordonante si hotarari de Guvern , hotarari ale Consiliului Local al comunei sau orasului , municipiului sau al sectorului Municipiului Bucuresti , hotarari ale Consiliului Judetean sau ale Consiliului General al Municipiului Bucuresti

Trasaturile contraventiei :

1.Este o fapta savarsita cu vinovatie

2.Este o fapta prevazuta si sanctionata printr-un act normativ care poate proveni fie de la autoritati centrale fie de la autoritati locale . Aceasta trasatura se numeste legalitatea contraventiei . Din aceasta rezulta autoritatile care pot emite acte normative in domeniul contraventiei .La nivel central astfel de acte pot fi emise de Parlament si Guvern , iar la nivel local si judetean de Consiliul Local , de Consiliul Judetean , de Consiliul General al Municipiului Bucuresti si de Consiliile sectoarelor Municipiului Bucuresti

Actele normative prin care se stabilesc contraventii trebuie sa cuprinda in mod obligatoriu urmatoarele elemente:

-descrierea faptei ce constituie contraventie

-sanctiunea care urmeaza sa se aplice ; in cazul in care se aplica sanctiunea amenzii actul normativ va trebui sa cuprinda limta minima si maxima a acestei sanctiuni sau cote procentuale din anumite valori

-pot fi cuprinse si anumite tarife de determinare a despagubirilor pentru pagubele pricinuite prin savarsirea contraventiei ; legea instituie principiul potrivit caruia actele normative contraventionale intra in vigoare in termen de 30 de zile de la data cat au fost publicate

In cazuri urgente termenul poate fi mai scurt dar nu mai mic de 10 zile .

Cauze care inlatura raspunderea contraventionala :

Exista situatii obiective ce tin fie de aspectele materiale ale faptei ilicite , fie de cele subiective si care determina inlaturarea raspunderii contraventionale .

Caracterul contraventional al faptei ilicite este inlaturat in cazul legitimei aparari , starii de necesitate , constrangerii fizice sau morale , cazului fortuit , iresponsabilitatii , betiei involuntare completa , erorii de fapt precum si infirmitatii daca are legatura cu fapta savarsita .

La aceste cauze se adauga si minoritatea .

Pentru definirea acestor cauze in absenta unor dispozitii speciale in dreptul comun al contraventiei s-a recurs la definitiile din C.P fiind vorba despre aceleasi cauze care inlatura si raspunderea penala.

Acestor cauze li se adauga si prescriptia , legea facand distinctie intre prescrptia aplicarii sanctiunii si prescriptia executarii sanctiunii .

Prescriptia aplicarii sanctiunii:

Aplicarea sanctiunii contraventionale se prescrie in termen de 6 luni de la data savarsirii faptei . In cazul contraventiilor continue termenul de 6 luni curge de la data constatarii faptei fiind vorba despre contraventie continua in situatia in care incalcarea obligatiei legale dureaza in timp .

Asemenea contraventii continue se intalnesc cel mai adesea in materia constructiilor fara autorizatie dreptul comun in materie fiind legea 50/1991 privind autorizarea in constructii .

Atunci cand fapta a fost initial urmarita ca infractiune si ulterior s-a stabilit ca ea constituie contraventie , prescriptia aplicarii sanctiunii nu curge pe tot timpul in care cauza s-a aflat infata organelor de cercetare sau de urmarire penala ori in fata instantei de judecata.

Prescriptia opereaza totusi daca sanctiunea nu a fost aplicata in termen de 1 an de la data savarsirii faptei .

Deasemenea se prevede posibilitatea ca prin legi speciale sa se prevada si alte termene de prescriptie pentru aplicarea sanctiunilor contraventionale .

Prescpriptia executarii sanctiunii :

Executarea sanctiunii se prescrie daca procesul verbal de constatare a contraventiei nu a fost comunicat contravenientului in termen de o luna de la data aplicarii sanctiunii .

Sanctiunile contraventionale :

Ordonanta guvernului 2/2001 a introdus un nou sistem sanctionator diversificat mai usor si cel putin teoretic mai functional .

Potrivit ordonantei sanctiunile contraventionale se impart in 2 categorii:

-principale

-complementare

Sanctiunile contraventionale principale sunt :

-avertismentul

-amenda

-obligarea contraventientului la prestarea unei activitati in folosul comunitatii

Pana in anul 2003 sanctiunea contraventionala principala era si inchisoarea contraventionala care se aplica daca nu exista consimtamantul contravenientului pentru aplicarea sanctiunilor anterior prevazute .

Aceasta sanctiune a disparut insa cu modificarea Constitutiei in anul 2003 .

Sanctiunile contraventionale complementare sunt :

-confiscarea bunurilor destinate folosite sau rezultate din contraventie

-suspendarea sau anularea avizului , acordului sau a autorizatiei de exercitarea a unei activitati

-inchiderea unei unitati economice

-blocarea contului bancar-suspendarea activitatii unui agent economic

-retragerea licentei sau a avizului pentru anumite operatiuni sau activitati de comert exterior

-desfintarea lucrarilor si aducerea terenului in starea initiala

Deasemenea se prevede expres posibilitate ca prin legi speciale sa fie stabilite se alte sanctiuni principale sau complementare .

Ordonanta 2 prevede principiul proportionalitatii sanctiunii stabilite cu gradul de pericol social al faptei savarsite .

La randul lor sanctiunile complementare urmeaza a fi aplicate in functie de natura si gravitatea faptei si pot fi cumulate .

Avertismentul:

In temeiul art.7 din ordonanta 2/2001 avertismentul ca sanctiune contraventionala principala consta in atentionarea verbala sau scrisa a contravenientului asupra pericolului social al faptei savarsite insotita de recomandarea de a respecta dispozitiile legale .

Avertismentul se aplica in cazul in care fapta este de gravitate redusa . Prin urmare in doctrina s-a apreciat ca avertismentul are mai degraba un caracter moral intervenind in cazul in car fapta savarsita este de mica importanta , iar agentul constatator apreciaza ca autorul faptei nu o va mai repeta chiar fara aplicarea unei amenzi contraventionale .

Interpretarea art.7 din ordonanta este deosebit de importanta pentru realizarea functiei educative a raspunderii contravetionale . In practica insa de cele mai multe ori agentii constatatori neglijeaza avertismentul preferand sa aplice sanctiunea amenzii si pentru contraventii neinsemnate , mai ales in cazul contraventiilor din domeniul circulatiei pe drumurile publice .

Este adevarat ca in materia contraventiilor neexistand recidiva si nici chiar antecedentele neavand semnificatie legala , nu s-a conceput ca in cazul condamnarilor penale un cazier .

In aceste conditii este imposibil de constatat cand o persoana savarseste pentru prima data o contraventie , de altfel si un cazier ar fi ineficient deoarece in cele mai multe cazuri agentii constatatori aplica sanctiunile prin acelasi act prin care stabilesc savarsirea faptei contraventionale . Aceasta procedura nu le permite si verificarea daca persoana in cauza , una din milioanele de potentiali contravenienti a mai fost sanctionata contraventional in trecut .

Din aceste considerente se poate trage concluzia ca regimul juridic al contraventiilor trebuie sa reconsidere avertismentul . Ideea care sta la baza acestei cerinte este aceea de a face din avertisment o sanctiune eficace .

Avertismentul ar trebui sa fi o sanctiune prevazta in toate cazurile pentru contraventiile d o anumita gravitate savarsite pentru prima data.

Daca aceasta idee ar fi acceptata , realizarea ei ar indica 2 consecinte :

-ierarhizarea contraventiilor in cel putin 2 categorii , clase sau grade in functie de gravitatea lor , avertismentul urmand a fi aplicat contraventiilor mai putin grave

-pentru a fi aplicat contravenientului care a savarsit pentru prima data o contraventiei se impune initierea unui sistem de evidenta a persoanelor carora li s-au aplicat sanctiuni contraventionale .

Legislatia actuala precizeaza in mod expres ca avertismentul se adreseaza oral atunci cand cotravenientul este prezent la constatarea contraventiei , iar sanctiunea se aplica direct de catre agentul constatator .

In celelalte cazuri avertismentul se socoteste executat prin comunicarea procesului verbal de constatarea a contraventiei cu rezolutia corespunzatoare .

In ipoteza in care avertismentul este aplicat de instanta de judecata prin inlocuirea amenzii contraventionale , comunicarea acestuia se face prin comunicarea hotararii judecatoresti .

Dreptul, realizarea dreptului şi răspunderea juridică. Constrângerea şi răspunderea în dreptuladministrativ.Din perspectiva modului de formare a dreptului în societăţile democratice, acesta apare caregulatorul cel mai imperativ şi totodată legitim al vieţii sociale, a cărui realizare se face cel maiadesea în mod voluntar de către subiecţii care cad sub incidenţa sa.La nivelul structural al normei juridice este binecunoscută trihotomia acestora, reunind adeseacele trei elemente: ipoteza, dispoziţia şi sancţiunea, aceasta din urmă tocmai pentru acele situaţiicazurile că nerespectarea dispoziţiilor legale atrag răspunderea juridică, şi astfel restabilireadreptului prin aplicarea unor sancţiuni utilizând forţa de constrângere a statului.Dreptul stabileşte cadrul legal în care se adoptă şi se realizează deciziile (condiţiile devalabilitate, modul de executare şi efectele juridice); de asemenea, normele de dreptreglementează şi activitatea de control a executării deciziilor, inclusiv răspunderea juridică cuprivire la ele .Încălcarea dreptului, urmată de aplicarea sa, constituie o situaţie de excepţie în realizareaprevederilor legale. Acestea sunt situaţiile în care intervine constrângerea statală, ca modalitatede realizare forţată a dreptului.Prerogativa de a constrânge se află în strânsă legătură cu conceptul de răspundere, în doctrinanoastră răspunderea administrativă fiind explicată uneori tocmai pornind de la conceptul, mailarg, de constrângere, în particular constrângere administrativă, văzută ca ansamblu de măsuri(acte juridice, operaţiuni, fapte materiale), luate de către autorităţile administraţiei publice întemeiul legii, cu folosirea puterii de stat şi, dacă este cazul împotriva voinţei unor persoane,pentru:- a preveni săvârşirea unor fapte antisociale,- a apăra drepturile cetăţenilor, precum şi pentru- a sancţiona încălcarea normelor de drept administrativ.Ca formă a răspunderii sociale, răspunderea juridică este definită ca acea formă a răspunderiisociale apărută prin încălcarea normelor de drept printr-un fapt ilicit şi care determină suportareaconsecinţelor corespunzătoare în persoana celui vinovat în vederea restabilirii ordinii de dreptîncălcate, inclusiv prin utilizarea forţei de constrângere a statului. Aşadar, răspunderea juridicăpoate interveni doar atunci când a fost săvârşită o faptă care încalcă o regulă de drept, când s-acomis i faptă ilicită.Răspunderea juridică declanşată în contextul constrângerii juridice are multiple valenţe:- înlăturarea consecinţelor încălcării dreptului obiectiv şi, după caz,- repararea vătămării cauzate dreptului subiectiv aparţinând celui lezat, cât şi- supunerea la unele privaţiuni a celui vinovat prin aplicarea sancţiunilor corespunzătoare,inclusiv- reeducarea acestuia în scopul prevenirii săvârşirii în viitor a unor noi abateri.La nivelul ştiinţelor juridice de ramură au fost consacrate, ca forme tradiţionale ale răspunderiijuridice, categoriile răspunderii civile şi ale răspunderii penale. Nivelul ridicat de reglementare,gradul de maturitate, dar şi calitatea legislaţiei în aceste materii a făcut ca însăşi unele categorii şiconstrucţii definitorii acestor instituţii juridice să fie utilizate pentru a explicaţii noi realităţi alefenomenului răspunderii juridice, precum cele ce vor fi relevate ca fiind specifice dreptuluiadministrativ.O primă întrebare la care tema prelegerii noastre îşi propune a afla răspuns este „Ce răspundereatrage încălcarea normelor de drept administrativ?”Răspunsul la această întrebare aduce în atenţie o categorie juridică nouă, aceea a răspunderiiadministrative.II. Răspunderea administrativăCa instituţie a dreptului administrativ, răspunderea administrativă cuprinde totalitatea normelorce reglementează răspunderea juridică a celor care nesocotesc, care încalcă în principal normelede drept administrativ . Folosim sintagma în principal, deoarece în condiţiile legii şi încălcareunor norme aparţinând altor ramuri ale dreptului poate atrage răspunderea administrativă, cum dealtfel şi încălcarea unor norme de drept administrativ poate atrage răspuneri juridice de altănatură decât administrativă.Faţă de aceasta, s-ar cuveni a arăta, poate în primul rând, faptul că noţiunea de răspundereadministrativă nu este recunoscută de întreaga noastră doctrină. Cel puţin două precedenteistorice trebuie relevate în acest sens, pe de-o parte faptul că în perioada interbelică, care a

marcat la noi autonomizarea ştiinţei dreptului administrativ, nu s-a construit o teorie arăspunderii administrative, iar, pe de altă parte, trebuie evocată situaţia legală şi doctrina dinperioada postbelică, când a existat un semnificativ curent teoretic ce considera că răspundereaadministrativă se identifica cu răspunderea contravenţională, mai precis că răspundereacontravenţională era „unica” răspundere administrativă (Al. Negoiţă). În paralel cu aceste teoriirestrictive, şi în concordanţă cu evoluţia reglementărilor vremii, unii doctrinari au fundamentat şialte forme ale răspunderii administrative decât cea contravenţională (Ioan Santai, AntonieIorgovan), precum „răspunderea organelor administraţiei de stat pentru pagubele cauzate prinactele lor ilegale” (Ilie Iovănaş). Se arată astfel în literatura recentă că răspunderea pentrucontravenţii nu reprezintă forma tipică a răspunderii administrative (represive), ci forma atipică,imperfectă . Trebuie să fie considerată ca fiind proprie dreptului administrativ răspundereapentru încălcarea obligaţiilor din raportul administrativ de subordonare.Sub aspectul scopului urmărit prin instituirea acestei forme de răspundere ea se încadrează, înprincipal, în categoria formelor de răspundere sancţionatorie, alături de răspunderea penală(pentru infracţiuni) şi cea disciplinară (pentru abateri de la disciplina reglementată de CodulMuncii) între care ocupă o poziţie intermediară datorită periculozităţii sociale a abateriloradministrative mai scăzută decât a infracţiunilor, dar mai ridicată decât a abaterilor disciplinareale angajaţilor.Răspunderea administrativă este o formă eficientă de sancţionare a abaterilor de la lege prinmodul operativ şi simplu în care se declanşează şi se aplică, comparativ cu alte forme derăspundere juridică.Aria ei de cuprindere este foarte largă datorită numeroaselor reglementări privind abaterile denatură administrativă care pot fi săvârşite de o gamă foarte diversă de subiecte de drept, cât şipentru că unele fapte penale, a căror pericol social scade, iar frecvenţa lor se micşoreazăcontinuu, trec din sfera ilicitului infracţional în sfera abaterilor administrative.În prezent sunt în general analizate 3 mari categorii de ilicit administrativ:- ilicitul administrativ propriu-zis- ilicitul contravenţional- ilicitul cauzator de prejudicii materiale şi moraleiar corespunzător acestora, sunt consacrate trei instituţii ale răspunderii în dreptul administrativ,respectiv răspunderea administrativă tipică, contravenţională şi administrativ-patrimonială,fiecare având un conţinut propriu, o construcţie sistemică, un regim juridic aparte, toate de naturăa infăţişa răspunderea administrativă ca o macroinstituţie a dreptului administrativ .Fundamentul obiectiv al răspunderii administrative îl constituie principiul legalităţii, care impunestricta respectare a legilor şi a celorlalte acte juridice subordonate lor în activitatea organelor destat, inclusiv în activitatea executivă . Încălcarea legalităţii de către administraţia publică atrageatât sancţionarea activităţii ilegale cât şi a autorului ei, funcţionarul administrativ , care poaterăspunde disciplinar, contravenţional sau penal , în funcţie de gravitatea încălcării săvârşite, câtşi patrimonial sau material dacă fapta ilicită a cauzat prejudicii evaluabile pecuniar.

CONTRACTUL DE INCHIRIERE

Definitie

Definitia contractului de inchiriere a locuintei. Caractere juridice. Inchirierea de locuinte este un contract prin

care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta

temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.

Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu

executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinta. Astfel

fiind, inchirierea de locuinte nu poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de

locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun

referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei

nr.114/1996).

Reglementare. Principalul act normativ m materia inchirierii locuintelor este Legea locuintei nr.114/1996, prin

care s-a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare: Legea nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ si

reglementarea raporturilor dintre proprietar si chiriasi, HCM nr.860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor

din Legea nr.114/ 1996 (art.73). Continua insa sa fie aplicabile dispozitiile prevazute prin legi speciale, potrivit carora

partea contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative si

a celor conexe acestora) decat cele prevazute de L.nr.114/1996 (art.71). In completarea legislatiei locative se aplica

dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune (art.72).

Domeniu de aplicare. Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca

obiect o locuinta - definita de lege ca "o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele,

dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei peroane sau familiei" (art.2. lit.a) - inclusiv

curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata locativa (art.21 lit.c.).

Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau

garajul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop (se aplica dreptul comun). Legislatia

locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca "locuinta ocupata temporar,

ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii^ (art.2 lit.h). Fiind destinata ocupsrii temporare de scurta durata,

in scop de odihna si recreere, iar nu "locuirii" cu caracter de continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De

altfel, dispozitiile Legii nr.114/1996 vizeaza numai inchirierea de "locuinte", nu si de case de vacanta.

Legislatia locativa este inaplicabila, evident, in cazul suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de

locuinta pentru care exista o reglementare speciala. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor

economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, HG nr.1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei

concesionarii, inchirierii si locatiei gestiunii (abrogata partial si inlocuita prin Legea nr.219/1998 privind regimul

concesiunilor) si HG nr.140/1991 (republicata) privind

Metodologia atribuirii in locatia gestiunii sau inchirierea unor subunitati prin licitatie directa, inchirierea

suprafetelor locative vizate de aceste acte normative (suprafete locative cu destinatie comerciala, industriala, depozite,

birouri etc.) nu se poate face potrivit dispozitiilor Legii nr.114/ 1996, ci pe criterii comerciale, de regula, prin licitatie, in

conformitate cu aceste reglementari. Au ramas insa in vigoare contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu

alta destinatie decat aceea de locuinta folosite de catre asezaminte social-culturale si de invatamant, de partide

politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, precum si contractele de inchiriere

avand ca obiect garaje proprietate de stat; toate aceste contracte s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-

3 din Legea nr. 17/1994), iar apoi pe o perioada de inca 5 sau 3 ani, dupa caz (potrivit art. 1-8 din OUG nr.40/1999).

Dupa expirarea acestor termene (aprilie 2002, respectiv 2004), in lipsa unor noi prorogari legale, va putea opera tacita

relocatiune potrivit dispozitiilor Codului civil (art.1437-1438), cu efecte pe timp nedeterminat si cu posibilitatea

denuntarii unilaterale de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.1436alin.2 C.civ.).

Iar locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta apartinand persoanelor fizice sau

societatilor comerciale cu capital particular, care nu intra sub incidenta reglementarilor speciale, sunt supuse dreptului

comun (art. 1410 si urm. C.civ.).

Scurte consideratii de drept comparat. Fara a intra in amanunte, mentionam ca interventii legislative speciale

referitoare la folosinta locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune - intalnim si in legislatia

altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat flind protectia chiriasilor prin norme imperative, considerandu-

se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur si simplu la voia economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in

special, stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai

ales asupra maririi ei.

Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinta

locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:

- sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirarea termenului prevazut in contract,

consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a contractului (droit au renouvellement automatique du

bail), de a fi mentinut in folosinta (droit au mamtien dans les lieux), cu conditia respectarii obligatiilor contractuale,

proprietarul avand dreptul de a relua folosinta (droit de reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii

lui sau ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia locatarului o alta locuinta in stare buna de

locuire si care corespunde necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul, profesionale si posibilitafilor

sale;

- chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in functie de evolutia

preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.

In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica reinnoirea dupa expirarea termenului

stipulat decat daca are nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc impreuna

cu ei. Ca o consecinta a duratei "infinite" a contractului, chiria (stabilita initial prin libera intelegere dintre parti), poate

fi revizuita periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate sa publice asa-numitele "tabele de chirie"

(Mietspiegel) care reprezinta un fel de indexare maxima .

In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de inchiriere inceteaza la termenul prevazut de parti,

daca nu a intervenit reinnoirea expresa sau tacita a contractului. Dar chiar si in aceasta tara, instanta poate prelungi

(chiar repetat) termenul locatiunii la cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea greutati pentru el sau familia sa, afara

numai daca proprietarul are nevoie de locuinta pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini) .

Comparand dispozitiile legislatiei noastre locative cu legislatia tarilor la care ne-am referit, constatam ca - desi

ne confruntam cu o criza acuta de locuinte - masurile amintite de protectie a chiriasilor au lipsit din Legea nr.l14/1996.

Astfel de masuri legislative s-au luat abia prin OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru

spatiile cu destinatia de locuinte. Potrivit acestei legi, la expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptui la

reinnoirea contractului, iar in caz de vanzare a locuintei el are drept de preemptiune. In schimb, chiria se stabileste si

se modifica in conditiile prevazute de lege numai in cazul anumitor suprafefe locative.

Mentionam ca interventiile legislative privind folosinta suprafetelor locative au fost posibile fara a contraveni

dispozitiilor constitutionale si conventiilor internationale la care Romania este parte. Astfel, Constitutia declara

proprietatea privata inviolabila, dar "in conditiile legii" (art. 135 alin.6). Iar art.41, garantand dreptul de proprietate,

precizeaza: "Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege" (alin.l). Prin urmare, legea poate aduce

limitari dreptului de folosinta al proprietarului. In acest sens, si Codul civil consacra dreptul proprietarului de a se

bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa "cu modificarile stabilite de legi"(art.475) "in limitele

determinate de lege" (art.480). Numai posibilitatea exproprierii este interzisa, in afara cauzelor de utilitate publica cu

dreapta si prealabila despagubire (art.41 alin.3 din Constitutie si art.481 C.civ.).

Dupa cum se arata si in decizia Curtii Constitutionale nr.30/1994, legiuitorul poate institui reguli care sa

armonizeze drepturile fundamentale ale cetatenilor (dreptul de proprietate si dreptul la locuinta), "este indreptatit,

stabilind continutui si limitele dreptului de proprietate, sa tina seama nu numai de interesele proprietarilor, ci si de

cele ale chiriasilor, carora trebuie sa le asigure dreptul la o locuinta, realizand astfel un echilibru intre aceste

comandamente Constitutionale".

Limitarile vizand folosinta locuintelor prevazute de lege nu contravin nici conventiilor internationale la care

Romania este parte, conventii care - potrivit art.20 din Constitutie - au prioritate fata de legile interne.

Avem in vedere "Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale" si a protocoalelor

aditionale la aceasta conventie ratificate de Romania prin Legea nr.30/1994 (M.Of. nr.135 din 31 mai 1994). In ordinea

de idei analizata, art.1 din primul Protocol aditional la Conventie prevede:

"Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de

proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale

dreptului international.

Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare

pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor

contributii sau a amenzilor" .

Prin urmare, dispozitiile legislatiei locative referitoare la folosinta suprafetelor locative nu contravin

dispozitiilor constitutionale sau conventiilor internationale la care Romania este parte.

Incheierea contractului

Contractul de inchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei

Precizari prealabile. In vederea nasterii raporturilor de inchiriere si ocuparii locuintei de catre chirias, desi legea

nu prevede expres, este necesara mcheierea contractului de mchiriere; dreptui de folosinta al locuintei se naste pe

"data intrarii in vigoare" a contractului (art.21 lit.i). Actele premergatoare incheierii contractului (cum ar fi un

antecontract de locatiune, actul de repartizare a locuintei sociale sau de necesitate ori a altor locuinte din fondul

locativ de stat eliberat de consiliul local (art.26 si art.36 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.446/1997) ori

alte acte - nu dau nastere raporturilor de inchiriere si, ca atare, nu indreptatesc pe chirias sa ocupe suprafata locativa.

Urmeaza deci sa analizam problemele speciale, derogatorii de la locatiunea de drept comun, care se pun in

legatura cu incheierea contractului de inchiriere (privind partile contractante, forma si obiectul contractului, termenul

inchirierii).

Partile contractante

Locatorul. Avand in vedere ipoteza obisnuita (de eo quod plerumque fit), legea prevede ca inchirierea

locuintelor se face - in calitate de locator - de catre proprietar (art.21), persoana fizica sau persoana juridica.

Deoarece contractul de inchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi incheiat si de catre titularul unui alt

drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de creanta (de exemplu, locatar), daca prerogativele pe care le are

asupra lucrului ii confera aceasta posibilitate, cu sau fara incuviintarea proprietarului. In cazul locuintelor proprietatea

statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi incheiat de catre persoana juridica care are in

administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege (de exemplu, regia autonoma care administreaza

locuintele de protocol, primarul sau imputernicitul sau in cazul locuintelor sociale etc.).

Locatarul (chiriasul).

Persoana care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului de folosinta are calitatea de chirias, de titular

al contractului de inchiriere (vezi, de exemplu, art.21 lit.k, art.27 din Legea nr.l14/1996 si art.12 din OUG nr.40/1999).

Evident, contractul de inchiriere poate fi incheiat, in calitate de locatar, si de mai multe persoane (de exemplu,

soti, frati, concubini etc.), caz in care ele devin cotitulare ale contractului de locatiune si raspund de executarea

obligatiilor locative potrivit regulilor care guverneaza obligatiile cu pluralitate de subiecte, si anume: in principiu,

obligatiile (de exemplu, de plata a chiriei, a despagubirilor datorate pentru deteriorarea locuintei etc.) sunt conjuncte

(divizibile), afara numai daca in contract s-a prevazut solidaritatea intre debitori (art. 1039 si urm. din C.civ.) sau

indivizibilitatea (art. 1058 C.civ.) ori este vorba de obligatii care au un obiect indivizibil (art. 1057 C.civ.,de exemplu,

obligatia efectuarii reparatiilor locative, folosirea locuintei potrivit destinatiei etc.).

Precizam insa, ca dreptul locativ se dobandeste nu numai de catre titularul (titularii) contractului, dar si de

catre alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul (art.21 lit.k) in baza unui

drept de folosinta derivat din dreptul titularului contractului de inchiriere. Mai mult decat atat, legea prevede in

favoarea acestor persoane si beneficiul continuarii raportului de locatiune chiar si in lipsa titularului. Astfel, dupa cum

vom vedea, in cazul parasirii definitive a locuintei sau a decesului titularului, sotul (sotia) si descendentii sau

ascendentii care au locuit impreuna cu titularul, precum si alte persoane inscrise in contract, daca au locuit cu titularul

cel putin un an, pot continua raporturile de locatiune (art.27 din Legea nr.114/1996 si art. 12 din OUG nr.40/1999).

Fiind vorba de "continuarea" inchirierii, efectele se vor produce in conditiile si pe perioada prevazute in contract (cu

drept de reinnoire a contractului potrivit legii).

Din art.27 (L. nr.114/1996) mai rezulta ca sotul (sotia), descendentii si ascendentii dobandesc drepturi locative

prin simpla locuire cu titularul de contract (lit.a si b), in schimb, alte persoane numai daca au avut acelasi domiciliu cu

titularul contractului cel putin un an si numai daca au fost inscrise in contract (lit.c), cu ocazia incheierii lui sau ulterior,

ceea ce presupune - in lipsa de stipulatie contrara in contract - consimtamantul locatorului la introducerea in locuinta,

in calitate de chiriasi, a acestor din urma persoane. 0 data ce subinchirierea este conditionata de acordul proprietarului

(art.26), nici dobandirea dreptului locativ de catre aceste persoane - la incheierea contractului sau pe parcursul

locatiunii - nu poate avea loc fara consimtamantul locatorului.

In lumina celor aratate mai sunt necesare unele precizari referitoare la pozitia juridica a sotului titularului

contractului de inchiriere.

In dreptul comun, potrivit dispozitiilor din Codul familiei, dreptul de folosinta dobandit printr-un contract de locatiune

incheiat de unul dintre soti este bun comun daca contractul s-a incheiat in timpul casatoriei si bun propriu daca acesta

s-a incheiat inainte de casatorie.

In privinta contractului de inchiriere a locuintei (indiferent ca este situata in mediul urban sau rural), conceptia

legiuitorului este diferita. Astfel, daca contractul de inchiriere a fost incheiat numai de catre unul dintre soti - indiferent

in timpul casatoriei sau inainte de casatorie - sotul lui poate deveni titular de contract (poate "continua inchirierea",

conntractul de inchiriere "se transfera" - art.27 din Legea nr.114/1996 si art 12 din OUG nr.40/1999) numai in absenta

sau decesul titularului de contract, asemanator altor persoane prevazute de lege. Evident, daca sotii sunt cotitulari de

contract, cel ramas in locuinta continua folosinta in aceasta calitate.

Forma contractului de inchiriere

Caracterul consensual al contractului. Inchirierea locuintelor se face "prin contract scris, care se va inregistra la

organele fiscale teritoriale..." in maximum 15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului (locatorului; art.21 din

Legea nr.l14/1996, art.6 din Legea nr.181/1997 si art.37 din Normele metodologice). Intrucat cerinta formei scrise si

inregistrarea la organele financiare nu este prevazuta pentru validitatea actului (sub sanctiunea nulitatii absolute),

trebuie sa ajungem la concluzia ca formalitatile sunt necesare numai ad probationem.

Avand in vedere dispozitia citata - coroborata cu regulile din dreptul comun (art. 1197-1198 si 1416-1417

C.civ.), - consideram ca in lipsa probei scrise si daca nu s-a inceput executarea contractului (verbal incheiat), dovada cu

martori nu poate fi admisa. In schimb, daca contractul este in curs de executare, nu excludem posibilitatea dovedirii cu

martori sau prezumtii daca exista un inceput de dovada scrisa (de exemplu, chitante de plata a chiriei) ori

preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta. Daca contractul incheiat verbal este in curs de

executare si, in lipsa de chitanta, exista neintelegeri cu privire la chirie, ea urmeaza sa fie stabilita prin expertiza (art.

1417 C.civ.).

Obiectul contractului de inchiriere

Locuinta inchiriata.

Asa cum am precizat, dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta

(camere de locuit, dependinte si alte dotari folosite in exclusivitate sau in comun), inclusiv curtea si gradina aferente

cladirii, ce se inchiriaza o data cu suprafata locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna (art.21 lit.b si c).

Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, cu inventarul corespunzator, trebuie sa fie prevazute in contract,

precizandu-se conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partile aflate in coproprietate (proprietatea indiviza a

locatorului cu alte persoane - art.21 lit.h si j).

Chiria.

Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu oneros, partile trebuie sa determine

cuantumul chiriei lunare (evaluarea in bani a chiriei platite in natura), regulile de modificare a acesteia si modul de

plata (art.21 lit.d si L. nr. 181/1997 art6). Daca folosinta locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta

in mod fictiv ori este derizorie, contractul nu mai este de inchiriere ci un comodat, daca conditiile de validitate ale

acestui contract sunt indeplinite.

In ceea ce priveste determinarea cuantumului chiriei, dispozitiile legii sunt cat se poate de confuze. Astfel,

potrivit art.31, "chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii,

impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit

prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti".

Nu se intelege insa, ce inseamna - intr-o terminologie legala - notiunea de "chirie practicata", denumita in alte

articole (art.44 alin.2, art.46), "valoarea nominala a chiriei"? Pe de alta parte, textul citat face referire la unele criterii

obiective de calcul al chiriei, la care se adauga insa si un "profit negociat" astfel incat - fara a defalca pe elemente

componente - partile vor negocia, in realitate, cuantumul total al chiriei. Aceasta idee pare sa fie avuta in vedere si prin

referirea legii "la inchirierea unei locuinte in conditiile pietei" (art.2 lit.c). Prin urmare chiria se stabileste prin liberul

acord dintre partile contractante, cu exceptia locuintelor pentru care prin lege speciala se stabileste nivelul maxim al

chiriei, diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (art.32).

In acest sens, prin OUG nr.40/1999, pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al

unitatilor administrative ale acestuia, precum si pentru locuintele, locuintele de serviciu si caminele pentru salariati ale

societatilor comerciale, companiilor si societatilor nationale si regiilor autonome, chiria se stabileste potrivit unui tarif

de baza lunar (de exemplu, pentru suprafata locuibila, un tarif de 2.000 lei/mp), prin aplicarea unui coeficient (de 3,5-

0,5) diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (deci pentru suprafata locuibila - camere de locuit, inclusiv holurile si

camerele de trecere - intre 7.000-1.000 lei/mp). Pentru camerele situate la subsol, demisol sau in mansarde aflate

direct sub acoperis, pentru locuintele lipsite de instalatii de apa, canal, electricitate sau construite din materiale de

constructii inferioare, tariful de baza se reduce cu procentele prevazute de lege. In cazul familiilor cu un venit mediu

net lunar pe membru de familie care nu depaseste salariul mediu net lunar pe economic, chiria nu poate depasi, in

cazul acestor locuinte, 25 % din venitul net lunar pe familie (art.31 din OUG nr.40/1999). De exemplu, in cazul unei

familii compusa din soti si 2 copii, care realizeaza un venit net lunar pe familie de 2 milioane lei, chiria nu poate depasi

500.000 lei pe luna.

Modul de calcul al chiriei potrivit art.26-31 din OUG nr.40/1999, nu este aplicabil in cazul locuintelor

proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in

conditiile Legii nr. 112/1995 sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicate) ori care au devenit

proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor comcrciale care le detineau in proprietate si pentru care a

operat prelungirea contractelor de inchiriere (prorogarea legala) in conditiile art.2-7 din OUG nr.40/1999. Pentru

aceste locuinte chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias cu ocazia incheierii noului contract de

inchiriere, nivelul maxim al chiriei neputand depasi 25 % din venitul net lunar pe familie, daca venitul mediu net lunar

pe membru de familie este mai mic decat salariul mediu net lunar pe economie (art.32). In acest din urma caz, daca

chiria este mai mica decat cea calculata pentru locuintele proprietate de stat, proprietarul va fi scutit de impozitul pe

cladiri si teren, pe durata contractului de inchiriere respectiv (art.34). Daca negocierea intre parti nu da rezultate

(proprietarul pretinde o chirie prea mare pentru a evita reinnoirea contractului de inchiriere si limitarea chiriei la 25 %

din venitul net lunar al familiei nu este aplicabila), neintelegerea cu privire la cuantumul chiriei se solutioneaza de catre

judecatoria in a carei raza este situata locuinta (art.42 din OUG nr.40/1999).

In cazul contractelor de inchiriere incheiate pentru o perioada mai mare de 1 an, proprietarul poate cere

marirea chiriei (daca nu s-a prevazut contrariul in contract), motivata de efectuarea unor lucrari de reparatii sau

consolidari ale locuintei sau cladirii ori de cresterea venitului mediu net lunar pe membru de familie peste nivelul

salariului mediu net lunar pe economie. Revizuirea chiriei in raport cu variatiile indicelui de inflatie anual poate avea loc

in conditiile stabilite in contract (art.35-36 din OUG nr.40/1999). Precizam ca aceste dispozitii referitoare la modificarea

chiriei in cursul executarii contractului vizeaza numai locuintele proprietate particulara pentru care chiria se stabileste

prin acordul partilor. In cazul locuintelor pentru care chiria se stabileste potrivit tarifului legal (art.26-31) actualizarea

chiriei in functie de rata anuala a inflatiei se dispune prin hotarare a guvernului (art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999).

In sfarsit, legea prevede ca, la incheierea contractului, partile pot conveni asupra constituirii unui depozit de

garantie pentru executarea obligatiilor locative ale chiriasului, suma stabilita neputand depasi chiria aferenta pentru 3

luni la nivelul anului respectiv si care se depune in contul proprietarului la banca indicata de acesta, restituindu-se

chiriasului dupa maximum 3 luni de la incetarea raporturilor de locatiune, daca nu are datorii izvorand din aceste

raporturi (art.37-41 din OUG nr.40/1999).

Termenul inchirierii.

Dreptul la reinnoirea contractului si dreptul de preemptiune al chiriasului.

1. Termenul stabilit prin vointa partilor.

Potrivit legii, contractul "va cuprinde... data intrarii in vigoare si durata" (art.21 lit.i). Rezulta ca termenul pentru care se

face inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Spre deosebire de unele legislatii straine care prevad o durata

minimala pentru inchirierile de locuinte, Legea nr.114/1996 nu stabileste nici o limita (minima sau maxima). Evident,

potrivit dreptului comun, locatiunea nu poate fi perpetua, vesnica, ci se incheie pe o perioada determinata (art.38 din

Normele metodologice).

Daca contractul s-a incheiat pe o durata determinata, va produce efecte pana la expirarea termenului, daca nu

intervine prelungirea legala sau reinnoirea de drept a contractului si cu rezerva schimbului obligatoriu.

2. Prorogari legale.

Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogari legale,

prelungind efectele contractelor de inchiriere, daca chiriasul nu a pierdut dreptul de folosinta pentru alte cauze legale

decat expirarea termenului (de exemplu, pentru nerespectarea obligatiilor contractuale).

In acest sens, mentionam ca, potrivit Legii nr. 17/1994, contractele de inchiriere, indiferent de proprietarul

suprafetei locative (precum si de cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatarnant, de partide politice,

sindicate si alte organizatii neguvernamentale), aflate in curs de executare (suprafata fiind ocupata de chiriasi) la data

intrarii in vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-2 si 5). Nu au

beneficiat de prorogarea legala (reinnoirea) contractelor de inchiriere, chiriasii care au schimbat in mod abuziv

destinatia spatiului inchiriat (de exemplu, in spatiu comercial). In acest din urma caz proprietarul-locator putea cere

prin justice rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art.6 din Legea nr. 17/1994).

Subliniem ca prorogarea legala dispusa din Legea nr. 17/1994 nu a operat in cazul contractelor de inchiriere

incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990 (art.5.). Aceste contracte, precum si cele incheiate

in baza Legii nr. 114/1996 produceau efecte numai in conditiile si termenul prevazut in contract (cu exceptia unor

locuinte cu destinatie speciala pentru care opereaza unele reguli derogatorii).

0 alta prorogare legala a fost dispusa prin Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor

imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului. Potrivit acestei legi, contractele de inchiriere pentru

apartamentele din imobilele vizate de acest act normativ s-au prelungit, de drept, pe o perioada de 5 ani de la data

ramanerii definitive a hotararii de restituire in natura a imobilului fostului proprietar sau altor persoane indreptatite

(mostenitori sau rude pana la gradul al doilea ale fostului proprietar in viata care locuiau la 22 decembrie 1989 cu

chirie in imobil). Prorogarea a avut aplicabilitate numai in cazul chiriasilor care locuiau in acelasi apartament cu

persoana indreptatita la restituirea in natura a intregului apartament. Acesti chiriasi pot fi evacuati mai devreme numai

dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar (schimb

obligatoriu).

Chiriasii din imobilele ce nu se restituie in natura fostului proprietar sau mostenitorilor lui, care nu dispun de

posibilitati materiale pentru a cumpara apartamentul in care locuiesc continua raporturile de inchiriere, platind chiria

stabilita prin lege (vz. art.7, alin.1, art.5 alin.3 si art.9 alin.7 din Legea nr.112/1995). Aceasta din urma prorogare - fiind

fara termen - nu urmeaza totusi regimul juridic al denuntarii unilaterale a contractului incheiat fara termen. Art. 1436

alin.2 C.civ. se refera la lipsa termenului hotarat de catre parti sau avut in vedere de parti la incheierea contractului, iar

nu la interventii legislative dispuse ulterior incheierii contractului. De altfel, imobilul ramanand in proprietatea statului,

problema nu se pune in practica.

In sfarsit, noi masuri de prorogare legala (de prelungire sau de reinnoire) a contractelor de inchiriere au fost

luate prin OUG nr.40/1999.

Astfel, durata contractelor de inchiriere pentru suprafetele locative detinute de stat sau de unitatile

administrative ale acestuia cu destinatia de locuinte sau folosite de unitati de invatamant, asezaminte social-culturale

ori ca sedii de partide politice legal inregistrate, de sindicate sau de organizatii neguvernamentale, aflate in curs de

executare, s-a prelungit de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei. Aceasta

prelungire ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii

acestora dupa intrarea in vigoare a ordonantei (art.l si 7). Tot pentru o perioada de 5 ani s-a prelungit durata

contractelor de inchiriere pentru garajele proprietate de stat (art.8).

In cazul locuintelor redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in conditiile Legii nr.l12/1995

sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicare) ori care au devenit proprietate particulara o data cu

privatizarea societatilor comerciale care le detineau in proprietate ca locuinte, locuinte de serviciu, camine pentru

salariati, asezaminte social-culturale sau institutii de invatamant (dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor de

inchiriere in baza Legii nr.l 7/1994) noua prorogare legala opereaza, la cererea chiriasului; pentru o perioada de 3 ani,

respectiv 5 ani in cazul privatizarii, calculat de la data intrarii in vigoare a ordonantei (art.2-6).

Intrucat in cazul redobandirii proprietatii si a privatizarii se schimba persoana locatorului, intre noul proprietar

si chirias (sau fostul chirias, care a cumparat locuinta in baza Legii nr.l12/1995, cumparare desfiintata prin hotarare

judecatoreasca la cererea fostului proprietar, recunoscut de instanta - art.6 din OUG nr.40/1999) se incheie, la cererea

chiriasului un nou contract de inchiriere pe perioada prorogarii legale, potrivit procedurii prevazute in art.9-10 din OUG

nr.40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de catre proprietar atrage prelungirea de drept a contractului de

inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere (chiriasul neputand fi evacuat pentru neplata

chiriei), iar daca chiriasul impiedica incheierea noului contract, el va putea fi evacuat neconditionat (de atribuirea unei

alte locuinte) pe calea ordonantei presedintiale (art.11).

De regula, noul contract de inchiriere se incheie pentru toata suprafata locativa ocupata de chirias in baza

contractului de inchiriere anterior. Insa, in cazul locuintelor proprietatea particulara a persoanelor fizice (redobandite

sau recunoscute prin justitie), ocupate de chiriasi care platesc o chirie limitata la maximum 25 % din venitul net lunar

pe familie, noul contract de inchiriere se poate incheia prin restrangerea suprafetei locuibile, la minimum 10 mp de

persoana cu asigurarea accesului la dependintele strict necesare - bucatarie, baie, WC - prevazute in ordonanta (art.33

coroborat cu art.24 alin.2). Cu toate ca ordonanta nu contine precizari in aceasta privinta, consideram ca restrangerea

dreptului de folosinta poate viza numai camerele separate, care nu servesc de trecere pentru intrare, iesire ori pentru

folosirea dependintelor. De exemplu, in cazul a doua camere ''tip vagon" ocupate de un singur chirias restrangerea nu

poate opera chiar daca ambele camere au peste 10 mp. Tot astfel, consideram ca restrangerea poate opera, numai cu

respectarea drepturilor persoanelor indreptatite la detinerea unei camere in plus (de exemplu, bolnavi cronici),

distincta de restul camerelor ocupate de ceilaiti membri ai familiei (anexele 1-2 din OUG nr.40/1999). Din considerente

de ordin moral, sanitar si pedagogic, restrangerea nu trebuie sa opereze in astfel de conditii incat persoanele de sex

diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, sa locuiasca in aceeasi camera, indiferent de marimea ei.

In legatura cu prorogarea legala, art. 13 din OUG nr.40/1999 prevede 12 ipoteze in care prelungirea

(reinnoirea) contractelor de inchiriere nu opereaza (de exemplu, chiriasul sau membrii familiei sale sunt proprietari ai

unei locuinte corespunzatoare nevoilor familiei ori au instrainat o asemenea locuinta dupa 1 ianuarie 1990, in aceeasi

localitate; chiriasul refuza nejustificat sa preia locuinta oferita in cadrul schimbului obligatoriu de locuinta; savarseste

anumite fapte ce contravin obligatiilor locative etc.). Fara a intra in amanunte, mentionam ca la lit.a din art. 13 OUG

nr.40/1999 se precizeaza ca in cazul contractelor de inchiriere avand ca obiect locuinte proprietatea persoanelor fizice

- altele decat cele prevazute la art.2-7 (redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii restora ori dobandite prin

privatizare) prorogarea legala nu se aplica. In cazul acestor locuinte, la expirarea termenului contractual, devine

operant dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.

3. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.

Potrivit art. 13 din Legea nr.114/1996 "in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere,

chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual". In lumina acestei dispozitii, si cu

conditia ca, pentru contractele in cauza sa nu fi operat prorogarea legala (cum au fost "contractele de inchiriere

incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990" - art.5 din Legea nr.17/1994), la expirarea

termenului prevazut in contract inceteaza dreptul de folosinta al chiriasului, instanta urmand sa dispuna evacuarea lui,

neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Potrivit textului citat, reinnoirea contractului putea interveni numai prin

conventia partilor, intelegerea lor in acest sens putand fi expresa, dar - potrivit dreptului comun in materie (art.1436-

1438 si 1452 C.civ.) - si tacita, rezultand din folosinta locuintei de catre chirias, daca locatorul nu s-a opus continuarii

raporturilor de locatiune prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului contractual sau daca relocatiunea

tacita nu a fost exclusa printr-o clauza expresa din contractul initial. Numai ca aceasta relocatiune potrivit dreptului

comun opereaza pe durata nedeterminata si, ca atare, locatorul (oricare dintre parti) poate denunta unilateral

contractul, cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz (art.1436 alin.2 C.civ.). Practic, dupa expirarea

termenului contractual, locatorul avea dreptul sa puna capat raporturilor de inchiriere oricand si neconditionat, cerand

evacuarea chiriasului. Evident, o asemenea reglementare a problemei in cauza nu putea rezista la infinit, astfel incat -

prin OUG nr.40/1999 - dupa modelul legislatiilor din tarile cu veche traditie democratica s-a prevazut dreptul chiriasului

la reinnoirea contractului de inchiriere (relocatiunea legala).

In acest sens, potrivit art. 14 alin.l si 4 din ordonanta, "la expirarea termenului de inchiriere, chiriasul are

dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata

inchirierii", "sunt permise mai multe reinnoiri succesive".

Prin urmare, chiriasul se bucura de plin drept si fara indeplinirea vreunei formalitati, de dreptul la reinnoirea repetata a

contractului de inchiriere, drept care confera chiriasului o folosinta locativa, practic, viagera (netransmisibila prin

mostenire ), daca nu a intervenit o cauza legala in prezenta careia proprietarul poate refuza reinnoirea contractului.

Inainte de a trece la analiza acestui drept al proprietarului, se mai pune intrebarea daca dreptul chiriasului la

reinnoirea contractului de inchiriere opereaza sau nu in cazul in care termenul contractual a fost prelungit de drept?

Avem in vedere locuintele redobandite de fostii proprietari (mostenitorii lor) sau care au devenit proprietate

particulara prin privatizare (art.2-7 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea termenului pentru care a operat aceasta

prorogare legala si in lipsa unei noi prorogari legale chiriasul va avea dreptul la reinnoirea de drept a contractului?

Se pare ca in aceste cazuri, reinnoirea nu are aplicabilitate, ordonanta prevazand prelungirea contractului pe

"cel mult" perioada prorogarii legale (art.2 si 6 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestui termen inchirierea

inceteaza, daca nu intervine relocatiunea tacita potrivit dreptului comun (art. 143 7-1438 si 1452 C.civ.) sau o

modificare legislativa.

4. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere.

Potrivit legii, proprietarul are acest drept in urmatoarele cazuri:

a) Daca "locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor

oricaruia din acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania" (art. 14 alin.2 lit.a din OUG

nr.40/1999). Prin copii legea vizeaza copiii (nu si alti descendenti) ai proprietarului, ai parintilor lui (deci frati-surori cu

proprietarul, indiferent ca sunt frati buni, consangvini sau uterini) si ai sotului (sotiei) care nu sunt copiii proprietarului.

Nevoile de locuit trebuie sa fie dovedite de proprietarul care refuza reinnoirea contractului, si, in caz de neintelegere,

se apreciaza de instanta.

Persoana (persoanele) ale caror nevoi locative au fost dovedite trebuie sa ocupe locuinta in termen de 60 de

zile de la data parasirii acesteia de catre chirias si pentru o perioada care nu poate fi mai mica de un an de la flata

mutsrii efective in locuinta (art. 17). In caz de nerespectare a acestei dispozitii, consideram ca fostul chirias poate cere

reinnoirea contractului (reocuparea locuintei) si/sau daune-interese potrivit dreptului comun.

b) Daca "locuinta urmeaza sa fie vanduta, in conditiile prezentei ordonante" (art. 14 alin.2 lit.b), deci cu

respectarea procedurii prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului (art.18-22).

In cele doua cazuri (lit.a si b), proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de

inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 alin.3). Pe de alta parte, in aceste doua

cazuri de refuz, daca chiriasul (si membrii familiei) au un venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul

salariului mediu net pe economic, precum si in cazul celor care au dreptul la locuinte sociale potrivit Legii nr.114/1996

(venit mediu net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10 % - art. 12), consiliile

locale sunt obligate sa le puna la dispozitie cu prioritate (prioritate absoluta fata de orice alta prioritate prevazuta de

legislatia locativa) o locuinta corespunzatoare in termen de 1 an de la data cererii chiriasului. Iar daca consiliul local nu

a putut pune la dispozitia chiriasului o asemenea locuinta in termenul de un an, termenul contractual se prelungeste

pentru o perioada de cel mult 6 luni, dupa care proprietarul poate cere mutarea chiriasului pe calea schimbului

obligatoriu in locuinta ce i se pune la dispozitie (art. 15 si art.23-25 din OUG nr.40/1999). Inseamna ca, practic,

termenul contractual se prelungeste nu cu 6 luni, ci pana la asigurarea unei alte locuinte.

Precizam ca dreptul proprietarului de a refuza reinnoirea contractului in cele doua cazuri analizate (lit.a si b)

este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte corespunzatoare (de catre consiliul local sau

proprietar) numai in cazul chiriasilor cu venituri sub nivelul aratat. Daca venitul pe familie depaseste acest nivel, refuzul

de reinnoire a contractului este neconditionat (!) si deci, dupa 30 de zile de la expirarea termenului contractual (art.14

alin.5), proprietarul poate cere evacuarea chiriasului. Acesta (ca si orice chirias care nu beneficiaza de reinnoirea

contractului pentru motivele aratate) are numai un drept prioritar la acordarea inlesnirilor prevazute de L.

nr.114/1996, in vederea dobandirii (cumpararii sau construirii) unei locuinte (art. 16 din OUG nr.40/1999).

c) Proprietarul mai are dreptul sa refuze reinnoirea contractului daca "chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3

luni consecutiv" (art. 14 alin.2 lit.c), precum si:

d) Daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului; a schimbat destinatia ori

structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale; a pricinuit

insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora, ori a

instrainat fara drept parti din acestea; are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea

normala a locuintei (art. 14 alin.2 lit.d).

In aceste din urma cazuri (lit.c si d) refuzul proprietarului de a reinnoi contractul trebuie sa fie notificat

chiriasului cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 alin.3), dar nu este conditionat de

punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte, indiferent de venitul pe membru de familie (art. 15).

e) In toate cele 4 cazuri (lit.a, b, c si d), daca locatiunea nu s-a reinnoit in conditiile legii, chiriasul este obligat sa

paraseasca locuinta in termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual (initial sau reinnoit) si, bineinteles,

sa plateasca chiria si cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei cat a ocupat efectiv locuinta (art. 14

alin.5).

Incetarea contractului de inchiriere cu obligatia parasirii locuintei se produce, in toate cazurile, numai daca proprietarul

a notificat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul prin executorul judecatoresc, in notificare indicandu-se si motivul

refuzului, iar daca drept motiv se invoca nevoile locative ale persoanelor prevazute de lege (art. 14 alin.2 lit.a din OUG

nr.40/1999) notificarea trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau

afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite (art.22 alin.l si 2 din OUG nr.40/1999). In lipsa notificarii sau daca

notificarea este nula pentru ca nu indeplineste conditiile aratate, ori pentru ca nu a fost comunicata cu cel putin un an,

respectiv 60 de zile, inainte de expirarea termenului contractual, se produce reinnoirea contractului de inchiriere

(art.22 alin.3), incetarea lui putand interveni pentru cauzele prevazute de L.nr.114/19961 sau, dupa expirarea

termenului reinnoit, daca proprietarul poate justifica motive legale (art. 14 si urm. din OUG nr.40/1999) pentru a

refuza reinnoirea repetata a contractului de inchiriere.

5. Dreptul de preemptiune al chiriasului.

In cazul in care proprietarul notifica chiriasului, cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual, refuzul

de a reinnoi contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta (motiv de refuz prevazut in art. 14 alin.2 lit.b),

chiriasul are un drept preferential de cumparare a locuintei la pret egal (drept de preemptiune - art. 18 alin.1 din OUG

nr.40/1999). El are acest drept si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere

(art.21 din OUG nr.40/1999) si deci problema refuzului de a reinnoi contractul inca nu se pune. Cu alte cuvinte,

chiriasul are drept de preemptiune in toate cazurile in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta inchiriata.

Subliniem insa, ca legea confera chiriasului un drept de preemptiune numai daca proprietarul intentioneaza sa

instraineze dreptul de proprietate(fie si nuda proprietate) asupra locuintei prin "vanzare", nu si prin alte acte juridice

(asemanator dreptului de preemptiune recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor in cazul vanzarii

terenului agricol din extravilan - art.5-11 din Legea nr.54/1998). Daca dreptul de proprietate asupra locuintei se

transmite pe alta cale (contract de donatie, de intretinere etc., inclusiv mostenire legala sau testamentara), chiriasul nu

are nici un drept special la cumpararea locuintei.

In aceste cazuri, drepturile si obligatiile chiriasului - inclusiv dreptul la reinnoirea contractului - din punct de

vedere juridic nu sufera modificari, contractul de inchiriere fiind opozabil noului proprietar (art. 1441 C.civ.) daca a fost

incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care incetarea inchirierii din cauza

transmiterii proprietatii a fost prevazuta in contractul de inchiriere (art.21 din OUG nr.40/1999). In fapt insa,

schimbarea proprietarului poate antrena anumite consecinte juridice deosebite. De exemplu, noul proprietar poate

dovedi ca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale persoanelor prevazute de lege, motiv

pentru care poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999), motiv ce nu

putea fi invocat de catre proprietarul initial.

In toate cazurile in care proprietarul-locator refuza reinnoirea contractului de inchiriere intrucat urmeaza sa

vanda locuinta si pentru a asigura chiriasului posibilitatea excrcitarii dreptului de preemptiune, notificarea prealabila a

refuzului facuta de proprietar prin executorul judecatoresc trebuie sa cuprinda, sub sanctiunea nulitatii absolute a

notificarii, pretul cerut pentru locuinta si are valoarea juridica a unei oferte de vanzare irevocabila pana la expirarea

perioadei de inchiriere (art. 18 alin.2 din OUG nr.40/1999).

Prin acceptarea expresa si neconditionata (fara propuneri de modificare) a ofertei de catre chirias, notificata

proprietarului in perioada valabilitatii ei, se incheie contractul de vanzare-cumparare a locuintei, potrivit dreptului

comun. Daca chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut

pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu 6 luni. La expirarea acestui termen, daca vanzarea-

curnpararea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preernptiune (art. 18 alin.3). Exercitarea cu rea-credinta a

dreptului de preernptiune (de exemplu, chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, fara a face

demersuri pentru obtinerea creditului, numai cu scopul prelungirii inchirierii), atrage raspunderea lui civila pentru

daunele cauzate proprietarului (art. 18 alin.4).

Daca chiriasul nu accepta oferta de vanzare, indiferent din ce cauza, si proprietarul vinde locuinta unui tert,

cumparatorul este obligat sa respecte contractul de inchiriere, incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial

(art.21), dar numai pana la expirarea termenului contractual (la care se adauga 30 de zile, respectiv perioada in care i

se pune la dispozitia chiriasului cu venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul venitului prevazut de lege o

alta locuinta), daca proprietarul-locator a notifat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere din cauza

vanzarii locuintei (art. 14 si 15). Spre deosebire de alti dobanditori ai locuintei, fata de care este opozabil si dreptul

chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere in conditiile si limitele prevazute de lege, fata de cumparatorul

locuintei - daca s-a respectat dreptul de preernptiune al chiriasului - inchirierea este opozabila limitat, vanzarea

reprezentand, prin ea insasi, un motiv pentru refuzul de reinnoire a contractului.

Dar daca locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele prevazute in

oferta adresata chiriasului, care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga in drepturile cumparatorului,

platind acestuia pretul vanzarii, in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare. In acest

scop, la mutarea din locuinta, chiriasul este obligat sa comunice proprietarului-locator in scris, cu confirmarea de

primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se

subroga in drepturile cumparatorului (art. 19 in OUG nr.40/1999).

Nu excludem nici posibilitatea dovedirii simulatiei - de exemplu, vanzare fictiva sau declararea in contractul de

vanzare a unui pret mai mare decat cel pIatit in realitate - cazuri in care (daca se admite actiunea in declararea

simulatiei) se produce reinnoirea contractului de inchiriere, respectiv chiriasul se va putea subroga, in conditiile

aratate, in drepturile cumparatorului (art. 14 si 19 din OUG nr.40/1999).

Dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului trebuie sa se exercite, in toate cazurile, potrivit

dispozitiilor Codului de procedura civila privind ofertele de plata si consemnatii, care se aplica in mod corespunzator.

Procesul-verbal incheiat de executorul judecatoresc, pentru a constata primirea platii de catre tertul cumparator sau

hotararea judecatoreasca irevocabila prin care oferta de plata si consemnarea au fost declarate valabile tin loc de titlu

de proprietate, pentru fostul chirias. Oferta de plata urmata de consemnatiune, facuta de chirias pentru a se subroga

in drepturile cumparatorului, este irevocabila (art.20 din OUG nr.40/1999).

Prin efectul subrogarii (substituirii) chiriasului in drepturile cumparatorului, asa cum am vazut el devine

proprietar al locuintei, vanzarea initiala desfiintandu-se fata de chirias. Intrucat se produce o "subrogare" (iar nu

dobandire de la cumparator), desfiintarea vanzarii initiale va fi cu efect retroactiv (ca si cum ar fi vorba de indeplinirea

unei conditii rezolutorii), cu toate consecintele corespunzatoare (admise si in materie de retract litigios). Astfel,

chiriasul devine succesorul cu titlu particular al vanzatorului, care raspunde fata de el (pentru evictiune si vicii ascunse)

potrivit dreptului comun. Iar daca cumparatorul ar fi constituit drepturi in favoarea altora (de exemplu, ipoteca), aceste

acte raman fara efect fata de chiriasul dobanditor al locuintei, ca provenind de la un neproprietar.

In schimb, intre vanzator si cumparator (initial) contractul nu se desfiinteaza cu efect retroactiv; daca

cumparatorul nu a platit (integral) pretul, ramane debitor fata de vanzator, caci chiriasul i-a platit "pretul vanzarii" (art.

19 alin.1 din OUG nr.40/1999), iar nu pretul achitat de el.

In sfarsit, consideram ca dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului ar trebui sa fie recunoscut nu

numai in ipoteza vanzarii "in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului"

(art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), dar si in cazul vanzarii cu nerespectarea dreptului de preemptiune si fara

notificarea ofertei chiriasului. Insa aceasta ipoteza nu indeplineste conditiile prevazute de lege (care sunt de stricta

interpretare) fiind sanctionata doar cu dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (art.22 alin. 3), cu

opozabilitate fata de tertul cumparator.

Efectele contractului

Obligatiile locatorului (proprietarului)

Notiuni generale.

Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a

lucrului in tot timpul locatiunii. In acest scop, Legea locuintei prevede expres obligatia proprietarului de a preda

locuinta si de a efectua reparatiile necesare.

Potrivit dreptului comun in materie de locatiune, locatorul are si obligatia sa-l garanteze pe locatar, iar prin

clauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii.

Subliniem ca, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislatia locativa referitoare la obligatiile proprietarului

sunt imperative, neputand fi modificate prin conventia dintre parti. In acest sens, sunt declarate nule de drept orice

clauze cuprinse in contract care "exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale" (art.22

lit.d; vz.si lit.a). De exemplu, daca prin contract chiriasul s-ar obliga sa aduca locuinta in stare normala de folosinta sau

sa efectueze reparatiile (o parte din ele) ce sunt prevazute de lege in sarcina proprietarului, clauza ar fi nula si

contractul urmeaza sa produca efecte in conditiile prevazute de lege.

Predarea locuintei.

Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta (art.28 lit.a). In

caz de nerespectare a acestei obligatii chiriasul poate cere, prin justitie, predarea silita (daca nu prefera sa ceara

rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecu-tare), iar instanta il

poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Locuinta trebuie sa fie predata la termenul convenit (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si "in stare

normala de folosinta" (art.28 din Legea nr. 114/1996 si art. 1421 alin.1 C.civ.). in acest scop, locatorul este obligat sa

efectueze toate reparatiile necesare, inclusiv cele locative care, dupa predare, deci pe parcursul executarii contractului,

sunt in sarcina chiriasului. Spre deosebire de dreptul comun in materie de locatiune, nici prin clauza contractuala

expresa aceste reparatii nu pot fi puse in sarcina chiriasului. Legea declara nule de drept clauzele contractuale care

"obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina

proprietarului" (art.22 lit.a).

Efectuarea reparatiilor.

Pe parcursul executarii contractului locatorul este obligat (art.28 lit.b, c, d):

- sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii

pe toata durata inchirierii locuintei;

- sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare

ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spa-tiile comune din interiorul

cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);

- sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu

apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale

termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).

Tot in sarcina locatorului (proprietarului) sunt si reparatiile - indiferent de natura lor - determinate de un caz

de forta majora (de exemplu, un seism), intrucat este vorba de suportarea unor riscuri. In schimb, locatorul nu poate fi

obligat sa execute lucrari noi de investitii sau sa reconstruiasca imobilul, ci numai sa repare constructia sau sa

inlocuiasca instalatiile existente. Daca lucrul "a pierit total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare",

contractul se desface de drept (art.1439C.civ.).

In cazul cladirilor cu mai multe locuinte, repartizarea cheltuielilor pentru partile de folosinta comuna ale imobilului

(fundatie, acoperis, scara, ascensor etc.) ce sunt in sarcina proprietarilor (locatorilor) se face proportional cu suprafata

locativa detinuta (suprafata construita a locuintei aflate in proprietate exclusiva), deci proportional cu cota-parte

indiviza din partile de constructie si instalatiile ori dotarile de folosinta comuna si se suporta de fiecare proprietar, fiind

lipsit de importanta faptul ca unii dintre acestia nu le folosesc sau ca nu locuiesc in apartamentele respective si

indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata locuinta.

In legatura cu efectuarea reparatiilor ce sunt in sarcina locatorului Codului civil mai precizeaza ca locatorul nu

raspunde de stanjenirea folosintei locatarului prin aceste reparatii. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent

(neputand fi amanate pana la incetarea contractului) si sa fie efectuate in cel mult 40 zile, sub sanctiunea reducerii

proportionale a chiriei(art.1425).

In cazul neindeplinirii de catre locator a obligatiilor pe care le are cu privire la intretinerea si repararea locuintei

inchiriate, lucrarile pot fi executate de locatari, in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie.

Chiriasul va putea executa aceste lucrari daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a

cladirii sau a locuintei si numai daca locatorul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii in

termen de 30 de zile de la data sesizarii (art.30). Consideram ca, in caz de urgenta, chiriasul ar putea imputa asupra

chiriei contravaloarea reparatiilor efectuate, chiar daca le-a efectuat inainte de expirarea termenului de 30 de zile.

Daca efectuarea reparatiilor ce cad in sarcina proprietarului nu este posibila prin simpla restrangere partiala a

folosintei, se poate dispune evacuarea temporara a locatarului, daca i se pune la dispozitie - pentru acest interval de

timp - o suprafata corespunzatoare. Locatarul in nici un caz nu poate fi evacuat definitiv, caci conform art. 1425 C.civ.,

in acest caz, numai locatarul poate opta pentru rezilierea contractului .

Legea mai prevede dreptul chiriasului la despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile

necesare si utile efectuate cu aprobarile prevazute de lege, confirmate pe baza de acte justificative, drept opozabil, in

caz de instrainare a locuintei si noului proprietar, garantat cu drept de retentie asupra locuintei pana la achitarea

integrala a despagubirilor datorate (art.43 din OUG nr.40/1999).

Obligatiile chiriasului

Folosirea locuintei potrivit destinatiei.

In conformitate cu dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul este obligat sa foloseasca locuinta potrivit

destinatiei si ca un bun proprietar (art. 1429 C.civ.). Astfel fiind, locuinta nu ar putea fi folosita pentru exercitarea

comertului, pentru instalarea sediului unui partid politic etc. Asa cum am aratat, se admite insa exercitarea de catre

chirias a unei profesiuni liberale (de exemplu, avocatura) sau chiar a unei meserii (de exemplu, croitor), cu conditia sa

nu schimbe destinatia imobilului. Simpla venire a clientelei nu are semnificatia schimbarii destinatiei. Evident, in

contract pot fi prevazute clauze exprese prin care sa se interzica, respectiv sa se permita exercitarea unei profesiuni

sau meserii. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru

exercitarea acelei profesiuni.

In toate cazurile, daca exercitarea unor indeletniciri profesionale presupune schimbarea destinatiei locuintei

sau a unei parti din locuinta se cere consimtamantul expres al proprietarului, iar in cazul locuintelor situate in cladiri

colective se cere si acordul asociatiei de proprietari, precum si avizul favorabil al proprietari lor si, dupa caz, al

titularilor contractelor de inchiriere din locuintele cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus

schimbarii (art.64).

Legea interzice nu numai schimbarea destinatiei locuintei fara acordul proprietarului, dar si efectuarea oricaror

modificari, chiar daca ar fi de natura a aduce imbunatatiri locuintei. Modificarea sau imbunatatirea locuintei este

permisa numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26) si cu aprobarile legale, daca este

cazul.

Daca locatarul schimba in mod abuziv destinatia locuintei (de exemplu, in spatiu comercial), locatorul poate

cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii, chiriasul neputand invoca nici beneficiul prorogarii legale a

contractului sau reinnoirea de drept, iar in cazul fondului locativ de stat persoana juridica care exercita prerogativele

proprietarului este obligata (nu numai indreptatita) sa ceara instantei rezilierea contractului si evacuarea chiriasului

(art.6 din L.nr. 17/1994, art.7alin.3 lit.d din L.nr.112/1995 siart.13 si 14 din OUG nr. 40/ 1999).

Intretinerea locuintei.

Locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta, intrucat la mutare trebuie sa o predea in stare normala

de folosinta (si de curatenie), tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata. in lipsa de act constatator (inventar)

se prezuma (iuris tantum) ca locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de folosinta (art. 1431-1432 comb. cu

art.1421 C.civ. si art.28 lit.a din L. nr.114/ 1996).

In vederea intretinerii locuintei, chiriasul are urmatoarele obligatii (art.29):

a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din

folosinta exclusiva;

b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca

urmare a folosirii lor neco-respunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca

persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces

sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;

c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna, pe toata durata

contractului de inchiriere;

d) sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia. Spre deosebire de

ipoteza neexecutarii reparatiilor ce sunt in sarcina propietarului (art.30). In cazul neindeplinirii de catre chirias a

obligatiei, de intretinere legea nu prevede efectuarea lor de catre proprietar in contul chiriasului, deoarece

inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu, zugraveli) sunt suportate de locatar. Daca insa neefectuarea

reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea locuintei, locatorul poate actiona in cursul locatiunii,

potrivit dreptului comun (inclusiv obliigarea chiriasului sub sanctiunea de daune cominatorii potrivit art 1077 Cciv) in

orice caz, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligatii (art.1439 alin.2 C.civ. si art.24

lit.b din legea nr. 114/1996) 19.Plata chiriei. Legea locuintei nu prevede reguli speciale pnvind plata chiriei in

consecinta, se aplica regulile din dreptul comun (obliga-tia platii la termenele prevazute in contract, la domiciliul

debitorului; in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta etc daca prin contract nu s-a prevazut altfel, de

exemplu, plata la domiciliul locato-rului solidaritatea intre debitor, etc.). Mentionam ca Legea locuintei. (art 73) a

abrogat HCM nr.860/1973 prin care au fost prevazute majorari de intarziere in plata chiriei catre stat. In consecinta,

daunele de intar-ziere (moratorii) se acorda, in toate cazurile. potrivit dreptlui comun

In sfarsit precizam ca, in masura in care exista criterii legale de stabilire a chiriei (art.32 din L. nr.114/1996),

chiria prevazuta in contract se recalculeaza ori de cate ori este rezultatul unei erori sau modificari ale elementelor de

stabilire a chiriei. Diferenta de chirie rezultand din recal-culare poate fi pretinsa de locator, respectiv de locatar

(imputarea asupra chiriei viitoare) numai inauntrul termenului general de prescriptie (3 ani in urma). Fiind vorba de

prestatii succesive, periodice, fiecare rata de chirie se stinge printr-o prescriptie deosebita .

Plata cotelor-parti din cheltuielile comune.

In cazul cladirilor cu mai multe locuinte chiriasul este obligat sa plateasca cu regularitate cotele ce-i revin din

cheltuielile sau obligatiile financiare, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare

Iocuinta (anexa nr.2 la L. nr.114/1996, art.3 lit.i), daca aceste cheltuieli au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in

sarcina chiriasului (art24 lit.c), nefiind incluse in chirie. Este vorba de cheltuielile de intretinere a partilor si instalatiilor

de folosinta comuna a cladirii (de exemplu, ascensorul) si de cheltuielile pentru apa, canalizare, iluminat, incalzire etc.

inclusiv pentru formarea fondului de rulment .

Obligatii ce nu pot fi asumate de chirias.

Potrivit art.22 din Legea nr.l14/1996, sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere, care:

a)"obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in

sarcina proprietarului". Sunt avute in vedere, dupa cum am vazut, de exemplu, cheltuielile de reparatii necesare in

vederea predarii locuintei in stare normala de folosinta;

b) "prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a

instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune". Asa cum am vazut, in cazul cladirilor cu mai multe

locuinte, deteriorarile aduse partilor de folosinta comuna trebuie sa fie reparate de locatarul in culpa, iar daca acesta

nu poate fi identificat, de catre locatarii care au acces sau folosesc partile comune (art.29 lit.b si cap.lV din contractele-

cadru de inchiriere cuprinse in anexele nr.4 si 5 din Normele metodologice). In nici un caz chiriasii nu sunt obligati

solidar sau indivizibil sa suporte aceste cheltuieli; obligatia lor este conjuncta, proportionala cu valoarea locativa a

partii din imobil pe care o ocupa, (ca si in materia pagubelor pricinuite cladirii de incendiu);

c) "impun chiriasilor sa faca asigurari de daune". Inseamna ca locatarii nu pot fi obligati sa incheie contracte de

asigurare de bunuri (avand ca obiect locuinta inchiriata) sau de asigurare de raspundere civila (avand ca obiect

despagubirile pentru prejudiciul de care chiriasul raspunde fata de locator), ambele aceste asigurari fiind asigurari de

daune (contra pagubelor). Dupa cum rezulta din textul legii, incheierea unor asemenea asigurari, nu poate fi "impusa"

chiriasilor (nu pot fi obligati); ei au insa dreptul - si, ca masura de prevedere, este chiar indicat - sa incheie contracte de

asigurare (mai ales de responsabilitate), pentru a se pune la adapost de riscul suportarii unor pagube mari, de exemplu,

rezultand din incendiu, explozie etc. ;

d)"exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale". De exemplu, chiriasul nu poate

sa suporle contravaloarea reparatiilor care, potrivit legii (art.28), sunt in sarcina proprietarului;

e)"autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clau-zelor contractului de inchiriere". De

exemplu, sa gazduiasca turisti, sa fa-ca depozitari etc., in spatiul care formeaza obiectul contractului de inchiriere.

Contractul de subinchiriere

1. Conditii.

Prin derogare de la dreptul comun in materie de locatiune (art.1418 C.civ.), chiriasul poate subinchiria locuinta

detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1), respectiv, locator. Legea

mai adauga - din motive greu de inteles -ca subinchirierea este posibila (cu acordul proprietarului) numai daca nu a fost

"interzisa prin contractul de inchiriere principal". Consideram ca acordul proprietarului la subinchiriere reprezinta o

revenire (modificare) aclauzei din contractul de inchiriere principal.

Deoarece inchirierea locuintelor se face prin contract scris (art.21), iar acordul proprietarului la subinchiriere

trebuie sa fie dat in forma scrisa (art.26 alin.l), contractul de subinchiriere trebuie sa fie incheiat tot in forma scrisa.

Legea prevede si necesitatea inregistrarii contractului de subinchiriere la organul fiscal teritorial (art.26 alin.3), ceea ce

este posibil numai daca a fost incheiat in forma scrisa.

In ipoteza in care chiriasul subinchiriaza fara acordul proprietarului (locatorului) sau cu nerespectarea

conditiilor stabilite (de exemplu, pentru alta destinatie decat locuinta), locatorul poate cere prin justitie executarea

obligatiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect inclusiv expulzarea sublocatarului) sau rezilierea

contractului de inchiriere cu daune-interese, potrivit dreptului comun. In caz de subinchiriere fara acordul

proprietarului, chiriasul nu beneficiaza de reinnoirea contractului de inchiriere (art. 14 alin.2 lit.d din OUG nr.40/1999).

Precizam ca regulile aratate privitoare la subinchiriere nu vizeaza ipoteza in care chiriasul, fara a incheia un

contract de subinchiriere, permite - dar fara a-si asuma sau a avea vreo obligatie juridica - ca alte persoane (rude,

prieteni elc.) sa se foloseasca temporar de locuinta ce ocupa. Intrucat persoanele tolerate nu au nici un titlu locativ si

pot fi evacuate oricand la cererea chiriasului, folosinta exercitata de catre ele nu aduce atingere obligatiilor

contractuale. ln orice caz, persoanele tolerate urmeaza sa fie evacuate daca locatarul a pierdut dreptul de a mai folosi

locuinta.

2. Efecte.

Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre locatarul

principal si sublocatar ca orice contract de locatiune, fiind aplicabile inclusiv dispozitiile dreptului comun referitoare la

tacita relocatiune sau la incetarea contractului prin desfiintarea sau desfacerea titlului locatarului principal.

Intrucat contractele de subinchiriere sunt guvernate de dispozitiile dreptului comun privind incetarea

contractului de locatiune, sublocatarul nu beneficiaza de eventuala prorogare legala sau reinnoire a contractelor de

inchiriere. El poate fi evacuat la expirarea termenului prevazut in contract sau dupa denuntarea contractului (cu

respectarea termenului de preaviz) daca sublocatiunea s-a incheiat fara stipularea termenului ori daca a operat

relocatiunea tacita (care este tot pe timp nedeterminat). lar neplata chiriei da dreptul locatarului principal de a cere

rezilierea contractului de subinchiriere in conditiile dreptului comun, iar nu ale Legii nr. 114/1996 (art.24 lit.b).

Cu toate ca sublocatiunea se incheie cu acordul proprietarului (loca-torului), contractul nu produce efect fata

de el. Nefiind parte contractanta, in privinta lui contractul de sublocatiune este o res inter alios acta; drepturile si

obligatiile dintre locator si locatarul principal raman neatinse. In acest sens, legea prevede ca "beneficiarul contractului

de subinchiriere nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului si nici asupra oricarui titlu de ocupare"

(art.26 alin.2). Pe de alta parte, "obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se

pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei" (art.29 aIin. final). Desi legea nu prevede expres, este evident ca locatarul

ramane obligat sa plateasca chiria si sa execute toate celelalte obligatii contractuale.

Deoarece subinchirierea nu creeaza raporturi contractuale intre loca-tor si sublocatar, ei nu au actiune directa

unul impotriva celuilalt, putand actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice (art.974 C.civ.), de exemplu, pentru

incasarea chiriei datorata locatorului.

Intrucat sublocatarul nu dobandeste un drept propriu la folosinta (deci un titlu locativ propriu), ci numai un

drept derivat din drepturile loca-tarului principal, o data cu desfacerea sau desfiintarea titlului celui ce a consimtit

subinchirierea, inceteaza si dreptul sublocatarului de a folosi locuinta, care poate fi evacuat o data cu locatarul

principal (locator in contractul de subinchiriere), chiar daca termenul subinchirierii n-a expirat inca. Subinchirierea nu

constituie exceptie de la regula consecin-telordesfacerii (desfiintarii) titlului locatorului.

In toate cazurile, evacuarea sublocatarului se poate face numai prin hotarare judecatoreasca (art.61).

Schimbul de locuinte (voluntar)

1. Conditii.

Potrivit art.33 din L. nr.114/1996, "titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu

avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei".

In lumina textului de lege citat, schimbul poate avea loc intre doi sau mai multi locatari din aceeasi cladire, din

cladiri diferite din aceeasi loca-litate sau chiar din cladiri aflate in diferite localitati (de exemplu, in caz de mutari

reciproce in diferite localitati din cauza serviciului, din motive familiale etc.). in toate cazurile insa, intelegerea dintre

locatari referi-toare la schimb nu produce efectele juridice ce ii sunt specifice (substitu-irea reciproca in drepturi si

obligatii), decat cu acordul ("avizul") autoritatii care a aprobat inchirierea (in cazul fondului locativ de stat), respectiv cu

acordul proprietarului locuintei care formeaza obiectul schimbului (in celelalte cazuri). Cu conditia aprobarilor

corespunzatoare, schimbul poate avea ca obiect si locuinte facand parte din fondul de stat, pe de o parte, si

proprietate particulara, pe de alta parte. Legea nu distinge in aceasta privinta .

2. Efecte.

Contractul de schimb de locuinte incheiat in conditiile prevazute de lege produce efectele unei duble cesiuni

de creanta, avand ca obiect drepturile de folosinta locativa. Sublmiem insa ca, datorita consimtamantului locatorului

(prevazut de lege pentru validitatea schim-bului), dubla cesiune va avea ca obiect nu numai drepturile locatarilor in

cauza, dar si obligatiile lor, ei fiind liberati fata de locatorii initiali. Cu alte cuvinte, prin schimbul de locuinte -

reglementat special de lege - se realizeaza nu numai o dubla cesiune, dar - ope legis - si o dubla delegatie perfecta

(confundata cu novatie prin schimbare de debitori).

Cesiunea contractului de inchiriere

Aplicabilitate. Conditii.

Legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesiunea contractului de inchiriere. Consideram ca tacerea

legii nu poate fi interpretata in sensul interzicerii unei asemenea operatiuni juridice pentru urmatoarele motive:

- in lumina principiului libertatii contractuale, interdictia incheierii unor acte juridice nu poate fi prezumata, ea

trebuie sa rezulte dintr-o dispozitie expres prevazuta de lege;

- potrivit art.72, dispozitiile Legii nr.114/1996 se completeaza cu dispozitiile Codului civil privind contractul de

locatiune. Or, Codul civil permite expres nu numai sublocatiunea, dar si cesiunea contractului de locatiune (art.1418);

- data ce legea speciala permite sublocatiunea, nu se intrevad motive speciale pentru a considera interzisa

cesiunea; efectele celor doua contracte sunt - desi nu identice - in orice caz foarte asemanatoare;

- fiind permis schimbul de locuinte, care produce efectele unei duble cesiuni de creanta, nu poate fi

considerata interzisa cesiunea simpla a contractului de inchiriere.

In ceea ce priveste conditiile incheierii contractului de cesiune, in lipsa de reguli speciale, urmeaza a se aplica

dreptul comun in materie. Semnalam insa o deosebire esentiala ce rezulta din coroborarea regulilor dreptului comun

cu legislatia locativa. Astfel, potrivit Codului civil cesiunea contractului de locatiune este permisa in conditiile in care

este permisa si sublocatiunea. Inseamna ca si cesiunea contractului de inchiriere poate interveni numai in conditiile in

care este permisa subin-chirierea, si anume, cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26

alin.1). Daca legea speciala prevede aceasta conditie pentru subinchiriere, cu atat mai mult ea se impune in cazul

cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decat sublocatiunea (cessio est maius sublocatio est mimis).

In plus, daca locuinta in cauza a fost inchiriata cedentului cu aprobarea autoritatii (locuinta din fondul de stat),

in lumina art.33 din Legea nr.114/1996 - care reglementeaza schimbul de locuinte - cesiunea va fi si ea conditionata de

avizul autoritatii (consiliul local). Aceasta conditie prevazuta pentru schimbul de locuinte se impune si in materia

cesiunii, deoarece schimbul se analizeaza tot ca o cesiune (dubla). 27. Efecte. In privinta efectelor cesiunii, se aplica

regulile dreptului comun. Subliniem insa ca, desi locatorul si-a dat acordul la incheierea contractului de cesiune,

chiriasul-cedent ramane obligat in continuare fata de el. Cesiunea, potrivit dreptului comun, are ca obiect numai

drepturile cedentului, iar legea speciala nu prevede derogari in aceasta materie. Bineinteles, printr-o clauza expresa,

locatorul il poate elibera pe chhirias (cedent) de obligatiile locative (cesiune dublata de o delegatie perfecta).

Schimbul obligatoriu de locuinte

Aplicabilitate.

Art.64 din Legea nr.5/1973 (abrogata in prezent) a consacrat dreptul persoanei fizice, care are locuinta

proprietate personala in care nu locuieste, de a se muta in locuinta proprietatea sa -fara ca aceasta sa fi devenit libera,

fiind ocupata de chirias in baza unui contract valabil, inclusiv cu termenul prelungit de drept - pe calea unui asa-numit

schimb obligatoriu (fortat) de locuinte, cu conditia punerii la dispozitia chiriasului a unei locumte corespunzatoare

pentru inchiriere; fie locuinta oferita de proprietar, fie o alta locuinta din fondul de stat.

Dreptul proprietarului de a-l obliga pe chirias sa schimbe locuinta ocupata cu aceea oferita (la nevoie pe cale

de justitie) a fost reconfirmat si prin art.5 din Legea nr. 17/1994, dar numai in privinta contractelor de inchiriere

incheiate de chiriasi cu proprietarii particulari inainte de 1 ianuarie 1990. In lumina acestei legi, schimbul obligatoriu de

locuinte a devenit inaplicabil in cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa 1 ianuarie 1990 (pentru care nu a operat

nici prorogarea legala si, ca atare, nu se impunea nici schimbul obligatoriu).

Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.114/1996, prin care s-a abrogat L. nr.5/1996, mutarea fortata a chiriasilor in

temeiul art.64 nu mai putea fi dispusa nici in cazul contractelor de inchiriere incheiate inainte de 1 ianuarie 1990 si

pentru care a operat prorogarea legala. Ea putea interveni numai in cazurile in care, printr-o lege speciala, se prevede

dreptul proprietarului de a solicita schimbul obligatoriu. De exemplu, in ipoteza locuintei (apartamentului) trecut in

proprietatea statului si restituit in natura fostului proprietar (sau mostenitorului lui), care locuieste in apartament

impreuna cu chiriasi. In aceasta ipoteza "evacuarea chiriasilor si punerea in posesie a proprietarilor se vor face numai

dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar" (art.5

alin.3 din Legea nr.l12/1995; vz. si art.7 alin.3 lit.b).

Eliminarea institutiei schimbului obligatoriu de locuinta din legislatia locativa - in conditiile unor prorogari

legale succesive sau de reinnoire legala a contractelor de inchiriere - a reprezentat o lacuna a Legii nr. 114/1996, mai

ales ca aceasta institutie nu contravine dispozitiilor constitutionale: "Schimbul fortat, prevazut de lege, intre locuinta

ocupata de proprietar si locuinta proprietatea acestuia ocupata de chirias, nu este neconstitutional, reprezentand o

reintregire a atributiilor de proprietar, care opereaza sub autoritatea justitiei".

Schimbul obligatoriu de locuinta a fost reintrodus din nou in legislatia locativa, ca reglementare generala, de

principiu, prin art.23-25 din OUG nr.40/1999.

Potrivit art.23 alin.1 "proprietarii au dreptul sa ceara si sa obtina mutarea chiriasilor din spatiile cu destinatia

de locuinta pe calea unui schimb obligatoriu", cu singura conditie de a i se pune la dispozitie chiriasului in mod efectiv

cu contract de inchiriere, o alta locuinta corespunzatoare (art. 23 alin.2, art.24).

Pentru ca locuinta pusa la dispozitia chiriasului sa fie corespunzatoare trebuie sa fie indeplinite urmatoarele

conditii: - locuinta oferita sa fie situata in aceeasi localitate. Daca este situata in alta localitate, schimbul se poate

realiza numai cu acordul chiriasului;

- locuinta oferita sa asigure o suprafata locuibila minima de 15 mp de persoana. Sunt avute in vedere

persoanele cu drepturi locative si care locuiesc impreuna cu titularul (art.21 lit.k din Legea nr. 114/1996), nu si

subchiriasii sau persoanele tolerate; - daca locuinta oferita in schimb este proprietatea altei persoane, ea trebuie sa fie

de acord cu incheierea contractului de inchiriere pentru un termen care nu poate fi mai mic decat cel prevazut in

contractul initial (dupa expirarea caruia chiriasul va avea dreptul la reinnoirea contractului in conditiile prevazute de

lege). Aceasta conditie opereaza, evident, si in cazul in care locuinta pusa la dispozitia chiriasului este proprietatea

solicitantului schimbului; - in locuinta oferita sa i se asigure chiriasului si persoanelor cu care locuieste impreuna

numarul de camere la care sunt indreptatiti conform anexelor nr.1 si 2 la OUG nr.40/1999 (dreptul la o camera in plus

pentru anumite categorii de persoane);

- locuinta pusa la dispozitie sa nu fie insalubra si nici lipsita de dependintele strict necesare - bucatarie, baie,

WC - prevazute in contractul de inchiriere a locuintei din care urmeaza sa se mute chiriasul. Potrivit legii, chiriasul nu

poate pretinde o suprafata locuibila sau un numar de camere mai mare decat acelea pe care le detine si nici conditii

mai bune de locuit decat acelea pe care le are in locuinta din care urmeaza sa se mute. Chiriasul nu va putea invoca, ca

motiv al refuzului de a se muta, nici faptul ca locuinta oferita este situata intr-un cartier periferic, ca este mai putin

confortabila datorita felului diferit de incalzire, ca nu are scara de serviciu sau ca are dependintele in folosinta comuna

in masura in care ii este asigurata utilizarea lor, ca nu are curte ori datorita etajului la care se afla. Chiriasul nu poate

refuza locuinta oferita nici pentru lipsa garajului, chiar daca locuinta din care urmeaza sa se mute are garaj (art.24).

In sfarsit, ordonanta precizeaza ca litigiile dintre proprietari si chiriasi legate de schimbul obligatoriu de

locuinta sunt de competenta judecatoriei in raza careia se afla imobilul (din care urmeaza sa se mute chiriasul), a carei

hotarare poate fi atacata numai cu recurs, hotararea instantei de recurs fiind definitiva si irevocabila (art.25).

In rezolvarea acestor litigii, consideram ca instanta poate avea in vedere si solutiile admise in practica judiciara

si literatura de specialitate sub incidenta reglementarii anterioare a schimbului obligatoriu de locuinta, in masura in

care nu contravin dispozitiilor noii legislatii locative.

Astfel, daca locuinta apartine in coproprietate (indiviziune) mai multor persoane, schimbul trebuie sa fie

solicitat cu acordul tuturor, inclusiv al unitatii care administreaza cota-parte indiviza a statului, daca este cazul (de

exemplu, locuinta inchiriata proprietatea sotilor a fost confiscata partial). In cazul uzufructului, schimbul trebuie sa fie

solicitat de catre nudul proprietar impreuna cu uzufructuarul. Aceeasi solutie, pentru ipoteza dreptului de abitatie.

Schimbul poate fi solicitat chiar daca locuinta este ocupata numai in parte de catre chirias.

Cat priveste locuinta oferita, norma locativa de 15 mp trebuie sa fie raportata la intreaga suprafata locuibila,

iar nu la fiecare camera si persoana in parte (de exemplu, in cazul a doua persoane norma este respectata daca in

locuinta oferita sunt doua camere de 18 si 12 mp), diferentele in plus si in minus compensandu-se. Din considerente de

ordin moral, sanitar si pedagogic, locuinta oferita poate fi refuzata, chiar daca acopera norma legala, in cazul in care

persoane de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, ar urma sa locuiasca in aceeasi camera,

indiferent de marimea ei. Daca sunt mai multe persoane care locuiesc (legal) impreuna, ele pot fi obligate sa se mute in

locuinta oferita numai impreuna.

Chiriasul nu poate fi obligat la schimb daca locuinta oferita depaseste cu mult nevoile de locuit ale familiei,

astlel incat chiriasul ar fi expus la plata unei chirii si cheltuieli de intretinere prea impovaratoare, raportate la venitul pe

care-l are. Desi situarea locuintei oferite la un etaj superior nu este motiv legal de refuz (art.24 alin.3), ea ar putea fi

luata in considerare daca, datorita varstei sau sanatatii deficitare, chiriasul nu ar putea ocupa locuinta, imobilul

neavand ascensor sau daca ascensorul functioneaza numai pentru urcare. Tot astfel, daca dependintele locuintei

oferite, prin amplasarea lor, sunt practic nefolosibile in raport cu starea sanatatii chiriasului.

In noua reglementare nu se determina suficient de clar domeniul de aplicare al schimbului obligatoriu de

locuinta.

Astfel, in reglementarea anterioara, schimbul obligatoriu era aplicabil numai in cazul proprietatii personale (a

persoanelor Fizice). Articolul 23 din OUG nr.40/1999 nu prevede o asemenea limitare. Astfel fiind, nu excludem

posibilitatea schimbului indiferent de persoana proprietarului, inclusiv statul, mai ales ca in noua legislatie locativa nu

se prevede posibilitatea mutarii locatarilor din locuintele proprietate de stat pentru satisfacerea unor interese de stat

(art.25 din Legea nr.5/1973, abrogata).

Tot astfel, in reglementarea anterioara, proprietarul putea solicita schimbul numai cu scopul de a se muta in

locuinta sa impreuna cu membrii familiei sale. In noua reglementare, nu se determina scopul pentru care proprietarul

poate solicita schimbul obligatoriu. Apreciem ca, totusi, instanta poate verifica - la cererea chiriasului - motivul actiunii

reclamantului, pentru ca dreptul proprietarului la schimbul obligatoriu de locuinta sa nu fie exercitat in mod abuziv.

In sfarsit, legea nu determina cazurile in care schimbul obligatoriu poate fi solicitat de proprietar. Evident, el

are acest drept in cazurile expres prevazute prin norme speciale. De exemplu, in cazul locuintelor redobandite de fostii

proprietari (mostenitorii lor) ocupate partial de chiriasi (art.5 din Legea nr.l12/1995) sau in cazul in care proprietarul

refuza reinnoirea contractului de inchiriere pentru ca are nevoie de locuinta ori pentru ca intentioneaza sa o vanda, iar

venitul familiei chiriasului este sub nivelul prevazut de lege si consiliul local nu poate pune la dispozitia chiriasului o

locuinta corespunzatoare (art.15 alin.4 din OUGnr.40/1999).

Insa, dupa parerea noastra, aplicabilitatea schimbului obligatoriu nu poate fi limitata la cazurile expres

prevazute de lege. El poate fi solicitat de proprietar si in alte cazuri in care termenul inchirierii a fost prelungit de drept

sau a operat reinnoirea legala a contractului, in ambele cazuri fara voia lui. In schimb, daca locuinta este ocupata de

chirias in cadrul termenului convenit cu proprietarul, schimbul obligatoriu nu este aplicabil. De exemplu, daca

proprietarul a inchiriat locuinta pe un termen de 5 ani, nu ar putea solicita schimbul obligatoriu dupa 2 ani. In schimb,

dupa expirarea termenului convenit, proprietarul va putea cere schimbul obligatoriu daca a operat prelungirea

(prorogarea) legala sau reinnoirea de drept a contractului de inchiriere si el nu a putut invoca motive pentru a

impiedica prelungirea sau reinnoirea contractului (art.13-14 din OUG nr.40/1999).Schimbul obligatoriu este un corectiv

la extinderea efectelor contractelor de inchiriere peste termenul convenit.

Incetarea contractului de inchiriere

Cauze de incetare.

Legea locuintei prevede incetarea contractului de inchiriere prin: a) expirarea termenului stipulat; b)

denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chirias; c) rezilierea contractului in cazul neexecutarii

obligatiilor sau savarsirii de catre chirias a unor fapte culpabile; d) decesul sau parasirea locuintei de catre chirias.

In completarea dispozitiilor din legislatia locativa privitoare la incetarea contractului, se aplica, evident, dreptul

comun in materie, cu deosebire cele vizand incetarea contractului de locatiune prin pieirea locuintei, prin desfiintarea

(desfacerea) titlului locatorului si prin efectul instrainarii locuintei daca nu sunt indeplinite conditiile de opozabilitate

ale contractului fata de dobanditor. Evident, contractul poate inceta si prin acordul partilor.

Expirarea termenului

Potrivit dreptului comun, locatiunea ince-teaza la expirarea termenului stabilit de parti, afara numai daca a

operat relocatiunea tacita. In materia contractului de inchiriere, dimpotriva, expirarea termenului, de regula, nu atrage

incetarea raporturilor de inchiriere, deoarece opereaza reinnoirea de drept a contractului de inchi-riere, iar in anumite

cazuri si conditii prelungirea legala a termenului contractual. Astfel fiind, prin derogare de la art.23 din Legea

nr.114/1996 care a prevazut incetarea inchirierii daca partile nu au convenit reinnoirea - in lumina dispozitiilor din OUG

nr.40/1999, inchirierea inceteaza la expirarea termenului numai daca proprietarul are motive legale sa refuze

reinnoirea contractului si in cazurile in care prelungirea contractului nu opereaza (art.13 si 14 alin.2).

Reamintim ca inchirierea nu produce efecte pana la expirarea termenului in cazul schimbului obligatoriu de

locuinta, care poate fi cerut de proprietar anterior implinirii termenului.

Denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias

Prin derogare de la regulile dreptului comun in materie de locatiune, chiriasul (nu si locatorul) are dreptul la

"rezilierea" contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit, cu conditia notificarii prealabile (preaviz) intr-un

termen de minimum 60 de zile (art.24 lit.a din Legea nr. 114/1996).

Intrucat legea nu distinge, "termenul stabilit" poate fi termenul prevazut in contractul initial ori in contractul reinnoit

sau chiar termenul pana la care opereaza prorogarea legala a contractelor de inchiriere. Evident, chiriasul nu datoreaza

daune-interese pentru denuntarea contractului inainte de termen. El poate fi obligat numai la plata chiriei pana la

expirarea termenului de preaviz, chiar daca paraseste locuinta mai inainte.

Subliniem ca locatorul nu are dreptul la denuntarea unilaterala a contractului inainte de termen. Numai daca

contractul ar fi pe durata nedeterminata, el poate fi denuntat unilateral de catre oricare dintre parti (art.1436 alin.2

C.civ.), deci si de catre locator, cu conditia respectarii termenului de preaviz (minimum 60 zile, potrivit art.24 lit.a).

Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chirias

Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termen poate fi dispusa in urmatoarele cazuri:

a) La cererea proprietarului, daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv (art.24 lit.b). Spre

deosebire de legislatia locativa anterioara (art.24 din Legea nr.5/1973), care conditiona evacuarea de dovada relei-

credinte a chiriasului, noua lege prevede rezilierea indiferent de motivele neachitarii chiriei. Daca neplata este fortuita,

chiriasul suporta riscul contractului (rezilierea lui) in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat. Proprietarul

nu poate fi obligat sa asigure folosinta locuintei cu titlu gratuit, indiferent de motivele pentru care chiriasul este

insolvabil. Dar daca chiriasul nu este in culpa (dovedeste cauze straine neimputabile, art. 1082-1083 C.civ.), el nu va

putea fi obligat la plata de daune-interese.

Evident, instanta sesizata poate acorda debitorului, dupa circumstante, un termen de gratie pentru plata

(art.1021 C.civ.). lar daca chiriasul indeplineste conditiile prevazute de lege, poate solicita consiliului local repartizarea

unei locuinte sociale.

Daca chiriasul a efectuat, in conditiile prevazute de lege, reparatii ce sunt in sarcina locatorului, poate retine

contravaloarea lor din chirie (operand compensatia judecatoreasca, conform art.l143 si urm. C.civ.) si deci nu i se va

putea imputa neplata chiriei care sa justifice rezilierea contractului.

Mentionam ca OUG nr.40/1999 prevede rezilierea contractului pentru neplata chiriei majorate prin hotarare

judecatoreasca numai cu conditia dovedirii relei-credinte a chiriasului (art.35 alin.6). Se pare ca legiuitorul a avut in

vedere solutia ce a fost consacrata prin L. nr.5/1973 (abrogata), uitand de solutia pe care a adoptat-o prin Legea nr.

114/1996. in orice caz, in conditiile economiei de piata, conditionarea evacuarii de dovada relei-credinte (culpa

calificata, pe care sa o dovedeasca creditorul) este greu de justificat, mai ales in cazul locuintelor proprietate

particulara, pentru care (in afara cheltuielilor de reparatii) se plateste impozit pe cladire si teren si pe venitul din chirie

(fie si neincasata, dar prevazuta in contract).

b) In mod asemanator cu cazul precedent se pune problema rezilierii contractului de inchiriere inainte de

expirarea termenului, la cererea asociatiei de proprietari (de locatari), daca chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin

din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului

(art.24 lit.c si art.69 alin.3).

Legea vizeaza ipoteza cladirilor cu mai multe locuinte (bloc de locuinte), caz in care cheltuielile sau obligatiile

financiare ale asociatiei, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta,

reprezinta cheltuieli comune (art.1 lit.i din anexa nr.2). In masura in care aceste cheltuieli sunt, potrivit legii, in sarcina

chiriasului , iar nu a proprietarului (art.22, 28 si 29) - consumul de apa rece si calda, de gaze, de energie electrica la

partile de folosinta comuna, inclusiv la ascensor etc. - neplata cotei - parti corespunzatoare pe o perioada de 3 luni

justifica rezilierea contractului de inchiriere, la cererea asociatiei obligata la plata fata de creditorii serviciilor prestate.

Spre deosebire de legislatia anterioara, care conditiona evacuarea, si in acest caz, de reaua-credinta a chiriasului, in

noua reglementare, cauza neachitarii cotelor de intretinere este indiferenta. Asociatia (ceilalti chiriasi sau proprietari)

nu poate fi obligata sa suporte consecintele insolvabilitatii chiriasului.

c) La cererea proprietarului, contractul poate fi reziliat inainte de termen daca chiriasul nu a respectat alte

clauze contractuale (art.24 lit.b). Desi legea speciala nu precizeaza, potrivit dreptului comun (art.1439 alin.2 C.civ.),

trebuie sa fie vorba despre neexecutarea unor obligatii principale, prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte

parti (abuzul de folosinta, schimbarea destinatiei lucrului - art.1430 C.civ. -etc.). Poate fi vorba si de neexecutarea

obligatiei de plata a pretului pentru consumul de apa, gaze, energie electrica etc., contractate de proprietar cu

furnizorii (nefiind vorba de cladiri comune) si care, potrivit contractului de inchiriere, trebuie sa fie suportate de chirias,

nefiind incluse in chirie.

d) Proprietarul poate cere rezilierea inainte de termen a contractului si in cazul in care chiriasul a pricinuit

insemnate stricaciuni locuintei cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente

lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora (art.24 lit.b).

Dupa cum s-a stabilit in practica judiciara - sub incidenta vechii reglementari, identica, in fond, cu cea actuala -

stricaciunile ce pot fi remediate cu sume relativ mici in raport cu valoarea suprafetei locative nu pot fi considerate

"insemnate" si deci nu sunt de natura sa justifice evacuarea. In schimb, constituie stricaciuni insemnate modificarile

structurale ale locuintei fara consimtamantul proprietarului.

Rezilierea contractului se justifica numai daca stricaciunile sunt pricinuite, in mod culpabil, de chirias, de

persoanele familiei sale sau de sublocatari (art.1434 C.civ.), prin "persoanele familiei" intelegandu-se nu numai

membrii propriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi, persoane tolerate etc.).

Evident, stricaciunile provenind din uzul normal al locuintei, cauzate prin vechime sau forta majora (art.1448 C.civ.) ori

caz fortuit si bineinteles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie , nu pot justifica rezilierea contractului.

Mai precizam ca - desi legea prevede rezilierea contractului la cererea proprietarului - ea poate avea loc, in

cladirile cu mai multe locuinte, si la cererea asociatiei, mai ales daca stricaciunile sunt cauzate cladirii in care este

situata locuinta inchiriata.

e) Art.24 din Legea nr. 114/1996 mai prevede rezilierea inainte de termen a contractului de inchiriere, la

cererea proprietarului, daca chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea

normala a locuintei (lit.b).

Desi noua lege prevede rezilierea la cererea proprietarului, consideram ca ea poate avea loc, in cladirile cu mai

multe locuinte, si la cererea asociatiei (art.24 din L. nr.114/1996) sau chiar si la cererea colocatarilor (coproprietarilor)

lezati, cum s-a hotarat in lumina art.24 din Legea nr.5/ 1973.

Avand in vedere ca dispozitia citata nu difera, in esenta, de reglementarea anterioara, mentionam unele solulii

adoptate in materie de practica judiciara.

Astfel, s-a hotarat ca rezilierea contractului - urmata de evacuarea chiriasului - poate fi dispusa numai daca se

dovedeste ca acesta impiedica efectiv normala folosinta a locuintei ori face imposibila convietuirea pentru ceilalti

locatari. Pentru o simpla stanjenire a convietuirii, pentru unele incidente sporadice sau pentru comportarea chiriasului

fata de vecinii imobilului si nu aceea fata de locatarii acestuia, evacuarea nu poate fi dispusa. Tot astfel, daca

neintelegerile nu sunt provocate exclusiv de locatarul a carui evacuare se cere. Precizam, de asemenea, ca aceasta

dispozitie are in vedere persoane aflate in deplinatatea facultatilor mintale. Fata de bolnavii mintali care tulbura, in

mod grav si repetat, conditiile normale de viata ori de munca ale altora, evacuarea nu poate fi dispusa, fata de acestia

putandu-se lua masuri de ingrijire medicala, inclusiv internarea pentru tratament .

In cazul unei familii, desi noua lege nu prevede expres, evacuarea este colectiva, fiind supusi evacuarii si cei ce

locuiesc impreuna cu persoana sau persoanele care fac imposibila convietuirea - colocatarii neputand invoca beneficiul

contractului potrivit art.27 din Legea nr.114/1996 -daca, la randul lor, manifesta o atitudine de acceptare a activitatii

celui vinovat ori daca nu iau, in raport de posibilitati, masurile ce se impun pentru a-l determina sa revina la o

comportare corespunzatoare.

Insa, tinand seama ca evacuarea constituie o sanctiune civila pentru fapte culpabile si daca membrii familiei au

luat masuri, dar fara rezultat, ei insisi fiind victimele comportarii necorespunzatoare, masura evacuarii trebuie sa se

aplice numai fata de locatarul culpabil (de exemplu, fiul major), nu si fata de alti membri de familie (mama).

Se pune problema, daca evacuarea individuala s-ar putea dispune si in cazul sotilor? In practica, destul de

frecvent, chiar unul dintre soti cere evacuarea celuilalt pentru imposibilitatea convietuirii. in aceasta ipoteza, in

principiu, nu se poate dispune o evacuare individuala, caci ar echivala, practic cu o separare in fapt a sotilor, cu

dezbinarea lor, ar echivala cu o anticipare asupra desfacerii casatoriei mai inainte de divort. In astfel de cazuri trebuie

utilizate alte mijloace, mergand pana la aplicarea unor sanctiuni penale. Numai in situatia in care, epuizand aceste cai,

se apreciaza ca nu exista nici o posibilitate de curmare a situatie, iar unul dintre sot, prin acte de violenta, pune in

pericol sanatatea sau chiar viata celuilalt sot se poate dispune evacuarea. Daca sotii se afla in divort si mentinerea

traiuiui in comun este imposibila, se poate admite, ca masura vremelnica, in baza art.582 C.proc.cv., evacuarea unuia

dintre ei. bineinteles, colocatariipot cere numai evacuarea colectiva, indiferent de raporturile dintre soti. In legatura cu

impiedicarea folosirii normale a imobilului, mai, preci-zam ca evacuarea poate fi dispusa numai daca faptele sunt

savarsite de chiriasi. Daca faptele sunt savarsite de proprietar, devine aplicabila dispozitia prevazuta de art.36 din

Legea nr.114/1996. "In cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul dintre proprietari sau chiriasi impie-dica cu buna

stiinta si sub orice forma folosirea normala a imobilului de locuit creand prejudicii celorlalti chiriasi sau proprietari,

dupa caz, la proprietarilor sau a reprezentantului legal al acestora, instanta va hotari masurile pentru folosirea normala

a imobilului" .

Lipsa chiriasului titular de contract. Divortul

Potrivit art.27 din Legea nr. 114/1996 (astfel cum a fost modificat acest articol prin Legea nr 145/1999) in cazul

parasirii definitive a "domiciliului" (locuintei) de catre titularul contractului de inchiriere sau al decesului acestuia,

precum si in cazul titulariilui de contract, nerezident, care, fara a fi detasat, nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani,

fara intrerupere, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii locuintei sau de la data

inregistrarii decesului ori de la implinirea termenului de 2 ani de nefolosire neintrerupta a locuintei.

Lipsa titularului de contract determina incetarea raporturilor de inchiriere in conditiile aratate numai daca nu

exista nici o persoana cu drepturi locative care sa solicite - in conditiile prevazute de lege -beneficiul contractului de

inchiriere, continuarea inchirierii, prin substituire in drepturile si obligatiile titularului initial.

Problema atribuirii beneficiului contractului de inchiriere se pune si in caz de divort.

1. Persoanele indreptatite sa solicite beneficiul contractului de inchiriere.

In cazul lipsei chiriasului titular de contract, cercul persoanelor (locatarilor) in drept a invoca beneficiul

contractului este determinat de art.27 din Legea nr.l14/1996. Astfel, daca exista persoane cu drepturi locative in

locuinta in cauza, inchirierea continua, la cerere, dupa caz:

a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;

b) in beneficiul descendentilor (copii, nepoti etc.) sau al ascendentilor (parinti, bunici etc.), daca au locuit

impreuna cu acesta;

c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in

contractul de inchiriere.

Legea mai precizeaza ca in cazul mai multor cereri beneficiul contractului se transmite prin hotarare

judecatoreasca. Inseamna ca noul titular de contract urmeaza sa fie desemnat de instanta, dar folosinta locuintei va

putea fi continuata si de catre celelalte persoane care au locuit impreuna cu titularul contractului (daca nu intervin alte

motive de incetare a dreptului locativ decat parasirea definitiva a locuintei sau decesul titularului initial de contract).

In toate cazurile, inchirierea continua in persoana noului titular de contract in conditiile si pentru perioada

prevazuta in contractul initial. "Continuarea" inchirierii nu are semnificatia reinnoirii contractului, beneficiarul ei

neputand dobandi - in lipsa unei intelegeri speciale - rnai multe drepturi decat avea titularul initial de contract. De

exemplu, daca contractul a fost incheiat pe un termen de 5 ani, din care - dupa decesul titularului initial - au mai ramas

3 ani, la expirarea termenului inceteaza raporturile de locatiune, daca nu intervine reinnoirea contractului potrivit

art.14 si urm. din OUG nr.40/1999.

In legatura cu incetarea contractului de inchiriere prin parasirea definitiva a domiciliului sau prin decesul

titularului de contract, mai sunt necesare unele precizari.

In primul rand, parasirea locuintei nu trebuie sa fie confundata cu denuntarea unilaterala a contractului de

catre chirias, reglementata de art.24 lit.a din Legea nr.l14/1996. Se pare ca prin "parasire" legiuitorul a avut in vedere

situatia in care titularul nu foloseste locuinta, dar totusi nu doreste rezilierea contractului. in aceasta situatie, locatorul

(proprietarul) sau persoanele care pot beneficia de contract dupa 30 de zile de absenta, pot cere constatarea incetarii

contractului inainte de termen. In legislatia anterioara institutia era denumita "pierderea dreptului de folosinta prin

neuz".

Pentru a opera incetarea, parasirea trebuie sa fie definitiva si continua, iar nu temporara si sporadica. Pe de

alta pare, parasirea trebuie sa fie nejustificata. Daca chiriasul absenteaza de la domiciliu din motive temeinice

(concentrare, detasare, internare in spital, plecare pentru studii etc.), locuinta nu poate fi considerata parasita. In orice

caz, probele administrate trebuie sa fie concludente in sensul parasirii definitive a locuintei (de exemplu, mutatia

facuta in buletinul de identitate, mutarea gospodariei etc.).

In ceea ce priveste incetarea contractului de inchiriere prin decesul titularului de contract, reamintim ca,

potrivit dreptului comun, contractul de locatiune nu inceteaza nici prin moartea locatorului, nici prin aceea a

locatarului (art.1440 C.civ.), drepturile si obligatiile rezultand din contract fiind transmise asupra mostenitorilor.

Pastrand solutia dreptului comun in cazul decesului locatorului (propietarului), legea a adoptat o solutie

diferita pentru decesul chiriasului titular de contract; contractul inceteaza in termen de 30 de zile de la data

inregistrarii decesului. Rezulta ca, in conceptia legii, inchirierea este contractata in consideratia persoanei chiriasului

(intuitu personae), mostenitorii lui succedand in drepturi si obligatii numai pe perioada celor 30 de zile. lar persoanele

care beneficiaza de continuarea inchirierii au acest drept nu in calitate de mostenitori, ci in calitate de chiriasi care au

locuit impreuna cu titularul de contract, deci indiferent daca sunt sau nu mostenitorii persoanei decedate. De exemplu,

este posibil ca defunctul sa fie mostenit de un descendent - care face parte din prima clasa de mostenitori legali -

(domiciliat in alta parte), iar beneficiul contractului sa fie invocat de catre un ascendent, care nu are calitatea de

mostenitor cu vocatie concreta, utila (face parte din clasa a II-a de mostenitori legali), dar care a locuit impreuna cu

titularul de contract pana la moartea acestuia.

2. Problema beneficiului contractului in caz de divort.

Legea locuintei nu prevede dispozitii referitoare la beneficiul contractului de inchiriere in caz de divort. OUG

nr.40/1997 pentru modificarea si completarea Legii locuintei nr.114/1996 a introdus dupa art.27 un nou articol,

potrivit caruia: "In caz de divort, daca sotii nu au convenit altfel, beneficiul contractului de inchiriere privitor la locuinta

se atribuie sotului caruia i s-au dat in ingrijire copiii, iar in cazul cand nu sunt copii, sotului care a obtinut divortul". Insa

textul a fost abrogat prin art.1 pct.7 din Legea nr.196/1997 privind aprobarea OUG nr.40/1997. Numai ca, prin

abrogare problema nu s-a rezolvat, instantele judecatoresti competente urmand sa o solutioneze in lumina textelor

existente coroborate cu regulile dreptului comun.

In acest sens, dupa parerea noastra, trebuie sa deosebim doua ipoteze:

a) Daca ambii soti sunt titulari de contract si ei nu au convenit altfel -cu acordul locatorului, daca este cazul (de

exemplu, locuinta proprietatea persoanei fizice) - iar impartirea locuintei nu este posibila in fapt, instanta va putea

atribui beneficiul contractului in favoarea sotului care are mai multa nevoie de locuinta sau este mai indreptatit (de

exemplu, in urma divortului i s-au dat in ingrijire copiii, nu este vinovat de divort, nu are rude in stare sa-i asigure

locuirea fie si temporara etc.).

b) Daca numai unul din soti este titular de contract (de exemplu, a incheiat contractul inainte de casatorie) el

continua raporturile locative si dupa divort, urmand ca celalalt sot - pierzand aceasta calitate care ii conferea drepturi

locative derivate din dreptul titularului de contract (art.17 si 27) - sa fie evacuat, neavand titlu locativ. Insa instanta

poate obliga pe sotul titular de contract - in executarea in natura a obligatiei de intretinere prevazuta de art.41-42 si 93

din Codul familiei - sa asigure celuilalt sot si copiilor care i-au fost incredintati o suprafata locativa corespunzatoare in

acea locuinta sau in alta locuinta. Daca locuinta care formeaza obiectul contractului de inchiriere nu poate fi impartita

sau impartirea nu ar fi indicata din cauza relelor comportari, se poate dispune, in mod provizoriu, evacuarea sotului

titular de contract, pana cand el va asigura o alta locuinta.

Aceste solutii au fost adoptate de instanta suprema in ipoteza locuintei proprietatea unuia dintre soti, dar -

avand ca temei dreptul comun al relatiilor patrimoniale dintre soti si fostii soti si intrucat in legislatia locativa nu se

dispune altfel - sunt aplicabile, in mod corespunzator, si in cazul in care numai unul dintre soti este titularul

contractului de inchiriere.

Pentru a nu mai reveni asupra problematicii soartei contractului de inchiriere in caz de divort, mentionam ca solutiile

de principiu aratate sunt aplicabile, in mod corespunzator, si in cazul contractului de inchiriere accesoriu la contractul

(raportul) de munca (locuinta de serviciu). Precizam insa ca, in cazul locuintei de interventie (si de protocol), titularul

dreptului de folosinta nu poate fi evacuat, nici chiar provizoriu.

Solutionarea litigiilor locative

Instanta competenta.

In conformitate cu art.61 din Legea nr.114/1996, "orice litigiu in legatura cu aplicarea prevederilor prezentei

legi se solutioneaza de catre instantele judecatoresti", competenta fiind instanta in a carei raza teritoriala este situata

locuinta (art.25 si 42 din OUG nr.40/1999). Litigiile urmeaza sa fie judecate potrivit normelor de drept comun, nefiind

aplicabile dispozitiile Legii contenciosului administrativ sau alte jurisdictii speciale. Legiuitorul a urmarit sa instituie o

competenta si o procedura unitare pentru judecarea oricaror litigii in legatura directa sau indirecta cu aplicarea Legii

locuintelor.

Legea mai precizeaza ca evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile, el

fiind obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare

(art.25 din Legea nr.l14/1996 si art.14 alin.5 din OUGnr.40/1999).

Instanta urmeaza sa dispuna evacuarea printr-o hotarare de drept comun, dupa ce a verificat indeplinirea

conditiilor prevazute de lege pentru incetarea dreptului de folosinta al chiriasului. De regula, evacuarea nu poate fi

dispusa pe cale de ordonanta presedintiala, de exemplu, pentru expirarea termenului contractual sau pentru ca

locuinta sa fie ocupata de catre proprietarul ei Mentionam ca actiunea in evacuare reprezinta un act de administrare,

putand fi intentata de unul dintre coproprietari (de exemplu, unul dintre soti), iar calitate procesuala pasiva are orice

persoana care ocupa imobilul .

Reguli derogatorii privind inchirierea unor locuinte cu destinatie speciala

Precizari prealabile. Alaturi de normele generale aplicabile con-tractului de inchiriere de locuinte, analizate mai

sus, Legea nr.114/1996 prevede unele reguli speciale privind inchirierea locuintelor cu destinatie speciala, cum sunt:

locuinta sociala, locuinta de serviciu si de interventie, locuinta de necesitate si locuinta de protocol. In cazul acestor

locuinte, urmeaza a se aplica, pentru fiecare in parte, regulile speciale prevazute de lege, iar in masura in care nu exista

reguli speciale, regimul juridic general al contractului de inchiriere a locuintei, completat cu regulile dreptului comun.

1.Locuinta sociala

Notiune. Constituie locuinta sociala locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii,

a caror situatie economica nu le permite dobandirea in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei

(art.2 lit.c). Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale (art.39 si pct.III 6 din

anexa la Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia) si, ca atare, sunt inalienabile, dar

pot fi inchiriate (art.135 alin.5 din Constitutie, si art.11 din Legea nr.213/1998), insa nu pot fi vandute chiriasilor

(art.47).

Persoanele indreptatite si repartizarea locuintelor sociale.

Locuintele sociale pot fi inchiriate familiilor (persoanelor) cu un venit mediu net lunar realizat in ultimele 12

luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10 % (art.42).

Nu pot beneficia de locuinte sociale (indiferent de venit) persoanele sau familiile care : a) detin in proprietate o

locuinta; b) au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990; c) au beneficiat de sprijinul statului in credite si

executie pentru realizarea unei locuinte; d) detin, in calitate de chirias, o alta locuinta (art.48).

Locuintele sociale se repartizeaza in vederea inchirierii de catre consiliile locale chiriasilor prevazuti de art.15

din OUG nr.40/1999 si apoi, in ordinea de prioritate stabilita de ele, urmatoarelor categorii de persoane (indreptatite,

potrivit art.42 si 48): tinerii casatoriti care au fiecare varsta de pana la 35 de ani, tinerii proveniti din institutii de

ocrotire sociala si care au implinit varsta de 18 ani, invalizii de gradul I si II, persoanele handicapate, pensionarii,

veteranii si vaduvele de razboi, beneficiarii prevederilor Legii nr.42/1990, republicata, si ai Decretului-Lege nr.

118/1990, republicat, alte persoane sau familii indreptatite (art.43) .

La repartizarea locuintelor sociale, numarul de camere ce pot fi atribuite este in functie de numarul

persoanelor indreptatite; 1-3 persoane cate o camera, 4 persoane 3 camere, 5 sau 6 persoane 4 camere, 7 sau 8

persoane 5 camere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996, ultima nota la lit.B).

Incheierea contractului (partile contractante, termenul si chiria).

Contractul de inchiriere avand ca obiect locuinta sociala se incheie de catre primar sau de catre o persoana

imputernicita de acesta, cu beneficiarii stabiliti de consiliul local .

Contractul se incheie pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a

actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale (art.44 alin.l).

Chiria prevazuta in contract nu trebuie sa depaseasca 10 % din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe

familie. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei, calculata potrivit art.31, va fi subventionata de la bugetul local al

unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta sociala (art.44 alin.2).

Intrucat chiria este, in parte, subventionata, titularul contractului este obligat sa comunice primarului, in

termen de 30 de zile, orice modificare produsa in venitul net lunar al familiei, sub sanctiunea rezilierii contractului de

inchiriere. In caz de modificare a venitului, autoritatea administratiei publice locale va modifica in mod corespunzator

cuantumul chiriei si al subventiei cuvenite proprietarului (unitatii administrativ-teritoriale, ca titular al domeniului

public de interes local - art.39 si 45).

Rezilierea contractului.

Legea precizeaza (art.46 lit.a) ca rezilierea contractului avand ca obiect locuinta sociala intervine, inainte de

termenul stabilit, in conditiile prevazute la art.24 (denuntarea contractului de catre chirias, neplata chiriei sau a

cheltuielilor comune cel putin 3 luni consecutiv etc.).

Desi nu se prevede expres, locatiunea inceteaza, si in cazul locuintei sociale, la expirarea termenului

contractual, daca nu intervine "prelungirea" (reinnoirea) contractului pe baza declaratiei de venituri prevazute de

art.44 alin.l.

Drept cauze speciale de reziliere legea prevede doua ipoteze. Potrivit art.45, se sanctioneaza cu rezilierea

contractului necomunicarea, in termen de 30 de zile, a modificarilor produse in venitul net lunar al familiei.

Iar conform art.46 lit.b, contractul se poate rezilia "in cazul in care venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani

fiscali consecutivi, depaseste cu peste 20 % nivelul minim prevazut la art.42 din prezenta lege, iar titularul contractului

de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare". Rezulta ca depasirea

venitului care indreptateste la inchirierea unei locuinte sociale nu determina incetarea inainte de termen a

contractului. Ea intervine insa, ca sanctiune civila, pentru neachitarea chiriei nesubventionate.

La cele doua cazuri de incetare a contractului se poate adauga si ipo-teza in care, dupa incheierea lui, titularul

sau membrii familiei dobandesc in proprietate (de exemplu, prin mostenire) o locuinta, daca locuinta in cauza poate fi

ocupata de titular si membrii familiei sale.

Alte reguli speciale.

Legea interzice subinchirierea locuintei sociale (art.49). Inseamna ca ea nu poate avea loc nici cu acordul

locatorului.

Tot astfel, se interzice "transmiterea dreptului de locuire", adica schimbul de locuinte (chiar si intre persoane

indreptatite la locuinta sociala) si cesiunea contractului de inchiriere.

Nerespectarea acestor interdictii, precum si schimbarea destinatiei spatiului inchiriat, se sanctioneaza cu

rezilierea contractului de inchiriere si cu suportarea eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz (art.49).

2.Locuinta de serviciu

Notiuni. Potrivit legii, este locuinta de serviciu locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor

institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit prevederilor legale (art.2 lit.d), iar

locuinta de interventie locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul

de munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor

economice (art.2 lit.e) sau bugetare.

Dupa cum rezulta din definitiile legale, asemenea locuinte (existente sau care se vor construi din fonduri

bugetare sau ale agentilor economici) se inchiriaza ca accesoriu al contractului (raportului) de munca. In ceea ce

priveste regimul juridic, exista insa unele deosebiri intre locuinta de serviciu si locuinta de interventie.

Potrivit legii, conditiile si durata de inchiriere vor fi stipulate in contractul de inchiriere incheiat intre partile

contractante, accesoriu la contractul de munca (art.51 alin.2). Rezulta ca locuintele de serviciu pot fi inchiriate numai

personalului unitatii, beneficiara a fondului. La inchirierea acestor locuinte, numarul de camere ce pot fi atribuite este

in functie de numarul persoanelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere (anexa nr.1

la Legea nr.114/1996), la fel ca si in cazul locuintelor sociale.

Locuintele de serviciu realizate in conditiile Legii nr.114/1996 finantate din bugetul de stat si din bugetele

locale, pot fi vandute in conditiile legii, dar numai cu aprobarea Guvemului si numai in situatia in care activitatea care a

generat realizarea locuintelor respective s-a restrans sau a incetat(art.53 alin. final).

Deoarece contractul de inchiriere avand ca obiect o locuinta de serviciu este, potrivit legii, accesoriu la

contractul de munca, o data cu incetarea contractului de munca inceteaza si efectele contractului de inchiriere, potrivit

principiului accesorium sequitur principale. In consecinta, titularul contractului de inchiriere poate fi evacuat

neconditionat de atribuirea unei alte locuinte .

0 data cu titularul contractului de inchiriere urmeaza sa fie evacuati si membrii familiei sale (sau alte persoane

care locuiau impreuna cu titularul, fiind inscrise in contract), deoarece nu au drepturi locative proprii. Ei nu ar putea

invoca beneficiul contractului de inchiriere pentru a continua raporturile de locatiune in conditiile prevazute de art.27

din Legea nr.114/1996 pentru ipoteza parasirii definitive a locuintei (sau decesul) titularului din contract. Acest

beneficiu ar putea fi invocat numai de catre acel membru al familiei care are si el calitatea de salariat al unitatii

beneficiare a fondului, putand deveni - in aceasta calitate -noul titular al contractului de inchiriere .

In legatura cu incetarea contractului de inchiriere ca urmare a incetarii raporturilor de munca, s-a hotarat ca

rezilierea locatiunii nu se produce de drept, unitatea putand permite folosirea in continuare a locuintei in conditiile

tacitei relocatiuni (art.1437 C.civ.), care este fara termen. Aceasta posibilitate de continuare a locatiunii dupa incetarea

contractului de munca se poate dovedi utila mai ales in cazul pensionarii titularului de contract, precum si - in folosul

membrilor de familie - in cazul decesului acestuia. Spre deosebire de legislatia locativa anterior in vigoare, aceste doua

ipoteze de incetare a contractului de munca nu au fost avute in vedere in cadrul noilor reglementari, iar incetarea

locatiunii - fara circumstantieri - apare, in aceste cazuri, ca fiind o solutie mai greu de justificat.

In sfarsit, precizam ca, in cazul incetarii raportului de munca in astfel de conditii incat titularul contractului de

inchiriere este indreptatit sa primeasca ajutor de somaj sau alocatie de sprijin, rezilierea contractului de inchiriere si

evacuarea chiriasului nu poate fi ceruta la incetarea contractului de munca. In acest sens, Legea nr. 1/1991 privind

protectia sociala a somerilor si reintegrarea lor profesionala (republicata) prevede: "Dreptul locativ la locuinta de

serviciu se pastreaza pe intreaga perioada in care chiriasul primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin..." (art.13,

ramas in vigoare ca lege speciala in conformitate cu art.71 din Legea nr. 114/1996). Rezulta ca desfacerea contractului

de inchiriere poate fi ceruta de unitatea beneficiara a fondului locativ numai din momentul in care, in conditiile legii

speciale, titularul contractului nu mai este indreptatit sa primeasca ajutor de somaj sau alocatie de sprijin; pana in

acest moment se amana posibilitatea rezilierii contractului de inchiriere ca urmare a incetarii raportului de munca.

3.Locuinta de interventie

In principiu, locuinta de interventie urmeaza regimul juridic al locuintei de serviciu (art.54 alin.1). Astfel fiind,

locuinta de interventie poate fi inchiriata numai personalului unitatii, ca accesoriu la contractul de munca (cu numar de

camere determinat potrivit anexei nr.l la Legea nr.114/1996) si cu consecinta incetarii dreptului de folosinta ca urmare

a incetarii raporturilor de munca.

Comparativ cu locuinta de serviciu, locuinta de interventie prezinta si unele particularitati:

In primul rand, se considera locuinta de serviciu numai locuinta situata in incinta unitatii ori in imediata

apropiere a acesteia (art.54 alin.2). Ea este destinata a servi ca locuinta personalului (si membrilor familiei) care

indeplineste anumite atributii de serviciu ce necesita prezenta in preajma locului de munca, cum ar fi locuintele

situate: in cantoanele izolate de-a lungul liniilor de cale ferata sau drumuri; in cladiri izolate ale statiilor meteorologice

sau depozitelor rezervelor de stat; in cladirile izolate in care se afla cazat personalul care deserveste instalatiile sau

retelele de inalta tensiune, releele de televiziune si radio etc. In cazul locuintei de interventie, inchirierea se face nu

numai in consideratia raportului de munca, dar chiar in consideratia functiei indeplinite de persoana incadrata in

munca. in al doilea rand, locuinta de interventie nu poate fi vanduta chiriasului (art.54 alin.3) .

In sfarsit, precizam ca incetarea contractului de munca atrage dupa sine, in toate cazurile (inclusiv pensionarea ),

incetarea contractului de inchiriere. Ea intervine chiar daca titularul contractului de inchiriere primeste ajutor de somaj

sau alocatie de sprijin. Numai ca, in acest caz, evacuarea este conditionata de atribuirea unui alt spatiu locativ

corespunzator (art.13 din L.nr. 1/1991, republicata, coroboratcu art.71 din L. nr.114/1996).

4.Locuinta de necesitate

Notiune. Este locuinta de necesitate locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror

locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale caror locuinte sunt supuse

demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de renovare ce nu se pot efectua in

cladiri ocupate de locatari (art.2 lit.f).

In cazuri de extrema urgenta, consiliile locale pot declara drept locuinte de necesitate, locuintele libere aflate

in fondul de locuinte sociale (art.56), caz in care inchirierea va urma regimul juridic al locuintei de necesitate (iar nu al

locuintei sociale).

Regim juridic.

Locuinta de necesitate se atribuie pe baza hotararii consiliului local (art.55 alin.3), numarul de camere fiind in

functie de numarul persoanelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere (anexa nr.1 la

Legea nr.114/1996), la fel ca si in cazul locuintelor sociale (dar indiferent de venitul beneficiarului).

Contractul de inchiriere se incheie de catre primarul localitatii sau de catre o persoana imputernicita de acesta.

Inchirierea are caracter temporar, deci contractul se incheie pe durata nedeterminata si confera drepturi locative pana

la inlaturarea efectelor care au facut inutilizabila locuinta ocupata anterior (art.55 alin.3). In cazul in care aceste efecte

nu pot fi inlaturate (de exemplu, locuinta a fost demolata in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica),

consideram ca titularul contractului va beneficia de locuinta de necesitate pana la atribuirea unei alte locuinte din

fondul de stat. Evident, chiriasul poate denunta unilateral contractul (art.24 lit.a). In schimb, locatorul nu are acest

drept (cu toate ca locatiunea nu s-a facut pentru un timp determinat, ci fara termen, in sensul art.1436 C.civ.),

deoarece rezilierea contractului la cererea lui este conditionata de inlaturarea efectelor care au facut inutilizabila

locuinta.

In privinta locuintei de necesitate, legea nu prevede dispozitii speciale referitoare la stabilirea si plata chiriei

sau executarea altor obligatii con-tractuale. in consecinta, (daca nu se adopta reguli speciale, de exemplu, in cadrul

masurilor pentru ajutorarea peroanelor sinistrate), se aplica regulile generale care guverneaza efectele contractului de

inchiriere a Iocuintei din fondul de stat . Subventionarea partiala a chiriei este prevazuta numai in cazul locuintelor

sociale, iar regulile prevazute pentru aceste locuinte sunt aplicabile locuintelor de necesitate numai in privinta

finantarii si realizarii lor (art.55 alin.1) nu si in privinta subventionarii chiriei de la bugetul local.

Locuinta de protocol

Notiune. Feluri. Este locuinta de protocol locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau

numite in unele functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora (art.2 lit.g). Lista imobilelor cu

destinatie de locuinta de protocol si conditiile pe care acestea trebuie sa le indeplineasca se stabilesc prin hotarare a

Guvernului (art.58alin.3).

Locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului si se administreaza de catre Regia Autonoma "Administratia

Patrimoniului Protocolului de Stat", care asigura evidenta, intretinerea, repararea si conservarea lor, precum si

incasarea chiriei (art.57 alin.1-2).

Contractul de inchiriere a locuintei de protocol inceteaza de drept in termen de 60 de zile de la data eliberarii

din functie a beneficiarului (art.60 alin.3), neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Persoana in cauza (impreuna

cu membrii familiei, daca este cazul) se poate intoarce in locuinta detinuta anterior, cu titlu de proprietate sau chirias.

In acest sens, legea prevede ca atribuirea unei locuinte de protocol nu afecteaza drepturile locative detinute de

persoana indreptatita la locuinta de protocol (art.60 alin.4). Inseamna ca mutarea in locuinta de protocol, nefiind

definitiva, nu are semnificatia parasirii locuintei, in sensul art.27 din lege si nu atrage incetarea contractului de

inchiriere. In consecinta, se pastreaza nu numai "drepturile locative", dar si obligatiile contractuale. Teoretic, nu

excludem posibilitatea subinchirierii locuintei in conditiile prevazute de lege. Daca beneficiarul locuintei de protocol

este proprietarul locuintei detinute anterior, el pastreaza toate prerogativele si obligatiile care ii revin in aceasta

calitate.

Stabilind regimul juridic al locuintelor de protocol, legea prevede unele reguli speciale, pe de o parte, pentru

locuintele de protocol calificate resedinte oficiale si, pe de alta parte, pentru celelalte locumte de protocol (simple).

5.Locuinta de protocol-resedinta oficiala.

Au dreptul la cate o locuinta de protocol, ca resedinta oficiala, presedintele Romaniei, presedintele Senatului,

presedintele Camerei Deputatilor si primul-ministru. Aceste resedinte oficiale se atribuie de catre Guvern si sunt puse

la dispozitia persoanelor indreptatite, impreuna cu dotarile aferente, pe intreaga perioada a exercitarii functiei, de

catre RA "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat" (art.58 alin.1-2).

Contractul de inchiriere pentru resedintele oficiale se incheie de catre unitatea administratoare cu serviciile de

specialitate ale institutiilor in care isi desfasoara activitatea persoanele beneficiare (art.60 alin.1). Plata chiriei se face

din bugetele Presedintiei Romaniei, Senatului, Camerei Deputatilor sau Secretariatului General al Guvernului, dupa caz,

in limitele prevederilor bugetare aprobate anual (art.66).

Locuinta de protocol (simpla).

Pot beneficia de locuinta de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevazute de lege, persoanele care indeplinesc

urmatoarele functii publice: vicepresedinti ai Senatului si ai Camerei Deputatilor, ministri de stat, ministrii si asimilatii

acestora, presedintii Curtii Supreme de Justitie, Curtii Constitutionale, Curtii de Conturi si Consiliului Legislativ, precum

si avocatul poporului, pe durata exercitarii functiei sau a mandatului (art.59 alin.1).

Atribuirea locuintei de protocol se face prin decizie a primuluiministru si numai daca persoana solicitanta nu

detine, in localitatea in care isi desfasoara activitatea, o alta locuinta care sa corespunda conditiilor stabilite prin

hotararea Guvernului pentru locuintele de protocol (art.59 alin.2-3).

Contractul se incheie de catre unitatea administratoare direct cu beneficiarul, care, pe aceasta baza, va putea

ocupa locuinta impreuna cu membrii familiei (art.60 alin.2).

Bibligrafie

Prof. univ. dr. Francisc Deak “Tratat de drept civil”

Powered by http://www.referat.ro/

cel mai tare site cu referate