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城陵矶新港区仓储物流基地
项目建议书
湖南城陵矶新港区
二〇一七年七月·岳阳
I
目 录
第１章 项目概况 ........................................................ 1
1.1项目名称 ............................................................. 1
1.2建设性质 ............................................................. 1
1.3建设规模及内容 ....................................................... 1
1.4投资估算 ............................................................. 1
1.5项目业主 ............................................................. 1
1.6对投资方要求 ......................................................... 1
第 2章 项目建设的必要性 ............................................... 2
2.1符合国家发展物流产业的指导方向 ....................................... 2
2.2省、市重点支持建设项目 ............................................... 2
2.3建设集装箱物流链的重要保证 ........................................... 3
2.4港口整体发展的需要 ................................................... 3
第 3章 项目建设可行性 .................................................. 5
3.1优越的地理位置 ....................................................... 5
3.2完整的航线与口岸设施 ................................................. 5
3.3完善的基础设施 ....................................................... 6
3.4优越的营商环境 ....................................................... 6
第 4章 市场分析 ........................................................ 8
4.1港口物流发展现状 ..................................................... 8
4.2城陵矶新港区经济发展现状 ............................................. 9
4.3城陵矶港口物流发展现状与发展目标 .................................... 11
第 5章 建设内容与建设方案 ............................................ 12
5.1项目位置 ............................................................ 12
5.2项目定位 ............................................................ 13
5.3项目建设内容 ........................................................ 14
5.4主要技术经济指标 .................................................... 16
5.5建筑方案 ............................................................ 16
第 6章 环境保护 ....................................................... 21
6.1编制遵照的环境保护标准 .............................................. 21
II
6.2主要污染物及防治措施 ................................................ 21
6.3环境影响分析 ........................................................ 21
第 7章 投资估算及资金筹措 ............................................. 22
7.1投资估算 ............................................................ 22
7.2资金筹措 ............................................................ 24
7.3资金运用计划 ........................................................ 24
第 8章 财务效益分析 ................................................... 25
8.1基础数据 ............................................................ 25
8.2成本估算 ............................................................ 26
8.3营业收入、营业税金及附加 ............................................ 27
8.4财务盈利能力 ........................................................ 28
8.5清偿能力分析 ........................................................ 28
8.6财务不确定性分析 .................................................... 29
8.7财务评价结论 ........................................................ 29
第 9章 结论 ............................................................ 31
1
第１章 项目概况
1.1 项目名称
湖南城陵矶新港区仓储物流基地项目
1.2 建设性质
新建
1.3 建设规模及内容
新港区仓储物流基地项目是长江中游区域性临港型现代仓储物
流园区，建设内容包括物流商务中心、海关监管中心、物流仓储中
心、物流配送中心和生活配套以及动力设备用房等，总建筑面积
70000m2（按工业用地容积率 0.44计算），堆场面积 50000m2。
1.4 投资估算
60000 万元
1.5 项目业主
湖南城陵矶新港区
1.6 对投资方要求
主营业务为仓储物流的上市公司，或者有实力和运营经验的仓
储物流或码头运营企业，或致力于仓储物流或码头运营的企业，企
业经营状况良好，纳税情况较好，社会信誉好的国内外仓储物流企
业。
2
第 2 章 项目建设的必要性
2.1 符合国家发展物流产业的指导方向
物流被誉为继降低物质消耗、提高劳动生产率以后的第三利润
源泉，其发展水平是衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。
物流业作为现代经济体系中的新兴产业，在国民经济和社会发展中
发挥着重要作用。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五
年规划纲要》提出：要推广现代物流管理技术，促进企业内部物流
社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收
的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立
物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加
强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
本项目采用现代物流技术和信息技术，建设临港物流基地，推动第
三方物流的发展，是落实国家产规划指导的具体体现。
2.2 省、市重点支持建设项目
《湖南省人民政府办公厅关于支持湖南城陵矶临港产业新区加
快发展的意见》（湘政办[2010]45号）、《岳阳市人民政府关于加快湖
南城陵矶临港产业新区建设的若干意见》（岳政发[2009]5 号）支持
城陵矶临港产业新区建设成为全省航运物流重要枢纽和石化、能源、
造纸和新兴产业基地，支持将省内外产业扩张项目布局城陵矶临港
产业新区。湖南省委省政府提出抢抓机遇，打造新的增长极，岳阳
处于新增长极桥头堡的位置，现代物流将成为这个桥头堡新兴的、
主要的支撑力量，将迎来难得发展机遇。仓储物流基地项目是临港
新区重点支持建设项目，《关于促进岳阳城陵矶“一区一港四口岸”
3
加快发展奖励办法的实施细则（试行）》（城新港发〔2016〕7号）和
《湖南城陵矶新港区招商引资优惠政策十条》，对于固定资产投资超
过 2亿元（含本数）的项目，给予产业资金扶持。
2.3 建设集装箱物流链的重要保证
2016年，湖南城陵矶新港完成货物吞吐量 29万标箱，同比增长
25%，城陵矶口岸进出口货物 2117万吨，同比增长 8.01%，城陵矶至
洋山港航线实现常态化运营，完成 16 个航次，共运载 2734 标箱的
集装箱外贸货物通过上海洋山港出口。城陵矶口岸直接进口肉类冻
品 3802吨，是上年总量的 4倍。进口固废 17.51万吨;进口粮食 50.3
万吨，比 2015年增长 114%，在长江上海以上各口岸中业绩最好。进
口汽车 289 台，货值超过 1.1 亿元，在国家同时批准的 5 个进口汽
车口岸中业绩仅次于重庆和郑州。
从物流来看，城陵矶新港尚未建立完整的物流体系，整个物流
业处于起步阶段，物流成本居高不下，效率低，难以满足城陵矶新
港港口物流快速发展的需要。要改变这种现状，就必须对现有集装
箱货源进行整合，以集装箱为核心，通过临港仓储物流节点的建设，
降低城陵矶新港集装箱物流链成本，提高城陵矶新港集装箱物流链
效率，增强城陵矶新港集装箱物流链比较优势，为城陵矶新港港口
进一步发展奠定基础。建设城陵矶新港物流仓储项目，是构建成本
低、效率高的现代航运集装箱物流链的重要保证。
2.4 港口整体发展的需要
2009年建区以来，城陵矶新港区投入资金 50多亿元，夯实基础，
增强配套，启动中部地区顶级规模的冷链物流基地、粮油物流基地、
石化物流基地、机械装备物流基地、保税物流基地等项目建设，2014
4
年岳阳陆续获批汽车整车进口口岸、综合保税区、启运港退税政策
试点、进境粮食指定口岸、进口肉类指定口岸、固废进口指定口岸，
湖南城陵矶新港区拥有“一区一港四口岸”的招商平台。目前中交
集团、上港集团、中粮集团、中国航天集团、深圳农产品公司等一
批大型企业纷纷在新港区落地布局，初步形成了冷链、汽车、粮食、
钢材、纸品、石化等类别的现代物流产业。
城陵矶新港区现代物流业的整体发展水平还比较低，尤其码头
前方装卸与后方仓储、运输间发展不协调，后方仓储、运输的信息
管理和技术手段较为落后，随着湖南省内河航运物流中心的建立和
发展，对城陵矶新港仓储物流业需求将大大提升。城陵矶新港物流
仓储的建设，可进一步完善城陵矶新港港口整体配套功能，满足城
陵矶新港作为湖南省最便捷航运通道的要求，促进城陵矶新港乃至
湖南省交通运输业的全面发展。
综上所述，仓储物流基地项目建设，符合国家物流产业政策，
是城陵矶港港口整体发展的需要，进一步完善城陵矶新港港口整体
配套功能，满足城陵矶新港作为湖南省最便捷航运通道的要求。
5
第 3 章 项目建设可行性
3.1 优越的地理位置
湖南城陵矶新港区是国家长江经济带“黄金水道”的咽喉和洞
庭湖生态经济区的核心区域，也是湖南对外开放、融入长江经济带、
对接“一带一路”战略的重要节点。湖南城陵矶新港区地处“一湖”
（洞庭湖）“两区”（长株潭城市群和武汉城市“两型社会”综合试
验区）“三省”（湘、鄂、赣）“四水”（湘江、资江、沅水、澧水）
等多元交汇处，是“长三角”、“珠三角”产业西进北上的黄金交汇
点。城陵矶新港区自古为商贾云集之地，与国家规划的中部地区南
北物流通道、东部沿海与西南地区物流通道、长江与运河物流通道、
煤炭物流通道、进出口物流通道等 5 大物流通道紧密相连；京珠高
速、随岳高速、杭瑞高速、107 国道、S201、S301 等主干道在其附
近纵横交错。
拟建工程位于长江南岸城陵矶新港区码头，建设地及周边水、
公、铁交通便利。本工程所需建筑材料可通过水路、公路运达现场。
规划中的蒙华铁路支线 13公里即将开工，并规划有南洋洲站，可与
国铁网相连，未来实现铁、水、公多式联运的服务体系，项目的区
位优势将更加突出。
3.2 完整的航线与口岸设施
城陵矶老港有客货泊位 33 个，其中 3000 吨级泊位 5 个，外贸
作业泊位 11个，5000吨级外贸专用泊位 2个。城陵矶新港现有 3000
吨级兼顾 5000 吨级集装箱泊位 3 个，年吞吐能力达 30 万标箱。海
关监管区、保税仓库以及进口肉类指定口岸查验平台、H986 集装箱
6
机检中心等监管设施配套建设。2011-2015年，集装箱吞吐量由 16.68
万标箱提高到 24万标箱，集装箱吞吐增幅连续 5年位居长江内河港
口第一。目前湖南城陵矶开通了城陵矶至宁波、南通、太仓、上海
四条“五定”始发班轮外贸航线，实现了城陵矶至香港、澳门的外
贸集装箱水运常态化直航。与上港集团合作，开辟了 21世纪海上丝
绸之路岳阳—东盟、岳阳—澳大利亚接力航线。开通了岳阳至日本、
韩国等国家和地区的航线。中部地区航运物流枢纽港、对外开放龙
头港地位日益得到彰显。
3.3 完善的基础设施
2009年建区以来，城陵矶新港区投入资金 50多亿元，夯实基础，
增强配套，基本完成项目建设地供电、供水、供气等基础设施建设。
供电：供电基础建设配套完善，有 220KV、110KV等各型变电站多座，
可实现双回路不间断供电，供电可靠率 100%，电压稳定率 99%，区
内华能电厂支持直供电试点政策。供水：生活用水为铁山水库优质
自来水，达到国家一级饮用水标准。生产用水可直取湖水、长江水。
污水处理厂及收集管网已基本建成。供气：西气东输管线在区内设
有供气管网门站，区内燃气线路长 45Km，管径分别为 406mm、250mm、
200mm。长岭炼化、巴陵石化可提供燃料油、工业气体。 供热：收
集华能电厂余热，建设 220吨/小时蒸汽主管线 20.5Km，可直接向区
内企业提供工业蒸汽。
3.4 优越的营商环境
第一，湖南城陵矶新港区享有长株潭城市群“两型社会”建设
先行先试政策，湖南省政府专门出台了支持港区加快发展的 23条政
策，享有市级综合经济管理权。2015 年，岳阳市政府出台了 1 号文
7
件《关于促进岳阳城陵矶”一区一港四口岸”加快发展的奖励办法
（试行）》，从航线航运培育、外贸企业扶持、通关环境优化、发展
要素保障等方面明确了 13条含金量高、操作性强的优惠措施，获得
了优势优先、省市联动的政策支持。
第二，体制机制不断健全。“大部制”成功运作，形成了精简高
效、权责统一的管理模式，“三区协同”的征拆、禁违模式，全员招
商、选资招商的招商模式。建立了项目全程代办、干部领办、各级
帮办的项目服务推进机制，正着手建立一站受理、并联审批、统一
办理、限时办结政务服务机制，在各层面、多领域激发了港区开发
体制机制活力。
第三，通关条件日益改善。岳阳全面启动长江经济带 12个海关
区域通关一体化改革，打造了统一的申报平台、风险防控平台、专
业审单平台和现场作业平台，成功实现 12海关如同一关的通关管理，
进一步凸显城陵矶口岸便捷、高效通关服务功能，为扩大对外开放
夯实了基础。
综上所述，从本项目的建设条件来看，港区陆域条件较好，交
通便利；具有完整的口岸设施与国际国内航线；供电、供水和通信
等条件均有保障；国家、省、市对仓储物流项目政策支持力度大，
建设湖南城陵矶仓储物流项目完全是可行的。
8
第 4 章 市场分析
4.１港口物流发展现状
20世纪 90年代以来，全球经济一体化步伐的加快，现代科学技
术的发展及网络经济的崛起，对于运输提出了更高的要求，它要求
实现以满足客户的需求为出发点，进行从起点到终点的原材料、中
间产品过程库存、最后产品和相关信息有效流动和储存的全程服务。
港口的功能从单一货运生产到综合物流汇集，从传统货流、 商
流、金融流、技术流、信息流全面大流通，运输方式也从车船换装
到联合运输，从传统装卸工艺到以国际集装箱门到门多式联运为主
要特征的现代运输方式的转变，港口物流活动真正成熟的发展起来。
当前国际枢纽港已成为支持世界经济、国际贸易发展的国际大流通
体系的重要组成部分，成为连接全世界生产、交换、分配和消费的
中心环节。世界各国港口纷纷采取措施以扩大规模、降低成本、提
高经济效益为主要目的，建设港口物流园区，在港口后方都有大量
的物流、工业及商贸产业聚集。
与世界各国一样，我国港口口岸物流规模正在迅速扩大。2016
年全年，我国规模以上港口完成货物吞吐量 118 亿吨，同比增长
3.2%，增速较上年回升 1.3 个百分点。前三季度增速保持在 2.3%左
右，四季度增速明显提高，达 5.8%。其中全年完成集装箱吞吐量 2.2
亿标箱，同比增长 3.6%。随着我国港口吞吐规模的快速增长，建立
与港口互动的区域物流中心，通过“区港联动”模式建设国际物流
中心增强港口对境内外中转货物的吸引力，对于带动物流市场的发
展、改善投资环境、提高区域经济竞争力具有重要作用。
9
4.2 城陵矶新港区经济发展现状
经济总量持续增长。“十二五”期间，湖南城陵矶新港区（以下
简称新港区）经济总量实现了持续快速增长。2011-2015年，地区生
产总值从 31.56亿元增长到 73.40亿元，年均增长 18.4%、规模工业
总产值从 66.29 亿元增长到 147.46 亿元，年均增长 17.3%、规模工
业增加值从 16.51亿元增长到 37.45亿元，年均增长 17.8%。公共财
政预算收入从 3.23亿元增长到 6.51亿元，年均增长 15.1%，地方公
共财政预算收入从 0.88亿元增长到 3.92亿元，年均增幅为 35.0%。
经济发展质量显著提升。2011-2015 年，新港区上缴税金从 3.23 亿
元增加到 4.25 亿元，年均增长 5.68%；高新技术产业产值从 7.2 亿
元增长到 74.57亿元，年均增长 59.60%。
图 4-1“十二五”城陵矶新港区主要经济总量指标（亿元）
10
图 4-2 “十二五”城陵矶新港区财政收入（亿元）
产业基础不断夯实。“十二五”期间，新港区共签约项目 145个，
协议引资 650亿元，开工或投产项目 53个。华菱集团欣港物流园、
岳阳海吉星农产品物流产业园、中粮城陵矶产业园、中国水利水电
八局、碧桂园、海益通、运想重工、高澜节能、新永利等重大项目
开工建设，形成了“签约一批、建设一批、投产一批、储备一批”
滚动开发格局。产业体系初步形成。加速推进了冷链物流、粮油物
流、钢材物流、汽车物流、纸品物流、石化物流、建材物流、保税
物流、电子商务物流等重点物流产业建设，以北斗卫星导航为龙头
的电子信息产业建设，以水电八局、高澜节能、运想重工、新永利、
优力特等为重点的现代装备制造产业建设，以际华 3517、凯门科技、
中瑞铝业、金岳轻型金属结构复合材料等项目为基础的新材料产业
建设，集群化发展势头强劲。初步形成了以现代物流、以电子信息、
以装备制造和新材料为主导的产业体系。
11
4.3 城陵矶港口物流发展现状与发展目标
城陵矶新港区是全国内河主要港口，是湖南省对接国家“一带
一路”战略的桥头堡，具有长江经济带、洞庭湖生态经济区、中部
崛起战略的国家级政策机遇，是湖南省建设通江达海新增长极的重
要节点，是湖南省航运业发展的龙头。长江黄金水道、京广铁路、
京广高铁、京港澳高速、杭瑞高速构成了四通八达交通网，蒙华铁
路、常岳九铁路、岳阳三荷机场等项目已经或即将开工建设。城陵
矶新港区吸引了恒阳化工储运物流、科德纸业仓储物流、港龙国际
农资仓储物流、宏岳科技康大物流等大型物流项目，海吉星农产品
物流、华菱欣港国际物流、中铁物流产业园等项目已落户建设，岳
阳市与上港集团、中远集团等国际航运业巨头的战略合作正在深入
进行。
城陵矶航运物流业将充分发挥岳阳港口深水优势，以岳阳市、
湖南省及周边省市地区为腹地，以集装箱运输为快速增长点，积极
发展大宗散货、件杂货等多种物资的中转运输，大力发展临港工业
和现代航运物流配套产业。到 2020年，城陵矶航运物流业将发展成
为以集装箱物流和能源、原材料及产成品、矿建材料物流为主，同
时具备现代航运配套功能的综合性物流体系。
12
第 5 章 建设内容与建设方案
5.1 项目位置
城陵矶临港产业新区仓储物流产业园项目总规划面积约 230
亩，预计投资约６亿元，由 W1-W9宗地组成（详见规划图）。城陵矶
临港产业新区仓储物流产业园坐落于湖南城陵矶新港区沿江路，南
起擂鼓台路，北到进港路、大港路，交通便利，地理位置优越。
图 5-1拟建项目位置
拟建项目
13
5.2 项目定位
发展目标。根据岳阳市城市总体规划和城市物流业发展空间布
局，结合土地利用和产业聚集状况，建设土地利用高效、产业优势
互补、经营集约发展、管理科学系统、基础设施先进的综合物流园
区。
发展方向。一是制造业物流。依托城陵矶“一区一港四口岸”
平台的港口和航运优势，重点建设城陵矶综合物流园并推动一批港
口物流园的建设。依托产业和区域优势，推进边贸物流园和专业物
流园的建设。二是危化物流。积极发展危化品物流。鼓励、培育、
扶持危化品物流企业，建设立足湖南省、辐射中部地区的危化品物
流中心，培育危化品物流龙头企业。三是应急物流。建立健全城陵
矶新港区应急物流系统。包括应急物流组织机构、应急技术的研发、
应急人员的管理、应急所需要资金物资的筹措、应急物资的储存与
管理、应急物流中心的构建、应急物资的运输与配送等。
项目功能定位。一是装卸存储。为保障车、船高效率运转，城
陵矶航运物流业必须具备现代化、高效率的装卸手段，充足的仓库
堆场，完成货物的装卸与存储任务。二是中转换装。城陵矶新港区
有石油及制成品、集装箱、煤炭、矿石、砂石等多种大宗物资的中
转运输和水水中转需求，保障车、船、港、站、路与用户之间畅通
无阻，并通过有效的运输组织和管理手段，实现货物在港口的多式
联运和水水中转。三是运输组织。建立港口与各种运输方式的车
（船）、用户、场站、市场等各环节的密切联系，组织合理的运输及
相应的服务，实现货物安全、准时、高效的全程运输和服务。四是
现代航运物流金融等配套服务。积极推进金融和航运物流企业业务
14
融合发展，包括贷款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、有
价证券发行与交易，以及金融机构所办理的各类涉及航运物流业的
中间业务等。
5.3 项目建设内容
临港新区仓储物流园区（以下简称 “园区”）由物流商务中心、
物流仓储中心、海关监管中心、物流运输配送中心、生活配套中心、
动力站、广场、门卫室、地磅组成。
园区北侧，大门入口为一座“工”型物流商务中心，由北部四
层主楼、中部四层通廊及南侧五层配楼组成。
物流商务中心南面是物流仓储中心，由北向南依次排列为保税
仓储区、钢材仓储区、木材仓储区、综合物资仓储区、零担物资仓
储区。其中保税仓储区和钢材仓储区分为露天堆场和室内库房，露
天堆场位于本仓储区西侧，室内库房置于东边；木材仓储区为露天
堆场；综合物资仓储区和零担物资仓储区为室内库房。
钢材仓储区又分为钢坯、中厚板、薄板（室内库房）、型材及
其他钢材（室内库房）仓储区，西边由南向北为钢坯露天堆场、中
厚板露天堆场，东边由南向北为薄板库房、型材及其他钢材库房。
海关监管货场设有 2台 20t龙门吊、2台 10t龙门吊、5吨叉
车 4辆、3吨叉车 2辆、1吨叉车 4辆。保税库设有 2台 10t龙门吊、
2台 5 t龙门吊，5吨叉车 6辆、3吨叉车 6辆、1吨叉车 2辆。
钢坯露天堆场中设有 1台 50t龙门吊，1台 30t龙门吊，5吨
叉车 6辆、3吨叉车 8辆、1吨叉车 6辆；中厚板露天堆场设有 30t
龙门吊各 2台，5吨叉车 6辆、3吨叉车 4辆、1吨叉车 4辆。薄板
库房设有 1台 20t龙门吊、2台 10t龙门吊和 1台 5t龙门吊，5吨
15
叉车 4辆、3吨叉车 4辆、1吨叉车 4辆；型材库房设有 1台 20t龙
门吊、1台 10t龙门吊和 2台 5t龙门吊，5吨叉车 4辆、3吨叉车 4
辆、1吨叉车 2辆；其他钢材库房设有 1台 20t龙门吊、1台 10t龙
门吊和 2台 5t龙门吊，5吨叉车 8辆、3吨叉车 6辆、1吨叉车 4
辆。
综合库房设有 3台 20t龙门吊、4台 10t龙门吊和 6台 5t龙门
吊，5吨叉车 12辆、3吨叉车 10辆、1吨叉车 8辆。
零担库房设有 2台 10t龙门吊和 3台 5t龙门吊，5吨叉车 8
辆、3吨叉车 4辆、1吨叉车 4辆。
在物流园区北侧中部设人流出入口及传达室，东、南、西侧各
设货流出入口。汽车停放场东南角设出入口，便于各类车辆的出入
及管理。货流出入口一侧均设汽车地磅及磅房（含门卫室），便于计
量管理。加油站区域西北、东南角均设有专用出入口。
园区中部为主干道，路宽 20m，建筑物、构筑物四周设有整体
砼环形道路，均为双车道，路宽 7m、9m、12m、15m不等，均能满足
各类车辆的运输及消防要求。物流园内新建道路、广场面积 45200m2。
为美化环境，道路两侧及围墙边均种植行道树。物流商务中心
北侧、西侧、东侧均为集中绿地，以密植高大乔木为主，同时种植
灌木、绿篱，铺设草坪，形成绿化隔离带，以减少噪音污染，确保
安静的环境。楼前两侧铺设草坪，种植观赏乔、灌木，点缀花卉、
山石，铺设园路，楼前小广场处设标志性建筑小品，体现物流基地
精神面貌。仓储中心及加工中心南北均为集中绿地。油罐区北、修
理间东西两侧均为密植树木及铺设草坪的集中绿地。基地内绿地面
积 41200 m2，绿地率 30%。
16
整个基地建设用地面积 150000m2，建、构筑物占地面积
35000m2，露天堆场占地面积 25000m2，建筑系数 46.8%（含露天堆
场），总建筑面积 70000m2，容积率 0.44。
5.4 主要技术经济指标
表 5-1 主要技术经济指标
序号 名 称 单 位 数 量 备 注
1 建设用地面积 m2 150000 约 230 合亩
2 建筑占地面积 m2 35000
3 堆场面积 m2 25000
3 建筑系数 % 46.8
4 总建筑面积 m2 70000
5 容积率 0.44
6 道路、广场面积 m2 34000
7 绿地面积 m2 30000
8 绿化率 % 26
9 围墙长度 m 1000
5.5 建筑方案
1、设计原则。物流园设计以功能先进、形式新颖、环境优美，
符合环保及节约能源为原则。
2、建筑物一览
（１）物流商务中心。北主楼、南配楼通过中间通廊交接形成
“工”字型物流园区的标志性建筑物，集信息管理、集港一站式服
务、仓储物流服务、行政管理为一体的综合商务中心，采用钢筋混
17
凝土框架结构。北主楼及通廊共四层，建筑层高首层为 4.5m，其余
层高为 4m；南配楼共五层，建筑层高首层为 3.3m，其余层高为 2.8m。
主楼一层中央为大厅，二层以上为集港一站式服务、仓储物流服务、
信息管理、行政管理用房，为贵宾及客户工作提供便利，主楼内设 2
台客梯。通廊一层为小型休息间，二层以上为会议、多功能厅等。
（２）生活设施用房。西配楼生活配套中心为物流基地的倒班
宿舍、招待所、食堂、餐饮等生活设施用房。
（３）保税库房。库房总长为 260m，宽度为 72m，建筑面积
35424m2，采用 4×18m跨高钢结构。墙面与屋面采用双层彩色钢板加
保温；屋面局部加设采光板。地面为平整、光滑，不起灰的耐磨地
面；库房内采用自然通风及机械通风相结合方式，确保空气清新。
采光采用侧面与顶部相结合，建筑排水方式为外排水。跨内设 2台
10t龙门吊、2台 5 t龙门吊，吊车轨顶为 6.2m。采用 5吨叉车 6
辆、3吨叉车 6辆、1吨叉车 2辆进行辅助运输。
（４）薄板库房。库房总长为 234m，宽度为 96m，建筑面积
22464m2，采用 4×24m跨高钢结构。墙面与屋面采用双层彩色钢板加
保温；屋面局部加设采光板。地面为平整、光滑，不起灰的耐磨地
面；库房内采用自然通风及机械通风相结合方式，确保空气清新。
采光采用侧面与顶部相结合，建筑排水方式为外排水。24m跨内设有
1台 20t龙门吊、2台 10t龙门吊和 1台 5t龙门吊，吊车轨顶为 6.2m。
库房内采用 5吨叉车 4辆、3吨叉车 4辆、1吨叉车进行辅助运输。
（５）型材库房。库房总长为 240m，宽度为 72m，建筑面积
17280m2，采用 4×18m跨高钢结构。墙面与屋面采用双层彩色钢板加
保温；屋面局部加设采光板。地面为平整、光滑，不起灰的耐磨地
18
面；库房内采用自然通风及机械通风相结合方式，确保空气清新。
采光采用侧面与顶部相结合，建筑排水方式为外排水。18m跨内设有
1台 20t龙门吊、1台 10t龙门吊和 2台 5t龙门吊，吊车轨顶为 6.2m。
库房内采用 5吨叉车 4辆、3吨叉车 4辆、1吨叉车 2辆进行辅助运
输。
（６）其他钢材库房。库房总长为 240m，宽度为 72m，建筑面
积 17280m2，采用 4×18m跨高钢结构。墙面与屋面采用双层彩色钢板
加保温；屋面局部加设采光板。地面为平整、光滑，不起灰的耐磨
地面；库房内采用自然通风及机械通风相结合方式，确保空气清新。
采光采用侧面与顶部相结合，建筑排水方式为外排水。18m跨内设有
1台 20t龙门吊、1台 10t龙门吊和 2台 5t龙门吊，吊车轨顶为 6.2m。
库房内采用 5吨叉车 8辆、3吨叉车 6辆、1吨叉车 4辆进行辅助运
输。
（７）1#、2#、3#综合库房。1#库房总长为 222m，宽度为 72m，
建筑面积 31968m2，为 18m二联跨等高钢结构，共两层，每层层高均
为 6m，北侧设有 6m宽站台。2#综合库房总长为 216m，宽度为 54m，
建筑面积 23328m2，为 3×18m联跨等高钢结构，共两层，每层层高均
为 6m，北侧设有 6m宽站台。3#综合库房总长为 234m，宽度为 36m，
建筑面积 16848m2，为 4×9m联跨等高钢结构，共两层，每层层高均
为 6m，北侧设有 6m宽站台。
墙面与屋面采用双层彩色钢板加保温；屋面局部加设采光板。
地面为平整、光滑，不起灰的耐磨地面；库房内采用自然通风及机
械通风相结合方式，确保空气清新。采光采用侧面与顶部相结合，
建筑排水方式为外排水。设有 3台 20t龙门吊、4台 10t龙门吊和 6
19
台 5t龙门吊，吊车轨顶为 6.2m。库房内采用 5吨叉车 12辆、3吨
叉车 10辆、1吨叉车 8辆。每跨内设 2台 5t吊车进行辅助运输。
（８）零担库房。库房总长为 234m，宽度为 96m，建筑面积
44928m2，采用 4×24m跨高钢结构，共两层，每层层高均为 6m，北侧
设有 6m宽站台。墙面与屋面采用双层彩色钢板加保温；屋面局部加
设采光板。地面为平整、光滑，不起灰的耐磨地面；库房内采用自
然通风及机械通风相结合方式，确保空气清新。采光采用侧面与顶
部相结合，建筑排水方式为外排水。24m跨内设有 2台 10t龙门吊和
3台 5t龙门吊，吊车轨顶为 6.2m。库房内采用 5吨叉车 8辆、3吨
叉车 4辆、1吨叉车 4辆进行辅助运输。
（9）动力设施用房。采用单层采用现浇钢筋混凝土框架结构，
建筑面积 820 m2，层高 4.2m。
表 5-2 建、构筑物一览表
序号 建筑物名称 用途 占地面积（m2） 建筑面积（m2）
结构形式
1 物流商务中心 业务办理等 5076 21116 钢筋混凝
土框架
2 生活配套区 宿舍、食堂等 2592 10368 钢筋混凝
土
3 保税库房 库房 17712 35424 高钢结构
4 薄板库房 库房 22464 22464 高钢结构
5 型材库房 库房 17280 17280 高钢结构
6 其他钢材库房 库房 17280 17280 高钢结构
7 1#综合货物库
房 库房 15984 31968
高钢结构
8 2#综合货物库
房 库房 11664 23328
高钢结构
9 3#综合货物库
房 库房 8424 16848
高钢结构
10 零担库房
库房 22464 44928
高钢结构
20
序号 建筑物名称 用途 占地面积（m2） 建筑面积（m2）
结构形式
11 修理厂 1224 1224
钢筋混凝
12 动力站房
=） 820
820 钢筋混凝
13 门卫室（5 座） 200 200
砖混
21
第 6章 环境保护
6.1 编制遵照的环境保护标准
《中华人民共和国环境保护法》、《污水综合排放标准》、《工业
企业厂界噪声标准》、《大气污染物综合排放标准》、《环境空气质量
标准》、《城市区域环境噪声标准》、《工业企业噪声控制设计规范》、
《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
6.2 主要污染物及防治措施
本项目污染物主要来源于货物装卸、运输的噪音及工作人员的
生活污水、生活垃圾等。
1、噪声。噪声源主要来自吊装设备，场内货物倒运及运输设
备，选型时优先选购噪声低、性能好吊装设备，在货物吊装和搬运
过程中采用轻放等措施，将传声强控制在允许范围之内。达到《工
业企业厂界噪声标准》中Ⅱ类标准的要求。
2、废水。生活污水主要来自食堂、卫生间等，生活污水日排
放量 13.7吨，年生活污水排放量 5009吨。生活污水经化粪池等常
规处理后，排入物流园的污水干管，达标后排出。
3、固体废物。本项目固体废物主要是生活垃圾，采用定点存
放，定期由环卫部门运至城市垃圾处理场。
6.3 环境影响分析
本项目在设计时优先选用先进的吊装设备，并且将对搬运过程
中不可避免产生的噪声采取轻放等有效的防治措施，最大限度地减
少生产对环境影响。生活污水经处理，符合达到《污水综合排放标
准》的要求，排入市政污水管道，不会污染当地地表水及地下水源。
22
第 7 章 投资估算及资金筹措
7.1 投资估算
1、编制依据。（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（2）《投资项目可行性研究指南》（3）临港新区提供的相关资料
２、建设投资。根据本项目建设内容，对建筑工程费用、设备
购置费与安装调试费、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。
经测算，本项目建设投资 50000万元，其构成见表 7-1。
表 7-1建设投资构成表 单位：万元
序号 项 目 建设规
模
单
位
建筑工
程费
设备购
置费
其他
费用 合 计
投资比
例
一 工程费用 33600 7500 41000 81.8%
1 物流商务中心 8400 400 8800 14.1%
1.1 物流大厦 21100 m2 8400 8400 13.5%
1.2 信息化管理系统 0 400 400 0.6%
2 海关监管中心 4800 0 4800 7.6%
2.1 海关监管货场 10000 m2 497 500 0.8%
2.2 保税库 35400 m2 4251 4200 6.8%
3 物流仓储中心 23000 3000 26000 41.3%
3.1 钢材装卸堆场 57900 m2 2300 2300 3.7%
3.2 钢材仓库 57000 m2
6800 6800 10.9%
3.3 装卸堆场 49600 m2 2000 2000 3.2%
3.4 综合库房 72100 m2 7200 7200 11.5%
3.5 零担库房 44900 m2 4500 4500 7.2%
3.6 仓储装卸设备 0 2900 2900 4.8%
4 物流配送中心 500 3400 3900 6.4%
23
序号 项 目 建设规
模
单
位
建筑工
程费
设备购
置费
其他
费用 合 计
投资比
例
4.1 运输车辆 120 辆 2900 2900 4.8%
4.2 车辆维修 1200 m2 100 200 300 0.6%
4.3 加油站 200 m2 100 250 350 0.6%
4.4 停车场 5000 m2 300 300 0.5%
5 生活配套区 2300 2300 3.6%
5.1 生活配套楼 10300 m2 2300 2300 3.6%
6 公用配套工程 100 700 800 1.3%
6.1 变配电站 400 m2 32 300 300 0.5%
6.2 污水处理站 10 10 0.0%
6.3 监控系统 100 100 0.2%
6.4 消防泵房 120 m2 30 30 60 0.1%
6.5 锅炉房 300 m2 30 300 300 0.5%
7 室外工程 4623 4600 7.4%
7.1 道路、广场工程 13500 m2 2700 2700 4.3%
7.2 室外管网 600 600 1.0%
7.3 绿化工程 16100 m2 900 900 1.5%
7.4 门卫 200 m2 50 50 0.1%
7.5 围墙、大门 300 300 0.5%
二
工程建设其他费
用
8300 8300 13.3%
1 土地取得费用 230 亩 4100 4100 6.7%
2
可研、环评前期
费
160 160 0.3%
3 工程勘察费 250 250 0.4%
4 工程设计费 1000 1000 1.7%
5 工程招标代理服
务费 50 50 0.1%
6 工程监理费 500 500 0.8%
7 基础设施建设费 1400 1400 2.3%
24
序号 项 目 建设规
模
单
位
建筑工
程费
设备购
置费
其他
费用 合 计
投资比
例
8 工程保险费 200 200 0.3%
9 建设单位管理费 400 400 0.6%
三 预备费 3000 3000 4.9%
1 基本预备费 3000 3000 4.9%
2 涨价预备费 0 0 0.0%
四 建设投资 34000 8000 8000 50000 100.0%
4、流动资金。根据企业经营状况，采用分项详细估算法估算
流动资金，本项目达到预计经营规模时需流动资金 10000万元。
5、总投资。本项目总投资为 60000万元，其中建设投资 50000
万元，流动资金 10000万元。
7.2 资金筹措
本项目总投资为 60000万元，其中建设投资 50000万元，流动
资金 10000万元。本项目建设投资 50000万元全部自筹解决，本项
目流动资金 10000万元拟申请银行短期贷款解决。
7.3 资金运用计划
1、建设投资：根据建设进度和用款计划，建设期内全部投入
建设资金 60000万元。
2、流动资金：在经营期内第一年投入 2300万元，第二年投入
3200万元，第三年投入 2900万元，第四年投入 2000万元。
25
第 8 章 财务效益分析
8.1 基础数据
1、财务评价计算期按 11年计，其中建设期 1年，生产经营期
10年。
2、计算期内各年钢材贸易量、仓储规模和物流配送量预期，见
表 8-1。
表 8-1钢材贸易量、仓储规模和物流配送量
序
号 项 目
2013 2014 2015 2016 2017-2019
1 2 3 4 5
1 钢材贸易量
（万吨） 60 150 240 300
2 钢材 (室内)仓储量
（万吨） 20 50 80 100
3 钢材 (露天)仓储量
（万吨） 20 50 80 100
4 集装箱
（万） 25 27 30 40
5 钢材配送货运量
（万吨） 30 80 120 150
6 石油配送货运量
（万立方米） 30 50 60 80
7 综合库房可出租面积
（万 m2） 1.5 2.6 4.1 5.1
8 零担中心可出租面积
（万 m2） 0.90 1.60 2.50 3.10
9 海关监管中心可出租面积
（万 m2） 0.30 0.50 0.70 0.90
10 保税库可出租面积
（万 m2） 0.80 1.30 2.00 2.50
11 商务中心可出租面积
（万 m2） 0.40 0.70 1.00 1.30
3、钢材贸易增值税按 17%计。
4、营业税税率服务与租赁为 5%，物流运输为 3%。
26
5、城市维护建设税为流转税纳税额的 7%。
6、教育费附加为流转税纳税额的 3%。
7、所得税按 25%计。
8、税后利润提取法定盈余公积金按 10%计。
9、财务基准收益率按 12%计。
10、1年期短期年贷款利率按 6.5%计。
8.2 成本估算
1、钢材进货成本（不含税）。预计到 2019年达到正常经营规模，
钢材贸易量达到 300万吨，钢材进货成本为 1110000万元。
2、燃料动力成本。正常年燃料动力成本为 2900万元。
表 8-2 燃料动力成本
外购燃料及动力 年耗量 年金额（万元）
用电量 500 万 kwh 250
柴油 4400 吨 2500
煤 950 吨 50
用水量 20 万吨 100
合计 2900
3、工资及福利费用。本项目生产及管理人员 500名，年工资及
福利费总额 1800万元。
4、折旧及摊销。固定资产折旧采用平均年限法，建筑物按 40
年进行折旧，留残值 5%，公用设备按 15年进行折旧，留残值 5%，经
营设备按 15年进行折旧，留残值 5%，待摊投资按 10年进行折旧，
年折旧费 2200万元。无形资产按 50年摊销，不留残值，年摊销费
100万元。
5、修理费。修理费按年折旧费的 20%计提，年修理费 400万元。
27
6、利息支出。正常年每年支付流动资金利息 600万元。
7、其它费用。其它费用为扣除折旧、摊销、维护费、人员工资
及福利费后的其它经营费用、管理费用及销售费用，年其它费用共
14000万元。
8.3 营业收入、营业税金及附加
1、营业收入。本项目到 2019年达到正常年收入。正常年营业
收入 110000万元。
表 8-3 正常年营业收入表
序号 项 目 2009 2019 2020 2021 2022
1 2 3 4 5
营业收入合计 232000 580000 920000 11000
1 钢材贸易 228000 570000 912000 1140000
贸易量（万吨） 60 150 240 300
价格 3800 3800 3800 3800
2 钢材仓储(室内) 400 1000 1600 2000
仓储量（万吨） 20 50 80 100
价格（元/吨） 20 20 20 20
3 钢材仓储(露天) 100 250 400 500
仓储量（万吨） 20 50 80 100
价格（元/吨） 5 5 5 5
4 石油仓储 200 300 400 500
仓储量（万立方米） 40 60 80 100
价格（元/立方米） 5 5 5 5
5 钢材配送 750 2000 3000 3750
货运量 30 80 120 150
价格（元/吨） 25 25 25 25
6 石油配送 1350 2250 2700 3600
货运量 30 50 60 80
价格（元/立方米） 45 45 45 45
7 综合库房出租 900 1560 2460 3060
可出租面积（万 m2） 1.5 2.6 4.1 5.1
价格（元/m2年） 600 600 600 600
8 零担中心场租 630 1120 1750 2170
可出租面积（万 m2） 0.90 1.60 2.50 3.10
28
价格（元/m2年） 700 700 700 700
9 海关监管中心场租 210 350 490 630
可出租面积（万 m2） 0.30 0.50 0.70 0.90
价格（元/m2年） 700 700 700 700
10 保税库场租 560 910 1400 1750
可出租面积（万 m2） 0.80 1.30 2.00 2.50
价格（元/m2年） 700 700 700 700
11 商务中心场租 360 630 900 1170
可出租面积（万 m2） 0.40 0.70 1.00 1.30
价格（元/m2年） 900 900 900 900
2、税金及附加。正常年增值税 5000万元。营业税 700万元。
城市维护建设税 400万元。教育费附加 100万元。本项目正常年营业
税金及附加为 1300万元。
8.4 财务盈利能力
1、投资利润率，资本金净利润率。正常年利润总额 23000万元，
年税后利润 17000万元。总投资收益率：15.8%。资本金净利润率：
12.0%
2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期。经测算，财务
评价指标如表 8-4：
表 8-4 财务评价指标一览表
指标 财务内部收益率
（%）
财务净现值
（I=12%）万元
投资回收期（年）
（含建设期 1 年）
项目投资现金流量（所
得税后） 18.8 26000 6.4
项目资本金现金流量 20.1 28500 5.9
8.5 清偿能力分析
从财务计划现金流量表中可以看出，项目从投产年至计算期末，
各年收支平衡并有盈余。从资产负债表中看出，资产负债率逐年减小，
29
表明项目净资产可以抵补负债，有较强的清偿能力。
8.6 财务不确定性分析
1、敏感性分析。在计算期可能发生变化的因素有建设投资、价
格、经营成本等因素，当各单项因素发生变化时，对项目的财务内部
收益率的影响见表 8-5。计算结果表明，各因素的变化都不同程度地
影响内部收益率。单因素分别变化时，最敏感的因素为价格。当价格
单因素减 10%时，财务内部收益率下降至 10.4%，敏感度系数为 1.83。
敏感性分析表明，本项目具有较强的抗风险能力。
表 8-5 敏感性分析表
序号 不确定因素 不确定因素
变化率
项目财务内部
收益率
敏感度系
数 临界点
基本方案 18.8%
1 建设投资 10% 17.1% 0.93 建设投资增加
-10% 20.9% 1.09 45.4%
2 销售价格 10% 22.1% 1.72 销售价格降低
-10% 15.4% 1.83 19.1%
3 经营成本 10% 17.0% 0.98 经营成本增加
-10% 21.1% 1.19 33.1%
4 负荷 10% 21.3% 1.30 负荷降低
-10% 16.2% 1.41 25.0%
2、盈亏平衡分析。以营运能力利用率表示的盈亏平衡点为 45%，
即在其他因素不变的情况下，只要年营运能力达到预计目标的 45%即
可保本不发生亏损。
8.7 财务评价结论
综上，本项目正常年营业销售收入 115000万元，利润总额 22000
万元，税后利润 17000万元，总投资收益率 16%，资本金净利润率
12.0%，所得税后财务内部收益率为 19%，财务净现值（Ｉ=12%）26000
30
万元，投资回收期 6.4年（含建设期 1年），具有较强的盈利能力和
较强的抗风险能力。
31
第 9 章 结论
随着城陵矶新港区进港铁路、航道等交通基础设施的不断配套完
善，湖南特别是岳阳对物流市场特别是集装箱物流的需求在进一步提
升，城陵矶新港区“一区一港四口岸”为本项目的开发带来难得的机
遇，本项目的开发将促进的城陵矶新港区航运物流基地建设，且目前
城陵矶新港区仓储物流园的开发模式和开发进度的规划科学、合理，
将有利于降低本项目的投资风险，确保本项目在产生良好的经济效益
和社会效益，因此项目建设是完全必要的可行的。
