동양종합금융증권

리서치 센터

건설 / 시멘트 이광수

kslee@myasset.com

목 차1. 최근 한국 건설 시장 현황

2. 한국 건설 시장 전망

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

4. 투자 Point

건설업종

한국 건설 신규 수주 추이

1. 최근 한국 건설시장 현황

(단위: 억 원)

250,000

300,000

80%

90%

전 체 공공비중 민간비중

• 최근 민간 수주의 감소에도 불구하고 공공수주의 회복으로 전체 수주 회복세를 보임.• 6월 현재까지 전체 신규 수주 50조원으로 전년동기 대비 92% 수준임.

3

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

(자료: 대한건설협회)

건설업종

해외 건설 신규 수주 추이(단위: 백만 달러 / 달러)

1. 최근 한국 건설시장 현황

8,000

9,000

10,000

120

140

합 계 두바이유

• 급격한 유가 하락으로 최근 해외 수주 감소세로 전환, 유가는 다시 반등하고 있는 상황임.• 6월 현재까지 전체 신규 수주 193억 달러로 전년동기 대비 75% 수준임.

4

(자료: 해외건설협회)

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2004 2005 2006 2007 2008

0

20

40

60

80

100

건설업종

미분양 아파트 추이(단위: 호수)

1. 최근 한국 건설시장 현황

• 미분양 아파트 6월 현재 14만 5천 가구로 건설회사의 부담으로 작용하고 있는 상황임.• 최근 지속 감소하고 있는 상황이나, 전체 미분양 중 36%가 준공 후 미분양으로 관련된 리스크 지속

140,000

160,000

180,000

50%

60%

미분양주택 준공후미분양 비중

5

(자료: 국토해양부)

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

93.1 94.1 95.1 96.1 97.1 98.1 99.1 00.1 01.1 02.1 03.1 04.1 05.1 06.1 07.1 08.1 09.1

0%

10%

20%

30%

40%

건설업종

주택매매가격지수(단위: 2008.12 = 100)

1. 최근 한국 건설시장 현황

• 지난해 말부터 지속된 주택 가격 하락세를 접고 최근 다시 가격이 반등하는 모습을 보이고 있음.• 주택 가격 반등은 주로 서울과 수도권 위주로 지방과 큰 차이를 보이고 있는 상황임.

100

120전 국

서 울

6

(자료: 국민은행)

20

40

60

80

2000. 01 2001. 05 2002. 09 2004. 01 2005. 05 2006. 09 2008. 01 2009. 05

건설업종

수주 부문별 특징

• 건설업 대표적 3가지 수주 사업 부문을 가지고 있음.• 공공, 민간 부문은 긴 Cycle, 수동적인 시장인 반면, 민간 부문은 짧은 Cycle과 능동적 수주 방식

공공부문 민간부문 해외부문

대표사업 토목사업, 공공주택 주택건설사업, 개발사업 산업 플랜트, 해외 SOC 사업

발주자 (수요자) 정부, 지방 자치 단체 민간 사업자 해외 정부, 해외 업체

2. 한국 건설 시장 전망

7

발주자 (수요자) 정부, 지방 자치 단체 민간 사업자 해외 정부, 해외 업체

발주방식 공개 경쟁 비공개 경쟁 공개 경쟁

건설사 수주 방식 수동적 능동적 수동적

특징 (건설사 입장에서)1. 안정적 Cash Flow2. 상대적 낮은 수익성

3. 공사기간이 김

1. 상대적 높은 수익성2. 미분양 등 사업리스크

3. 짧은 공사 기간

1. Global 업체와 경쟁2. 진입장벽이 높음.

3. 국가별 리스크가 존재4. 안정적 Cash Flow

추정 Cycle 15년 비규칙적 20년

건설업종

한국 민간 부문 수주

• 03년 이후 증가세를 이어가다, 최근 주택 시장 위축에 따라 급속히 위축되는 모습• 시장 개선에 따라 빠른 대응이 가능한 주택 시장

50

60

70

Cycle

Trend

(Unit : 조 )

2. 한국 건설 시장 전망

8

(30)

(20)

(10)

0

10

20

30

40

50

1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008

건설업종

한국 민간 부문 수주

• 향후 주택 구입 가능 능력 30 ~ 54세 인구는 2012년 2천 5십만명을 정점으로 감소할 것으로 전망됨.• 인구와 가구가 주택 가격에 영향을 미치는 한국 주택 시장의 특성상 2012년까지 가격 급락은 제한적임.

2. 한국 건설 시장 전망

19,000

21,000

23,000

100

120

30-54 세주택매매가격지수

(단위: 2008.12 = 100)

(단위: 천명)

9

5,000

7,000

9,000

11,000

13,000

15,000

17,000

19,000

1986 1994 2002 2010 2018 2026 2034 2042 2050

0

20

40

60

80

건설업종

공공 부문 수주

• 1997년 26조원을 기록한 이후 지속적으로 부진, 정부 건설 투자 부진에 따른 영향• 08년 공공 수주 31조원 기록 예상, 향후 증가세 예상. 13년 만에 수주 증가세

30

35

Trend

Cycle(Unit : 조 )

2. 한국 건설 시장 전망

10

-10

-5

0

5

10

15

20

25

1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008

건설업종

해외 부문 수주

• 08년 해외 수주 400억 달러 초과, 400억 달러 초과한 경험은 1978년과 1981년 두 번에 불과함.• 20년 만에 도래하는 해외 발주 호황기 수주 시장임.

40

50

Cycle

Trend(Unit: billion USD)

2. 한국 건설 시장 전망

11

(자료: 대한건설협회)

(20)

(10)

0

10

20

30

1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008

건설업종

산유국 설비 투자 계획

• 08년 하반기 부터 부진했던 발주 시장 09년 4분기부터 본격 개선 전망• 최근 산유국을 중심으로 투자 계획을 다시 앞당기고 있는 분위기. 해외 부문 수주 증가할 것으로 전망됨.

100,000

120,000 (단위: 백만 달러)

2. 한국 건설 시장 전망

12

0

20,000

40,000

60,000

80,000

09년 1분기 09년 2분기 09년 3분기 09년 4분기 10년 1분기 10년 2분기 10년 3분기 10년 4분기 11년 1분기 11년 2분기 11년 3분기 11년 4분기

건설업종

중동 시장의 변화와 Needs

Drilling

Oil – Gas Production

Platform, Pipeline, Drill - Ship

FPSO, Oil treatment Plant, InjectionPower Plant, Port

2. 한국 건설 시장 전망

13

Refining

Petrochemicals

Refinery

Ethylene Plant, Aromatics, Propylene

Power Plant, Port

건설업종

부문별 중동 발주 시장

• 그동안 중동 발주 시장 성장을 견인한 분야는 석유화학 분야• 향후는 필수적인 분야의 투자 증가 예상, 정유, 가스 등 Up Stream 분야

20,000

25,000

Petrochemicals

Refining(단위: 백만 달러)석유화학 분야 투자 증가

2. 한국 건설 시장 전망

14

0

5,000

10,000

15,000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

필수적인 (정유) 분야투자 증가

건설업종

중동 수주 예상

• 현재 EPC bidding 중인 프로젝트로는 10년 1분기에 본격 성장세 보일 것으로 전망• 최근 연기되었던 프로젝트가 속속 재기되는 분위기여서 미정인 프로젝트가 변수가 될 전망

(단위: 백만 달러)

12,000

14,000

현대건설 GS건설 삼성ENG 대림산업

2. 한국 건설 시장 전망

15

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

09년 3분기 09년 4분기 10년 1분기 10년 2분기 10년 3분기 미정

건설업종

해외 수주 비교

• 신규 수주는 07년을 기점으로 이미 한국이 일본의 엔지니어 회사를 추월• 06년까지 큰 차이를 보이다가, 07년 시장의 호황과 더불어 한국 업체들 해외 수주물량을 증가시킴.

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

50,000

60,000

한국평균 일본평균

일본 엔지니어 업체의우월적 위치

한국 업체 규모 추월

(단위: 억 원)

16

0

10,000

20,000

30,000

40,000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

건설업종

수주 추이(단위: 억 원)

구 분 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Hyundai E&C 51,049 30,575 8,873 18,472 10,423 11,421 30,796 32,811 54,026 85,621

GS E&C 2,257 916 6,199 12,063 2,650 16,217 11,924 19,360 39,083 64,053

Daelim 1,642 1,652 1,103 4,233 5,851 1,726 1,786 6,696 23,422 41,964

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

17

Samsung ENG 0 1,792 6,143 5,868 2,924 1,740 12,137 18,631 45,285 16,032

DAEWOO E&C 10,682 4,929 7,199 5,324 4,529 6,560 15,129 16,093 21,493 25,182

한국평균 13,126 7,973 5,903 9,192 5,275 7,533 14,354 18,719 36,662 46,571

CHIYODA 4,595 3,985 7,579 16,649 23,463 28,428 41,833 89,896 52,313 13,074

JGC 23,012 31,566 32,756 32,693 48,775 47,749 87,145 30,909 35,568 54,542

TOYO 12,199 25,853 13,560 14,558 16,953 16,198 23,881 37,284 25,675 8,138

일본평균 13,269 20,468 17,965 21,300 29,731 30,792 50,953 52,696 37,852 25,251

건설업종

평균 매출액 비교 (전사)

• 과거 전사 차원의 평균 매출액은 비즈니스가 다양한 한국의 매출액이 높았음. • 그러나, 06년 일본의 엔지니어 업체의 해외 수주가 증가하며 현재 평균 매출액은 비슷한 수준임.

60,000

70,000

한 국 일 본

(단위: 억 원)

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

18

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

건설업종

매출 추이(단위: 억 원)

구 분 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

한국평균 31,409 32,112 31,447 34,619 38,380 40,542 45,091 49,090 58,485

현대건설 63,849 62,973 54,434 51,523 46,461 42,851 50,849 56,491 72,711

대우건설 288 30,414 34,511 42,311 47,804 50,756 57,291 60,666 65,777

GS건설 27,079 31,531 31,745 34,676 40,491 56,308 57,452 60,115 68,658

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

19

GS건설 27,079 31,531 31,745 34,676 40,491 56,308 57,452 60,115 68,658

대림산업 24,894 25,164 26,522 33,288 40,730 42,567 42,693 49,396 58,922

삼성엔지니어링 9,815 10,479 10,026 11,299 16,414 10,224 17,170 18,782 26,356

일본평균 22,822 16,186 19,091 24,089 29,774 33,594 38,761 44,639 59,215

Chiyoda Corporation 19,128 12,451 12,767 16,637 23,413 30,017 40,090 49,311 72,427

JGC Corporation 31,723 24,574 30,191 37,743 46,547 48,630 56,215 61,858 66,002

Toyo Engineering

Corporation 17,614 11,532 14,316 17,887 19,362 22,133 19,978 22,746 39,215

건설업종

평균 영업이익률 비교 (전사)

• 주택 사업 등 포트폴리오가 다양했던 한국의 영업이익률이 상대적으로 높은 수준이었음. • 순수하게 플랜트 사업 만을 영위하는 영업이익률 4% 중반이 정상적인 수준인 것으로 판단됨.

8%

10%

한국 일본

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

20

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

건설업종

영업이익률 추이2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

한국평균 2.3% 3.4% 5.8% 4.2% 6.7% 7.4% 7.7% 7.7% 6.1%

현대건설 0.4% -6.1% 3.6% 6.0% 6.8% 10.2% 7.8% 6.4% 6.6%

대우건설 -6.4% 7.1% 9.0% 7.4% 8.9% 8.5% 11.0% 9.2% 5.2%

GS건설 8.3% 8.1% 8.7% 7.8% 5.7% 6.0% 7.0% 7.4% 7.0%

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

21

GS건설 8.3% 8.1% 8.7% 7.8% 5.7% 6.0% 7.0% 7.4% 7.0%

대림산업 5.5% 5.0% 4.8% 7.0% 7.5% 7.5% 6.3% 8.8% 6.6%

삼성엔지니어링 3.5% 2.8% 3.1% -7.0% 4.7% 4.7% 6.6% 6.7% 4.9%

일본평균 1.3% -2.4% 1.4% 2.8% 1.6% 3.2% 3.7% 4.4% 4.6%

Chiyoda Corporation -0.1% -10.8% -3.6% 0.9% 2.8% 4.1% 5.3% 5.9% 1.5%

JGC Corporation 3.9% 3.3% 6.0% 4.5% 3.8% 3.0% 3.7% 4.3% 8.1%

Toyo Engineering Corporation 0.2% 0.1% 1.9% 3.0% -1.9% 2.3% 2.1% 3.1% 4.2%

건설업종

엔지니어 당 해외 수주, 매출

• 5년간 엔지니어 당 해외 수주 한국 23억원, 일본 26억원. 해외 매출 한국 13억원, 일본 22억원• 일본과 비교하여, 한국 업체 수주 및 매출 능력 충분한 것으로 판단됨.

35

40

해외 수주 해외 매출

(단위: 억 원)

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

22

0

5

10

15

20

25

30

현대건설 GS건설 대림산업 삼성엔지니어링 대우건설 한국평균 CHIYODA JGC TOYO 일본평균

건설업종

EV/EBITDA 추이

• 2006년까지 한국 건설 업체, 일본 엔지니어 업체 Valuation 비교 시 저 평가 시기• 07년 해외 수주가 일본 업체들을 추월하며, 상대적 프리미엄 부여. But, GAP은 아직 미진한 수준.

15

20

한국평균 일본평균 차이

(단위: 배) 일본 엔지니어 업체 해외 수주 증가 시기 한국업체의 해외 수주

일본 업체 추월

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

23

-15

-10

-5

0

5

10

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

건설업종

EV/EBITDA 추이구 분 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

현대건설 - 8.63 4.76 5.84 9.27 15.43 22.19 15.06

대우건설 3.80 2.06 2.03 3.22 5.93 7.61 12.25 15.77

GS건설 2.81 2.74 3.03 3.72 4.35 6.32 13.43 10.34

대림산업 3.40 3.54 3.19 5.01 7.16 10.73 12.15 11.28

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

24

대림산업 3.40 3.54 3.19 5.01 7.16 10.73 12.15 11.28

삼성엔지니어링 5.18 5.53 - 2.19 6.76 8.77 20.04 17.00

한국평균 3.80 4.50 3.25 4.00 6.69 9.77 16.01 13.89

Chiyoda - - 15.51 15.26 14.68 22.01 14.25 10.88

JGC 15.79 10.10 6.90 10.42 13.50 19.77 10.81 4.61

Toyo

Engineering13.96 12.21 11.48 9.85 9.76 12.09 13.87 12.59

일본평균 14.87 11.16 11.30 11.84 12.65 17.95 12.98 9.36

건설업종

일본 지가 추이

• 일본, 1992년부터 13년간 도쿄의 평균 지가 연속 하락• 1990년 초반 정부의 부동산 경기 부양책은 실패로 돌아감. 3년 이상 부동산 투자 심리 위축에 따른 현상

residential YoY

Commercial YoY

20

25

30(%)

금리인상(6% 수준), 부동산대출 총량 규제

금리인상 시작(89년)

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

25

(15)

(10)

(5)

0

5

10

15

20

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

플라자합의

금리인하, 과잉 유동성, 내수확대 정책

51개월 동안 지속 상승

일본 열도 개조론, 대단위 개발 시작

일본의 본격적 경기 부양책70조엔 이상의 정부 투자

종합토지정책 추진 요강정부의 공식적인 지가 하락 인정

건설업종

일본 인구와 세대 수 추이

• 인구와 세대수의 지속적인 상승 기간에도 부동산 가격이 하락하였음.• 주택 보다는 토지에 관심. 부동산 가격 상승은 가계 주도형이 아니라, 기업 및 중소부동산 업자가 주체

12,800

13,000

5,000

5,500

인구(좌 – 만 명)

세대 수 (우 – 만 가구)

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

26

11,400

11,600

11,800

12,000

12,200

12,400

12,600

1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

부동산 가격 하락 구간

건설업종

일본 건설투자추이

• 1990년 이후 부동산 경기 위축으로 민간 건설 투자 감소, 정부 건설 투자 증가로 전체 건설 투자 유지• 1997년 이후 정부 재정적자 확대로 정부 건설 투자 감소하면서, 전체 건설 투자 급속히 감소함.

75

90

민간 정부

정부 건설 투자 증가

정부와 민간 건설 투자 감소

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

27

0

15

30

45

60

1978 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

정부와 민간 건설 투자 감소

건설업종

일본 건설투자와 건설회사 추이

• 1990년대 후반부터 건설투자가 감소하면서 건설회사 부도수가 증가하기 시작함.• 현재 건설회사는 51만개 정도로 99년도의 85% 수준으로 감소한 상태임.

80

90

60

62

건설투자합계(좌 – 조엔)

건설허가업자수(우 – 만)

건설 투자 감소 하면서 건설회사 급감

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

28

30

40

50

60

70

80

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 200846

48

50

52

54

56

58

건설업종

건설투자와 일본 대형 건설사 영업이익률

• 대형 건설사 현재 평균 영업이익률 1% 내외, 대형건설사는 특성화 안된 일반 토목, 외주 사업의 건설사• 1990년대 초반 정부 건설 투자 증가 후 수익성이 악화된 것으로 보임.

80

90

6%

7%

건설투자합계(좌-조엔)

영업이익률(우)정부 건설 투자 증가 이후건설사 수익성 악화

3. 한국과 일본 건설 시장 비교

29

30

40

50

60

70

80

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

0%

1%

2%

3%

4%

5%

초반에는 수익성 유지

건설업종

시사점 및 주요 Point

4. 투자 Point

1. 해외 엔지니어 부문- 한국 업체들 수주와 최근 경쟁에서 이미 일본 업체를 추월한 상황- 해외 수주 09년 하반기 본격 성장세 돌입, 현재 Capacity로 충분히 증가 가능- 해외 시장은 향후 성장성 확보를 위해 가장 중요한 부문

2. 주택 부문

30

- 일본의 주택 전문 업체도 50%대의 미 분양률을 경험하였으나, 임대업, 부동산 개발사업에 적극 참여하며 성장성과 수익의 안정성 확보

- 주택 임대 사업을 통해 최소한 물가 상승률 이상의 성장과 수익성을 보이고 있음.- 한국 주택 건설 업체도 구조적 변화의 시기 – 현재가 가장 중요한 시기

3. 공공 부문- 정부의 예산이 한계가 있는 한 지속적인 정부 투자 증가 불가- 토목 사업의 다양한 투자 형태 개발 (PF사업 등) – 자본 확충 필요