Eiendomsmeglern nr. 3 2015

megleren 032015ÅRGANG 77

EIENDOMS

Styrker samhold med helvetesukeSide 24

Salg av kontraktsposisjonerSide 34

Tro

msø på toppen av Norge side 10

Verket Moss – fra industri til levende bydel Side 18

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPEREKjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konfl ikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper-

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konfl ikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper-

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

5

6

8

9

9

10

15

16

18

22

24

30

50

51

52

FRA LEDELSEN

Boligpolitikk – skatt og kreditt

Om eiendomsmeglernes og eiendoms

meglingsforetakenes interesseorganisasjoner

Gjeldsvekst til bekymring

Vellykket «Boligmarked 2015»

Tillitsmannsseminar i NEF

VERDT Å VITE

Tromsø på toppen av Norge

Endelig en gratis app for boligkjøperen

til å håndtere strømabonnement

Krogsveen i Stavanger:

– Nyttig og spennende med «etterhjelp»

Verket Moss– fra industri til levende bydel

21 enkle tips til deg som vil male som en proff!

Styrker samhold med helvetesuke

Notar tilbake i Oslo

MEDLEMSNYTT

Nytt om navn

Sudoku

ETTER ARBEID

Vurderer du ny sykkel i 2015?

STILLINGSANNONSER SIDE 31 OG 55

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarlig redaktør:Carl O. Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

8 utgaver pr. årOpplag: 3400ISSN 0803-7345

Forsidefoto:Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom/ Merkur Grafisk AS

Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Merkur Grafisk er godkjent som svane merket bedrift.

MILJØMERKET

2041 Merkur Grafisk AS

067

2

ANNONSEKONTAKT:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

PRISER 2015:Helside (215x275 mm) 11.500 ,- Halvside (180x115 mm) 8.700 ,- 1/3 side (180x75 mm) 6.800 ,-Baksiden (215x215 mm) 16.600 ,-2. og 3. omslag (215x275 mm) 13.500 ,-Midtsidene (430x275 mm) 24.500 ,-

Innhold APRIL 2015

FAGLIG PÅFYLL

NEFkurs 2015

Salg av kontraktsposisjoner

Flytende dødsbo og eiendomssalg

Revisjon av eierseksjonsloven

Når gir leietakers feil, mangler eller forsinkelse utleier rett til å heve kontrakten?

Villaservitutter og «villamessig bebyggelse»

Fornyelse/forlengelse av leieavtaler

33

34

38

40

43

46

48

10

18

43

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPEREKjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konfl ikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper-

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konfl ikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper-

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

Fra 1. april 2015 økes forsikringsdekningen fra 5 til 10 millioner, og trer i kraft ved budaksept, maksimalt 12 måneder før overtagelse.

DET SKAL LØNNE SEGÅ BRUKE MEGLER

Norwegian Broker og storaksjonær Söderberg & Partners er ett av Nordens største forsikringsmeglerselskap. Vi jobber med skreddersøm, og er på vegne av landets eiendomsmeglere en profesjonell innkjøper av blant annet eierskifteforsikring, boligkjøperforsikring, leiegaranti, sikkerhetsstillelse og ansvarsforsikringer. Dette har vi gjort siden 1997.

Les mer på: www.norwegianbroker.no, eller ring oss i dag på tlf: 930 00 020

Vi redefinerer markedets beste

eierskifte-forsikring.

eiendom

- Eierskifteforsikring- nøkkelen til en trygg bolighandel.

E I E R S K I F T EFORSIKRING

S I D E N 1 9 9 7

DENORIGINALE

1157_NB_Annonse 215x275_til megleren_NY.indd 1 17.03.15 08:47

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015 5

Tormod Boldvik

Styreleder i NEF

Styrelederen har ordet

Boligmarkedet er brennhett om dagen. Det samme kan sies om debatten som går rundt boligbeskatningen og behovet for å stramme inn bankenes utlånspraksis.

Boligpolitikk – skatt og kreditt

Grunnleggende for NEF er målet om å underbygge den norske boligmodellen. Over 80 % eier sin egen bolig i Norge. Eierskap til egen bolig har bidratt til velferd for mange. Vi er glade for å observere et bredt politisk engasjement for å ivareta et inkluderende boligmarked.

Økonomiske modeller tar i liten grad hensyn til de menneskelige verdiene som ligger til grunn for politiske beslutninger. Samtidig vet vi at økonomenes vurderinger vil være sentrale når fremtidens politikk skal fastlegges. Vi tror det er mulig å stå i mot mye av det presset som fremsettes mot den norske boligmodellen. Men det er ikke mulig å si «nei til alt, alltid».

Vern av primærboligen er vår soleklare prioritering. Andre vil argumentere for å opprettholde dagens incentiver også i forhold til sekundærboliger, fritidsboliger og næringseiendom. Vi har gjort våre prioriteringer fordi vi ser at når vi flytter oss vekk fra primærboligen blir argumentasjonen rundt «hjem og velferd» mindre anvendelig. Vi er tydelige på at vi ønsker å stimulere eierskap til egen bolig. I dag ser vi at unge taper konkurransen i boligmarkedet mot investorer, som er motivert av skattemessige incentiver innført for å stimulere eierskap. Dette åpner vi for å se på!

Vi gir vårt høringssvar i forbindelse med Scheelutvalget med en tydelig argumentasjon for å opprettholde de skattemessige fordelene som er ved investering i egen bolig. Ikke minst er vi tydelige på at når boligmarkedet har nådd sin høyde, blant annet med bakgrunn i dagens modell for beskatning, er det umulig å innføre et

vesentlig skjerpet skatteregime. Det vil ramme hardest de som sitter med egen bolig, og en allerede anstrengt økonomi.

Når det gjelder Finanstilsynets forslag om skjerpede krav til utlån så er også dette noe vi vil gi våre vurderinger av. Her må vi i større grad erkjenne behovet for endringer, slik at veksten i husholdningenes gjeld ikke kommer ytterligere ut av kontroll. Det er grunn til å være bekymret. Samtidig må ikke bekymringene resultere i tiltak som utløser det vi er bekymret for.

For sterke tiltak vil i seg selv skape boligprisfall, og kunne lede oss inn de spiraleffektene myndighetene (og vi) har en bekymring for. For svake tiltak vil ikke virke.

Spørsmålet er hvorvidt det er mulig å finne løsninger som virker tilstrekkelig, men ikke for sterkt. Det er også sentralt å finne virkemidler som reduserer presset på brukte boliger, uten å ramme boligbyggingen. Dessverre viser historien at det ofte blir motsatt.

Vi har tidligere argumentert ut i fra «usosiale virkninger». Det er i fortsettelsen grunn til å stille spørsmålet om ikke det som er grunnleggende usosialt ved bolig

markedet er selve prisnivået, ikke de foreslåtte tiltakene for å bremse videre prisutvikling. For høye priser og for få boliger… Det er ikke mulig å skape «sosiale virkninger», før vi lykkes i å bygge nok boliger på et riktig prisnivå. Dette vil ta tid, og i mellomtiden aksepterer vi behovet for regulatoriske tiltak.

Vi vil støtte videreføringen av den norske boligmodellen, og kjempe mot økt beskatning av primærboligen. Samtidig erkjenner vi at den norske boligmodellen forutsetter riktig prisnivå og tilstrekkelig bolig bygging. Ut i fra denne erkjennelsen vil vi stille oss positive til en riktig regulering av utlånspraksis, for å unngå en for sterk vekst. •

Det er ikke mulig å skape «sosiale virkninger», før vi lykkes i å bygge nok boliger på et riktig prisnivå. Dette vil ta tid, og i mellomtiden aksepterer vi behovet for regulatoriske tiltak.

Tormod BoldvikFra 1. april 2015 økes forsikringsdekningen fra 5 til 10 millioner, og trer i kraft ved budaksept, maksimalt 12 måneder før overtagelse.

DET SKAL LØNNE SEGÅ BRUKE MEGLER

Norwegian Broker og storaksjonær Söderberg & Partners er ett av Nordens største forsikringsmeglerselskap. Vi jobber med skreddersøm, og er på vegne av landets eiendomsmeglere en profesjonell innkjøper av blant annet eierskifteforsikring, boligkjøperforsikring, leiegaranti, sikkerhetsstillelse og ansvarsforsikringer. Dette har vi gjort siden 1997.

Les mer på: www.norwegianbroker.no, eller ring oss i dag på tlf: 930 00 020

Vi redefinerer markedets beste

eierskifte-forsikring.

eiendom

- Eierskifteforsikring- nøkkelen til en trygg bolighandel.

E I E R S K I F T EFORSIKRING

S I D E N 1 9 9 7

DENORIGINALE

1157_NB_Annonse 215x275_til megleren_NY.indd 1 17.03.15 08:47

6 EIENDOMSMEGLEREN 02-2015

NEFs historie går tilbake til 1932. Forbundet ble stiftet for å ivareta eiendomsmeglernes interesser. Den første store milepælen ble nådd da forbundet bidro sterkt til historiens første lov om eiendomsmegling i 1938.

Et godt trøndersk utrykk sier mye «Itjnå kjem tå sæ sjøl». Det er hva det handler om . Hvis ingen jobber for eiendomsmeglernes vilkår, oppnår vi heller ingen ting som yrkesprofesjon. Det har aldri vært så mange eiendomsmeglere, så mange eiendomstransaksjoner, og så mye kvalitet i eiendomsmeglingen som i dag. Vi er en bransje på vei opp og fram.

Historisk var meglerforetak eiet og drevet av eiendomsmeglere. NEFs medlemmer er en god blanding av ansatte eiendomsmeglere, ledere, gründere, eiere og andre som har en ting til felles – meglerfaget og megler sjelen.

Etter hvert ble det etablert større kjeder, ofte med ledere og eiere med en annen faglig bakgrunn enn eiendomsmegling. Eiendomsmeglerforetakenes forening, senere Eiendom Norge, ble stiftet i 2001 for å ivareta selskapenes interesser.

Etter Norges Eiendomsmeglerforbunds lover og vedtekter er formålet å organisere alle som driver med eiendomsmegling, og ivareta deres etiske og faglige interesser, samt

økonomiske rammebetingelser. Forbundet skal foreta undersøkelser og utredning av spørsmål av felles interesse for medlemmene, samt løse andre oppgaver av faglig og forretningsmessig art. Forbundet skal søke å fremme samhold og gode kollegiale forhold mellom medlemmene.

NEF er medlem av nordisk eiendomsmeglerunion (NEU) hvor vi utveksler erfaringer og samarbeider om å fremme rammevilkår og kompetanse for eiendomsmeglere i de nordiske landene. Via NEU er de nordiske landene medlemmer i CEPI som er den europeiske meglerorganisasjonen.

Det følger av vedtekter for Eiendom Norge at formålet er å organisere eiendomsmeglingsforetak i Norge, og ivareta medlemsforetakenes interesser i forhold til media, myndighetene og andre institusjoner, undersøke og utrede spørsmål av felles interesse, løse andre oppgaver av forretningsmessig art, samt fremme samhold og gode kollegiale forhold mellom medlemmene.

Skillet går mellom de overordnede interessene. Eiendom Norge jobber for medlemsforetakenes næringsinteresser. Norges Eiendomsmeglerforbund jobber for meglerprofesjonens interesser og rammevilkårene for de enkelte eiendomsmeglere.

Begge organisasjoner jobber for best mulig rammevilkår for bransjen. Foretakene, særlig de store kjedene, kan ha andre interesser enn NEFs enkeltmedlemmer. Organisasjonene har ulik organisering og arbeidsform.

I NEF står meglerfaget i sentrum, med fokus på meglernes profesjonelle interesser, mellom mannsrollen og forbrukernes interesser i eiendomsmeglingen. Sentralt i Eiendom Norges arbeid står prisstatistikken og selskapenes kommersielle interesser.

NEF og Eiendom Norge har et organisert samarbeid om bl.a. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester og bransjenormen for markedsføring av boliger. Administrasjonen i NEF og Eiendom Norge møtes relativt ofte i forskjellige fora, hvor vi deler erfaringer og drøfter faglige og kommersielle problemstillinger av felles interesse.

Når det er hensiktsmessig kan vi fremme felles forslag for myndighetsorganer, slik det ble gjort i forbindelse med finansmyndighetenes gjennomgang av oppgjørsfunksjonen i eiendoms meglingsbransjen. Tolkning av relevante lover og praksis drøftes ofte mellom NEF juridisk og Eiendom Norge, og organisasjonene stiller tidvis med felles representant i faglige fora.

Begge organisasjoner har et sterkt engasjement for boligmarkedets utvikling, og jobber for politiske virkemidler som sikrer den norske boligmodellen med effektiv boligomsetning. Begge organisasjoner driver et systematisk påvirkningsarbeid overfor beslutningstakerne blant myndigheter, politikere og organisasjoner.

NEF har lagt vekt på å reise rundt i landet og møte flest mulig meglere, foretaksledere og andre beslutningstakere. Vi har møtt mange de siste månedene, og vil fortsette langs den linjen. Det er ikke noe som er mer inspirerende enn å møte engasjerte bransjefolk ansikt til ansikt. Vi opplever at det er med å bygge forståelse og samhold på tvers av ulike grupperinger og interesser.

Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund lever godt side om side. Organisasjonene er ikke enige om alt, og tidvis kommer ulike interesser til uttrykk i forskjellige prioriteringer og handlinger. Men vi er enige om mye, og vi jobber mot de samme overordnede mål – en velfungerende bransje med forbrukere som verdsetter våre tjenester. •

fra ledelsen

Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

Om eiendomsmeglernes og eiendomsmeglingsforetakenes interesseorganisasjoner

Hva er historien bak og rollefordelingen mellom Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge? Langt på vei jobber vi mot samme mål, men mandat og roller er ganske forskjellig.

.no

FINN vokser på mobil og nettbrett!Nå kommer over halvparten av trafikken

til FINN eiendom fra mobil og brett.


Både store regionale forskjeller i boligmarkedet og hensynet til individuell vurdering av den enkelte låntaker taler imot slike virkemidler. I pressområdene vil det på lengre sikt være

positivt om bankene er litt mer restriktive. Grunnleggende er det kun økt produksjon av nye boliger, som kan dempe presset i de store byene, men det er en annen diskusjon.

Skal man være litt kritisk kan man påstå at boliglånet ikke er det største problemet for de mest utsatte i boligmarkedet. Vi som selger boliger for de som har fått problemer med økonomien, ser at det de fleste sliter med er forbruksgjeld og annen gjeld som ikke i utgangspunktet ikke er sikret med pant i boligen. Problemet for bankene er at de ikke har full oversikt over forbrukernes totale forpliktelser når det innvilges lån. Dette gjør at noen av dem som får lån til bolig, ikke burde fått det.

Det som mangler er et nasjonalt gjeldsregister. Et slikt register vil kunne bidra til et mer stabilt og robust boligmarked, da det gir bankene et riktigere vurderingsgrunnlag av den enkelte låntaker. I dag bidrar det galopperende kredittmarkedet i Norge til å skape en risikogruppe i boligmarkedet. Dette er ikke forbrukerne tjent med, hverken de som er i boligmarkedet eller de som står utenfor. Den praktiske gjennomføring av et slikt register må selvsagt ta hensyn til personvern. •

Gjeldsvekst til bekymring

Av Kurt F. Buck, nestleder i styret i NEF

Det er liten uenighet om at for høy gjeldsvekst i husholdningene er negativt. Når man ser på hvilke virkemidler myndighetene har tilgjengelig, er det klart at egenkapitalkrav og begrensning av avdragsfrihet er to av få tilgjengelige virkemidler. At man gjør bruk av disse virkemidlene har vi forståelse for, men det kan slå uheldig ut.

NEF FORDELSPROGRAM– sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere

Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap


Konferansen «Boligmarkedet 2015» i Oslo Konserthus torsdag 19. mars inneholdt mange og gode foredrag. Temaer rundt bolig vil alltid være aktuelt. Sett i lys av den siste tids debatt om ubalanse i boligmarkedet og rentebeslutningen i Norges Bank samme dag, var det en veldig god timing for konferansen denne gangen.

Vi fikk blant annet høre innlegg fra statssekretær PerWilly Amundsen i KMD om hvilken rolle staten skulle ha for å legge til rette for et fungerende boligmarked, Petter Eiken fra Rom Eiendom fortalte om boligbygging rundt knutepunkter og statssekretær Paal Bjørnestad fra Finansdepartementet snakket om finansielle forhold i boligmarkedet.

For de som er interessert er det mulig å laste ned alle foredragene på NEF.no. •

Vellykket «Boligmarked 2015»

Tillitsmannsseminar i NEFEtter årsmøtene i NEFs lokalforeninger i februar måned var det 19. – 20. mars duket for tillitsmannsseminar. Tillitsmannsseminarene er en årlig tradisjon i NEF. Denne gangen var foruten styret i NEF så vel lokalforeningsledere som studieledere invitert.

Totalt 28 engasjerte NEFtilllitsvalgte og ansatte møttes til seminar i Oslo. Engasjement for bransjen, profesjonen og lokalforeningene var ett av hovedtemaene denne gangen. Til å innlede til diskusjoner rundt dette temaet var æresmedlem Gunnar Krogsveen invitert. Han fikk i gang gode diskusjoner om hva den enkelte og lokalforeningene selv kan gjøre med dette.

Et annet tema som ble drøftet var organisering av arbeidstiden for meglere, sett i forhold til arbeidsmiljøloven og arbeidstilsyn. Dette er et tema som er høyaktuelt i disse dager når Arbeidstilsynet har begynt å vise interesse for eiendomsmeglingsbransjen.

Siste del av seminaret var todelt; lokalforeningslederne og styret hadde en økt med mediearbeid og lokalforeningslederrollen, mens studielederne hadde studieledermøte. •

Av Elisabet Gusgaard Dahl


V i skal imidlertid ikke så langt tilbake i tid før det var mørketid for boligomsetninger i Nordens Paris. Virkningene av finanskrisen i 2008 fikk veldig kortvarige effekter på boligmarkedet de fleste steder i Norge, bortsett fra i Tromsø. Der hadde man bygd relativt mye, og etter en modell som ikke var særlig robust når tidene ble tøffere. Mange gikk på en smell etter å ha kjøpt seg inn i borettslag praktisk talt helt uten egenkapital og med stor fellesgjeld. I de verste tilfellene gikk også borettslagene konkurs når beboerne ikke kunne gjøre opp for seg og egenkapitalen var tapt. Lærdommen av dette var at investorer kviet seg for å sette i gang nye prosjekter selv om det var full fart i alle andre områder av økonomien. Dette førte til stor etterspørsel i boligmarkedet i Tromsø og med påfølgende prisvekst.

Nå har imidlertid dette snudd og flere nye boligprosjekter er

allerede ferdige, eller under utvikling. Et av de største sådanne er satsingen til Barlindhaug eiendom og Profier på Workinntoppen. For de som ikke er lokalkjent i området ligger dette nedlagte steinbruddet på vestsiden av Tromsøya med en fantastisk utsikt mot Grind øysundet og Kvaløya i sydvest.

Nesten 450 nye leiligheter er prosjektert i det gigantiske prosjektet i tromsømålestokk, og salget av prosjektet er veldig godt i gang.

Det har vært veldig god respons fra kjøperne og nesten alle de hundre leilighetene som til nå er lagt ut er solgt, sier megler MNEF Wenche Odden Kvamme i Eiendoms megler1 i Tromsø til Eiendomsmegleren. Firmaet hennes vant en tøff anbudsrunde om å stå for salget av prosjektet. I tillegg til den fine beliggenheten i den flotte naturen kan man vise til vannbåren varme i alle gulv, automatisk garasje og gasspeis. Den billigste

Tromsø på toppen av Norge

Tromsø har de siste par årene opplevd den sterkeste prisutviklingen i det norske boligmarkedet. Bare i løpet av de 12 siste månedene har prisen økt med nesten 17 prosent. Hovedgrunnen til den sterke utviklingen skyldes den harde kampen om de få objektene som legges ut for salg. I den siste tiden har det bare vært rundt 130 boliger til salgs, mens det til sammenligning var nærmere 900 boliger til salgs på den samme tiden i 2008.

verdt å vite

Av

Sve

in S

trø

mne

s In

teriø

rbild

er: I

NV

ISO

AS

Eks

teriø

rbild

er: M

AK

E B

elie

ve


For øyeblikket er det bare en stor byggeplass i det gamle

steinbruddet, men om ikke altfor lenge vil dette være en av de mest attraktive boligområdene i Tromsø.

Her er Wenche Odden Kvamme sammen med kollega Dag Little.


boligen i prosjektet koster 1,8 millioner kroner, mens den dyreste er lagt ut for salg til 14,9 millioner kroner. Når den blir solgt vil det være rekord i Tromsø, men da får eieren drøye 200 kvadratmeter å boltre seg på, flere usjenerte terrasser og ikke minst den aller beste beliggenheten høyest opp i hele prosjektet.

Hvordan byggene blir utformet er også et resultat av tilbakemeldinger utbygger fikk i spørreundersøkelser blant interessenter som hadde meldt seg på forhånd. Dette gjaldt ting som interiør, rominndelinger og spesielle ønsker; som en egen smørebu for skientusiaster. Utbygger fikk også en oversikt over hvilke aldersgrupper som var interessert i prosjektet, og det viste noe over raskende at det var en større andel unge som kunne tenke seg å kjøpe leiligheter på Workinntoppen.

I tillegg til den obligatoriske salgs oppgaven som megleren er forpliktet til å lage, har utbygger i tillegg utarbeidet et særdeles omfattende materiale til bruk i markedsføringen. Store tunge bøker med fantastiske illustrasjoner, egen nettside og et visningssenter på byggeplassen med en spesialbygget leilighet, har så langt bidratt til å gjøre

salgsprosessen til en god reise for både kjøper, selger og eiendomsmegler.

Den største forskjellen ved å selge prosjekter som dette er at megleren er med i prosessen over en mye lengre tidsperiode. Hele prosessen i et bruktsalg kan gå veldig raskt, mens vi i et prosjekt som dette er i kontakt med både kjøpere og selger over mye lengre tid. Det blir dermed også en tettere kontakt med begge parter, sier Odden Kvamme som har lang erfaring fra både brukt og prosjektsalg.

Det er veldig viktig å ha god kontakt med selger. De er veldig

«hands on» og åpne for forslag når vi kommer med tilbakemeldinger om for eksempel hvilke type boliger som selger best. Da tar de dette med i betrakt ingen når de neste byggetrinnene skal tegnes ut.

Moderate beregninger om befolkningsframskrivinger for Tromsø viser at det i løpet at de neste 15 årene kan bli opp mot 100 000 innbygger mot dagens 72 000. Dermed tror Odden Kvamme at det i lang tid framover vil være et stort behov for nye boliger, også etter at Workinntoppen er ferdigutviklet og bebodd av nye beboere.

Det er en skrikende etterspørsel etter nybygg. Det er fortsatt for lite bygging i forhold til befolkningsveksten. Tromsø har blant annet en rekke offentlige institusjoner som universitetet, sykehus og Polarinsti tuttet, som tiltrekker seg mange mennesker. I tillegg blir det mange nye arbeidsplasser som en effekt av den enorme økningen av turister som har kommet de siste årene. På toppen av dette merker også vi som andre steder i landet en sterk sentral isering fra distriktene, avslutter Wenche Odden Kvamme. •

Du har kanskje ikke tenkt over at kjøper har en lavere terskel for å klage ved kjøp av nyere bolig? Sannheten er at entreprenører og underleverandører kan gå konkurs. Dårlig arbeid, arealavvik og feil opplysninger kan også by på store kostnader i etterkant av salget.I tillegg er utbyggergarantien liten og reduseres hvert år.

Merete Christensen BernauDirektør Eierskifte Protector Forsikring

Tør du selge en nyere bolig

Mange tror ikke det er nødvendig å tegne eierskifteforsikring på nyere boliger.Realiteten er at det kommer mange reklamasjoner selv om boligen er av nyere standard.

Protector Eierskifteforsikring gir selger trygghet og du som megler unngår fremtidige problemer.

Protector Eierskifteforsikring?

uten

Alt.2.Annonse.EM.Merete Bernau.August.2014..indd 1 04.08.14 15:27

Allerede over 250 bransjekollegaer påmeldt!

KRISTIAN KORSRUDERLEND HAASKJOLDTONJE H. SKJELBOSTAD JOHAN ARNT METTEVOLL

JOHAN ANDREAS SKARTVEIT PER RACIN FOSMARK

6.-8. mai gir vi deg kunnskap som er til stor nytte i din meglerhverdag

Under NEFs Vårkonferanse møter du dyktige foredragsholdere som gir deg viktig oppdatering innen lovverket, herunder erfaringer fra Forbrukerombudets tilsyn. Meld deg på til bransjedagene! 6.-8. mai i Stavanger og hør:

Hva skjer med forkjøpsretten etter 1. juli 2015?Advokat Kristian Korsrud, Advokatfirmaet Hjort DS

Markedsføring av bolig - markeds-føringslov og bransjenormFagdirektør Tonje Hovde Skjelbostad, Forbrukerombudet

Hvilke panterettslige feller bør du unngå?Advokat Erlend Haaskjold, Arntzen de Besche

Kan eiendoms-meglere investere i fast eiendom?Johan Arnt Mettevoll, Advokatfirmaet Mettevoll

Finanstilsynets timeSeniorrådgiver Johan Andreas Skartveit, Finanstilsynet

Praksis fra Reklamasjonsnemnda og domstolenePer Racin Fosmark, lagdommer i Borgarting lagmannsrett og formann i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Påmelding via

www.nef.no eller

henvendelse på

[email protected]

RIKTIG INVESTERINGGIR DEG AVKASTNING!

Delta på NEFs vårkonferanse 6. - 8. mai i Stavanger

scrapbook.indd 1 07.04.15 14.00


I appen får forbrukeren en liste over de beste prisene på strøm avtaler basert på Konkurransetilsynets prisliste (https://www.konkurransetilsynet.no/kraftpriser/sjekkkraftpriser/) og velger selv hvilken leverandør og avtale som ønskes inngått. Etter at brukeren har fylt ut all informasjon vil Hauketind gjennomføre leverandørbytte og kopi av avtale vil bli sendt på email på oppgitt adresse. Det er også mulig å anbefale venner på Facebook og Twitter om hvor enkelt dette er.

Boligselger håndter da oppsigelsen av strømabonnementet sitt og får bekreftelse på dette på mail omgående. Uten å vente og stole på at kjøper sender inn strømbytteskjemaet når det passer han.

Gründeren, Beate Størkson fikk idén da hun skulle bytte strømleverandør for ett år siden. Alle strømselskapene har flere produkter og har kreative navn, som ofte ikke har noen navn som er relatert til kjøp av strøm (Kvitfjell World Cup Spot, Social spot, Lavpris mobil, Spotpris online, eStrøm, Gul espot), og det er fryktelig vanskelig å skille produkt, pris og hva som var best for meg. De fleste avtalene til strømselskapene som er billigst må du enten bestille via telefonen ved å sende SMS eller via en webside og for all del husk å oppgi avtalenavnet.

Norge har over fem millioner private brukere av strøm, vi har 2,3 millioner strømkunder og det handles strøm til husholdningene for 35 milliarder kroner hver eneneste år. Rapporter viser at vi som forbrukere årlig betaler 500600 millioner mer til strømleverandørene enn nødvendig. Dette er altså penger vi hadde spart om vi kjøpte den billigste strømmen, ifølge Forbrukerrådet.

Til sommeren vil Forbrukerrådet ha klart en helt ny kraftportal, hvor alle avtaler fra alle strømselskaper skal være tilgjengelig. Når denne oversikten er klar vil Bestille Strøm appen lese denne kilden.

Det har vært business for flere meglere å selge noen få utvalgte strømavtaler på vegne av Kraftselskapene. Men det krever at meglerne har med seg skjemaet ut på overtakelse med påfølgende manuell prosess for innsendelse til et kraftselskap.

Appen kan lastes ned fra App Store og Google play:For mer informasjon, se www.hauketind.no eller følg oss på Facebook ved å gå til siden «Appen Bestille Strøm». •

Endelig en gratis app for boligkjøperen til å håndtere strømabonnement

Hauketind har utviklet appen som håndterer strømabonnement.

Strømbytteappen Bestille Strøm kan hjelpe deg med tre ting.1. Du kan si opp din strømavtale fordi du har solgt boligen2. Du kan bestille strøm fordi du har kjøpt bolig3. Du kan foreta strømbytte til en billigere strømavtale

FESTETOMTER ØNSKES KJØPTVi søker selgere av festetomter

(bolig/fritidsbolig eller næringstomter)Henvendelse til Tollbugata 1 AS

Lars P. Fasting, 91192000, [email protected] ellerTruls Holthe, 91320526, [email protected]

Allerede over 250 bransjekollegaer påmeldt!

KRISTIAN KORSRUDERLEND HAASKJOLDTONJE H. SKJELBOSTAD JOHAN ARNT METTEVOLL

JOHAN ANDREAS SKARTVEIT PER RACIN FOSMARK

6.-8. mai gir vi deg kunnskap som er til stor nytte i din meglerhverdag

Under NEFs Vårkonferanse møter du dyktige foredragsholdere som gir deg viktig oppdatering innen lovverket, herunder erfaringer fra Forbrukerombudets tilsyn. Meld deg på til bransjedagene! 6.-8. mai i Stavanger og hør:

Hva skjer med forkjøpsretten etter 1. juli 2015?Advokat Kristian Korsrud, Advokatfirmaet Hjort DS

Markedsføring av bolig - markeds-føringslov og bransjenormFagdirektør Tonje Hovde Skjelbostad, Forbrukerombudet

Hvilke panterettslige feller bør du unngå?Advokat Erlend Haaskjold, Arntzen de Besche

Kan eiendoms-meglere investere i fast eiendom?Johan Arnt Mettevoll, Advokatfirmaet Mettevoll

Finanstilsynets timeSeniorrådgiver Johan Andreas Skartveit, Finanstilsynet

Praksis fra Reklamasjonsnemnda og domstolenePer Racin Fosmark, lagdommer i Borgarting lagmannsrett og formann i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Påmelding via

www.nef.no eller

henvendelse på

[email protected]

RIKTIG INVESTERINGGIR DEG AVKASTNING!

Delta på NEFs vårkonferanse 6. - 8. mai i Stavanger

scrapbook.indd 1 07.04.15 14.00


Cathrine Andersen (46) i Stavanger tok sats, sa opp jobben i banken og startet for seg selv. Hun er behjelpelig med alle praktiske oppgaver som oppstår når et kjært familiemedlem går bort. Slike foretak finnes i det store utlandet under benevnelsen «Aftercare» – i Norge kan vi oversette det med «Etterhjelp».

Først skal sorgen bearbeides. Det tar tid. Parallelt skal et booppgjør iverksettes. Mange er ikke klar for den oppgaven. Mengder med papir og skjema skal klargjøres, offentlige kontorer skal oppsøkes og så videre. Cathrine Andersen kom imidlertid fram til en spennende løsning. Hun sa opp sikker jobb i Nordea, og dannet sitt eget selskap.

– Jeg husker at mennesker som oppsøkte oss i banken, ofte gikk hjem med mange uløste spørsmål. Da de forlot oss hang om mulig haken enda lavere mot brystkassen. Jeg må medgi det ofte stakk litt i hjertet da de snudde og gikk fra skranken mot utgangsdørene som sakte gled fra hverandre og lukket seg automatisk bak kunden, sier Cathrine. Hun kunne hjelpe med de økonomiske spørsmålene relatert til banken. Men, det var så mye, mye mer de lurte på.

Spennende konseptOg det kunne blant annet være spørsmål relatert til bolig og leilighet. – Da Cathrine tok kontakt med Krogsveen, syntes vi det var et veldig spennende konsept hun beskrev, fortsetter eiendomsmegleren. – Vår umiddelbare reaksjon var at dette må det være behov for. Døden er noe alle kommer i befatning med. Hun fortalte om sine planer, og jeg må innrømme at jeg aldri tidligere hadde hørt om noe lignende. Det hørtes veldig fornuftig ut. Mange har godt av å tenke gjennom den slags ting, da er det flott å ha tilgang på denne tjenesten gjennom Cathrine. Hun blir da sittende som en koordinator og ordner det meste. På den måten

kan man blant annet planlegge for å unngå konflikter eller rett og slett få hjelp av en proff i en vanskelig periode av livet. Dette er en forenkling for mange, og jeg synes det er både smart og positivt, sier Frafjord.

UnderleverandørHan legger vekt på at de som eiendomsmeglere i likhet med andre bransjer, fungerer som en underleverandør for bedriften. De tar seg av verdivurdering og salg av eiendom. – Vi i Krogsveen er spesialister på eiendomsmegling og har gjennom 40 år i bransjen opparbeidet et unikt konsept innen boligomsetning som sikrer oppdragsgiver en trygg, god prosess og et best mulig resultat. Noe som er naturlig ettersom vi sitter på den nødvendige kompetansen, sier han. Eiendomsmegler Krogsveen har godt fot feste i Stavanger. Markedsandelen er på cirka 10 prosent og for det meste dreier det seg om privatmarkedet.

– I de tilfellene vi har bistått Cathrine, har det vært svært enkelt for eiendomsmegleren å ta seg av selve salget. Vi får jo på forhånd vite hva vi går til, for Cathrine har allerede hatt sine innledende samtaler med kunden. Vi har også tilfeller av at vi har møtt kunden sammen med Cathrine, og det kan bety mye. Vedkommende har da et tillitsforhold til henne, noe som igjen gjør situasjonen enklere for oss som eiendomsmeglere, sier Frafjord.

Forskjellige oppgjørAlle oppgjør i forbindelse med dødsbo er forskjellige. Mange situasjoner kan oppstå og det er ingen A4 gjennomføring av et slikt eiendomssalg. – Det som er klart førende for oss er at Cathrine skal kunne stole 100 prosent på vårt konsept og at vi gjør en god jobb. Ellers vil jo prosessen slå tilbake på henne også, sier Frafjord.

Cathrine ser det naturligvis som en fordel å ha en avtale med en eiendomsmegler med forgreninger ut over Stavanger. – Litt av grunnen til at hun valgte oss i Krogsveen vil jeg tro er at vi har kontorer rundt i landet, sier Frafjord. – Den fordelen har vi jo allerede fått bekreftet i forbindelse med verdivurderinger i Vestfold, skyter Cathrine inn. – Det er nok enklere for oss å bruke vårt nettverk, enn at Cathrine må starte på scratch og kartlegge hvilke ressurser som finnes der det er nødvendig, mener eiendomsmegleren. Det er imidlertid ikke bare innenfor eiendoms megling hun har knyttet til seg verdifull kompetanse. Hun samarbeider blant annet både med begravelsesbyrå og advokat for å kunne yte en fullstendig tjeneste for sine kunder.

Bank og finansCathrine Andersen kan se tilbake på 20 år innenfor finansnæringen, de siste årene i Nordea. – Kollegene ønsket meg lykke til.Mange syntes det var tøft og sprekt gjort å starte for seg selv, forteller hun. Etter et år har hun en god følelse og en klar pekepinn på at behovet er til stede. Mange vet fortsatt ikke om tjenestene hennes. Det forsøker hun nå å rette på.

– Jeg skjønte at mange pårørende møtte utfordringer, da den brutale hverdagen etter en bortgang kom dem i møte. Ofte er det sånn i de fleste familier at det er den ene av partene som har det økonomiske ansvaret. Når så vedkommende faller fra, tårner det seg opp for den som sitter igjen. Midt oppi sorgen skal man ivareta seg selv og den løpende hverdagen. Da handler det ikke bare om økonomi. Det er ikke like enkelt å takle dette for alle, sier Cathrine.

Å komme døden i forkjøpetDe fleste av oss tenker i liten grad på døden. Selv om alle vet at dagen på et eller annet

Krogsveen i Stavanger:– Nyttig og spennende med «etterhjelp»

– Noen har stålkontroll og vet hvordan ting fungerer. Andre står litt rådløse og vet ikke riktig hvordan de skal gå fram. Vi blir å betrakte som en underleverandør for Finali AS, der vi tar oss av verdivurdering og salg av bolig som en del av booppgjøret, sier eiendomsmegler Kurt H. Frafjord i Krogsveen Rogaland. Han ser på nyetableringen i Stavanger som både nyttig og spennende, og hadde aldri tenkt på et slikt konsept.

Av

Alf

Ber

gin


tidspunkt vil komme. Noen har etter hvert et ønske om å klargjøre en del praktiske ting før de går bort. Og her kommer Cathrine inn. – Dette kan også handle om å planlegge i forkant av en bortgang, fortsetter Frafjord. Her kan Cathrine komme inn på en veldig fin måte, og ta tak i en del praktiske ting for kunden.

I forbindelse med booppgjør hører vi ofte om den bitre arvestriden. Eiendoms megl eren i Stavanger mener meglerbransjen

stort sett ikke trekkes inn i slike strider. Da handler det heller om ulike preferanser til de forskjellige arvingene i forhold til valg av megler. Ikke så mye mer enn det. Eiendomsmegleren i Stavanger synes de er heldige, for som regel går dette bra. Blir det noe mer kan det være godt å ha tilgang på en ressurs som Cathrine utgjør.

– Selv om det i startfasen har vært mye den ene veien fra Cathrine og til oss, regner vi med at det på sikt vil gå begge veier, sier

Frafjord. Han mener de etter hvert skal kunne bidra på en god måte. – Det er i alle fall veldig spennende, sier han. – Ettersom dette er så nytt handler det også om å huske på at tjenesten eksisterer, mener Cathrine. – Det tar ofte litt tid å få satt tingene i system, avslutter hun. •

– Verdivurdering og salg av bolig som en del av booppgjøret er vår tjeneste til Cathrine Andersen, sier eiendomsmegler Kurt Frafjord i Krogsveen Rogaland. Han ser positivt på samarbeidet som er opprettet med Finali AS.

Kurt Frafjord synes konseptet som Finali AS til-byr er både spennende og nyttig. Han stiller seg bak Cathrine Andersen, som hjelper kundene og tar på seg alle de praktiske oppgavene som oppstår når noen går bort.

FINALI AS AS TILBYR:

• Avslutning av forsikringer, pensjonsavtaler, bank, aksjefond, avis, strøm, telefon etc.

• Oppussing i bolig• Opprydding/tømming av innbo/uteområde• Utvask• Salg av bolig/eiendommer• Salg av bil• Salg av eiendeler• Advokattjeneste• Stell av gravsted

Unngå vannlekkasje!Tilbud til medlemmer i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Nå gir vi deg halv pris på installering av vanndetektor ved kjøp av alarm. Falcks vanndetektor forebygger vannskader, og er et nyttig tilbehør til alarmsystemet ditt.

Falck – alltid i trygge henderBestill idag på tlf. 02122

50 %Vann-

detektor


står foran en transformasjon fra en industriby, lukket mot sjøfronten, til et regionknutepunkt som byr på mange ettertraktede bykvaliteter. Industrien har tidligere stengt byen inne, nå vil kaifronten kunne bli utviklet til attraktive bolig og kontorområder slik vi tidligere har sett gode eksempler på i Oslo, Drammen og Trondheim.

Med store investeringer på jernbane og vei, vil Moss endres fra sine 2 hovedkjennemerker, Mosselukten og Bastøfergene (eller køen til og fra Bastøfergene), til en fremtidsrettet by med gode bo og levevilkår og et nytt forsterket næringsliv.

Verket Moss er navnet på utviklingsprosjektet Höegh Eiendom jobber med i Moss sentrum. Verket Moss er ca. 330 mål og består av Verksåsen, det nedlagte fabrikkområdet og arbeiderboligene med Konventionsgården i midten. Verksåsen er et område på ca. 150 mål, som i dag er regulert for ca. 600 boliger. Konventionsgåden er et område på ca. 30 mål, hvor Konventionsgården og de gamle arbeiderboligene som var tilknyttet Moss Verk og senere M Peterson & Søn ligger. Det ned lagte fabrikkområdet er ca. 150 mål og er under regulering til ny blandet bystruktur med bolig, næring, kultur og undervisning. Ferdig utviklet vil området være en egen levende bydel på nesten 300.000 kvm. eiendom.

Vi har derfor valgt å benytte visjonen «Husk fortiden – Planlegg fremtiden»

Et stort opprydningsarbeid med demontering av maskiner og utstyr på fabrikkområdet er gjennomført. Planleggingen av en av tidenes største transformasjonsprosesser i Moss er startet og omregulering er igangsatt.

Verket Moss vil ferdig utviklet inneholde flere tusen

arbeidsplasser, mange tusen mennesker vil bo på om

rådet og bydelen vil være levende gjennom gode tilbud innenfor kultur, utdanning, næring og utadrettet

virksomhet.

VERKET MOSS– fra industri til levende bydel

I en artikkelserie fremover skal vi belyse ulike utfordringer i store eiendomsutviklingsprosjekter. Prosjekter som er på størrelse med en bydel eller nesten en liten by. Denne gangen ser vi på utfordringene med store utviklings pro sjekter med stor andel bolig i et lite marked.

Av

Jan

Eri

k K

rist

ians

en

Höe

gh E

iend

om

Bakgrunn og historien – Byens vugge

Moss JernværkI 1704 kom Ernst Ulrich Dose til Moss og kjøpte gård og tomt like nord for fossen, så skaffet han seg to sager i Mossefossen. Bare noen måneder senere kjøpte han fire sager til, og så ytterligere seks pluss et par kværnhus i fossen. Rundt 1710 begynte Ernst Ulrich å bygge Moss Jernværk med masovner, kullhus og vanndrevet smiehammer. Alt dette gjorde han i løpet av to korte år, men så døde han. Dermed kom Ancher familien inn i bildet. Nå ble det fart på Jernværket, som produserte kanoner og kuler til Den Kongelige Flaade. Ankerfamilien drev verket frem til 1875, da Moss Jærnverk ble nedlagt.

M. PETERSON & SØNDet var også en annen holden forretningsfamilie i Moss, nemlig kjøpmannen Momme Peterson (1771–1835) og hans etterkommere. I 1875 overtok firmaet Moss Jernværk. I 1883 etablerte M. Peterson & Sønner sulfatcellulosefabrikken som ble en hjørnestensbedrift i Moss og som ga byen den kjente «Mosselukta». Etter andre verdenskrig startet en storstilt utbygging av fabrikken og i løpet av de neste 30 år ble omtrent hele fabrikken bygget opp på nytt. Etter mange til dels gode år ble det rundt århundreskiftet stadig dårligere konjunkturer i papirindustrien, og en meget vanskelig valuta, som resulterte i at Petersonfamilien måtte selge firmaet i 2006, etter 140 års drift. Det ble solgt til en gruppe investorer og skiftet samtidig navn til Peterson AS.

Samme år kjøpte Höegh Eiendom AS hele eiendomsmassen som tilhørte Peterson AS. Höegh Eiendom har siden 2006 omregulert store deler av eiendomsmassen beliggende på Verket.

I 2012 ble driften solgt videre til Pemco, og 11. april samme år slo Peterson fabrikken i Moss konkurs.

Over 300 år med næringsutvikling er på vei inn i en utviklingsfase, hvor næringsutviklingen vil spille en viktig rolle, og samtidig føre historien videre.

MOSS


Området er under regulering og vil sluttbehandles Q3/Q4 2015.

BeliggenhetVerket Moss ligger med meget god plassering i Moss sentrum. Området med sin gode kollektivdekning og korte avstand til Moss sentrum, E6, jernbanestasjon og Bastøfergene, gjør at det vil være enkelt for beboere og ansatte å komme til og fra sine bosteder og arbeidsplasser

Verket Moss har sin helt spesielle beliggenhet med 1,5 km strandlinje mot vest, Mosseelven og Møllebyen med kino, restauranter og kultur mot syd, Konventionsgården og arbeider

boligene mot øst og rene boligområder med store grønne rekreasjonsområder i nord. Det er disse elementene som gjør beliggenheten unik for alle typer formål, men spesielt bolig.

Områdene rundt Verket Moss er allerede i dag mye brukt av byens befolkning, og etter konkursen har man valgt å åpne opp for publikum og invitert inn kulturen i de nedlagte fabrikklokalene og tilliggende utendørsarealer. Dette har resultert i at området har huset mange utekonserter, store arrangementer innenfor kultur og det har blitt etablert en ny kulturscene for mossingene som igjen genererer mange spennende aktiviteter på området.

Boligutviklingen i MossOmrådets beliggenhet i umiddelbar nærhet til dagens sentrum, samt mot vannet og boligområder i nord, gjøre det mulig å differensiere boligprosjektene på en slik måte at de ikke vil konkurrere mot hverandre. Området vil ferdig utviklet inneholde flere tusen boliger. Med et årlig tilskudd på ca. 200 nye boenheter i Moss, så vil utviklingen av området gå over flere tiår. Moss har også en forholdsvis lav gjennomsnittlig kvmpris på bolig, spesielt hvis man ser mot Ski, Ås og Vestby. Dette gjør det spesielt krevende å få økonomi i prosjektene, samtidig som man skal skille seg ut ifra andre prosjekter i regionen.

Prisutviklingen i Moss ligger etter resten av Østfold, selv om Moss har den høyeste snittprisen i Østfold. I 2014 var prisøkningen i Moss på 4 % mot resten av Østfold på 6,5 %. Gjennomsnittsprisen for en leilighet var i Moss på rett under 28.000 kroner pr kvm mot resten av Østfold på 21.300 kroner pr kvm.

Moss Sentrum har vært et levende sentrum, men har de siste 10 årene fått stor konkurranse fra handelslokasjonene rundt sentrum. Moss kommune har derfor valgt og satse på å tiltrekke seg mennesker som ønsker å bosette seg og jobbe i sentrum. Dette er en strategi


som nok er god for sentrum, men hva kommer først: bolig eller næring? Vår hypotese for Moss, selv om den er motsatt av hva politikerne mener, er at man må legge til rette for gode boforhold og bokvaliteter i sentrum for alle målgrupper. Dette kombinert med kort avstand til Oslo og de andre store byene i Osloregionen og de kvalitetene Moss har som bokommune så vil Moss kunne tiltrekke seg alle typer mennesker og målgrupper.

Ved å legge til rette for gode boområder kommer næringslivet etter, forutsatt at man klarer å tiltrekke seg de mest interessante menneskene.

Attraktivitetshjulet er enkelt å forstå, og viser at man må ta utgangspunkt i stedets åpenbare kvaliteter, dyrke de og tiltrekke seg de riktige menneskene, så vil gradvis byen og næringslivet endre seg. Det ser enkelt ut, men det er en lang prosess.

Boligutfordringen og mulighetene for Verket MossSom tidligere nevnt er behovet for å kunne differensiere boligområdene av stor betydning for å få en rask gjennomføring

av lange og kompliserte prosjekter.

Det å kunne få til en god differensiering i form av målgrupper, områder, pris, type boliger, bomiljøer og kvaliteter er viktig, samtidig som det skal dannes gode kvaliteter i prosjektene. I dette arbeidet stilles det høye krav til utvikler og ikke minst megler. Partene må jobbe aktivt med analyser av segmenteringen og få frem de mest optimale løsningene for delområdene. Ikke minst er det viktig å implementere næringsprosjektene med tanke på hvor man har tette bystrukturer og mer åpne strukturer i mer konvensjonelle boligprosjekter. Hvordan få til gode bomiljøer hvor det er en større andel av næring og utadrettede virksomheter. Beliggenhet i beliggenheten blir bærende for suksessen i delprosjektene og for helheten.

Når det kommer til differensiering og segmentering av mål

gruppene er det samtidig viktig å analysere trendene fremover med tanke på hvordan folk bor i dag og vil bo i fremtiden. Bruk av analyser fra mere urbane områder som direkte kan sammenliknes med Norge, og for dette tilfellet Moss, vil være en avgjørende suksessfaktor for å ta de riktige valgene og gjøre de riktige grepene.

Markedet som vi kan definere som storOslo, eller ytre randsone av Oslo, vil være gjenstand for konkurranse. Innflyttere til stor Oslo regionen vil ha flere områder å vurdere. Moss vil måtte konkurrere med f.eks. Drammen og Lillestrøm. Det å legge til rette for de beste bo og oppvekstvilkårene og samtidig ha god kunnskap om fremtidens boligtrender, er momenter som vil være helt avgjørende for om du klarer å tiltrekke deg de mest attraktive menneskene, som videre tiltrekker seg et attraktivt næringsliv (ref. attraktivitetshjulet). •

ATTRAKTIVEOMRÅDER DYKTIGE

MENNESKER

HØY INNTEKT

HØYKOMPETANSE

KONKURRANSE-DYKTIGE

BEDRIFTER

etterspørres av

som ofte har

fordi de har

som etter- spørres av

som etablererseg i

HÖEGH EIENDOM

• Höegh Eiendom er et familieeid konsern som har sitt utspring i rederibransjen. Leif Höegh & co ble etablert i 1920-årene og var på 1950-tallet Norges nest største rederi.

• Rederiet trådte inn i eiendomsbransjen da det bygget nytt hovedkontor i Parkveien 55 bak slottet. Bygget sto ferdig i 1953 og ble tegnet av Arnstein Arneberg. Senere ble nabogårdene i samme kvartal ervervet.

• Höegh Eiendom forvalter bebygde eiendommer på mer enn 400 000 kvm. I tillegg kommer flere utviklingsprosjekter, hvor de største er i Moss, Ski og på Hasle.

• Les mer på www.hoegheiendom.no, eller www.verketmoss.no

Hadde vært fint med en bildetekst på noen linjer inn her

I DN finner du de kjøpesterke leserne

Hver dag leses DN av 234.000 personer.Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’15/1

Forskjellen mellom oss som maler en gang iblant og en profesjonell

maler er stor. Maleren gjør jobben raskere, med mindre søl og får et penere

resultat. Men ved å ta håndverkerens beste tips til etterretning, kommer vi

lekmenn et godt stykke på vei mot et proft resultat!

Tekst: Chera Westman/ifi.no

Foto: Beckers, Jordan

enkle tips til deg som vil male som

en proff!


21

Overhold tørketidene

Stryk ut rullemønsteret med pensel

Stryk ut rullemønsteret med pensel

Vær stø på hånden og bruk skråpensel istedenfor å maskere

Det finnes ingen snarveier når vi snakker om maling. Det gjelder å gjøre et nøyaktig grunnarbeid og bruke maling av høy kvalitet. Da blir sluttresultatet perfekt. En god hjelp på veien er dog å følge proffenes arbeidsråd. Her er de beste tipsene for raskt innendørs malearbeid med godt resultat:

1. Les og lær:Les informasjonen på emballasjen, og følg veiledningen.

2. Rengjør godt:Defekter og skavanker i taket kan ikke skjules bare med maling. Bruk 80 prosent av tiden til forarbeid, og 20 prosent til selve malingen. Vask grundig slik at flaten er ren før du setter an penselen.

3. Vask smart:Fyll en liten pumpekanne med vann og rengjøringsmiddel, og dusj flaten med det. Skyll og tørk deretter med en mikrofibermopp og rent vann. Arbeid over mindre områder av gangen, og bytt skyllevann ofte.

4. Bruk anbefalt rengjøringsmiddel:Malervask, forvask, husvask og interiørvask er det som gjelder. Små flater kan rengjøres med spesielle våtservietter som er beregnet for rengjøring før maling. Kraftvask, salmiakk, grønnsåpe, Zalo og rødsprit anbefales ikke.

5. Fjern pelsen:Etter vask vil fibrene i ubehandlede treoverflater reise seg. Slip i fiberretningen med fint sandpapir, og fjern deretter alt støvet med mikrofiberklut.

6. Tape eller skråpensel?Overflater som ikke skal males, beskyttes med maskeringstape. Ta bort tapen med det samme du er ferdig med å male, slik at den ikke fester seg til underlaget. Eller gjør som proffene – bruk skråpensel inn mot kanter og spar ut malingen (presisjonsmal forsiktig inn mot kanten) – i stedet for å bruke masse tid på å maskere med tape.

7. Isoler flekkene:Kvistene dør aldri, og nikotin, sot fra stearinlys og vannskjolder kan være vanskelig å male over med godt resultat. Misfargingen har ingen proble

mer med å trenge gjennom flere sjikt maling. Bruk et eller to strøk sperregrunning eller isoler maling før malingen påføres.

8. Stopp gjennomblødning:Er det flekker i taket du er litt usikker på om må isoleres, mal dem et strøk først og se om det kommer gjennom. Gjennomblødning skjer umiddelbart.

9. Overhold tørketider:Ha ikke for dårlig tid mellom behandlingene, la strøkene tørke godt for et bedre sluttresultat.

10. Matt ned blanke flater:Lakkert treverk, og treverk malt med blank maling må mattslipes. Viktig er da å vaske før sliping, ellers gnir vi skitten fast i underlaget.

11. Først grunning, så sparkel:Grunn alltid før du sparkler. Påfør deretter alltid to strøk grunning oppå sparkel, ellers får flaten glansskjolder. Hvis du sliper på grunningen, merk med blyant hvor du har slipt, og flekkgrunne de stedene.

12. Bytt verktøy:Ikke bruk samme pensel til kvist og sperregrunning basert på epoksyharpiks, som du bruker til malingen etterpå.

13. Riktig pensel:Svanehalspensel er ergonomisk, gir lang rekkevidde og er god å bruke inntil taklister og i hjørner. Velg bredde på penselen etter oppgaven og flatens størrelse. Bruk en oval eller flat pensel til påføring over store flater, en rund eller skrå til detaljer og profiler.

14. Rull ut malingen:Påfør maling med rull, og fordriv (jevne ut) med en flat pensel. Ved arbeid over store flater som tak og vegger settes begge verktøyene på forlengerskaft. Det gir god rekkevidde og en ergonomisk arbeidsstilling. Ikke dra ut skaftet for langt. Stå plassert under verktøyet, ikke ved siden av.

15. Blanke flater:For ekstra blankt resultat slipes og sparkles flaten lett etter at den er grunnet. Deretter påføres et mellomstrøk toppmaling, og flaten slipes lett en gang til. Deretter påføres toppstrøk.

16. Arbeid metodisk:Mett rullen og rull ut ett dypp. Fordriv umiddelbart, før du dypper rullen igjen og påfører mer maling. Start med å rulle tilbake inn i den våte, fordrevne malingen. Ikke press verktøyet for hardt mot underlaget, vær lett men bestemt i bevegelsene.

17. Bruk malebøtte:Slå malingen over i en rullebøtte, da slipper du å avbryte for å fylle på mer maling så ofte.

18. Mal inn i hjørnet:Start aldri med maling i hjørnet. Bedre er å sette ned pensel eller rull et lite stykke ut, og male inn i hjørnet. Det synes alltid hvor du setter ned penselen, aldri hvor du løfter den.

19. Overganger:Der vegger og tak er kledd med gips, sparkles overgangen mellom tak og vegg med en papirstrimmel brettet i vinkel. Er veggene kledd med gips, mens taket er av betong eller puss, legges strimmelen i sparkelmassen på veggen opp mot taket, uten å brettes.

20. Ikke glem listverket:Mal alltid taklisten med samme maling som paneltaket. La gulvlisten følge gulvets farge for å få gulvet til å virke større. Malte gulvlister i samme farge som veggen forlenger vegghøyden, samtidig som kontrastene i rommet dempes.

21. Fukt luften:Vanntynnede malinger tørker raskt. Høy luftfuktighet og sval romtemperatur gir deg bedre tid mens du maler. Sett inn et par bøtter med varmt vann i rommet kvelden i forveien, eller bruk en luftfukter forsiktig. •



Etter helvetesuka i begynnelsen av 2014, hadde vi en god spirit veldig lenge. Spesielt den første måneden, men så kom hverdagen og tok oss, og motivasjonen dabbet noe av. Det var dog veldig gøy der og da, og vi har lagt et veldig godt år bak oss, men jeg tror nok det er uavhengig av helvetesuken, mener Tore Aas, daglig leder og partner i Eie eiendomsmegling på Bekkestua.

Selvutvikling i tidenI Danmark sender 67 prosent av alle offentlige virksomheter sine medarbeidere på kurs i personlig utvikling. Det samme gjør 42 prosent av de private virksomhetene, viser en undersøkelse fra Institut for Konjunkturanalyse. I Norge er også trenden utbredt.

Aldri har det vært mer i tiden for bedrifter å sende ansatte på teambygging og selvutvikl ingskurs. Det er et stort tilbud av kurs og utdanning rettet mot arbeidslivet, som skal gjøre de ansatte i bedre stand til å nå sine personlige og yrkesmessige mål.

Det er nok mange grunner til at dette nå er i tiden, men en av dem tror jeg er en lengsel i befolkningen etter autoriteter som skal fortelle deg hvordan du best skal leve ditt liv og realisere ditt potensiale. I mer tradisjonelle samfunnsformer var livets mening på mange måter mer fastlagt utfra slekters gang, og en sterkere pliktfølelse ut fra religiøse skikker. Mens med økt

frisetting og individualisering oppstår det et vakuum der mange mennesker vil ha mange spørsmål og færre svar. Da vender flere seg til eksperter, selvhjelpslitteraturen og vitenskapen som skal bistå oss, framfor prestene og Gud, forklarer Ole Jacob Madsen, førsteamanuensis i psykologi ved Psykolog isk institutt, Universitetet i Oslo, og forfatter av boken «Det er innover vi må gå» hvor han blant annet er kritisk til selvhjelpslitteraturen.

Det er et stort marked for personlig utvikling. Amazon tilbyr for eksempel ca. 220.000 bøker innen selvhjelp og 140.000 bøker i egenutvikling.

Vær kritisk Det er en enorm variasjon i selvhjelpslitteraturen, både hva gjelder sjangre og kvalitet. Det er også store forskjeller mellom land. Selvhjelpslitteratur skrevet av norske forfattere er gjennomgående mer nøkterne enn for eksempel amerikansk. Kun i et fåtall av de norske titlene jeg leste fant jeg igjen motivet om å bli rik, mens dette er ganske vanlig i de amerikanske bøkene. Ellers bør man være svært kritisk til denne type litteratur. Et problem med selvhjelpslitteraturen som selges på markedet, er at for å nå toppen i konkurransen, må du love en hel del for å få lesernes oppmerksomhet, og da tror jeg i mange tilfeller man fristes til å love for mye.

Det er jo ingen man trenger å svare til om man lover mer enn det er grunnlag for. Her er jo faktisk Bertrand Larssen litt herlig frekk og ærlig, når han i innledningen til Helvetesuka slår fast at de fleste som leser boka ikke vil klare å gjennomføre og få ønsket resultat, sier Madsen videre.

Jeg vil absolutt anbefale helvetesuka for andre. Det var en intens uke og døgningen var verst. Vi er jo en gjeng med voksne mennesker, og det er en stund siden vi var russ. Likevel ga uken oss et løft, og det var absolutt hyggelig å gjøre dette sammen. Vi fikk noen enkle, banale verktøy som ga oss litt nye rutiner, men jeg tror ikke vi vil gjøre dette igjen, og samhold får man også på andre måter, som for eksempel ved å dra på tur, sier Aas på Bekkestua.

La oss skru tiden tilbake ett år, til tiden da Eie eiendomsmegling på Bekkestua var i ferd med å avslutte sin helvetes uke.

Ekstremuke hos meglerne på Bekkestua– Det beste har vært at vi har gjort dette sammen, ledd mye og sett sider av hverandre som vi ikke har sett tidligere, forteller Thomas Fritzon (som da var daglig leder i Eie eiendomsmegling på Bekkestua). Det er fredag, han har vært våken i 30 timer og 31 minutter, og har litt i overkant av 10 timer igjen før

Styrker samhold med

helvetesukeFlere eiendomsmeglerkontor har latt seg inspirere av Erik Bertrand Larssens bok «Helvetesuka». Eie eiendomsmegling på Bekkestua ville se om en helvetes uke kunne bidra til samhold, kundetilfredshet og økte markedsandeler.

Ole Jacob Madsen

Tormod Samuelsen

Av

Kri

stin

Bra

ttla

nd

Foto: CF Wesenberg


hodet kan treffe puta. Mandag startet dagen klokken 05.00. Da var den såkalte helvetesuken i gang. Med inspirasjon fra boken «Helvetesuka. 7 dager som forandrer ditt liv», skrevet av Erik Bertrand Larssen, har de åtte meglerne kickstartet boligåret 2014. Boken gir et detaljert dagtildagprogram, og viser leserne hvordan man kan stoppe opp og løfte seg selv ut av komfortsonen, bryte de daglige rutinene og strekke seg litt lenger. En sivil variant av forsvarets helvetes uke som alle kan gjennomføre.

Skape en forandring– Du skal gjøre det du normalt gjør, men du skal gjøre alt veldig mye bedre. Målet er ikke å forandre seg selv totalt på syv dager, men å skape forandring for resten av livet. I løpet av en uke skal du gjøre alt du vet du burde gjøre, slik som å stå opp tidlig, trene før frokost, være effektiv på jobb, være til stede for barna dine og å spise sunt, forklarer Bertrand Larssen. Han er utdannet befal, fallskjermjeger og siviløkonom, og i Forsvaret deltok han på flere utenlandsoppdrag i regi av spesial styrkene. I dag er han en svært ettertraktet foredragsholder og mentaltrener med blant andre Petter Northug og Cecilia Brækhus på kundelisten. På eiendomsmeglerkontoret på Bekkestua har de fulgt boken fra perm til perm. De har fortsatt et par dager igjen før de kan kon

kludere og evaluere om uken har hatt noe for seg.

Bygge hverandre gode Da ideen ble sådd var det viktig for oss at hele kontoret ville være med, og at dette ikke var noe som ble trædd nedover hodene til folk. Det var meglerne som bestemte. Heldigvis tente alle på oppgaven, så da var

det bare å finne en dato og starte planleggingen. I boken er planlegging selve stikkordet. Vi la planer hver for oss og sammen, vi satte oss mål, fant ut hva vi skulle bli bedre på, lagde trivselsregler og salgsmål. Dette er en litt ekstrem form for teambuilding, og i Eie er det god kultur for å bygge hverandre gode, forklarer Fritzon.

– Med «Helvetesuka» vil l eserne få en helt ny metode for å skape positiv endring i livet og bli stolt av seg selv. Hvis du lever til du er 80 år, vil du ha levd i til sammen 4.160 uker. Dette kan bli den uken du lærer mest, og husker best, mener forfatteren selv.

Eiendomsmeglerne har stått opp klokken 05.00 hver dag,


stilt på kontoret tre kvarter senere og trent spinning og spist frokost sammen, før dørene åpnet klokken 09.00. Så har det vært full innsats på jobb, og stort fokus på felles løft og prestasjoner, samt null TV og sosiale medier på kveldstid, før det har vært i seng klokken 22.00.

Døgning, og vel så det Det tøffeste blir så absolutt torsdag og fredag, hvor vi er våkne i 41 sammenhengende timer. Da er vi på kontoret uten noen form for søvn, samtidig som vi jobber og trener. Dette har klart vært utenfor vår komfortsone, men vi har kommet litt mer under huden på hverandre enn tidligere. Mest av alt har vi opplevd mye latter, og erfart at vi har en veldig god tone og god kjemi i firmaet, forteller daglig

leder, som tross mange timer uten søvn virker både klar og oppegående.

Mye av det Erik Bertrand Larssen skriver om har andre skrevet om før, men han setter det i et system som er lett å forstå. Det er mange tips og råd man kan ta med seg videre etter helvetesuka, både privat og på jobb. Det neste skrittet nå er å evaluere og sette nye felles mål. Vi skal fortsette å jobbe videre, og se hvilke resultater dette vil gi på sikt i form av kundetilfredshet og markedsandeler. Uansett har vi hatt det gøy, sier Thomas Fritzon.

Effekt eller ikke Om slike uker har noe effekt, kommer helt an på formålet tror jeg. Erik Bertrand Larssen henter jo mye av sin legitimitet fra samarbeidet sitt med norske

idrettsstjerner som Petter Northug, Martin Johnsrud Sundby og Suzann Pettersen. Men disse har veldig konkrete og operasjonaliserbare mål, f.eks. å slå en golfrunde på færrest mulig slag. De flestes ønsker om å bli lykkelig, eller å bli den beste utgaven av seg selv, er mye mindre konkret. Da tror jeg sjansene for at det har noen effekt er langt mindre. Å få økt produktivitet i en bedrift, gjennom mental trening med de ansatte, ligger kanskje et sted midt imellom dette i vanskelighetsgrad, mener psykologiprofessoren.

Vi har gjennomført Helvetes uke i to omganger, første gang var i vår egen regi, og andre gang var et initiativ fra kjeden, og begge ukene ble avholdt med et halvt års mellomrom. Den første runden var svært positiv og vellykket, mens da vi skulle

gjøre det i høst, var ikke motivasjonen like høy. Det var litt på grunn av opplegget, som var mer individuelt, og fellesskapselementet falt litt bort, og så var det nok litt for kort tid etter den første helvetesuken. Poenget med en slik uke er å utfordre seg selv i tillegg til å bli mer sammensveiset som kolleg aer. De første månedene etterpå fikk mange en kraftig økt samholdsfølelse, men dette minsket selvsagt noe etter en tid. Vi vil definitiv gjøre dette igjen, men da med fokus på samhold og felleskap. Felleskapsfølelsen får man også ved å reise på tur sammen, og en slik uke som dette er ikke noen erstatning for en tur, men heller komplimenterende, mener Tormod Samuelsen, daglig leder i Aktiv Eiendomsmegling, Grønland/Bjørvika. •

UTSALGSPRISER PÅFAGBØKER FORMIDLET AV NEF

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Lærebok i praktisk eiendom

smegLing deL 1

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

lærebok del 1_lyseblå.indd 1 18.10.13 10:38

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 2

Lærebok i praktisk eiendom

smegLing deL 1


Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

lærebok del 2.indd 1 17.10.13 10:29

TVANGSSALG

TVANGSSALG


Bodil Næssvik

oppgjør tvangssalg.indd 1 16.06.14 12:29

SAMEIE

SAMEIE


Tore Bråthen

oppgjør sameie.indd 1 16.06.14 12:32

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLERMellommannsrollen ved eiendomsoppgjør

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER


Christina Lyngtveit-Petersson

oppgjør og oppgjørsrutiner.indd 1 16.06.14 12:31

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV FAST EIENDOM

med kommentarer til avhendingsloven

Femte utgave

Utgitt i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund

T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave

T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave

Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 (avhendingsloven). Blant de emner som behandles grundig i boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, selgerens opplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, mangelsvurderingen ved salg «som den er», arealsvikt, mangler ved fellesarealer i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler.

Femte utgave er utvidet med omfattende omtale av og referanser til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra Høyesterett.

Boken har utførlige registre.

Trygve Bergsåker er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har også utgitt flere andre bøker, bl. a. Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova (2000), Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utg. 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011).

ISBN 978-82-993597-9-5

Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 (avhendingsloven). Blant de emner som behandles grundig i boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, selgerens opplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, mangelsvurderingen ved salg «som den er», arealsvikt, mangler ved fellesarealer i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler.

Femte utgave er utvidet med omfattende omtale av og referanser til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra Høyesterett.

Boken har utførlige registre.

Trygve Bergsåker er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har også utgitt flere andre bøker, bl. a. Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova (2000), Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utg. 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011).

ISBN 978-82-993597-9-5

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV NY BOLIGmed kommentarer til bustadoppføringslova

Annen utgave

Utgitt i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund

Bustadoppføringslova av 1997 regulerer kontrakter om oppføring og kjøp av ny bolig. I denne boken behandles noen av de viktigste reglene knyttet til kjøp av ny bolig, det vil si kontrakter mellom forbruker og utbygger (selger) om kjøp av bolig som ikke er fullført når kontrakten inngås. Ikke alle reglene i loven kommenteres i boken. Boken behandler først og fremst lovens regler om partenes rettigheter og plikter under byggeprosessen samt i forbindelse med overtakelse og oppgjør. Sentrale temaer i boken er for brukerens rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider, utbyggerens plikt til å stille økonomiske garantier, overtakelse av boligen, dagmulkt ved forsinket overtakelse, betalingstid og forskuddsbetaling, deponering av omtvistet vederlag. Boken redegjør for avgrensingen mellom avhendings loven av 1992 og bustadoppføringslova av 1997.

Boken vil være av interesse for eiendomsmeglere og advokater, for bygge bransjen og forbrukerorganer, for domstolene og ikke minst for eiendoms meglerstudenter.

Ny utgave av boken er nødvendig på grunn av endringer i loven og på grunn av nytt rettsmateriale av ulik art. Det dreier seg bl.a. om nye dommer, herunder dommer fra Høyesterett, og nye rundskriv fra Finanstilsynet rettet til eiendomsmeglere om tolking og anvendelse av loven.

TRYGVE BERGSÅKER er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har utgitt flere andre bøker, bl.a. Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utgave 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010), Pengekravs rett (2. utgave 2011) og Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendings loven (5. utgave 2013).

ISBN 9788299970501

Trygve Bergsåker: KJØ

P AV N

Y BOLIG

2. utgave

Trygve Bergsåker

Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk

Med et spesialstudium av salg ved budgivningskonkurranse

Distribusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund

Trygve Bergsåker: Eiendom

smegling – om

sorgsplikt og god meglerskikk

Boken bygger på Trygve Bergsåkers doktoravhandling med samme tittel fra 2007-2008. Den er ført a jour frem til april 2010. Boken behandler eiendomsmeglerens omsorgs plikt overfor kjøper og selger og kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven. Sentrale spørsmål i boken er avveiningen av omsorgsplikten overfor hhv. oppdragsgiveren (som vanligvis er selgeren) på ene siden, og interessentene og kjøperen på den andre. Det redegjøres grundig for eiendomsmeglerens forhold til de interessekonflikter som kan oppstå mellom kjøper og selger. Når kan eiendomsmegleren priori tere oppdragsgiverens interesser, og når må megleren vise full nøytra-litet overfor kjøper og selger? Kravet til god meglerskikk behandles utførlig både teoretisk og praktisk, bl. a. med en oversikt over viktige problemområder hvor god meglerskikk tilsier bestemte løsninger. Boken tar bl. a. for seg forskjellige former for egeninteresse som eiendomsmegleren kan ha i en handel, og redegjør også for det ubetingede sannhets kravet som eiendomsmegleren må følge i sin virksomhet. Det er ikke tilstrekkelig at meglerens opplysninger er korrekte i streng forstand. Opplysningene må ikke være ufullstendige eller misvisende ut fra sammenhengen.

Trygve Bergsåker er førsteamanuensis dr. juris ved Institutt for privatrett, Universitetet i Oslo. Han har tidligere utgitt flere bøker om kjøp og salg av fast eiendom: Eiendomshandel gjennom megler (3. utg. 2009), Kjøp av fast eiendom (4. utg. 2003), Kjøp av ny bolig (2000), og også bøker om andre emner, bl. a. boken Pengekravsrett (1994).

ISBN 978-82-993597-8-8

Gra

fisk

prod

uksj

on: 0

7 G

rupp

en A

S, 2

010

ISBN 978-82-993597-8-8

9 7 8 8 2 9 9 3 5 9 7 8 8

Praksis fra Reklamasjonsnemnda

for Eiendomsmeglingstjenester

Eiendomsmeglingsfaglige emner

Boken er inndelt etter eiendomsmeglingsfaglige emner som belyses med praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Siden Nemndas opprettelse i 2005 er det avgitt om lag 630 avgjørelser frem til sommeren 2009. Boken er utarbeidet på bakgrunn av de problemstillingene som anses relevant for eiendomsmeglingsbransjen og publikum. Det er lagt vekt på at boken skal kunne benyttes som et oppslagsverk. Boken retter seg mot eiendomsmeglingsbransjen, advokater, studenter på eiendomsmeglerstudiet, publikum og alle som er opptatt av eiendomsmeglingsfaglige spørsmål.

Boken utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er utarbeidet av Christina Lyngtveit-Petersson og Christian Bohne.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet av:Norges Eiendomsmeglerforbund Den Norske AdvokatforeningEiendomsmeglerforetakenes ForeningForbrukerrådet

Reklamasjonsnemnda har et fast sekretariat som har en nøytral stilling i forhold til begge parter i klagesaken.

Norges Eiendomsmeglerforbund Hansteens gate 2 0253 Oslo [email protected] Telefon 22 54 20 80

ISBN xx-xxxx-xxx-x

Pr

aksis fr

a Rek

lam

asjon

snem

nd

a for

Eiend

om

smeg

ling

stjenester

Plass for strekkode

Christina Lyngtveit-Petersson (red.)Christian Bohne

Mer informasjon og bestilling via nef.no

Med over 100 fotografer over hele landet leverer vi visuell kommunikasjon og kreativt innhold gjennom høykvalitets bilder, engasjerende reklamevideo og avanserte droneflyvere – for spredning og visning i alle kanaler.

Sammen med eiendomsmeglerne visualiserer Inviso drømmer ved å tenne og vekke følelser hos boligkjøperne – så de kommer på visning.

Vi fokuserer på kvalitet – fordi det er kvalitet som virker.Og vi vektlegger gode kundeopplevelser – fordi fornøyde kunder er avgjørende.

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERNE

02223Rosenkrantz’ gate 21

[email protected]

www.inviso.no

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler

for et tilbud.

Av og til er det ikke storbyen som lokker deg,men du som lokker denNye CLA Shooting Brake

Nye CLA Shooting Brake. Urban forførelse. Fra kr 339.200,-. Pris inkl. lev. Oslo. Forbruk blandet kjøring: 0,39- 0,71 l/mil. CO2-utslipp: 101-165 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Gunstig finansiering tilbys gjennom Bertel O. Steen Finans AS. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

2_1_B-CLA_SB_EIendomsmegleren.indd 1 16.03.15 09.37

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler

for et tilbud.

Av og til er det ikke storbyen som lokker deg,men du som lokker denNye CLA Shooting Brake

Nye CLA Shooting Brake. Urban forførelse. Fra kr 339.200,-. Pris inkl. lev. Oslo. Forbruk blandet kjøring: 0,39- 0,71 l/mil. CO2-utslipp: 101-165 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Gunstig finansiering tilbys gjennom Bertel O. Steen Finans AS. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

2_1_B-CLA_SB_EIendomsmegleren.indd 1 16.03.15 09.37


Hvorfor har dere nå etablert dere i Oslo? Det er et ledd i en langsiktig strategi for Notar. Skal man være en nasjonal aktør må man jo være i Oslo. Så vi har snust på Oslo en stund, men det har vært viktige for oss at timingen skulle være riktig. Dermed har vi brukt den tiden som vi følte at vi trengte, både med hensyn til lokasjon og å finne de riktige ansatte. Utgangspunktet vårt var å være sterke i Møre og Romsdal, så har vi bygget stein for stein og har utvidet til blant annet Trondheim og Stavanger. Nå håper vi at vi kan komme inn som et friskt pust i Oslo markedet.Hvorfor valgte dere å etablere dere på Aleksander Kiellandsplass midt i Oslo? Valg at sted var viktig for oss. Før vi bestemte oss for dette stedet hadde vi sett på mange områder, men vi ønsket å tiltrekke oss kunder fra hele byen og da tror vi dette stedet er veldig bra. Først og fremst er det viktig å gjøre det effektitvt og lettvint for både ansatte og kunder, og her har vi lett tilgjeng elighet både med parkering, og kollektivforbindelser. I tillegg kan vi nå en stor kundemasse innenfor gangavstand. Vi kan også ha team som jobber spesifikt mot øst og vestkanten av byen ut vi fra deres kompetanse og nettverk. Hvilken rolle har du hatt i dette? Vi har en del ildsjeler i Notar systemet, og jeg har vel tatt den rollen i forhold til satsningen i Osloområdet. Jeg ønsker veldig

at Notar skal opp og fram slik at vi blir en nasjonal «spiller», og da er etableringen i Oslo en viktig del for å nå det målet. Jeg har vært med på hele «Notar karusellen», fra jeg begynte som trainee i 2001, startet eget kontor i Ålesund og var med på å kjøpe opp merkevaren igjen da Notarsystemet gikk overende i 2008. Nå har jeg overlatt driften av kontorene på Sunnmøre til andre for å konsentrere meg om satsingen her. Hvordan har det vært å rekruttere folk til det nye kontoret? Vi har brukt mye tid og gjort en grundig research i ansettelsesprosessen. Vi har sett etter solide folk som har fornøyde kunder, og som også deler vår filosofi om hvordan et eiendomsmeglerforetak skal drives. Vi har også vært opptatt av at vi ikke skulle rekruttere flere folk enn det vi har oppdrag til. Så får vi heller ta inn flere når vi har bygd kundegrunnlaget og det kommer inn flere oppdrag.

Hvilket forhold tror du folk har til Notarnavnet i Oslo? Da vi gjorde research før vi skulle starte opp i Oslo, fikk vi tilbakemelding om at veldig mange hadde kjennskap til Notar som en eiendomsmeglerkjede og at de ikke hadde så mye kjennskap til det som skjedde før og under finanskrisen. Så sånn sett begynner vi litt med blanke ark, men med den fordelen at merkekjennskapen er til stede. Når vi treffer folk har vi en fin historie å fortelle om den store franchisemaskinen som bukket under, og hvor restene ble overtatt av de ansatte og bygd opp en helt ny organisasjon på helt andre verdier. Det er også moro å se at folk i Oslo som kjenner til historien vår fra Møre og Romsdal, har kommet til oss for å selge boligen sin i Oslo. Hvordan er det dere skal skille dere ut fra de andre/hva er det spesielle med Notar? Allerede på et tidlig tidspunkt da vi bestemte oss for å satse

videre på Notar var vi klare på at vi skulle bygge et selskap hvor verdier, profil og kvalitet gjennom eiendomsmegleren som fagressurs var sentralt. Noen av verdiene har utviklet seg i takt med organisasjonens utvikling, men sentralt står å tørre å gå våre egne veier, satse på oss selv som eiendomsmeglere ved å stå på egne ben samt det å ha gode og nære kundeforhold.Har dere planer om å etablere dere andre steder i Oslo/andre steder i landet? Nå bygger vi i første omgang opp to team for å jobbe mot henholdsvis øst og vest, så får vi se hvor vi får flest oppdrag fremover i forhold til videre ekspansjon. Kundene får bestemme. Når det første kontoret er oppe og stå og går i overskudd, skal vi begynne å tenke på det neste. Både organisasjons messig og økonomisk føler vi at Notar er modne for å ekspandere, men vi har det ikke travelt, avslutter Per Sylte. •

Notar tilbake i Oslo

Av

Sve

in S

trø

mne

s

Etter å ha gått svanger med ideen om å starte opp et Notarkontor i Oslo i flere år, har det nå endelig blitt en realitet. Etter at den gamle utgaven av eiendomsmeglingskjeden gikk i grus i 2008, kjøpte de ansatte opp merkevaren og startet opp på NordVestlandet. Foretaket har gradvis bygget seg opp til der de er i dag med 12 avdelinger flere steder i landet. Det var dermed på tide at Notar skulle starte opp i hovedstaden igjen. Eiendomsmegleren har tatt en prat med daglig leder og ildsjel, Per Sylte, på det nye kontoret som ligger så midt i Oslo som det er mulig å komme.

I Ambita Infoland har vi samlet all kritisk informasjon om norske eiendommer på ett sted. Informasjonen er kvalitetssikret og du får den slik du vil ha den. Ambita har nesten 30 års erfaring med å utvikle de verktøyene du trenger. Samarbeider du med oss, blir din hverdag enklere, tryggere og mer effektiv. Les mer på Ambita.com

Spesialisten på eiendomsinformasjon


Din Eiendom er et eiendomsmeglerfirma med to kontorer i Kristiansand. Vi har drevet siden 2001, og øker omsetningen hvert år.Vi har blitt Gaselle tre år på rad, og ønsker å fortsette veksten, med mål om å bli den ledende eiendomsmegleren i Kristiansand.Vi er i dag syv ansatte, og omsetter for ca 20 millioner. Se din-eiendom.no for mer informasjon.

Du må være sulten på salg og engasjert i det du driver med, for å jobbe i vårtteam. Er du riktig person kan vi tilby et spennende miljø, gode betingelserog muligheten til å være med på et vinnende lag.

Søknad med CV sendes innen 1. mai til [email protected] ellerDin Eiendom AS, PB: 8261 Vågsbygd, 4676 Kristiansand, innen 1. mai 2015

38 06 20 [email protected]

VI SØKEREIENDOMSMEGLER / -FULLMEKTIG

ledig stilling

NEFs VÅRKONFERANSE C L A R I O N H O T E L S TAVA N G E R

6.- 8. MAI 2015

BANKETT MED GULLMEGLER

7 KURSTIMER

STAVANGERSENTRUM

GET2GETHER Hall Toll

VÆR ENGASJERT – DELTA!PÅMELDING VIA NEF.NO

CARL O. GEVING JOHAN ANDREAS SKARTVEIT

PER RACIN FOSMARK

CARSTEN PHILKRISTIAN KORSRUD TONJE HOVDESKJELBOSTAD

BJØRNARBRÆNDELAND

ERLENDHAASKJOLD

JOHAN ARNT METTEVOLD

DU

MØ

TE

R:

NEF-KURS 2015ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

Fullstendig kursoversikt finner du på www.nef.no

PROGRAM VIL BLI LAGT UT PÅ WWW.NEF.NO

16. APRIL OSLO NEF HELDAGSKURS Heldagskurs i oppgjør

22. APRIL OSLO NEF HELDAGSKURS Heldagskurs i prosjektmegling –hovedvekt på markedsføring, kontrakt og oppgjør

23.-24. APRIL LILLESTRØM KURS I LANDBRUKSMEGLING

6.-8. MAI STAVANGER NEFS VÅRKONFERANSE Diverse temaer 2. JUNI OSLO NEF HELDAGSKURS Ansvarsfordeling og ledelse i eiendomsmeglingsforetak – et kurs for fagansvarlig og styrets leder/styremedlem/daglig leder

1 JUNI – 12. JUNI OSLO OG ASKER OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 3 dager teori, 7 dager praktisk oppgjør


Salg, eller transport, av kontraktsposisjoner i boligprosjekter forekommer som kjent forholdsvis hyppig. Foranledningen til at første kjøper – heretter Kjøper1 – ønsker å selge sin kontraktsposisjon er gjerne at hans behov har endret seg over tid, eller at prisene har steget og at Kjøper1 ønsker å realisere gevinst.

Kjøper2 overtar ved salget Kjøper1s (videre selgerens) rettigheter og plikter – kontraktsposisjonen i forhold til Selger (utbygger/ entreprenør).

Vederlaget Kjøper2 skal betale for kontrakten består normalt av forskuddet som Kjøper1 har betalt til Selgeren ved tegningen med tillegg av merverdi som følge av prisstigning. Noen ganger må Kjøper2 også betale et beløp eller gebyr til Selger.

Rettsforholdet mellom partene i transportkontrakten avhenger av hvem partene er.

Temaet er nylig behandlet i advokatene Karl Rosén og Erling Keysers artikler i Eiendomsmegleren nr 10/2014 og 1/2015 hvor rettsforholdet mellom Kjøper1 og Kjøper2 er drøftet og redegjort for.

Ettersom Rosén og Keysers artikler er avgrenset mot endringen i eiendomsmeglingsforskriften som nylig er vedtatt, vil vi benytte anledningen til å si noe om dette.

I krysningspunktet mellom flere lover – utfordring for meglerVed endringer i avhendingsloven § 11 (4) og bustadoppføringsloven § 1 (1) bokstav b) som trådte i kraft den 1. juli 2011, ble det fastslått at bustadoppføringsloven også gjelder for avtaleforholdet mellom Kjøper1 og Kjøper2 hvis Kjøper1 (selger av kontrakten) er entreprenør og Kjøper2 er forbruker.

Konsekvensen av at bustadoppføringsloven kommer til anvendelse er at videreselgeren får et selvstendig oppfyllelsesansvar overfor Kjøper2. Ved overdragelse av kontrakten får han de samme plikter som om avtalen gjaldt videresalg av selve boligen under oppføring.

Der bustadoppføringsloven ikke kommer til anvendelse fordi videreselgeren ikke er «entreprenør» i bustadoppføringslovens forstand, kan videresalget gjennomføres som transport av kontraktsposisjon ettersom det

ved den samtidige endringen av avhendingsloven § 11 (4) er bestemt at slikt videresalg fra forbruker ikke skal regnes som avhending av fast eiendom.

Det er grunn til å understreke at forutsetningen for at avhendingsloven ikke skal komme til anvendelse i forbrukerselgertilfellene er at det er kontraktsposisjonen, til forskjell fra selve boligen, som er gjenstand for avhendingen. Dersom man etter en tolkning av kontrakten skulle komme til at det er boligen under oppføring som er avtalens gjenstand, er konsekvensen at man er innenfor avhendingslovens virkeområde. Denne grensedragningen er nærmere omtalt i Ot.prp. 130L (20092010) pkt 4.4 og pkt 6.1/ Merknad til § 11. Det påpekes der av departementet at avtaler om kjøp av ferdig prosjektert bolig under oppføring normalt må anses som rene avhendingsavtaler, regulert av avhendingsloven, så lenge kjøperen ikke har anledning til å ta vesentlige avgjørelser om utførelsen av arbeidet.

I det følgende er det situasjonen hvor det er kontraktsposisjonen som er gjenstand for kontrakten mellom Kjøper1 og Kjøper2 som er tema.

Når Kjøper1 (selger av kontraktsposisjonen) er forbruker er det kjøpsloven som regulerer kontraktsforholdet med Kjøper2 ettersom kontraktsposisjonen anses som salg av fordring. Konsekvensen av dette er at forbrukerselgeren unngår oppfyllelsesansvaret for det underliggende avtaleforholdet.

Avhendingsloven § 11 (4) har imidlertid en ufravikelig bestemmelse om tidspunktet for betaling av merverdi. I de tilfeller hvor kontrakten overdras til en forbruker kan (videre)selgeren ikke kreve merverdien, altså sin gevinst, utbetalt før kjøperen har overtatt boligen og fått rettsvern for ervervet.

Vi står altså overfor problemstillinger som ligger i krysningspunktet mellom flere lover. Lovvalget har stor betydning for kontraktspartenes rettigheter og plikter i forhold til hverandre. I tillegg har lovvalget betydning for meglers plikter.

Meglers plikter ved salg av kontraktsposisjoner er temaet i det følgende.

Meglers plikterAt megling av kontraktsposisjoner er omfattet av eiendomsmeglingsloven fremgår av eiendomsmeglingsloven § 12 (2) nr 6.

Megler må derfor håndtere oppdraget i tråd med det generelle krav til god meglerskikk, og de spesielle krav som gjelder ved omsetning av kontraktsposisjon.

Ved Rundskriv 21/2011 og 7/2014 har Finanstilsynet redegjort for meglers plikter ved formidling av bolig under oppføring, herunder salg av kontraktsposisjoner.

Lovendringene i bustadoppføringsloven og avhendingsloven i 2011 var motivert av forbrukeres behov – foranlediget av senere endringer i personlige forhold som f.eks. familie eller arbeidssituasjonen – for å kunne

faglig påfyll

Salg av kontraktsposisjonerNye regler om meglers plikter ved salg av kontraktsposisjoner til fast eiendom

Av Advokat Silje Nesteng Andresen og advokat Fredrik Poulsen, HELP forsikring


komme seg ut av avtaleforholdet med entreprenøren uten å måtte påta seg oppfyllelsesansvar for den underliggende avtalen overfor Kjøper2.

Ved videresalgsoppdrag er det følgelig helt sentralt at megler vurderer og konkluderer korrekt med hensyn til om oppdragsgiveren faller innenfor eller utenfor entreprenørbegrepet i bustadoppføringsloven.

Omfattes oppdragsgiver av entreprenørbegrepet vil bustadoppføringsloven også komme til anvendelse på kontraktsforholdet mellom Kjøper1 og Kjøper2. Konsekvensen er da at Kjøper1 løper oppfyllelsesrisiko overfor Kjøper2 for den underliggende avtalen. Er det i et slikt salg avtalt at Kjøper2 skal betale økt vederlag, merverdi, skal f.eks. garantien etter buofl. § 12 utvides tilsvarende.

Vurderingen av om videresalgsavtalen omfattes av bustadoppføringsloven eller ikke, kan utvilsomt være vanskelig å fastslå.

Å vurdere om en privatpersons investering faller innenfor eller utenfor bustadoppføringslovens entreprenørbegrep er åpenbart en utfordring for megler. Dette gjelder særlig de tilfeller hvor vedkommende har en annen hovedbeskjeftigelse, men hvor det likevel er sannsynlig at det er investering og ikke boligbehov som motiverte kjøpet i sin tid.

Lovgivers uttalte intensjon bak oppmyk

ningen i 2011, hvorved en forbrukers videresalg av kontraktsposisjon ikke omfattes av avhendingsloven, men i stedet reguleres av kjøpsloven, var å ivareta behovet til den som grunnet endrede personlige forhold ønsket å komme seg ut av avtaleforholdet. I prp. 130 L (20092010) pkt 4.4. er endringer i familieforhold, arbeidsforhold eller økonomisk evne spesielt nevnt. Dette tilsier at forbrukerbegrepet i denne sammenheng skal tolkes nokså snevert.

Forskriftsendring om meglers plikter ved formidling av kontraktsposisjon fra forbrukerFinansdepartementet har den 14.11.14 fastsatt endringer i Eiendomsmeglingsforskriften.

Endringen inntas som ny § 15, og inneholder nærmere regulering av meglers plikter ved formidling av kontraktsposisjoner til fast eiendom i tilfeller hvor selgeren (oppdragsgiveren) er forbruker.

Dette er altså tilfellene som faller utenfor bustadoppføringsloven, og hvor kontraktsforholdet mellom Kjøper1 og Kjøper2 anses som salg av fordring og reguleres av kjøpsloven.

Foranledningen til særreguleringen av disse forholdene er den tidligere nevnte endringen i avhl. § 11 (4) i 2011, hvor slike

overdragelser altså unntas fra avhendingslovens område. Kjøper2 har i disse tilfellene færre rettigheter overfor sin selger (Kjøper1) enn der selger ikke var forbruker.

Ettersom rettsreglene og rettsvirkningene varierer stort med hensyn til hvem Kjøper1 er, er det sentralt at Kjøper2 får fullverdige opplysninger om hva som er gjenstand for handelen og sin rettsstillingen før kjøpsbeslutningen tas.

Eiendomsmeglingsloven § 67 (1) og § 63 pålegger megler å opplyse og rådgi kjøperne vedrørende forhold som har betydning for handelen og gjennomføring av denne.

At avtaleforholdet anses som omsetning av kontraktsposisjon og ikke omsetning av fast eiendom er av stor betydning for kjøpers rettsstilling, og således allerede omfattet av de generelle reglene om meglers opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven.

På grunn av de spesielle forholdene som råder ved salg av kontraktsposisjoner er det nå, etter forslag fra Finanstilsynet, vedtatt en særregulering i eiendomsmeglingsforskriften.

Forskriften trer i kraft 1. juli 2015, med virkning for oppdragsavtaler som inngås fra og med denne datoen.

For oversiktens skyld inntas forskriftsendringens ordlyd:I forskrift 23. november 2007 nr. 1318 om eiendomsmegling skal ny § 15 lyde:§ 15. Nærmere regler om formidling av kontraktsposisjoner til fast eiendom(1) Denne paragrafen gjelder for oppdrag som nevnt i avhendingslova § 11 fjerde ledd (formidling av kontraktsposisjoner),

der selgeren er forbruker.(2) Det skal fremgå av oppdragsavtalen at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon.(3) Det skal fremgå tydelig i all markedsføring at handelen gjelder en kontraktsposisjon.(4) Den skriftlige oppgaven etter eiendomsmeglingsloven § 67 annet ledd skal minst inneholde opplysninger om:

a) hva kontraktsposisjonen gjelder og at kjøperen overtar selgerens rettigheter og plikter etter kontrakten, som skal vedlegges den skriftlige oppgaven,

b) selgerens navn,c) prisforlangende eller prisantydning for kontraktsposisjonen, kjøpesummen i det opprinnelige avtaleforholdet,

andel fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, samt summen av disse beløpene,d) hva som er avtalt om betaling av kjøpesummen i det underliggende kontraktsforholdet, samt hva som gjelder for

garantistillelser etter bustadoppføringslova § 12 og § 47,e) nærmere opplysninger om boligen som kontraktsposisjonen knytter seg til, herunder minst de opplysninger som

nevnt i eiendomsmeglingsloven § 67 annet til fjerde ledd, med unntak av annet ledd nr. 12 og 13,f) hvem som er ansvarlig for å gjennomføre det økonomiske oppgjøret i det opprinnelige avtaleforholdet,

jf. eiendomsmeglingsloven § 69,g) økonomisk risiko knyttet til vederlaget for kontraktsposisjonen.

(5) Ved innføring i oppdragsjournal skal det anmerkes at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon.(6) Journalføring av vederlag etter § 33 første ledd bokstav g og § 34 bokstav e skal kun omfatte vederlaget for kontraktsposisjonen.(7) I forbindelse med etablering av rettsvern, jf. eiendomsmeglingsloven § 69 tredje ledd, skal oppdragstakeren sørge for at selgeren

i det opprinnelige avtaleforholdet får skriftlig melding med opplysninger som utvetydig identifiserer eiendommen og boligen, tidspunkt for omsetningen, samt kjøperens navn, adresse og fødselsdato eller organisasjonsnummer.

(8) Ved salg til en forbruker skal oppdragstakeren også påse at kjøperen har fått rettsvern til boligen før vederlaget for kontraktsposisjonen kan disponeres på vegne av selgeren, jf. avhendingslova § 11 fjerde ledd.


Nærmere om forskriftenForskriftens § 15 inneholder en rekke krav til meglers håndtering i ulike faser av oppdraget, fra krav til angivelse i oppdragsavtalen, via markedsføring og innhold i salgsoppgaven, til journalføring og oppgjør.

Krav til oppdragsavtalenForskriftens 2. ledd som krever at det skal fremgå av oppdragsavtalen at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon, antas å være motivert av at spørsmålet om lovvalg uansett må avklares innledningsvis.

Salgsobjektet, hva som skal selges, skal speiles både i markedsføringen og kontraktsdokumentene på en slik måte at den senere kjøperen (Kjøper2) skal forstå både hva han kjøper og hvilken posisjon han har overfor hhv. sin selger og utbygger/ entreprenøren.

Krav til markedsføringAv forskriftens § 15 (3) kreves at det skal fremgå tydelig av all markedsføring at handelen gjelder en kontraktsposisjon.

Dette er en utvidelse av skriftlighetskravet ettersom kravet til skriftlighet ellers bare gjelder de forhold som er omfattet av minimumspliktene i eiendomsmeglingslovens § 67 (2). Opplysningsplikten med hensyn til salgsobjektets art kontraktsposisjon i motsetning til bolig er hjemlet i lovens § 67 (1).

Med hensyn til den sentrale betydningen det har for partenes rettigheter og plikter, har lovgiver funnet grunn til å kreve skriftlighet om at gjenstanden for meglingen er en kontraktsposisjon. Det er ikke ansett tilstrekkelig at dette fremgår av salgsprospektet; det kreves at det fremgår tydelig av all markedsføring.

Med markedsføring menes i denne sammenheng all skriftlig presentasjon, både på papir og elektronisk.

Nettannonsering må følgelig inneholde tydelig opplysning om at det er tale om formidling av kontraktsposisjon. Finanstilsynet har uttalt at opplysningen fortrinnsvis bør fremgå av overskriften.

Krav til innhold i salgsoppgaven, jf. emgll. § 6-7 (2).I forskriftens 4. ledd, er det særlige krav til minimumsopplysninger i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingslovens § 67 (2).

Opplysningene som skal gis kan sorteres i to hovedgrupper, nærmere bestemt opplysninger om henholdsvis rettigheter og plikter i henhold til transportavtalen og opplysninger om det underliggende avtaleforholdet.

Hva gjelder opplysningsplikten vedrørende det underliggende avtaleforholdet, forutsetter forskriftens § 15 (2) bokstav a) både at den underliggende kontrakten vedlegges salgsoppgaven, og at det fremgår eksplisitt av selve salgsoppgaven hva som er omsatt i det underliggende rettsforholdet.

I tillegg skal det fremgå av salgsoppgaven at det er Kjøper1s rettigheter og plikter etter den underliggende avtalen som nå tilbys overdratt.

Bokstav c) regulerer hvilke opplysninger som skal gis om pris.

Både prisantydning for kontraktsposisjonen og kjøpesummen i det opprinnelige avtaleforholdet skal angis. I tillegg skal andel fellesgjeld, alle gebyrer og øvrige kostnader og avgifter angis. Transportgebyr til opprinnelig selger som eventuelt utløses ved transporten, er eksempel på en kostnad som faller inn under «øvrige kostnader» som derfor skal spesifiseres.

Ovennevnte poster skal dessuten summeres slik at kjøperen får et klart bilde av den totale prisen han skal betale for å få eierskapet til boligen i det underliggende avtaleforholdet.

Bokstav d) krever at det opplyses hva som er avtalt om betaling og garantistillelser i det underliggende kontraktsforholdet.

Med betaling siktes det eksempelvis til avtalte avdrag på kjøpesummen. Videreselgeren (Kjøper1) kan ikke overdra større rett enn han selv har, og Kjøper2 må følgelig forholde seg til hva som måtte være avtalt om betaling i det underliggende forholdet.

Avtale om forskuddsbetaling i det underliggende avtaleforholdet forutsetter at entreprenøren har oppfylt plikten til å stille garanti i henhold til buofl. § 47.

Ved en endring i buofl. § 12 i 2010, gjelder denne nå også til fordel for opprinnelig forbrukerkjøpers rettsetterfølgere (buofl. § 12 (6)). Ettersom denne kjøperen kan videreselge kontraktsposisjonen sin uten å påta seg oppfyllelsesrisiko, må de som er interessert i å kjøpe kontraktsposisjonen gjøres oppmerksom på at garantibeløpet er begrenset til kjøpesummen i det opprinnelige avtaleforholdet slik at det ikke stilles garanti for merverdien. Merverdien som Kjøper2 skal betale til Kjøper1 inngår altså ikke i beregningsgrunnlaget for garantien.

Dette forholdet leder oss over til en kort kommentar om særreguleringen i avhl. § 11 (4) om tidspunktet for betalingen av merverdien. Ved videresalg til forbruker kan ikke videreselgeren kreve merverdien utbetalt før Kjøper2 har overtatt boligen og fått rettsvern for ervervet.

Det følger videre av forskriftens bokstav g) at det skal opplyses om den økonomiske

risikoen knyttet til vederlaget for kontraktsposisjonen.

Der Kjøper2 er forbruker forfaller ikke betalingen av merverdien før boligen er overtatt og skjøtet er tinglyst. Dette innebærer at selgers krav på merverdien avhenger av at entreprenøren leverer. Det er imidlertid eksplisitt forutsatt i forarbeidene til avhl. § 11 (4), nærmere bestemt i Ot.prp. 130 L (20092010) s. 36 pkt 4.4, at Kjøper2 løper risiko knyttet til om entreprenørens ytelse var mangelfull eller forsinket på leveringstidspunktet.

Der Kjøper2 ikke er forbruker, og ikke annet er avtalt, gjelder utgangspunktet om at vederlaget (merverdien) forfaller til betaling samtidig med avtaleinngåelsen. Slike kjøpere løper følgelig risiko både for mangler og at entreprenøren ikke leverer i det hele tatt.

Risiko for tap ved kjøp av kontraktsposisjon må synliggjøres for interessentene ved opplysning i salgsoppgaven.

Situasjonen hvor kontraktsposisjonen selges med tap, er ikke regulert i loven. Siden Kjøper1 ikke kan overføre bedre rett enn han selv har, hviler betalingsforpliktelsen for restkjøpesummen fullt ut på

Forskriftens paragraf 1-5 inneholder en rekke krav til meglershåndtering i ulike faser av oppdraget, fra krav til angivelsei oppdragsavtalen, via markedsføring og innhold i salgsoppgaven, til journalføring og oppgjør


Kjøper2 i forhold til opprinnelig selger. For at ikke Kjøper2 skal risikere å måtte betale det hele og dermed lide tap hvis ikke Kjøper1 betaler sin andel når boligen overtas, må megler etter vår oppfatning sørge for at oppdragsgiver som har solgt en kontraktsposisjon med tap innbetaler differansen eller stiller betryggende sikkerhet samtidig med at kontrakten overdras.

Bokstav e) bestemmer at salgsoppgaven skal gi opplysninger om boligen som kontraktsposisjonen knytter seg til, minimum de opplysninger som skal gis i medhold av eiendomsmeglingsloven § 67 (2) til (4) (med unntak av (2) nr. 12 og 13).

Opplysningene skal fremgå eksplisitt av salgsoppgaven for kontraktsposisjonen; det er ikke tilstrekkelig at det henvises til vedlagt salgsoppgave fra det opprinnelige avtaleforholdet.

Finanstilsynet har uttalt at megler normalt bør kunne bygge på de opplysninger som tidligere er gitt i det opprinnelige avtaleforholdet, forutsatt at denne handelen var formidlet av megler eller advokat som har stilt sikkerhet for eiendomsmegling. Det bør likevel bemerkes at megler ved videresalget har plikt til å påse at det er gitt opplysninger om alle forhold som omfattes av opplysningsplikten, samt å reagere dersom det er indikasjoner på at opplysningene er ufullstendige eller misvisende. Dette følger av meglers alminnelige aktsomhets og omsorgsplikt.

Salgsoppgaven skal også inneholde opplysning om hvem som er ansvarlig for å gjennomføre det økonomiske oppgjøret i det opprinnelige avtaleforholdet. Dette følger av bokstav f).

Avslutningsvis presiseres det at det i Finanstilsynets høringsbrev vedrørende forskriftsendringen er understreket at meglers alminnelige undersøkelses og opplysningsplikt etter omstendighetene vil kunne omfatte ytterligere forhold. Det er da henvist

til hovedregelen om opplysningsplikten i lovens § 67 (1), samt til § 63 om god meglerskikk.

JournalføringForskriftens 5. og 6. ledd har bestemmelser om journalføring av oppdrag og vederlag. Det skal fremgå av journalen at oppdraget gjelder formidling av kontraktsposisjon, og det er vederlaget som gjelder kontraktsposisjonen som skal føres.

Rettsvern og oppgjørI den nye forskriftsbestemmelsens 7. og 8. ledd reguleres rettsvern og oppgjør.

Meglers plikter referer seg til transportavtalen, ikke det underliggende avtaleforholdet, ref. forskriftsbestemmelsens 4. ledd bokstav f) om oppgjøret i henhold til det opprinnelige avtaleforholdet.

I utgangspunktet er meglers oppgave begrenset til å ta imot merverdien, kjøpesummen etter transportavtalen, etablere rettsvern og deretter besørge oppgjør av kjøpesummen/ merverdien.

Rettsvern etableres ved notifikasjon til kreditor, som er selgeren i det underliggende avtaleforholdet.

8. ledd reflekterer bestemmelsen i avhendingsloven § 11 (4) om utsatt forfallstidspunktet for betaling av merverdien. Bestemmelsen i avhendingsloven er ufravikelig i forholdet mellom partene i kjøpsavtalen.

For fullstendighetens skyld ble bestemmelsen også inntatt i den nye forskriftsbestemmelsen som en plikt for megler om å påse at forbrukerkjøperen har fått rettsvern før utbetaling av merveiden kan skje.

Det antas at megler ville hatt samme plikt også uten en eksplisitt regulering, ettersom det i henhold til eiendomsmeglingsloven § 63 anses som brudd på god meglerskikk å bidra til opprettelse av avtaler i strid med preseptorisk lovgivning.

Forskriften trer i kraft 1. juli 2015, med virkning for oppdragsavtaler som inngås fra og med den datoen. Det antas imidlertid at forskriftsendringen – med unntak av kravet til skriftlighet ved markedsføringen ikke medfører materielle endringer i forhold til de plikter som allerede kan utledes av det mer generelle, eksisterende regelverket. •

HELP

HELPs boligkjøperforsikring er kjøpers motvekt til selgers eierskifteforsikring. Tegner du boligkjøperforsikring hjelper våre spesialiserte advokater deg, blant annet med klagehåndtering. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privat-personer som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak, næringsbygg eller bolig til utleie. Bolig-kjøperforsikring kan kun kjøpes i sammenheng med boligkjøpet, gjennom eiendomsmegleren som foretar salget. HELP Forsikring har rundt 100 ansatte fordelt på kontor i Oslo og Stockholm. Hovedkontor og administrasjon ligger i Oslo.

For kontakt: www.help.no

Forskriften trer i kraft 1. juli 2015, med virkning for oppdragsavtaler som inngås fra og med den datoen


ProblemetDet praktiske problemet er at i denne perioden er det ikke noen som representerer boet og kan ivareta dets interesser. Eller kontaktes. Den som f.eks. har en avtale med avdøde, eller et krav, står da inntil videre uten en motpart. Høyesterett har blant annet avgjort at et flytende bo ikke hadde partsevne i en sak der en bank krevet utlegg i boets aktiva. Og uten en formell motpart kunne det ikke holdes utleggsforretning. Senere oppsto spørsmålet om det kunne begjæres tvangssalg, men Høyesterett kom til at et flytende dødsbo heller ikke i denne sammenheng hadde partsevne.

En kreditor er imidlertid ikke uten muligheter: Han kan begjære offentlig skifte, og på den måten ivareta sine interesser dersom staten eller arvingene ikke sørger for å løse problemet. Problemet for kreditor er imidlertid at han da vil bli ansvarlig for skifteomkostningene.

EIENDOMSTRANSAKSJONEROppdrag inngått med arvingene før skifteattest foreliggerUten skifteattest er ikke arvingene legitimert til å foreta handlinger i boet, herunder engasjere en megler på vegne av boet.

Selv om arvingene påtar seg å være oppdragsgiver på egne vegne, vil de uansett ikke kunne signere skjøte eller tinglyse rettigheter på vegne av avdøde. Et salg vil derfor ikke være gjennomførbart før det foreligger skifteattest til selvskiftende arvinger eller det åpnes offentlig skifte.

Det er imidlertid intet i veien for at arving ene forbereder en transaksjon og engasjerer en megler til dette, men de vil da selv være ansvarlig for omkostningene inntil skifteattest foreligger. For megler innebærer dette kun at hans honorar formelt sett må rettes mot de personene som engasjerte ham, dersom ikke boet senere velger å tre

inn i avtaleforholdet. Uten slik inntreden vil megler ikke ha noen mulighet til senere å fremme krav i boet; han vil ikke anses for å være kreditor i boet, og han vil heller ikke kunne kreve offentlig skifte for derved å fremtvinge en skifteattest. Og selv om han har et legitimt krav mot arvingene, må han uansett påta seg ansvaret for skifteomkostningene og innbetale et depositum.

Oppdrag inngått med avdøde før dødsfallet Dersom et oppdrag er påbegynt og oppdragsgiver senere dør, vil kontrakten i utgangspunktet fortsatt gjelde, og pådratte kostnader vil være legitime krav i boet.

Før det foreligger noen skifteattest vil det ikke kunne gjennomføres noen «rettshandel» mot boet, f.eks. tvangsinndriving, men renter vil løpe som normalt.

Megler vil som kreditor i boet også kunne fremtvinge offentlig skifte, men han må i så fall stille sikkerhet for skifteomkostningene. Med mindre han vet at boet er solvent, er dette risikabelt.

I praksis vil de vanskeligste spørsmålene dreie seg om hva megler kan og/eller skal foreta seg i oppdraget etter dødsfallet. Dels gjelder det hva han kan få betalt for av arbeid han har gjort uten å vite at oppdragsgiver var død, og dels er spørsmålet hvilke forpliktelser megler har etter dødsfallet. For eksempel om han er nødt til å foreta seg visse handlinger for å hindre at boet påføres unødig tap (omsorgsplikt).

Eksempler:1. Hva skal gjelde dersom bud er

akseptert, men kontraktsmøte ikke gjennomført?

Uten en representant for selger stopper dette åpenbart opp av seg selv. At selger dør medfører ikke at oppdragsavtalen uten videre faller bort, men før skifteattest utstedes kan

ikke salget gjennomføres. I praksis betyr dette at megler bare må avvente.

2. Hva gjelder dersom alle dokumenter er signert, selger dør før overtakelse, men megler har fullmakt til å gjennomføre overtakelse på vegne av selger? Dersom det er klart at megler fullt ut har

påtatt seg å gjennomføre det resterende, vil denne plikten normalt bestå selv om selger dør. Men det er slett ikke gitt at fullmakter er ment brukt i en hver sammenheng. Dersom det er berettiget grunn til tvil om dette, kan megler etter mitt syn vegre seg. Og det er det også all grunn til å gjøre: Hvis ikke må megler håndtere selgers interesser, herunder diskutere om rengjøringen var tilstrekkelig, eller om det er andre forhold som tilsier at overtakelse og risikoovergang skal anses å ha funnet sted eller ikke, og kan endog pådra seg ansvar for tap han har påført oppdragsgiver (boet).

Flytende dødsboog eiendomssalg

«Flytende dødsbo» betegner situasjonen fra et dødsfall inntrer og frem til skifteattest utstedes til arving eller bostyrer. Blir denne perioden lang, kan dette være et problem for blant annet avdødes kreditorer. Artikkelen belyser noen utfordringer knyttet til eiendomstransaksjoner.

Av Johannes Andersen, advokat, partner, advokatfirmaet Steenstrup Stordrange


Rådet må bli at en megler som får kunnskap om at oppdragsgiver er død, i utgangspunktet ikke har annet valg enn å orientere eventuelle kjøpere om at gjennomføring av transaksjonen må utsettes, med mindre alle dokumenter er signert fra selgers side, eller megler har påtatt seg (og har fått fullmakt til) å ordne med det resterende.

Derimot vil et dødsbo som senere materialiserer seg normalt ikke ha noen mulighet til å nekte å medvirke til å gjennomføre en salgsavtale som er inngått. En unnlatelse av dette vil medføre at kjøperen kan gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser og f.eks. kreve kompensasjon eller endog heve avtalen. Men dersom det gjenstår reelle forhandlingspunkter, vil boet selvsagt kunne avstå fra å inngå avtale. Boet vil ikke være forpliktet til noe mer enn det avdøde selv var bundet til.

Meglers omsorgsplikt, dvs. plikten til å foreta handlinger som ivaretar oppdragsgivers interesser ut over det som direkte fremgår av avtalen, er et vanskelig tema. Utgangspunktet må være at med mindre det foreligger en spesifikk avtale om å gjennomføre visse handlinger selv uten selgers medvirkning, vil dødsfallet innebære at megler både kan og må avvente videre handlinger før det er avklart hvem som representerer boet, og hva disse i så fall beslutter. Det er også vanskelig å se hvilke situasjoner som kan oppstå der en megler må foreta seg noe uten at han har noen representant for boet han han avklare med. Unntaket vil være teknisk gjennomføring av handlinger som allerede er besluttet eller forutsatt (typisk å sende inn dokumenter som er signert mv), eller dersom megler f.eks. har påtatt seg et

særlig ansvar for eiendommen i salgsprosessen. Her kan man tenke seg en megler som har påtatt seg å ta vare på eiendommen frem til gjennomført salg, f.eks. fordi klienten vil være utilgjengelig for en lengre periode. I så fall vil han ikke kunne la være å oppfylle sin forpliktelse etter avtalen selv om oppdragsgiver dør, og han vil kunne pådra seg erstatningsansvar for tap som hans unnlatelse påfører boet. Men dette er neppe noen særlig vanlig problemstilling, og bygningspass e.l. er uansett neppe noe en megler bør innlate seg på. •

STEENSTRUP STORDRANGE

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har som ambisjon å skape verdi for sine kunder. Advokatfirmaet har advokater, rådgivere og problemløsere som yter bistand innenfor et bredt spekter av forretningsjuridiske om-råder med hovedfokus på kunder innenfor næringsliv og offentlig sektor. Ut fra sine kontorer i Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø er en stor del av firmaets tjenester rettet mot aktører innenfor nærings-eiendom som eiendomsinvestorer, utviklere, entreprenører og næringsmeglere. Med lokal forankring og nasjonal kompetansekraft har kunder tilgang på spisskompetanse og kapasitet blant advokater i hele landet

For kontakt: www.steenstrup.no

Vi leverer spisskompetanse og har solid erfaring innen oppgjørsarbeid. Dette gjør oss til en trygg, effektiv og pålitelig samarbeidspartner. Som igjen gir deg frihet til det som er viktig! Kontakt Gro for en samtale på 926 12 590.

megleroppgjoret.no

Megleroppgjøret = frihet

Arbeidet med en lovproposisjon er så vidt startet fra departementets side, og det er derfor foreløpig ingen signaler om hvordan departementet ser på de enkelte forslagene og høringsinstansenes innspill. Basert på utvalgets innstilling og høringsuttalelsene er det nok klart at det kommer til å bli en del endringer i loven. Departementet har varslet at proposisjonen ikke vil bli lagt frem for Stortinget før i 2016, så de endringene som kommer vil nok tidligst tre i kraft i juli 2016, eventuelt fra og med 2017.

Vi skal her gå gjennom enkelte av endringsforslagene som vi antar kan være av særlig interesse, og forsøke å gi et innblikk i hvordan forslagene har blitt mottatt av høringsinstansene. Generelt kan sies at det er forholdsvis bred enighet om enkelte forhold, mens det til dels er stor uenighet om andre. Uenighetene gjelder typisk de forhold som er av mer politisk karakter, som forholdet mellom privatrettslige og offentligrettslige regler, kjøperett for leier og forbudet mot å erverve flere seksjoner.

Seksjoneringsrett for (irregulære) sameierHelt frem til nåværende eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 1998 har det vært mulig å etablere såkalte irregulære sameier. Det vil si at flere i felleskap eier en eiendom med eksklusiv bruksrett til hver sine deler, uten at eiendommen er seksjonert. Til dels har det vært attraktivt å etablere slike sameier for å unngå kjøperett for leietakere, eller standardkravene som har fulgt av eierseksjonslovens regler.

Utvalget foreslår å innføre en seksjoneringsrett for såkalte irregulære sameier. Det vil si at sameiere kan kreve seksjonering av sameiet. Begrunnelsen for dette er at de irregulære sameiene tidvis skaper store problemer for sameierne, for eksempel kan

pantsetting være en utfordring og salg kan være praktisk umulig. Forslaget om seksjoneringsrett har fått bred støtte i høringsrunden. Det er enkelte som har innsigelser til saksbehandlingsreglene som foreslås, men basert på høringsuttalelsene tyder alt på at en slik seksjoneringsrett vil komme.

Muligheter for å seksjonere før igangsettingstillatelseUtvalget foreslår å endre eierseksjonsloven § 6 femte ledd slik at seksjonering kan skje allerede når det er gitt rammetillatelse. Utvalget ser utfordringer med forslaget, særlig med hensyn til at det senere blir bygget annerledes. Utvalget mener allikevel at fordelene er større og peker særlig på betydningen for prosjekter som bygges ut etappevis eller som har flere eiere.

I NOU’en har utvalget drøftet flere muligheter, som for eksempel at det kan skje en foreløpig seksjonering ved rammetillatelse. Når utvalget allikevel har landet på at det bør innføres en rett til seksjonering ved rammetillatelse, kombineres dette med å gi kommunene hjemmel til å kreve re

seksjonering eller sletting av seksjoner. Kommunene foreslås å få slik hjemmel der hvor det er «avvik av betydning» når ferdigattest skal gis, eller hvis det er slike avvik fem år etter at seksjoneringen ble tinglyst.

Høringsinstansenes syn på forslagene har vært delte. Et flertall synes å støtte et forslag om seksjoneringsadgang ved rammetillatelse, men enkelte er negative til at dette kombineres med en rett for kommunen til å pålegge reseksjonering. Fra kommunalt hold synes det å være en skepsis mot seksjonering på et tidligere tidspunkt enn hva som nå er tillatt. Det er klart at det vil bli en utfordring å balansere behovet for å kunne seksjonere tidligere enn i dag, mot hensynet til at seksjoneringen skal stemme med den faktiske situasjonen. Det blir spennende å se hvilken løsning departementet etter hvert foreslår.

Kommunens kontroll med at seksjonen oppfyller offentligrettslige krav – standardkrav til boligseksjonerVi ser dessverre ofte i vår advokatpraksis at eierseksjoner som er overdratt viser seg ikke


Revisjon av eierseksjonsloven

Av advokat Arnt Olaf Stillerud og advokat Eystein Setsaas, Tenden advokatfirma

Wyllerutvalget avga i august i fjor sin utredning (NOU 2014:6) med forslag om en rekke endringer i eierseksjonsloven. Utvalgets forslag har nå vært på høring. Høringsfristen var 15. desember, men enkelte fikk utsatt frist slik at Kommunal og regionaldepartementet fikk de siste høringsuttalelsene først i januar i år.

å være godkjent til det aktuelle formålet. Typiske eksempler er boligseksjoner som mangler godkjennelse til boligformål. Dette fører til en rekke komplikasjoner, ikke bare for den (uheldige) erververen, men også for selgeren, og tidvis også for eiendomsmegleren. Hvem som til syvende og sist må ta kostnadene ved å få boligen godkjent eller dekke eventuelt tap ved at den ikke blir godkjent , avhenger av omstendigheten i den enkelte saken, men det er som regel en av disse tre.

Utvalget er delt i synet på standardkrav. Mindretallet mener reglene bør fjernes, flertallet at de bør beholdes og enkelte igjen (2 medlemmer av flertallet) at de bør suppleres/skjerpes til også å ha krav til rømningsvei, brannsikkerhet og lysforhold. Begrunnelsen for å fjerne standardkravene synes todelt, dels et prinsipielt syn om at det er, og bør være, et skille mellom offentligrettslige krav og privatrettslige regler og dels et behov for å kunne bygge enklere boliger med for eksempel felles kjøkken eller baderom.

Høringsinstansene er også delt i sitt syn på standardkrav. Det synes dog som at et flertall av de som har uttalt seg om dette mener at standardkravene bør beholdes. Flere av disse tar også til orde for at det bør være fullt samsvar mellom de offentligrettslige krav som gjelder for å få godkjent bruken av en seksjon og kravene etter eierseksjonsloven. Hensynet til boligeierne – selgerne så vel som kjøperne – blir av flere trukket frem som avgjørende. Det er vanskelig for folk flest å forstå at en godkjent seksjonert leilighet er ulovlig å bo i. Det bør veie tungt for departementet at både de som i sitt praktiske arbeide får se problemene med dagens regler og forbrukernes interesseorganisasjoner argumenterer for at det bør være samsvar mellom reglene.

For eiendomsmeglere er manglende samsvar i regelverket ofte en felle. Den løsningen utvalgets mindretall går inn for (å fjerne standardkrav) vil i praksis føre til at eiendomsmeglerne må være enda mer påpasselige med å sjekke lovligheten av seksjonen som skal selges, nettopp fordi ingen andre er pålagt å gjøre det. Vi tror ikke dette er noen gunstig løsning. Den vil skape et ytterligere antall tvister omkring eierseksjoner som viser seg å være ulovlige å bebo. Det er en dårlig idè å legge byrden med å oppklare dette på eiendomsmegleren alene. Dette synspunktet fremmes også i høringsuttalelsen av Protector Forsikring, som skriver at det er «uriktig å legge ansvaret over på eiendomsmegleren».

NEF har (ikke overraskende) også vært negativ til at standardkravene sløyfes og har i sin høringsuttalelse skrevet at «en boenhet må være lovlig å bebo før kommunen kan godkjenne en seksjoneringsbegjæring». Vi er helt enige i dette, og synes det er besynderlig at deler av utvalget legger avgjør ende vekt på et teoretisk skille mellom offentligrettslige og privatrettslige krav. Det er snarere regelen enn unntaket at offent ligrettslige regler får betydning for privat rettslige avtaler eller reguleringer.

Vi får håpe at departementet og lovgiver er enig med NEF og flere av de øvrige høringsinstansene i at utgangspunktet for å seksjonere til boligformål må være en lovlig boenhet.

Små sameierDen daglige driften av små sameier kan være utfordrende, med stemmelikhet ved alle avgjørelser, eller ved at en av seksjonene i et kombinert sameie alltid får flertall. Flere har derfor tatt til orde for egne regler for små sameier.

Utvalget har vurdert muligheten for en oppmannsløsning i små sameier, noe NEF går inn for i sin høringsuttalelse. Utvalget har imidlertid «ikke funnet kapasitet» til å gå nærmere inn på detaljene i reglene for en eventuell oppmannsløsning. En oppmannsløsning kan være en besnærende tanke, men utvalget har nok rett i at det vil kreve detaljerte regler om både saksbehandlingen og oppmannens kompetanse. Videre vil en slik løsning ofte bli forholdsvis kostbar, selv i sin enkleste form.

På et område foreslår utvalget, etter vårt syn med god grunn, endrede regler for små sameier. Kompetansen til å gi pålegg om salg og tvangsfravikelse foreslås lagt til den enkelte sameier i stedet for til styret. I dag vil et slikt pålegg neppe kunne la seg gjennomføre i sameier med to seksjoner, blant annet på grunn av habilitetsreglene. Forslaget innebærer at den ene sameieren vil kunne pålegge den andre å selge, og følgen av dette (dersom den andre motsetter seg å selge) er at en etterfølgende tvangssak utelukkende vil dreie seg om vilkårene er oppfylt eller ikke. Dette er et forslag det kan være fornuftig for departementet og lovgiver å følge opp.

Garasjeanlegg – eget seksjoneringsformål?Garasjer og garasjeanlegg skaper mye hodebry for utbyggere. En fornuftig organisering av garasjer og garasjeanlegg er ofte vanskelig å få til med dagens regler. Utvalgets mandat innebar derfor også å se på dette, herunder om garasje skulle bli et eget seksjoneringsformål.

Utvalget finner ikke grunn til å endre på reglene her, eller gjeninnføre garasje som et seksjoneringsformål, blant annet under henvisning at utvalget ikke klarer «å se hvilke særregler det ville være meningsfullt


TENDEN

Tenden Advokatfirma ANS er Vestfolds ledende advokatfirma med kontorer i Sandefjord og Tønsberg. Tenden har 37 medarbeidere, hvorav 27 advokater og er med det et av de største firmaene mellom Oslo og Stavanger. Firmaet bistår næringsdrivende, privatpersoner og offentlige organer over hele landet, og er som følge av spe-sialisering og honorarnivå et konkurransedyktig alternativ til de største advokatfirmaene.

For å sikre spesialisering og høy juridisk kvalitet, er Tendens advokater organisert i kompetansegrupper. Tett samarbeid og ulik erfaringsbakgrunn gir firmaet en bred samlet kompetanse. Artikkelforfatterne er medlem-mer i kompetansegruppen for fast eiendom, som består av 9 advokater. Arnt Olaf Stillerud og Eystein Setsaas arbeider begge hovedsakelig med eiendomsmegling, seksjonering, plan- og byggesaker, entreprise, rettigheter til fast eiendom og tvistesaker.

For kontakt: www.tenden.no


å gi» for dette formålet. Utvalget blir av flere av høringsinstansene kritisert for å ta for lett på problemene omkring håndtering av parkeringsplasser. Høringsinstansene peker især på problemstillinger rundt muligheter for å omsette parkeringsplasser særskilt, plassenes betydning for sameiebrøken i sameiet og ikke minst den ulike praktiseringen av dette i landets kommuner.

Problemene omkring garasjer merkes nok best blant de som praktiserer reglene og etablerer eierseksjonssameier, noe høringssvarene bærer preg av. Basert på høringssvarene og utvalgets innstilling kan det synes lite sannsynlig at garasje vil bli gjeninnført som seksjoneringsformål, men de som argumenterer for en gjeninnføring kan vise til mange gode grunner for dette. Spørsmålet er i hvor stor grad departementet vektlegger de praktiske problemene med dagens ordning eller ikke.

Leiers kjøperettDen som leier bolig i eiendom når den seksjoneres (ved innføring i matrikkelen) får etter dagens regler rett til å kjøpe seksjonen. Bestemmelsen har vært mye diskutert og til dels kritisert. Kritikken har i hovedsak gått på at dette er en utdatert boligpolitisk motivert regel. Det er også begrunnelsen for at utvalgets flertall foreslår leiers kjøperett fjernet. Et av utvalgsmedlemmene, Wyller, foreslår regelen videreført omtrent slik den er i dag. Wyller mener at en fjerning vil innebære en vesentlig svekking av vernet om egen bolig, og at det eneste gode argumentet mot kjøperetten er at leieren får en rabatt i forhold til markedspris.

Utvalget skriver i sin utredning at kjøperetten først og fremst er et politisk spørsmål. Det bærer høringssvarene også preg av, men høringsrunden viser at det kanskje er større motstand mot å fjerne regelen enn man skulle tro. Endringene i eierseksjonsloven vil antagelig bli vedtatt med den nåværende sammensetningen med «blått» flertall på Stortinget, og da er vel den minst vågale spådommen at kjøperetten blir fjernet.

Opphevelse av forbudet mot å erverve mer enn to seksjonerEt annet typisk politisk spørsmål er hvorvidt forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner skal videreføres eller ikke. Utvalget foreslår å oppheve forbudet i dagens § 22 tredje ledd i eierseksjonsloven. Utvalgets begrunnelse er at regelen er lite treffsikker, og peker på at det synes enkelt å omgå regelen gjennom stråmenn og eierskap gjennom ulike aksjeselskaper.

Høringsinstansene er, som for kjøperetten, delt i synet på forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner. Det er nok flere som vil beholde dette forbudet enn som vil beholde kjøperetten. Begrunnelsen for å beholde denne regelen er heller ikke ute lukkende av politisk karakter. Flere taler for at regelen bidrar positivt i de enkelte eierseksjonssameiene ved at den hindrer stor grad av utleie og at noen kan få en uforholdsmessig stor andel av stemmene. Det er interessant å se av høringsuttalelsene at Boligmentoren Norsk Huseierforbund (BNH) og Huseiernes Landsforbund (HL) – som begge representerer huseierne – er uenige om regelens berettigelse. BNH støtter utvalgets forslag, mens HL heller ønsker å beholde eller stramme inn dagens regel.

Her er det nok vanskelig å si noe om hvordan departementets vurderinger faller ut.

Ansvarsforholdet mellom sameierneUtvalget foreslår en vesentlig mer detaljert regulering av ansvarsforholdet mellom sameierne. Både når det gjelder reglene om vedlikeholdsplikten og grensene mellom seksjonseiernes og sameiets vedlikeholdsplikt, og reguleringen av erstatningsansvaret.

Dagens regler har vært svært rundt formulert, og vi som advokater opplever at det blir mange tvister fordi rettsreglene er uklare. Rettspraksis viser også et ikke ubetydelig antall tvister omkring grensen mellom seksjonseiers og sameiets vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar.

Høringsinstansene er også gjennomgående positive til utvalgets forslag om en mer detaljert regulering av dette. Utvalget synes også å ha truffet godt med avgrensningen hvis man skal vurdere dette ut i fra høringsuttalelsene. Det er få som har særlige kommentarer til utvalgets forslag til nye regler, og de fleste gir forslaget sin tilslutning som det er. Alt tyder derfor på at vi i fremtiden får mer detaljerte og bedre regler.

Andre endringerVi har nå gått gjennom et utvalg av de forslag til endringer, som synes mest omdiskutert. Vi skal til sist nevne de øvrige som vi antar er av særlig interesse for eiendomsmeglere.

• Utvalget foreslår å fjerne kravet om at seksjoneringen skal gi en formålstjenlig inndeling. Dette støttes i det alt vesentlige av høringsinstansene.

• Utvalget foreslår å fjerne det ubetingede kravet om oppmåling av utendørs tilleggsareal. Dette får også bred støtte i høringsuttalelsene.

• Utvalget foreslår å fjerne regelen i matrikkel loven § 11 fjerde ledd som bestemmer at opprettelse av anleggseiendom ikke kan skje dersom det «tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige». Forslaget støttes av de aller fleste.

• Utvalget foreslår en ny regel om at styret i enkelte tilfeller kan representere alle sameierne samlet. Hvilket kan være praktisk, for eksempel ved forfølgelse av krav vedrørende fellesarealer eller ved overtakelse av disse.

• Utvalget foreslår innføring av maksimal saksbehandlingstid for en seksjoneringsbegjæring og for gebyret kommunen kan ta for seksjoneringssaken. Dette er det mange av høringsinstansene som også ser et behov for.

I påvente av de endringer som måtte komme i eierseksjonsloven håper vi ovenstående gjennomgang har gitt et innblikk i hva man kan ha i vente, selv om det fortsatt er mye usikkerhet omkring hva endringene vil bestå i på enkelte punkter. •


Innledning Utleier kan, på grunn av mislighold på leietakers side, i noen tilfeller se seg tjent med å heve leiekontrakten. Heving innebærer at kontraktsforholdet avsluttes, og gjennomføres ved at det fremsettes en skriftlig erklær ing om heving. Erklæringen må inneholde årsaken til at leiekontrakten heves, men det er ellers ingen krav til hvordan hevingserklæringen skal utformes. Heving av et leieforhold vil ha både praktiske og økonomiske konsekvenser for partene i kontrakten. Dersom heving fremsettes på feil grunnlag, vil den som hever risikere å pådra seg erstatningsansvar for det tapet som måtte oppstå på motpartens hånd. Før hevingserklæring fremsettes bør man derfor (i vårt tilfelle utleier) foreta en grundig vurdering av om vilkårene for heving er oppfylt, og samtidig tenke gjennom eventuelle alternative sanksjoner for å bøte på misligholdet man mener har inntrådt.

Utleiers hevingsrett er regulert i husleieloven § 99 der det fremgår at utleier kan heve leiekontrakten hvis leietakeren vesentlig misligholder sine forpliktelser. Det er altså vesentlig mislighold som er det sentrale kriteriet, og som må være oppfylt før heving kan erklæres. Videre, i paragrafens første ledd annet punktum bokstav a)–e), følger en oppregning av hva som skal anses som vesentlig mislighold fra leietakers side. Dette omfatter: a) mislighold av plikten til å betale leie eller andre krav etter kontrakten, b) forsømmelse av vedlikeholdsplikt eller at leietaker opptrer på en skadelig/sjenerende måte, c) urettmessig overlatelse av bruken til andre, d) bruk i strid med leiekontrakten, samt e) øvrig vesentlig mislighold. Det sistnevnte punkt e) er en «oppsamlingsbestemmelse» som dekker situasjoner av vesentlig mislighold som ikke er oppregnet i de øvrige punktene. Kriteriet om at det må foreligge vesentlig mislighold for at utleier skal ha hevingsrett følger altså direkte av de rele

vante bestemmelsene i husleieloven, men det er også et alminnelig kontraktsrettslig prinsipp, og gjelder derfor som utgangspunkt uavhengig av hvilket kontraktsforhold som vurderes hevet.

Merk at husleieloven § 99 første ledd bokstav b)d) pålegger utleier å varsle leietaker i forkant av hevingen. Leietaker vil derved gis en mulighet til å rette på forholdet.

Utleiers mulighet til å heve en leiekontrakt omfatter både tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter. Nedenfor belyses noen forhold som er særlig aktuelle i forbindelse med vesentlighetsvurderingen, samt de enkelte punktene i den relevante lovbestemmelsen.

Adgangen til å fravike husleielovens hevingsbestemmelser Bestemmelsen i husleieloven § 99 kan fravikes ved leie av næringslokaler, jf. husleieloven § 12, men ikke i boligforhold. I boligforhold kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leietakeren enn det som følger av husleieloven. Dette innebærer at utleier i boligforhold kun kan heve leiekontrakten på grunn av de forhold som uttrykkelig er nevnt i husleieloven § 99. I næringsforhold er det ikke vanlig å avtale bort bestemmelsen direkte, men leietaker har gjerne flere forpliktelser enn hva som følger av husleieloven (for eksempel en mer omfattende vedlikeholdsplikt), som i sin tur kan lede til flere mislighold av leiekontrakten.

VesentlighetsvurderingenHovedvilkåret for utleiers hevingsrett er som nevnt at det foreligger vesentlig mislighold, altså at leietakers forsømmelser av sine forpliktelser utgjør et alvorlig brudd på leiekontrakten. Det er ikke slik at ethvert kontraktsbrudd gir utleier hevingsgrunn; det må dreie seg om et omfattende mislighold før utleier skal ha adgang til å bringe leieforholdet til umiddelbart opphør.

Hva som nærmere anses for å være vesentlig mislighold må vurderes gjennom en skjønnsmessig helhetsvurdering ut i fra den aktuelle situasjonen. I forarbeidene til husleieloven er det presisert at det er grunn til å stille strenge krav til vurderingen. Praksis viser også at omfanget, varigheten og eventuelle gjentakelser av misligholdet vil ha betydning ved vesentlighetsvurderingen. Leietakeren kan for eksempel ha gjort seg skyldig i flere ulikeartede former for mislighold som hver for seg ikke er vesentlige, men som samlet kan representere et vesentlig mislighold. Det samme gjelder for gjentatte mislighold av samme art, som hver for seg ikke er tilstrekkelig, men som samlet kan tilsi at det foreligger vesentlig mislighold.

Andre forhold av betydning kan være at leietakeren ikke vet at misligholdet er ulovlig (rettsvillfarelse), hvilket kan tale for at vesentlighetskravet ikke er oppfylt. Også graden av skyld hos de respektive partene, samt virkningen av hevingen sammenholdt med alternative tiltak fra utleiers side, vil vektlegges ved vurderingen av vesentlighetskravet.

Når gir leietakers feil, mangler eller forsinkelse utleier rett til å heve kontrakten?

Denne artikkelen gir en veiledning om når utleier kan ha rett til å heve en leiekontrakt som følge av vesentlig mangel/forsinkelse fra leietakers side. Artikkelen vil omfatte utleiers hevingsrett i både bolig og næringsforhold. Boligen eller næringslokalet omtales heretter som «leieobjektet».

Av advokat Anna Falck-Ytter, Wiersholm advokatfirma

Mislighold av betalingsforpliktelseAv husleieloven § 99 første ledd bokstav a) fremgår det at vesentlig mislighold av betaling av leie eller oppfyllelse av andre krav etter leiekontrakten utgjør vesentlig mislighold og hevingsgrunn for utleier. Det må være tale om et betydelig manglende beløp av husleie eller andre kostnader så som strøm og felleskostnader før misligholdet kan karakteriseres som vesentlig. Andre forhold av betydning i en vesentlighetsvurdering, kan være om det skjer gjentatte betalingsmislighold og om det foreligger risiko for at det vil skje igjen.

For en utleier finnes det normalt sett også andre muligheter for å få dekket sitt krav, for eksempel gjennom depositum/garanti eller rettslige skritt (dekning via inkasso, rett til forsinkelsesrente etc.). Mulighetene for dette vil derfor også kunne få betydning for vurderingen av om vesentlighetsterskelen er overskredet.

I henhold til rettspraksis synes ca. tre seks måneders manglende leiebetaling normalt sett å tilsi at det foreligger vesentlig mislighold, men det vil som nevnt avhenge av en helhetsvurdering i den konkrete situasjon. Det kan altså også være slik at flere måneders forsinket husleiebetaling etter omstendighetene gjør at det likevel ikke er grunnlag for heving.

Hva som anses for «andre krav» utover leiebetaling kan for eksempel være at leietaker ikke tidsnok (eller ikke i det hele tatt) har stilt garanti i tråd med leiekontrakten.

Det er etter lovens § 99 første ledd bokstav a) ikke noe krav om at utleier må varsle leietaker på forhånd slik utleier må etter § 99 første ledd bokstav b)d). Hvis utleier likevel varsler leietaker om at vedkomm ende anses skyldig i kontraktsbrudd, og leietaker til tross for dette fortsetter å misligholde kontrakten, kan dette tilsi at vesentlighetskravet er oppfylt.

Mislighold av vedlikeholdsplikt Av § 99 første ledd bokstav b) fremgår det at utleieren kan heve kontrakten hvis leietakeren, tross skriftlig advarsel fra utleieren, i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt , eller at leietaker fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade (materiell skade) eller sjenanse (bråk eller støy) for utleier, eiendommen eller øvrige brukere. Ved en slik vurdering vil det naturlig nok måtte legges vekt på hvilke vedlikeholdsplikter som er forsømt, og om det er snakk om et omfattende og vedvarende mislighold.

Leietakerens vedlikeholdsplikter følger normalt av leiekontrakten og ellers av husleieloven § 53 annet ledd. Husleielovens regler om leietakers vedlikeholdsplikt er fullt ut fravikelige, både i bolig og i næringsforhold. Begge de eksisterende meglerstandardene for henholdsvis bolig og næringslokaler pålegger leietaker en mer omfattende vedlikeholdsplikt enn det som følger av husleieloven.

Bestemmelsen i husleieloven § 99 første ledd bokstav b) pålegger altså utleier en varslingsplikt overfor leietaker (varslingsplikten gjelder også § 99 første ledd bokstav c) og d), slik dette fremgår nedenfor). Utleier må skriftlig varsle leietakeren om at misligholdet er uakseptabelt slik at leietakeren gis mulighet til å rette opp forholdet og derved unngå heving av leiekontrakten. Leietaker bør i så fall straks forsøke å bringe misligholdet i orden for å unngå heving. I følge forarbeidene til husleieloven er det ikke er noe krav at utleierens skriftlige varsel angir at leiekontrakten kan bli hevet. Det er tilstrekkelig at utleier tydelig angir at utleier ikke godtar ytterligere mislighold. Utover disse to kravene oppstiller ikke husleieloven noen ytterligere krav til varslingen. Merk forskjellen i formkrav hva gjelder advarselen jevnført med selve hevingserklæringen hvor grunnen til hevingen må angis, se nærmere om dette på neste side.

Vilkåret om å varsle leietaker er et absolutt krav som må være fremsatt av utleier for at en senere heving skal anses å være gyldig. Hvis skriftlig varsel ikke er sendt, foreligger det altså ikke hevingsrett for utleier selv om det rent faktisk foreligger et vesentlig mislighold etter bestemmelsene i husleieloven § 99 første ledd bokstav b)d).

Overlatelse av bruken til andre Av husleieloven § 99 første ledd bokstav c) fremgår det at utleier kan heve leiekontrakten dersom leietakeren, uten å ha rett til det, helt eller delvis, overlater bruken av leieobjektet til andre tross advarsel fra utleier.

Dette kan for eksempel skje gjennom ulovlig fremleie, jf. husleieloven § 7, eller ulovlig personskifte/overdragelse jf. husleieloven kapittel 8. Hvorvidt dette er tillatt eller utgjør et vesentlig mislighold må a vgjøres ut fra en tolkning av leiekontrakten supplert med husleielovens regler. I næringsforhold er det dog vanlig å avtale bort husleielovens bestemmelser om fremleie og overdragelse.

Etter nevnte lovbestemmelse foreligger det også her en varslingsplikt for utleier jf. nærmere ovenfor om dette.

Bruk av leieobjektet i strid med leiekontraktenAv husleieloven § 99 første ledd bokstav d) foreligger vesentlig mislighold dersom leie takeren, uten å ha rett til det, bruker leieobjektet på annen måte eller til et annet formål enn avtalt, til tross for skriftlig advarsel fra utleier.

Normalt sett vil leiekontrakten regulere hva leieobjektet skal brukes til, herunder som bolig eller



nærings lokale, og ved det sistnevnte også hva slags næringsvirksomhet som skal bedrives i leieobjektet. I henhold til husleieloven § 51 tredje ledd kan leietakeren ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Ved leie av lokale kan leietakeren likevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen. I næringsforhold bør utleier vurdere å avtale bort denne bestemmelsen (§ 51 tredje ledd annen setning) slik at utleier har full kontroll på hva slags virk somhet som drives i leieobjektet.

Et eksempel på mislighold kan være at et leieobjekt som skal brukes til bolig, i stedet brukes til næringsvirksomhet. Et annet eksempel på mislighold er at et forretningslokale (typisk dagligvare eller annen butikkvirksomhet) benyttes som kontorlokale. Hvorvidt dette er tillatt eller utgjør et vesentlig mislighold må avgjøres ut fra en tolkning av leiekontrakten supplert med husleielovens regler.

Etter nevnte lovbestemmelse foreligger det også her varslingsplikt for utleier, jf. nærmere ovenfor om dette.

Øvrig mislighold av leietakers forpliktelser Husleieloven § 99 første ledd bokstav e) er som nevnt en «oppsamlingsbestemmelse» for situasjoner utover de som er særlig nevnt i bokstav a)d). Etter nevnte bokstav e) foreligger vesentlig mislighold dersom «leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør».

I følge forarbeidene til husleieloven har bestemmelsen i bokstav e) som formål å omfatte mer kvalifiserte former for mislighold, for eksempel at leietakeren fysisk skader leieobjektet eller er voldelig mot andre leietakere. Et annet eksempel kan være at leieobjektet brukes som base for omsetning av narkotika etc. Bestemmelsen vil først og fremst ramme situasjoner der fortsatt bruk av leieobjektet vil medføre vesentlig fare eller ulempe for andre brukere av eiendommen. Også bruk som er til (betydelig) sjenanse for andre brukere, eller som setter utleier og eventuelt eiendommen som sådan i et dårlig lys, kan etter omstendighetene sies å oppfylle hevingskravet.

Etter denne bestemmelse e) foreligger det ikke noen varslingsplikt for utleier i forkant av heving etter § 99 første ledd bokstav e), men utleier må likevel kunne vise at vesentlig mislighold fra leietakers side er på det rene.

Hevingserklæringen En erklæring om heving skal være skriftlig, jf. husleieloven § 99 annet ledd første setning. Etter samme lovbestemmelse må i tillegg grunnen for hevingen oppgis i erklæringen. Utover dette kravet til form og innhold trenger ikke erklæringen inneholde noe mer informasjon, men leietakeren må kunne ta stilling til om hevingen er berettiget eller ikke.

I hevingserklæringen har utleier mulighet til å gi leietaker en frist til å fraflytte og tilbakelevere leieobjektet. Dersom leietaker ikke frivillig fraflytter leieobjektet etter at utleier har hevet leiekontrakten, kan utleier kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 132 tredje ledd bokstav d). Det må være åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leiekontrakten for at fravikelse skal kunne gjennomføres. Av praktiske årsaker kan det allerede i hevingserklæringen varsles om fravikelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 418, ettersom man da vil spare to uker av en tvangsfravikelsesprosess.

Virkningen av hevingen Forutsatt at utleieren hadde rett til å heve leiekontrakten og at hevingen oppfyller formelle krav, opphører både utleiers og leietakers forpliktelser etter leiekontrakten direkte ved hevingen (uavhengig av leiekontraktens løpetid). Leietaker plikter da å fraflytte leieobjektet, og plikten til å betale leie opphører så snart leieobjektet er fraflyttet. Merk likevel at leietaker kan være erstatningspliktig for tap av leie hos utleier. Dersom det oppstilles en frist for når fraflytting skal skje, eller dersom leietaker ikke aksepterer hevingserklæringen og derved ikke fraflytter leieobjektet, plikter leietaker å betale leie for den tid leietaker blir værende i leieobjektet. Normalt sett kan det være vanskelig å fraflytte umiddelbart, og noe tid til å avvikle vil derfor sannsynligvis forekomme (og vil måtte være akseptabelt) i mange situasjoner.

Utleiers mulighet til å kreve erstatning fra leietaker Av husleieloven § 99 siste ledd følger det at heving av en leiekontrakt medfører at leie

taker blir ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende tapsposter etter bestemmelsen i husleieloven § 58. Dersom utleieren ikke får leid ut leieobjektet på nytt eller utleier kun får leid ut til lavere husleie for den gjenstående leieperioden, kan utleier (som utgangspunkt) kreve erstatning av leietakeren for dette tap. Utleier må allikevel begrense sitt økonomiske tap så langt dette er mulig, f.eks. ved faktisk å inngå ny leiekontrakt.

Dersom vesentlig mislighold ikke foreligger eller det er tvilsomt om det foreligger Heving av leiekontrakt på usikkert grunnlag kan som nevnt være risikofylt, og dersom leietaker protesterer mot hevingen, må utleier normalt bringe saken inn for rettslig behandling (eventuelt gjennom en fravikelsesprosess). Dersom leietakeren ikke betaler leie eller vesentlig misligholder øvrige forpliktelser, har utleier normalt også andre muligheter til å prøve å begrense sitt tap enn å heve leiekontrakten, for eksempel gjennom å kreve dekning via garanti/ inkasso etc.

I boligforhold er det ikke uvanlig at partene har en tidsubestemt leiekontrakt som kan sies opp av partene med for eksempel tre måneders varsel. Utleier kan i et slikt tilfelle komme seg ut av kontrakten gjennom oppsigelse på grunn av mislighold, jf. husleieloven § 95 (ikke krav om at misligholdet er vesentlig). I næringsforhold er leiekontrakten ofte tidsbestemt og uoppsigelig i leieperioden, og utleiers hevingsmuligheter blir derfor ekstra viktige.

Utleier kan videre også kreve utkastelse av ikkebetalende leietakere forutsatt at leiekontrakten inneholder en bestemmelse om fravikelse uten rettslig behandling, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 132 tredje ledd bokstav a). Ved et slikt tilfelle, er det ikke noe krav om at betalingsforpliktelsen må være vesentlig forsømmet. Med mindre leiekontrakten faktisk og rettmessig er hevet, kan likevel leietaker alltid avverge slik utkastelse ved å betale det utestående beløp før utkastelsen er gjennomført. •

WIERSHOLM

Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forret-ningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendoms-bransjen og består av noen av Norges beste jurister på området.

For kontakt: www.wiersholm.no

Villaservitutt/villaklausulBegrepene villaservitutt og villaklausul benyttes om hverandre. Med villaservitutt menes normalt en tinglyst klausul/erklæring i en eiendom, der klausulen fastsetter at eien dommen ikke kan utvikles eller bebygges på annen måte enn «villamessig», eventuelt på slik måte som angitt i erklæringen.

Det er vanlig å omtale en servitutt som etter sin art og ordlyd skal sikre en særskilt utbygging på et område som en strøksservitutt.

De typiske eldre strøksserviutter kan for sitt formål sammenliknes med dagens reguleringsplaner. Mange av de senere års rettstvister har imidlertid sin bakgrunn i anførsler om at strøksservituttene går foran senere reguleringsbestemmelser for et område – og slik at den privatrettslige begrensningen vil kunne innebære et hinder for en utbygging som ellers er lovlig rent offentligrettslig. En rekke tvister har også oppstått som følge av påstander om at servitutten må anses bortfalt som følge av etterfølgende utvikling, reguleringsplaner etc.

Historisk tilbakeblikkOpp igjennom tidene med fortetting av byområder og bynære områder, har det til stadighet dukket opp tvister i domstolene knyttet til tinglyste villaklausuler, der naboer forsøker å stanse utbygging på en eiendom.

Villaservituttene vil normalt sett være svært gamle, og det er ikke uvanlig at disse er opptil 100 år gamle. Servituttene ble utformet og tinglyst i en tid da det ikke fantes noe tilsvarende offentlig regulering som vi har i dag, og der tomteselgerne så seg nødt til eller ønsket å gi føringer for hva kjøperne kunne bebygge den kjøpte tomt med. Det forekommer også nyere villaserviutter, typisk der selger av en større tomt ønsker å sette begrensninger for utviklingen av tomten som selgeren selv vil være nabo til.

En typisk servitutt vil kunne inneholde regulering av tillatt tomtestørrelse, deling, bestemmelser om bruk og antall bolighus, samt begrensninger i forhold til hvilken type bebyggelse som tillates.

Begrensningen som går igjen i de fleste villaklausuler er at det på eiendommen kun kan skje «villamessig bebyggelse».

Hva innebærer et forbud mot oppføring av annet enn villamessig bebyggelse?Det er dessverre ikke et fasitsvar på hva som er villamessig bebyggelse, og domstolene har tolket dette begrepet ulikt over tid. Gjennom en mangfoldig praksis kan det likevel utledes en del retningsgivende momenter for vurderingen.

For å komme frem til en servitutts innhold må en først og fremst se på servituttens ordlyd og stiftelsesgrunnlag, og sammenholde dette med hvordan rettspraksis har tolket tilsvarende erklæringer.

Som regel vil stiftelsesgrunnlaget være en avtale/erklæring, og da må avtalen tolkes. Ved tolkningen vil utgangspunktet være en naturlig språklig forståelse av de ord og uttrykk som fremgår av avtalen ut fra forholdene på avtaletidspunktet. Dette gjelder også for servitutter som setter forbud mot å oppføre annet enn «villamessig» bebyggelse.

Den opprinnelige betydning av ordet «villa» fremgår av Bokmålsordboka hvor det heter at en «villa er ett frittliggende bolighus for en eller noen få familier, oftest med hage».

Som vi skal vise nedenfor, vil imidlertid denne språklige betydningen av villa ikke følges snevert ved vurderingen av begrepet «villamessig».

Domstolenes historiske tolking av «villamessig»Allerede i Høyesterettsdom fra 1930, er «villamessig bebyggelse» gitt et rommeligere uttrykk enn «villabebyggelse». I dommen fra 1930tallet sies det at «villamessig» nærmest kan forstås som ensbetydende med «villalignende».

Dette innebærer at en strøksservitutt med krav om «villamessig bebyggelse» ikke nødvendigvis innebærer at det kun kan bygges tradisjonelle villaer – i snever forstand. I en

annen avgjørelse fra 1929 uttalte Høyesterett at hvis man ønsket at det utelukkende ble oppført eksklusive villaer så kunne man i avtalen ha brukt et mer bestemt uttrykk enn «villamessig». Det er på denne bakgrunn mulig å si at domstolene tradisjonelt og historisk har tolket uttrykket «villamessig» nokså liberalt.

Andre forhold enn selve ordlyden vil også ha betydning for å klargjøre hva som menes med «villamessig» bebyggelse. I en førende avgjørelse fra 1935 ble det uttalt at begrepet villamessig «ikke har noen skarp avgrensning, men at bedømmelsen maa skje helt konkret og skjønnsmessig, avhengig av bl.a. av den almindelige opfatning på den tid bebyggelsen finner sted, strøkets karakter på dette tidspunkt og naboens reelle interesse i bebyggelsens omfang og karakter».

Denne uttalelsen er senere tillagt betydelig vekt hos domstolene og har gyldighet også i dag.

Domstolenes tolking av «villamessig» i dagTvister om strøkservitutter som forbyr annet enn villamessig bebyggelse har i den senere tid vært oppe for norske domstoler en rekke ganger. Disse avgjørelsene har bidratt til å avklare en rekke spørsmål av stor praktisk


Villaservitutter og «villamessig bebyggelse»

Betydningen av tinglyste villaservitutter er stadig til vurdering i domstolene. Vi sammenfatter de siste avgjørelser for å kartlegge hva som menes med «villamessig bebyggelse» i dag og hvilken betydning slike servitutter kan ha.

Av advokat/partner Marius A. Rød, Bing Hodneland advokatselskap


betydning for boligutviklere og andre som er involvert i kjøp og salg av tomter for boligutvikling.

Senest i juli 2014 kom Borgarting lagmannsrett med en viktig dom, som Høyesterett har latt stå. Saken dreide seg om hvorvidt oppføringen av tre tomannsboliger og en tremannsbolig, til sammen ni boenheter med tilhørende underjordisk parkeringsgarasje, var i strid med en strøksservitutt som hvilte på eiendommen. Strøksservitutten fastslo at bebyggelsen skulle være villamessig. Lagmannsretten kom, i motsetning til tingretten, frem til at oppføringen av byggene var villamessig.

Lagmannsretten startet med å peke på at begrepet «villamessig» ikke har noen skarp avgrensning og at bedømmelsen må skje konkret ut fra oppfatning «på den tiden bebyggelsen finer sted», strøkets karakter og naboenes reelle interesse. Lagmannsretten bygde her på den førende høyesterettsdommen fra 1935 som nevnt ovenfor.

Videre slo lagmannsretten fast at rekkehus klart nok kan aksepteres som villamessig, og at dette må innebære at også andre former for flermannsboliger kan godtas. Ren blokkbebyggelse vil derimot klart falle utenfor.

Videre ble det pekt på at begrepet «villamessig bebyggelse» ikke er et statisk begrep, men må være gjenstand for en dynamisk tolkning. Det vil si at innholdet i begrepet vil kunne endre seg over tid. Hvis et område tidligere utelukkende besto av frittstående villaer med hager, mens området nå er tettere bebygget med rekkehus vil kravet til villamessig bebyggelse i dag være noe lempeligere enn før.

Lagmannsretten pekte dessuten på at oppføringen av byggene var i samsvar med småhusplanen av 2006, og synes å gi dette en viss vekt. Lagmannsretten var også i det vesent lige enige med Fylkesmannens vurdering om at strøket ikke hadde en (klart) ensartet villabebyggelse, og at de nye byggene derfor ikke ville stå i strid med strøkets karakter.

På ovennevnte bakgrunn konkluderte altså lagmannsretten med at boligprosjektet med oppføring av tre tomannsboliger og en tremannsbolig, til sammen ni boenheter med tilhørende underjordisk parkeringsgarasje, var villamessig.

Det er verdt å merke seg at lagmannsretten understreket at bebyggelsen var mindre dominerende enn i en avgjørelse fra 2004, der retten kom til at oppføring av fire boligblokker med i alt 33 leiligheter ikke var å anse som villamessig.

Lagmannsretten understreket også at saken stilte seg annerledes enn en annen sak

fra 2006 hvor det var snakk om å oppføre fire boligblokker med til sammen 23 boenheter. Dette ble heller ikke ansett villamessig. I 2006saken understreket domstolen at «villaklausulens hovedformål» var «å bevare området som et villastrøk og unngå fortetting med leilighetsbygg». Oppføring av boligblokkene ville bidra til fortetting og dermed hindre villaklausulens formål.

Denne oppsummeringen viser at domstolene har vært nokså liberale ved tolkningen av villaklausuler. Rekkehus og to og tremannsboliger vil etter omstendighetene regnes som villamessige. Mens blokkbebyggelse klart faller utenom. Dette følger av en naturlig språklig forståelse av begrepet «villamessig». For de mer uklare tilfellene er man overlatt til en mer skjønnsmessig vurdering hvor strøkets karakter, servituttens formål, den senere faktiske utvikling og naboenes reelle interesse vil måtte vurderes konkret for å avgjøre den enkelte tvist.

Bortfall av serviutterEt annet spørsmål som også har vært til behandling i domstolene en rekke ganger er spørsmålet om en strøksservitutt kan anses bortfalt som følge av utviklingen i det aktuelle området.

Dette spørsmålet ble besvart bekreftende i den såkalte Gjensidigedommen fra 1995, og det er også senere i dom fra 2002, 2004 og 2008 bekreftet at servitutter av denne typen i prinsippet vil kunne bli ansett bortfalt som følge av utviklingen i det aktuelle området. Synspunktet er videreført senest i dom fra lagmannsretten i 2014.

Vurderingen av om en servitutt – eller visse deler av en serviutt – skal anses bortfalt må gjøres på et bredt grunnlag og vil måtte være konkret, der servittuttens alder og senere akseptert utvikling er sentrale momenter i vurderingen der det er rimelig å konkludere med at servituttens formål har utspilt sin rolle.

Hvem kan påberope seg servitutterDet er ikke gitt at en nabo kan påberope seg at utbyggerens planer på naboeiendommen er i strid med servitutt som hefter på eiendommen. Servitutten kan fastsette særlige begrensninger for hvem som kan påberope seg servitutten. Videre kan servitutten eksempelvis være steds og tidsbegrenset.

Villaservituttens omfang og betydning må derfor avklares ved å lese og tolke den aktuelle erklæring, i samsvar med dens innhold, senere tillatt (av naboer og det offentlige) bebyggelse og i sammenheng og i samsvar med samfunnsutviklingen og domstolenes vurdering av liknende servitutter.

Alternative fremgangsmåter for avvikling av servitutterDersom en står overfor en villaservitutt som man etter sin ordlyd og omstendighetene for øvrig antar vil kunne få anvendelse, er det mulig å søke servitutten fjernet ved omskipning etter servituttloven eller ekspropriasjon etter plan og bygningsloven. Dette er potensielt langdryge og kostbare prosesser som ikke utelukker erstatningssøksmål fra potensielle rettighetshavere. Dersom vilkårene for slik behandling er til stede vil dette imidlertid kunne innebære at den planlagte byggingen kan påbegynnes og fullføres.

Stortinget ba for flere år siden tidligere regjering om å fremlegge et lovforslag som skulle åpne for at bl.a. villaklausuler ble satt til side som byggehindring dersom reguleringsplan tillot en annen utnyttelse. Det var forutsatt at naboene da skulle tilkjennes erstatning for økonomisk tap ved en utbygging ut over det servitutten tillot. Et slikt lovforslag ble sendt på høring, men ble ikke fulgt opp videre av Miljøverndepartementet. Det er ikke kjent om et tilsvarende forslag skulle være aktuelt å fremme av den politiske ledelse i Kommunal og moderniseringsdepartementet, som i dag har ansvaret for dette saksfeltet. •

BING HODNELAND

Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransje - kunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesial-kompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører.

For kontakt: www.binghodneland.no


BegrepsbrukDet hender at leietaker gis en «opsjon» eller «fortrinnsrett» til videre leie. Begrepene er ikke entydige og kan medføre senere uenighet. Dersom begrepene skal benyttes, bør det angis hvilke rettigheter de gir og når rettighetene kan utøves.

Begrepene «fornyelse» og «forlengelse» er mer presise og dermed å foretrekke. Begrepene er i rettspraksis ikke tillagt noen meningsforskjell. I det følgende bruker vi «fornyelse».

FornyelsesperiodeneDersom partene kun avtaler at «leietaker har rett til fornyelse», vil det være uklart hvor lang fornyelse leietaker kan kreve og hvor mange ganger fornyelsesretten kan benyttes. Dette bør klart angis i avtalen (eksempelvis 5 + 5 år).

Hvilke vilkår gjelder?Det bør også klart angis på hvilke vilkår fornyelsen skal skje.

Dersom partene avtaler rett til fornyelse «på samme vilkår», vil leien og leieavtalens øvrige vilkår løpe uforandret videre i fornyelsesperioden. Rett til fornyelse på samme vilkår bør ikke uten videre benyttes ved svært langvarige leieavtaler, i det dette over tid kan medføre en betydelig ubalanse mellom avtalepartene.

Avtaler partene at fornyelse skal skje «på markedsmessige vilkår» kan begge parter kreve leien og øvrige leievilkår justert. Eventuell ubalanse kan dermed korrigeres. For utleiers del bør det inntas at leien ikke kan settes lavere enn leien per fornyelsestidspunktet / avtaleinngåelsen, eventuelt at det kun er utleier som kan kreve endrete leievilkår. Leietaker kan på sin side velge ikke å utøve fornyelsesretten.

Dersom partene avtaler at fornyelse skal skje «til markedsleie», er det kun leien som

kan kreves justert og ikke de øvrige vilkårene.

Det bør i selve fornyelsesavtalen presi seres at det er avtalt fornyelse og ikke ny leieavtale, slik at ikke reforhandlete vilkår løper uendret videre. Fornyelsesavtalen bør videre angi om det er foretatt særskilt overtakelsesbefaring, eventuelt at leietaker plikter å ta igjen eventuelt vedlikeholdsetterslep fra forutgående leieperioder.

Mange leieavtaler har mangelfull/utdatert mvaregulering. En fornyelse er en god anledning til å oppdatere mvaklausulen.

Frist for utøvelse Det bør settes en frist for når leietaker må gi (skriftlig) beskjed om at han utøver fornyelsesretten. Fristen bør gi partene tid til å løse eventuell uenighet innen fornyelsen trer i kraft, eventuelt gi utleier tid til å områ seg hvis leietaker ikke ønsker å fornye.

Tvisteløsning Dersom leien/leievilkårene skal reforhandles ved fornyelsen, bør leieavtalen angi hvordan eventuell uenighet skal løses. Eksempler på mekanismer er takstkommisjon, (jf. Meglerstandarden), takstnemnd (jf. husleieloven) eller voldgift. Disse mekanismene kan imidlertid være ressurskrevende. I alle fall ved kortere fornyelser bør utleier ta forbehold om at fornyelsesretten faller bort dersom partene ikke blir enige innen en gitt frist, eventuelt at tvisten skal løses ved en partsoppnevnt «enmannsnemnd». Se også tipset «Markedsleie». •

Fornyelse/forlengelseav leieavtaler

Av partner Leif Petter Madsen og senioradvokat Trude Gran

Ved inngåelse av tidsbestemte leieavtaler hender det at leietaker ønsker en rett til å fornye/forlenge leieforholdet ved leietidens utløp. Her er noen punkter partene bør være oppmerksomme på dersom en slik rett skal avtales.

"Visste du at denne gjengen solgte 390 boliger i fjor? Fra 1. maistarter de Eie eiendomsmegling i Tønsberg.- Nina Sanne, daglig leder Eie Tønsberg

Den lokale prikken over i'en

Eie eiendomsmegling, TønsbergFra venstre: Nina Sanne, Matias Wahl Rostad , Anders Eggum, Hans Westby, Tea Wærland, Trine Hertzberg og Mari-Anne Halvorsen.

DET AT VI VET LITT AV HVERT OM DITT NABOLAG GJØRDET ENKLERE FOR OSS Å SELGE BOLIGEN DIN TIL EN GODPRIS










medlemsnytt

NINA WIDERØE (fagansvarlig)Nordvik & Partners Eiendomsmegling Drammen ASPostboks 1011 Bragernes3001 Drammen91 61 60 [email protected]

CHRISTEL ALSAKER-NØSTDAHLNordvik & Partners Eiendomsmegling Drammen ASPostboks 1011 Bragernes3001 Drammen97 67 65 [email protected]

GRY GRØNNERN EKEBERGFoss & Co Drøbak Eiendomsmegling ASPostboks 2621441 Drøbak

VIDAR SVIUND (fagansvarlig)EiendomsMegler 1 NordNorge AS avd MosjøenStrandgata 12168654 Mosjøen [email protected]

ANN-KRISTIN SALVESENKongsberg Kommunale eiendomPostboks 1153602 Kongsberg 91 55 23 71 [email protected]

NINA GRØDEM LINDØEEiendomsMegler 1 SREiendom ASPostboks 4735501 Haugesund 90 19 51 [email protected]

RUNE ØRNDALDNB Eiendom AS SkiPostboks 91401 Ski [email protected]

ELISABETH BRÅTHONettmeglerne.no ASPeter Grøns gate 2A3210 Sandefjord91 10 76 62 [email protected]

TOR JAN ENDRESENSørMegleren AS ArendalPostboks 234801 Arendal [email protected]

TRUDE LARSENTruDet ASOsterhaus gate 270183 Oslo95 03 73 [email protected]

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

Vi gratulerer

50 årPeter Normann Hansen med dagen 9. aprilRolf Elieson med dagen 27. aprilOluf Schou med dagen 27. aprilHilde Jensen med dagen 1. maiTrine Lockert Cruickshank med dagen 2. maiIngvar Brudeli med dagen 11. maiTine Lerøy med dagen 13. maiRunar Bjørnerud med dagen 16. maiKristine Mevik med dagen 24. maiTanja Leegaard med dagen 27. mai

60 årMariann Rekkedal med dagen 27. mai

70 årErik Martinsen med dagen 4. maiLeif Knudsen med dagen 13. mai


SUDOKU- løsning i neste nummer

Løsning fra forrige nummer

Leverandør av ansvarsforsikring til NEFS medlemmer

6 9 1 7 2 5 3 4 87 8 4 1 9 3 5 6 25 3 2 6 8 4 9 7 11 4 8 9 6 7 2 5 33 5 6 8 4 2 1 9 79 2 7 3 5 1 6 8 42 6 5 4 3 8 7 1 98 7 3 5 1 9 4 2 64 1 9 2 7 6 8 3 5

7 4 5 3 9 2 6 1 82 9 8 1 5 6 3 7 41 3 6 7 4 8 9 2 54 6 1 5 7 3 2 8 93 7 2 6 8 9 5 4 18 5 9 2 1 4 7 3 65 1 4 9 2 7 8 6 36 8 7 4 3 5 1 9 29 2 3 8 6 1 4 5 7

6 42

7 8 5 93 4

5 1 6 83 5 2

2 46 7 5

8 2 9

8 7 2

3 8 1 51 9 83 6 4 5

5 1 22 7 4

7 8 29 3

Mid

dels

Vanskelig

Mid

dels

Vanskelig


etter arbeid

Av

Joac

him

De

Fine

, Ant

on S

por

t Syk

keld

elis

k

SKIVEBREMSER PÅ LANDEVEISSYKLER

Dette er egentlig ikke noen nyhet, men 2015 kommer til å bli året da hydrauliske skivebremser ble «vanlig» og tilgjengelig på sykler nedover i prisklassene. Skivebremser gir større kraft og mer kontroll, særlig på vått føre, og du slipper å bekymre deg for overoppheting av felgene i lange utforkjøringer. Hvis du fortsatt er skeptisk, er det ingen trøst i at du med tid og stunder blir nødt til å godta det. Det er bare et tidsspørsmål før også proffene omfavner denne teknologien, og da vil felgbremser fases ut raskt. Cannondale tilbyr skivebremser på landeveismodeller fra 13500 og oppover.

Cannondale Synapse Alloy Disc 105 med mekaniske skivebremser.

Vurderer du

ny sykkel i 2015? Her er fire nye nisjer og produkter som har dukket opp siden sist du kjøpte sykkel.


GRUSVEISYKLER

I kjølvannet av «cyclocrossboomen» er et nytt sykkelsegment i ferd med å ta av. Dette er en slags kysning av landeveissykler og cyclocross. Geometri og kjøreegenskaper tilsier landevei, men det er plass bredere dekk, og gjerne også skjermer. Syklene er selvfølgelig utstyrt

med skivebremser og tiltenkt de som liker å kombinere turer på grus og asfalt. Denne

typen sykler er et uttrykk for en godt bevart «hemmelighet» her til

lands: På grusveiene er det ikke nødvendig med terrengsykler.

HALVAERO HJELMER

Bøttehjelmen til blant andre Alexander Kristoff er typisk for en del hjelmmodeller som de siste årene er blitt veldig populære, både hos eliten og «bredden» av sykkelsporten. Disse hjelmene skal først og fremst gi en aero dynamisk gevinst, men det går på bekostning av ventilasjon og vekt. Det nye nå går ut på å tone ned «aero»looken en liten smule til fordel for alt det andre en hjelm skal være: lett, luftig og pen på hodet. Giro Synthe og Kask Protone er gode eksempler på slike hjelmer.

XTR Di2

Shimano og SRAM kjemper en hard kamp om verdensherredømme. Siste store offensiv kom fra Shimano, som lanserte den første gruppen med elektroniske gir for terrengsykler. Di2 er ganske vanlig på landeveissykler nå, men det er på terrengsykler at slik elektronisk giring virkelig får ut potensialet sitt. Bomgiring er hermed historie; selv når drivverket er marinert i gjørme kan du stole på at girene fungerer. Shimano har også klemt inn et ekstra gir på kassetten (fra 10 til 11delt) og, i tråd med tiden, lar deg velge mellom 1, 2 eller 3 drev på kranken. Systemet er veldig smart og gir mange konfigurasjonsmuligheter. Justering er nesten et ikketema, og skulle du få problemer kan du feilsøke ved å koble sykkelen opp mot en pc. ntene i XTR Di2gruppen også helt på topp.

NEF JURIDISK BISTAND 2015

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og megler-faglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva• Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva• Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:


juridisk bistand.indd 1 03.12.14 09:34

GARANTI Bergen SentrumStrandgaten 196, 5004 Bergen

VI SØKER EN SULTEN TRAINEE & EN DRIVENDE DYKTIG EIENDOMSMEGLERTIL VÅR AVDELINGI BERGEN SENTRUM

TO LEDIGE STILLINGER FOR SNARLIG TILTREDELSE:

Er du en entusiastisk og initiativrik megler med stå på vilje utover det vanlige? Er du også resultatorientert og har god lokalkunnskap, vil vi gjerne snakke med deg.

Kvalifikasjoner:• Gode salgsresultater• God orden og godt humør• Kreativ og initiativrik• Høy servicegrad• Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende.• Godkjente papirer (eiendomsmegler-

fullmektig, eiendomsmegler, megler, jurist eller advokat)

Vi tilbyr:• Fastlønn + provisjon• Gode sosiale ordninger• Dyktige og trivelige kolleger som

utgjør et godt faglig miljø• Gode dataverktøy, mulighet for

hjemmekontor mm.• Faglig påfyll gjennom kurs hos

Garanti-kjeden og gjennom NEF• Solid eier

Søknadsfrist: FortløpendeSøknad merkes: Eiendomsmegler Bergen SentrumSøknad sendes til: [email protected]

Kontaktperson:Asbjørn Myrstøl, Daglig lederTlf. 99 11 91 90

Vestbo driver i dag tre eiendomsmeglerselskaper

som megler under merkevaren GARANTI. Disse er lokalisert

i Bergen sentrum, Landåsog på Stord.

NEF JURIDISK BISTAND 2015

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og megler-faglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:


b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:


juridisk bistand.indd 1 03.12.14 09:34

GARANTI Bergen SentrumStrandgaten 196, 5004 Bergen

VI SØKER EN SULTEN TRAINEE & EN DRIVENDE DYKTIG EIENDOMSMEGLERTIL VÅR AVDELINGI BERGEN SENTRUM

TO LEDIGE STILLINGER FOR SNARLIG TILTREDELSE:

Er du en entusiastisk og initiativrik megler med stå på vilje utover det vanlige? Er du også resultatorientert og har god lokalkunnskap, vil vi gjerne snakke med deg.

Kvalifikasjoner:• Gode salgsresultater• God orden og godt humør• Kreativ og initiativrik• Høy servicegrad• Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende.• Godkjente papirer (eiendomsmegler-

fullmektig, eiendomsmegler, megler, jurist eller advokat)

Vi tilbyr:• Fastlønn + provisjon• Gode sosiale ordninger• Dyktige og trivelige kolleger som

utgjør et godt faglig miljø• Gode dataverktøy, mulighet for

hjemmekontor mm.• Faglig påfyll gjennom kurs hos

Garanti-kjeden og gjennom NEF• Solid eier

Søknadsfrist: FortløpendeSøknad merkes: Eiendomsmegler Bergen SentrumSøknad sendes til: [email protected]

Kontaktperson:Asbjørn Myrstøl, Daglig lederTlf. 99 11 91 90

Vestbo driver i dag tre eiendomsmeglerselskaper

som megler under merkevaren GARANTI. Disse er lokalisert

i Bergen sentrum, Landåsog på Stord.

Vurderer du nytt MEGLERSYSTEM?

GASELLE 2014

TILGJENGELIGHET

Webmegler kan også benyttes på ipad, iphone, Android

og Microsoft Surface

OPPGJØR

Velutviklet oppgjørsverktøy og klientregnskap for håndtering

av mange kontorer

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: [email protected]

INTEGRASJONER

Integrert mot grunnbok, foto, prospekter, forsikring, økonomisystem, nettbank

tryggbudgivning.no

KOSTNADSEFFEKTIV LØSNING

Komplett meglersystem som er lett å komme i gang med til konkurransedyktige priser

året på rad!

Documents

Eiendomsmeglern nr. 3 2015