أركان عقد الإجارةkenanaonline.com/files/0100/100120/الكتاب... · Web view276-خروج المنازعات المتعلقه بقانون ايجار الاماكن

أركان عقد الإجارة

كتاب عقد الإيجار صيغ قانونية ومذكرات و أحكام نقض ومذكرات نقض شرح لنصوص القانون

اعداد البسيونى عبده المحامى بالنقض صفحة رقم 2 ==== حرر فى = 25/07/2016

جمهورية مصر العربية

مكــتب

البسيونى محمود أبو عبده

المحامى

بالنقض والدستورية العليا

01008832714=01222291073

الكتب الذهبي

الشامل في عقد الإيجار صيغ قانونية مذكرات أحكام نقض ومذكرات نقض شرح لنصوص القانون

الإصدار الاول قابل للتعديل والاضافه ارجوا من الزملاء مراجعة الكتاب وحذف ماتريد حذفه لانه ملك لك سلاحك وانا لم اراجع الكتاب ولكنى وضعت به كل ماعندى وقابل للتعديل والاضافه

إعداد

البسيونى محمود أبو عبده المحامى بالنقض

إهداء

البسيونى محمود أبو عبده إلى زوجتي وأبنائي وزملائي المحترمين

بسم الله الرحمن الرحيم( فأم الزبد فيذهب جفاءا وأما ما ينفع الناس فيمكث في الأرض ))

فهرس الكتاب يحتوى هذا الكتاب على

تمهيدعقـد الإيجـــار في القانون المـدني المصــــري

1-أركان عقد الإجارة حسبما عرفتها محكمة النقض

2-ماهية عقد الايجار

3-احكام العقد واجبة الاتباع

4-العقود الخاضعة لاحكام القانون المدنى

5-تفسير عقد الايجار

6-الالتزام بأحكام عقد الايجار

7-انتهاء عقد الايجار

8-دعوى صحة و نفاذ عقد الايجار

9-المـشاهـرة في عقـد الإيجــار كلمة موجودة كتير فى عقود الإيجار الجديدة والقديمة

10-نبذة عن فسخ العقود

11-احكام لاغنى عنهامحكمة النقض المشرع لم يضع حداً أقصى لمدة عقد الإيجار

12-الشرط الفاسخ الصريح بعقد الايجار

13-تجديد عقد الايجار

14-تكليف المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة

15-عقد إيجار

16-عقد إيجار سيارة

17-عقد ايجار املاك خاضع لاحكام القانون 4 لسنة 1996

18-عقد ايجار املاك فى ظل أحكام القانون 4 لسنة 1996

19-عقد إيجار صيدلية من رابطة محامين المحله

20-صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجرالأصلى بغلق العين وعدم استغلالها

21-صحيفة دعوى استرداد الحيازة مرفوعة من مستأجر

22-صحيفة دعوى بنقل بيانات الحيازة و الزام مؤجر الارض

23-صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجرالأصلى بتغير النشاطفى ضوء القانون(6) لسنة1997

24-دعوى اخلاء للتأجير من الباطن

25-فسخ عقد ايجار الشرط الفسخ الصريح

26-صيغة دعوى طرد شاغرين العين لموت اصحاب حق البقاء فيها

27-دعـوى إخـلاء للتـرك

28-دعوى طرد شاغرين العين لموت أصحاب حق البقاء فيها فى ضوء القانون(6) لسنة1997

29-من له الحق فى الامتداد القانونى لعقد الايجار لغير اغراض السكني

30-دعوى طرد مستعجله لعدم دفع الاجره

31- عقد إيجار كازينو سياحي في ظل أحكام القانون رقم 4لسنة 1996

32-النقض إخلال المستأجر في رد العين عند إنتهاء المدة خطأ يستوجب التعويض

33-عقد إيجار سيارة

34-انذار على يد محضر بعدم الرغبة فى تجديد ايجار

35-صيغة دعوى طرد شاغرين العين لموت أصحاب

36-طعن من المالك فىقرار لجنةالحكم المحلى بترميم عقار

37-طلب المؤجرالحجزالتحفظىعلىالمنقولات الموجودةبالعين

38-صيغة انذار التكليف بالوفاء بالقيمة الإيجارية

39-صيغة انذار بعدم الرغبة فى تجديد عقد الإيجار

40-طلب تعيين مأمور لاتحاد ملاك وتحديد اجرة

41- اعلان مالك المتجررغبتها فى شرائه وايداعه نصف الثمن

42-اعلان مالك المتجر بالثمن المعروض على يد محضر

43-تنبية رسمى باخلاء المبنى لهدمه مع عرض مبلغ التعويض

44-صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجرالأصلى بغلق العين وعدم استغلالها

45-دعوى ابطال عقد ايجار لصدوره من قاصر واخلاءالمستأجر

46-دعوى إثبات قيام علاقة ايجارية

47-دعوى اخلاء لترك العين المؤجرة للغير

48- استئناف حكم اخلاء للترك والوفاه

49-اسنئناف حكم ظرد مستعجل —

50-اسنئناف خكم طرد مستعجل

51-اشكال فى تنفيذ حكم مدني

52-اشكالات التنفيذ صيغ إجراءات دفوع تعليق اشكالات التنفيذ

53-إقرار تنازل عن الحق الشخصي في عقد الإيجار

54-دعوى رجوع على المستأجر لعدم عنايته بالعين المؤجرة

55-دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة ، ودعوى الإخلاء للتكرار

56-مذكرة فى دعوى اخلاء للتكرار

57-دعوى اخلاء لعدم سداد القيمة الإيجارية


59- دعوى اخلاء للتنازل عن الايجار أو للايجار من الباطن

60-دعوى اخلاء للتنازل عن الايجار رغم انتهاءشروط الجدك

61-دعوى اخلاء لمخالفة الاستغلال المألوف

62-دعوى تحديدالاجرةوفقا لتقديرسابق و المطالبةبردالفروق

63-دعوى استصدار حكم قضائى باثبات الاضرار بسلامةالمبنى

64-تنبية رسمى باخلاء المبنى لهدمه مع عرض مبلغ التعويض

65-

HYPERLINK "الكتاب%20الذهبى%20الشامل%20فى%20عقد%20الايجار%20صيغ%20قانونية%20مذكرات%20احكام%20نقض%20ومذكرات%20نقض%20شرح%20لنصوص%20القانون%20اعداد%20البسيونى%20عبده%20المحامى%20بالنقض.doc"

تكليف المستاجر بعدم الوفاء بالاجرة للمدين


66-تكليف المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة

67-إنذار العزم على صرف الأجرة المودعة لا يعد بذاته موافقة ضمنية على نشوء علاقة إيجارية جديدة :

68-إنـذار بسداد القيمة الأيجارية

69-إنذار عرض قيمة ايجارية

70-دعوى ابطال عقد ايجار لصدوره من قاصر واخلاء المستأجر

71-دعوى إخلاء أرض زراعيه مع التسليم

72-دعوى اخلاء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخرة فى الاجرة

73-دعوى اخلاء لعدم الوفاء بالاجرة المستحقة


75-دعوى اخلاء للتنازل عن الايجار أو للايجار من الباطن

76-دعوى اخلاء للتنازل عن الايجار رغم انتهاء شروط الجدك

77- دعوى إخلاء مع التسليم

78-دعوى إخلاء مع التسليم لعدم سداد القيمة الايجارية

79- دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجرالأصلى بغلق العين وعدم استغلالها فى ضوء القانون(6) لسنة1997

80-دعوى اخلاء لمخالفة الاستغلال المألوف

81-دعوى اخلاء مؤقت للقيام بترميمات بالعقار

82-دعوى رجوع على مؤجر بضمان التعرض لتأجيرة مدخل العقار

83-


دعوى فسخ عقد الإيجار مع التسليم

84-دعوى طرد لانتهاء مدة الإجارة وعدم الرغبة فى التجديد

85-دعوى طرد مستعجله لعدم دفع الاجره

86-دعوى طرد مستعجله لعين مؤجره مفروشه

87-دعوى عدم نفاذ تصرف مدير الشيوع لغش و اضرار الشركاء

دعوى فسخ عقد ايجار لعدم وجود مستفيد من الإمتداد القانونى لعقد الايجار88

-

89-دعوى لاثبات قيام علاقه ايجاريه

90-دعوى مستعجلة بطرد المستأجر لتأخره فى دفع الاجرة

91-


دعوى مستعجلة بطرد حديقة لانتهاء مدة الايجار


92-دعوى مستعجله بتمكن المستأجر من العودة للعين المؤجرة

93 -دعوى طرد مستجله لأساءه استعمال العين المؤجره (1) بطريقه مقلقه للراحه

بطريقه ضاره بالصحه بطريقه منافيه للاداب بطريقه ضاره بسلامه المبنى

94-دعوى فسخ عقد إداري

95-دعوى رجوع على المستأجر لعدم عنايته بالعين المؤجرة

96-دعوى اخلاء مستأجر لعدم توافر مكان ملائم بالمبنى

97-دعوى إخلاء مع التسليم

98-دعوى اخلاءلعدم الاحقية فى الامتداد

99-دعوى الزام المؤجر بأبرام عقد ايجار تنفيذ لوعده بالايجار

100-دعوى الزام المؤجر بتحرير عقد ايجار للتنازل عن الايجار

101-دعوى امتداد عقدالايجار

102-


دعوى امتداد علاقه إيجاريه


103-


دعوى امتداد علاقه إيجاريه

104-دعوى انتهاء علاقه ايجاريه بوفاة المستأجر وعدم وجود مستحق للامتداد

105-دعوى انهاء عقد ايجار أرض فضاء والمطالبة بالريع المستحق

106-دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجرالأصلى بتغير النشاط فى ضوء القانون ( 6 ) لسنة1997

107-دعوى انهاء عقد إيجار لوفاة المستأجر

108-


دعوى بالزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة


109--دعوى بالزام المستعير برد العارية ومطالبته بتعويض

110-دعوى بتحديد الاجرة وفقا لاجرة شهر الاساس

111-


دعوى بطلان عقد ايجار وتمكين الطالب من الانتفاع بالعين

112-دعوى تحديد الاجرة وفقا لتقدير سابق و المطالبة برد الفروق

113-مكرردعوى تسليم شقه

113-دعوى ثبوت العلاقة الايجارية

1


14-دعوى ثبوت العلاقة الايجارية لآرض زراعية وتحريرعقد ايجار

115-دعوى ثبوت علاقة ايجارية طبقا لتوافر شروط الجدك

1


16-دعوى رجوع المستأجر على المؤجر بالتعويض لاستصدار حكم طرد

11


7-دعوى اخلاء لعدم الاحقية فى الامتداد


119-دعوى اخلأء لأساءه استعمال العين المؤجره

120-دعوى إثبات قيام علاقة ايجارية

121-انذار حائز العقار بالدفع او التخلية

122-


إنذار فسخ عقد إيجــار

123-دعوى اعتبار التبادل كأن لم يكن وباخلاء الساكنين

124-دعوى الزام المؤجربأبرام عقدايجارتنفيذ لوعده الايجار

125-دعوى الزام المؤجربتحريرعقد ايجار للتنازل عن الايجار

126-دعوى انهاءعقدايجارأرض فضاءوالمطالبةبالريع المستحق

127-دعوى بالزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة

128-دعوى بتحديد الاجرة وفقا لاجرة شهر الاساس

129-دعوى بطلان عقدايجاروتمكين الطالب من الانتفاع بالعين

130-دعوى بطلب التصريح للطالبين بتبادل مسكنيهما

131-دعوى بطلب تصريح طالبين بتبادل مسكنيهما لظروف صحية

132-دعوى بعدم نفاذ ايجار صادر من أحدالشركاء فى حق الباقين

133-دعوى إنهاء عقد إيجار أماكن لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني لعدم توافر درجة القرابة

134-دعوى انهاء عقد ايجار لقيام ورثة المستاجرالأصلى بغلق العين وعدم استغلالها فى ضوء القانون(6) لسنة1997

135-استئناف ايجارات قانون جديد

136-أستئناف الحكم الصادر من محكمة شمال القاهرة الأبتدائية الدائرة 22 أيجارات فى

137- عقد ايجار ارض زراعية بالنقد

138- عقد ايجار محل تجاري ( جدك )

139--نقض مدنى في انهاء العلاقة الايجارية لوفاة المستأجر الاصلى


141-استئناف الحكم رقم 338 لسنة 2003مدنى مأمورية

142-استئناف ايجارات

143-استئناف الحكم رقم لسنة ايجارات كلي الخانكة والصادر بجلس / /

144-استئناف إيجارات قانون مدني الشرط الفاسخ الصريح

145-استئناف حكم

146-استئناف حكم اخلاء

147-استئناف بثبوت العلاقة الايجارية

148-استئناف حكم بأخلاء المدعى عليهم من الشقة المبينة بالصحيفة

149-استئناف حكم اخلاء ---- رائع لايفوتك

150-استئناف حكم إخلاء والقاضي منطوقة “حكمت المحكمة بصفة مستعجل بطرد لمدعى عليه من العين المؤجرة المبينة الحدود والمعالم بعقد الإيجار



153-استئناف حكم انهاء علاقه ايجاريه


155-دعوى عدم نفاذ عقد ايجار صادر من شريك على الشيوع للمده اكثر من ثلاث سنوات فى مواجهة باقى ملاك العقار

156-صحيفة دعوى اخلاء لترك العين المؤجرة للغيربقصد الاستغناء عنها نهائيا)

157-مـــــذكـــــــــرة مذكرة فى الترك مقدمة لمحكمة النقض

158-مذكرة دعوى اخلاء للترك

159-دعوى بعدم نفاذ ايجار صادر من أحدالشركاء فى حق الباقين

160-دعوى ثبوت العلاقة الايجارية

161-دعوى ثبوت علاقة ايجارية طبقا لتوافر شروط الجدك

162-دعوى رجوع على مؤجر بضمان التعرض لتأجيرة مدخل العقار

163-دعوى طرد لانتهاء مدة الإجارة وعدم الرغبة فى التجديد

164-دعوى طرد للغصب

165-دعوى طرد مستعجلة لإساءه استعمال العين المؤجرة

167دعوى فسخ عقد ايجار لعدم وجود مستفيذ – 2-دعوى فسخ عقد ايجار طبقا لاحكام القانون المدنى 3- مذكره بالرد على دفاع دعوى اخلاء للتكرار مستأنف ضده 4-مجموعة أحكام

168-دعوى فسخ عقد ايجار حيث ان الإيجار شهري يتجدد بإرادة المالك وحدة مع التسليم

169-مذكره بالرد على دفاع دعوى اخلاء للتكرار مستأنف ضده – نصير

170-مجموعة أحكام النقض الحديثة عن الإيجارات

171-دعوى مستعجلة بطرد حديقة لانتهاء مدة الايجار

172-دعوى مستعجله بالترخيص بأستكمال الاعمال الناقصة

173-دعوى مستعجله بالترخيص فى اجراء الترميمات الضرورية

174-دعوى مستعجله بتمكن المستأجر من العودة للعين المؤجرة

175-دعوى مستعجله بطرد مستأجر العين المفروشة

176-دعوىبطلان عقدايجاروتمكين الطالب من الانتفاع بالعين

177-دعوىرجوع المستأجرعلىالمؤجربالتعويض لاستصدارحكم طرد

178-اسباب انحلال العقود المالية من رابطة محامين المحله

179-إذا عقد الإيجار لمده غير محدده أو تعذر تحديد المدة كان الحكم لنص المادة 563 مدني واعتبار العقد منعقد للمدة المحددة لدفع الأجرة --- اما عن صيغة فهى

180- الأمتداد القانوني لورثة المستأجر

181-احكام خاصه بعقد الايجار اولا حــق ورثة المستـأجر فى الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار

182-نقض مدنى في إنتهاء العلاقة الإيجارية

183-نقض مدنى في إنتهاء العلاقة الإيجارية

184-نقض مدنى في انهاء علاقة ايجاريه

185-نقض مدنى في اهاء علاقة ايجارية لوفاة المستاجر

186-نقض ايجارات قضى بنقض الحكم والاعاده

187-نقض ايجارات مدة عقد الايجار الغير محدد المده او المشاهره فى القانون المدنى شهر واحد او المده المحدده لدفع القيمه الايجاريه

189-نقض ايجارات

190-طعن ايجارات امتداد عقد الايجار

191-مذكـره بالـرد على أسباب الطعـــــن

192-صحيفة طعن ايجارت

193-صحيفة طعن بالنقض مدنى

194صحيفة طعن بالنقض هام جداً فى قضية إيجارات من منقول

195-صحيفة طعن بالنقض هام جداً فى قضية إيجارات من منقول

196-طعن ايجارات رائع الضرر تحققه الاخلاء

197-طعن بالنقض حول عقد الايجار

198- رد: صحف طعن بالنقض حول مدة عقد الايجار

199-طعن ايجارات - قانون مدنى -- هديه بجد للزملاء واقع عملى مهم

200-صحيفة طعن من المستأجر فى قرار هدم

صحيفة اشكال وقتى فى تنفيذ حكم اخلاء201-

202-صحيفة اشكال وقتى فى تنفيذ حكم مستعجل بالطرد

203-شروط قبول الإشكال الوقتي

204-طعن بالنقض فى دفع المورث ايصال الايجار باسمه وقبول المستاجر

205-


صحيفة استئناف حكم مستعجل وطلب منع التنفيذ

206-صحيفة دعوى اخلاء بالتنازل عن الايجار

207-


صحيفة طعن بالاستئناف على حكم انتهائى بفسخ عقد ايجار

208-صحيفة طلب عارض بثبوت العلاقة الايجارية

209- صحيفة استئناف هامة فى حكم إخلاء للتكرار

210-صحيفة أستئناف عن حكم بفسخ عقد أيجار فى ظل القانون رقم 4 لسنة 1996

211-صحيفة استئناف حكم ثبوت علاقه ايجاريه --- رائع بجد لايفوتك

212-صحيفة استئناف حكم اخلاء لعدم سداد الاجرة صدر غيابيا

213-المــــشاهــــرة فـــي عــقــد الإيــجــار كلمة موجودة كتير فى عقود الإيجار الجديدة والقديمة واذا سألت محامي بتكون إجابته غير التاني . إيه الحل؟الحل أننا

214-انذار على يد محضر بعدم الرغبة فى تجديد ايجار من رابطة محامين المحله

215-صيغة عقد ايجار مع إنتهاء عقد الإيجار لإنتهاء مدته: النص التشريعى ثانيا :

216-التكليف بالوفاء بعض المبادىء الحديثة التى اقرتها دوائر الايجارات بمحكمة النقض فى

217-صيغة عقد ايجار محدد المدة

218-البقاء في الايجار المدني على ضوء القانون المدني والتعديلات الموضوع يتعلق بحق البقاء في ظل القانون المدني والتعديلات الواقعة عليه سنتناول فيه اولا ماهية حق

219-إخلاء المستأجر إذا أقام مبنى مملوكا له مكون من اكثر من ثلاث وحدات تجرى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 18

220-إذا عقد الإيجار لمده غير محدده أو تعذر تحديد المدة --- كان الحكم لنص المادة 563 مدني واعتبار العقد منعقد للمدة المحددة لدفع الأجرة من رابطة محامين المحله

221-استئناف ايجارات قانون جديد من رابطة محامين المحله

222-استئناف الحكم الصادر فى الدعوى رقم1116 لسنه 2011 أيجارات كلى

223-استئناف حكم مستعجل طرد والقاضي منطوقة حكمت المحكمة بصفة مستعجل بطرد

225-استئناف حكم اخلاءمن رابطة محامين المحله

226-استئناف حكم بأخلاء المدعى عليهم من الشقة المبينة بالصحيفةمن رابطة محامين المحله

227-القانون رقم 6 لسنة 97 بشأن تنظيم العلاقه بين المالك والمستأجر إمتداد العقد

228-امتداد العلاقة الايجارية لصالح أقارب المستأجر . مناطه . الاقامة م 21 ق 52 لسنة 1969 .

229-يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد بالشروط الآتية:ـ

230-إنتهاء عقد الإيجار لإنتهاء مدته من رابطة محامين المحله

231- أسباب الإخلاء فى قانون ايجار الأماكن وردت علي سبيل الحصر

232-الدعوى بطلب انهاء عقد الايجار في ظل القانون 4 لسنة 1996 دعوى غير مقدرة القيمة تختص بها المحكمة الابتدائية

233-تضاربت الاحكام فى شأن مدة عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى المشاهره-- وان بعض الدوائر على اعتبار العقد 59 سنه قياسا على مدة الحكر

234-مجموعه من اهم احكام النقض فى الايجارات

235- الحكومة تصدر قرار برفع الإيجارات القديمة وتعديل قانون غرامات المباني المخالفة.. «نص القانون بالأرقام»

240-مجموعة أحكام النقض الحديثة عن الإيجارات

241-آثار القوة الملزمة للعقد

242-احكام ايجارات


244 دعوى اخلاء المستاجر لعدم سداد الاجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء

245-احكام حديثة للايجارات

246-اسباب الاخلاء في عقد الايجار- أسباب إنهاء عقد الايجار - اسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته ثانيا :الاتفاق على تحديد مدة الايجار-تطبيقات قضائية فى تحديد مدة عقد الإيجار• انقضاء عقد الايجار مشاهرة وتعليق على

247-حكم المحكمة الدسنورية فى استعمال العين فى غير الغرض المؤجرة من اجله دون موافقة المؤجر صحيح قانونا

248-استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة

249-الإباحة والإجارة والجعالة مقــدمــــة :الفصــــل الأول : الإبـــــــــاحة المبحث الأول : حقيقة الإباحة

250-الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار

251-الامتداد القانوني لعقد الايجار مع احكام المحكمه الدستوريه المتعلقه بالموضوع2- الأمتداد القانوني لورثة المستأجر3- احكام خاصه بعقد الايجار اولا حــق ورثة المستـأجر

252-الأمتداد القانوني لورثة المستأجر حــق ورثة المستـأجر فى الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار الأساس القانوني لحق ورثة المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة لا

253-احكام خاصه بعقد الايجار اولا حــق ورثة المستـأجر فى الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار

254-الإيواء والاستضافة

255-الباقة الحديثة من أحكام محكمة النقض دائرة الإيجارات

256-دراسة حول التأجير كأداه للتمويل أبعاده وتقنياته لقد اثبت نشاط التأجير أهميته كاداه منافسة من ادوات تمويل التجارة والاستثمار في بلدان شتى، خاصة مع تزايد

257-التكليف بالوفاء بعض المبادىء الحديثة التى اقرتها دوائر الايجارات بمحكمة النقض فى

258-التوازن في عقد الإيجار دراسة مقارنة

259-الحيازة المكسبة للملكية ارست الدوائر المدنية بمحكمة النقض بعض المبادىء بشأن انقضاء

260-الدستورية العليا تقضي بأحقية المستأجر في توريث أولاده

261-الشرط الجزائي في العقود وتجري محكمة النقض في قضاء مستقر لها علي القول

262-الطعن في المسائل القضاء الاستعجالي نوع خاص من حيث اختصاصاته وكذا طبيعة الأحكام الصادرة فيه ولذلك فقد أعطاه المشرع ميزة خاصة في طرق الطعن .

263-العقد غير المحدد المده فى قانون رقم 4 اعادة نشر بناء على طلب الزملاء خصوصا الاستاذه مروه صابر المحاميه التى اعتز انها ابنتى

264-المساكنه يترتب عليها امتداد عقد الايجار

265-النقض المساكنة التى يعتد فيها بامتداد عقد الإيجار يستلزم حصولها في بدء الإجارة واستمرارها

266-النقض إذا تزاحمت عقود الايجار على عين واحدة فإن الاسبق في ثبوت التاريخ هو الأولي

267-النقض قيام مستأجر العين بإشراك آخر معه فى النشاط الذى يباشره عن طريق شركة بينهما لا يعتبر تخليا عن الايجار

268-امتداد عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى لورثة المستأجر دون شرط الاقامه معه

269-امثله شارحة لكيفية حساب الإجرة القانونية من رابطة محامين المحله

269مكرر-امثله شارحة لكيفية حساب الإجرة القانونية من رابطة محامين المحله

270-إنتهاء عقد الإيجار لإنتهاء مدته

271-انواع العقود التجارية

272-طعن بالنقض إيجارات دلاله قبول الإيجار وامتداد العقد على الحكم الصادر برفض الامتداد

273-بحث عن الإجارةالأجرة في عقد الإجارة من الأركان الأساسية حيث أنها تمثل المعقود عليه

274-تعديلات قانون الإيجار القديم قبل مناقشته من قبل البرلمان يشمل 3 مقترحات أبرزها رفع الإيجار بنسبة

275-تفاصيل في كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى

276-خروج المنازعات المتعلقه بقانون ايجار الاماكن عن اختصاص لجان التوفيق

277-احكام النقض فى علاج حالة صدور أكثر من عقد ايجار عن عين واحدة تجرى المادة 573 من القانون المدنى بالآتى

278-قضت محكمة النقض بالآتى امتداد عقد الايجار الى الابنه عن والدها المسـتأجر

279-مذكرات فى دعوى فسخ تعاقد عن مستأنف ضدهما

280-مذكرة دفاع ايجارات – رائعه- نصير المحامين – عدنان محمد عبد المجيد المحامى

281-مذكرة دفاع اخرى فى دعوى فسخ عقد ايجار لعدم سداد القيمة الايجاريةم

282-مذكرة دفاع - إنتفاء ثبوت الإيجار من الباطن

283-مذكــــرة دفــــاع فى دعوى ايجارات مقدمه من مستأنف

284- مذكرة فى الايجارات بها دفوع هامة جداً جداً

285-مذكرة فى الدفع بانتفاء توافر شروط الحكم بالإخلاء لاستعمال المستأجر العين بطريقة منافية لآداب

286-مذكرة في الدفع بانتفاء حالة التكرارلعدم وجود حكم يمثل سابقة في الامتناع

287-مذكرة بدفاع في الدفع بتقادم دين الأجرة

288-مذكرة في الدفع بعدم قبول الدعوى ( لخلوها من أصل التكليف بالوفاء

289-مذكرة فى دعوى طرد لعدم سداد الاجرة

290-مذكرة في دعوي طرد مستأجر مقدمة من المؤجر

291مذكرة متخصصة في الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان

292-مذكرة متخصصة في الدفع بوجود نزاع جدي في تحديد الأجرة مع طلب ندب خبير في الدعوى

293-مذكرة متخصصة في تفادي الحكم بالإخلاء أو الطرد

294-مذكرة متخصصة موضوعها الدفع بسقوط الخصومة ( المواد من 134 الي 139 من قانون المرافعات )

295-مذكرة متخصصة موضوعها الدفع بعدم اختصاص المحكمة نوعياً

296-مذكرة هامة في الإيجارات

297-مذكره ايجارات اخلاء للتكرار — الرد على الدفع — نصير

298-مذكره رائعه استئناف ايجارات مستأنف –نصير المحامين عدنان محمد

300-مذكره عن المستأنف هل يجوز اثبات مدة العقد غير المحدد المده بشهادة الشهود

301-موضوع: مذكرة فى دعوى إيجارات

302-مذكره فى قضية ايجارات مدعى عليه

303-مذكره فى قضية ايجارات مدعى عليهم

304-نص مشروع قانون الإسكان الجديد

305-قرار رئيس الجمهورية رقم 237 / 1997بالائحة التنفيذية للقانون رقم 6/1997

306-


الباب الثاني احوال استمرار العقد في الاماكن لمزاولة

نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي .

307-من احكام النقض فى الايجارات

308-مسودة حكم إخلاء لعدم سداد الأجرة

قانون رقم 6 لسنة 1997بتعديل القفرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الاحكام الخـاصــة بايجار الاماكن غير السكنية .309-أولا - في شأن قواعد و إجراءات تحديد أجرة الأماكن

310-قانون رقم 6 لسنة 1997بتعديل القفرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الاحكام الخـاصــة بايجار الاماكن غير السكنية .

311-قانون 49 لسنة 1977 بشأن ايجار الأماكن 312-قانون رقم 136 لسنة 1981في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر 313-القانون 6 لسنة 1997 ومذكرته الإيضاحية ولائحته التنفيذية وتعديلاته قانون رقم 6 لسنة 1997314-أحكام إيجار المحل التجاري حسب تعديل 2005

315-قانون رقم 51 لسنة 1981المعدل بالقانون رقم 153 لسنة 2004بشأن تنظيم المنشآت الطبية

316-معلومة عاجلة....لا يكون الايجار نافذا فى حق المالك الجديد اذا لم يكن تاريخه سابق ثابت تجرى المادة المادة 604 من القانون المدنى بالآتى :ـ317-كافة مواعيد السقوط والإنقضاء والتقادم والأستحقاق المقررة بالقانون المدنى

318-القانون 137 لسنة 2006 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996

319-ضمانات بائع المحل التجاري في القانون المصري إعداد الباحث ناصر المصري

320-البقاء في الايجار المدني على ضوء القانون المدني والتعديلات ..

تمهيدعقـد الإيجـــار في القانون المـدني المصــــري

اولاً : تعريف عقد الإيجار :-

عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم

ثانياً : خصائصه :-

1-عقد الإيجار عقد مسمى يرد على المنفعة :-

فهو من العقود المسماة التي نظمها المشرع ويقع على الانتفاع بالشيء المؤجر ولا يخول المستأجر أي حق على الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه لأنه ليس حق عيني على الشيء وأنما هو حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من الانتفاع بالمال محل الإيجار وهو لا يرد إلا على الاشياء غير القابلة للاستهلاك لأن المؤجر يلتزم برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة معينة

2- عقد الإيجار عقد رضائي:-

ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر ولا يشترط القانون لانعقاد أي شكل خاص فقد ينعقد شفاهة أو كتابة بعقد عرفي او رسمي

3- عقد الإيجار عقد معاوضة :

حيث ان كل من طرفى العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة ويحصل منه على الحق في اقتضاء الأجرة المقابلة لهذا الانتفاع

4-عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين :

فالمؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان والمستأجر يلتزم بأداء الاجرة ورد العين بعد انتهاء الإيجار وباقي الالتزامات التي يرتبها العقد على عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين ان تطبق فيه أحكام الفسخ والدفع بعدم التنفيذ .

5- عقد الإيجار من عقود المدة:-

التي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة فالتزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة لا يمكن تحديد كم كل منهما إلا مقيسا بالزمن فالمنفعة تقل أو تكثر بحسب ما إذا قصر امد الإيجار أو طال والأجرة تحسب نظير المنفعة التي تتحقق في مدة معينة .

ثالثاً : الأهليه:

إذا باشر المؤجر أو المستأجر العقد بنفسه فيجب حتى ينعقد العقد صحيح أن يكون أهلاً لإيجار و الإستجار . و لما كان عقد الإيجار من العقود الدائره بين النفع و الضرر سؤاء بالنسبه للمؤجر و المستأجر لهذا يشترط بحسب الأصل أن يكون كل من المؤجر و المستأجر رشيداً و لم يحكم عليه بالحجر أو إستمرارا الولايه و العبره بالأهليه وقت التعاقد فلا أثر لما ينتابها بعد التعاقد و أثناء سريان عقد الإيجار.

الأحوال التى يكون فيها للقاصر أهلية التأجير و الإستئجار :

1- للقاصر الذى بلغ سن 16 عام أهلية التصرف فيما كسب من عمله من أجر و غيره . و من ذلك فيجوز للقاصر الذى بلغ سن السادسه عشر سنه أن يؤجر ماله الذى كسبه من عمله لأى مده كانت و كذلك يستأجر لكسب عمله ما يحتاج لمنفعته على ألا يلتزم باكثر مما كسبه من عمله .

2- القاصر البالغ الثامنه عشر سنه من عمره إذا أذن له بتسلم أموال لإدارتها فإن له حق أن يؤجر هذه الأموال كلها أو بعضها بناء على هذا الإذن على أنه لا يؤجر المبانى لمده تزيد عن سنه و لا تجاوز الثلاث سنوات إلا بإذن من وليه أو وصيه عن كل سنه .و كذلك له الحق فى الإستئجار ما يلزم الإداره .

3- للقاصر الذى يبلغ سن 18 عام و قد حصل من المحكمه على إذن بالإتجار يتبت له أهلية التصرف فيما يتعلق بتجارته من تأجير و إستئجار

عقد الإيجارسوف يتم في هذا الجزء التحدث عن النقاط التالية:

أولا: تعريفه.

ثانيا: خصائصه.

ثالثا: أحكامه.

رابعا: أركانه.

خامسا: صيغه (أنواعه).

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

أولا: تعريف عقد الإيجار.

هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمَكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة لقاء أجر معلوم.

أو ...

هو عقد يُمَكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم. ويكون الثمن في الأصل مالا، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل.

و كما يعرف على انه:

عملية الاستفادة من وحدة عقارية لمدة مقدرة مقابل نقد أو عين.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ثانيا: خصائص عقد الإيجار.

يتسم عقد الإيجار بخصائص تميزه عن العقود الأخرى و هي:

1. عقد رضائي: يكفي لانعقاده توافق الإيجاب والقبول بين طرفيه وهما المؤجر و المستأجر.

2. عقد زمني أو مؤقت: يعني أن الزمن عنصراً جوهرياً فيه, بمعنى أن الزمن يعد هو المعيار المستخدم لتحديد محل العقد. حيث تحدد الأجرة على أساس زمن الانتفاع بالعين المؤجرة. وأيضاً يتحدد التزام المؤجر بالتمكين من الانتفاع بالعين على أساس مدة الإيجار المتفق عليها.

3. عقد معاوضة: أن عقد الإيجار يرد على منفعة الشيء دون ملكيته, حيث يأخذ كل من المؤجر و المستأجر مقابلاً لما يعطيه, و تظل ملكية العين للمؤجرة دون أن تنتقل بهذا العقد إلى المستأجر.

4. عقد ملزم للجانبين: لأنه يترتب في ذمة كلاً من المؤجر والمستأجر التزامات اتجاه الأخرى.

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ثالثا: أحكام عقد الإيجار.

يقصد بأحكام عقد الإيجار آثاره و هي مجموعة الحقوق والالتزامات الناشئة عنه. وعليه سنتطرق إلى التزامات المؤجر ثم التزامات المستأجر:

· التزامات المؤجر:

يلتزم المؤجر بعدة التزامات وهي:

1. الالتزام بتسليم العين المؤجرة: يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة التي تم الاتفاق عليها ولا يجوز له تسليم شيء آخر حتى وان كان أفضل إلا إذا وافق المستأجر عليها و يلتزم كذلك المؤجر بتسليم ملحقات العين المؤجرة بمعنى مستلزماتها.

2. التزام المؤجر بالصيانة: على أن المؤجر ملزم بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر والترميمات الضرورية إما أن تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة أو ضرورية للانتفاع بها على الوجه المقصود من العقد.

3. التزام المؤجر بالضمان: الالتزام بضمان التعرض الشخصي, الالتزام بضمان تعرض الغير المبني على سبب قانوني و ضمان العيوب الخفية التي تكون في العين المؤجرة.

· التزامات المستأجر:

يلتزم المستأجر بعدة التزامات وهي:

1. الالتزام باستعمال العين فيما أعدت له و المحافظة عليها: حيث تفرع هذا الالتزام إلى أربع التزامات وهي:

1- وجوب استعمال العين المؤجرة فيما أعدت له, و عدم التغيير فيها تغييراً يضر بالمؤجر.

2- أخطار المؤجر بكل ما يستوجب تدخله.

3- المحافظة على العين.

2. الالتزام بالوفاء بالأجرة: يقابل هذا الالتزام عدة ضمانات يلتزم المستأجر بدفع الأجر في الميعاد المتفق عليه أو الذي حدده المؤجر.

3.الالتزام برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار: إن رد العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار هو النتيجة الطبيعية للعلاقة الإيجارية, لذلك يُلزم المستأجر برد العين للمؤجر لمجرد انتهاء مدة العقد.

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

رابعا: أركان عقد الإيجار.

1. الأهلية: يخضع الإيجار للقواعد العامة في الأهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله أهلية طرفي العقد.

2. المحل: يقصد به في عقد الإيجار العملية القانونية المراد تحقيقها منه, وتتجسد هذه العملية في تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل بدل الإيجار أو الأجرة.

3. عنصر الأجرة أو بدل الإيجار: هو المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه في مقابل حصوله على المنفعة.

4. المدة: تعد المدة من العناصر الجوهرية في عقد الإيجار لأنه من العقود الزمنية التي تتخذ فيه التزامات و حقوق الطرفين تبعاً لمدة العقد.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

خامسا: أنواع عقد الإيجار.

1.الإيجار المنتهي بالتملك: تنتقل ملكية العقار مقابل مبلغ نقدي يتقاضاه البائع بعد زمن يتفق عليه.

2.إيجار الوقت: عملية الاستفادة من وحدة عقارية لمدة معينة في السنة لعدد من السنين.

3.التقبيل: عملية استلام عين عقارية بما تحتويه من مواد وتقبل المستلم لجميع الشروط التي تنطبق على المسلم فيما يتعلق بالعين وما فيها مقابل مبلغ نقدي أو عيني.

4.الصبْرة: إيجار منفعة لمدة معينة.

5.الوقف: هو حبس عين لمنفعة خيرية.

6.المنَح: أراضي توزعها الدولة على المواطنين.

7.الهبات: ما يعطى دون مقابل لشخص أو هيئة أو جمعية خيرية أو غيرها.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1-أركان عقد الإجارة فى حسبما عرفتها محكمة النقض

الركن الأول : العاقدان =وشروطهما أن يكون كلاً منهما:أهلاً للتعاقد له حق التصرف في المعقود عليه

الركن الثاني : الصيغة =ويشترط لها:

موافقة الإيجاب للقبول =ألا يفصل بينهما فاصل طويل =عدم التعليق على شرط مجهول

الركن الثالث : المنفعة =ويشترط له: 1-متقومة في الشرع أو العرف 2. القدرة على تسليمها3- حصولها للمستأجر 4. عدم استيفاء العين قصداً5- معلومة للعاقدينالركن الرابع : الأجرةويشترط له :1-طاهرة 2. القدرة على تسليمها3-منتفعاً بها 4. معلومة للعاقدين

2-ماهية عقد الايجار

=================================

الطعن رقم 1032 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 927

بتاريخ 24-03-1979

الموضوع : عقد الايجار

الموضوع الفرعي : ماهية عقد الايجار

فقرة رقم : 1

عقد الإيجار عقد رضائى يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإرادة فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ فى حدودها دون مجاوزة لنطاقها ، و الأصل فى الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الإلتزام الناشىء عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب محلاً أو سبباً أو كان عل خلاف نص آمر أو ناه فى القانون .

=================================


بتاريخ 20-03-1989


الموضوع الفرعي : ماهية عقد الايجار

فقرة رقم : 1

عقد الإيجار عقد رضائياً يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإرادة - فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ فى حدودها و دون مجاوزة لنطاقها - و كان الأصل فى الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الإلتزام الناشئى عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب محلاً أو سبباً أو على خلاف نص آمر أو ناه فى القانون .

3-احكام العقد واجبة الاتباع

=================================


بتاريخ 14-11-1968


الموضوع الفرعي : احكام العقد واجبة الاتباع

فقرة رقم : 1

إذا كان الثابت أن علاقة الطرفين يحكمها عقد إيجار مبروم بينهما فلا محل لتطبيق قواعد الإثراء بلا سبب لوجود رابطة عقدية بينهما بل تكون أحكام العقد هى المرجع فى تحديد حقوق وواجبات كل من الطرفين قبل الآخر .

4-العقود الخاضعة لاحكام القانون المدنى

=================================


بتاريخ 22-02-1989


الموضوع الفرعي : العقود الخاضعة لاحكام القانون المدنى

فقرة رقم : 3

المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن الأصل فى عقود الإيجار الخاضعه لأحكام القانون المدنى انها تنقضى بإنقضاء المدة المحددة فيها و أن التنبيه بالإخلاء فى الميعاد الصادر من أحد الطرفين للطرف الآخر يؤدى إلى إنحلال الرابطة العقدية القائمة بينهما .

5-تفسير عقد الايجار

=================================


بتاريخ 25-12-1986


الموضوع الفرعي : تفسير عقد الايجار

فقرة رقم : 4

الأصل فى بيان حدود و نطاق المكان المؤجر و هو بما يفصح عنه المتعاقدان فى عقد الإيجار ، فإذا لم يتضح ذلك من عبارة العقد فإنه يتعين وفقاً لحكم المادة 2/150 من القانون المدنى البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين مع الإستهداء فى ذلك بطبيعة التعامل وفقاً للعرف الجارى فى المعاملات ، و يمكن الإستهداء فى ذلك بالطريقة التى تم بها تنفيذ العقد منذ البداية ، فإذا ما قام المتعاقدان بتنفيذه على نحو معين مدة من الزمن أمكن تفسير إرادتهما المشتركة فى ضوء طريقة التنفيذ التى تراضيا عليها .

=================================


بتاريخ 23-05-1991


الموضوع الفرعي : تفسير عقد الايجار

فقرة رقم : 3

إذا كانت المادة 558 من القانون المدنى قد عرفت عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بشىء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم فإنه قد يلتبس بعقد بيع حق الإنتفاع بإعتبار أن كلا من المنتفع و المستأجر ينتفع بشىء لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال إلا أن حق الإنتفاع حق عينى يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة ، فى حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصى يجعل المستأجر دائناً للمؤجر و بالإنتفاع بالعين المؤجرة .

======================================================

6-الالتزام بأحكام عقد الايجار

=================================


بتاريخ 22-01-1975


الموضوع الفرعي : الالتزام بأحكام عقد الايجار

فقرة رقم : 3

تقضى القواعد العامة الواردة فى قانون المرافعات بأنه إذا كانت الدعوى قد رفعت من المؤجر بطلب فسخ عقد الإيجار و تسليم العين المؤجرة و إزالة ما عليها من مبان . فإنه يجب وفقاً لقواعد تقدير قيمة الدعوى الواردة فى المادة 30 و ما بعدها من قانون المرافعات رقم 77 لسنة 1949 - الذى صدر الحكم الإبتدائى فى ظله - إضافة قيمة المبانى إلى طلب فسخ عقد الإيجار و التسليم بإعتبار أن طلب الإزالة طلب أصلى ، و أن طلبات المؤجر و إن تعددت إلا أن منشأها جميعاً هو عقد الإيجار مما يتعين معه أن تقدر قيمة الدعوى بمجموع هذه الطلبات وفقاً للمادة 41 منه .

=================================


بتاريخ 30-05-1983


الموضوع الفرعي : الالتزام بأحكام عقد الايجار

فقرة رقم : 3

مفاد المواد 563 ، 598 ، 599 من القانون المدنى أنه إذا إتفق العاقدان على مدة ما إنقضى الإيجار - غير الخاضع للقوانين الإستثنائية - بفواتها ما لم يشترط لإنتهائه صدور التنبيه بالإخلاء من أحدهما للآخر قبل فوات المدة بوقت معين و إلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لإتفاقهما و متى إتفقا على جعل حق إنهاء الإيجار بالتنبيه مقصوراً على أحدهما دون الآخر فإن هذا الإتفاق لا مخالفة فيه للقانون و يكون ملزماً لهما .

( الطعن رقم 1537 لسنة 48 ق ، جلسة 1983/5/30 )

7-انتهاء عقد الايجار

=================================


بتاريخ 12-03-1975


الموضوع الفرعي : انتهاء عقد الايجار

فقرة رقم : 2

طلب إخلاء العين المؤجرة إستناداً إلى إنتهاء عقد الإيجار ، لا يشكل تعرضاً للمستأجر بل هو إستعمال من المؤجر لحقه الذى خوله له القانون .

8-دعوى صحة و نفاذ عقد الايجار

=================================


بتاريخ 19-01-1983


الموضوع الفرعي : دعوى صحة و نفاذ عقد الايجار

فقرة رقم : 2

المقرر أن الدعوى بصحة و نفاذ عقد الإيجار هو دعوى موضوعية تستلزم أن تبحث المحكمة فيها موضوع العقد و صحته و تتحقق من إستيفائه الشروط اللازمة لإنعقاده ،

و يتسع نطاقها لبحث كافة ما يثار فيها من أسباب تتعلق بوجود العقد أو إنعدامه و صحته أو بطلانه .

9-المـشاهـرة في عقـد الإيجــار كلمة موجودة

كتير فى عقود الإيجار الجديدة والقديمة واذا

سألت محامي بتكون إجابته غير التاني .

إيه الحل؟الحل أننا الأول نعرف يعني أيه مشاهرة؟

…………………………………………………

كلمة موجودة كتير فى عقود الإيجار الجديدة والقديمة واذا سألت محامي بتكون إجابته غير التاني . إيه الحل؟الحل أننا الأول نعرف يعني أيه مشاهرة؟هو موضوع ملخبط شوية بس هنتعامل معاه واحدة واحدةمدلول كلمة مشاهرة اختلفت اراء الفقهاء في تحديد مدلول لهافمنهم من قال إنها تعنى شهر وهى المدة المحددة لدفع الأجرة ومنهم من قال إنها تعنى أطول مدة للإيجار وهى ستون عاما ولكل رأى أسانيدهمفهمتش حاجة؟؟؟نقول تاني

الرأي الأول :وفقا لهذا الرأي فإن لكلمة مشاهرة معنى واحد واضح ومحدد هو شهر وبالتالي فإن عقد الإيجار الذي تحدد مدته بكلمة مشاهرة ينعقد لمدة شهر واحد ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي المؤجر أثر انتهاء الشهر .

– ويورد أنصار هذا الرأي لتأكيد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة عدم حجج وأسانيد هى :-

أولاً :- النصوص القانونية********************( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم )[ المادة 558 من القانون المدنى ]

( ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينه في العقد )[ المادة 598 فقرة أ من القانون المدنى ]

– فالواضح من نص المادتين 558 ، 598 فقرة أ من القانون المدنى أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة ، كما أن كلمة مشاهرة هى أحد اشتقاقات كلمة شهر وبالتالى تفيد معناها ومقصودها ولا يصح الأنحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة .

– وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكورة الإيضاحية للقانون المدني وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد القعود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد القد أى تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار .

ثانيا :من قضاء محكمة النقض فى بيان تفسير المشاهرة**************************************– يدعم هذا الاتجاه رأيه في تفسير كلمة مشاهرة بأنها مدة شهر بما أستقر عليه قضاء محكمة النقض فى خصوص قواعد شروط العقود .1. ( متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )[ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة 23/2/1993]

2. ( القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )[ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة 5/4/1993]

3. ( فى تفسير القعود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية )[ نقض 9459 لسنة 62 ق جلسة 11/1/1996]

– ومقتضى ما أوردة هذا الاتجاه من أحكام محكمتنا العليا في سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز التفسير لما هو واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود ، وكلمة مشاهرة واضحة الدلالة على أنها تعنى مدة شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآيتان بمعنى مغاير وغير صحيح .

الرأي الثاني***************

المشاهرة تعنى الإيجار لمدة ستون عاماً××××××××××××××××××××××××××

– في حين يري أنصار الرأي الأول أن كلمة مشاهرة والتي ترد أحيانا في العقود المحرر في ظل قواعد القانون المدني أي منذ 1/2/1996 ، تعنى مدة عقد الإيجار شهرا واحدا يلتزم بنهايته المستأجر برد العين إلى المؤجر .

– فإن أنصار الثاني يروا خطأ هذا التفسير ويروا من جانبهم أن عقد الإيجار المحرر في ظل قواعد المدني وعبر المتعاقدان عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد لا طول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهى مدة ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدني .

– وقد أورد أيضا هذا الرأي عددا من الحجج لتأكد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة بأنها أطول مدة يمكن أن يمتد أليها عقد الإيجار وهى مدة ستون عاما .

أولا :- أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم وبقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدني ، باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر في التعاقد لمدة طويلة وليس لمدة شهر .

ثانيا :- إن كلمة مشاهرة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر في عقدهما المحرر في ظل القانون 4 لسنة 1996م – القانون المدني – يقصد بها حتماً أقصى مدة إيجار ممكنه يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية والشخصية ، باعتبار عقد الإيجار عقد ذي صبغة أسرية لا شخصية .

ثالثا :- أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية في التعامل وظروف كل تعاقد على حدة .1. يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .2. ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام { المادة 148 من القانون المدني }

10-نبذة عن فسخ العقود

الماده 157

(1) - في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بإلتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض.

2 - ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلاً إذا إقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الإلتزام

الاعمال التحضيرية:

يفترض الفسخ وجود عقد ملزم للجانبين يتخلف فيه احد العاقدين عن الوفاء بإلتزامه، فيطلب الاخر فسخه، ليقال بذلك من تنفيذ ما إلتزم به، ويقع الفسخ بناء على حكم يقضى به أو بتراضى العاقديين، أو بحكم القانون وبذلك يكون الفسخ قضائيا أو إتفاقيا أو قانونا على حسب الاحوال.

ففى حالة الفسخ القضائى يتخلف أحد العاقدين عن الوفاء بإلتزامه، رغم ان الوفاء لا يزال ممكنا، ويكون العاقد الاخر بالخيار بين المطالبة بتنفيذ العقد، وبين طلب الفسخ، على ان يكون قد اعذر المدين من قبل، فإذا اختار الدائن تنفيذ العقد وطلبه، وهو يدخل فى حدود الامكان، كما هو حكم الفرض، تعين ان يستجيب القاضى لهذا الطلب، وجاز له ان يحكم بالتعويض إذا اقتضى الحال ذلك، اما إذا اختار الفسخ فلا يجيز القاضى على اجابته اليه، بل يجوز له ان يقضى بذلك من تلقاء نفسه، وله كذلك ولو كان التنفيذ جزئيا، ان يقتصر على تعويض الدائن عما تخلف المدين عن تنفيذه، إذا كان ما تم تنفيذه هو الجزء الاهم فى الإلتزام. على ان للقاضى ان يجيب للدائن إلى طلبه، ويقضى بفسخ العقد، مع إلزام المدين بالتعويض دائما ان كان ثمة محل لذلك ولا يكون التعاقد ذاته فى حالة الفسخ أساسا للإلزام بالتعويض، اذ هو ينعدم انعداما يستند اثره بفعل الفسخ، وانما يكون مصدر الإلزام فى هذه الحالة خطأ المدين أو تقصيره. على ان القاضى لا يحكم بالفسخ الا بتوافر

شروط ثلاثة: اولهما- ان يظل تنفيذ العقد ممكنا، والثانى- ان يطلب الدائن فسخ العقد دون تنفيذه، والثالث- ان يبقى المدين على تخلفه، فيكون من ذلك مبرر للقضاء بالفسخ، فإذا اجتمعت هذه الشروط تحقق بذلك ما ينسب الى المدين من خطأ أو تقصير.

اما الفسخ الإتفاقي فيفترض إتفاق المتعاقدين على وقوع الفسخ بحكم القانون دون حاجة الى حكم قضائى عند التخلف عن الوفاء، ويقضى مثل هذا

الإتفاق الى حرمان العاقد من ضمانتين: (أ) فالعقد يفسخ حتما دون ان يكون لهذا العاقد بل ولا للقاضى خيار بين الفسخ والتنفيذ، وانما يبقى الخيار للدائن بداهة، فيكون له ان يرغب عن الفسخ ويصر على التنفيذ (ب) ويقع الفسخ بحكم الإتفاق دون حاجة للتقاضى على ان ذلك لا يقبل الدائن من ضرورة الترافع الى القضاء عند منازعة المدين فى واقعة تنفيذ العقد. بيد ان مهمة القاضى تقتصر فى هذه الحالة على التثبت من هذه الواقعة، فإذا تحققت لدية صحتها ابقى على العقد، والا قضى بالفسخ على ان حرمان المدين من هاتين الضمانتين لا يسقط عنه ضمانه اخرى، تتمثل فى ضرورة الاعذار مالم يتفق المتعاقدان صراحة على عدم لزوم هذا الإجراء ايضا.

يبقى بعد ذلك امر الفسخ القانونى وهو يقع عند انقضاء الإلتزام على اثر استحالة تنفيذه، فانقضاء هذا الإلتزام يستتبع انقضاء الإلتزام المقابل له لتخلف سببه، ولهذا العلة ينفسخ العقد من تلقاء نفسه أو بحكم القانون، بغير حاجة الى التقاضى، بل وبغير اعذار، متى وضحت استحالة التنفيذ وضوحا كافيا، على ان الترافع الى القضاء قد يكون ضروريا عند منازعة الدائن أو المدين فى وقوع الفسخ بحكم القانون، ثم يقضى بالتعويض أو يرفض القضاء به، تبعا لما إذا كانت هذه الاستحالة راجعة الى خطأ المدين أو تقصيره أو الى أسباب اجنبى لا يد له فيه.

ويترتب على الفسخ، قضائيا كان أو إتفاقيا أو قانونيا، انعدام العقد انعداما يستند اثره، فيعتبر كان لم يكن، وبهذا يعود المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد، فيرد كل منهما ما تسلم بمقتضى هذا العقد، بعد ان تم فسخه. واذا اصبح الرد مستحيلا وجب التعويض على الملزم، وفقا للأحكام الخاصة بدفع غير المستحق، ومع ذلك فقد استثنى المشرع من حكم هذه القاعدة صورة خاصة تعرض فى فسخ العقود الناقلة الملكية للعقارات، فنص

على ان هذا الفسخ لا يضر بالغير حسن النية، حقا على هذا العقار قبل تسجيل صحيفة دعوى الفسخ، ومؤدى هذا ان يظل حق الغير قائما، ويرد العقار مثقلا به، رغم فسخ العقد الناقل للملكية. وغنى عن البيان ان هذا الإستثناء يكفل قسطا معقولا من الحماية للغير حسن النية، ويهيئ بذلك التعامل ما يخلق به من أسباب الإستقرار

(مجموعة الأعمال التحضيرية القانون المدني – الجزء 2- ص 327 وما بعدها)

_______________

الشرح

1 - يجب ان يعذر الدائن المدين قبل المطالبة بالفسخ، على ان مجرد رفع الدعوى بالفسخ يعد اعذارا. ولكن اعذار الدائن للمدين قبل رفع دعوى الفسخ له اهمية عملية تظهر فى امرين:

1- يجعله القاضى اسرع استجابة لطلب الفسخ.

2- يجعله اقرب الى الحكم على المدين بتعويض فوق الحكم بالفسخ.

ولابد من رفع دعوى وصدور حكم بالفسخ.

وهنا يتجلى الفرق ما بين الفاسخ بحكم القضاء والفسخ بحكم الإتفاق، ففى الفسخ بحكم الانفاق وكذلك الفسخ بحكم القانون، يكون الحكم كاشفا عن الفسخ لا منشئأ له، اما الفسخ بحكم القضاء فالحكم فيه منشئ للفسخ، والمطالبة بالفسخ من اعمال التصرف، فإذا رفع الموصى دعوى بالفسخ دون اذن محكمة الولاية على المال المختصة كانت الدعوى غير مقبولة.

وليس محتما على القاضى ان يحكم بالفسخ، بل ان له فى ذلك سلطة تقديرية، فقد يحكم بالفسخ إذا رأى الظروف تبرر ذلك، وقد لا يحكم به ويعطى المدين مهلة لتنفيذ إلتزامه، ومما يحمل القاضى على الحكم بالفسخ ان يتضح له تعمد المدين عدم التنفيذ أو اهماله فى ذلك اهمالا واضحا رغما من اعذار الدائن له قبل رفع الدعوى، ومما يحمله على استيفاء العقد ان يكون مالم يوف به المدين قليل الاهمية بالنسبة الى الإلتزام فى جملته.

ودعوى لفسخ ليست له مدة خاصة تتقادم بها، فتقادمها اذن يكون بخمس عشر سنة من وقت ثبوت الحق فى الفسخ، ويكون ذلك عادة عند الاعذار، طبقا للقواعد العامة فى التقادم المسقط، وذلك بخلاف دعوى الابطال التى تتقادم بثلاث سنوات أو بخمس عشرة سنة على حسب الاحوال(1).

2 - لم يعرف الفقه الإسلامى الفسخ الا على سبيل الإستثناء، وذلك بوجه خاص فى عقد البيع وعقد الإيجار.

والفسخ- فى القانون- هو حق المتعاقد فى العقد الملزم للجانبين، إذا لم يوف المتعاقد الاخر بإلتزامه فى ان يطلب حل الرابطة العقدية كى يتحلل هو من إلتزامه، فهو يدخل- الى جانب المسئولية العقدية- فى نطاق الجزاء الذى يترتب على القوة الملزمة للعقد.

فإذا كان التنفيذ العينى ممكنا وامتنع عنه المدين، كان للدائن الخيار بين طلب التنفيذ العينى وطلب الفسخ.

وليس صحيحا ان أساس الفسخ هو الشرط الفاسخ الضمنى، اذ لو صح هذا لكان مقتضاه ان عدم قيام احد المتعاقدين بتنفيذ إلتزامه يترتب عليه ان يتحقق الشرط، فيقع الفسخ من تلقاء نفسه، مع ان الفسخ، لا يقع الا بحكم أو إتفاق، وللقاضى فيه سلطة تقديرية، ولكل من المتعاقدين ان يغير موقفه فى الدعوى، ومن هذا فإن عبارة الشرط الفاسخ الصريح أو الضمنى التى كثيرا ما تتردد فى أحكام القضاء عبارة غير دقيقة.

فأساس الفسخ هو نظرية السبب، اذ ان سبب الإلتزام فى العقد الملزم للجانبين هو الإلتزام الذى سيقابله، من ثم فإن فكرة السبب هى التى تربط بين الإلتزامين المتقابلين فى هذا العقد، بحيث إذا لم يقيم احد المتعاقدين بتنفيذ إلتزامه، حق المتعاقد الاخر ان يتحلل من إلتزامه بالفسخ.

وشروط المطلبة بالفسخ، ثلاثة هى:

1- ان يكون العقد ملزما للجانبين

2- ان يكون احد المتعاقدين قد قعد عن تنفيذ إلتزامه

3- ان يكون المتعاقد الاخر الذى يطلب الفسخ قد نفذ إلتزامه أو مستعد لتنفيذه، وقادرا على اعادة الحال الى ما كانت عليه.

والأصل ان يقع الفسخ بمقتضى حكم من القضاء، ولا يجوز ان يتفق المتعاقدان على ان يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه عند عدم قيام احد المتعاقدين بتنفيذ إلتزامه، وفى هذه الحالة يقع لفسخ بمقتضى الانفاق، ومن هذا يكون الفسخ من حيث طريقة وقوعه اما قضائيا أو إتفاقيا.

ويقع الفسخ بحكم القضاء مادام ان ليس هناك إتفاق فى هذا الشان. غير ان رفع الدعوى ليس مقتضاه ان يحكم حتما بالفسخ وان توفرت شروطه، وانما تظل مع ذلك فرصة من الخيار بين الفسخ والتنفيذ امام كل من الدائن والمدين والقاضى، فللدائن الذى رفع دعوى الفسخ ان يعدل قبل الحكم عن طلب الفسخ الى طلب التنفيذ، عينيا كان أو بطريق التعويض، واذا كان قد رفع الدعوى بطلب التتنفيذ ، فله ان يعدل عنه ان طلب الفسخ وهذا وذاك ما لم يكن قد نزل عن احدهما، وللمدين قبل صدور حكم نهائى فى الدعوى ان يتوقى الفسخ إذا قام بتنفيذ إلتزامه، ولا يبقى امام القاضى فى هذه الحالة الا ان يقدر ما إذا كان هناك مقتض للحكم بالتعويض عن التأخير فى الوفاء من عدمه، وللقاضى سلطة تقديرية، فله ان يحكم بالفسخ إذا قدر الظروف تبرر اجابة طلب الدائن، كان يتبين ان المدين تعمد عدم التنفيذ، أو اهمل بدرجة خطيرة بالرغم من اعذاره، وله الا يحكم بالفسخ إذا وجد ان الجزء الهام من الإلتزام قد تم تنفيذه، فيكتفى بألا يحكم بتنفيذ الجزء الباقى أو بالتعويض عنه، وله ان يمنح المدين اجلا، وهو ما يقال له نظرة الميسرة إذا اتضح له ان ظروف المدين تستدعى ذلك، كان يكون له عذر مقبول فى التاخير فى الوفاء، أو يكون الدائن لم يصبه ضرر يذكر من هذا التأخير، وفى هذه الحالة يجب على المدين ان ينفذه إلتزامه خلال هذه المهلة، ولا يستطيع القاضى ان يعطيه مهلة اخرى، واذا لم يقم بالتنفيذ اثناء هذه المهلة، إعتبر العقد بعد فواتها مفسوخا من تلقاء نـفسه حتى لو لم يذكر ذلك فى الحكم(2).

____________________

(1) الوسيط - جزء1- ط 1952- الدكتور السنهوري - ص 696وما بعدها ، وكتابة الوجيز - ص 270 وما بعدها .

(1) نظرية العقد في قوانين البلاد العرية - الدكتور عبد المنعم فرج الصده ص 113 وما بعدها .

ماده 160

إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا إستحال ذلك جاز الحكم بالتعويض

الشرح

1 - إذا انفسخ العقد بحكم القانون، ترتب على انفساخه من الاثر ما يترتب على فسخه بحكم القاضى أو بحكم الإتفاق، فيعاد المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد، ولا محل للتعويض، لان المدين قد انقضى إلتزامه بسبب اجنبى لا يد له فيه. وينطبق ما سبق ان تقرر فى هذا الصدد- فيما عدا التعويض- من إنحلال العقد بأثر رجعى، ومن اثر الفسخ فيما بين المتعاقدين وبالنسبة الى الغير، ومن انعدام الاث

Documents

أركان عقد الإجارةkenanaonline.com/files/0100/100120/الكتاب... · Web view276-خروج المنازعات المتعلقه بقانون ايجار الاماكن