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コンパクトシティ政策の有効性と実現方策
政策研究大学院大学教授まちづくりプログラム
吉田 恭
2
コンパクトシティの実現のために
１．コンパクトシティの正の政策効果（環境面・経済面）を明確に示すこと（特に経済的な効果は理解されていない
⇒コンパクトシティは経済成長を支える）
２．高密度の土地利用と交通政策を統合する（相乗効果を活かす）こと
３． 都市政策のみではなく農地・農業政策を含めた全体で整合的に取り組むべきこと
１．コンパクトシティ政策の効果Compact City ＆ Environment
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UNEP(2008). Urban
density and transport-
related energy
consumption.
4Gordon, I. (1997).
１．コンパクトシティ政策の効果Compact City ＆ Environment
１．コンパクトシティ政策の効果Compact City & Economic Growth
コンパクトシティは如何に経済成長を支えるか？
①ミックス・ユーズ、イノベーション、富の創造
②密度の経済
③効率的な都市財政
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都市の街路と地区に活き活きとした多様性を生み出すためには、四つの条件が不可欠である:
1. その地区は二つ以上、おそらく三つ以上の主要な機能を持っていなければならない
2.ほとんどの街区は短くなければならない．．．．
3. その地区の建物は築年数においても、状態においても多様でなくてはならない.．．．
4. どのような目的であれ、そこには十分に高密度な人の集積がなければならない
— ジェーン・ジェイコブズ「アメリカ大都市の死と生」
混合土地利用（ミックスユーズ）
高密度
多様性、活力、
アイデアの交換
イノベーション富の創造
１．コンパクトシティ政策の効果（経済）①ミックスユーズ、イノベーション、富の創造
7Melbourne CBD
1980年代半ば
土地利用規制の緩和CBDにおける高層建築ブーム
オフィスビルの過剰供給
1990年代半ば
複数用途の建築が可能となる都市計画制度の改正
ミックス・ユーズ（混合土地用）が進んだ
１．コンパクトシティ政策の効果（経済）①ミックスユーズ、イノベーション、富の創造
8Tsutsumi, Jun; O’Connor, Kevin. (2006)
3D skyline by built year of buildings in the CBD of Melbourne, CLUE Database,
Melbourne City Council
１．コンパクトシティ政策の効果（経済）①ミックスユーズ、イノベーション、富の創造
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メルボルン市の雇用数の変化 (1991–2001)
Australian Bureau of Statistics (ABS)
メルボルン市におけるアパート完成戸数（1995-2003）
Tsutsumi, Jun; O’Connor, Kevin. (2006)
Tsutsumi, Jun; O’Connor, Kevin. (2005)
１．コンパクトシティ政策の効果（経済）①ミックスユーズ、イノベーション、富の創造
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・エピソードをどう実証するか・イノベーション、クリエイティビティは中小都市で現実的か
１．コンパクトシティ政策の効果（経済）①ミックスユーズ、イノベーション、富の創造
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集積の経済• 生産における規模の経済• 分業と専門への特化• より多くのサプライヤーと顧客• 安定した労働力の供給• ネットワークの効果• 密度の経済• ………………..
１．コンパクトシティ政策の効果（経済）②密度の経済 Economy of Density
• 生産と消費の同時性がサービス産業の特徴。 需要密度がサービス産業の生産性の重要な決定要因。
⇒人口密度が高いこと自体がサービス産業の生産性
を引き上げる
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「密度の経済」はどこまで実証されているか？
• 多くの実証研究があるが、多くは製造業が対象– コンセンサス： 都市の人口密度が2倍になると生産性は3%–8%上昇する。
(Rosenthal and Strange (2004))
• 日本におけるある実証研究によると、いくつかのサービス業では都市の人口密度が2倍になると生産性は7-15%上昇する。
( Morikawa, Masayuki (2011))
１．コンパクトシティ政策の効果（経済）②密度の経済 Economy of Density
データと方法
• 経済産業省の調査による事業所レベルのデータ－業種は映画館、ゴルフコース、テニスコート、ボーリング場、フィットネスクラブ、ゴルフ練習場、カルチャーセンター、結婚式場、エステティックサロン.
– 期間： 2001–2005.
• 生産関数を推計– 人口密度を要素に加えた
lnY = ß0 + ß1 lnL + ß2 lnK + ß3 Diversification
+ ß4 Dummy for Multiple Establishment
+ ß5 Population Density
+ ß6 Number of Local Establishment
(Source) Morikawa, Masayuki (2011)
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・密度の経済はサービス業の特性に基づくもの・中小都市でも働くと考えられる・人口減少が予想される中小都市でもコンパクトシティ政策はメリット
医療・福祉・教育など対個人サービス業はますます重要に
⇒研究の蓄積が求められる
１．コンパクトシティ政策の効果（経済）②密度の経済 Economy of Density
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●市街地の人口密度と都市施設の維持管理費注）の関係
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
20 30 40 50 60 70
人口密度（人/ha）
維持費用（円/年
）
住民一人当たりの負担額推計値(住民が均しく負担すると仮定)
人口密度と住民一人当たりに要する維持・更新費用（住民が享受する維持・更新サービスに要する費用）の関係曲線
概ね40人/haで負担と受益が一致
出典：「富山市コンパクトなまちづくり調査研究報告書」
注）都市施設の維持管理費＝除雪、道路清掃、
街区公園管理、下水道管渠管理費用
出典：「富山市推計」
人口の拡散によって、市街地の低密度が進行することにより、住民1人当りの行政コスト注）が今後12％アップ
●試算結果（Ｈ17→H37）
2,8002,500
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
H17 H37
（円）
12％アップ
※現在のトレンドで推移した場合、平成17年と平成37年との比較
・市街地の低密度化が進むと、市民一人当たりに要する都市管理の行政コストが上昇
１．コンパクトシティ政策の効果（経済）③効率的な都市財政
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１．コンパクトシティ政策の効果（経済）③効率的な都市財政鉄軌道をはじめとする公共交通を活性化させ、その沿線に居住、商業、業務、文化等の都市の諸機能を集積させることにより、公共交通を軸とした拠点集中型のコンパクトなまちづくりを実現
＜実現するための３本柱＞
①公共交通の活性化
②公共交通沿線地区への居住促進
③中心市街地の活性化
結果として、行政コストを効率化でき、その分、有効な成長投資や減税も？可能
１．コンパクトシティ政策の効果Compact City & Economic Growth
コンパクトシティは環境を改善するか？
一人当たりCO2排出を抑制
コンパクトシティは如何に経済成長を支えるか？
①ミックス・ユーズ、イノベーション、富の創造
②密度の経済
③効率的な都市財政
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合
高い人口密度整備された公共交通
経営を支える
高密度の都市活動を支える
どういう手段で公共交通整備を高い人口密度につなげるか？
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合
公共交通の整備と組み合わせて都市の密度を向上（維持）させるための3つの方策
（１）最低密度規制（ロンドン、パリ）
（２）官民契約（ポートランド）
（３）補助金による誘導（富山）
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合①最低密度規制（パリ）
・赤い点で示されているのが「高密化が望ましい地区」（GISに基づく25ha単位の分析に基づく）・多くは鉄道沿線に示されている
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合①最低密度規制（パリ）
VSD: 過小密度税、 V: 土地の価格、 K: 最低密度閾値
出典） Syndicat Intercommunal d’Energies du département de la Loire (2012)
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合①最低密度規制（ロンドン）
“The London Plan; Spatial Development Strategy for Greater London,” July 2011
立地
公共交通の利便性
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合①最低密度規制（ロンドン）
2008年版
2011年版
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合①最低密度規制
最低密度規制のメリット・直接的でわかりやすい・税によるインセンティブとの組み合わせも可能
最低密度規制のデメリット・現在の住民からは嫌われる可能性あり・柔軟性を発揮できるか？・人口減少都市では難しい？
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合②官民契約（ポートランド）
かつてのパール・ディストリクト
Burlington Northern Railroad操車場跡地、倉庫群
産業構造・交通モードの変化と低密度の土地利用
都市中心部から近接した立地
ストリートカーの復活とこの土地の開発を同時に
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合②官民契約（ポートランド）
３４エーカー（＝１４ha）
不動産会社Hoyt Street Properties,
L.L.C と Portland市との協約
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合②官民契約（ポートランド）
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合②官民契約（ポートランド）
開発の結果
・地価の上昇・各種の賞も受賞
初期の住宅開発
ストリートカー
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合②官民契約（ポートランド）
官民契約による密度向上(維持）政策の利点・官民で相乗効果を活かした有効な投資ができる（トラム事業の収益性も向上。開発業者は駐車場の整備が不要となり高密度開発が可能に）
・大規模地権者がいる場合は調整費用がかからず迅速に実施可能・目的達成のための柔軟な政策手段問題点・大規模地権者のいる用地を見つけられるか？・人口減少都市でも可能なモデル？
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合③補助金による誘導（富山）
串 ：一定水準以上のサービスレベルの公共交通
お団子：串で結ばれた徒歩圏
富山市資料から
【中心市街地の地価変動】
中心市街地の地価変動（Ｈ１９を１とした場合）（富山県地価公示・地価調査 価格要覧 平成23年度版より）※地価公示（国調査、基準日：1月1日）地価調査（県調査、基準日：7月1日）
環状線沿線以外
（中心市街地エリア内）
環状線新設区間以外
沿線
環状線新設区間沿線
中心市街地エリア
1.001.00
0.91
0.88
0.85
0.90
0.95
1.00
1.05
1.10
H19 H20 H21 H22 H23
平均地価変動
大手町周辺（N=1）
環状線沿線（新設区間以外）
（N=7）
環状線沿線以外（N=11）
富山市平均（N=64～68）
コンパクトなまちづくりの効果～地価の維持～
２．高密度の土地利用と交通政策の統合③補助金による誘導（富山）
2012.9.11. OECD-GRIPSセミナーにおける富山市長の説明資料から
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２．高密度の土地利用と交通政策の統合③補助金による誘導（富山）
補助金による誘導のメリット・（おそらく）厳しい規制よりも導入し易い・人口減少都市でも効果を上げ得る・大規模な開発がない場合でもゆっくりと状況改善が可能
補助金による誘導のデメリット・財政的な負担・公平感に合致するか？
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政策目的の多様化 ⇒ 政策手段の多様化
日本のコンパクト・シティでは規制と併せて誘導策を用意することが必要
２．高密度の土地利用と交通政策の統合
（OECDコンパクトシティ・レポート）
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３．「都市政策」から農地も含めた整合的な政策へ
・コンパクトシティは「都市」政策か？・スプロールの抑制のためには都市政策と農地（農業）政策のより整合的な展開が必要
オレゴン州ポートランド
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•UGB（ Urban Growth Boundary：都市成長境界線）は1970年代に共和党の知事により導入された
1973年 上院法案第100号1973 年 上院法案第101号
「農地をスプロールから守る」
•それ以来、都市の成長管理政策と農地保護政策は車の両輪として推進
•ポートランドの農業は現在も競争力を保っている
３．「都市政策」から農地も含めた整合的な政策へ
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• 土地利用は異なった用途間の競争で決まる
• 農業的土地利用の競争力の強化
• 都市政策と農地政策の整合性が重要
３．「都市政策」から農地も含めた整合的な政策へ
都市中心からの距離
地代
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具体的には？
・土地税制・都市・農村連携（例：ファーマーズマーケット）・農業の法人化と技術革新？・再生可能エネルギー？
３．「都市政策」から農地も含めた整合的な政策へ
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３．「都市政策」から農地も含めた整合的な政策へ
図5 1950-2002年のオレゴン州ウィラメット・ヴァレー諸郡の農地面積（エーカー）Richmond, H. and Houchen, T.(2007)
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３．「都市政策」から農地も含めた整合的な政策へ
地代
都市中心からの距離
X2 X1X0
ｒ”
ｒ’
ｒ’”
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コンパクトシティの実現のために
１．コンパクトシティの正の政策効果を明確に示すこと（特に経済的な効果は理解されていない
⇒コンパクトシティは経済成長を支える）
２．高密度の土地利用と交通政策を統合する（相乗効果を活かす）こと
３． 都市政策のみではなく農地・農業政策を含めた全体で整合的に取り組むべきこと
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Syndicat Intercommunal d’Energies du département de la Loire (2012)
“Urbanisme & Reseaux, Le Versement pour Sous-Densite”
OECD(2012) “Compact City Policies, A Comparative Assessment”
Richmond, H. and Houchen, T.(2007), “Oergon’s Public Investment in
Conservation, Prosperity and Fairness: Reduced Taxation of Farm Land and
Forest Land 1974-2004.”
ご静聴ありがとうございました。
