HARITAVA MAA

2019. AASTA TURUÜLEVAADE

2

SISUKORD

SISSEJUHATUS ....................................................................................................................... 3

1. PÕLLUMAJANDUSMAA .................................................................................................... 4

1.1. Põllumajandusmaa kogu Eestis ................................................................................. 4

2. TEHINGUTE ÜLDISED NÄITAJAD ....................................................................................... 7

2.1. Tehingute arv ja koguväärtus kogu Eestis................................................................... 7

2.2. Tehingute hooajalisus ............................................................................................. 10

2.3. Tehingute osapooled ............................................................................................... 11

2.4. Tehingute arv ja koguväärtus maakondades ning omavalitsustes ............................. 12

3. TEHINGUTE MEDIAANHIND ............................................................................................ 16

3.1. Tehingute mediaanhind kogu Eestis ......................................................................... 16

3.2. Tehingute mediaanhind maakondades ..................................................................... 18

3.3. Tehingute mediaanhind omavalitsustes ................................................................... 20

4. HARITAVA MAA VÄÄRTUST MÕJUTAVAD TEGURID ........................................................ 22

4.1. Mulla viljakus .......................................................................................................... 22

4.2. Pindala ................................................................................................................... 24

4.3. Kaugus teedest ja kitsendusi põhjustavad vööndid ................................................... 24

KOKKUVÕTE .......................................................................................................................... 27

SISSEJUHATUS

Käesolev ülevaade tutvustab maatulundusmaa sihtotstarbe haritava maa ostu-müügi tehingustatistikat 2019. aastal ning dünaamikat viie aasta lõikes. Turuülevaate aluseks olevad andmed pärinevad Maa-ameti tehingute andmebaasist, mis tugineb maa hindamise seadusele ja maakatastriseadusele. Tehingute andmeid esitavad notarid, kes on kohustatud kümne päeva jooksul pärast kinnisasja või selle mõttelise osa võõrandamise tehingu tõestamist esitama katastripidajale tehingu õiendi. Võrreldes päringukeskkonnaga on ülevaate koostamisel analüüsitud haritava maa tehinguid põhjalikumalt, mistõttu võivad esineda erinevused päringukeskkonnas esitatud andmetega. Ülevaates kajastuvad andmed on kõik toodud hetkel kehtivate omavalitsuste piiride järgi.

Terves ülevaates kajastuvad haritava maana maatulundusmaa sihtotstarbega maatükid, mille katastriüksuse pindala on vähemalt 2 hektarit ning kus põhikõlviku (haritav maa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10 protsendi. Kõlvikuid on analüüsitud tehingu aja seisuga. Ülevaate esimeses pooles võrreldakse katastrisse kantud ja müüdud haritava maa ning loodusliku rohumaa pindala, samuti vaadatakse haritava maa kõlviku ostu-müügi tehingustatistikat 2019. aastal ning dünaamikat viie aasta lõikes. Ülevaate teises pooles, on välja jäetud mitte-vabaturutehingud ning analüüsitud on hinnatasemeid täpsemalt. Ülevaate viimane osa keskendub statistilise andmeanalüüsi ning GIS vahendite kombineerimisele, et analüüsida haritava maa väärtust mõjutavaid tegureid.

4

1. PÕLLUMAJANDUSMAA

1.1. Põllumajandusmaa kogu Eestis

Seisuga 31.12.2019 oli Eestis maakatastri statistika1 põhjal haritava maa pindala 1 049 228

hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 240 641 hektarit. Katastrisse kantud andmete põhjal on

nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala mõnevõrra kasvanud, vastavalt 2891

ja 2526 hektarit. Tehingute põhjal on 2019. aastal müüdud 21 195 hektarit haritavat maad ning

3857 hektarit looduslikku rohumaad – see tähendab, et Eesti haritavatest ja looduslikest

rohumaadest on aasta jooksul omanikku vahetanud ligi 2%, sama protsentuaalne osakaal oli ka

2018. aastal.

Haritava maa ja loodusliku rohumaa kohta on toodud viimase viie aasta lõikes joonised 1 ja 2,

kus on esitatud katastrisse kantud ja müügitehingute pindala.

Joonis 1. Katastrisse kantud ja müüdud haritava maa pindala aastatel 2015 – 2019

1 https://geoportaal.maaamet.ee/est/Andmed-ja-kaardid/Maakatastri-andmed/Maakatastri-statistika-p506.html

5

Joonis 2. Katastrisse kantud ja müüdud loodusliku rohumaa pindala aastatel 2015 – 2019

Kui müüdud haritava maa pindala on kasvanud, täpsemalt 2601 hektari võrra (+14%), siis

loodusliku rohumaa pindala on kolmandiku võrra vähem müüdud, täpsemalt 1772 hektarit.

Katastrisse kantud haritava maa pindala on järjepidevalt kasvanud ning ka katastrisse kantud

loodusliku rohumaa pindala on viimasel aastal ühe protsendipunkti võrra kasvanud.

Tabel 1. Katastrisse kantud ja müüdud haritava maa ning loodusliku rohumaa pindala (tuhandetes

hektarites) ja müüdud maa osakaal (%) maakondade lõikes 2019. aastal

Maakond

Katastrisse kantud

haritava maa

pindala

Müüdud haritava

maa pindala

Müüdud haritava

maa osakaal

Katastrisse kantud

loodusliku rohumaa pindala

Müüdud loodusliku rohumaa pindala

Müüdud loodusliku rohumaa osakaal

tuh ha tuh ha % tuh ha tuh ha %

Harju maakond 81,2 2,7 3,3 30,4 0,5 1,6

Hiiu maakond 14,3 0,3 2,1 5,5 0,1 1,8

Ida-Viru maakond 35,9 0,5 1,4 10,4 0,1 1,0

Jõgeva maakond 71,2 1,4 2,0 12,0 0,2 1,7

Järva maakond 87,6 1,3 1,5 8,8 0,1 1,1

Lääne maakond 32,2 1,3 4,0 13,1 0,2 1,5

Lääne-Viru maakond 117,6 2,0 1,7 22,0 0,3 1,4

Põlva maakond 56,9 0,8 1,4 9,5 0,2 2,1

Pärnu maakond 106,3 2,7 2,5 30,2 0,5 1,7

Rapla maakond 74,6 1,7 2,3 10,9 0,2 1,8

Saare maakond 56,0 0,8 1,4 19,2 0,3 1,6

Tartu maakond 108,8 2,2 2,0 19,7 0,3 1,5

Valga maakond 45,8 1,2 2,6 13,5 0,2 1,5

Viljandi maakond 93,7 1,4 1,5 16,1 0,3 1,9

6

Võru maakond 67,1 0,9 1,3 19,4 0,3 1,5

Eesti kokku 1 049,2 21,2 2,0 240,7 3,8 1,6

Enim on Eestis haritavat maad Lääne-Viru, Tartu ja Pärnu maakonnas, kus kõikides maakondades

on 2019. aasta seisuga katastrisse kantud üle 100 000 hektari haritavat maad. Kuna Pärnu

maakonna pindala on ühtlasi suurim, siis on ka ootuspärane, et seal haritavat maad palju on.

Lääne-Viru ja Tartu maakonna puhul on oluline tegur põllumajanduslik aktiivsus nendes

piirkondades, kuna seal asuvad ka keskmisest viljakamad mullad. Haritavat maad on kõige

vähem Hiiu maakonnas, mis maakonna pindala arvestades on ootuspärane.

Haritavat maad on müüdud enim Harju, Pärnu, Tartu, Lääne-Viru ja Rapla maakonnas, kus kõigis

müüdi kokku enam kui 1500 hektarit haritavat maad. Kõige vähem haritavat maad (alla 1 000

hektari) on müüdud Hiiu, Ida-Viru, Saare, Põlva ja Võru maakonnas. Vaadates müüdud haritava

maa osakaalu katastrisse kantud maast, siis see on 2019. aastal suurim Lääne ja Harju

maakonnas (4 – 3,3%) ning väikseim Võru ja Ida-Viru maakonnas (1,3 – 1,4%).

Looduslikku rohumaad on kõige rohkem katastrisse kantud Harju, Pärnu ja Lääne-Viru

maakonnas ning samades maakondades oli ühtlasi müüdud rohumaa kõlviku pindala suurim.

Kõige vähem looduslikku rohumaad on pindalalt väikseimas, Hiiu maakonnas, ning ühtlasi on

pindalalt kõige vähem looduslikku rohumaad müüdud Hiiu maakonnas. Kõrvutades müüdud

loodusliku rohumaa pindala katastrisse kantud loodusliku rohumaa pindalaga, siis selgub, et

enim on müüdud maad Lääne ja Saare maakonnas (4,1 – 3,4%) ning kõige vähem Võru, Pärnu ja

Harju maakonnas (1,9%).

Kõrvutades müüdud loodusliku rohumaa pindala katastrisse kantud loodusliku rohumaa

pindalaga, siis maakonniti moodustavad suurima osakaalu Põlva, Viljandi ja Rapla maakond,

vastavalt 2,1%, 1,9% ja 1,8%. Väikseim on osakaal Ida-Viru ja Järva maakonnas (1 – 1,1%).

7

2. TEHINGUTE ÜLDISED NÄITAJAD

Edaspidises ülevaates kajastuvad haritava maana maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjad, mille pindala on vähemalt 2 hektarit. Väiksemaid maatükke kui 2 hektarit ei ole kuigi otstarbekas haritava maana vaadelda, sest sisuliselt on nii väiksel maatükil maa harimine vaid oma majapidamise jaoks või võib sõltuvalt asukohast väiksematel maatükkidel esineda ehituspotentsiaal. Võrdlemaks maid, mida ka tegelikkuses kasutatakse haritava maana, on kaasatud ülevaatesse maad, millest vähemalt 90% moodustab haritava maa kõlvik. Kuivõrd looduslikke rohumaid on müüdud pigem teiste kõlvikutega koos, siis on üsna keeruline puhaste looduslike rohumaade kohta täpsemat statistikat tuua.

2.1. Tehingute arv ja koguväärtus kogu Eestis

Joonis 3. Haritava maa tehingute arv ja koguväärtus aastatel 2003 – 2019

Haritava maa tehingute koguarvu ja – väärtuse muutus pikemal ajaperioodil on kujutatud joonisel 3, kus selgelt on eristatav tehingute koguväärtuse langus aastatel 2007 – 2010. Samas, on põllumajandustootjatele täiendavate Euroopa Liidu toetuste maksmine tehinguaktiivsusele mõju avaldanud ja sektorit stimuleerinud. Aastatel 2003 – 2019 on haritava maa tehingute arv teinud neljakordse kasvu, koguväärtus on seejuures kasvanud 14 korda.

Joonisel eristub tehingute arv 2014. aastal, mis tulenes olulises osas seni riigi omandis olnud maatükkide müügist, mis võrreldes ülejäänud aastatega oli sel aastal tunduvalt suurem. Seejuures enamus riigi maatükkidest on müüdud era- ja juriidilistele isikutele, kelle kasuks oli eelnevalt seatud kasutusvaldus.

8

Haritava maa tehingute arv ja koguväärtus viimasel viiel aastal on toodud joonisel 4.

Joonis 4. Haritava maa tehingute arv ja koguväärtus aastatel 2015 – 2019

Kui analüüsiperioodile eelnenud kahel aastal oli näha stabiilset tehingute arvu langust, siis 2019. aastal pööras tehingute koguarv kasvule ja turul on hetkeks näha aktiivsuse kasvu. Taoline tehinguaktiivsuse kasv võib olla hetkeline ja sõltuda plokktehingutest, kus müüakse tehingu osapoolte vahel korraga ja palju põllumaad. Teisalt sõltub tehinguaktiivsus ja turul tekitatav käive sellest, milline on majanduse käekäik ja kui palju põllumaad pakkumises on. Haritava maaga tehti 2019 aastal 1 276 ostu-müügitehingut ning aastaga on tehingute arv kasvanud 18%. Tehingute arvu kasvu on enim panustanud Harju maakond, ühtlasi on aastaga kasvanud riigi osalusega maade müük.

Tehingute koguväärtus moodustas 2019. aastal 58,3 miljonit eurot, mis 2018. aastaga võrdluses tähendab peaaegu kahekordset kasvu – aastaga on koguväärtus kasvanud 22,3 miljoni euro võrra. Viimati on taoline koguväärtuse aastane kasv aset leidnud 2006. aastal, kus eelnenud perioodiga võrdluses oli tehingute koguväärtuse kasv koguni 42,3 miljonit eurot.

Tehingute koguarvu kõrval on koguväärtuse kasvu mõjutanud ka keskmise tehinguhinna kasv, mis võrdluses 2018. aastaga on suurenenud ligi 37%. Müüdud haritava maa keskmise pindala ja tehingusumma muutus viimase viie aasta jooksul on toodud joonisel 5.

9

Joonis 5. Haritava maa keskmine tehingusumma ja keskmine pindala aastatel 2015 – 2019

Müüdud haritava maa keskmine pindala on viimastel aastatel jäänud vahemikku 9,2 – 10,9 hektarit. Kui viimasel kahel aastal on keskmise maatüki pindala stabiilselt kasvanud, siis pikemal perioodil on pigem tendents olnud põllumaa keskmise pindala vähenemise poole. Erandiks on olnud 2016. aasta, kus keskmine müüdud haritava maa maatükk on olnud oluliselt suurem kui eelnevatel aastatel. 2019. aastal oli keskmine haritava maa suurus 10,4 hektarit, olles eelmise analüüsiperioodi keskmisest 6% suurem.

Puhtalt looduslike rohumaade puhul on keerulisem täpsemat statistikat luua, kuna rohumaid on müüdud pigem teiste kõlvikutega koos. Siinkohal on sarnaselt haritava maaga analüüsitud eraldi maatulundusmaid, mille pindala on vähemalt 2 ha ja kus loodusliku rohumaa kõlviku kõrval on teisi kõlvikuid alla 10%. 2019. aastal tehti looduslike rohumaadega 50% vähem tehinguid kui 2018. aastal, tehinguid oli kokku 40. Tehingute koguarvu langus väljendub ka koguväärtuses, mis on kolmandiku võrra madalam kui tunamullu. 2019. aastal tehti looduslike rohumaadega ligi 1,4 miljoni euro väärtuses tehinguid. Stabiilsemalt tehakse enim tehinguid Tartu ja Harju maakonnas, kus ühtlasi on koguväärtuse osakaal suurim.

Joonis 6. Loodusliku rohumaa tehingute arv ja koguväärtus aastatel 2015 – 2019

10

2.2. Tehingute hooajalisus

Tehingute hooajalisus on esitatud joonisel 7, vaadeldud on viimase viie aasta tehinguid.

Joonis 7. Haritava maa tehingute arv erinevate kuude lõikes aastatel 2015 – 2019

Vaadeldud ajavahemikul jääb tehingute osakaal erinevate kuude lõikes vahemikku 6,2% – 10,4%. Üldise trendi kohaselt hakatakse kevadel haritava maaga tehinguid rohkem tegema, märtsis (10,4%), aprillis (9,6%) ja mais (9,4%) tehakse tehinguid rohkem kui aasta alguses. Suveperioodil järk-järgult aktiivsus mõnevõrra vaibub ning suve lõpu ja sügise algusega, tõenäoliselt saagikoristuse suurel mõjul, langeb tehingute arv madalaimale tasemele augustis ja septembris (vastavalt 6,2% ja 6,5%). Seejärel on märgata taas tehingute arvu kasvu, kui oktoobris (8,6%) ja detsembris (10,1%) tehakse umbes samas suurusjärgus tehinguid kui kevadkuudel. Kui kevade tehingute arvu taga on ilmselt hooaja algus, siis detsembri tehingute arv käib käsikäes üleüldise tehingute arvu kasvuga aasta lõppedes.

Samuti on uuritud riigipoolseid müüke ning nende mõju tehingute sesoonsusele. Jättes välja riigi osalusega müügid, siis jääb tehingute jaotumine kuude lõikes samaks. Riigimaid müüakse enim aktiivsel perioodil kevadel ning kõige vähem sügise algul, ning taoline jaotus mõnevõrra võimendab haritava maa turusegmendi aastast madal- ja kõrgpunkti, kuid mõju on siiski väheoluline kuna riigimaade osakaal tehingute koguarvust on suhteliselt väike.

11

2.3. Tehingute osapooled

Haritava maa ostu-müügitehingute osapoolte kohta on koostatud joonised 8 ja 9.

Joonis 8. Haritava maa erinevate müüjate osakaal aastatel 2015 – 2019

Viimastel aastatel on riigi poolt müüdavate maatükkide müük olnud oluliselt madalam kui varem, näiteks 2013-2014 kui riigi osalusega müüke oli koguarvust vastavalt ligi 29% ja 22%. 2019. aastal oli riigi osalusega müükide protsentuaalne hulk 11%. Viimase viie aasta jooksul on olnud eraisikute osakaal haritava maa müüjate osas küll kõikuv (37,9% - 56%), kuid kahaneva trendiga – 2019. aastal moodustasid nad tehingutest ligi 38% ning nii madal pole eraisikute osakaal varasematel aastatel olnud. Seevastu on juriidiliste isikute osakaal haritava maa müügitehingutes olnud kasvava trendiga ning 2019. aastal jõudis see läbi aegade kõrgeimale tasemele (49,1%). Välismaalaste osakaal müüjatest on olnud läbi aastate väga madal ning 2019. aastal moodustasid vaid 1,6%.

Joonis 9. Haritava maa erinevate ostjate osakaal aastatel 2015– 2019

Haritava maa ostjatest moodustavad suure enamuse juriidilised isikud ning 2019. aastal jäi nende osakaal võrreldes eelmise aastaga praktiliselt samale tasemele (77,9%). Eraisikutest

12

haritava maa ostjate osakaal on samuti eelneva aastaga samal tasemel, moodustades 2019. aastal 21,6% kõikidest ostjatest. Välismaalased moodustasid haritava maa ostjatest 2019. aastal vaid 0,2%. Nagu on ka eelnevates ülevaadetes mainitud, siis välismaalasi võib olla juriidiliste isikute taga, kuid nende hulga osas Maa-ametil andmed puuduvad.

2.4. Tehingute arv ja koguväärtus maakondades ning omavalitsustes

Kui tavaliselt tehakse enim tehinguid piirkonnas, kus paiknevad Eesti parimad mullad ja põllumajanduslik aktiivsus suurem, siis 2019. aastal tõusid esile mõnevõrra teised maakonnad. Tehingute koguarv oli kõrgeim Harju maakonnas, kus tehti 2019. aastal kokku 185 tehingut, millest omakorda 85 tehingut toimus Saue vallas. Järgnevad Tartu maakond 155, Pärnu maakond 125, Rapla maakond 113 ning alles viiendal kohal Lääne-Viru maakond 108 tehinguga. Kõige vähem tehti tehinguid Hiiu ja Ida-Viru maakonnas, vastavalt 29 ja 34 tehingut.

Sarnaselt tehingute koguarvule moodustas suurima rahalise mahu (14,4 miljonit eurot) Harju maakond. Järgnevad Tartu (9,7 miljonit eurot), Pärnu (6,1 miljonit eurot) ja Lääne-Viru maakond (5,1 miljonit eurot). Tehingute koguväärtus oli madalaim Hiiu, Saare, Ida-Viru ja Võru maakonnas, jäädes alla 1 miljoni euro.

Joonis 10. Haritava maa tehingute arvu ja koguväärtuse osakaal maakondades aastal 2019 (%)

Omavalitsuste lõikes on näha, kuidas tehinguaktiivsuse poolest tõusevad esile peamiselt Lääne-Eesti omavalitsused ning kõige kõrgema tehingute koguarvuga omavalitsused olid Saue, Põhja-Pärnumaa, Lääne-Nigula, Saaremaa ja Märjamaa omavalitsus, kus tehti vastavalt 85, 69, 63, 60 ja 60 tehingut.

13

Joonis 11. Haritava maa tehingute arv omavalitsustes 2019. aastal

Vaadates koguväärtuse paiknemist omavalitsuste lõikes, siis silma paistavad osaliselt samad vallad, kus täheldati ka kõrget tehinguaktiivsust. 2019. aastal oli koguväärtus omavalitsuste lõikes kõrgeim Rae vallas, kus kõik müüdud maatükid olid küll valdavalt haritava maa kõlvikuga, kuid tavapäratult kõrged tehinguhinnad viitavad arenduspotentsiaalile, mistõttu oli madala tehingute koguarvuga Rae valla koguväärtus kõrge. Rae vallale järgnevad Põhja-Pärnumaa, Saue, Kambja, Märjamaa ja Tõrva omavalitsus, kus kõikide omavalitsuste piires tehtud ostu-müügitehingute koguväärtus oli üle 2,5 miljoni euro. Järgnevate Vinni ja Jõgeva omavalitsuse koguväärtus oli vastavalt ligi 2,2 ja 2 miljonit eurot.

14

Joonis 12. Haritava maa tehingute koguväärtus omavalitsustes 2019. aastal

Maakondade tehingute arvu ja koguväärtuse muutust viimase kahe aasta jooksul kajastab tabel 2.

Tabel 2. Haritava maa tehingute arv, koguväärtus (tuhandetes eurodes) ning muutus (%) maakondade lõikes 2018. ja 2019. aastal

Maakond Tehingute arv 2018

Tehingute arv 2019

Tehingute arvu

muutus

Tehingute koguväärtus

2018

Tehingute koguväärtus

2019

Tehingute koguväärtuse

muutus

% Tuhanded

eurod Tuhanded

eurod %

Harju maakond 89 185 107,9 3 247 14 412 343,9

Hiiu maakond 17 29 70,6 190 574 202,0

Ida-Viru maakond 48 34 -29,2 1 101 755 -31,4

Jõgeva maakond 50 74 48,0 1 571 3 012 91,7

Järva maakond 115 94 -18,3 4 306 3 420 -20,6

Lääne maakond 43 75 74,4 871 1 907 118,9

Lääne-Viru maakond 136 108 -20,6 5 852 5 060 -13,5

Põlva maakond 76 47 -38,2 2 504 1 600 -36,1

Pärnu maakond 87 125 43,7 2 607 6 104 134,1

Rapla maakond 74 113 52,7 2 343 4 597 96,2

Saare maakond 63 62 -1,6 854 752 -11,9

Tartu maakond 113 155 37,2 5 219 9 727 86,4

15

Valga maakond 33 58 75,8 1 629 2 904 78,3

Viljandi maakond 90 80 -11,1 2 815 2 588 -8,1

Võru maakond 44 37 -15,9 891 886 -0,5

Eesti kokku 1 078 1 276 18,4 35 999 58 298 61,9

Aastases võrdluses on tehingute arv kasvanud kokku kaheksas maakonnas ning aastaga on enim tehinguid tehtud Harju maakonnas, kus tehti möödunud aastal 96 tehingut rohkem kui tunamullu. Tehingute kasvus järgnevad Harju maakonnale Tartu maakond (42 tehingut rohkem), Rapla maakond (39), Pärnu maakond (38) ning Lääne maakond (32). Kõige suuremal määral on tehingute arv vähenenud Põlva, Lääne-Viru ning Järva maakonnas, kus tehti 2019. aastale eelnenud analüüsiperioodiga võrdluses vastavalt 29, 28 ja 21 tehingut vähem.

Tehingute koguväärtus kasvas samuti kaheksas maakonnas ning kasv on suurim olnud Harju maakonnas, kus kaasati rahalist kapitali 11,2 miljoni võrra enam kui tunamullu. Selgelt on näha, et maakonniti on tehinguaktiivsuse kasvuga kaasnenud ka koguväärtuse suurenemine, kuid teisalt on koguväärtuse kasvu taga ka tehinguhindade kasv. Peale eelmainitud Harju maakonna on tehingute rahaline väärtus enim kasvanud veel Tartu, Pärnu ja Rapla maakonnas, kus koguväärtus on aastaga kasvanud vastavalt 4,5, 3,5 ja 2,3 miljonit eurot.

16

3. TEHINGUTE MEDIAANHIND

Haritava maa hinnastatistika analüüsimisel kajastatakse ostu-müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud need, mis ei vasta vabaturu tingimustele – osapooled on äriliselt või sugulussidemete poolest omavahel seotud, müüdud kasutusvaldusega koormatud maad. Kasutusvaldustega maade müügihinna aluseks on olnud eksperthinnangud, mis on iga tehingu puhul eraldi tellitud, mistõttu ei peegelda need tehingud vabaturuhindu. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis oma asukohalt omavad muud arendusperspektiivi (tegemist on ranna ja linnalähedaste aladega) ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele.

3.1. Tehingute mediaanhind kogu Eestis

Joonis 13. Haritava maa vabaturu tehingute arv ja hektari mediaanhind aastatel 2015 – 2019

Kui haritava maa tehingute arv2 on alates 2015. aastast igal aastal stabiilselt vähenenud, siis vastupidiselt on hektari mediaanhind pidevalt kasvanud. Sama kehtib ka 2019. aasta kohta, kui tehingute arv on aastaga vähenenud ligi 11% ning mediaanhind vastupidiselt kasvanud. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2019. aastal 3289 eurot, mis võrdluses tunamulluse aastaga tähendab ligi 8%-list kasvu. Viie aasta tagusest ajast püsib põllumaa hektari mediaanhind ligi kolmandiku võrra kõrgemal.

Tehingute koguarvu vähenemine ja vastupidiselt hektari mediaanhinna stabiilne kasv näitab seda, et aina enam teostatakse kõrgema summaga tehinguid ning nagu joonistel 8 ja 9 kujutatud, siis haritava maa ostu-müügiturg on koondumas juriidiliste isikute kätte, mis võib tähendada maade koondumist suurettevõtjate kätte. Muuhulgas ei saa ostu-müügitehingute hinnad tõusta ilma, et ei kasvaks tulu maa kasutajale, kuid ühtemoodi on haritava maa hinna kujunemisel olnud oluline roll ka Euroopa Komisjoni eraldatavatel toetustel.

2 Tehingud, mis vastavad vabaturu tingimustele, mille hulgast ühtlasi välja jäetud tehinguobjektid suurtemate linnade läheduses, kus maa hind põllumaa kasutamiseks liiga kõrge.

17

Joonis 14. Haritava maa hektari mediaanhinna (€/ha) muutus ajavahemikul 2003 – 2019 ning hektari mediaanhinna protsentuaalne muutus võrreldes eelneva aastaga (%)

Joonisel 14 on kujutatud haritava maa hektari mediaanhinna muutust pikemal ajaskaalal ning hektari mediaanhinna muutust võrdluses konkreetsele aastale eelnenud aastaga. Ainsad aastad, kus haritava maa hektari mediaanhind on olnud kerges languses, olid 2009 ning 2010, vastavalt 7% ja 9%. Kuigi viimase kriisi kontekstis oli tegemist majanduslikult keeruliste aegadega, siis sellele vaatamata ei olnud nii haritava maa mediaanhinna väärtuse kui ka näiteks tehingute koguarvu langus nii ulatuslik, kui seda oli elukondliku kinnisvara turusegmendis. Ülejäänud aastatel on põllumaa väärtus olnud pidevas kasvus. Viimasel kümnendil olid kõige suuremad kasvuaastad 2012 ning 2013, kus haritava maa hektari mediaanhind saavutas enam kui 30%-lise kasvu. Kui jätta välja 2018. aasta, siis on viimastel aastatel põllumaa hektari mediaanhinna kasv stabiliseerinud ning tõus igal aastal olnud 8%.

Nagu loodusliku rohumaa tehingute koguarvu ja –väärtuse juures mainitud, siis looduslike rohumaade puhul on keerulisem täpsemat statistikat luua, kuna rohumaid on müüdud pigem teiste kõlvikutega koos. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2019. aastal 1634 eurot, mis tunamulluse aastaga võrdluses on ligi 3% kõrgem, kuid kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike, siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Üldistatult on loodusliku rohumaa mediaanhind haritava maa mediaanhinnast kaks korda madalam, kuid see seos võib piirkonniti ja sõltuvalt muldade viljakusest oluliselt varieeruda. Ka parematel muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemele.

18

Joonis 15. Loodusliku rohumaa vabaturu tehingute arv ja hektari mediaanhind aastatel 2015 – 2019

3.2. Tehingute mediaanhind maakondades

Joonisel 16 on kujutatud haritava maa hektari mediaanhinna taset 2019. aastal ning

tulpdiagramm iga maakonna juures näitab vastava maakonna haritava maa mediaanhinna

muutust viie aasta lõikes.

Joonis 16. Haritava maa hektari mediaanhind, selle aastane muutus maakondades 2019. aastal ning mediaanhinna muutus viie aasta lõikes

19

Haritava maa tehingute arv ja ruutmeetri mediaanhind maakondades kahel viimasel aastal on toodud joonisel 17 ning tabelis 3.

Joonis 17. Haritava maa tehingute arv ja hektari mediaanhind maakondades 2018. ja 2019. aastal (€/ha)

Tabel 3. Vabaturutingimustele vastavate haritava maa tehingute ning mediaanhinna muutus (%) maakondade lõikes 2018. ja 2019. aastal

Maakond Vabaturu-tehingute arv 2018

Vabaturu-tehingute arv 2019

Tehingute arvu

muutus

Mediaan 2018

Mediaan 2019

Mediaan-hinna

muutus

% €/ha €/ha %

Harju maakond 70 88 25,7 2 936 3 005 2,3

Hiiu maakond 17 23 35,3 1 973 2 503 26,9

Ida-Viru maakond 41 23 -43,9 2 571 3 200 24,4

Jõgeva maakond 45 57 26,7 3 512 3 881 10,5

Järva maakond 109 60 -45,0 3 030 3 320 9,6

Lääne maakond 36 54 50,0 2 207 2 664 20,7

Lääne-Viru maakond 125 96 -23,2 3 455 3 823 10,6

Põlva maakond 72 38 -47,2 3 465 3 977 14,8

Pärnu maakond 78 64 -17,9 2 890 2 883 -0,2

Rapla maakond 68 90 32,4 2 691 3 154 17,2

Saare maakond 61 53 -13,1 2 463 2 488 1,0

Tartu maakond 89 107 20,2 3 900 3 788 -2,9

Valga maakond 30 30 0,0 3 950 3 756 -4,9

Viljandi maakond 87 54 -37,9 3 203 3 400 6,2

Võru maakond 39 28 -28,2 2 975 2 819 -5,2

Eesti kokku 967 865 -10,5 3 048 3 289 7,9

2019. aasta ostu-müügitehingud näitavad, et kõige kõrgema hinnaga haritava maa hektari mediaanhind oli Põlva maakonnas, ulatudes ligi 4000 euroni hektari kohta. Alates 2017. aastast püsib Põlva maakonna haritava maa hektari mediaanhind üle 3300 euro ning 2019. aastal toimunud 38-st tehingust ligi pooltel juhtudel ulatus tehingus maa ühikuhind üle 4000 €/ha.

20

Põlva maakonnale järgnevad Jõgeva, Lääne-Viru, Tartu ja Valga maakond, kus kõigis ulatus 2019. aastal haritava maa mediaanhind üle 3500 €/ha. Vaatamata võrdlemisi kõrgele tehingute koguarvule Lääne-Eestis, oli siiski 2019. aastal madalaim mediaanhind Lääne-Eesti saartel ja Lääne maakonnas. Madalaim haritava maa hektari mediaanhind oli Saare, Hiiu ja Lääne maakonnas, vastavalt 2488 , 2503 ja 2644 eurot.

Võrdluses analüüsiperioodile eelnenud aastaga on haritava maa hektari mediaanhind kahanenud neljas maakonnas, kuid seejuures suurt hinnalangust toimunud pole. Enim on mediaanhind vähenenud Võru ja Valga maakonnas, mõlemas ligikaudu 5%. Enim on mediaanhind kasvanud maakondades, kus tehingute arv väiksem ja hinnatase madalam. Suurima mediaanhinna kasvuga olid Hiiu ja Ida-Viru maakond, vastavalt 26,9% ja 24,4%. Siinjuures tuleb tähelepanu pöörata asjaolule, et väiksema tehingute koguarvuga maakondades võivad üksikud tehingud statistikat mõjutada ning hinnatase võib olla selle võrra aastate lõikes muutlikum.

3.3. Tehingute mediaanhind omavalitsustes

Omavalitsuste lõikes illustreerib hinnataset joonis 18, millel on esitatud ainult need omavalitsused, kus 2019. aastal on toimunud vähemalt 5 ostu-müügitehingut.

Joonis 18. Haritava maa hektari mediaanhind omavalitsustes aastal 2019 (valgena esitatud omavalitsused, kus toimunud alla 5 tehingu)

Kokku oli 2019. aastal 49 omavalitsust, kus sõlmiti vähemalt 5 tehingut. Teatud määral iseloomustab ja kordab joonis 18 seda, mis maakondade lõikes joonisel 16 esitatud, ainult selle erinevusega, et on näha, kuidas hinnatase jaguneb maakonna siseselt. Kõrgema hinnatasemega omavalitsused on Eesti kesk- ja lõunaosas ning madalama hinnatasemega omavalitsused Eesti

21

lääneosas ja saartel. Haritava maa hektari mediaanhind ületas 2019. aastal 4000 euro piiri koguni 6 omavalitsuses. Nendeks omavalitsusteks olid Põltsamaa (4 525 €/ha), Kastre (4 484 €/ha), Haljala (4 095 €/ha), Luunja (4 050 €/ha), Põlva (4 012 €/ha) ja Räpina (4 010 €/ha) omavalitsus. Jällegi tuleb meeles pidada, et kuna omavalitsuste lõikes toimunud vabaturu tehingute hulgad on madalad ja võivad aastate lõikes olla muutlikud, siis tasub tulemuste osas säilitada kriitiline meel. Sellele vaatamata püsib kõrgem hinnatase piirkonniti, kus selleks tingimused on head. Kõikides nimetatud omavalitsustes jäi vabaturutehingute arv alla 20.

2019. aastal jäi mediaanhind alla 2000 €/ha ainult Alutaguse omavalitsuses. Järgnevad Lääne-Harju (2 273 €/ha), Mustvee (2 395 €/ha), Pärnu linna (2 459 €/ha), Mulgi (2 459 €/ha), Türi (2 464 €/ha) ja Saare omavalitsus (2 500 €/ha).

22

4. HARITAVA MAA VÄÄRTUST MÕJUTAVAD TEGURID

Regressioonanalüüsi abil ning viimase viie aasta tehinguandmete põhjal on uuritud haritava maa väärtust mõjutavaid tegureid. Iga väärtust mõjutava teguri puhul on analüüsitud selle mõju haritava maa hektari hinnale. Regressioonimudeli parameetreid saab sobitada globaalselt (lineaarne regressioon), kasutades kõiki andmeid, või lokaalselt (näiteks geograafiliselt kaalutud regressioon), kasutades vaid kohalikke andmeid. Geograafiliselt kaalutud meetodi eelis, mida 2018. aasta turuülevaates käsitleti, võiks seisneda eelkõige selles, et see võimaldab statistiliste seoste ruumilist varieeruvust – seos erinevate tunnuste vahel võib olla ruumis muutuv. 3

Analüüsis on võetud sõltuvaks muutujaks haritava maa hektari hind ning uuritud on seoseid maa väärtust kirjeldavate muutujatega nagu maatüki keskmine boniteet, maatüki pindala ja kaugus teest. Muuhulgas on analüüsitud, millist mõju avaldavad valitud piiranguvööndid haritava maa väärtusele. Varasemalt on uuritud muuhulgas ka seda, kuidas mõjutab haritava maa väärtust asjaolu, et maatükk on registreeritud Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti põllumassiivide registris, ehk kui maatükk on toetuskõlbulik. Lisaks on uuritud maatükkide paiknemist piirnevate asustatud punktidest ja maa korrapära või teisisõnu kompaktsust kirjeldava indeksi mõju.

4.1. Mulla viljakus

Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida väljendatakse boniteedina. Boniteet on mullale antud suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust. Käesolevas ülevaates on analüüsitud mulla viljakusnäitaja mõju haritava maa väärtuse kujunemisele.

Joonis 19. Maakondade põllumajandusmaa keskmised mullaviljakuse näitajad

3 Kaasik, A., Remm, J., Remm, K. (2012). Ruumiliste loodusandmete statistiline analüüs. Tartu Ülikooli Ökoloogia ja Maateaduste Instituut.

23

Kõige kõrgema keskmise boniteedihinnanguga mullad esinevad Kesk- ja Lõuna-Eesti maakondades, eelkõige Järva (49) , Jõgeva (46), Lääne-Viru (46), Viljandi (42) ja Tartu (41) maakonnas. Kõrge maakonna keskmine boniteedihinnang annab kinnitust asjaolule, miks nimetatud maakondade haritava maad on ühed kõrgema hektari mediaanhinnaga.

Joonis 20. Tehinguaktiivsus eri boniteediklasside lõikes ja boniteetide mediaanväärtus (punane) ning boniteetide keskmine väärtus (sinine)

Enamus haritava maa tehinguid on tehtud maadega, mille mulla boniteet on jäänud vahemikku 34

– 50 ehk siis keskmise või keskmisest kõrgema viljakusega maadega. Boniteediga kuni 34 ehk

keskmisest madalama viljakusega maad moodustasid aastatel 2015 – 2019 kõikidest haritava

maa vabaturu tehingutest ligi 16% tehingutest. Keskmise viljakusega maatükkidega on tehtud

kõige rohkem tehinguid, koguni 70% tehingutest. Parema mullastikuga maad, mille keskmine

boniteet oli üle 50 hindepunkti, moodustavad kõikidest tehingutest ligi 14%. Põllumaa, mille

keskmine boniteet on alla 34 hindepunkti, on keskmiselt ligi kolmandiku võrra väiksema

mediaanhinnaga kui viljakamad põllumaad, mille hindepunkt on üle 50.

Analüüsides eraldiseisvalt detailsemalt boniteedi ja haritava maa väärtuse vahelist seost regressioonanalüüsi abil, siis selgub, et haritava maa boniteediväärtuse kasv 1 hindepuntki võrra mõjutab hektari hinda keskmiselt 33,3 euro võrra. Kuigi kahe tunnuse vaheline korrelatsioon ei ole statistiliselt väga tugev siis sellele vaatamata on seos oluline ning mõju suund positiivne – keskmiselt mida suurem maatüki viljakuse näitaja, seda kõrgem ühikuhind.

24

4.2. Pindala

Teine tegur, mida käesoleva turuülevaate raames on analüüsitud, ja mille mõju haritava maa väärtusele on täheldatud, on maatüki pindala. Siinkohal on suurem osa tehinguid tehtud väiksemate maatükkidega ning koguni ligi 72% tehingutest jäävad pindalalt vahemikku 2 – 10 hektarit. Maatükid, mille pindala on suurem kui 10 hektarit moodustasid koguarvust ülejäänud 28%. Analüüsiperioodi (2015 – 2019) tehinguobjektide mediaanpindala oli 6,5 ning keskmine pindala mõnevõrra kõrgem, 9,1 ha.

Põllumaa, mille pindala on kuni 10 hektarit, on keskmiselt 8% madalama mediaanhinnaga, kui seda on põllumaa, mille pindala jääb pindalavahemikku 10 - 20 ha. Võrreldes aga maatükke suurusega kuni 5 hektarit ja maatükke, mis on suuremad kui 20 hektarit, siis hinnaerisus on suurem, ligi 13%.

Joonis 21. Haritava maa tehingute arv ja hektari mediaanhind lähtuvalt pindalaklassidest

Analüüsides detailsemalt pindala ja haritava maa ühikuhinna vahelist seost regressioonanalüüsis, siis selgub, et haritava maa pindala kasvades 1 hektari võrra suureneb mediaanhind keskmiselt 9,6 eurot. Kuigi kahe tunnuse vahelise seose tugevus ei ole küll väga tugev (madal korrelatsioon), siis statistiliselt on seos oluline ning mõju suund positiivne – keskmiselt mida suurem pindala, seda kõrgem ühikuhind. Seaduspära, suurem pindala ja kõrgem ühikuhind ei pruugi siiski alati paika pidada, sest turul tehakse tehinguid kohati väga erineva olemusega maatükkidega.

4.3. Kaugus teedest ja kitsendusi põhjustavad vööndid

Samuti on analüüsitud, kuidas mõjutab haritava maa väärtust maatüki kaugust teedest, mis

üldistatuna võib kirjeldada maatüki ligipääsetavust. Vahemaad on mõõdetud maatüki

keskpunktist lähima teeni sirgjoonena.

Ligipääs põllumaale on iseenesest mõistetavalt väga oluline ning kui 2018. aasta turuülevaates

analüüsiti maatükkide kaugust avalikest teedest, siis käesolevas ülevaates olid aluseks kõik teed.

25

Avalike teede puhul jäi valdav osa tehinguid kuni 500 meetri raadiusesse, kuid kui arvesse võtta

kõik teed, siis jääb valdav osa maatükke teedele lähemale kui 50 meetrit ning väike osa

analüüsiobjektidest oli lähimast teest kaugemal kui 50 meetrit. Kui avalike teede puhul oli

maatükkide mediaankaugus teedest 6 meetrit, siis kõikide teede puhul on selleks ligi 3 meetrit.

Seos on aga sama, mida kaugemal paikneb maatükk lähimast teest, seda madalam on maatüki

väärtus. Maatükkide puhul, mis asuvad teest kuni 5 meetri kaugusel on keskmiselt 14 % kõrgema

ühikuhinnaga kui need maatükid, mis paiknevad lähimast teest kaugemal kui 50 meetrit.

Joonis 22. Haritava maa tehingute arv ja hektari mediaanhind lähtuvalt kaugusest tee suhtes

Kinnisomanditega seotud kitsendused registreeritakse katastris ning enamik neist on

seadusjärgsed, mis tähendab kehtivad kõigi kinnisasjade suhtes. Põllumajandusmaa kontekstis

on palju erinevaid kitsendusi põhjustavaid nähtuseid, kuid siinses ülevaates analüüsiti

keskkonnaalast ehk kaitseala piiranguvöönditesse jäävaid maatükke ning veekogudega seotud

kitsendustest analüüsiti ranna või kalda piiranguvööndi ja maaparandushoiuala mõju.

Piiranguvöönditega kattumise seost vaadati binaarsena (kattub, ei kattu) ning seejuures ei

analüüsitud täpsemalt, kui suur osakaal maatüki pindalast kattub konkreetse vööndiga.

Seejuures analüüsiti neid vööndeid, mille puhul tuvastati tehinguandmetega kõige enam kattuvusi

– eesmärgil, et andmeanalüüsi jääks piisaval hulgal tehinguandmeid. See ka põhjus, miks ei olnud

võimalik piiranguvööndite kõrval analüüsida sihtkaitsevööndite võimalikku mõju –

tehinguandmete ja sihtkaitsevööndite ruumikujude vähene kattuvus.

Analüüsi käigus täheldati, et eri kaitseala piiranguvöönditel, ranna või kalda piiranguvöönditel ja

maaparandushoiualadel on teatud ulatuses negatiivne mõju maatüki ühikuhinnale. Näiteks ranna

või kalda piiranguvööndisse jäävate maatükkide keskmine hind oli 27% madalam kui neil, mis ei

kattunud konkreetse piiranguvööndiga. Antud hinnaerinevuse põhjustajaks ei pruugi olla aga

piiranguvöönd vaid asjaolu, et tehinguobjektid paiknevad veekogude ääres, kus hooajaliste

üleujutuste mõjul on mullastik liigniiske ja kehvema kvaliteediga. Teatud määral toetab seda ka

täpsem mullastiku analüüs, kus selgus, et paljud tehinguobjektid sisaldasid madalsoomuldi ja

muid kehvema kvaliteediga muldi. Peale kalda piiranguvööndi, oli samuti maaparandushoiualas

26

paiknevate maatükkide keskmine hind väljaspool vööndit paiknevatest maatükkidest 9%

madalam. Kaitsealaste piiranguvööndite puhul oli hinnaerisus väiksem, kui vööndisse jäävate

maatükkide keskmine ühikuhind oli ainult 4% madalam kui neil maatükkidel, mis olid vööndist

väljas. Tähelepanu tuleb pöörata asjaolule, et analüüs põhineb tervel Eestil ning eri kitsenduste

mõju võib olla piirkonniti erinev – sellest järeldades tuleks kitsendusvööndite mõju analüüsile

lähenedes eristada turupiirkondi ning analüüsida ka vööndite mõju osakaaluna maatükist.

Kõikidele väärtust mõjutavatele teguritele lisaks on varasemad turuanalüüsid näidanud, et mida

suurem osa maatükist on PRIA põllumassiivide registris, seda kõrgemaks kujuneb maatüki

mediaanhind. Samuti on varasemalt analüüsitud, kuidas mõjutab haritava maa väärtust kaugus

eri asustuspunktidest ning selgunud on, et enamus tehinguid on tehtud pigem alevite ja alevike

läheduses, peamiselt 10 kilomeetri raadiuses ning alevitele või alevikele lähemal paiknevad

maatükid on müüdud kallimalt kui kaugemad maatükid.

27

KOKKUVÕTE

Haritava maaga tehti 2019. aastal 1 276 ostu-müügitehingut ning võrdluses tunamulluse aastaga on tehingute arv kasvanud 18%. Tehingute arvu kasv väljendub ka tehingute koguväärtuses, kui käive on haritava maa turusektoris aastaga kasvanud ligi 22 miljoni euro võrra, moodustades 2019. aastal koguni 58,3 miljonit eurot.

Viimasel aastal kasvas riigi poolt müüdava haritava maa hulk, eraisikute osakaal müüjate hulgas on kõikuv, aga langeva trendiga ning juriidiliste isikute osakaal 2019. aastal müüjate hulgas oli läbi aastate kõrgeim. Ostjatest moodustavad suure enamuse juriidilised isikud, järgnevad eraisikud ning välismaalaste hulk ostjate hulgas on marginaalne.

Tavapärasest enam tehti tehinguid haritava maaga piirkonniti, kus aktiivsus tavaliselt madalam – enim tehinguid Harju maakonnas (185). Järgnevad Tartu maakond 155, Pärnu maakond 125, Rapla maakond 113 ning alles viiendal kohal Lääne-Viru maakond 108 tehinguga. Kõige vähem tehti tehinguid Hiiu ja Ida-Viru maakonnas, vastavalt 29 ja 34 tehingut. Tehingute koguväärtus oli samuti kõrgeim Harju ja Tartu maakonnas, moodustades kokku vastaval 14,4 ja 9,7 miljonit eurot.

Haritava maa hektari mediaanhind oli 2019. aastal 3289 eurot, mis võrdluses 2018. aastaga tähendab ligi 8%-list kasvu ning viie aasta tagusest ajast püsib põllumaa hektari mediaanhind ligi kolmandiku võrra kõrgemal. Vaatamata tehinguaktiivsuse ja koguväärtuse kasvule Põhja ja Lääne-Eestis, püsib haritava maa hinnatase kõrgeim tavapärastes maakondades. Maakonniti oli kõrgeim mediaanhind Põlva, Jõgeva ja Lääne-Viru maakonnas, ulatudes kõigis üles 3800 €/ha. Mediaanhind oli madalaim Lääne-Eesti saartel, Saare maakonnas 2488 €/ha ning Hiiu maakonnas 2503 €/ha.

Analüüs näitab, et haritava maa hinnale avaldavad mõju maatüki keskmine boniteet, pindala, kaugus teedest ning negatiivsel suunal võivad mõju avaldada erinevad kitsendusi põhjustavad vööndid.

Täiendavat infot tehingute kohta saab

Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika päringukeskkonnast.4

Maa-amet Kinnisvara hindamise osakond Mustamäe tee 51, 10621 Tallinn Johannes Nõupuu e-post: johannes.noupuu@maaamet.ee www.maaamet.ee

4 http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/