INFORME DE TASACIÓN · 7. niveles a efectos de tasaciÓn 8. anÁlisis de mercado 8.1.- oferta 8.2.- demanda 8.3.- intervalos de precios actuales de venta o de alquiler 8.4.- expectativas

INFORME DE TASACIÓN

Emplazamiento

Término Municipal

Provincia :

2012-000142-05-00 / V262

Calle RUAYA, Nº 9

46009 - VALENCIA

Valencia

Exp. nº

SUELO URBANO.

Entidad SolicitanteBanco de Valencia

Inscrita en el Registro de Entidades Especializadas en Tasación del Banco de España con el nº4.383-Inscrita en el Registro Mercantil de Baleares al folio 24, tomo 2401, hoja PM-79, inscripción 14 CIF A-07468663TASALIA SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A. C/ Monseñor Palmer nº2 L4 07014 Palma de Mallorca - (T)+34 971 728822 (F)+34 971 718838 - www.tasalia.es

INFORME DE TASACIÓN DE SOLARES Y OTROS TERRENOSSUELO URBANO.

Ref. 2012-000142-05-00 pag 1/20

IndiceDOCUMENTACIÓN ESCRITA

0. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD0.1.- IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN0.2.- DATOS DEL SOLICITANTE0.3.- FINALIDAD

1. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN1.1.- LOCALIZACIÓN

2. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

3. LOCALIDAD Y ENTORNO3.1.- LOCALIDAD3.2.- ANÁLISIS ELEMENTAL DEL ENTORNO

4. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO4.1.- SUPERFICIES4.2.- INFRAESTRUCTURAS

5. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

6. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

7. NIVELES A EFECTOS DE TASACIÓN

8. ANÁLISIS DE MERCADO8.1.- OFERTA8.2.- DEMANDA8.3.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER8.4.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN8.5.- DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR DE MERCADO Y EL VALOR HIPOTECARIO

9. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS9.1.- MÉTODO A EMPLEAR9.2.- RESIDUAL9.3.- FLUJOS DE CAJA

10. VALORES DE TASACIÓN

11. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

12. OBSERVACIONES


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DOCUMENTACIÓN ANEXA

DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA- SITUACION.- EXTERIOR 1.- EXTERIOR 2.- EXTERIOR 3.- EXTERIOR 4.- EXTERIOR 5.- EXTERIOR 6.- EXTERIOR 7.- EXTERIOR 8.


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SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD 00.1.-IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓNInforme emitido por TASALIA S.A., inscrita en el Registro de Entidades Especializadas Tasación del Banco de España con el Nº 4.383 en fecha 18 de Abril de 1990.

en

0.2.-DATOS DEL SOLICITANTEVIP ACTIVOS, S.L.U. con domicilio en Calle Pintor Sorolla, nº 2 y 4., 46002 - ValenciaB-98062672.

NIF:

0.3.-FINALIDADLa finalidad del presente informe es la de valorar un SUELO URBANO. para Garantia préstamo hipotecario.

de

Siendo la Entidad Solicitante : Banco de Valencia

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Ordende 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinadospara ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada porOrden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de 2007.

ECO/805/2003,derechos

la

IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 11.1.-LOCALIZACIÓNDescripción del inmueble: SUELO URBANO.Calle RUAYA, Nº 9

MUNICIPIOPROVINCIA46009 VALENCIA Valencia

SE TRATA DE UN CONJUNTO DE FINCAS REGISTRALES CUYA TOTALIDAD DE INMUEBLESSE ENCUENTRAN SITUADOS ENTRE LAS CALLES DE RUAYA, C/ DUATO , C/ PEPITA YORIHUELA DEL TERMINO MUNICIPAL DE VALENCIA .Los linderos de la finca individualizadas tanto registrales como catastrales son los queindican en las documentaciones registrales adjuntas.

C/

se

DATOS REGISTRALESFincaUnidad

Residencial Piso PisoResidencial Garaje GarajeComercial Local Local


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SUELO VALOR: F.R. CALLE F. CATASTRAL TOMO LIBRO FOLIO

51976/A DUATO 23 5840112YJ2754B0001BP 2882 777 153 51976/B DUATO 23 5840113YJ2754B0001YP 2882 777 153 ANTES5552/B 24417/B DUATO 29 5840109YJ2754B0001BP 2868 764 204 24417/C DUATO 31 5840107YJ2754B0001AP 2868 764 204 24417/D DUATO 33 5840107YJ2754B0001WP 2868 764 204 26198/A PEPITA 20 5840119YJ2754B0003HS 2763 670 164 26198/B PEPITA 20 5840119YJ2754B0006GL 2763 670 165 26198/D PEPITA 20 5840119YJ2754B0001FP 2763 670 167 26198/E PEPITA 20 5840119YJ2754B0004JD 2763 670 163 26198/F PEPITA 20 5840119YJ2754B0005KT 2763 670 164 63579 RUAYA 9 a 17 58401121YJ2754B0001TP 3208 1078 66 24417/A DUATO 29 5840109YJ2754B0001HP 2278 223 52

F.R.

Registro de la Propiedad nº 3 de VALENCIA

COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 2COMPROBACIONES REALIZADASNo Plan o Proyecto de expropiaciónNo incoado exped. que implique expropiacNo han vencido plazos Urbanización/Edif.No Resolución Admini que implique expropNo existe proced. incumplimiento deberesCorrespondencia con finca registralExist.derecho aprovechamiento urbanistComprobación Planeamiento UrbanísticoServidumbres visiblesEstado de ocupación, uso y explotaciónEstado de conservación aparenteCorrespondencia con finca catastralNo procedimiento de expropiaciónRégimen protección públicaRégimen Protección Patrimonio Arquitec.Identificación física mediante inspección ocular con comprobación de su descripción registralsuperficies.

y


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DOCUMENTACIÓN UTILIZADAPlano de situaciónDocumentación catastralNota SimplePlaneamiento urbanístico vigenteFicha urbanísticaReportaje fotográfico

LOCALIDAD Y ENTORNO 33.1.-LOCALIDAD

TIPO DE NÚCLEOValencia (en valenciano València) es un municipio y una ciudad de España. Ésta es la capitalla localidad más poblada) del municipio, de la provincia homónima y de la Valenciana. Cuenta con 809.267 habitantes (INE 2010), siendo el tercer municipio población de España. Su área metropolitana tiene 1.556.691 habitantes,[2] lo que latambién en la tercera área metropolitana de España. Término municipal de Valencia, en la comarca de la Huerta.La ciudad de Valencia seen la costa mediterránea de la Península Ibérica, justo en el centro del golfo de Valencia,la gran llanura aluvial que forman los ríos Júcar y Turia, a orillas del que se encuentra laalejada de las montañas. El Monte del Puig se encuentra en unos 12 km al norte de la ciudad,unos kilómetros más hacia el noroeste se encuentra la Sierra Calderona, principal montañoso cerca de la ciudad, de la que también es su pulmón verde.La ciudad antigua estaba ubicada a orillas del río, a unos cuatro kilómetros del mar,antiguamente sólo estaba el Grao de Valencia, el cual actualmente está unido al resto deciudad y forma parte del distrito conocido como Poblados Marítimos. El motivo por el quefundó la ciudad lejos de la costa es que en tiempo de los romanos la zona costera erahumedal, con una costa baja y arenosa, como en casi todo el golfo de Valencia.

(yComunidad

porconvierte

encuentrasobre

ciudad,y

estribo

dóndela

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OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTAEl Turismo realmente empezó con el boom de principios del siglo XX, la costumbrede los habitantes de la ciudad, era salir al campo y entornos cercanos de la ciudad, en lacostera de la Malvarrosa y el Cabañal, se construyeron casas como segundastambién se construyó un balneario en la misma playa de las Arenas. Era costumbre de laimportante poseer alguna de estas casas, para su uso y el poder invitar a ellas a familiaresamigos, un caso muy destacado es del escritor valenciano Blasco Ibáñez, y conocidasreuniones con pintores y filósofos de la época. Nivel de renta Medio.

originariazona

residencias,gente

ysus


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POBLACIÓNSegún el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2005: 796.549 habitantes de derecho.La tendencia, respecto al padrón de 2001, es: Creciente

EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓNEstable con ligero crecimiento del 5% anual, el nivel de población se considerablemente en época estival.

incrementa

3.2.-ANÁLISIS ELEMENTAL DEL ENTORNO

DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOSZona urbana altamente consolidada en el término de Valencia. El entorno se encuentramuy buena infraestructura de comunicacion , tranvia y linea de autobuses, la ejecucionrenovación de las viviendas de uso residencial libres se esta realizando muy debido a la situación economica actual . NIVEL DE RENTA: Media.ANTIGÜEDAD: 40 años aprox.CALIDAD EDIFICACIONES: Media.GRADO DE CONSOLIDACION .- 85%.

condela

lentamente,

CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURAEl entorno dispone de las infraestructuras básicas para el desarrollo de la actividadcon pavimentación, canalización y distribución de suministros electricos y de agua zonas verdes, mobiliario urbano, servicios telefónicos, alumbrado público, etc. .Lade las infraestructuras existentes se califican como buenas.

residencial,potable,

conservación

EQUIPAMIENTOLa zona posee todos los servicios.La población dispone en su núcleo urbano de colegios, iglesias, polideportivo centro de salud, dotacional y lúdico.

municipal,

COMUNICACIONESLas comunicaciones se realizan por medio de lineas de autobuses urbanos, tranvia vehiculos a motor

y

TIPIFICACIÓN COMERCIAL. Baja ,con densidad baja.IDENTIFICABILIDAD. Buena.ACCESIBILIDAD. Buena.Tanto para suministro como para público en general


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DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO 44.1.-SUPERFICIES

Catastral: 2.096 m² Proyecto : 2.164,64m²

Adoptada :2.164,64 m²

Medida: - - - m² Registral : - - - m²

En las notas registrales que se adjuntan , no figura en todas ellas las superficies , es porpor lo que se ha considerado como superficie total del conjunto la obtenida en larealizada y llevada a cabo por los técnicos redactores del proyecto básico , es 2.164,64.-m².No se ha realizado la agrupación registral de las fincas que componen el conjunto.La totalidad de los terrenos estan compuestos por las siguientes fincas:

TITULAR VIP ACTIVOS S.L.

F.R. CALLE F. CATASTRAL 51976/A DUATO 23 5840112YJ2754B0001BP 51976/B DUATO 23 5840113YJ2754B0001YP 24417/B DUATO 29 5840109YJ2754B0001BP 24417/C DUATO 31 5840107YJ2754B0001AP 24417/D DUATO 33 5840107YJ2754B0001WP 26198/A PEPITA 20 5840119YJ2754B0003HS 26198/B PEPITA 20 5840119YJ2754B0006GL 26198/D PEPITA 20 5840119YJ2754B0001FP 26198/E PEPITA 20 5840119YJ2754B0004JD 26198/F PEPITA 20 5840119YJ2754B0005KT 63579 RUAYA 9 a 17 58401121YJ2754B0001TP 24417/A DUATO 29 5840109YJ2754B0001HP NOTAS ACLARATORIAS A LAS IDENTIFICACIONES DESCRITAS.5552/B DUATO 21 Y 23 5840113YJ2754B0001YP AHORA ES F.R. 51976/B

La finca catastral 58401121YJ2754B0001TP agrupa a las siguientes f. Catastrales , quehan adjuntado como dato en este informe porque figuran en las notas simples registralespero que Catastralmente se han agrupado en la F.C- descrita.:

26198/A 26198/B 26198/C 26198/D 26198/E 26198/F

SE PROCEDE A VALORAR TAMBIEN LA F.REGISTRA 24417-A , CUYO TITULAR NO ESACTIVOS , F.C. 5840106YJ2754B0001HP PORQUE SE ESTA FORMULANDO EN ACTUALIDAD UN DOC. DE CAMBIO DE OBRA. ; EL TITULAR QUE FIGURA ES D.MANCEBO ARNEDO

ellomedición

decir

se,

VIPLA

ANTONIO


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4.2.-INFRAESTRUCTURASINFRAESTRUCTURAS. POSEE TODAS LA INFRAESTRUCTURA BASICA NECESARIAEL SUMINISTRO Y DISTRIBUCCION DE SERVICIOS DOTACIONALES Y ENERGETICOS.

PARA

DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA 5

PLANEAMIENTO URBANÍSTICOPLANEAMIENTO ESPECÍFICO. PLAN GENERAL DE ORDENACION DE VALENCIA.PLANEAMIENTO ULTERIOR Y PLAZOS. NO PROCEDE.PLANEAMIENTO MARCO. PLAN GENERAL DE VALENCIA.FASE APROBACIÓN. DEFINITIVA 28/12/1988.CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA. Suelo Urbano de uso Residencial ENSANCHE UNO ENS-1.PARÁMETROS GENERALES. En parte de la manzana descrita hay varias edificaciones queencuentran protegidos con PROTECCIÓN NIVEL 3. Éstos son, los dos edificios situadoslos números 10 y 12 de la Calle Orihuela y los edificios situados en los números 14, 16, 18,y 22 de la Calle Pepita siguiendo los dictámenes emitidos por la Comisión de PatrimonioAyuntamiento de Valencia, se respetan las fachadas existentes y se derriban las interiores. En todo caso, algún hueco de fachada puede modificarse ligeramente conseguir el máximo acristalamiento posible en cumplimiento de la normativa de iluminación.Por lo demás, se atiene al Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, aprobado octubre de 1988, y en concreto a sus Normas Urbanísticas, según lo cual estamos enEnsanche I y de uso "residencial plurifamiliar".

seen20del

partespara

enZona

GESTIÓN URBANÍSTICACARGAS URBANÍSTICAS. NO PROCEDE.ELEMENTOS Y TRÁMITES NIVEL 1. No procede.SUJETO. No procede.SISTEMA DE ACTUACIÓN. No procede.PLAZOS DE EJECUCIÓN. CADUCIDAD.No procede.CRITERIOS VALORACIÓN.Residual dinámico.TERRENOS A CEDER. No procede.

CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDADUSO CARACTERÍSTICO. Residencial.USOS COMPATIBLES. TERCIARIO.USOS PROHIBIDOS. Industrial.ALTURA MÁXIMA. PB+2 Y ATICO.Altura de cornisa 10.60.-m.RETRANQUEOS. Alineacion a fachadas.APROVECHAMIENTO. PROYECCION DE PARCELA POR Nº DE LAS PLANTAS.OCUPACIÓN. 100% en planta baja ; y el resto de plantas segun el fondo edificable previstoel plan .

en

EDIFICABILIDAD. PROYECCION DE PARCELA POR Nº DE LAS PLANTAS.SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIBLE S/PLANEAMI.las superficies construidas sobre rasantede 8.112,80.-m²t, se adjunta en anexos complementarios relaccion y justificacion del cálculo.Bajo rasante es de 4.329,28.-m²

es

OTROS CONDICIONANTES. La situación de protección Nivel 3 de de los inmuebles , según elInscrita en el Registro de Entidades Especializadas en Tasación del Banco de España con el nº4.383-Inscrita en el Registro Mercantil de Baleares al folio 24, tomo 2401, hoja PM-79, inscripción 14 CIF A-07468663

TASALIA SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A. C/ Monseñor Palmer nº2 L4 07014 Palma de Mallorca - (T)+34 971 728822 (F)+34 971 718838 - www.tasalia.es

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PGOU de Valencia, su entorno está protegido, existiendo en parte de la manzana protegidos con PROTECCIÓN NIVEL 3. Éstos son, los dos edificios situados en los10 y 12 de la Calle Orihuela y los edificios situados en los números 14, 16, 18, 20 y 22 deCalle Pepita. El resto son solares sin protección.

edificiosnúmeros

la

FONDO MÁXIMO EDIFICABLE. El previsto en ficha urbanistic adjunta.OCUPACIÓN MÁXIMA. No existe.PARCELA MÍNIMA. RECTANGULO DE 8* 10 art. 6.18 Normas Urbanisticas 100.-m² de sup.SUPERFICIE EDIFICABLE SEGÚN ORDENANZA. Las superficies construidas sobre rasantede 8.112,80.-m²t, se adjunta en anexos complementarios relaccion y justificacion del cálculo.Bajo rasante es de 4.329,28.-m²

es

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN 6TENENCIA Y LIMITACIONES

Propietario (Pleno Dominio) : VIP ACTIVO S.L.U. en pleno dominio : La finca 26198/E pertenece a Dña. Esmeralda Vicent Vidal ,quetiene convenida un cambio de obra, con clausula suspensiva.La finca 24417/A cuya titularidad ostentan en pleno dominio D.ANTONIO MANCEBO ARNEDO Y JULIA SERRANO

Destino previsto : Desconocido

NIVELES A EFECTOS DE TASACIÓN 7Nivel I

ANÁLISIS DE MERCADO 88.1.-OFERTAANALISIS DE OFERTA: A finales del 2009 se ha observado un cambio de ciclo económicoha afectado sobre todo al sector residencial, motivando una disminución considerable deactividad del sector de la construcción y en la venta de viviendas. La zona se hapor la existencia de una abundante oferta de inmuebles a la venta de similarescon diversos grados de antigüedad en el entorno próximo al que se valora, es de nivel medio.EVOLUCION DE LA OFERTA: la oferta de este tipo de inmuebles en el entorno próximoexperimentado una tendencia creciente en los últimos años, debido principalmente a situación económica y financiera. En los últimos meses se detecta un exceso de oferta y menor demanda, lo que ha provocado un aumento de los plazos de comercialización.VALORES OFERTADOS: Los valores ofertados oscilan en función de las ubicaciones, antigüedad y calidades de los inmuebles.

quela

caracterizadocaracterísticas

hala

superficies,


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8.2.-DEMANDAANALISIS DE DEMANDA: Durante los últimos meses se aprecia un ligero descenso demanda respecto a la oferta existente en el entorno, por lo que la frecuencia dees relativamente menor.TIPÒLOGIA COMPRADORES: El nivel socio-económico de los posibles compradores es demedio. Si bien en años anteriores se podía hablar con una demanda mixta, compuestapor inversores, como por compradores para uso propio, actualmente gran parte de lade inversión se ha retirado por falta de expectativa de rápidas revalorizaciones.USO DEMANDA: La demanda de inmuebles en el entorno próximo se caracteriza por el usoprimera residencia.

detransacciones

tipotanto

demanda

de

8.3.-INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILEREn el ámbito general se testa un desequilibrio entre la oferta y la demanda, ocasionada pordisminución en los niveles de demanda dada la situación económica actual. Es por ellocabe adoptar un criterio de prudencia.Los intervalos de valores obtenidos para los distintos usos son:Viciendas: 1.450,00 €/m² a 2.065,00 €/m².Locales: 1.340,00 €/m² a 2.200,00 €/m².Garajes: 480,00 €/m² a 880,00 €/m².

unaque

8.4.-EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓNLa relación de la oferta y la demanda de inmuebles de similares características ubicadas enentorno próximo al inmueble que se valora se encuentra estable.

el

8.5.-DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR DE MERCADO Y EL VALORHIPOTECARIOSegún el análisis realizado no se ha detectado fluctuaciones importantes ni especulativos que permitan preveer una bajada significativa de valor de mercado en próximos doce meses. Por tanto en función de lo previsto en el Art. 23.2 de la ECO/805/2003, revisada por la orden EHA/30/11/2007 de 4 de Octubre, sobre valoracióninmuebles, se ha considerado que el valor hipotecario se corresponde con el valor deobtenido por comparación.

elementoslos

ordende

mercado

DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 9

9.1.-MÉTODO A EMPLEARResidual Dinámico.El valor de la presente tasación ha sido calculado por el método residual dinámico según elprocedimiento de análisis de inversiones con valores esperados.

Para la utilización del método residual dinámico se han determinado:- la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar; - los costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros y de comercialización;- los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción en lasfechas previstas para su comercialización.

- los flujos de caja, o sea los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtenerpor la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y


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gastos durante la construcción, incluso los pagos por los créditos concedidos.

Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construccióndel inmueble.

Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas decomercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a losvalores obtenidos por los métodos de comparación y a la evolución esperada de los precios demercado.

Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastosnecesarios, los de comercialización y los financieros, para una promoción de las característicassimilares a la que se estime más probable promover.

Dado que no se ha dispuesto de testigos similares al suelo tasado para poder obtener el valor delmismo por Comparación, se ha calculado dicho valor mediante el empleo del Método Residual.

* METODO RESIDUALEstá basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Mediante este método secalcula un valor técnico que se denomina valor residual, que permite determinar el valor demercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

Requisitos para la utilizaciónf) Información adecuada para determinar la promoción más probable de acuerdo con el régimenurbanístico aplicable.g) Existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios para lapromoción, para un promotor de tipo medio.h) Existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta de lapromoción más probable considerada y la fecha prevista para su comercializacióni) Existencia de información necesaria sobre los rendimientos de promociones semejantes.j) Para el procedimiento Dinámico, además de lo anterior, será necesaria la existencia deinformación sobre los plazos de construcción, rehabilitación, de comercialización, y en su caso, losplazos de la gestión urbanística y la urbanización

PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DINÁMICO

Análisis de inversiones con valores esperados

Los terrenos objeto de valoración están clasificado como suelo urbano, por lo que se trata de unsuelo Nivel I. De acuerdo con lo dispuesto en la O.M. ECO 805 de 27 de marzo de 2002, teniendoen cuenta el estado de desarrollo de la gestión y urbanización del suelo tasado, se emplea elprocedimiento dinámico para el cálculo de su valor hipotecario.

Se han seguido los siguientes pasos:

a) Se han estimado los flujos de caja como diferencia entre los cobros o en su caso entregas de


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crédito y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción.Incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechasprevistas para la comercialización y construcción del inmueble

- Para estimar los cobros a obtener se ha partido de los valores de venta previstos en las fechasde comercialización- Para estimar los pagos se han tenido en cuenta los costes de construcción y los gastos - Para determinar lo las fechas y los plazos para la comercialización y construcción se han tenidoen cuenta los sistemas de pago a proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a lascaracterísticas del inmueble y, en su caso, el grado de ejecución, - Para determinar el inmueble a promover sobre el solar a valorar (promoción más probable) seha tenido en cuenta el principio del mayor y mejor uso, de acuerdo con el máximo aprovechamientoque permite el planeamiento y con la tipología y condiciones de mercado de la zona.

b) Se ha elegido el tipo de actualización como la rentabilidad media anual, sin tener en cuenta lafinanciación ajena de un promotor medio en una promoción de las características de la analizada.Se ha calculado sumando el tipo libre de riesgo, la prima de riesgo

- El tipo libre de riesgo utilizado es el tipo de actualización en el método de actualización, comotipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto atendiendo en particular a su volumen,grado de liquidez, la tipología del inmueble, sus características y de ubicación física, etc.; dicho tipode interés se ha convertido en real con la aplicación de un índice de precios que reflejaadecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se ha previsto la existencia deflujos de caja. El tipo libre de riesgo adoptado es igual o superior a la rentabilidad de la Deuda delEstado a 5 años, en los últimos 3 meses- La prima de riesgo se ha determinado por esta entidad tasadora a partir de la información se laque se dispone sobre promociones inmobiliarias, mediante la evaluación del tipo de activoinmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución así como el volumen de lainversión. La prima de riesgo adoptada no podrá ser inferior a lo siguiente:

Vivienda primera residencia: 8%Vivienda segunda residencia: 12%Edificios de oficina: 10%Edificios comerciales: 12%Edificios industriales: 14%Plazas de aparcamientos: 9%Hoteles: 11%Residencias estudiantes y 3ª edad: 12%

Otros: 12%

c) Se ha aplicado la fórmula

VA = S(Ej/(1+i)tj) - S(Sk/(1+i)tk)

VA= Valor actualEj = importe de los cobros imputables al inmuebleSk = importe de los pagos previstos en el momento ktj = número de periodos hasta que se produzca el momento Ej


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tk = número de periodos hasta que se produzca el momento Eki = tipo de actualización elegidon = número de períodos

9.2.-RESIDUALPROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLESe trata de un desarrollo inmobiliario de edificos entre medianeras para albergarpara primera residencia , en un entorno cercano, para mercado meramente nacional .Las viv. proyectadas serán de una tipologia de piso, dos y tres dormitorios entre unos 80.-m² los 100.-m², incluidos p.p. de comunes , garajes y trasteros (en dos sotanos y con accesomismo ) , las calidades serán medias , fachada enfoscadas y pintadas con pintura petrea ,carp. ext. de aluminio, suelo de gres porcelanico, paredes enlucidas maestreadas, inclinada , vidrio climalit, preinstalación de A.A. .Se prevé realizar 64 viviendas , es decir una media de superficie de 6.323,37 : 64 = 98,80.-m² .Las 118 plazas de garaje , tienen una superficie media de 4.329,28 : 118 = 36,69.-m²La superficie del local comercial se puede llegar a dividir, dada su configuración( recayentecuatro calles ) en locales de unos 100.-m² aprox. , obteniendose aprox. 18 unidades (: 100 = 18 unid. aprox)

El coste de la construcción , aplicando módulo básico de la construcción y coef.según Real Decreto 1020/93 , es decir 550.m² ( Orden EHA /1213/2005 B.O.E. 107 ,2005) por 1.35 (1.1.2.2 , se otiene un valor unitario de const. de 742,50.-€/m²,, siendo edificabilidad residencial prevista en el proyecto Basico para nuestra parcela de obtenemos un COSTE TOTAL DE CONSTRUCCION RESIDENCIAL DE 4.695.102,23 .-€. ,el calculo de construccion de los garajes , seconsiderará un modulo del 50% del de la vivi. yserá de 371,25.-€m², es decir de los 4.329,28.-m², siendo por tanto el valor del coste total deconstrucción de garajes, sera de 1.607.245,20.- -€, Para el calculo de construccion delocales , el modulo será de 371.25.-€m², es decir de los 1.789,43.-m², el coste será de 664.325,89-m²siendo por tanto el valor del coste total de la construcción de garajes, localesmas viviendas sea de 6.966.673,31.-€

vivendas

yal

cubierta

a1.789,43

correctoresmayo

la6.323,37.-m²,

Para

lalos

COMPARABLES RESIDUAL DINÁMICO(€/m²)C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓN

V011011200281CAMPANAR, AVENIDA, 37,VALENCIA

46009 O 100 1.681,50 1,160Piso

V010811000419ALQUERIA GINER, 15,VALENCIA

46009 O 85 1.452,94 1,099Piso

V010811000417DE LOS PLATANOS, 4,VALENCIA

46009 O 85 1.508,82 1,247Piso

V010112200114CONSTITUCION, AVENIDA,40, VALENCIA

46009 O 119 1.680,68 1,081Piso

V010112200113RUAYA, 46, VALENCIA 46009 O 97 2.061,86 1,040PisoV010112200115RUAYA, 65, VALENCIA 46009 O 90 1.555,56 1,030Piso

Precio homogeneizado por m², Residencial . . . . 1.832,03 €


Ref. 2012-000142-05-00 pag 14/20

CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIÓN

V011011200281

V010112200115CONCEPTO V010811000419V010811000417 V010112200114 V010112200113

Superficie de Vivienda 1,00 0,990,99 0,99 1,06 1,00Ubicación del Edificio 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Antigüedad del Edificio 1,16 1,041,11 1,26 1,02 1,04Calidad de Vivienda 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Anexos y Terrazas 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Otros 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00

C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓN0960311000193 DOCTOR PESET

ALEIXANDRE, 123,VALENCIA

46009 O 104 1.346,15 1,000Local

V011211200672RUAYA, 65, VALENCIA 46009 O 88 1.590,91 0,990LocalV011211200673RUAYA, 46, VALENCIA 46009 O 97 2.061,86 1,000LocalV011211200675RUAYA, 46, VALENCIA 46009 O 90 2.111,11 0,990LocalV010112200116CONSTITUCION, AVENIDA,

33, VALENCIA46009 O 97 1.711,34 1,000Local

V010112200117PORTUGAL, 20, VALENCIA 46009 O 90 1.888,89 0,990Local

Precio homogeneizado por m², Comercial . . . . 1.775,73 €


0960311000193 V010112200117CONCEPTO V011211200672V011211200673 V011211200675 V010112200116

Superficie 1,00 0,990,99 1,00 0,99 1,00Ubicación 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Relación Fachada/Fondo 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Elementos Recuperables 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Anexos 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Otros 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00

C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓNV011211200679SAGUNTO, 131, VALENCIA 46000 O 35 857,14 1,000GarajeV011211200681LUIS MAYANS, 13, VALENCIA 46000 O 30 483,33 1,000GarajeV011211200684AVENIDA PIO XII, 229,

VALENCIA46000 O 30 483,33 1,000Garaje

V011211200683LUIS MAYANS, 17, VALENCIA 46000 O 32 562,50 1,000GarajeV011211200680LUIS MAYANS, 27, VALENCIA 46000 O 30 666,67 1,000GarajeV011211200685NICOLAS ESTEBANEZ, 11,

VALENCIA46018 O 31 500,00 1,000Garaje

Precio homogeneizado por m², Residencial . . . . 592,16 €


Ref. 2012-000142-05-00 pag 15/20


V011211200679

V011211200685CONCEPTO V011211200681V011211200684 V011211200683 V011211200680

Situación 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Superficie 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Accesibilidad 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Maniobrabilidad 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00Otros 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00

USOS Y EDIFICABILIDADAPROV.URBAN.

(m²)CONST.S/PLAN.

(m²)UNIDADESUSO CONSIDERADO EDIFICABILI.

(m²)Residencial Piso

6.323,37 6.323,37 - - - Piso 6.323,37Residencial Garaje

4.329,28 4.329,28 - - - Garaje 4.329,28Comercial Local

1.789,43 1.789,43 - - - Local 1.789,43

La edificabilidad se ha obtenido:

Segun el cuadro de superficies adjunto que figura en el anexo al informe y obtenido en proyecto básico visado, obtenemos :

Que de la sup. edif. total sobre rasante 8.112,80.-m² , corresponden :

Sup. Local ..... 1.683,25.-m² Sup. Viviendas . 5.948,16.-m² Hay 481, 39 de sup. en planta baja que se destina a espacios comunes , y lorepartido proporcionalmente entre local y vivenda , obteniendose la proporcion de 106,18.-m²imputables a local y 375,21.-m² a viviendas ( el resto de elementos comunes de lasplantas de viviendas , se imputan a viviendas directamente , no repercutiendose a los locales ).

Por tanto , edificabilidad local con p.p. de comunes será de :

Para locales........... (1.683,25 + 106,18) = 1.789,43.-m² Para viviendas..........( 5.948,16+ 375,21 ) = 6.323,37.-m² Para Garajes............ 4.329,28.-m² ( en dos plantas ).

el

hemos

distintas


Ref. 2012-000142-05-00 pag 16/20

9.3.-FLUJOS DE CAJAFLUJOS DE CAJA PREVISIBLES DURANTE LA PROMOCION

SUELO VALORGASTOS TOTAL ASIGNADO

(€)TOTAL CAPITALIZADO

(€)Demoliciones 56.000,00 52.252,16Costes de urbanización - - - - - -Costes construcción 6.966.673,31 5.489.672,26Gastos construcción 1.532.668,13 1.207.727,91Costes de comercialización 348.333,67 219.885,82Costes financieros - - - - - -

INGRESOS TOTAL ASIGNADO(€)

TOTAL CAPITALIZADO(€)

RPiso 11.584.603,54 7.312.787,01CLocal 3.177.544,53 2.005.826,63RGaraje 2.563.626,44 1.618.290,52

RESIDUAL DINÁMICOFIN PROMOCIÓNGRUPO INGR.CAPITALIZ. GAST.CAPITALIZ. V.RESIDUALTIPO

01-01-2016SUELO VALOR 10.936.904,16 6.969.538,15 3.967.388,7514,73

PRIMA DE RIESGO ADOPTADALa prima de riesgo para primera residencia es de 8% para el uso de comercial es del 12%,para el uso de parkimg de un 9% , según figura en la disposición adicional 4ª de la805/2003 . No obstante, la prima de riesgo aplicada se ha obtenido incrementando lasmínimas, de acuerdo con las características de la promoción mas probable considerada ymargen de beneficio medio de los promotores de la zona para promociones similares:Para el uso residencial libre el tipo de actualización en función del la prima de riesgopara el uso comercial (14,90%) y para el parking (11,90%), así como el IPC actual (1,50%) yrentabilidad Deuda del Estado igual o superior a 2 años (4,45 %), obtenemos un tipo actualización de 14,73%.

Los datos descritos anteriormente se cuantifican a continuación: FECHAS Y PLAZOS DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA COMERCIALIZACIÓN DELTERMINADO:Se considera que las obras de demolición se realizaran en 6 meses y que la duración deedificacion sera 24 meses a partir de la demoliciones; se realizará la comercialización totallas viviendas a la vez que su construcción hasta 18 meses despues, puesto que seque la demanda en el entorno continuará en aumento. En resumen, se considera unatotal de la promoción de 48 meses (4años).

COSTES DE COSTES DE CONSTRUCCIÓN, GASTOS NECESARIOS Y GASTOSFINANCIEROS:

yECO

primasel

(10,90%),la

de

INMUEBLE

lade

consideraduración

€


Ref. 2012-000142-05-00 pag 17/20

- Coste de Construcción: Uso residencial libre:4.695.102,23 €, lo que equivale a 742,50,00por cada uno de los 6.323,37,.-m² edificables.Para el calculo de construccion de los garajes el modulo será de 371,25.-€m², es decir de los 4.329,28.-m², siendo por tanto el valor deltotal de la construcción de garajes, sera de 1.607.245,20- -€, Para el calculo dede los locales , el modulo será de 371,25.-€m², es decir de los 1.789,43.-m², el coste será deltotal de la construcción de garajes de 664.325,89- -€, por tanto el valor total desera de 6.966.673,31.-€- Gastos necesarios: Se consideran unos gastos necesarios para construir del 22 % delde construcción, es decir, 1.032.922,49€ para el uso residencial libre,; 353.593,94.-€ parauso de garaje y 146.151,70-€ para el uso local , siendo el total de gastos por este concepto1.532.668,13.-€- Gastos comercialización: obtenidos de considerar que representan un 5% de los costesconstrucción, siendo para cada uno de los usos el siguiente: Residencial libre: 234.755,11 .-€ ,para el uso Garajes de 80.362,26.-€ , y para el uso local de 33.216,29, siendo el gastopor este concepto de 348.333,67 .-€- Gastos de Demolición: 56.000 €VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE, EN LA HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADOEste valor de mercado se obtiene de la media de los seis testigos de mercado obtenidos enentorno.Uso Residencial libre: del valor de mercado obtenido para viviendas, 1.832,03 €/m²Uso Garaje l: del valor de mercado obtenido para garaje 592.16 €/m² Uso Local l: del valor de mercado obtenido para Locales 1.775,73 €/m²

DETERMINAR LOS FLUJOS DE CAJA, ESTABLECIENDO LOS INGRESOS Y GASTOS: INGRESOS: -Se considera que los ingresos por venta de viviendas libres se realizan en cincolocalizados entre el cuarto semestre y el octavo semestre (segundo y cuarto año), siendo estos ingresos del 10%, 10%, 10%, 35% y 35 % de los 11.584.603,54.-€€.

-Se considera que los ingresos por venta deGarajes se realizan en cinco semestreentre el cuarto semestre y el octavo semestre (segundo y cuarto año), siendo estos ingresos del 10%, 10%, 10%, 35% y 35 % , respectivamente de los 2.563.626,44.-€

-Se considera que los ingresos por venta de Local se realizan en cinco semestreentre el cuarto semestre y el octavo semestre (segundo y cuarto año), siendo estos ingresos del 10%, 10%, 10%, 35% y 35 % d , respectivamente de los 3.177.544,53..-€

GASTOS:

- Edificación: Se realiza en los semestres 2º a 5º, siendo estos gastos del 20 %, 30 %, 30 %20 % respectivamente de los gastos de cada uno de los usos que se han considerado

,coste

construccion

construccion

costeel

de

de

total

el

semestre

localizados

localizados

ycomo


Ref. 2012-000142-05-00 pag 18/20

total coste de construcción de la promoción.- Gastos necesarios: Se reparten en cada periodo proporcionalmente al coste dede cada uno de los periodos para cada uno de los usos considerados.- Costes de Comercialización: Se reparten en cada periodo proporcionalmente a losde cada uno de los periodos para cada uno de los usos considerados.

construcción

ingresos

VALORES DE TASACIÓN10USO CONSIDERADO SUPERFICIE (m²) V. UNITARIO (€/m²) V. TOTAL (€)Residencial Piso Piso 6.323,37 419,49 2.652.590,48Residencial Garaje Garaje 4.329,28 135,63 587.180,25Comercial Local Local 1.789,43 406,62 727.618,03

TOTAL 3.967.388,76 €De estas cantidades se habrá de deducir, en su caso, aquellas cargas y gravámenes puedan recaer sobre el bien tasado no incluidas en la documentación obligatoria utilizadamotivadas por vicios ocultos no detectados.

queo

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS11CONDICIONANTESSe CONDICIONA el presente informe a la aportación de la documentación registral(Nota Simple Registral o Certificación Registral con antigüedad inferior a tres meses) Escritura de Propiedad registrada y que ésta, confirme los supuestos adoptados en elinforme.

Se CONDICIONA que la promoción más probable considerada en la valoración se estimado sobre el conjunto de las fincas que forman el solar tasado, destacando que laidentificada com f.r. 24417/A no es propiedad actualmente de la mercantil VIP ACTIVOS S.L.U.pero para efectuar esta valoración si se encuentra incluida , por lo que el valor de tasaciónobtiene considerando la actuación sobre la totalidad de las fincas. Si se consideraran promocion distinta al a planteada, el valor de cada finca debería ser objeto de revisión.

Se CONDICIONA la presente tasación a la agrupación registral de las fincas valoradas constituir éstas actualmente una única unidad funcional.

actualizadao

presente

hafinca

,se

otra

al


Ref. 2012-000142-05-00 pag 19/20

ADVERTENCIAS GENERALESSe ADVIERTE, que no se puede informar sobre el estado se cargas y limitaciones aldel inmueble objeto de tasación al no disponer de Nota Simple Registral actualizada.

Se ADVIERTE que la promoción mas probable considerada en la valoración se hasobre el conjunto de las fincas que forman el solar tasado, destacando que la fincacom f.r. 24417/A no es propiedad actualmente de la mercantil VIP ACTIVOS S.L.U. , peroefectuar esta valoración si se encuentra incluida , por lo que el valor de tasación seconsiderando de forma conjunta e inseparabledichas fincas. Si se consideraran de independiente otra promocion distinta a la planteada, el valor de cada finca debería serde revisión.

Se ADVIERTE que los plazos considerados para la gestión, ejecución de la demolición desarrollo de la posible promoción han sido estimados por el tasador sobre la base decircunstancias existentes con relación a promociones de similares características; caso variar estos plazos el valor de tasación deberá ser objeto de revisión.

Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de Cédula urbanística o Certificación Municipaldeterminar la clasificación y el aprovechamiento urbanístico que corresponde al sueloaunque, no obstante, se ha dispuesto de otra documentación que tiene la misma fiabilidad.

Se ADVIERTE que para el desarrollo de la promoción las distintas fincas registrales seagrupar.

Se ADVIERTE Las superficies de los terrenos valorados se comprueban en base a información aportada (planos, documentación registral, catastral u otras).No sede las variaciones de valor producidas por las diferencias que pudieran existir entre superficies expresadas en el informe y las reales.

Se ADVIERTE De la documentación aportada por el cliente o terceros y con la que secontado para realizar esta valoración, se considera fidedigna, no obstante TASALIA noresponsabilidad sobre la veracidad de sus datos y las consecuencias que se dimanen de esta.

dominio

estimadoidentificada

paraobtiene

formaobjeto

ylasde

paratasado

debe

laresponsabiliza

las

haasume

OBSERVACIONES12

OBSERVACIONESObservaciones: Considerando el principio de temporalidad, la validez de este informeuna duración de SEIS MESES, transcurridos los cuales sería preciso una actualizaciónmismo.

Los datos personales que constan en el fichero de TASALIA SOCIEDAD DE TASACIÓNtienen el fin exclusivo de soportar el contenido de informe, o gestiones que del mismoderivarse. En todo caso, el propietario de los datos puede ejercitar los derechosen la normativa vigente sobre Protección de Datos incluidos en la Ley orgánica 15/1999 dede diciembre.

Se que la nota registral facilitada es de fecha 08 de junio de 2011 , es decir más de tresdesde la emision de este informe.

tendrádel

S.A.,puedan

reconocidos13

meses


Ref. 2012-000142-05-00 pag 20/20

Justificación de las fechasLa nota simple fue expedida en fecha 8/06/2011 , superando en mas de tres meses a lade elaboración del informe , y que establece la O.M.

fecha

El presente informe escrito consta de 20 páginas. Fecha limite de validez: 8 de Noviembre de 2012,

Fecha del informe: 08-05-2012Tasador visitante: CARLOS MARTINEZ MARTINEZ.Tasador informante: CARLOS MARTINEZ MARTINEZ

Firma del Representante

Firma Tasador Informante

Sello de la Sociedad

FECHA DE EMISION CADUCIDAD Y FIRMAS13

DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME14Ver anexos aportados en la documentación.

Octavio Claro IzaguirreFdo: El Gerente

Inscrita en el Registro de EntidadesEspecializadas en Tasación del Bancode España con el nº 4.383 con fecha

de 18 de abril de 1990

TASALIA S.A.


ANEXO

2012-000142-05-00Nº DE EXP:

INFORMACION DE TESTIGOS

Pag. 1

PARTICULARDETALLE

VALENCIANUCLEO POSTAL

VALENCIA46009

Avenida CAMPANAR, AVENIDA, Nº 37, Planta 1

España Valencia

VALOR UNITARIOSUP.(m2) VALOR TOTALUSO TIPOLOGÍA POSICIÓN

669 506 307Portal de InternetOferta 0,00

V011011200281 25-10-2011 00:00:00REFERENCIAPAIS

URBANIZACIÓN, POLÍGONO, CONJUNTO EMPLAZAMIENTO

FECHAPROVINCIA C.P. POBLACIÓN

TIPO DATO TIPO FUENTE TELÉFONO SUP. PARCELA

ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO

1.681,50 100,00 168.150,00Residencial Piso

PARTICULARDETALLE


VALENCIA46009

Calle ALQUERIA GINER, Nº 15

España Valencia







ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO


KASABIBADETALLE


VALENCIA46009

Calle DE LOS PLATANOS, Nº 4

España Valencia







ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO



ANEXO

2012-000142-05-00Nº DE EXP:


Pag. 2

habitamosDETALLE


VALENCIA46009

Avenida CONSTITUCION, AVENIDA, Nº 40

España Valencia


665204713PROPIETARIOOferta 0,00





ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO


bancaja habitatDETALLE


VALENCIA46009

Calle RUAYA, Nº 46

España Valencia

VALOR UNITARIOSUP.(m2)

VALOR TOTALUSO TIPOLOGÍA POSICIÓN

96 385 6565

Empresa EspecializadaOferta 0,00





ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO


pisos.comDETALLE


VALENCIA46009

Calle RUAYA, Nº 65

España Valencia


963348418Empresa EspecializadaOferta 0,00





ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO



ANEXO

2012-000142-05-00Nº DE EXP:


Pag. 3

CTF 0,00

SAL. HUMOS VENTILACION

ILUMINACIONALTURA

ESTADO

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

ASEOS

CLIMATIZADOR

NO

8,00 7,00 1985 3,00

ESTADO

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

ASEOS

CLIMATIZADOR 8,00 7,00 1985 3,00

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 1985

ASEOS

INMOBILIARIADETALLE


VALENCIA46009

Avenida DOCTOR PESET ALEIXANDRE, AVENIDA, Nº 123

España Valencia


963409987Agente De La PropiedadOferta 0,00

0960311000193 23-03-2011 00:00:00REFERENCIAPAIS




Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 1985

ASEOS

CLIMATIZADOR

1.346,15 104,00 140.000,00Comercial Local

buen estado. última actividad del local : tienda de reformas , situado a pie de calle, distribución diáfana, suelos de grésOBSERVACIONES

CTF 0,00


ILUMINACIONALTURA

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR

NO

5,00 6,00 1978 3,00

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR 5,00 6,00 1978 3,00

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 1978

NOASEOS

PISOS.COMDETALLE


VALENCIA46009

Calle RUAYA, Nº 65

España Valencia







Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 1978

NOASEOS

CLIMATIZADOR

1.590,91 88,00 140.000,00Comercial Local

Local en planta baja, diáfano, dispone de un pequeño patio de luces. suelo de grés, persiana metálica en exterior y puerta de acceso allocal de aluminio y cristal tras la persiana. De origen.

OBSERVACIONES

CTF 0,00


ILUMINACIONALTURA

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR

NO

5,00 6,00 1978 3,00

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR 5,00 6,00 1978 3,00

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 1978

NOASEOS

BANCAJAHABITADETALLE


VALENCIA46009

Calle RUAYA, Nº 46

España Valencia







Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 1978

NOASEOS

CLIMATIZADOR

2.061,86 97,00 200.000,00Comercial Local


ANEXO

2012-000142-05-00Nº DE EXP:


Pag. 4


OBSERVACIONES

CTF 0,00


ILUMINACIONALTURA

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR

NO

5,00 20,00 2005 4,50

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR 5,00 20,00 2005 4,50

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 2005

NOASEOS

BANCAJAHABITADETALLE


VALENCIA46009

Calle RUAYA, Nº 46

España Valencia







Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 2005

NOASEOS

CLIMATIZADOR

2.111,11 90,00 190.000,00Comercial Local


OBSERVACIONES

CTF 0,00


ILUMINACIONALTURA

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR

NO

5,00 6,00 1980 3,00

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR 5,00 6,00 1980 3,00

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 1980

NOASEOS

particularDETALLE


VALENCIA46009

Avenida CONSTITUCION, AVENIDA, Nº 33

España Valencia







Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 1980

NOASEOS

CLIMATIZADOR

1.711,34 97,00 166.000,00Comercial Local


OBSERVACIONES


ANEXO

2012-000142-05-00Nº DE EXP:


Pag. 5

CTF 0,00


ILUMINACIONALTURA

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR

NO

12,00 7,50 2000 4,50

ESTADOBruto

FACHADA FONDO

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST.

NOASEOS

CLIMATIZADOR 12,00 7,50 2000 4,50

Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 2000

NOASEOS

DiegoDETALLE


VALENCIA46009

Avenida PORTUGAL, Nº 20

España Valencia







Nº PLANTAS 0

AÑO CONST. 2000

NOASEOS

CLIMATIZADOR

1.888,89 90,00 170.000,00Comercial Local


OBSERVACIONES

Idealista.comDETALLE


VALENCIA46000

Calle SAGUNTO, Nº 131

España Valencia







ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO

857,14 35,00 30.000,00Residencial Garaje



VALENCIA46000

Calle LUIS MAYANS, Nº 13

España Valencia







ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO



ANEXO

2012-000142-05-00Nº DE EXP:


Pag. 6



VALENCIA46000

Calle AVENIDA PIO XII, Nº 229

España Valencia







ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO




VALENCIA46000


España Valencia







ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO




VALENCIA46000


España Valencia







ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO



ANEXO

2012-000142-05-00Nº DE EXP:


Pag. 7



VALENCIA46018

Calle NICOLAS ESTEBANEZ, Nº 11

España Valencia







ZONA VERDE

ZONA DEP. PISCINANO

NO

NO



SITUACION.

2012-000142-05-00DOCUMENTACION APORTADA


EMPLAZAMIENTO.



DOCUMENTACION FOTOGRÁFICANº DE EXP.: 2012-000142-05-00

EXTERIOR 1.

EXTERIOR 2.



EXTERIOR 3.

EXTERIOR 4.



EXTERIOR 5.

EXTERIOR 6.



EXTERIOR 7.

EXTERIOR 8.


5840106YJ2754B0001HP.



5840107YJ2754B0001WP.



5840112YJ2754B0001BP.



5840113YJ2754B0001YP.



5840121YJ2754B0001TP.



5840121YJ2754B0001TP.



5840108YJ2754B0001AP.



5840109YJ2754B0001BP.



PROT 2982 COMPVTA REH LEV 31 JULIO 2009.








































































24417B~1.



24417B~1.



24417B~1.



24417B~2.



24417B~2.



24417B~2.



24417B~3.



24417B~3.



24417B~3.



26198-A.



26198-A.



26198-A.



26198-B.



26198-B.



26198-B.



26198-C.



26198-C.



26198-C.



26198-D.



26198-D.



26198-D.



26198-E.



26198-E.



26198-E.



26198-F.



26198-F.



26198-F.



51976-A.



51976-A.



51976-A.



63579.



63579.



63579.



63579.



NORMATIVA URBANISTICA.



NORMATIVA URBANISTICA.



NORMATIVA DE PROTECCION.















FICHA URBANISTICA 1.



FICHA URBANISTICA 2.



CUADRO SUPERFICIES RUAYA .












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INFORME DE TASACIÓN · 7. niveles a efectos de tasaciÓn 8. anÁlisis de mercado 8.1.- oferta 8.2.- demanda 8.3.- intervalos de precios actuales de venta o de alquiler 8.4.- expectativas