Invest Msc rus H1 2015 - content.knightfrank.com€¦ · За 9 месяцев 2015 г. объем инвестиций в объекты офисной недвижимости России

ОБЗОР

III КВАРТАЛ 2015 ГОДА

РЫНОКИНВЕСТИЦИЙ

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость, находясь под влиянием неблагоприятных экономических и геополитических факторов, за 9 месяцев 2015 г. проде-монстрировал снижение количества и объема инвестици-онных транзакций. С января по сентябрь 2015 г. в объекты коммерческой недвижимости России инвесторы вложили $1,9 млрд, что на 36% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В условиях отрицательной динамики основных показателей рынков недвижимости ожидания немногочисленных инвесторов и собственников объектов часто не совпадали, что приводило к увеличению сроков согласования условий сделок, а иногда и к их приостановке.

В 2015 г. международные рейтинговые агентства понизи-ли рейтинг России, в частности Standard & Poor’s опреде-лило рейтинг России в иностранной валюте на уровне BB+ (ниже инвестиционного) c «негативным» прогнозом, что определяется слабыми перспективами экономического роста и высокими политическими рисками. Схожих либо более негативных оценок придерживаются и другие рейтинговые агентства. Однако вопреки ожиданиям, интерес иностранных инвесторов к российскому рынку сохранился. Более того, по итогам 2015 г. мы ожидаем, что доля иностранных игроков за счет ряда капитало-емких сделок может достичь почти 40% в общем объеме инвестиций.

В условиях санкционных ограничений у российских инвесторов отсутствует возможность привлечения доступного финансирования, в отличие от международ-ных фондов, имеющих доступ к глобальным рынкам капитала. Помимо традиционно активных представителей США, с середины 2014 г. повышенный интерес к российским активам стали проявлять новые игроки – инвестиционные фонды стран Ближнего Востока и Азии. Однако стоит отметить, что ни одна сделка за прошедший с начала года период с участием данных компаний так и не была закрыта.

$1,9 млрдбыло инвестировано в объекты коммерческой недвижимости России с января по сентябрь2015 г.

По итогам 2015 г. доля иностранных игроков в общем объеме инвестиций может достичь почти

ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СЕГМЕНТА

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П

Торговая недвижимость Гостиничная недвижимость Складская недвижимость Офисная недвижимость Другое

млрд $

16/0

6/20

15

03/0

8/20

15

2015

П

13/0

9/20

13

03/0

3/20

14

25/0

4/20

14

25/0

7/20

14

05/1

1/20

14

12/1

2/20

14

16/1

2/20

14

30/0

1/20

15

16/0

3/20

15

05/0

5/20

15

ДИНАМИКА КЛЮЧЕВОЙ СТАВКИ ЦБ РФ

РЫН

ОК

ИН

ВЕСТ

ИЦ

ИЙ

5,5%7,0% 7,5% 8,0%

9,5%10,5%

17,0% 15,0%14,0%12,5%11,5%11,0%10,5%

40%

$

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | III КВАРТАЛ 2015 ГОДА

Источник: Knight Frank Research, 2015

Российские инвесторы

ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СТРАНЫ ПРОИСХОЖДЕНИЯ ИНВЕСТОРА

2009 2010 2011 2012 2013 2014

17% 22% 34% 29% 14%

2015П

37%43%

Иностранные инвесторы

Чистый отток капитала Динамика объемов инвестиций

ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ И ЧИСТОГО ОТТОКА КАПИТАЛА ИЗ СТРАНЫ

-160

-120

-80

-40

0

40

80

120

млрд $млрд $

43,7

87,8

-57,5

-30,8

-81,4

-53,9-61

-151,5

-93,0

-133,6

0

2

4

6

8

10

2014 2015П20132012201120102009200820072006

ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ ПО ФИНАНСИРОВАНИЮ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Кредитор Заемщик

Сбербанк

ВТБ

ВТБ

Сбербанк

Сбербанк

Raiffeisen BankInternational AG

Евразийский банкразвития (ЕАБР)

Сбербанк

ВТБ

«Уралтрансбанк»

ВТБ

ВТБ

ВТБ

МДМ банк

25 млрд рублей

24,3 млрд рублей

$200 млн

12 млрд рублей


887 млн рублей


475,2 млн рублей





Пролонгация кредита на 2 года

Реструктуризация кредита. Кредит пролонгирован до января 2018 г., около 90% тела кредита компания выплатит в 2018 г.

Кредитная линия сроком на 5 лет на строительство ЖК LIFE-Ботанический сад

Кредитная линия сроком на 4 года на строительство домов в ЖК «Опалиха О3», в Красногорском районе Московской области

Кредитная линия на строительство ЖК «Потапово» в г.Щелково (Московская область).Кредитная линия сроком на 2 года на строительство в г. Сертолово Ленинградской области малоэтажного ЖК «Золотые купола»

Продажа 2,5 тыс. м2

в торгово-офисном здании «Деловой центр»

Кредитная линия сроком на 3 года на финансирование проекта «Дом у Елагина острова» (Липовая аллея, 15)

Кредитная линия сроком на 5 лет на строительство развлекательного центра с аквапарком

Кредитная линия сроком на 3 года на строительство ЖК «Николаевский ансамбль»

Кредитная линия сроком на 7 лет для строительства логистического комплекса в Воронеже для X5 Retail Group

Агентству по ипотечномужилищному кредитованию (АИЖК)

Целевое назначение Сумма

Кредитная линия сроком на 3 года

«Группа компаний ПИК»

AFI Development

ГК «Пионер»

Urban Group

Московский аэропорт «Домодедово»

ООО «А Плюс Девелопмент»

€38 млн


Кредитная линия сроком на 5 лет для строительства многоуровневого паркинга площадью 126 000 м2

Кредитная линия сроком на 10 лет для развития индустриального парка в Шушарах

ГК «Стройбетон»

«РосСтройИнвест»

Имущество неплательщиков

RBI

ООО «Аквапарк» (Ульяновск)

«Созвездие Водолея»

ООО «СИАЛ» (Воронеж)

РЫН

ОК

ИН

ВЕСТ

ИЦ

ИЙ Сегодня, когда

во всех сегментах коммерческой недвижимости активно формируется «рублевый рынок», объем вакантных площадей достиг максимальных значений, а арендаторы стремятся к оптимизации расходов и пересмотру условий аренды.В поле зрения инвесторов находятся наиболее качественные стабилизированные активы с высоким уровнем заполняемости и качественным пулом арендаторов.



800–1 200$

560–75018 000–35 000

$₽

560–75018 000–35 000

$₽

17 000–21 000₽

600–85023 000–45 000

$₽

500–65025 500

$₽ 700–

95025 000–45 000

$₽

700–85029 150–44 000

$₽

Арендная ставка

$/м²/год (triple net)

руб./м²/год (triple net)

Центральный деловой район (Садовое кольцо)

Кремлевская зона

Ленинградское направление

Белорусский деловой район

Москва-Сити

Павелецкий деловой район

Юго-Западное направление

ОФ

ИСН

АЯ

НЕД

ВИЖ

ИМ

ОСТ

Ь

Объем инвестиций в объекты офисной недвижимости, млрд $

Рост ВВП, %

млрд $

0

1

2

3

4

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П

%

ДИНАМИКА РОСТА ВВП И ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

3 000–5 000 $/м2

150 000–300 000 руб./м2

100 000–200 000 руб./м2

Класс A

ЗАПРАШИВАЕМЫЕ СТАВКИ АРЕНДЫ ПО ОСНОВНЫМ ДЕЛОВЫМ РАЙОНАМ МОСКВЫ

10,5%

8,0%

6,2%6,0%

3,9% 3,5% 3,0%

Москва Бухарест Пекин Варшава ЛондонСингапур Гонконг

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В ОФИСНЫХ ЦЕНТРАХ МИРОВЫХ СТОЛИЦ

3,5%

Токио

ЦЕНА ПРОДАЖИ

СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ

1 500–3 200 $/м2

Класс B

Класс A

Класс B

11,0–12,0%

10,5%

За 9 месяцев 2015 г. объем инвестиций в объекты офисной недвижимости России снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 60%. За анализируемый период было закрыто 9 сделок суммарным объемом $696 млн, а средний размер сделки составил $77 млн (в Москве средний размер сделки составил $96 млн).



УСЛОВИЯ АРЕНДЫ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ МОСКВЫ

ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ И ИНДЕКС УВЕРЕННОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЯ

ТОРГОВАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

* ИУП – индикатор, разработанный для измерения потребительской уверенности, определенной как степень оптимизма относительно состояния экономики, который население выражает через свое потребление и сбережения. Определяется на основе ежеквартальных опросов Росстата во всех субъектах РФ, измеряется как относительный показатель количества положительных и отрицательных ответов из общего количества.

* Базовая арендная ставка, $/м2/год; доля, взимаемая с оборота, %

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П

Инвестиции в торговую недвижимость Индекс уверенности потребителя (ИУП*)

0

1

2

3

4

-25

-30

-35

-20

-15

-10

-5

0% млрд $

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ МИРОВЫХ СТОЛИЦ, ИМЕЮЩИХ ПРЕМИАЛЬНОЕ МЕТОПОЛОЖЕНИЕ


10,0–11,0%

Инвестиции в торговую недвижимость с января по сентябрь 2015 г. снизились

по сравнению с тем же периодом 2014 г. на 33%,

составив $440 млн. Несмотря на снижение

объемов, количество сделок по покупке объектов торговой

недвижимости увеличилось с 5 в I–III кварталах 2014 г.

до 9 в 2015 г. Стоит отметить, что крупнейшей

инвестиционной сделкой в I–III кварталах 2015 г. стала

покупка именно объекта торговой недвижимости.

Городской гипермаркет (3 000–7 000 м²)$150–350; 2–5%

Гипермаркет (>7 000м²)$100–250; 2–4%

Аксессуары (10–70 м²)$1 000–3 000; 18–26%

Бытовая техника (1 500–3 000 м²)$120–300; 4–8%

Спортивные товары (1 500–2 500 м²)$100–300; 12–14%

Детские товары (1 000–2 500 м²)$150–350; 8–12%

Операторы галереи профиля «одежда» (50–300 м²)$500–1 800; 21–36%

Операторы галереи профиля «обувь» (50–300 м²)$500–2 000; 25–30%

Супермаркет (1 500–3 000 м²)$250–600; 5–7%

Развлекательный центр (200–1 500 м²)$100–250; 12–16%

DIY (>5 000 м²)$120–300; 3–5%

Развлекательный центр/Кинотеатр (2 000–5 000 м²)$0–150; 80–14%

Москва 10–11%

Мумбаи 11,0%

Милан 6,0%

Варшава 6,0%

Сидней 6,0%

Пекин 5,8%

Сингапур 5,7%

Париж 4,3%

Лондон 4,2%

Гонконг 2,3%



млрд $

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

2006 2015П2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014


12–13%

Ставки аренды

ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ И СТАВКИ АРЕНДЫ НА СКЛАДСКИЕ ОБЪЕКТЫ В ЕВРОПЕ

СЕВЕР

СЕВЕРО-ЗАПАД

МКАД

СЕВЕРО-ВОСТОК

ВОСТОК

ЗАПАД

ЮГО-ЗАПАД

ЮГО-ВОСТОК

ЮГ

Москва

СКЛ

АД

СКА

Я Н

ЕДВИ

ЖИ

МО

СТЬ

ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ СТАВОК АРЕНДЫ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ОБЪЕКТАХ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ НАПРАВЛЕНИЯ

Лон

дон

Жен

ева

Гам

бург

Осл

о

Амст

ерда

м

Хель

синк

и

Варш

ава

Лис

сабо

н

Буха

рест

Мос

ква

В объекты складской недвижимости по итогам I–III кварталов 2015 г. инвесторы вложили $365 млн, благодаря чему доля складских объектов составила 21% против 4% за аналогичный период прошлого года в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России. Столь большой объем обусловлен сделкой по покупке индустриального парка «ПНК-Чехов», ставшей третьей по величине инвестиционной сделкой за всю историю развития рынка складской недвижимости. До конца года могут быть закрыты еще сделки, однако суммарный объем инвестиций в объекты складской недвижимости по нашим прогнозам не превысит $500 млн.

219

219

79 96 136

75 51 48 75

0

50

100

150

200

$/м2/год

158

4,25%6,0% 6,0% 5,75% 6,25% 7,0% 7,0% 7,5%

9,5%

12,0–13,0%Ставки капитализации

ЦЕНА ПРОДАЖИ

40 000–45 000 руб./м2

4 000–5 000 4 400–

5 000

3 000–3 500

3 500– 4 400

4 000–4 500

4 500–5 000

4 500–5 000

4 000–5 000

Заявляемая ставка аренды*,руб./м2/год

Уровень вакантныхплощадей

0–5%5–10%10–15%более 15%

4 000–5 000Источник: Knight Frank Research, 2015

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | III КВАРТАЛ ГОДА

© Knight Frank LLP 2015 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета. Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.

МОСКВА115054, ул. Валовая, д. 26БЦ Lighthouse

+7 (495) 981 0000

KnightFrank.ru

Профессиональные услуги

Поиск земельных участков Маркетинговые исследования Стратегический консалтинг Сдача в аренду | продажа Представление интересов арендаторов | покупателей Комплексное управление Инвестиционные продажи Оценка

ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРАСНОЙ НИТЬЮ

ОФ

ИСН

АЯ

ЖИЛАЯГОРОДСКАЯЗАГОРОДНАЯЗАРУБЕЖНАЯ

ТОРГОВАЯТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫSTREET RETAIL

СКЛАДСКАЯИ ИНДУСТРИАЛЬНАЯ

Documents

Invest Msc rus H1 2015 - content.knightfrank.com€¦ · За 9 месяцев 2015 г. объем инвестиций в объекты офисной недвижимости России