-
ОБЗОР
I ПОЛУГОДИЕ 2016 ГОДА
РЫНОКИНВЕСТИЦИЙ
-
ПРОГНОЗ ОБЪЕМА ИНВЕСТИЦИЙ ПО ИТОГАМ 2016 Г.
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙСогласно последним оценкам Всемирного банка,
прогноз роста мировой экономики, в связи с негативной динамикой цен
на сырье был пересмотрен в сторону уменьшения. В свою очередь
ожидания по снижению экономики Российской Федерации были улучшены
до уровня -1,2% по итогам 2016 г. (против -1,9% в более ранней
версии прогноза), а рост прогнозируется не ранее 2017 г.
По итогам первой половины 2016 г. можно говорить о стабилизации
рубля в диапазоне 64–66 руб./$. Однако на протяжении I полугодия
2016 г. укрепление российской национальной валюты шло медленнее
роста цен на нефть. Так, с середины января 2016 г., когда были
достигнуты минимальные значения, цена на нефть марки Brent выросла
на 43%, в то время как российский рубль укрепился по отношению к
доллару США на 18%.
Волатильность на рынках Европы может стать одним из стимулов
развития для российской экономики и рынка коммерческой
недвижимости. На итоги референдума 23 июня 2016 г., где жители
Великобритании проголосовали за отделение от Европейского Союза,
мировые фондовые рынки отреагировали падением. Инвесторы, стараясь
сохранить сбережения, выбрали безрисковые ценные бумаги, однако
доходность государственных облигаций стран с развитой экономикой
обновила исторические минимумы, в некоторых случаях опустившись в
отрицательную зону.
В свою очередь экономика РФ, которая, по оценкам рейтингового
агентства Standart&Poors, наименее подвержена результатам
референдума, испытала приток зарубежных инвесторов,
переориентировавшихся с европейских активов на рынки развивающихся
стран. Таким образом, доходность по российским суверенным
евробондам достигла минимальных за несколько лет значений, а
разница доходности государственных ценных бумаг и ставки
капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости в
Москве по итогам I полугодия 2016 г. стала самой высокой за историю
развития рынка. В свою очередь ставки капитализации на премиальные
объекты во всех сегментах коммерческой недвижимости Москвы
по-прежнему значительно выше, чем на рынках европейских
городов.
-5–10%
-50%ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ:
ДИНАМИКА ДОХОДНОСТИ ПО ДЕСЯТИЛЕТНИМ ГОСОБЛИГАЦИЯМ
$
-2
0
2
4
6
8
10
12%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Доходность по десятилетним гособлигациям
ВеликобританииДоходность по десятилетним гособлигациям
ФранцииДоходность по десятилетним гособлигациям ГерманииДоходность
по десятилетним еврооблигациям РФ
по сравнению сI полугодием 2015 г.
по сравнению с 2015 г.
I полугодие2016
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I ПОЛУГОДИЕ 2016 ГОДА
Источник: Knight Frank Research, 2016
-
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ
НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ
ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ
НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СЕГМЕНТА
Торговая недвижимость Гостиничная недвижимость Складская
недвижимость Офисная недвижимость Другое
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10млрд $ млрд $
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10млрд $
Находящиеся в стадии согласования сделки по покупке объектов
коммерческой недвижимости преимущест-венно являются результатом
переговоров, начавшихся в прошлом году. Срок экспонирования
объектов на рынке значительно увеличился, а переговоры по некоторым
активам, находящиеся на финальной стадии согласования,
прекращаются. Основными причинами являются сокращение количества
инвесторов, несоот-ветствие ожиданий собственников и потенциальных
покупателей в отношении стоимости объекта, а также нестабильность
экономических показателей и геополитической обстановки.
В связи с трудностями по обеспечению кредитных обязательств,
которые испытывают девелоперы, на рынке экспонируется большое
количество объектов, имеющих высокий уровень вакантных площадей.
Столкнувшись с высокой конкуренцией на рынке, с целью сохранить
свои объекты собственники обращаются за реструктури-зацией
кредитной линии, а также привлекают соинвесторов в проекты. По
итогам I полугодия 2016 г. ряд деве-лоперов столкнулся с риском
перехода прав собственности на объекты недвижимости к банкам, во
второй половине 2016 г. мы ожидаем усиления данной тенденции.
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016П
2016П
Иностранные инвесторы Российские инвесторы
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ
По итогам I полугодия 2016 г. объем инвестиций в коммерческую
недвижимость России составил $600 млн, что ниже аналогичного
показателя прошлого года на 45% и является самым низким полугодовым
значением за историю развития рынка
-180
-160
-140
-120
-100
-80
-60
-40
-20
0
Отток капитала, млрд $
Источник: Knight Frank Research, 2016
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I ПОЛУГОДИЕ 2016 ГОДА
-
850–900$
500–68020 000–30 000
$₽
560–75022 000–35 000
$₽
17 000–20 000₽
600–72020 000–29 000
$₽
450–60025 000
$₽ 450–670
20 000–45 000
$₽
500–70025 000–42 000
$₽
Арендная ставка
$/м²/год (triple net)
руб./м²/год (triple net)
Центральный деловой район (Садовое кольцо)
Кремлевская зона
Ленинградское направление
Белорусский деловой район
Москва-Сити
Павелецкий деловой район
Юго-Западное направление
ОФ
ИСН
АЯ Н
ЕДВИ
ЖИ
МО
СТЬ ДИНАМИКА РОСТА ВВП И ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ОФИСНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
2 500–5 000 $/м2120 000–300 000 руб./м2
80 000–200 000 руб./м2
7% $182 млн
$36,4 млн Класс A
СТАВКИ АРЕНДЫ ПО ДЕЛОВЫМ РАЙОНАМ МОСКВЫ
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В ПРЕМИАЛЬНЫХ ОФИСНЫХ ЦЕНТРАХ И ДОХОДНОСТЬ
ПО ГОСОБЛИГАЦИЯМ
ЦЕНА ПРОДАЖИ
СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
1 200–3 200 $/м2Класс B
9,5–10,5%
общего объема инвестиций в сегмент офисной недвижимости по
итогам I полугодия пришлось на зарубежные компании
2
4
6
8
10
12
14%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 I
полугодие2016
Ставка капитализации на премиальные объекты офисной
недвижимостиДоходность по десятилетним еврооблигациям РФ
Объем сделок по покупке объектов офисной недвижимости в России,
сократившись на 45%, достиг
Средний размер сделки по покупке сократился более чем в 2 раза
по сравнению c аналогичным периодом прошлого года и составил
Объем инвестиций в объекты офисной недвижимости
Рост ВВП
млрд $
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10%
00,51,01,52,02,53,03,54,04,5
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016П
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I ПОЛУГОДИЕ 2016 ГОДА
Источник: Knight Frank Research, 2016
-
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ* В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ МОСКВЫ
ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
РОССИИ И ИНДЕКС УВЕРЕННОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЯ
ТОРГОВАЯНЕДВИЖИМОСТЬ
* ИУП – индикатор, разработанный для измерения потребительской
уверенности, определенной как степень оптимизма относительно
состояния экономики, который население выражает через свое
потребление и сбережения. Определяется на основе ежеквартальных
опросов Росстата во всех субъектах РФ, измеряется как относительный
показатель количества положительных и отрицательных ответов из
общего количества.
* Базовая арендная ставка, руб./м²/год; доля, взимаемая с
оборота, %
Инвестиции в торговую недвижимость Индекс уверенности
потребителя (ИУП*)
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В ПРЕМИАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ И ДОХОДНОСТЬ
ПО ГОСОБЛИГАЦИЯМ
90%
СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
9,5–11,0%
Средний размер сделки в I полугодии 2016 г. снизился на 40% по
сравнению с I кварталом 2016 г. до уровня
Гипермаркет (>7 000м²)0‒10 000 руб./м²/год; 1,5‒4%
Досуговые концепции (1 000–4 000 м²)0‒6 000 руб./м²/год;
10‒13%
Бытовая техника (1 300–4 000 м²)4 000‒12 000 руб./м²/год;
2,5–4%
Спортивные товары (1 000–6 000 м²)0‒10 000 руб./м²/год;
6‒10%
Детские товары (1 000–2 000 м²)6 000‒15 000 руб./м²/год;
8–12%
Операторы галереи профиля «одежда» (400–1 000 м²)0‒30 000
руб./м²/год; 4‒12%
Операторы галереи профиля «обувь» (300–500 м²)0‒35 000
руб./м²/год; 7–12%
DIY (>5 000 м²)0‒6 000 руб./м²/год; 4‒6%
$44,4 млн -
$11млн
объем инвестиций в сегмент торговой недвижимости России по
итогам I полугодия 2016 г. Это на 66% ниже, чем в первой половине
прошлого года
объем иностранных инвестиций в общем объеме инвестиций в сегмент
торговой недвижимости
2
4
6
8
10
12
14%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Ставка капитализации на премиальные объекты торговой
недвижимостиДоходность по десятилетним еврооблигациям РФ
-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016П
%млрд $
I полугодие2016
Источник: Knight Frank Research, 2016
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I ПОЛУГОДИЕ 2016 ГОДА
-
млрд $
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
2006 2015 2016П2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
13,5–14,0%
ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
РОССИИ
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ НА СКЛАДСКИЕ ОБЪЕКТЫ И ДОХОДНОСТЬ ПО
ГОСОБЛИГАЦИЯМ
СЕВЕР
СЕВЕРО-ЗАПАД
МКАД
СЕВЕРО-ВОСТОК
ВОСТОК
ЗАПАД
ЮГО-ЗАПАД
ЮГО-ВОСТОК
ЮГ
Москва
СКЛА
ДСК
АЯ Н
ЕДВИ
ЖИ
МО
СТЬ СТАВКИ АРЕНДЫ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ОБЪЕКТАХ
СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЗАВИСИМОСТИ ОТ
НАПРАВЛЕНИЯ
ЦЕНА ПРОДАЖИ
36 000–42 000 руб./м2
3 800–4 500 3 700–
4 400
2 800–3 500
3 000– 4 300
3 500–4 300
4 000–4 500
3 800–4 200
3 500–4 200
Заявляемая ставка аренды,руб./м2/год (triple net)
Уровень вакантныхплощадей
0–5%
5–10%
10–20%
более 20%
3 500–4 200
Объем сделок по покупке объектов складской недвижимости в России
за I полугодие 2016 г. составил
снизившись на 34% по сравнению с I полугодием 2015 г.
$184 МЛН,
В общем объеме инвести-ций в сегмент складской недвижимости по
итогам I полугодия 2016 г. доля иностранных инвестиций составила
48% 24
6
8
10
12
14
16%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Ставка капитализации на премиальные объекты складской
недвижимостиДоходность по десятилетним еврооблигациям РФ
I полугодие2016
Источник: Knight Frank Research, 2016
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I ПОЛУГОДИЕ 2016 ГОДА
-
© Knight Frank LLP 2016 – Этот отчет является публикацией
обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких
профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и
прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для
привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в
отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов
отчета. Публикация данных из отчета целиком или частично возможна
только с упоминанием Knight Frank как источника данных.
МОСКВА115054, ул. Валовая, д. 26БЦ Lighthouse
+7 (495) 981 0000
KnightFrank.ru
Профессиональные услуги
Поиск земельных участков Маркетинговые исследования
Стратегический консалтинг Сдача в аренду | продажа Представление
интересов арендаторов | покупателей Комплексное управление
Инвестиционные продажи Оценка
ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРАСНОЙ НИТЬЮ
ОФ
ИСН
АЯ
ЖИЛАЯГОРОДСКАЯЗАГОРОДНАЯЗАРУБЕЖНАЯ
ТОРГОВАЯТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫSTREET RETAIL
СКЛАДСКАЯИ ИНДУСТРИАЛЬНАЯ
