Kåre Lilleholt

Husleige- og eigarseksjonsrett

Våren 2013

Emnet

• Former for disposisjonsrett til bustad• God forståing av dei nærare reglane om

– husleige– eigarseksjonar– burettslag– bustadbyggjelag

Litteratur

• Christian Fr. Wyller: Boligrett 5. utgave (2009)

Bustadretten

• Rettsleg tilknyting til bustaden• Den sosiale og politiske bakgrunnen• Bustadretten som sosial vernelovgjeving

– oppseiingsvern– leigeprisvern– offentleg finansiering, bustønad m.m.– ufråvikelege reglar i det privatrettslege forholdet

Eineeige I

eige

Eineeige II

eige

eige

Vanleg sameige I

Vanleg sameige II

eige

Seksjonssameige

bruksrett

eige

Burettslageige

medeige(andel)

bruksrett

Indirekte eige

Leigar Utleigar

Avtale

Eigar/hovudleigar

Leige

Oversyn tilknytingsformer

• Eigarbustader– direkte eige– einebustad– eigarseksjon– indirekte eige– burettslagsbustad– aksjebustad

• Leigebustader

Retten til grunnen

• Grunnen kan tilhøyre eineeigaren, sameigarane eller samanslutninga

• Festegrunn: eineeigaren, sameigarane eller samanslutninga leiger rett til å ha bygningane ståande– tomtefestelova 1996– maksimalprisregulering av festeavgift– rett til innløysing eller lenging av festet– grunnlov og menneskerettar

Eigarseksjonar

• Eigarseksjonslova 1997• Seksjonering• Bruksrett, vedlikehald, felleskostnader m.m.• Styringsorgan, fleirtalsvedtak

Burettslagsbustader

• Burettslagslova 2003• Eige av andel, overføring• Bruksrett, vedlikehald, felleskostnader m.m.• Styringsorgan, fleirtalsvedtak

Husleige

• Husleigelova 1999• Husleigelova § 1 første ledd:• «Loven gjelder avtaler om bruksrett til

husrom mot vederlag.»

Andre former

• Aksjebustader– hovudsakleg som burettslagsbustader, men utan

registrering

• Obligasjonsleilegheiter– utleige mot lån– ikkje tillatne etter husleigelova frå 1999

Bustadrett og bustadmarknad

• Retten til bustad– helse- og omsorgslova § 3-7, EMK art. 8

• Bustadprisar• Eige og leige• Bustad og skatt• Bustad og sosialpolitikk

Husleigeforholdet

• Lovregulering– husleigelova frå 1939; overgangsreglar; kap. 9– husleigelova frå 1999– husleigereguleringslova oppheva frå 1. januar

2010

• Husleigekontrakten som kontraktstype– samanhengen med anna kontraktslovgjeving– utfylling med allmenn kontraktsrett

Husleigelova

• Verkeområdet, oversyn– avtale– om bruksrett– til husrom– mot vederlag

Husrom

• Tilknyting til fast eigedom• «Vegger og tak»

– del av rom?

• Tilknyting til Noreg?– jurisdiksjon, Lugano-konvensjonen art. 22 nr. 1– lovval, norske lovvalsreglar, Roma I-forordninga

art. 3 og 4

Avtale

• Husleigelova gjeld for avtalar• Andre grunnlag for bruksrett

– familieforhold (Rt. 2007 s. 1090 A)– arv– offentleg vedtak

Bruksrett

• Leige som «total» bruksrett• Husleige som eksklusiv bruksrett• Kan bruksretten vera alltidvarande?

Føremålet med avtalen

• Bruken av husrom må vera det vesentlege• Bruksrett ved kjøp og sal av eigedom• Opphald i institusjon m.m.

– Rt. 2005 s. 1 U om asylmottak

Leige og arbeidsavtale

• Bruk av bustad som ledd i arbeidsavtale er omfatta

• Tenestebustader

Hotell, ferie- og fritidsbruk

• Unntak for hotell m.m.• Unntak for husrom til ferie- og fritidsbruk

Skiljet mellom næring og bustad

• Bustad– buføremål for «en ikke helt ubetydelig del»

• Lokale– alt som ikkje er bustad

Ufråvikelege føresegner

• Utgangspunktet er at lova ikkje kan fråvikast til skade for leigaren

• Men mange unntak, dels i § 1-2 andre ledd, dels i kvar lovføresegn

Forbod mot diskriminering

• Husleigelova § 1-8• «Kjønn, etnisitet, nasjonal opprinnelse,

avstamning, hudfarge, språk, religion, livssyn eller nedsatt funksjonsevne»

• «Seksuell orientering»

Tvisteløysing

• Husleigetvistutval– Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag, Nord-

Trøndelag

• Takstnemnd etter § 12-2– leige, vederlag for forbetringar

• Domstolane