KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY …paddi.vn/wp-content/uploads/tkthqhoach.pdf · • Bảng dự toán cân đối tài chính, ... • Tuyên bố vì lợi

Les Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI

Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDI

PADDITrung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị

Centre de prospective et d'études urbaines

216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí MinhTel/Fax : +84 (0)8 930 54 77 - Email : [email protected]

ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAND'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION

Novembre 2006

ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAND'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION

Novembre 2006

KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAITHỰC HIỆN QUY HOẠCH

Tháng 11 năm 2006

KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAITHỰC HIỆN QUY HOẠCH

Tháng 11 năm 2006

03

Biên soạn / Rédaction : Christelle Paroty

Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức

Xin chân thành cảm ơn / Avec nos remerciements

AVANT - PROPOS

'objectif général des ateliers de formation est Lle transfert de savoirs : les sessions du PADDI doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la Ville en les sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh Ville. La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers.

Il s'agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité. Pour ce faire, l'atelier sera organisé autour d'un cas d'étude vietnamien très concret.

Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques et de nouvelles politiques, et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue.

C'est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés.

LỜI NÓI ĐẦU

ục tiêu tổng quát của các khóa học là Mchuyển giao tri thức : các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong công tác quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và đã được các đối tác phê duyệt.

Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam.

Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và sẽ được phổ biến rộng rãi đến mọi người.

Chính vì vậy, tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học.

04 05

MỤC LỤC SOMMAIRE

AVANT-PROPOS

LISTE DES PARTICIPANTS À

L'ATELIER

INTRODUCTION09

2. L E S O P É R A T I O N S

D'AMÉNAGEMENT EN FRANCE

• L'exemple de l'opération

« Courier » à Annecy

• Le montage juridique

• Le rôle de l'aménageur

• Le bilan financier prévisionnel, un

outil indispensable pour le maître

d'ouvrage

15

03

07

1. LES PRINCIPES ET LES ÉTAPES

POUR LA PRÉPARATION ET LA

GESTION D'UNE OPÉRATION

URBAINE COMPLEXE

09

• Quatre principes pour une bonne

maîtrise d'ouvrage

• Les trois étapes de la préparation

et de la gestion d'une opération

urbaine complexe

3. ÉTUDE DE CAS : PROJET DU

QUARTIER RÉSIDENTIEL DE BINH

KHANH

23• Les principales caractéristiques du

projet

• Les objectifs du projet

• Les avantages du projet

• Les difficultés du projet

LỜI NÓI ĐẦU

DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA

TẬP HUẤN

GIỚI THIỆU08

08

2. CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH Ở PHÁP14

03

06

• Bốn nguyên tắc để quản lý tốt dự

án

• Ba giai đoạn để chuẩn bị và quản lý

một dự án đô thị phức tạp 5. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC32

KẾT LUẬN38

• Ví dụ dự án « Courier » ở Annecy

• Tổ chức quản lý thực hiện dự án

• Vai trò của công ty quy hoạch

• Bảng dự toán cân đối tài chính, một

công cụ không thể thiếu cho chủ

đầu tư

4. NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ ĐỂ

TỐI ƯU HÓA CÔNG TÁC TRIỂN KHAI

THỰC HIỆN DỰ ÁN BÌNH KHÁNH VÀ

THỦ THIÊM

24

• Nhận xét và khuyến nghị chung

của chuyên gia Pháp đối với dự án

Thủ Thiêm

• Xác định rõ hơn tư cách pháp nhân

của Ban Quản lý Thủ Thiêm để vận

hành dự án tốt hơn

• Làm việc với các tư vấn có năng

lực trong suốt dự án

• Quy định quy hoạch và hướng dẫn

thiết kế kiến trúc và cảnh quan : 2

công cụ để làm việc với nhà đầu tư

• Việc xây dựng các công trình cơ sở

hạ tầng lớn sẽ đảm bảo khả năng

thành công của dự án

3. NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP : DỰ

ÁN KHU DÂN CƯ BÌNH KHÁNH22

• Những đặc điểm chính của dự án

• Những mục tiêu của dự án

• Những thuận lợi của dự án

• Những khó khăn của dự án

• Bản đồ quy hoạch đô thị địa

phương (PLU)

• Tuyên bố vì lợi ích công (DUP)

• Tái định cư

• Hỏi - Đáp

PHỤ LỤC40

4. R E M A R Q U E S E T

R E C O M M A N D AT I O N S P O U R

OPTIMISER LA MISE EN ŒUVRE DES

PROJETS DE THU THIEM ET DE

BINH KHANH

25

• Remarques et recommandations

générales de l'expert français pour

le projet de Thu Thiem

• Mieux définir le statut de l'Autorité

de Thu Thiem pour un meilleur

fonctionnement du projet

• Travailler avec des consultants

compétents tout au long de

l'opération

• Le règlement d'urbanisme et les

prescriptions architecturales et

paysagères : deux outils de travail

avec les investisseurs

• La construction des grandes

infrastructures comme garantie de

réussite de l'opération

5. A U T R E S Q U E S T I O N S

ABORDÉES33

CONCLUSION39

• Le plan local d'urbanisme (PLU)

• La déclaration d'utilité publique

(DUP)

• Le relogement

• Questions - Réponses

ANNEXE41PROGRAMME DE FORMATION DU

PADDI EN 2006 - 200742

KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION

CHƯƠNG TRÌNH TẬP HUẤN CỦA

PADDI NĂM 2006 - 200742

1. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC GIAI

ĐOẠN TRONG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ

VÀ QUẢN LÝ MỘT DỰ ÁN ĐÔ THỊ

PHỨC TẠP

06 07

DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA TẬP HUẤN LISTE DES PARTICIPANTS À L'ATELIER

Chuyên gia Pháp : Claude Marquand, Trưởng Phòng Quy hoạch, Công ty Hạ tầng Tỉnh Haute - Savoie (SED Haute-Savoie).

Chuyên gia Việt Nam : Trang Bảo Sơn, Ủy viên Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

L'expert français : Claude Marquand, Responsable du Service Aménagement, Société d'Équipement du Département de la Haute - Savoie (SED Haute - Savoie).

L'expert vietnamien : Trang Bao Son, Membre du l'Autorité de Gestion des Investissements et de la Construction du nouveau Quartier de Thu Thiem.

Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu

đô thị mới Thủ Thiêm :

- Lương Thu Anh

- Trần Đăng Linh

- Trần Thế Long

- Phan Thị Kiều Trang

- Võ Văn Việt

Công ty Đầu tư Phát triển Thủ

Thiêm :

- Trương Thái Cương

- Ngô Mạnh Cường

- Lê Thị Việt Nga

Viện Quy hoạch Xây dựng :

- Nguyễn Thị Diễm Linh

- Phạm Đức Minh

Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu

đô thị mới Nam TPHCM :

- Lâm Tấn Danh

- Mai Văn Minh

Phòng Quản lý Đô thị Quận 2 :

- Đoàn Hoài Minh

- Nguyễn Thị Đoan Trang

PADDI :

- David Margonstern

- Nguyễn Hồng Vân

- Chu Quang Tôn

- Huỳnh Hồng Đức

- Nguyễn Huệ Chi

A u t o r i t é d e G e s t i o n d e s

I n v e s t i s s e m e n t s e t d e l a

Construction du nouveau Quartier

de Thu Thiem :

- Luong Thu Anh

- Tran Dang Linh

- Tran The Long

- Phan Thi Kieu Trang

- Vo Van Viet

Département de la Planification et

de l'Architecture :

- Nguyen Thi Xuan Ha

- Nguyen Duy Khanh

- Ha Loc

- Le Dinh Phu

- Dang Trinh Thanh Phuong

Service de Gestion urbaine du

District 2 :

- Doan Hoai Minh

- Nguyen Thi Doan Trang

Société d'Investissement pour le

Développement de Thu Thiem :

- Truong Thai Cuong

- Ngo Manh Cuong

- Le Thi Viet Nga

A u t o r i t é d e G e s t i o n d e s

I n v e s t i s s e m e n t s e t d e l a

Construction du nouveau Quartier du

Sud d'Hô Chi Minh Ville :

- Lam Tan Danh

- Mai Van Minh

PADDI :

- David Margonstern

- Nguyen Hong Van

- Chu Quang Ton

- Huynh Hong Duc

- Nguyen Hue Chi

Sở Quy hoạch - Kiến trúc :

- Nguyễn Thị Xuân Hà

- Nguyễn Duy Khanh

- Hà Lộc

- Lê Đình Phú

- Đặng Trịnh Thanh Phương

Institut d'Urbanisme :

- Nguyen Thi Diem Linh

- Pham Duc Minh


0908

INTRODUCTIONGIỚI THIỆU

hành phố Hồ Chí Minh có cơ hội mà hiện nay rất ít Tthành phố trên thế giới có được, đó là có một khu vực rộng lớn với ít các công trình xây dựng nằm ngay cạnh khu trung tâm hiện hữu : Thủ Thiêm. Thành phố có thể mở rộng sang khu vực này, nơi tất cả cần phải được xây dựng. Dự án Thủ Thiêm là một dự án quy hoạch và phát triển đô thị phức tạp, vì vậy trong quá trình thực hiện cần áp dụng tất cả các công cụ và nên có những thận trọng cần thiết. Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã giao nhiệm vụ này cho Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ thiêm (BQL Thủ Thiêm).

Các khuyến nghị chính dưới đây được đúc kết lại sau các buổi trình bày và trao đổi giữa các chuyên gia và học viên tham dự khóa tập huấn nhằm tối ưu hóa công tác quản lý dự án Thủ Thiêm :

- Xác định rõ tư cách pháp nhân và thẩm quyền của BQL Thủ Thiêm.

- Sử dụng bảng dự toán cân đối tài chính và kế hoạch phân kỳ của dự án như bảng điều khiển bay của phi công.

- Làm việc với các chuyên gia tư vấn (kiến trúc sư, nhà quy hoạch đô thị và luật sư) và nên làm việc với cùng một công ty tư vấn từ đầu đến cuối dự án.

- Sử dụng các quy định và các hướng dẫn làm công cụ để làm việc với các nhà đầu tư.

- Đặc biệt quan tâm đến việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng lớn để đảm bảo khả năng thành công của dự án.

Trước khi trình bày chi tiết các khuyến nghị cho dự án Thủ Thiêm, chúng tôi xin giới thiệu các nguyên tắc quản lý đầu tư và các bước quản lý dự án để các bạn có một cách nhìn tổng quan về phương thức làm việc ở Pháp.

a ville d'Hô Chi Minh a une chance que peu de Lvilles dans le monde ont aujourd'hui, celle de disposer d'un espace encore peu bâti situé près du centre historique : Thu Thiem. La ville peut s'y agrandir, tout y est à construire. Le projet de Thu Thiem constitue une opération d'aménagement urbain complexe qu'il convient de mener avec tous les outils et précautions nécessaires. C'est cette mission qui a été confiée par le Comité populaire d'Hô Chi Minh Ville (HCMV) à l'Autorité de Thu Thiem (ATT).

Les différents exposés et les discussions entre intervenants et apprenants au cours de l'atelier ont permis de mettre en évidence quelques recommandations à suivre pour optimiser la mise en œuvre du projet de Thu Thiem. Parmi ces dernières :

- Mieux définir le statut et les compétences de l'ATT pour une meilleure gestion du projet.

- Se servir du bilan financier prévisionnel et du phasage comme tableau de bord du pilote.

- Travailler avec des consultants (architectes-urbanistes et juristes), notamment le même cabinet du début à la fin de l'opération.

- Utiliser les règlements et recommandations comme outils de travail avec les investisseurs.

- Accorder une attention particulière à la construction des grandes infrastructures pour assurer la réussite de l'opération.

Avant de développer ces recommandations vis-à-vis du projet de Thu Thiem, l'explication des principes de maîtrise d'ouvrage et des étapes de gestion des opérations urbaines, permettra de donner un aperçu des modes de fonctionnement français.

1. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC GIAI ĐOẠN TRONG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ VÀ QUẢN LÝ MỘT DỰ ÁN ĐÔ THỊ PHỨC TẠP

Bốn nguyên tắc để quản lý tốt dự án

Một dự án quy hoạch đô thị là một thể thống nhất.

Không thể xem dự án như phép cộng cơ học các dự án nhỏ độc lập với nhau.

Cơ cấu tổ chức điều hành rõ ràng

- Ai quyết định ? Quyền ra quyết định đối với dự án cần phải được phân định rõ ràng.

- Xác định cấp bậc và cơ cấu tổ chức của các phòng, ban trong việc theo dõi dự án (ban chỉ đạo, phòng kỹ thuật, phòng theo dõi tiến độ thực hiện dự án…).

Chủ đầu tư cần phải có các công cụ theo dõi để có cách nhìn tổng thể, toàn diện về dự án trong suốt quá trình thực hiện.

- Bảng dự toán cân đối tài chính.

- Bảng phân kỳ dự án trong đó có thể hiện rõ sự tham gia của tất cả các bên liên quan trong dự án.

Tạo khuôn khổ rõ ràng cho các nhà đầu tư

- Nên chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu.

- Hợp đồng với nhà đầu tư cần chặt chẽ và chính xác.

- Xác định càng sớm càng tốt chất lượng kiến trúc và môi trường.

Xác định dự án / tính khả thi của dự án

Trong giai đoạn thứ nhất này, chủ đầu tư nghiên cứu tất cả các yếu tố có liên quan để ra quyết định thực hiện hay không thực hiện dự án.

Ba giai đoạn để chuẩn bị và quản lý một dự án đô thị phức tạp

1. LES PRINCIPES ET LES ÉTAPES POUR LA PRÉPARATION ET LA GESTION D'UNE OPÉRATION URBAINE COMPLEXE

Quatre principes pour une bonne maîtrise d'ouvrage

Une opération d'aménagement urbain constitue une unité.

Elle ne doit pas se résoudre en une juxtaposition de sous-opérations pilotées indépendamment les unes des autres.

Une organisation claire de la gouvernance

- Qui décide ? Le pouvoir de décision sur l'opération doit être clair.

- Hiérarchisation des groupes de suivi (groupe de pilotage, groupe technique, revue de projet…).

Le maître d'ouvrage doit se doter des outils de suivi lui permettant d'avoir tout au long de l'opération une vision globale de celle-ci.

- Bilan financier prévisionnel.

- Phasage dans le temps intégrant l'intervention de tous les acteurs.

L'intervention des investisseurs/constructeurs doit être encadrée par la maîtrise d'ouvrage.

- Sélection si possible des investisseurs par concours.

- Documents contractuels précis.

- Définition le plus en amont possible de la qualité architecturale et environnementale.

Définition du projet urbain / faisabilité

Cette première étape est celle où le maître d'ouvrage étudie tous les éléments lui permettant de décider ou non de réaliser l'opération.

Les trois étapes de la préparation et de la gestion d'une opération urbaine complexe


111010

Nội dung :

- Xác định dự án đô thị : các mục tiêu chính của dự án, các yếu tố liên quan đến quy hoạch và môi trường.

- Nghiên cứu địa bàn : những ràng buộc về kỹ thuật, môi trường, người dân địa phương…

- Lập chương trình sơ bộ : có thể cần phải thực hiện một hoặc nhiều nghiên cứu thị trường.

- Ước tính sơ bộ các chi phí về đất đai, cơ sở hạ tầng và các chi phí khác.

- Ước tính sơ bộ các khoản thu của dự án.

- Lập bảng dự toán cân đối tài chính sơ bộ.

- Xây dựng các phương án tài chính và các phương án tổ chức thực hiện dự án.

Sau giai đoạn thứ nhất, thành phố có thể biết được cần phải đầu tư bao nhiêu tiền để xây dựng cơ sở hạ tầng và cần phải bù lỗ bao nhiêu cho dự án không ? Nếu phần bù lỗ quá cao, liệu thành phố có thể quyết định từ bỏ dự án quy hoạch hay không ?

Sau giai đoạn thứ nhất, thành phố có được bảng dự toán cân đối tài chính sơ bộ nên có thể biết được là dự án có tự cân đối tài chính được hay không, và nếu không thì sẽ ước tính được khoản chênh lệch mà thành phố phải bù vào cho dự án. Về điểm này, vai trò của công ty tư vấn quy hoạch là phải chuẩn bị một bảng dự toán cân đối tài chính với đầy đủ các khoản thu chi, không thiếu khoản nào và cũng không đánh giá thấp khoản nào. Nếu bảng cân đối quá lạc quan và do đó, thành phố quyết định đầu tư vào giai đoạn 2 của dự án để rồi sau đó lại nhận thấy rằng dự án không khả thi, khi đó công ty tư vấn quy hoạch sẽ mất uy tín.

Bằng cách ứng dụng công nghệ thông tin, công ty tư vấn quy hoạch có thể trình lên thành phố nhiều phương án cân đối tài chính tạm thời đi kèm với những phương án thực hiện dự án (thêm hoặc bớt một tầng cho công trình xây dựng, sử dụng vật liệu đắt hay rẻ cho các khu vực không gian công cộng, xây dựng nhiều hay ít nhà cho thuê giá rẻ…). Trên các cơ sở này, thành phố có thể quyết định điều chỉnh một số đặc điểm của dự án.

Hỏi - Đáp

Sau giai đoạn 1, nếu thành phố quyết định không thực hiện dự án, thì tất cả các công việc liên quan đến dự án sẽ chấm dứt. Trong trường hợp ngược lại, thành phố sẽ chuyển sang giai đoạn 2 : giai đoạn chuẩn bị triển khai thực hiện dự án.

Giai đoạn chuẩn bị triển khai thực hiện

Sau quyết định thực hiện dự án, thành phố chuyển sang giai đoạn chuẩn bị thực hiện dự án nhằm xác định các yếu tố kỹ thuật, môi trường, tài chính và thương mại trước khi chính thức triển khai thực hiện.

Mục tiêu :

Trong giai đoạn này, phải hoàn thành những việc sau đây :

- Lập xong chương trình thực hiện dự án ;

- Lập xong phương án tài chính và phương án tổ chức quản lý dự án ;

- Lập các nhóm theo dõi dự án ;

- Lập xong bảng dự toán cân đối tài chính. Đây là tài liệu tham chiếu để theo dõi dự án. Tài liệu này phải đẩy đủ (bao gồm tất cả các khoản mục thu và chi trong dự án) và phải cho thấy được nhu cầu về vốn của dự án.

- Lập xong bảng phân kỳ dự án, bao gồm tiến độ thực hiện các công trình xây dựng của các nhà đầu tư trong dự án, tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng và tất cả các yếu tố khác có liên quan.

Để đạt được các mục tiêu này, cần phải thực hiện các nghiên cứu sau :

- Khảo sát đo đạc ;

- Nghiên cứu địa chất kỹ thuật ;

- Nghiên cứu quy hoạch ;

- Nghiên cứu các bãi đậu xe ngầm ;

- Nghiên cứu hệ thống đường giao thông, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, các không gian mở ;

- Nghiên cứu tác động môi trường ;

- Nghiên cứu phát triển bền vững / quy chuẩn HQE (Chất lượng cao về môi trường) của Pháp.

Après l'étape 1, si la ville décide de ne pas réaliser l'opération, tout s'arrête. Dans le cas contraire, on passe à la phase 2 : l'étape pré-opérationnelle.

Étape pré-opérationnelle

Entre la décision de réaliser l'opération et l'engagement de celle-ci, l'étape pré-opérationnelle permet de déterminer des éléments techniques, environnementaux, financiers et commerciaux du projet.

Objectifs :

La phase pré-opérationnelle doit aboutir à :

- L'établissement du programme définitif de l'opération ;

- L'établissement du montage juridique et financier ;

- La constitution des groupes de suivi ;

- L'établissement du bilan financier prévisionnel qui est un document de référence pour le suivi de l'opération. Il doit être global et exhaustif (comprenant toutes les dépenses et recettes), et permettre de planifier les besoins en financement.

- L’établissement du phasage dans le temps qui intègre le rythme de réalisation des opérations immobilières par les investisseurs, et celui des viabilités et équipements publics mais aussi les contraintes de toute nature.

Pour atteindre ces objectifs, différentes études doivent être menées :

- Géomètre ;

- Étude géotechnique ;

- Étude d'urbanisme ;

- Étude de parkings souterrains ;

- Étude des voiries, réseaux, espaces libres ;

- Études de l'impact environnemental ;

- Étude développement durable / norme française HQE (Haute qualité environnementale).

Contenu :

- Définition du projet urbain : les grands objectifs, le parti urbanistique, les choix environnementaux.

- Étude du site : contraintes techniques, environnementales, population résidente…

- Pré-programmation : peut nécessiter une ou plusieurs études de marché.

- Estimation sommaire des coûts du foncier, des travaux d'aménagement et des dépenses diverses.

- Estimation sommaire des recettes.

- Bi lan f inancier prévisionnel sommaire (faisabilité).

- Les différents montages juridiques et financiers possibles.

Après cette première étape, la ville peut-elle déjà savoir combien d'argent elle devra investir pour les infrastructures et combien pour combler le déficit ? Si c'est trop élevé, peut-elle décider de revenir sur le plan d'aménagement ?

Après la première étape, la ville dispose d'un bilan financier prévisionnel sommaire qui lui permet de savoir si le projet sera équilibré ou déficitaire, et s'il est déficitaire, de connaître l'ordre de grandeur de la participation d'équilibre nécessaire. À ce niveau, le rôle de la société d'aménagement est de présenter un bilan sommaire mais exhaustif n'omettant ou ne sous-estimant aucun poste de dépenses. Si le bilan est trop optimiste, que la commune décide d'investir dans les études de l'étape 2 et qu'on s'aperçoit ensuite que l'opération n'est pas réalisable, alors la société d'aménagement perdra sa réputation.

Avec des outils informatiques, la société d'aménagement présente à la ville plusieurs bilans financiers prévisionnels avec des scénarios différents (un étage de plus ou de moins, des matériaux plus ou moins chers pour les espaces publics, part plus ou moins élevée des logements à loyer modéré…). Sur cette base la ville peut décider de modifier certaines caractéristiques de l'opération.

Question - Réponse


1312

Loâ ñaát baùn

Không gian xanh công coäng Taàm nhìn

Giai đoạn triển khai thực hiện

Đây là giai đoạn thực hiện dự án, sau khi chủ đầu tư phê duyệt bảng dự toán cân đối tài chính và kế hoạch phân kỳ của dự án đã được lập trong giai đoạn chuẩn bị triển khai dự án (giai đoạn 2).

Nội dung :

- Tiến hành mua lại đất và giải phóng mặt bằng. (Nếu có thể bắt đầu công việc này từ trước thì tốt hơn).

- Chủ đầu tư dự án từng bước tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình công cộng.

- Các nhà đầu tư bắt đầu triển khai thực hiện dự án của mình.

Étape opérationnelle

C'est l'étape de la réalisation de l'opération. Elle est engagée après validation par le maître d'ouvrage du bilan financier prévisionnel et du phasage établis lors de la phase pré-opérationnelle.

Contenu :

- Opérations de maîtrise foncière. (Mais celles-ci peuvent avoir commencées plus tôt, ce qui est souhaitable.)

- Réalisation phase par phase par le maître d'ouvrage des travaux d'aménagement, des équipements et des espaces publics.

- Réalisation par les investisseurs / constructeurs de leurs programmes.

Qui finance les études dans une opération d'aménagement ?

Les études de faisabilité et les études pré-opérationnelles sont payées par la ville. Les études réalisées dans le cadre de la phase opérationnelle entre dans le budget global de l'opération. Par exemple, la mission de l'archirecte-urbaniste-conseil du maître d'ouvrage, qui examinera tous les projets pour vérifier leur conformité au parti d'aménagement et aux règles architecturales arrêtées pour l'opération, entre dans cette catégorie.

Il est hors de question de faire payer les études, même en partie, aux investisseurs car ils pourraient ainsi orienter les conclusions des études en leur faveur, ou s'éloigner des objectifs qualitatifs fixés par la ville qui perdrait alors une partie de la maîtrise de l'opération.

Le coût des études pré-opérationnelles fait partie des dépenses de l'ensemble du projet, donc si le bilan financier global est équilibré, la ville récupérera l'argent dépensé pour les études.

Question - Réponse

Chủ đầu tư cần phải cung cấp các tài liệu đồ họa trong điều kiện sách :

Des documents graphiques sont à fournir par le maître d'ouvrage dans le cahier des charges :

Ví dụ các tài liệu đồ họa của dự án quy hoạch khu vực « Ngôi sao Annemasse

Genève »

Exemple de documents graphiques de l'opération « Étoile Annemasse Genève »

Các nguyên tắc thiết kế Principes de composition

Lots cessibles

Espaces verts publics

Perméabilité visuelle

Ñaïi loä Emile Zola Avenue Emile Zola

Hỏi - Đáp

Ai chịu trách nhiệm tài chính cho các nghiên cứu thực hiện trong dự án ?

Thành phố sẽ cấp kinh phí riêng để thực hiện các nghiên cứu khả thi và nghiên cứu chuẩn bị triển khai dự án. Kinh phí cho các nghiên cứu được thực hiện trong giai đoạn triển khai dự án sẽ được đưa vào trong bảng cân đối tài chính của dự án. Ví dụ kinh phí trả cho công ty tư vấn cho chủ đầu tư về kiến trúc, quy hoạch nhằm giúp chủ đầu tư thẩm định các dự án của các nhà đầu tư thứ cấp xem có phù hợp với quy hoạch và quy định về kiến trúc của dự án tổng thể hay không, sẽ được đưa vào trong bảng cân đối tài chính.

Không nên yêu cầu các nhà đầu tư chịu kinh phí cho các nghiên cứu nói trên, dù chỉ một phần, vì khi đó họ có thể tác động để kết quả nghiên cứu có lợi cho các dự án của họ hoặc không tuân thủ đúng các mục tiêu

thành phố đề ra. Từ đó, thành phố có thể mất một phần kiểm soát đối với dự án tổng thể.

Các chi phí nghiên cứu trong giai đoạn chuẩn bị triển khai dự án đều được tính trong tổng chi phí cho toàn bộ dự án, vậy nếu dự án tự cân đối tài chính được, thì thành phố sẽ thu hồi lại được khoản chi phí này.

về chất lượng do


1514

2. CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH Ở PHÁP 2. LES OPÉRATIONS D'AMÉNAGEMENT EN FRANCE

- Thu hút người dân đến sống ở khu trung tâm bằng cách phát triển các chương trình nhà ở hỗn hợp.

- Tạo thêm việc làm trong ngành dịch vụ ở trung tâm thành phố bằng cách phát triển các khu văn phòng.

- Cải thiện giao thông đến khu trung tâm bằng cách xây một bãi đậu xe công cộng.

- Cải thiện giao thông bằng cách xây dựng một tuyến đường hầm lớn.

- Thực hiện dự án mà vẫn giữ được hình ảnh đặc trưng của Annecy và vẫn đảm bảo có đường dành cho người đi bộ từ khu vực dự án tới khu hạt nhân trung tâm cũ của thành phố.

- Kiểm soát được toàn bộ dự án, cả về mặt quy hoạch lẫn tiến độ thực hiện.

Chương trình thực hiện dự án

Dự án Courier sẽ tạo ra 100 000 m² diện tích sàn xây dựng trên 4,7 ha :

- Một trung tâm thương mại : 30 000 m² diện tích sàn trong đó có 13 000 m² dành cho các cửa hàng, được phân bổ như sau :

• 2 cửa hàng lớn (3 500 m² cho cửa hàng thực phẩm, 1 900 m² cho cửa hàng sách / đĩa / hifi,…) ;

• 4 cửa hàng trung bình (thể dục thể thao, giải trí, hàng nội thất) ;

• 30 cửa hàng nhỏ ;

• 1 quán bar - nhà hàng + vài điểm bán thức ăn nhẹ.

- Nhà ở : 30 000 m² diện tích sàn, tương đương với 350 căn hộ.

- Dịch vụ - văn phòng : 22 000 m² diện tích sàn.

- Một cụm rạp gồm 10 phòng chiếu phim.

- Một bãi đậu xe công cộng ngầm với 767 chỗ.

- Ngầm hóa một tuyến đường chính ở nội thị.

- Cải tạo các không gian công cộng nằm trong phạm vi dự án và ở các khu vực lân cận.

Ở Pháp, một thành phố có 3 cách thực hiện một dự án quy hoạch đô thị :

- Thành phố tự thực hiện dự án với các cơ quan hành chính, tài chính, và kỹ thuật của mình.

- Thành phố giao dự án cho khu vực tư nhân (nhà đầu tư, công ty quy hoạch, hoặc công ty xây dựng).

- Thành phố mời một công ty quy hoạch thực hiện dự án theo chỉ đạo của mình.

Thành phố có quyền tự do lựa chọn một trong 3 cách trên, không có quy định nào bắt buộc thành phố phải chọn cách này hay cách kia. Nhưng nếu thành phố quyết định mời một công ty quy hoạch (dù đó là một doanh nghiệp tư nhân hay nhà nước), thì thành phố bắt buộc phải tổ chức đấu thầu.

Các công ty quy hoạch thường là các công ty kinh tế hỗn hợp. Đây là loại hình doanh nghiệp hoạt động theo luật tư pháp và có đa số các cổ đông là các cơ quan nhà nước, đặc biệt là chính quyền các địa phương. Ưu điểm của công ty loại này là : về mặt pháp lý, nó là một doanh nghiệp tư nhân nên rất năng động và có thể ra quyết định nhanh chóng ; mặt khác nó hoạt động vì lợi ích công (mục tiêu của nó không phải là tìm lợi nhuận càng sớm càng tốt và bằng mọi giá). Khi mời một công ty quy hoạch thực hiện dự án, chính quyền thành phố sẽ làm việc với những chuyên gia thuộc khu vực tư nhân nhưng vẫn giữ được quyền kiểm soát trên toàn bộ dự án. Các công ty dạng này ra đời vào những năm 1950 với mục đích tái thiết nước Pháp sau Thế chiến thứ 2 và hiện nay thực hiện hơn 50% tổng số các dự án quy hoạch ở Pháp.

Annecy là thủ phủ của Tỉnh Haute-Savoie, nằm trong Vùng Rhône-Alpes. Dự án Courier là một dự án quy hoạch phức tạp vì nó được thi công ở ngay trung tâm thành phố, trên diện tích gần 5 ha, bao gồm nhiều công trình xây dựng với các chức năng khác nhau : trung tâm thương mại, nhà ở, bãi đậu xe, không gian công cộng.

Các mục tiêu của dự án

Các mục tiêu của dự án cải tạo khu trung tâm của Thành phố Annecy là :

- Tăng cường sức hấp dẫn của khu trung tâm thành phố, đặc biệt là về mặt thương mại.

Ví dụ dự án « Courier » ở Annecy

- Favoriser la croissance de la population dans le centre-ville en développant des programmes mixtes d'habitat.

- Favoriser la création d'emplois tertiaires dans le centre-ville en accueillant des programmes de bureaux.

- Améliorer l'accessibilité du centre-ville par la réalisation d'un parking public.

- Améliorer la circulation par la mise en place en souterrain d'un axe important.

- Réaliser cette opération de « greffe » en conservant l'image urbaine d'Annecy et en assurant la liaison piétonne entre l'opération et l'hyper-centre ancien.

- Maîtriser totalement l'opération tant dans son contenu que dans son programme.

Le programme de l'opération

L'opération Courier offre 100 000 m² constructibles sur 4,7 ha :

- Un centre commercial : 30 000 m² de surface constructible, dont 13 000 m² de surface de vente se répartissant en :

• 2 grandes unités (3 500 m² alimentaire, 1 900 m² livres / disques / hifi,…) ;

• 4 unités moyennes (sport, loisirs, équipement de la maison) ;

• 30 boutiques ;

• 1 bar restaurant + quelques points de restauration légère.

- Des logements : 30 000 m² de surface constructible, soit 350 logements.

- Des activités tertiaires (bureaux) : 22 000 m² de surface constructible.

- Un complexe cinématographique de 10 salles.

- Un parking public souterrain de 767 places.

- La mise en souterrain d'une voie urbaine importante.

- L'aménagement des espaces publics intérieurs et périphériques.

En France, il y a trois façons possibles pour une ville de procéder à une opération d'aménagement urbain :

- Elle mène elle-même l'opération avec ses services administratifs, financier et techniques.

- Elle fait réaliser l'opération par le secteur privé (aménageur ou promoteurs/constructeurs).

- Elle fait intervenir une société d'aménagement qui travaille sous son contrôle.

La ville est libre de choisir entre ces trois méthodes, il n'y a pas de réglementation qui lui oblige à suivre l'une plutôt que l'autre. Mais si elle décide de faire appel à un aménageur (public ou privé), elle devra obligatoirement organiser une mise en concurrence.

Les sociétés d'aménagement sont le plus souvent des sociétés d'économie mixte. Il s'agit d'une entreprise de droit privé dont la majorité des actionnaires sont des organismes publics, notamment des collectivités. Ses avantages sont à la fois ceux d'une entreprise privée (réactivité, rapidité décisionnelle) et ceux d'une structure publique (dont le but n'est pas de faire du profit le plus rapidement possible et avec n'importe quels moyens). Recourir aux sociétés d'aménagement permet aux autorités municipales de faire appel à des spécialistes privés tout en gardant une maîtrise sur l'ensemble de l'opération. Nées dans les années 1950 dans le but de reconstruire la France après la Seconde Guerre mondiale, ces sociétés réalisent aujourd'hui plus de 50% des opérations d'aménagement en France.

Annecy est le chef lieu de la Haute-Savoie, l'un des départements de la région Rhône-Alpes. L'opération Courier est une opération d'aménagement complexe car elle se déroule en plein centre - ville, sur un site de près de 5 ha et concerne différentes fonctions : centre commercial, logements, parkings, espaces publics.

Les objectifs de l'opération

Cette importante opération de restructuration du centre-ville d'Annecy a pour objectifs de :

- Renforcer l'attractivité du centre-ville et en particulier sa fonction commerciale.

L'exemple de l'opération « Courier » à Annecy


1716

Programme de l'opération CourierBản đồ quy hoạch dự án Courier Tổ chức quản lý thực hiện dự án

Đây là việc điều phối công việc giữa các chủ thể nhà nước và tư nhân. Trong dự án Courier, Thành phố Annecy, chủ đầu tư, đã thành lập một công ty kinh tế hỗn hợp, SEMALAC, để thay mặt chủ đầu tư thực hiện dự án. Sau đó, công ty SEMALAC giao cho công ty SED Haute-Savoie (Công ty Hạ tầng của Tỉnh Haute-Savoie) toàn bộ công tác quy hoạch và phát triển từ đầu đến cuối dự án. Như vậy, công ty SED chịu trách nhiệm điều phối toàn bộ công việc của các chủ thể trong dự án, và là cầu nối giữa một bên là các đại biểu dân cử và các cơ quan chuyên môn của Thành phố và bên kia là các doanh nghiệp tư nhân tham gia dự án. Đối tác tư nhân chính trong dự án là một công ty tư nhân đầu tư, xây dựng và khai thác trung tâm thương mại. Công ty này được chọn dựa trên kết quả đấu thầu có 5 đơn vị tham gia dự thầu. Sau khi được Thành phố chọn, nhà đầu tư thuê một kiến trúc sư để thiết kế trung tâm thương mại. Việc thiết kế trung tâm thương mại phải tuân thủ quy hoạch của toàn bộ dự án Courier do một kiến trúc sư - chuyên gia quy hoạch thực hiện theo đơn đặt hàng của Thành phố và công ty SED. Như vậy, hai kiến trúc sư này cần phối hợp chặt chẽ với nhau.

Le montage juridique

Il s'agit de partager les tâches entre les acteurs publics et privés. Dans le cas de l'opération Courier, la ville d'Annecy, maître d'ouvrage, a d'abord créé une société d'économie mixte, la SEMALAC, pour réaliser l'opération. Puis celle-ci a confié à la SED Haute-Savoie (Société d 'Équipement du Département de la Haute-Savoie) la totalité des missions d'aménageur du début jusqu'à la fin de l'opération. La SED coordonnait donc l'ensemble des intervenants et servait d'interface entre les élus et les services municipaux d'Annecy d'une part, et les entreprises privées d'autre part. Le principal partenaire privé était un promoteur gestionnaire du centre commercial choisi sur concours parmi cinq candidats. Ce promoteur a fait appel à un architecte pour concevoir le centre commercial. Cet architecte devait intégrer le parti général d'aménagement établi par l'architecte-urbaniste qui travaillait pour la ville et la SED sur l'ensemble de l'opération Courier. Cela nécessitait donc une étroite collaboration entre ces deux architectes.

Sơ đồ tổ chức thực hiện dự án Courier

Thành phố Annecy : chủ đầu tư khu quy hoạch

Les différents intervenants dans

l'opération Courier

Ville d’Annecy : maÎtre d’ouvrage

Khu vöïc thöông maïi

Caùc coâng trình hieän höõu

Khoâng gian caûnh quan

Vaên phoøng trong töông lai

Vaên phoøng ñang xaây döïng

Nhaø ôû giai ñoaïn 1

Nhaø ôû trong töông lai

Khu vöïc chuû yeáu daønh cho ngöôøi ñi boä

Khu vöïc caùc coâng trình kyõ thuaät

Ñöôøng daønh rieâng cho xe buyùt

Ñöôøng noái vôùi khu haït nhaân trung taâm (ngaàm)

Ñöôøng phuïc vuï khu laân caän

Ñöôøng keát noái vaø phuïc vuï khu haït nhaân trung taâm

Espace commercial

Baâtiments existants

Espaces paysagers

Bureaux futurs

Bureaux en construction

Logements futurs

Logements 1eøre phase

Voie d’eùchange avec le centre-ville (souterraine)

Espace aø dominante pieùtons

Site propre bus

Installations techniques

Voie de desserte riverains

Voie d’eùchange et desserte du centre-ville

Ông Sobotta : kiến trúc sư - chuyên gia quy hoạch

Tham gia thực hiện :Công ty SED Haute-Savoie: đơn vị tư vấn và giám sát cho SEMALAC trong các dự án quy hoạch - kiến trúc

Đối tác tư nhân : SEGECE : nhà đầu tư, xây dựng và khai thác trung tâm thương mại

Chapman & Taylor : công ty tư vấn thiết kế trung tâm thương mại

Các cơ quan chuyên môn của Thành phố Annecy

SEMALAC : công ty đại diện chủ đầu tư xây dựng

SEMALAC: ameùnageurconcessionnaire de la Zac

Partenaire priveù: SEGECE : promoteur gestionnaire du centre commercial

M. Sobotta : architecte-urbaniste

C h a p m a n & Ta y l o r : a rch i tec tes du cen t re commercial

Services municipaux de la ville d’Annecy

Intervenants :SED Haute-Savoie :prestataire de servicesde la SEMALAC pourdes missions d’am nagementé


1918

Thành phố có thể giao toàn bộ hoặc chỉ một phần dự án cho công ty quy hoạch. Nếu chỉ được giao một phần thì công ty quy hoạch phải hợp tác với các cơ quan chuyên môn của thành phố để thực hiện dự án. Thành phố có toàn quyền quyết định nội dung công việc cần giao cho công ty quy hoạch.

Tùy theo dự án, công ty quy hoạch được trả công từ 5% đến 7% trên tổng giá trị của dự án (chi + thu). Cách tính này giúp cho công ty quy hoạch có được sự độc lập tương đối với các giải pháp kỹ thuật và tài chính do thành phố lựa chọn. Công ty quy hoạch sẽ không có được sự độc lập này nếu công ty được trả công trên phần lãi thu được từ dự án.

Từ trước đến nay, các công ty quy hoạch không chịu trách nhiệm tài chính trong dự án (nếu dự án không tự cân đối được, thành phố sẽ bù lỗ). Họ chỉ chịu trách nhiệm về năng lực chuyên môn và uy tín của mình. Tuy nhiên, hệ thống luật pháp ở Pháp đang có những thay đổi theo hướng các công ty quy hoạch phải chịu trách nhiệm tài chính và cách trả công cho các công ty này cũng sẽ thay đổi.

Tuy các quyết định quan trọng liên quan đến dự án đều do chủ đầu tư, tức thành phố, đưa ra, nhưng công ty quy hoạch vẫn đóng vai trò là tư vấn thường trực cho chủ đầu tư. Tất cả các bước quan trọng trong dự án (dự toán cân đối tài chính…) đều phải được hội đồng thành phố thông qua. Thị trưởng không phải là người duy nhất ra quyết định.

Bộ luật đấu thầu quy định rất rõ các thủ tục cần phải thực hiện để chọn đơn vị thi công. Còn để chọn nhà đầu tư thì thành phố có quyền tổ chức hoặc không tổ chức đấu thầu. Nhưng tổ chức đấu thầu vẫn là cách tốt nhất vì nó sẽ giúp cho thành phố có nhiều sự lựa chọn hơn về các giải pháp kỹ thuật, các ý tưởng kiến trúc và các phương án tài chính. Không nên chọn nhà đầu tư chỉ dựa trên các tiêu chí tài chính. Ví dụ, nhà đầu tư trung tâm thương mại được chọn trong khuôn khổ dự án Courier không phải là công ty bỏ thầu với giá cao nhất, mà là công ty có dự án phù hợp nhất với những yêu cầu của thành phố (về mặt kiến trúc, cảnh quan, mật độ xây dựng...).

Trong dự án Courier, SEMALAC là công ty quy hoạch. SEMALAC đã giao cho SED các nhiệm vụ sau :

- Tổ chức và quản lý các nghiên cứu chuẩn bị triển khai dự án.

Vai trò của công ty quy hoạch

- Đàm phán mua đất, giải tỏa và tái định cư.

- Tổ chức và quản lý tất cả các hợp đồng với các đơn vị thi công, quản lý bảo hiểm và tranh chấp.

- Quản lý các mối quan hệ với người dân ở xung quanh khu vực dự án.

- Tư vấn, giám sát và quản lý các dự án thành phần: bãi đậu xe công cộng, đường hầm và các công trình công cộng khác.

- Quảng bá cho dự án, đảm nhận phần thông tin và truyền thông cho dự án.

- Chuẩn bị về mặt pháp lý cho việc bán diện tích sàn xây dựng cho các nhà đầu tư (đặc biệt là việc phân chia theo khối).

- Tiến hành bán diện tích sàn xây dựng cho các nhà đầu tư, tổ chức đấu thầu, quản lý hợp đồng mua bán và các điều kiện bảo đảm về tài chính và pháp lý đối với nhà đầu tư.

- Điều phối công việc trên các công trường xây dựng, làm việc với các nhà đầu tư.

- Theo dõi kỹ thuật, tài chính và hành chính của dự án, quản lý ngân quỹ.

- Tham gia ban chỉ đạo dự án, phối hợp làm việc với các vị đại biểu dân cử và các cơ quan chuyên môn của Thành phố.

2Thành phố bán cho nhà đầu tư số m diện tích sàn xây dựng và nhà đầu tư này sẽ là người xây dựng và khai thác trung tâm thương mại.

Hỏi - Đáp

Ông có thể nói rõ hơn về việc bán diện tích sàn xây dựng ?

2Thành phố không bán cho các nhà đầu tư số m đất 2mà bán số m diện tích sàn xây dựng, vì đây là dự án

có các công trình xây dựng cao tầng. Trong dự án Courier, bãi xe ngầm nằm dưới trung tâm thương mại và phía trên trung tâm thương mại là nhà ở và văn phòng. Do đó, cần phải áp dụng khái niệm đồng sở hữu theo khối (chứ không phải theo mặt bằng).

Bãi xe ngầm là một bãi xe công cộng. Do đó, Thành phố (thông qua công ty SED) đứng ra làm chủ đầu tư xây dựng và quản lý. Đối với trung tâm thương mại,

La ville peut confier à la société d'aménagement la totalité des misions d'aménageur, ou si elle préfère, une partie seulement de celles-ci. Dans ce cas, la société d'aménagement devra coopérer avec les services de la ville. Cette dernière est libre de définir le contenu exact de la mission confiée.

La société d'aménagement est rémunérée au pourcentage, selon le projet, de 5% à 7% de la valeur totale de celui-ci (dépenses + recettes). Ce type de rémunération lui permet de garder une certaine neutralité par rapport aux choix techniques et financiers de la ville, ce qui ne serait pas le cas si elle était rémunérée sur la marge finale de l'opération.

Jusqu'à présent, la société d'aménagement n'assumait pas le risque financier final de l'opération (si celle-ci était déficitaire, la ville couvrait la totalité du déficit). Elle était responsable de son savoir-faire et donc de sa propre renommée. Cependant, la loi f rançaise évolue actuel lement vers une responsabilisation financière des aménageurs et une modification de leur mode de rémunération.

Les décisions essentielles concernant l'opération sont toujours prises par le maître d'ouvrage, c'est-à-dire la ville, mais la société d'aménagement a un rôle permanent de conseil. Toutes les étapes importantes du projet (bilan prévisionnel, etc.) sont votées au conseil municipal. Ce n'est pas le maire seul qui décide.

- Organisation et gestion des études pré-opérationnelles et opérationnelles.

Le Code des marchés publics décrit de façon très précise comment on doit procéder pour choisir l'entreprise chargée de la réalisation des travaux. Pour le promoteur / constructeur, la ville est libre d'organiser ou non un concours. Mais le concours est la meilleure solution car il permet à la ville d'avoir plus de choix concernant les solutions techniques, les partis architecturaux et aussi de meilleures offres financières. Ce choix ne doit pas dépendre seulement de questions financières. Par exemple, le promoteur du centre commercial qui a été choisi pour l'opération Courier n'était pas celui qui proposait le plus d'argent, mais celui dont le projet correspondait le mieux aux intentions de la ville (au niveau de l'architecture, de l'image, d'une densité raisonnable de l'opération, etc.).

Les missions confiées à la SED pour l'opération Courier sont les suivantes :

Le rôle de l'aménageur

- Négociations foncières, expropriations et relogement.

- Organisation et gestion de l'ensemble des contrats de maîtrise d'oeuvre, gestion des assurances et des contentieux.

- Gestion des relations avec les riverains de l'opération.

- Gestion de la réalisation du parking public, des tunnels routiers et de l'ensemble des équipements publics.

- Promotion commerciale de l'opération, gestion de l'information et de la communication.

- Montage juridique préalable aux cessions des droits à construire (division en volumes notamment).

- Commercialisation des droits à construire auprès des promoteurs / constructeurs, mise en concurrence, gestion des contrats de vente et des garanties financières et juridiques demandées aux promoteurs / constructeurs.

- Coordination des chantiers, interface de tous les maîtres d'ouvrage.

- Suivi technique, financier et administratif de l'opération, gestion de la trésorerie.

- Animation du comité de pilotage de l'opération en relation avec les élus et les services de la ville.

Pouvez-vous expliciter les cessions des droits à construire ?

La ville ne vend pas aux constructeurs / promoteurs des mètres carrés de terrains mais des mètres carrés constructibles (des « droits à bâtir »), car il s'agit d'une opération sur plusieurs niveaux. Dans le cas de Courier à Annecy, le parking souterrain se trouve sous le centre commercial au-dessus duquel il y a des logements et bureaux. Cela implique la notion de copropriété en volume (et non à l'horizontal).

Le parking souterrain est un parking public, donc c'est la ville qui le construit (par l'intermédiaire de la SED) et qui le gère. Pour ce qui est du centre commercial, la ville vend des mètres carrés constructibles à un promoteur privé qui s'occupe à la fois de la construction et de l'exploitation du centre.

Question - réponse


2120

Bảng dự toán cân đối tài chính, một công cụ không thể thiếu cho chủ đầu tư

Bảng dự toán cân đối tài chính là một công cụ mà chủ đầu tư cần phải có để có một cách nhìn toàn diện và tổng thể trong suốt quá trình thực hiện dự án. Bảng

cân đối này được lập trong giai đoạn chuẩn bị triển khai dự án. Đó là một tài liệu tham chiếu cho suốt quá trình theo dõi dự án. Bảng dự toán phải đẩy đủ (bao gồm tất cả các khoản chi và thu) và phải cho phép lập được kế hoạch nhu cầu vốn.

Le bilan financier prévisionnel, un outil indispensable pour le maître d'ouvrage

Le bilan financier prévisionnel est l'un des outils dont doit se doter le maître d'ouvrage pour avoir une vision globale de l'opération tout au long de la durée de cette

dernière. Il est réalisé pendant la phase pré-opérationnelle. C'est un document de référence pour le suivi de l'opération. Il doit être global et exhaustif (incluant toutes les dépenses et recettes) et permettre de planifier les besoins en financement.

Bảng dự toán cân đối tài chính của dự án Courier Bilan financier prévisionnel de l'opération Courier

CHI Mua laïi ñaát Nghieân cöùu Haïng muïc coâng trình

• Coâng taùc chuaån bò • Ñöôøng ngaàm

• Baõi xe ngaàm • Khoâng gian coâng coäng ngoaøi trôøi • Mua laïi moät phaàn trung taâm thöông maïi • Caùc chi phí khaùc

Thuø lao cho caùc coâng ty tö vaán vaø giaùm saùt Thuø lao cho coâng ty quy hoaïch Caùc chi phí khaùc (quaûng caùo, thoâng tin...)Chi phí taøi chính (traû laõi voán vay ngaân haøng...)

59 433 000 € 100%15 137 000 € 25%

722 000 € 1%28 288 000 € 48%

671 000 €3 348 000 €

19 083 000 €4 548 000 €

436 000 €202 000 €

5 220 000 € 9% 4 255 000 € 7%

906 000 € 2%4 915 000 € 8%

+ 3 triệu Euro tương đương với giá trị các khu đất Thành phố đã có sẵn cho dự án (không phải mua lại).

THUThu töø vieäc baùn dieän tích saøn xaây döïng cho caùc chuû ñaàu tö tö nhaân

• Cô sôû haï taàng thöông maïi-dòch vuï- Trung taâm thöông maïi- Cuïm raïp chieáu phim- Cô sôû dòch vuï tö nhaân- Baùn laïi phaàn thoâ cuûa trung taâm thöông maïi*

• Nhaø ôû • Vaên phoøng• Ñoùng goùp cuûa caùc nhaø ñaàu tö vaøo moät soá chi phí chung

Caùc khoaûn thu khaùc (tieàn cho thueâ tröôùc khi thaùo dôõ, caùc saûn phaåm taøi chính...)

Voán ñaàu tö cuûa Thaønh phoá vaøo cô sôû haï taàng coâng coängPhaàn buø loã cuûa Thaønh phoá

59 433 000 € 100%

22 536 000 € 38%

10 350 000 €6 161 000 € 10%

809 000 € 1%1 024 000 € 2%2 356 000 € 4%7 609 000 € 14%3 715 000 € 6%

862 000 € 1%

1 174 000 € 2%

22 968 000 € 39%12 755 000 € 21%

+ 3 millions d'euros d'apport de terrains gratuits par la ville à l'opération.

59 433 000 € 100%15 137 000 € 25%

722 000 € 1%28 288 000 € 48%

671 000 €3 348 000 €

19 083 000 €4 548 000 €

436 000 €

202 000 €

5 220 000 € 9% 4 255 000 € 7%

906 000 € 2%4 915 000 € 8%

DEÙPENSESAcquisitions foncieøres

EÙtudesTravaux

• Travaux preùparatoires• Voies souterraines• Parking souterrain• Espaces publics exteùrieurs• Achat de parties d’ouvrage au constructeur du centre commercial• Frais divers

Honoraires des prestataires (maitrise d’oeuvre, urbaniste...)Honoraires de l’ameùnageurFrais divers (publiciteù, communication...)Frais financiers (inteùreâts des emprunts...)

59 433 000 € 100%

22 536 000 € 38%

10 350 000 €6 161 000 € 10%

809 000 € 1%1 024 000 € 2%2 356 000 € 4%7 609 000 € 14%3 715 000 € 6%

862 000 € 1%

1 174 000 € 2%

22 968 000 € 39%12 755 000 € 21%

RECETTES

Recettes de cessions au priveù

• EÙquipements- Centre commercial- Cineùmas- EÙquipements priveùs- Murs d’une partie des commerces*

• Logements• Bureaux

Recettes diverses (loyer avant deùmolition, produits financiers...)Financement par la ville des eùquipements publics

Participation d’eùquilibre de la ville

• Participation des promoteurs aø certains couts communs

* Vì các hạng mục công trình có liên kết với nhau nên chủ đầu tư trung tâm thương mại và công ty SED đã thỏa thuận với nhau như sau : công ty SED sẽ xây phần thô của trung tâm thương mại cùng với bãi đậu xe ngầm và sẽ bán lại phần thô này cho chủ đầu tư trung tâm thương mại.

* Compte tenu de l'imbrication des ouvrages, il a été convenu entre le promoteur du centre commercial et la SED que celle-ci construirait la structure du centre commercial en même temps que le parking souterrain et vendrait cette « coque » au promoteur.


2322

3. NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP : DỰ ÁN KHU DÂN CƯ BÌNH KHÁNH

3. ÉTUDE DE CAS : PROJET DU QUARTIER RÉSIDENTIEL DE BINH KHANH

Bình Khánh là dự án khu dân cư trong khuôn khổ giai đoạn 1 của dự án Thủ Thiêm.

Nằm ở phía Đông của Thủ Thiêm, Bình Khánh có tứ cận như sau :

- phía Bắc giáp với một khu dân cư khác ;

- phía Nam giáp với một tuyến đường ;

- phía Đông giáp với một khu tái định cư ;

- phía Tây giáp với một con kênh tự nhiên.

Với diện tích 40,5 ha trong đó dành 15,5 ha cho tái định cư, Bình Khánh có khả năng tiếp nhận 15 000 cư dân. Dự án được thiết kế với đa chức năng : khu hỗn hợp, khu nhà ở với các mật độ khác nhau, trường học, công trình văn hóa, công viên, thương mại, vv.

Những đặc điểm chính của dự án

Binh Khanh est un projet de quartier résidentiel qui s'inscrit dans la phase 1 du projet de Thu Thiem.

Situé à l'Est de Thu Thiem, Binh Khanh est entouré :

- au Nord par une autre zone résidentielle ;

- au Sud par une route ;

- à l'Est par une zone de relogement ;

- et à l'Ouest par un canal naturel.

D'une superficie de 40,5 ha dont 15,5 ha destinés au relogement, Binh Khanh est conçu pour 15 000 habitants. Divers types de fonctions sont prévues : zone mixte, habitats à plus ou moins grande densité, école, ouvrage culturel, parcs publics, commerces, etc.

Les principales caractéristiques du projet

Daân cö + ña chöùc naêng

Daân cö maät ñoä cao

Daân cö maät ñoä trung bình

Coâng trình vaên hoùa

Tröôøng hoïc

Coâng vieân coâng coäng

Zone reùsidentielle aø haute densiteù

Ouvrage culturel

EÙcole

Parcs publics

Zone reùsidentielle aø moyenne densiteù

Zone reùsidentielle et mixte

Các mục tiêu của dự án

Những thuận lợi của dự án

Những khó khăn của dự án

- Công trình có chất lượng cao.

- Thời hạn xây dựng nhà ở : từ 2 đến 3 năm.

- Chi phí thực hiện dự án : hợp lý.

- 15,5 ha dành cho tái định cư, với 300 000 m² diện tích sàn xây dựng tương đương với 3 000 căn hộ, được bán với giá ấn định là 5 triệu đồng/m² (có bù lỗ của Nhà nước).

- Đã thu hồi đất trống : 40,5 ha.

- Có nguồn tiêu thụ sản phẩm dự án : (BQL) Thủ Thiêm và Ban bồi thường Quận 2.

- Đã có quy hoạch chi tiết rõ ràng (giai đoạn 1 đã thực hiện).

- Vị trí khu đất riêng biệt, tương đối độc lập về hạ tầng kỹ thuật (không phụ thuộc tiến độ hạ tầng kỹ thuật trên toàn dự án).

Dự án đang gặp nhiều khó khăn. Giai đoạn 2 đã bắt đầu từ khoảng 1 năm nay nhưng chưa có nhiều tiến triển.

Khó khăn về thực thi quy hoạch

- Khó khăn lớn nhất là nguồn vốn đầu tư. Hiện nay, phần lớn dự án sử dụng vốn ngân sách thành phố, nhưng thủ tục cấp ngân sách lại rất dài. Hơn nữa, vốn xây dựng cho dự án lên tới 2 100 tỷ đồng, ngân sách thành phố không thể đáp ứng nên dự án phải sử dụng vốn ngoài ngân sách.

Ban Quản lý

- Vốn thực hiện các nghiên cứu giai đoạn 2 : nếu sử dụng ngân sách thì không đáp ứng được các yêu cầu về thủ tục, định mức và chi phí.

- Chưa có cơ quan chuyên nghiệp tiếp thị về tái định cư.

Les objectifs du projet

Les avantages du projet

Les difficultés du projet

- Ouvrages de haute qualité.

- Délai de construction des logements : 2 à 3 ans.

- Coûts de réalisation du projet : raisonnables.

- 15,5 ha de relogement, soit 300 000 m² constructibles, ou 3 000 appartements, vendus à un prix fixe de 5 millions de dongs/m² (avec compensation des pertes par l'État).

- Terrains acquis : 40,5 ha.

- Acheteurs des produits du projet : (ATT) e t Comi té chargé des

indemnisations du district 2.

- Le plan d'aménagement détaillé a été élaboré (la première phase a été réalisée).

-

Le projet rencontre beaucoup de difficultés.

Les difficultés au niveau de la mise en œuvre du plan d'aménagement

- La plus grande difficulté consiste à trouver des financements. Actuellement, le projet est essentiellement financé par le budget municipal. Or, les formalités de décaissement sont très longues. De plus, le budget total du projet s'élève à 2 100 milliards de dongs, dépassant la capacité de financement de la ville. C'est pourquoi le projet doit recourir aux financements privés.

- Pour réaliser les études de la deuxième phase, si nous recourons aux financements publics, nous ne pourrons pas respecter les délais et les contraintes financières.

- Il n'y a pas encore d'organisme spécialisé dans le maketing des projets de relogement.

Autorité de Thu Th iem

Le quartier se trouvant sur un site à part, le projet de Binh Khanh est relativement indépendant vis-à-vis de celui de Thu Thiem pour la construction des infrastructures.

Sa deuxième phase, qui est en cours depuis un an environ, n'a pas beaucoup avancé.

Quy hoaïch

söû duïng ñaát

khu daân cö

Bình Khaùnh

Plan d’utilisation

des sols du quartier

reùsidentiel de

Binh Khanh


2524

Khó khăn về tổ chức quản lý dự án

Có thể quản lý dự án theo các phương thức sau :

- Tổ chức ban quản lý hoạt động bằng vốn ngân sách. Đây là phương thức thông thường nhất nhưng đến nay không đạt hiệu quả cao.

- Sử dụng tư vấn : hiện nay Việt Nam chưa có kinh nghiệm và quy định nhà nước trong lĩnh vực này. BQL Thủ Thiêm không có quyền ký hợp đồng với một công ty tư vấn.

- Sử dụng nhiều tư vấn để hội tụ trí tuệ và đạt được sự phong phú về ý tưởng thiết kế. Điểm hạn chế của phương thức này là khó kết nối sự hài hòa trong dự án và tổ chức quản lý dự án.

Hiện tại, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (UBND TPHCM) chưa xác định rõ ràng quy chế của BQL Thủ Thiêm nên BQL vẫn đóng hai vai trò : vừa quản lý hành chính, vừa giải quyết các vấn đề về đầu tư. Vì vậy BQL gặp nhiều khó khăn do thiếu tư cách pháp nhân và không đủ tư cách đàm phán với các nhà đầu tư.

Dự án Bình Khánh có những thuận lợi và khó khăn. Những thuận lợi ở Bình Khánh là của riêng dự án, nhưng những khó khăn của Bình Khánh cũng giống như những khó khăn của Thủ Thiêm, và có thể là của cả những dự án khác ở TPHCM : vấn đề tài chính, thiếu kinh nghiệm trong công tác quản lý, tổ chức các cuộc thi và đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư...Vì vậy, các giải pháp được đề xuất trong khóa học có thể áp dụng cho Bình Khánh, Thủ Thiêm và các dự án khác.

Les difficultés au niveau du montage juridique

Il existe trois schémas possibles pour le montage juridique du projet :

- Mise en place d'un comité de gestion du projet, dont les frais de fonctionnement seront assurés par le budget municipal. C'est le montage juridique le plus souvent adopté mais il n'a pas montré une grande efficacité jusqu'à présent.

- Coopération avec un consultant : pour le moment, le Vietnam n'a pas encore d'expériences ni de réglementations dans ce domaine. L'ATT n'a pas le droit de signer des contrats avec des cabinets de consultants.

- Recours à plusieurs consultants pour avoir une diversité d'idées dans la conception du projet. Le point faible de ce montage est qu'il est difficile

d'avoir une unité dans le contenu et dans la gestion du projet.

Actuellement, le Comité populaire d'HCMV n'a pas encore établi un statut clair pour l'ATT qui doit à la fois assurer la gestion administrative et résoudre les problèmes d'investissement. Par manque de statut bien défini, l'ATT rencontre des difficultés pour négocier avec les investisseurs.

Le cas de Binh Khanh présente des avantages et des difficultés. Les avantages sont propres à Binh Khanh mais les difficultés sont identiques à celles de Thu Thiem, voire d'autres projets à HCMV : problèmes de financement, manque d'expériences dans la gestion, dans l'organisation des consultations, dans le choix des investisseurs... Les solutions proposées pendant l'atelier peuvent donc s'appliquer aussi bien pour Binh Khanh et Thu Thiem que pour d'autres projets.

4. NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ ĐỂ TỐI ƯU HÓA CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN BÌNH KHÁNH VÀ THỦ THIÊM

4. REMARQUES ET RECOMMANDATIONS POUR OPTIMISER LA MISE EN ŒUVRE DES PROJETS DE THU THIEM ET DE BINH KHANH

Nhận xét và khuyến nghị chung của chuyên gia Pháp đối với dự án Thủ Thiêm

Thủ Thiêm không có quy mô và tầm vóc như Hồng Kông, Singapo hay Băng Cốc, nhưng có những nét đặc trưng riêng về thiên nhiên và môi trường. Sinh thái và phát triển bền vững là hai vấn đề thời sự hiện nay, do đó việc phát triển Thủ Thiêm theo hai hướng này là rất phù hợp.

Dưới đây là một số điểm tích cực của dự án :

- Quan tâm đến các yếu tố tự nhiên và môi trường. Việc quyết định giữ lại ven bờ sông để làm khu vực dành cho người đi bộ và công viên là một quyết định rất mạnh. Nhiều thành phố khác có lẽ đã chọn một cách quy hoạch dễ hơn, ví dụ làm một tuyến đường dọc theo bờ sông.

- Có sự cân đối giữa các hoạt động (văn phòng, thương mại, nhà ở), tạo ra sự sinh động cả ban ngày lẫn ban đêm.

- Thủ Thiêm được kết nối tốt với trung tâm hiện hữu của TPHCM.

- Các công trình công cộng đầu tiên cần được xây dựng với chất lượng cao để làm gương. Vì có như vậy, Thành phố mới có thể dễ dàng yêu cầu các nhà đầu tư tư nhân xây dựng các công trình có chất lượng.

- Nên mời các chuyên gia cảnh quan tham gia để có thể kết nối một cách hài hòa các khu vực tự nhiên với các khu vực có quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, cũng cần phải quan tâm đến những loài động vật hiện đang sinh sống trong môi trường tự nhiên ở đây và trong tương lai sẽ sống trong môi trường đô thị.

Trong một dự án quy hoạch đô thị, điều quan trọng nhất là phải xây dựng một cơ quan quản lý toàn bộ dự án. Cơ quan này làm việc trực tiếp với lãnh đạo của Thành phố, điều phối công việc của các chuyên gia độc lập, làm việc với các nhà đầu tư và các đơn vị chuyên môn. Cơ quan này phải có một thẩm quyền nhất định đối với các đơn vị nói trên. Ê-kíp quản lý cần phải có nhiều chuyên gia trong nhiều lĩnh vực khác nhau : kỹ thuật, thương mại / tài chính, pháp luật…Nếu ê-kíp này có thể tham gia vào dự án từ đầu đến cuối thì sẽ tốt hơn vì ê-kíp nắm được tất cả các bước đi của dự án. Các cuộc họp thường kỳ về dự án là rất cần thiết để đảm bảo thông tin thông suốt giữa tất cả các bên có liên quan đến dự án.

Xác định rõ hơn tư cách pháp nhân của Ban Quản lý Thủ Thiêm để vận hành dự án tốt hơn

Remarques et recommandations générales de l'expert français pour le projet de Thu Thiem

Par rapport à Hong Kong, Singapour ou Bangkok, Thu Thiem n'aura pas la même envergure mais se distinguera par ses éléments naturels et environnementaux. L'écologie et le développement durable sont d'actualité donc le projet de Thu Thiem arrive juste à temps.

Voici les points positifs du projet :

- Prise en compte des éléments naturels et environnementaux. Le choix de garder les berges du fleuve pour les piétons et pour un parc est un choix très fort. Beaucoup de villes auraient fait le choix de la facilité : faire une route le long du fleuve.

- Équilibre entre les différentes activités (bureaux, commerces, logements) donnant à la ville une vie diurne et nocturne.

- Les liaisons entre Thu Thiem et l'ancien centre d'HCMV sont bien assurées.

- Les premiers ouvrages publics devront être très soignés pour donner l'exemple. Ainsi, on pourra plus facilement demander aux investisseurs privés de construire des ouvrages de qualité.

- Il faut faire travailler les paysagistes pour relier de façon harmonieuse les parties naturelles et les parties aménagées. Cependant, il faut penser aux animaux qui habitent pour le moment ces espaces naturels et imaginer leur future cohabitation avec la ville.

Dans une opération d'aménagement urbain, le plus important est la mise en place d'un organisme qui gère l'ensemble de l'opération. Cet organisme doit être en contact direct avec les responsables politiques de la ville. C'est lui qui coordonne les experts indépendants, les investisseurs ainsi que les différentes sociétés techniques sur lesquelles il doit avoir une réelle autorité. L'équipe de gestion doit regrouper des compétences dans différents domaines : technique, commercial / financier, juridique, etc. Si cette équipe peut rester du début jusqu'à la fin du projet, c’est mieux, car elle aura la mémoire de toute l'opération. Des réunions régulières et des « revues de projet » sont nécessaires pour une bonne communication entre les différents acteurs.

Mieux définir le statut de l'Autorité de Thu Thiem pour un meilleur fonctionnement du projet


2726

Trong trường hợp Thủ Thiêm hoặc các dự án khác ở TPHCM, cần phải cải thiện môi trường pháp lý để tăng cường hơn nữa thẩm quyền cho các cơ quan quản lý dự án. Về phía Việt Nam, một số ý kiến cho rằng Trưởng BQL Thủ Thiêm cần phải có nhiệm vụ và quyền hạn tương đương với một Phó chủ tịch UBND TPHCM, để có thể giải quyết tất cả các vấn đề BQL gặp phải. Ngoài ra, cơ quan quản lý dự án cũng không nên có cơ cấu quá nặng nề. Việc thuê các chuyên gia độc lập khi có nhu cầu, ví dụ thuê luật sư khi đàm phán với các nhà đầu tư, là một giải pháp tốt.

Trong một dự án quy hoạch phát triển đô thị, cơ cấu của cơ quan quản lý càng đơn giản, thì cơ quan đó càng làm việc có hiệu quả. Nhưng cơ quan này không có đủ năng lực chuyên môn để tự mình thực hiện toàn bộ dự án. Do đó, cơ quan này cần phải giao một số việc cho các tư vấn có năng lực chuyên môn

Để đảm bảo tính thống nhất và xuyên suốt trong dự án, nên sử dụng cùng một tư vấn quy hoạch trong suốt dự án. Tuy nhiên, cũng cần mời các tư vấn chuyên môn về những lĩnh vực khác (kỹ thuật, pháp luật, tài chính...) tùy theo mỗi giai đoạn của dự án. Nếu có điều kiện, có thể làm việc với một tư vấn thường trực. Nếu không thì chỉ nên thuê tư vấn những lúc cần thiết.

Trong dự án Thủ Thiêm, BQL Thủ Thiêm mong muốn tiếp tục làm việc với công ty Sasaki, đơn vị đoạt giải cao nhất trong cuộc thi quy hoạch khu đô thị mới. Nhưng luật Việt Nam lại quy định phải tiến hành đấu thầu đối với mỗi giai đoạn của dự án. Dĩ nhiên, BQL Thủ Thiêm có thể đề nghị UBND Thành phố chỉ định tư vấn thay vì tổ chức đấu thầu. Nhưng để làm được điều này thì cần phải có những lập luận thuyết phục. Về mặt tài chính, làm việc với tư vấn nước ngoài sẽ rất tốn kém vì họ phải đi lại thường xuyên giữa Việt Nam và nước của họ (Mỹ, trong trường hợp Sasaki). Nếu việc lập một ê-kíp thường trực của Sasaki tại TPHCM quá tốn kém, BQL Thủ Thiêm có

Làm việc với các tư vấn có năng lực trong suốt dự án

, và các tư vấn này phải biết làm đúng theo yêu cầu và hướng dẫn của cơ quan quản lý.

thể mời các chuyên gia của Sasaki sang công tác từ 2 đến 3 ngày

hoặc 1 tuần vào những giai đoạn quan trọng của dự án. Song song đó, nên lập một ê-kíp Việt Nam thường trực và thuộc UBND Thành phố để tiếp sức với Sasaki.

Để quản lý tốt một dự án quy hoạch đô thị, cần phải có 2 công cụ sau đây :

- Bộ quy định về quy hoạch ;

- Hướng dẫn thiết kế kiến trúc và cảnh quan.

Bộ quy định về quy hoạch

Đây là các quy định về xây dựng và quy hoạch do thành phố ban hành cho toàn bộ địa bàn dự án. Các quy định này nhằm mục đích tạo ra một không gian đô thị thống nhất và hài hòa, ví dụ thống nhất, hài hòa về quy mô của các công trình xây dựng. Chúng mang tính bắt buộc và không thuộc nội dung thương lượng với các nhà đầu tư. Chính vì vậy, việc ban hành bộ quy định về quy hoạch đối với một khu vực quy hoạch trước khi tiếp xúc với nhà đầu tư là điều rất cần thiết. Có như thế, thành phố mới kiểm soát được quy hoạch. Thành phố không nên chấp nhận dự án do nhà đầu tư trình lên trước rồi sau đó mới ban hành bộ quy định.

Hướng dẫn thiết kế kiến trúc và cảnh quan

Khác với bộ quy định về quy hoạch, hướng dẫn thiết kế kiến trúc và cảnh quan có tính chất thoáng hơn và tạo cho các nhà đầu tư có nhiều khả năng sáng tạo. Hướng dẫn thiết kế phải phù hợp với bộ quy định về quy hoạch và với các mục tiêu về sự thống nhất và đồng bộ mà bộ quy định đặt ra. Nhưng đồng thời, hướng dẫn thiết kế cũng phải có sự mềm dẻo nhất định để có thể tạo ra sự đa dạng về kiến trúc cho các công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch, với các vật liệu xây dựng, màu sắc…phong phú. Hướng dẫn thiết kế được đưa vào trong điều kiện sách và có thể được điều chỉnh trong quá trình đàm phán giữa một bên là chủ đầu tư và nhà quy hoạch của chủ đầu tư, và bên kia là nhà đầu tư và kiến trúc sư của nhà đầu tư.

Quy định quy hoạch và hướng dẫn thiết kế kiến trúc và cảnh quan : 2 công cụ để làm việc với nhà đầu tư

Dans le cas de Thu Thiem ou d'autres projets à HCMV, il faut améliorer l'environnement juridique pour donner davantage de compétences et de pouvoirs aux organismes qui gèrent ces opérations. Côté vietnamien, certains pensent que le chef de l'ATT devrait avoir des fonctions et compétences équivalentes à celles d'un Vice-président du Comité populaire d'HCMV, pour qu'il puisse résoudre tous les problèmes que l'ATT rencontre. Par ailleurs, il est inutile de mettre en place une structure trop lourde. Le recours aux experts indépendants lorsque le besoin se fait ressentir, par exemple des avocats pour négocier avec les investisseurs, est une bonne solution.

Dans une opération urbaine, plus la structure de l'organisme de gestion est simple, plus son travail est efficace. Or, cet organisme de gestion ne dispose pas de toutes les compétences pour réaliser lui-même l'opération. Il doit donc savoir déléguer à des consultants compétents et qui travaillent selon ses souhaits et indications. Il est préférable d'utiliser le même urbaniste-conseil tout au long de l'opération pour avoir une unité et une continuité du projet. Mais il faut également identifier d'autres types de consultants (technique, juridique, financier…) pour les différentes étapes du projet. Si les moyens le permettent, on peut travailler de façon permanente avec un consultant, sinon de façon ponctuelle.

Dans le cas du projet de Thu Thiem, l'ATT souhaite continuer à travailler avec le cabinet Sasaki, le gagnant de la consultation pour aménager le nouveau quartier. Or, selon la réglementation vietnamienne, il faut procéder par appel d'offre pour chaque étape du projet. Bien sûr, l'ATT peut demander à la ville de désigner un cabinet au lieu de faire un appel d'offre mais elle devra alors fournir de bons arguments. Sur le plan financier, c'est coûteux de travailler avec des consultants étrangers car ils doivent faire des allers-retours entre le Vietnam et leur pays (les États-Unis pour Sasaki). S'il est trop

Travailler avec des consultants compétents tout au long de l'opération

s

s

cher d'avoir une équipe permanente de Sasaki à HCMV, l'ATT peut faire venir les consultants seulement à des moments clés de l'opération, pour

des missions de 2-3 jours, voire d’une semaine. Parallèlement, i l faut monter une équipe vietnamienne permanente qui sera dépendante de la ville et qui permettra de faire le relais avec Sasaki.

Pour bien gérer un projet d'aménagement urbain, deux outils sont nécessaires :

- Le règlement d'urbanisme ;

- Les prescriptions architecturales et paysagères.

Le règlement d'urbanisme

Ce sont des règles de construction et d'urbanisme établies par la ville pour l'ensemble du périmètre concerné par le projet. Ces règles ont pour but d'apporter à l'espace urbain une unité, une homogénéité et une certaine harmonie, par exemple au niveau des volumes bâtis. Elles sont obligatoires et ne peuvent faire l'objet de négociations avec les investisseurs. C'est pourquoi il est essentiel d'élaborer d'abord un règlement d'urbanisme pour la zone à aménager avant de rencontrer des investisseurs. C'est à cette condition que la ville pourra avoir la maîtrise de l'urbanisme. Il ne faut pas accepter des projets proposés par les investisseurs et faire le règlement à la suite.

Les prescriptions architecturales et paysagères

Contrairement au règlement d'urbanisme, les prescriptions architecturales et paysagères sont plus ouvertes et laissent davantage de liberté aux investisseurs. Elles doivent être en cohérence avec le règlement d'urbanisme et ses objectifs d'unité et d'homogénéité mais en même temps avoir une certaine souplesse et permettre une diversité architecturale à la zone aménagée par la variété des matériaux, des couleurs, etc. Les prescriptions architecturales et paysagères sont regroupées dans un cahier des charges qui peut ponctuellement être l'objet d'adaptations après discussions entre le maître d'ouvrage et son urbaniste-conseil d'une part, le promoteur/constructeur et son architecte d'autre part.

Le règlement d'urbanisme et les prescriptions architecturales et paysagères : deux outils de travail avec les investisseurs


2928

Hỏi - Đáp

Ông có lời khuyên gì về thiết kế kiến trúc đối với dự án Bình Khánh ?

Như tôi đã trình bày, bộ quy định về quy hoạch và hướng dẫn thiết kế là hai tài liệu cần thiết để quản lý tốt dự án. Cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quy hoạch (chiều cao, khoảng lùi…) để dự án có được sự thống nhất sau khi đã hoàn thành ; nhưng đồng thời, ta có thể chấp nhận sự đa dạng về mặt kiến trúc. Tìm kiếm sự cân bằng tinh tế giữa sự thống nhất trong quy hoạch và sự đa dạng về kiến trúc là một trong những chìa khóa thành công của các dự án quy hoạch đô thị… Đó không phải là một công việc dễ dàng, nhất là công việc đó lại phải được thực hiện trong một thời gian dài !

Ở Bình Khánh, có một chủ đầu tư, nhưng có đến 5 tư vấn thiết kế cho 5 ô phố. Ông có nhận xét gì về điểm này ?

Điều cần thiết là việc thiết kế 5 ô phố này phải tuân thủ các quy định chung về quy hoạch đối với toàn khu vực, nhưng ta có thể chấp nhận các kiến trúc khác nhau cho mỗi ô phố (nếu phương án thiết kế có chất lượng tốt). Tính thống nhất trong toàn bộ dự án sẽ được thể hiện ở các không gian công cộng do Thành phố thực hiện trong 5 ô phố này : đường giao thông và đường dành cho người đi bộ phải có cùng một phong cách thiết kế và trang trí, các trang thiết bị công cộng của 5 ô phố (đèn đường, băng ghế, thùng rác…), màu sắc và vật liệu phải đồng bộ.

BQL Thủ Thiêm không thể thực hiện quy hoạch 1/500 cho toàn bộ khu Thủ Thiêm vì làm như vậy sẽ rất lâu và tốn kém, và sẽ tạo ra khuôn khổ quá cứng nhắc đối với các nhà đầu tư. Thế nhưng, nếu không có quy hoạch 1/500 thì sẽ rất khó quản lý dự án. Vậy phải làm thế nào ?

Quy hoạch càng chi tiết, BQL Thủ Thiêm càng dễ quản lý dự án. Tuy nhiên, không nhất thiết phải lập quy hoạch 1/500 cho toàn bộ khu Thủ Thiêm, mà chỉ cần lập quy hoạch này tại một vài khu vực chính yếu có tổ chức đấu thầu (quảng trường trung tâm, trung tâm hội nghị, trung tâm thể thao và một số công trình khác). BQL Thủ Thiêm nên làm việc với một văn phòng tư vấn quy hoạch - kiến trúc và một văn phòng luật sư nắm vững cả luật Việt Nam lẫn luật ở các nước của các nhà đầu tư (trong trường hợp có nhà đầu tư nước ngoài).

Questions - Réponses

Pour Binh Khanh, quels conseils pouvez-vous apporter sur la conception architecturale ?

Comme je l'ai déjà dit, deux documents, un réglementaire et un contractuel, sont nécessaires pour maîtriser l'opération. Il faut respecter rigoureusement les règles urbanistiques (hauteur, retrait, etc.) pour que le projet ait, une fois achevé, une certaine unité ; mais en même temps, on peut accepter une certaine diversité au niveau architectural. La recherche de cet équilibre subtil entre unité urbanistique et diversité architecturale est une des clés de la réussite d'un projet urbain… Ce n'est pas un exercice facile, qui, de plus, doit être assuré dans la durée !

À Binh Khanh, il y aura un seul investisseur mais 5 cabinets d'architectes pour les 5 îlots. Qu'en pensez-vous ?

Il est nécessaire de faire respecter les règles d'urbanisme communes aux cinq îlots et en même temps, il est possible d'accepter pour chacun des architectures différentes (si les projets sont de qualité). La ville sera aussi garante de l'unité du projet au niveau des espaces publics qu'elle réalisera dans les cinq îlots : mêmes profils en travers et traitement pour les voiries et les cheminements piétons, homogénéité du mobilier urbain (éclairage public, bancs, poubelles…), des couleurs et de la nature des matériaux.

L'ATT ne peut pas réaliser un plan au 1/500 pour l'ensemble du site de Thu Thiem car c'est très long et coûteux, et trop strict pour les investisseurs. Mais sans un plan au 1/500, il est difficile de garder la maîtrise de l'opération. Comment faire ?

Plus le plan sera précis, mieux l'ATT pourra maîtriser le projet. Cependant, il n'est pas nécessaire de planifier l'ensemble de Thu Thiem au 1/500, mais seulement les zones clés pour lesquelles on souhaite organiser une consultation (la place centrale, le centre de conférence, le centre sportif et certains autres ouvrages). Il faudra un cabinet de conseil architectural et urbanistique, et un cabinet de conseil juridique qui maîtrise à la fois le droit vietnamien et le droit des pays des investisseurs (s'il s'agit d'investisseurs étrangers).

travailler avec

Ví dụ hướng dẫn thiết kế cảnh quan trong dự án Ngôi sao Annemasse Genève

Exemple de prescriptions paysagères pour l'opération Étoile Annemasse Genève

Không gian riêng

Phaàn trung taâm cuûa caùc oâ phoá Cœurs d’îlots

Espaces privatifs

Parcs publicsCoâng vieân coâng coäng

Zone de passage

pour aller dans le centre ville depuis l’autre côté de la voie de chemin de fer par

le biais d’une future passerelle piétonne.

Khu vöïc dành cho ngöôøi ñi boä

Espace de loisirs

L’installation de jeux sera réservée aux habitants du quartier de proximité.

Không gian vui chơi

Không gian thư giaõn Espace de détente

Ils inviteront les utilsateurs des bâtiments à s’y reposer.

Espace d’agrément

L’espace n’a pas vocation à être utilisé. Dans ce cas, l’aménagement paysager

n’a qu’un but d’agrément.

Không gian thư giãn

Không gian thư giãn

Vöôøn rieâng

Khoâng gian thö giaõn

Il invitera les utilisateurs à s’y reposer.

des bâtiments

Espace de deùtente

Jardins privatifs

Aménagés en pied d’immeuble, ils viendront encercler l’espace paysager collectif central.

+

+ +

+

+ (aménagements optionnels)

+ (aménagements optionnels)

Espace d’agrément

L’espace n’a pas vocation à être utilisé. Dans ce cas, l’aménagement paysager

n’a qu’un but d’agrément.

Không gian này không được sử dụng. Trong trường hợp này, cảnh quan ở đây

chỉ để ngắm.

Được xây dựng ở phía chân các toà nhà, các mảnh vườn riêng này sẽ bao quanh

không gian cảnh quan chung nằm ở giữa.

Người sử dụng các công trình nghỉ ngơi, thư giãn ở đây.

Trong tương lai sẽ có một chiếc cầu dành cho người đi bộ để đi từ phía bên kia của đường sắt vào khu trung tâm thành phố.

Khu vực trò chơi dành cho cư dân sống xung quanh.

Người sử dụng các công trình nghỉ ngơi, thư giãn ở đây.

Không gian này không được sử dụng. Trong trường hợp này, cảnh quan ở đây

chỉ để ngắm.

+ (tùy chọn)

+ (tùy chọn)


3130

Ông có thể cho biết thù lao một ngày làm việc của một chuyên gia tư vấn về quy hoạch là khoảng bao nhiêu không ?

Tôi không biết giá của các chuyên gia quốc tế là bao nhiêu. Nhưng đối với chuyên gia Pháp, những người đã từng làm việc với công ty SED Haute-Savoie tại khu vực Annecy, thì thù lao một ngày làm việc của một chuyên gia là khoảng 1000 Euro.

Trên thế giới, nước nào có chuyên gia giỏi nhất về cảnh quan, đặc biệt là cảnh quan cho các khu vực ngập nước như trường hợp ở Thủ Thiêm ?

Có nhiều văn phòng tư vấn kiến trúc cảnh quan có kinh nghiệm ở Châu Âu và đặc biệt ở Pháp. Tuy nhiên, dự án Thủ Thiêm diễn ra trong một môi trường rất đặc biệt, đó là hệ sinh thái ngập nước mà dự án cố gắng bảo tồn phần nào. Chuyên gia cảnh quan được tuyển chọn cho dự án sẽ phải chú trọng đặc điểm này, chứ không nên « sao chép » các giải pháp đã được áp dụng tại Châu Âu.

Một trong những giai đoạn then chốt của một dự án quy hoạch phát triển đô thị là xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng lớn đầu tiên. Thành phố cần phải đầu tư xây dựng các công trình này để có thể sớm bán được đất có hạ tầng, vì ở giai đoạn này, dự án khó có thể thu hút được các nhà đầu tư tư nhân. Thật vậy, vào giai đoạn khởi đầu của dự án, khu đô thị mới chưa đủ phát triển để có các hoạt động đảm bảo được cho các nhà đầu tư tư nhân thu hồi vốn một cách nhanh chóng và có lợi nhuận cao. Sau này, khi dự án đã đạt tới một quy mô nhất định, Thành phố có thể yêu cầu các nhà đầu tư tư nhân xây dựng các công trình hạ tầng khác một cách dễ dàng hơn.

Nhưng nên lưu ý, nếu Thành phố không đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mà giao cho các nhà đầu tư tư nhân, thì Thành phố sẽ giảm được chi phí đầu tư vào dự án. Nhưng sau đó Thành phố cũng không được khai thác các công trình này, và như vậy khoản thu từ dự án cũng sẽ giảm.

Việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng lớn sẽ đảm bảo khả năng thành công của dự án

Hỏi - Đáp

Thủ Thiêm là một dự án quan trọng của TPHCM và với quyết tâm cao, Thành phố sẽ tìm được biện pháp, kể cả về mặt pháp lý, để thuyết phục và đảm bảo an toàn cho các nhà đầu tư. Hiện đã có một số nhà đầu tư đồng ý xây dựng toàn bộ cở sở hạ tầng cho Thủ Thiêm, nhưng đổi lại họ yêu cầu Thành phố bán diện tích sàn xây dựng cho họ với giá thấp hơn giá Thành phố dự kiến. Có nên chấp nhận đề nghị của họ hay không ?

Rủi ro càng cao thì mức độ bảo đảm phải càng lớn. Nếu Thành phố chấp thuận cho nhà đầu tư tư nhân thực hiện toàn bộ hạ tầng cho Thủ Thiêm, thì nguy cơ có thể xảy ra là họ sẽ đòi hỏi quyền được kiểm soát toàn bộ dự án, và như vậy Thành phố sẽ mất quyền kiểm soát của mình. Các nhà đầu tư không làm không công bao giờ. Họ kinh doanh và điều họ nhắm đến là lợi nhuận và mức độ an toàn khi đầu tư.

Chúng tôi cũng ý thức được là việc các nhà đầu tư ồ ạt đổ vào Thủ Thiêm có nguy cơ làm Thành phố mất đi sự kiểm soát đối với dự án. Nhưng nếu không có nhà đầu tư tư nhân thì làm thế nào chúng tôi có thể đảm bảo được tiến độ thực hiện dự án ? Chúng tôi đã đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 30- 40% dự án từ nay đến năm 2010.

Đó thật sự là một thách thức lớn, nếu không muốn nói là khó có thể thực hiện được. Dù không gặp khó khăn gì về mặt tài chính thì cũng rất khó thực hiện được, đơn giản là vì các lý do kỹ thuật : quá trình đấu thầu, chọn nhà đầu tư, quá trình thực hiện công trình…

Ở Pháp, việc xây dựng và bảo trì cơ sở hạ tầng được thực hiện như thế nào ?

Ở Pháp, thông thường thì chính phủ hoặc chính quyền địa phương đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng lớn. Nhưng trong một số trường hợp (ngày càng nhiều), thì các nhà đầu tư tư nhân đầu tư vốn xây dựng các công trình này và hoàn vốn nhờ vào sự khai thác sau đó. Ví dụ, chính phủ hoặc chính quyền địa phương đầu tư xây dựng và bảo trì các tuyến đường, nhưng đường cao tốc và một số công trình lớn như cầu treo Millau bắc qua thung lũng Tarn, thì thường được nhượng giao cho các công ty tư nhân.

Pouvez-vous donner un ordre de grandeur de la rémunération quotidienne d'un urbaniste -conseil ?

Je ne connais pas les prix des experts internationaux. Quant aux experts français, ceux qui ont travaillé avec la SED Haute-Savoie dans la région d'Annecy sont rémunérés 1000 euros par jour environ.

Quels sont les pays qui ont les meilleurs paysagistes, particulièrement pour les zones inondées ou inondables, les milieux aquatiques, comme c'est le cas à Thu Thiem ?

Il y a des cabinets de paysagistes expérimentés en Europe et en France en particulier. Cependant, le projet de Thu Thiem se développe dans un écosystème très particulier de mangrove que le projet prévoit de conserver en partie. Le paysagiste retenu devra intégrer cette particularité et ne pas «décalquer» des solutions européennes.

L'une des phases clés d'une opération d'urbanisme est la construction des premières grandes infrastructures. C'est là qu'il faut que la ville investisse, pour pouvoir vendre les premiers m² viabilisés car il est difficile, à ce stade, d'intéresser des investisseurs privés. En effet, à cette phase initiale du projet, la ville nouvelle n'est pas encore assez développée pour générer des fréquentations ou des trafics suffisants pour assurer aux investisseurs privés un retour sur investissement rapide et une bonne rentabilité. Plus tard, lorsque le projet aura atteint une taille suffisante, la ville pourra plus facilement demander aux investisseurs privés de financer les infrastructures suivantes.

Mais attention, si la ville ne finance pas la réalisation des infrastructures mais laisse cette tâche à des investisseurs privés, ses dépenses vont certes diminuer mais elle ne récupérera pas non plus d'argent sur l'exploitation de ces infrastructures, et donc ses recettes diminueront elles aussi.

La construction des grandes infrastructures comme garantie de réussite de l'opération


Thu Thiem est un projet important pour HCMV qui, avec une forte volonté politique, trouvera les moyens, y compris juridiques, pour convaincre et rassurer les investisseurs. Certains de ces derniers acceptent de construire toutes les infrastructures de Thu Thiem mais en échange, ils demandent qu'on leur vende des m² constructibles à un prix moins cher que prévu. Faut-il accepter leur proposition ?

À chaque risque sa garantie, plus le risque est grand, plus la garantie sera grande. Si l'on demande aux investisseurs privés de construire toutes les infrastructures de Thu Thiem, le risque est qu'ils exigent la maîtrise totale de l'opération, auquel cas la ville perdra son contrôle et la maîtrise du projet lui échappera. Les investisseurs ne font pas de cadeaux, ils font du business. Ils veulent de la sécurité et du profit.

Nous sommes conscients que l'arrivée massive des investisseurs risque de faire perdre la maîtrise de l'opération à la ville. Mais sans les investissements privés, comment respecter les délais ? Nous somme tenus de réaliser 30-40% de l'opération d'ici 2010.

C'est un réel défi, pour ne pas dire que c'est de l'ordre de l'impossible ! Même s'il n'y avait pas de problème de financement, ce serait très difficile, simplement pour des raisons de calendrier technique : lancement des appels d'offre, choix du promoteur / constructeur, phase opérationnelle, etc...

Comment finance-t-on la construction et la maintenance des infrastructures en France ?

En France, le plus souvent, l'État ou les collectivités locales financent la construction des grandes infrastructures. Mais dans certains cas (et de plus en plus souvent), il est fait appel à des financements privés, l'investisseur récupérant sa mise par l'exploitation de l'ouvrage. Par exemple, les routes sont financées, réalisées et entretenues par l'État ou les collectivités, mais les autoroutes sont souvent concédées à des sociétés privées, il en est de même de certains grands ouvrages comme le viaduc de Millau.


3332

5. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC 5. AUTRES QUESTIONS ABORDÉES

Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương (PLU)

Hỏi - Đáp

Tất cả các địa phương ở Pháp đều có bản đồ quy hoạch đô thị địa phương (PLU). Bản đồ này phân bổ rất rõ ràng cơ cấu sử dụng đất :

- U : khu đô thị.

- AU : khu sẽ đô thị hóa. Khu vực này dành riêng cho các công trình xây dựng tương lai, cho các dự án quy hoạch đô thị của địa phương. Người ta thường gọi khu vực này là khu bị « đóng băng » vì hiện nay, ở đó cấm xây dựng.

- A : khu nông nghiệp.

- N : khu tự nhiên và rừng.

PLU phân định ranh giới giữa các khu vực và xác lập các quy định áp dụng cho từng khu. Để thay đổi chức năng của một khu vực, chính quyền địa phương phải tổ chức một cuộc khảo sát thăm dò ý kiến người dân. Trưởng ban khảo sát phải do Chính phủ bổ nhiệm.

Để biết thêm chi tiết về PLU, xin tham khảo Tài liệu của Khóa tập huấn về Quy hoạch và quản lý đất đai (PADDI, tháng 10 năm 2006).

Chuyện gì sẽ xảy ra khi người dân không tuân thủ PLU và xây dựng trong khu vực cấm xây dựng ?

Khi đó sẽ có những biện pháp xử lý theo trình tự sau :

- Trước tiên, người dân sẽ nhận được công văn cảnh cáo và yêu cầu đình chỉ công trình xây dựng.

- Nếu người dân vẫn tiếp tục xây dựng, chính quyền địa phương có thể đề nghị thẩm phán ra quyết định phá bỏ công trình.

Ở Pháp có trường hợp tương tự với quy hoạch «treo» ở Việt Nam hay không ?

Có. Ở Pháp có rất nhiều trường hợp người dân, người chủ sở hữu đất hay các hiệp hội (ví dụ hiệp hội bảo vệ môi trường) khởi kiện chính quyền địa phương về PLU. Các tranh chấp này thường kéo dài và đôi khi dẫn đến việc chính quyền hủy bỏ PLU và phải tiến hành thủ tục lập PLU lại từ đầu.

Đối với những khu sẽ đô thị hóa (AU), PLU không xác định thời hạn và người ta không biết khi nào thì những khu này mới trở thành khu được phép xây dựng. Như vậy ta có thể nói là các khu AU ở Pháp tương đương với các khu quy hoạch « treo » ở Việt Nam.

Trước khi tiến hành một dự án quy hoạch đô thị, chính quyền cần thăm dò ý kiến người dân, vậy đối tượng thăm dò là những ai ?

Theo luật của Pháp, chính quyền địa phương phải tổ chức tham khảo ý kiến người dân trước khi phê duyệt PLU là tài liệu quy hoạch liên quan đến toàn bộ địa phương, hay trước khi tiến hành một dự án quy hoạch với quy mô nhỏ hơn. Tuy nhiên, chính quyền địa phương có quyền lựa chọn phương thức tham khảo dân ý. Trong trường hợp một dự án nhỏ, chính quyền có thể chỉ thông báo qua báo chí và người dân có thể đến tham khảo hồ sơ dự án và ghi lại những nhận xét của mình. Trong trường hợp một dự án lớn, chính quyền có thể tổ chức hội nghị, mời người dân đến tham dự và xem bản vẽ, sơ đồ của dự án. Mặc dù chính quyền địa phương được tự do lựa chọn phương thức tham khảo dân ý, nhưng chính quyền phải rất thận trọng trong việc này vì các hiệp hội có thể kiện chính quyền với lí do thiếu tham khảo dân ý. Sau cuộc thăm dò dân ý, một bản báo cáo được lập lên và dự án có thể được điều chỉnh theo những lời góp ý của người dân.

Ở TPHCM, không thể tham khảo ý kiến của toàn thể nhân dân thành phố mà chỉ tham khảo những người dân trực tiếp chịu ảnh hưởng của dự án. Nếu là dự án công ích, thông thường, người dân sẽ phản đối. Vậy nên làm thế nào ?

Có những phương tiện không tốn kém để thông báo với toàn thể nhân dân thành phố, đó là các phương tiện truyền thông (báo chí, đài phát thanh, đài truyền hình). Như vậy các hiệp hội sẽ không thể trách chính quyền thành phố là đã không thông báo đầy đủ thông tin đến người dân. Ngày nay, chính quyền các địa phương tại Pháp thường mở một bộ phận thông tin hoặc bổ nhiệm một người phụ trách về thông tin để quản lý quan hệ với công chúng.

Le plan local d'urbanisme (PLU)


Toutes les villes françaises ont un plan local d'urbanisme (PLU) qui indique très précisément les affectations des sols :

- U : zones urbaines.

- AU : zones à urbaniser. Ces zones sont réservées pour les futures constructions, les opérations d'urbanisme de la ville. On dit qu'elles sont « gelées » car il y est interdit de construire aujourd'hui.

- A : zones agricoles.

- N : zones naturelles et forestières.

Le PLU délimite ces différentes zones et fixe les règles applicables pour chacune d'elles. Pour changer l'affectation d'une zone, la ville doit organiser une enquête publique avec un commissaire enquêteur désigné par l'État.

Pour plus de détails sur le PLU, consulter le Livret de l'atelier sur la Planification et la gestion des ressources foncières (PADDI, octobre 2006).

Il y a des sanctions progressives :

- Dans un premier temps, l'habitant reçoit un avertissement par lettre officielle lui demandant d'arrêter ses travaux.

- Si les travaux continuent, la ville peut demander à un juge de donner la décision de démolir.

Oui, en France, de très nombreux PLU sont attaqués juridiquement par des habitants, des propriétaires fonciers ou des associations (par exemple de défense de l'environnement). Ces contentieux sont longs et aboutissent parfois à l'annulation du PLU et à la nécessité pour la ville de recommencer complètement la procédure.

Que se passe-t-il si les habitants ne respectent pas le PLU et construisent dans une zone non constructible ?

En France, existe-t-il des plans d'aménagement «en suspens» comme c'est le cas au Vietnam ?

Pour les zones AU, le PLU n'indique pas de date, on ne sait pas quand elles deviendront constructibles. On peut donc dire que les zones AU en France correspondent aux zones d'aménagement « en suspens » au Vietnam.

À quelles populations doit-on s'adresser pour effectuer l'enquête publique avant le lancement d'une opération d'urbanisme ?

La loi française oblige les municipalités à organiser une concertation publique que ce soit pour le PLU qui concerne l'ensemble de la ville, ou pour une o p é r a t i o n d ' a m é n a g e m e n t p l u s l i m i t é e géographiquement. Cependant, la municipalité peut choisir les moyens de la concertation. S'il s'agit d'une petite opération, elle peut décider de seulement l'annoncer dans les journaux et la population peut venir consulter le dossier et noter ses remarques. Si c'est une grande opération, la mairie peut organiser une conférence à laquelle sont invités les habitants qui pourront voir les maquettes et plans de l'opération. Même si la commune est libre des moyens de concertation, elle doit faire très attention car les associations peuvent l'attaquer en justice pour défaut de concertation. À la fin de la concertation, un bilan est dressé et l'opération peut éventuellement être modifiée en fonction des remarques des habitants.

À HCMV, on ne peut pas consulter l'ensemble de la population mais seulement les habitants directement touchés par l'opération. Et s'il s'agit d'un projet d'intérêt public, la plupart du temps, les habitants sont contre. Comment devrait-on faire ?

Il y a des moyens peu coûteux pour informer l'ensemble de la population, c'est de passer par les médias (presse, radio, télévision). Ainsi, les associations ne pourront pas reprocher à la commune de ne pas suffisamment informer la population. Maintenant, de plus en plus, les mairies françaises se dotent d'un service de communication ou d'une personne chargée de la communication pour gérer les relations avec le public.


3534

Tuyên bố vì lợi ích công (DUP)

Tuyên bố vì lợi ích công (DUP) là một thủ tục hành chính của Pháp cho phép chính quyền địa phương mua lại các khu đất cần thiết để thực hiện một dự án quy hoạch - ví dụ dự án xây dựng hạ tầng giao thông, trường học hay một ô phố - trên các khu đất tư nhân, bằng biện pháp giải tỏa các khu đất này vì lợi ích công (nếu không còn biện pháp nào khác). Thủ tục này được thực hiện thông qua một cuộc thăm dò dân ý vì lợi ích công. Thủ tục này là cần thiết vì theo Bộ luật dân sự của Pháp, « không ai có thể bị buộc phải nhường tài sản của mình, nếu không phải vì lợi ích công và nếu không được đền bù trước một cách thỏa đáng ».

Mỗi địa phương ở Pháp có quyền giữ đất cho các dự án quy hoạch đô thị trong tương lai. Những khu đất này được xếp vào khu vực sẽ đô thị hóa (AU) trong dự án PLU. Trước khi dự án được phê duyệt, người dân có thể xem bản đồ quy hoạch dự kiến và ghi ý kiến vào sổ góp ý của địa phương. Sau khi PLU đã được phê duyệt, những người chủ sở hữu của các khu đất nằm trong khu vực AU sẽ không được phép xây dựng nữa, nhưng họ có thể tiếp tục sở hữu đất hoặc bán đất. Nếu họ quyết định bán, chính quyền địa phương có quyền được ưu tiên mua lại những khu đất này. Tuy nhiên, nếu chính quyền không có đủ ngân sách để mua, thì chính quyền sẽ phải xóa quy hoạch trên khu đất đó, và khi đó khu đất được « tự do mua bán » trở lại. Như vậy, với cơ chế này, chính quyền địa phương buộc phải xác định rõ ràng các ưu tiên của mình và không thể quy hoạch quá nhiều khu AU trong khi không có khả năng tài chính để mua lại những khu đất đó.

Khi chính quyền địa phương quyết định mua lại một khu đất đã được phê duyệt là đất dành cho dự án công ích, chính quyền sẽ đề xuất giá mua với chủ sở hữu khu đất đó. Sau đó, hai bên tiến hành thương lượng và giá mua có thể tăng lên so với mức giá đề xuất ban đầu. Nếu chủ sở hữu vẫn từ chối bán đất, chính quyền địa phương sẽ lập hồ sơ DUP và tổ chức một cuộc khảo sát thăm dò ý kiến người dân. Trưởng ban khảo sát phải do Chính phủ bổ nhiệm. Sau khi thủ tục này hoàn thành, chủ sở hữu buộc phải chấp nhận bán đất với mức giá có thể thấp hơn mức giá đã thương lượng được trước đó. Như vậy, tốt hơn hết là anh ta nên chấp nhận bán đất trong quá trình thương lượng, có nghĩa là trước khi chính quyền làm thủ tục DUP. Nhưng chủ sở hữu cũng có thể đề nghị tòa án xem xét lại mức giá chính quyền đề xuất, khi đó, thẩm phán chuyên về giải tỏa sẽ là người ra quyết định cuối cùng về mức giá mua đất. Ngoài ra, nếu chủ sở hữu chấp nhận bán đất trong quá trình thương lượng, anh ta sẽ phải đóng nhiều thuế hơn. Vì vậy, có trường hợp chủ sở hữu muốn bán nhưng không đồng ý ngay mà lại cố ý đợi đến lúc bị cưỡng chế giải tỏa để không phải nộp hoặc chỉ nộp rất ít thuế.

Hỏi - Đáp

Tái định cư

Ở Việt Nam, khi Nhà nước công bố một dự án quy hoạch đô thị (ví dụ dự án làm đường), giá trị đất trong khu vực sẽ tự động tăng lên và người dân ở đó sẽ tìm cách bán đất với giá cao hơn. Làm thế nào để tránh hiện tượng này xảy ra ?

Mỗi tỉnh ở Pháp đều có một cơ quan trực thuộc trung ương phụ trách về việc đánh giá giá trị các khu đất mà chính quyền địa phương muốn mua lại, tùy theo khu đất đó được xếp vào loại nào trên PLU (U, AU, A hay N) và tùy theo giá mua bán đối với các khu đất tương tự trong khu vực. Các chủ sở hữu không thể tùy tiện tăng giá đất và ngược lại, chính quyền địa phương cũng không thể áp giá mua quá thấp. Thông thường thì chính quyền địa phương và chủ sở hữu đi đến thỏa thuận về giá mua bán đất trong quá trình thương lượng giữa hai bên. Trong trường hợp ngược lại, thủ tục tuyên bố vì lợi ích công sẽ được tiến hành.

Chính quyền địa phương cũng có thể có một chính sách đất đai năng động bằng cách hàng năm, chủ động mua những khu đất tư nhân được rao bán trên thị trường, kể cả khi địa phương chưa có dự án cụ thể. Trái lại, nếu không có chính sách đất đai năng động, địa phương sẽ có nguy cơ phải triển khai một dự án quy hoạch đô thị mà không có lấy một m² đất dự trữ sẵn cho dự án, như vậy sẽ làm dự án chậm lại nhiều năm.

Về nhà ở cho người có thu nhập thấp, Nhà nước có thể hỗ trợ dưới 2 dạng :

- Hỗ trợ mua nhà : bằng cách bán nhà với giá rẻ. Việt Nam có thực hiện chính sách này.

- Hỗ trợ thuê nhà : giá thuê rẻ, cho vay không lãi suất hoặc lãi suất thấp. Cách này được thực hiện ở Pháp.

Ở Việt Nam, theo chính sách tái định cư, những người bị giải tỏa vì các dự án quy hoạch được hỗ trợ mua nhà ở tại một nơi khác. Vì vậy, trong số 40,5 ha của dự án Bình Khánh, có 15,5 ha dùng để phục vụ cho tái định cư. Tuy nhiên, số hộ tái định cư là 12 000 hộ, vượt quá khả năng của khu tái định cư. Từ đó đặt ra vấn đề xác định hộ nào đủ điều kiện tái định cư trong khu 15,5 ha. Những người không muốn tái định cư tại khu vực này sẽ được nhận tiền đền bù để đi tìm chỗ ở tại nơi khác. Nguy cơ có thể xảy ra là những người được nhận căn hộ tái định cư ở Bình Khánh có thể sẽ bán lại sau đó với giá cao hơn.

La déclaration d'utilité publique (DUP)

La déclaration d'utilité publique (DUP) est une procédure administrative française qui permet à la ville d'acquérir les terrains nécessaires pour réaliser une opération d'aménagement - telle que la création d'une infrastructure de communication, d'une école ou d'un lotissement - sur des terrains privés en les expropriant si nécessaire, précisément pour cause d'utilité publique. Elle est obtenue à l'issue d'une enquête d'utilité publique. Cette procédure est nécessaire en vertu du Code civil français qui prévoit que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Chaque commune française peut réserver des terrains pour ses futurs projets d'urbanisme. Ces terrains sont alors classés zones à urbaniser (AU) sur le projet de PLU. Avant que celui-ci ne soit validé, la population peut le consulter et faire des remarques sur le registre d'enquête publique. Une fois que le projet de PLU est validé, les propriétaires des terrains réservés ne peuvent plus construire sur les zones AU, ils peuvent conserver ou vendre leur terrain, mais la ville peut alors exercer son droit de préemption, c'est-à-dire qu'elle est prioritaire pour acheter ces terrains. Cependant, si la ville n'a pas de budget pour le faire, elle devra y renoncer et les terrains seront de nouveau « libres à la vente ». Ainsi, le système incite la municipalité à bien définir ses priorités et ne pas bloquer trop de terrains en zone AU qu'elle n'aurait pas les moyens d'acquérir.

Lorsque la ville a décidé d'acheter un terrain réservé, elle propose au propriétaire concerné un prix qui peut être revu à la hausse lors des négociations entre les deux parties. Si le propriétaire refuse de vendre son terrain, la ville monte un dossier de DUP et demande que soit ouverte une enquête publique menée par un commissaire enquêteur désigné par l'État. Après cette procédure, le propriétaire est contraint de vendre à un prix qui peut être inférieur au prix négocié à l'amiable. Il a donc tout intérêt à accepter pendant les négociations, c'est-à-dire avant la procédure de DUP. Mais il peut aussi faire appel du prix proposé, et c'est à la justice (le « juge aux expropriations ») de fixer le prix définitif. Par ailleurs, quand un propriétaire vend à l'amiable, il paie plus d'impôts. C'est pourquoi il y a des propriétaires qui acceptent de vendre mais qui attendent d'être expropriés pour ne pas payer ou payer très peu d'impôts.

Question - Réponse

Le relogement

Au Vietnam, lorsque l'État déclare qu'il va faire une opération d'urbanisme (une route par exemple), automatiquement, la valeur des terrains dans la zone augmente et les habitants vont vouloir vendre leur terrain plus cher. Comment éviter ce phénomène ?

Dans chaque département français, il y a un service dépendant de l'État chargé d'évaluer pour les acquisitions des collectivités, le prix des terrains selon leur classement dans le PLU (U, AU, A ou N) et en fonction des prix de vente des terrains proches et comparables. Les propriétaires ne peuvent pas faire monter les prix n'importe comment et inversement, la collectivité ne peut pas les sous-estimer. Mais le plus souvent, un accord sur le prix est trouvé après négociations entre la ville et le propriétaire. Dans le cas contraire, la procédure d'utilité publique sera mise en œuvre.

La ville peut aussi adopter une politique foncière active en achetant chaque année des terrains privés en vente, même si elle n'a pas encore de projet précis. À l'inverse, une ville qui n'a pas de politique foncière active risque d'avoir un jour à engager un projet d'aménagement avec zéro m² de terrain disponible, ce qui risque de faire perdre plusieurs années au projet.

Dans le domaine du logement social, il peut y avoir deux types d'aides publiques :

- Aide à l'accession à la propriété : vente de logements à prix modéré. C'est le cas au Vietnam.

- Aide à la location : loyers modérés, prêts sans intérêt ou à faible intérêt. C'est ce qui est pratiqué en France.

Au Vietnam, la politique du relogement consiste à aider les populations expropriées à cause d'opérations d'urbanisme à redevenir propriétaires dans un autre lieu. C'est pourquoi sur les 40,5 ha du quartier de Binh Khanh, 15,5 ha sont destinés au relogement. Cependant, il faut reloger 12 000 foyers et ce chiffre dépasse la capacité de la zone de relogement. Se pose alors le problème de déterminer les foyers qui auront droit de s'y installer. Les populations qui ne souhaitent pas être relogées dans cette zone recevront une indemnisation pour s'installer ailleurs. Le risque est que certains habitants acceptent un appartement dans la zone de relogement de Binh Khanh pour le revendre par la suite à un prix plus élevé.


3736

Để tránh nguy cơ này, ở Pháp, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp luôn luôn là nhà cho thuê có sự hỗ trợ của Nhà nước. Nhà nước Pháp không muốn hỗ trợ cho người dân mua nhà giá rẻ để rồi sau đó họ bán lại theo giá thị trường và hưởng phần chênh lệch. Nếu nhà ở cho người thu nhập thấp là nhà cho thuê, thì những hỗ trợ của Nhà nước được bảo toàn. Những người ở thuê có thể tiết kiệm tích lũy dần dần để có thể mua nhà nơi khác.

Ở Pháp, người tái định cư có 2 dạng : người chủ nhà và người thuê nhà. Đối với người chủ nhà, khi có dự án quy hoạch, thành phố mua lại căn hộ, nhà hoặc đất của họ. Sau đó, họ sẽ tự tìm nơi ở khác. Đối với người thuê nhà, thành phố hỗ trợ họ tái định cư ở các chung cư cho thuê giá rẻ. Trường hợp tái định cư khó nhất là đối với các cửa hàng kinh doanh vì ngoài giá trị của căn nhà còn phải tính đến giá trị thương mại nữa. Trong trường hợp này, thành phố có thể cung cấp cho người chủ kinh doanh một địa điểm mới ở nơi khác và một số tiền đền bù cho thời gian anh ta không kinh doanh được vì phải di chuyển cửa hàng.

Ở Pháp, để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, chính quyền địa phương làm việc với các công ty chuyên về lĩnh vực này (các công ty quản lý chung cư cho thuê giá rẻ, hoặc các công ty kinh tế hỗn hợp). Mô hình công ty này hiện chưa có ở Việt Nam. Ở Việt Nam, nếu có một dự án tái định cư, thành phố sẽ đứng ra làm chủ đầu tư và lập ban quản lý dự án. Ban quản lý dự án sẽ tổ chức đấu thầu để chọn nhà thầu xây dựng. Nhà thầu này có thể là công ty tư nhân hoặc công ty nhà nước.

Lối sống cũng là một trong những vấn đề của tái định cư. Hiện nay, tại các khu nhà lụp xụp ở Việt Nam, một gia đình 7- 8 người thường sống trong một căn nhà khoảng hơn chục m². Trong khi đó, các căn hộ chung cư tái định cư thường rộng hơn nhiều và có nhiều phòng (phòng khách, phòng ngủ…). Việc nâng cao mức sống và điều kiện sống của người dân là điều tốt, nhưng cần phải cân đối với thực tế, không thể đốt cháy giai đoạn và chuyển ngay lập tức từ các căn nhà lụp xụp lên căn hộ cao cấp. Ban đầu chỉ cần cho các hộ này khoảng 30 m² là đã tốt rồi.

Ở Pháp, sau Chiến tranh Thế giới lần thứ 2, chính phủ cũng đã xây dựng các khu chung cư cho những người di cư từ nông thôn ra thành thị, với ý nghĩ rằng cách sống của họ sẽ nhanh chóng thay đổi. Nhưng mọi việc không đơn giản như thế. Cách sống trong một căn hộ rất khác so với cách sống trong một căn nhà riêng lẻ. Người dân cảm thấy bị hụt hẫng và không thích nghi được với khung cảnh sống mới của mình. Do đó, hoặc họ dọn nhà đi nơi khác, hoặc họ tái tạo lại trong căn hộ lối sống cũ của mình (nuôi gà trên ban công…).

Hỏi - Đáp

Trong quá trình thi công xây dựng một công trình, làm thế nào để tránh gây phiền hà (tiếng ồn, bụi…) cho những người sống xung quanh công trình ?

Có các quy định nhằm giảm tối đa phiền hà nhưng không thể giảm được 100%. Những người sống xung quanh công trình có thể mời thừa phát lại để xác nhận hiện trạng ngôi nhà của mình trước khi công trình khởi công. Chủ đầu tư cũng nên mời thừa phát lại thực hiện việc giám định hiện trạng của các tòa nhà xung quanh trước khi khởi công công trình của mình, để sau này có cơ sở xem xét những thiệt hại, nếu có, có phải là do quá trình thi công gây ra hay không, từ đó có thể tránh được những việc kiện tụng không có cơ sở từ phía những người sống xung quanh công trình.

Trong một dự án lớn, một số tiểu dự án (các trung tâm thương mại) có thể mang lại nhiều lợi nhuận hơn các tiểu dự án khác (công viên). Vậy làm thế nào để có thể thực hiện được những dự án ít mang lại lợi nhuận kinh tế ?

Câu trả lời cho câu hỏi này là thành phố cần phải xem xét các tiểu dự án như những thành phần có liên hệ hữu cơ với nhau trong dự án tổng thể. Như vậy, thành phố :

- Sẽ biết được tổng chi phí cần thiết để xây dựng các công trình hạ tầng và các không gian công cộng có được cân đối bởi tổng các khoản thu được từ việc bán diện tích sàn xây dựng cho các nhà đầu tư hay không. Từ đó, sẽ xác định được khoản chênh lệch mà thành phố phải bù vào cho dự án.

- Sẽ biết được chắc chắn rằng các hạng mục cơ sở hạ tầng và các công trình công cộng sẽ được thực hiện vì chính thành phố, thông qua công ty quy hoạch, sẽ đầu tư thực hiện các công trình này.

Đây là cách chúng tôi thực hiện dự án Courier ở Annecy.

Giải pháp thứ 2 : chia dự án ra thành nhiều khu vực và giao mỗi khu cho một nhà đầu tư tư nhân. Với giải pháp này, thành phố sẽ gặp nhiều rủi ro hơn vì phải phụ thuộc vào các nhà đầu tư trong việc thực hiện các công trình hạ tầng - ví dụ các nhà đầu tư sẽ tìm cách xây dựng các không gian công cộng càng muộn càng tốt và với chi phí thấp nhất - từ đó sẽ đặt ra vấn đề chất lượng các công trình công cộng ở đô thị.

Pour éviter que de tels scénarios ne se produisent, le logement social en France est toujours du logement locatif, mais avec des aides publiques. L'État français ne veut pas aider les habitants à acheter des appartements à prix modéré pour qu'ensuite, ils les revendent au prix du marché et empochent la différence. Si le logement social reste du locatif, les aides publiques y restent. Les gens qui en sont locataires peuvent économiser pour acheter ailleurs.

Le relogement peut concerner deux cas : les propriétaires et les locataires. Lorsqu'il y a une opération d'urbanisme en France, la ville rachète les appartements, maisons ou terrains aux propriétaires et ceux-ci trouvent eux-mêmes un autre logement. Quant aux locataires, la ville les aide à se reloger dans des habitations à loyer modéré (HLM). Le plus difficile, ce sont les commerces car la valeur de la maison n'est pas seulement dans le logement mais aussi dans le commerce. Dans ce cas, la ville peut proposer au commerçant un autre local ailleurs avec des dédommagements financiers pour le manque à gagner pendant la période du déménagement où il ne pourra pas travailler.

Pour construire des logements sociaux en France, les communes ont recours à des sociétés spécialisées (offices d'HLM ou sociétés d'économie mixte). De telles sociétés n'existent pas au Vietnam. Dans une ville vietnamienne, s'il y a un projet de relogement, la municipalité est maître d'ouvrage. Elle monte un comité de gestion du projet qui lance un appel d'offres pour trouver un constructeur, lequel peut être une société privée ou publique.

Le relogement pose également des problèmes de mode de vie. Aujourd'hui, dans les bidonvilles au Vietnam, une famille vit à 7-8 personnes dans une douzaine de m². Or, les appartements de relogement sont beaucoup plus spacieux, avec plusieurs pièces (séjour, chambres à coucher, etc.). C'est bien d'essayer d'atteindre ce niveau de vie mais il faut faire la distinction entre le rêve et la réalité. On ne peut pas brûler les étapes et passer directement des bidonvilles aux appartements de luxe. Si on propose à ces familles une trentaine de m², c'est déjà bien.

En France, après la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement a aussi construit des immeubles pour loger des populations issues de l'exode rural, en pensant que leur mode de vie se transformerait rapidement. Mais ce n'est pas aussi simple. Le mode de vie dans un appartement est très différent de celui dans une maison. Ces habitants se sentaient déracinés et n'arrivaient pas à s'adapter à leur nouveau cadre de vie. Soit ils déménageaient, soit ils reproduisaient dans leur appartement leur ancien mode de vie (élevage de poulets sur le balcon…).


Quand un immeuble se construit, comment faire pour éviter les nuisances (bruits, poussière, etc.) aux riverains ?

Il y a des réglementations pour réduire les nuisances au maximum mais on ne peut pas les éviter complètement. Les riverains peuvent aller voir un huissier avant que le chantier ne démarre pour faire un état des lieux de leur bâtiment. Les maîtres d'ouvrages eux-mêmes ont intérêt à le faire faire aux ouvrages voisins pour savoir, en cas de dégâts, si ces derniers sont dus à leurs travaux ou non et éviter toute plainte non justifiée.

Dans un grand projet, certains petits projets peuvent être p lus rentables (centres commerciaux) que d'autres (parcs publics). Comment doit-on faire pour que les projets les moins rentables puissent se réaliser ?

La prise en compte de tous ces projets dans le cadre d'une opération unique, globale, maîtrisée par la ville est une réponse à cette question. De cette façon, la ville :

- Connaîtra la part du coût des équipements ou des espaces publics qui sera équilibrée par les ventes de droits à construire aux promoteurs / constructeurs et la part non couverte qu'elle devra financer.

- Sera certaine que les équipements ou espaces publics seront réalisés puisque c'est elle, via la société d'aménagement, qui les réalisera.

C'est ainsi que s'est déroulée l'opération Courier à Annecy.

Deuxième solution : l'opération est éclatée en plusieurs secteurs confiés aux promoteurs / constructeurs privés. Cette solution est plus risquée car la commune dépend alors des différents promoteurs pour la réalisation d'équipements - par exemple des espaces libres, que le promoteur cherchera à réaliser le plus tard possible et au meilleur coût - ce qui peut poser un problème de qualité des espaces urbains.


3938

Trong dự án ở Annecy và ở Annemasse, có điểm nào ông không hài lòng không ?

Đối với dự án ở Annecy, nhìn chung dự án đã thành công. Điều này là nhờ vào quyết tâm mạnh mẽ và xuyên suốt của chính quyền Thành phố Annecy. Nếu không có quyết tâm đó, công ty SED đã không thể thực hiện thành công phần việc của mình. Điều duy nhất chúng tôi không hài lòng là trung tâm thương mại hơi nhỏ. Đáng lẽ nó sẽ có sức thu hút lớn hơn nếu như diện tích dành cho thương mại lớn hơn. Nhưng vào thời điểm xây dựng dự án, quan điểm của Thành phố là xây dựng một trung tâm thương mại với quy mô trung bình, phù hợp với quy mô của Thành phố.

Đối với dự án ở Annemasse, hiện chúng tôi đang ở giai đoạn nghiên cứu. Hiện tại có hai khó khăn : thứ nhất là về đất vì chúng tôi không thể giải tỏa nhà ga và khu đất của Công ty Đường sắt Quốc gia (SNCF). Về phía công ty này, họ cũng biết được tầm quan trọng của khu đất đối với dự án nên có thể họ sẽ nâng giá bán đất. Thứ hai, nghiên cứu sơ bộ ban đầu đã đem lại những kết quả có lẽ quá lạc quan, trong khi đó sẽ

có nhiều hạng mục rất tốn kém. Do đó, chúng tôi sẽ phải thực hiện những nghiên cứu sâu hơn, chi tiết hơn trong thời gian tới.

Ở Việt Nam, thủ tục phê duyệt dự án khá lâu vì phải qua nhiều sở, ban, ngành. Ở Pháp, ngoài hội đồng thành phố và thị trưởng, dự án có cần phải được các cơ quan chuyên môn khác phê duyệt không ?

Trước khi có chính sách phân cấp, mọi việc điều phải thông qua chính phủ hoặc các cơ quan đại diện của chính phủ ở địa phương. Do đó thủ tục phê duyệt dự án rất lâu. Để xây dựng thành phố mới hoặc thực hiện các dự án quy hoạch lớn ở địa phương, phải lập ra các tổ chức đặc biệt. Đó là các cơ quan nhà nước do các công chức cấp cao chỉ đạo và được Chính phủ giao cho khá nhiều quyền. Hiện nay, các cơ quan này hầu như không còn nữa. Từ khi triển khai thực hiện Luật Phân cấp năm 1982, chính quyền địa phương có nhiều thẩm quyền hơn. Vì vậy, hiện nay ở Pháp, thị trưởng và hội đồng thành phố là những người quyết định các dự án quy hoạch trên địa bàn của mình.

Dans les opérations à Annecy et à Annemasse, y a-t-il des points dont vous n'êtes pas satisfait ?

Pour Annecy, c'est globalement une réussite. Cette opération a réussi grâce à une volonté politique forte et continue, sans quoi la SED n'aurait pas pu réaliser son travail avec un tel succès. La seule critique porte sur le centre commercial qui est un peu trop petit, il aurait pu avoir une plus grande attractivité s'il avait eu plus de surfaces commerciales. Mais la volonté politique de l'époque était de faire un centre commercial de taille moyenne, adapté à la ville.

Pour Annemasse, nous avons seulement réalisé la phase d'étude. Maintenant, il y a deux difficultés. D'une part pour les terrains car on ne peut pas exproprier la SNCF. Or, celle-ci connaît l'importance de ses terrains pour l'opération et donc risque de faire monter le prix de vente. D'autre part, la première étude est peut-être trop optimiste, certaines options sont très coûteuses, c'est pourquoi des études plus fines devront être réalisées.

Au Vietnam, les procédures sont longues pour approuver un projet, il faut passer par plusieurs services. En France, à part le conseil municipal et le maire, le projet doit-il être approuvé par d'autres services ?

Avant la décentralisation, tout passait par l'État donc les procédures étaient beaucoup plus longues. Pour construire des villes nouvelles ou gérer de grands projets d'aménagement au niveau local, il fallait créer des organismes spéciaux. C'étaient des établissements publics dirigés par des hauts fonctionnaires qui avaient d'importants pouvoirs délégués par l'État. Ces organismes ont quasiment disparu à présent. Depuis la mise en œuvre de la loi de décentralisation de 1982, les collectivités locales ont davantage de compétences donc aujourd'hui, c'est le maire et le conseil municipal qui décident des opérations d'urbanisme sur le territoire de leur commune.

KẾT LUẬN

Thông qua các nghiên cứu trường hợp cụ thể, chuyên gia Pháp đã trình bày các phương pháp được sử dụng ở Pháp để quản lý những dự án quy hoạch cải tạo, phát triển đô thị phức tạp. Những kinh nghiệm này có thể áp dụng được cho dự án Thủ Thiêm.

Mặc dù cơ sở pháp lý và các quy định hành chính ở Pháp và ở Việt Nam khác nhau, nhưng các nguyên tắc lớn trong công tác quản lý các dự án có quy mô lớn không khác nhau . Có bốn nguyên tắc như sau :

• Một cơ cấu quản lý dự án tốt dựa trên cơ sở các cấp ra quyết định được xác định rõ ràng. Từ đó, các bên tham gia dự án có thể hiểu rõ được tiến trình vận hành dự án. Ở mỗi cấp ra quyết định, có một tổ chức tương ứng (ban lãnh đạo thành phố, ban chỉ đạo dự án, các tổ công tác…). Chủ đầu tư dự án (tức thành phố) phải luôn luôn nắm quyền quyết định, không bao giờ được giao, dù chỉ một phần, quyền quyết định cho các đơn vị tư vấn hoặc cho các nhà đầu tư.

• Một dự án quy hoạch đô thị, dù phức tạp và có nhiều bên tham gia, cần phải được

một dự án ghép cơ học từ nhiều dự án nhỏ độc lập với nhau.

nhiều

xem như một thể thống nhất, chứ không phải

• Chủ đầu tư cần phải có các công cụ để theo dõi một cách toàn diện quá trình thực hiện dự án (bảng cân đối tài chính, bảng phân kỳ dự án) và các công cụ này phải thường xuyên được cập nhật. Nếu không có các công cụ này, chủ đầu tư sẽ không kịp thời phát hiện được những sai lệch về tiến độ và chi phí của dự án và sẽ không thể đưa ra những giải pháp cần thiết.

• Chủ đầu tư phải luôn xác định rõ khuôn khổ tham gia của các nhà đầu tư : chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, điều kiện sách đầy đủ và chi tiết về mặt pháp lý và tài chính, chất lượng kiến trúc, tiêu chuẩn môi trường, tiến độ thi công…

Ngoài bốn nguyên tắc chính nói trên, trong khóa học, chúng tôi cũng có nêu lên một số điểm khác cần chú ý thực hiện trong quá trình chuẩn bị và triển khai dự án. Tuy nhiên, theo chúng tôi, bốn nguyên tắc trên là nền tảng lý luận để thực hiện tốt một dự án phức tạp và có nhiều tham vọng như dự án Thủ Thiêm.

CONCLUSION

Cette cession a permis de développer, au travers de cas concrets, les méthodes utilisées en France pour piloter des opérations d'aménagement urbain complexes, et les enseignements qui peuvent être extrapolés pour une opération comme celle de Thu-Thiem.

Bien que le cadre juridique et les procédures réglementaires soient différents en France et au Vietnam, les grands principes qui doivent guider le management d'un projet d'une certaine ampleur et affichant une certaine ambition ne sont pas sensiblement différents, ils sont au nombre de quatre:

• Une gouvernance bien organisée sur la base de niveaux de décision clairement établis, offrant une bonne lisibilité pour tous les intervenants extérieurs. À chaque niveau de décision correspond une structure de travail (commission municipale, groupe de pilotage, revue de projet...). Le maître d'ouvrage (c'est-à-dire la ville) ne doit jamais se laisser dessaisir même partiellement de son pouvoir de décision au profit de ses prestataires (architectes, bureaux d'étude...) ou des promoteurs/constructeurs.

• Une opération d'aménagement urbain, quelles que soient sa complexité et la multiplicité de ses acteurs, doit être appréhendée comme un tout et ne doit pas se résoudre à une juxtaposition de

sous-opérations pilotées indépendamment les unes des autres.

• Le maître d'ouvrage doit se doter des outils de suivi lui permettant d'avoir tout au long de l'opération une vision globale de celle-ci (bilan financier, phasage dans le temps). Sans ces outils qui doivent être actualisés régulièrement, le maître d'ouvrage ne sera pas alerté suffisamment tôt d'un dérapage éventuel des délais ou des coûts et ne pourra pas prendre les mesures nécessaires.

• L'intervention des investisseurs/constructeurs doit être encadrée par le maître d'ouvrage : sélection par consultation, cahier des charges complets et précis au niveau des clauses juridiques et financières, de la qualité architecturale, des critères environnementaux, des délais de réalisation…

Cette liste de principes à respecter pourrait être plus exhaustive et au cours de la cession, nous avons évoqué d'autres aspects de la démarche d'aménageur qu'il est souhaitable de mettre en application. Cependant, ces quatre principes nous semblent constituer une base méthodologique permettant de mener à bien, dans la durée, une opération de la complexité et de l'ambition de celle de Thu Thiem.


4140

Tiến độ thực hiện dự án Courier ở Annecy

PHỤ LỤC

Déroulement de l'opération Courier à Annecy

ANNEXE

1970-1990

1986

1990-1997

1990

1991

1992

1992-1994

1995

1996

1997

Les prémisses du projet d'aménagement

Études et montage juridique / financier de l'opération

1998-2001 Achèvement de la sélection des constructeurs et début des travaux

2001-2007

1998

1999

2000

2002-2007

2001

2002

Achèvement des travaux et mise en service

1991

1997

1996

1995

1992-1994

1992

Nghieân cöùu vaø xaây döïng cô sôû phaùp lyù / taøi chính cho döï aùn

1990

1990-1997

1986

1970-1990 Ñaët tieàn ñeà ñaàu tieân cho döï aùn

1998-2001 Hoaøn taát vieäc choïn caùc nhaø ñaàu tö vaø khôûi coâng caùc coâng trình

1998

1999

2000

2001-2007

2001

2002

2002-2007

Hoaøn taát caùc coâng trình vaø ñöa vaøo söû duïng

• Tháng 12 : Thành phố phê duyệt hồ sơ thực hiện dự án và bản đồ quy hoạch khu vực dự án.

chung cư.Lần lượt


42

CHƯƠNG TRÌNH TẬP HUẤN CỦA PADDI NĂM 2006 - 2007

PROGRAMME DE FORMATION DU PADDI EN 2006 - 2007

1. Quy hoạch và quản lý đất đai : tháng 10 năm 2006, Sở Tài nguyên và Môi trường.

2. Triển khai thực hiện quy hoạch : tháng 11 năm 2006, Ban Quản lý Đầu tư Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

3. Chính sách nhà ở và quản lý nhà ở xã hội : tháng 1 năm 2007, Sở Xây dựng.

4. Quy hoạch và quản lý công trình ngầm : tháng 1 - 2 năm 2007, Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

5. Xã hội hóa dịch vụ đô thị và cơ sở hạ tầng : tháng 2 năm 2007, Sở Xây dựng.

6. Thiết kế đô thị : tháng 5 - 6 năm 2007, Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

7. Quản lý và xử lý chất thải : tháng 6 năm 2007, Sở Tài nguyên và Môi trường.

1. Planification et gestion des ressources foncières : octobre 2006, Département des Ressources naturelles et de l'Environnement.

2. Passage du plan d'aménagement á la réalisation : novembre 2006, Autorité de Gestion des Investissements et de la Construction du nouveau Quartier de Thu Thiem.

3. Politique du logement et gestion des logements sociaux : janv ier 2007, Département de la Construction.

4. Planification et gestion des ouvrages souterrains : janvier - février 2007, Département de la Planification et de l'Architecture.

5. Privatisation des services urbains et des infrastructures : février 2007, Département de la Construction.

6. Design urbain : mai - juin 2007, Département de la Planification et de l'Architecture.

7. Gestion et traitement des déchets : juin 2007, Département des Ressources naturelles et de l'Environnement.