krpm 재건축 자료

2010. 9.18

이 재 영

주거용 부동산의 종류 (P.21)

단독주택 공동주택

항 목 다중주택 다가구주택 다세대주택 연립주택 아파트

법령상의

정의

학생 또는 직장인 등이

장기간 거주할 수 있는

구조로 된 주택

연면적이 660 ㎡

이하이고 4 층 이하로서

2 가구 이상인 것

연면적이 660 ㎡

이하이고 4 층

이하로서 2 세대

이상인 것

동당 연면적이 660

㎡를 초과하는 4 층

이하의 주택

5 층 이상의 주택

연면적 330 ㎡ 이하 660 ㎡ 이하 660 ㎡ 이하 660 ㎡ 초과 -

층수 3 층 이하 4 층 이하 4 층 이하 4 층 이하 5 층 이상

세대수 2∼19 2~19 - -

구분기준

각 주거 지역은 구획별로

독립공간을 확보하되

주거생활의 일부는 공동 영위

가구별로 별도의 방 , 부

엌 , 화장실 등을 구비 (

출입구 등 일부는 공유가

능 )

각 세대가 하나의

건물안에서 각각 독립된

주거생활을 영위

- -

2

3

소득수준 대비 부채 상환능력 비율을 말한다 . 각종 대출 등에서

기준잣대로 사용된다 .

담보가치 ( 주택가격 ) 대비 대출비율 . 은행들이 주택을 담보로

대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한

다 .

부동산 금융 (P.72)

DTI( 총부채상환비

율 )

LTV( 담보인정비율 )

구분DTI 기본 비율

DTI 가산 및 감면서울( 비투기 지역 )

인천 , 경기( 비투기지역 )

담보조사가격 6 억원 초과 소유권취득일로부터 3 개월 이내

50% 60% 없음

기타 50% 60%

고정금리 , 분할상환 , 신용등급 ,

신고소득에 따라 +-5%

4부동산 금융 (P.72)

8.29 부동산 대책 무주택자 또는 1 가구 1 주택자의 주택구입시 DTI 적용을 금융회사가 자율 심사 · 결정 2011 년 3 월말까지 ( 담보인정비율은 현행 유지 ) 9 억원 이하 (1 가구 1 주택 양도세 비과세 기준 ). 강남 3 구 제외

양도소득세 (P.73)

6도급제 / 지분제 (P.99)

7

평형 배정평형평당

분양가총분양가 권리가액 추가부담

무상지분율

무상평수

15 평

25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0

33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0

42 3,000126,00

080,000 46,000 28.6

17 평

25 2,000 50,000 A 200% 48.0

33 2,500 82,500 A B C D

42 3,000126,00

0A B C D

문제풀이 _ 무상지분율 (P.109)

재건축 사업을 추진하고 있는 00 단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000 만원의 개발이익이

나오는

것으로 추정되었다 . 15 평 아파트의 경우 대지지분이 20 평 , 17 평 아파트의 대지지분은 24

평이다 .

Q1) 종전 17 평 아파트 소유자의 권리가액은 얼마인가 ?

① 82,000 만원 ② 86,000 만원 ③ 90,000 만원 ④ 96,000 만원

8

평형 배정평형평당

분양가총분양가 권리가액 추가부담

무상지분율

무상평수

15 평

25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0

33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0

42 3,000126,00

080,000 46,000 28.6

17 평

25 2,000 50,000 A 200% 48.0

33 2,500 82,500 A B C D

42 3,000126,00

0A B C D

재건축 사업을 추진하고 있는 00 단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000 만원의 개발이익이

나오는

것으로 추정되었다 . 15 평 아파트의 경우 대지지분이 20 평 , 17 평 아파트의 대지지분은 24

평이다 .

Q1) 종전 17 평 아파트 소유자의 권리가액은 얼마인가 ?

① 82,000 만원 ② 86,000 만원 ③ 90,000 만원 ④ 96,000 만원

해설 ) 권리가액 = 단위면적당 개발이익 ⅹ 대지지분 = 4,000 ⅹ 24 평 =

96,000 만원

문제풀이 _ 무상지분율 (P.109)

9

평형 배정평형평당

분양가총분양가 권리가액 추가부담

무상지분율

무상평수

15 평

25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0

33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0

42 3,000126,00

080,000 46,000 28.6

17 평

25 2,000 50,000 A 200% 48.0

33 2,500 82,500 A B C D

42 3,000126,00

0A B C D

재건축 사업을 추진하고 있는 00 단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000 만원의 개발이익이

나오는

것으로 추정되었다 . 15 평 아파트의 경우 대지지분이 20 평 , 17 평 아파트의 대지지분은 24

평이다 .

Q2) 종전 17 평 아파트 소유자가 33 평 아파트에 분양신청을 하였다면

추가부담금과 무상지분율 , 무상평형은 각각 얼마인가 ?

문제풀이 _ 무상지분율 (P.109)

10

평형 배정평형평당

분양가총분양가 권리가액 추가부담

무상지분율

무상평수

15 평

25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0

33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0

42 3,000126,00

080,000 46,000 28.6

17 평

25 2,000 50,000 A 200% 48.0

33 2,500 82,500 A B C D

42 3,000126,00

0A B C D

재건축 사업을 추진하고 있는 00 단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000 만원의 개발이익이

나오는

것으로 추정되었다 . 15 평 아파트의 경우 대지지분이 20 평 , 17 평 아파트의 대지지분은 24

평이다 .

Q2) 종전 17 평 아파트 소유자가 33 평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담금과 무상지분율 , 무상평형은 각각 얼마인가 ?• 추가부담금 = 분양가격 – 권리가액 = 82,500 - 96,000 = -13,500 만원• 무상지분율 = 단위면적당 개발이익 / 단위면적당 분양가격 = 4,000 / 2,500 =

160%• 무상평형 = 대지지분 ⅹ 무상지분율 = 24 평 ⅹ 160% = 38.4 평

문제풀이 _ 무상지분율 (P.109)

11

평형 배정평형평당

분양가총분양가 권리가액 추가부담

무상지분율

무상평수

15 평

25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0

33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0

42 3,000126,00

080,000 46,000 28.6

17 평

25 2,000 50,000 A 200% 48.0

33 2,500 82,500 A B C D

42 3,000126,00

0A B C D

재건축 사업을 추진하고 있는 00 단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000 만원의 개발이익이

나오는

것으로 추정되었다 . 15 평 아파트의 경우 대지지분이 20 평 , 17 평 아파트의 대지지분은 24

평이다 .

Q3) 종전 17 평 아파트 소유자가 42 평 아파트에 분양신청을 하였다면

추가부담금과 무상지분율 , 무상평형은 각각 얼마인가 ?

문제풀이 _ 무상지분율 (P.109)

12

평형 배정평형평당

분양가총분양가 권리가액 추가부담

무상지분율

무상평수

15 평

25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0

33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0

42 3,000126,00

080,000 46,000 28.6

17 평

25 2,000 50,000 A 200% 48.0

33 2,500 82,500 A B C D

42 3,000 126,000 A B C D

재건축 사업을 추진하고 있는 00 단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000 만원의 개발이익이

나오는

것으로 추정되었다 . 15 평 아파트의 경우 대지지분이 20 평 , 17 평 아파트의 대지지분은 24

평이다 .

Q3) 종전 17 평 아파트 소유자가 42 평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담금과 무상지분율 , 무상평형은 각각 얼마인가 ?

문제풀이 _ 무상지분율 (P.109)

• 추가부담금 = 분양가격 – 권리가액 = 126,000 - 96,000 = 30,000 만원• 무상지분율 = 단위면적당 개발이익 / 단위면적당 분양가격 = 4,000 / 3,000 =

133%• 무상평형 = 대지지분 ⅹ 무상지분율 = 24 평 ⅹ 133% = 32 평

13

추가공급

기존공급

T A K E

G I V E

시프트

(( 적용 ) 상한 - 정비계획용적률 )

1/2

( 허용용적률 + 기준 ( 계획 ) 용적률 ×1.3α)

( 적용 ) 상한용적률1 차 역세권 : 500%2 차 역세권 : 300%

인센티브 민간분양 1/2

정비계획용적률

시프트 공급

용도지역의 상향용적률 완화

시프트 공급

표준건축비로 매입( 인센티브 고려 )부속토지는 무상양여

용적률 인센티브( 1 차 ,2 차 역세권 범위에 따라 상한용적률 차등적용 )시프트 공급

◎ 정비계획에서의 시프트 공급방안 개요

-1 차 역세권 (250m 이내 ) : 제 2 종 제․ 3 종 준주거⇨ , 용적률 500% 이하 ,

사선제한 완화

-2 차 역세권 (250~500m) : 제 2 종 제⇨ 3 종일반주거 , 용적률 300% 이하 ,

사선제한 적용

역세권 SHIFT (P.117)

14역세권 SHIFT (P.117)

1 차 역세권( 역 ~250m)

추가

기존 공동주택

기준 ( 계획 ) 용적률

허용용적률

공동주택 공동주택

시프트

민간분양

비주거시설

공동주택

민간분양

비주거시설

시프트

종전

( 적용 )상한용적률

용적률 체계 개요도

(500%)

(300%)

기준 ( 계획 ) 용적률

허용용적률

1/2

1/2

( 적용 )상한용적률

1/21/2

준주거지역

제 3종일반주거

2 차 역세권(250~500m)

- 하나의 사업대상지는 과반에 포함되는 1 차 /2 차 역세권 하나의 용도지역으로 결정

- 1 차 역세권은 10 만㎡미만으로 한정

15문제풀이 _ 용적률 (P.118)

Q) 서울시 재건축 사업의 정비계획상의 용적률을 계산하면 ?

• 사업부지 면적 – 30,000 ㎡

• 기부체납 비율 – 10%

• 계획용적률 – 190% 이하

• 허용용적률 – 200% 이하

16

Q) 서울시 재건축 사업의 정비계획상의 용적률을 계산하면 ?

• 사업부지 면적 – 30,000 ㎡

• 기부체납 비율 – 10%

• 계획용적률 – 190% 이하

• 허용용적률 – 200% 이하

정답 ) 200%+(190%ⅹ1.3ⅹ0.11111) = 227%

문제풀이 _ 용적률 (P.118)

17문제풀이 _ 용적율 상향 (P.118)

Q) 다음의 사업조건에서 사업시행자가 법정 상한용적률까지 용적률을 확대하는 사업을

계획한다면 , 소형주택의 건립세대는 얼마인가 ? ( 재건축 소형주택 규모는 82 ㎡이다 )

• 사업부지면적 : 30,000 ㎡

• 공공부지면적 : 3,000 ㎡

• 계획용적률 : 190%

• 허용용적률 : 200%

• 법정 상한용적률 : 250%

• 정비계획상 용적률 : 228%

① 36 세대 ② 40 세대 ③ 50 세대 ④ 54 세대

18

Q) 다음의 사업조건에서 사업시행자가 법정 상한용적률까지 용적률을 확대하는 사업을

계획한다면 , 소형주택의 건립세대는 얼마인가 ? ( 재건축 소형주택 규모는 82 ㎡이다 )

• 사업부지면적 : 30,000 ㎡

• 공공부지면적 : 3,000 ㎡

• 계획용적률 : 190%

• 허용용적률 : 200%

• 법정 상한용적률 : 250%

• 정비계획상 용적률 : 228%

① 36 세대 ② 40 세대 ③ 50 세대 ④ 54 세대

• 정비계획상 용적률에서 늘어나는 용적률의 50% 를 소형주택 건립해야 함

• 따라서 22%(250-228) 의 절반인 11% 를 사용해야 한다

• 사업부지 30,000 ㎡ 중 기부체납 10% 를 제외한 27,000 ㎡의 11% 를 소형주택으로

건립해야 함

• 따라서 소형주택 연면적 2,970 ㎡ / 82 ㎡ = 36 세대 가 나온다 .

문제풀이 _ 용적율 상향 (P.118)