Lasse Simonsen

Dag 3 Mangelslæren

1 Generelt om mangelsbegrepet

• Mangelbegrepet – normer for fordelingen av risikoen mellom partene

• Subjektive og objektive normer for fordelingen av risikoen

Lasse Simonsen

Mangelbegrepet - risikofordeling:

DD KK

Hvem av partene har risikoenfor svakheter ved ytelsen?

Realdebitor Realkreditor

Lasse Simonsen

Objektive normer(risikonormer)

Objektive normer(risikonormer)

Subjektive normer(S’ kunnskap om svakhetene)

Mangelbedømmelsen: Risikofordeling mellom kjøper og selger

Kjøpers risiko(Caveat emptor)Kjøpers risiko(Caveat emptor)

2 Mangelbedømmelsen som tolkingsprosess

• Det overordnede tolkingstemaet – berettigede forventninger

• Tolkingsdataene

• Konkret mangelbedømmelse – tolkingslæren

Lasse Simonsen

Avviksspørsmålet:

Kontraktsmessigytelse

Kontraktsmessigytelse

FaktiskytelseFaktiskytelse

Avvik(kontraktsbrudd)

Tolking av kontrakten-Ytelsen

Bevisspørsmål

??

Tolkningstvil

Lasse Simonsen

TD1TD1TD2TD2

TD3TD3

Tema”Berettigede forventninger”

Tema”Berettigede forventninger”

Tolkingstema og tolkingsdata:

Tolkningsdataer(fysiske fenomener som kan

kaste lys over vurderingstemaet)

Momen

ter

(argumen

ter)

-Avtalen-Eiendommen-Visning-Forhandlinger-Prospekter-Osv

-En objektiv norm (resultatforpliktelse)-Et normativt utgangspunkt (”berettiget”)-En konkret helhetsvurdering av situasjonen-Gir domstolene et ganske vidt skjønn. Rimelighet.

Lasse Simonsen

Skillet mellom konkret og abstrakt mangelsbedømmelse:(flytende overgang mellom avtale og bakgrunnsrett)

Tolkingsdataene

Konkret Abstrakt

Liten tilknytning til denaktuelle avtalesituasjonen

Sterk tilknytning til denaktuelle avtalesituasjonen

Avhl § 3-2 (1) b Alminnelig formålAvhl § 3-2 (2) Offentligrettslige kravVanlig god vare:-Rt-1998-774 Videospillerdommen-Rt-1974-269 Hydratkalkdommen

Nye gjenstander

Avtalte ytelser Utfylling med bakgrunnsretten

Partsspesifikke normer Generelle normer

Lasse Simonsen

Konkretmangelsbedømmelse

Konkretmangelsbedømmelse

Utsagn omgjenstandenUtsagn omgjenstanden

Ingen utsagnom gjenstanden

Ingen utsagnom gjenstanden

Presiserende regleri lovgivningen

Presiserende regleri lovgivningen

Utsagnstolking

Konkrete risikoregleri lovgivningen

Konkrete risikoregleri lovgivningen

-Avhl § 3-1 Avtale-Avhl § 3-3 Areal

-Avhl § 3-8 Opplysninger

-Avhl § 3-2 (1) b) Formål-Avhl § 3-7 Kunnskap-Avhl § 3-10 Undersøkelse

Risikoregler

Avtaletolking(i vid forstand)Avtaletolking(i vid forstand)

Abstraktmangelsbedømmelse

Abstraktmangelsbedømmelse

Generellerisikoregler

Generellerisikoregler

Rettspraksis/teori

Rettspraksis/teori

LovgivningenLovgivningen

-Rt-1998-774-Rt-1974.269

-Avhl § 3-2 (1) a)-Avhl § 3-2 (2)

UtfyllingTolking

(i snever forstand)

3 Utsagnstolkning – presiserende regler

• Utgangspunktet – avtaletolkning

• Opplysninger om ytelsen

• Innvirkningskriteriet

Lasse Simonsen

Avtaletolking - avhl § 3-1 (1) ”som følgjer av avtala”:

AvtalenAvtalen

”Krav””Krav”

Avhl § 3-8Opplysninger

Avhl § 3-8Opplysninger Hva er virkeområdet?

Når skal en opplysning om gjenstanden sies ågi uttrykk for et ”krav” til gjenstanden?

Lasse Simonsen

Avhl § 3-1 (1) kontra § 3-8 (lex specialis): Sml Rt-2005-1281

Kjøps-avtalenKjøps-avtalen

Opplysningerom ytelsen

Salgsoppgaven

Takstrapporten

Annonsen

Muntligeutsagn

Muntligeutsagn

Avhl § 3-8

Egenoppgave(forsikring)

Erklæringer fraentreprenører osv

Bevisspørsmål

Lasse Simonsen

Kjøp

Ikke-kjøp/lavere pris(innvirkning)

Hvis riktigeopplysninger

Innvirkningskriteriet:-Rt 2003 side 612 (38 flg) Arealsviktdommen NB!-Rt 2005 side 257 (37) Hårfjerningsdommen-Rt 2005 side 1281 (46/47) Baderomsdommen

Kjøper

Egnet til å virkekjøpsmotiverende

Lasse Simonsen

Innvirkning(egnet til å virke

kjøpsmotiverende)

Enhver uriktig opplysning om eiendommen

Innvirkningsbegrensningen:

Objektiv norm(generelt anses motiverende i markedet)

Opplysninger som (normalt) ikkeer egnet til å virke inn på avtalen

(«mere puffs»)

UU

Opplysninger som ikke har hattbetydning for den aktuelle kjøper

(kjøkkeneksemplet)

Lasse Simonsen

Kjøkkeneksemplet:Kjøper har planer om å fjerne det eksisterende kjøkkenet og installere et nytt

Gammelt kjøkken.Uriktige opplysninger om eksisterende kjøkken.

4 Opplysningsplikten – betydningen av debitors kunnskap• Innledning

• Kunnskap om svakheter ved ytelsen (opplysningsplikten)

• Kunnskap om kreditors formål med ytelsen

Lasse Simonsen

Debitor(selger)

Opplysningsplikten – avhl § 3-7 :

SvakhetSvakhet

Innsikt(”måtte kjenne til”)

(2)Det subjektive

elementet

(1)Det objektive

elementet

”Omstende ved eigedomen … somkjøparen hadde grunn til å rekne med å få”.

Lasse Simonsen

Det subjektive kriteriet ”måtte kjenne til”:

NormativtNormativt DeskriptivtDeskriptivt

Kunnskaps-kriteriet

Kunnskaps-kriteriet

-Faktisk kunnskap hos den aktuelle D-Bevisspørsmål - sannsynlighetsbetraktninger

BurdeBurde MåtteMåtte

Svakt normativt (stilles små krav til debitor)Manglende kunnskap framstår som lite forståelig

?

Lasse Simonsen

:

Ot prp nr 66 (199091) side 89:«Meininga er at det ikkje må liggje førenoka rimeleg grunn for å vere uvitande.»

Viggo Hagstrøm side 165:«Mye kan nok derfor tale for at det som

alminnelig regel må kreves grov uaktsomhetjf Rt. 2002 s. 696 også i de uregulerte tilfelle …»

Lasse Simonsen

Sterke og svake normative regeler:

S2S2

S1S1

Måtte – svakheten ligger helt i dagen

Burde – mistanke somkan utløse en undersøkelsesplikt

? Synbarhetsgrensen

Lasse Simonsen

Eksempel:

JUS 3000 høsten 2009:

Peder solgte til en ambassade en stor murvilla han hadde arvet fra sin onkel:

«Kort etter overtagelsen sluttet kloakken å fungere; det viste seg at de gamle sementrørene til kloakken som lå i haven, var i full oppløsning. Verre var at

det ble oppdaget ekte hussopp i kjelleren til villaen. Kjøperen krevde prisavslag beregnet til utbedringskostnadene; for kloakken NOK 300.000 og

for soppskadene NOK 2,7 millioner. Til dette innvendte Peder at det var kjøpt et gammelt hus med betydelig akkumulert vedlikeholdsbehov som var synlig for alle. Hussoppen hadde han aldri hørt om; onkelen hadde enkelte ganger klaget over mye vond lukt i kjelleren, men hadde motsatt seg at det skulle

innkalles håndverkere, da Peder foreslo dette. Peder hadde selv vært engstelig for hva lukten kunne stamme fra.»

Lasse Simonsen

Grensen for den berettigede forventning:I tvilstilfeller vil Ds kunnskap kunne telle med ved vurderingen av Ks beskyttelsesnivå

11Nedre grense for berettigede forventninger

22

Kunnskap hos D(Eks – kloakkrør i oppløsning)

Ikke kunnskap hos D

En generell risiko,slit og elde,

som kreditor må godta

Synkende grad av kvalitet på salgsgjenstanden

Lasse Simonsen

”Kunnskap””Kunnskap”

”As is”-klausuler(avhl § 3-9)

Kreditors undersøkelsesplikt(avhl § 3-10,2)

Kreditors reklamasjonsplikt(avhl § 4-19,3)

Et ”robust” mangelsgrunnlag:

5 Undersøkelsesplikten – betydningen av kreditors egen kunnskap• Når foreligger en undersøkelsesplikt

• Innholdet av undersøkelsesplikten

• Unntakene fra undersøkelsesplikten

Lasse Simonsen

For- og etter-undersøkelse:

AvtaleAvtale11

For-undersøkelse(avhl § 3-10)

Avgjør spørsmåletom det foreligger en mangel

22

Etter-undersøkelse(avhl § 4-9)

Avgjør spørsmålet omnår reklamasjonsfristen begynner å løpe

Lasse Simonsen

Kreditor(kjøper)

Forundersøkelse – avhl § 3-10:

SvakhetSvakhet

Kreditors muligeinnsikt i svakheten

Eksisterende gjenstand

Lasse Simonsen

Avhl § 3-10:

§ 3-10 (1)”måtte forstå”

§ 3-10 (1)”måtte forstå”

§ 3-10 (2)”burde”

-Har undersøkt-Oppfordret til undersøkelse (undersøkelsesplikt)

Generelt

Lasse Simonsen

Eksempel på boligannonse (finn.no):Er dette oppfordringer til å undersøke?

VisningSøndag 12/2 14:00  - 15:00 Legg i kalender

SMS-varsling

Mandag 13/2 17:00  - 18:00 Legg i kalenderSMS-varsling

6 Identifikasjonsspørsmålet

• Problemstillingen

• Uriktige opplysninger

• Manglende opplysninger

Lasse Simonsen

Retts-subjektRetts-

subjekt

§ 3-7 Ha kunnskap§ 3-8 Gi opplysninger

§ 3-7 Ha kunnskap§ 3-8 Gi opplysninger

Hvis kunnskap eller handling er relevant?

Identifikasjonsspørsmålet:

Lasse Simonsen

Uriktige opplysninger (§ 3-8): Handle på vegne av selger:

DD

DmDm

KK

Handle påvegne av debitor

Avtale

Trenger ikke fått et selvstendig oppdrag om formidling av opplysninger.Vedkommende må ha såpass nær tilknytning tilselve salget, at det er naturlig for kjøper å regne medat opplysningene er gitt på vegne av selger.

Lasse Simonsen

KK

Identifikasjon på selgersiden (D):

Avtale

Kunnskap - § 3-7

DD

DmDm

Ikke form

idling

av kunnskap

AvtaleAvtale

Takstmann – kunnskap (måtte kjenne til)

Ikke-kunnskap

Rt-2001-369 Takstmannsdommen (§ 3-7)(Selgers identifikasjon med takstmannens ”kunnskap”)

DD KK

Takst-rapportTakst-rapport

?

Lasse Simonsen

Ingenopplysninger

Lasse Simonsen

KK

Avtale

DD

KmKm

Manglende undersøkelse - § 3-10

Identifikasjon på kjøpersiden (K) – avhl § 3-10:

KunnskapEksempel:Peder Ås tar med seg den fagkyndige Kari Holmunder besiktigelsen av eiendommen.

7 Ansvarsfraskrivelser – salg av brukte gjenstander

• Utgangspunktet

• Spesifiserte forbehold

• Generelle forbehold – ”as is”-klausuler

Lasse Simonsen

Strategier for å unngå mangelsrisikoen:

M

Uriktigeopplysninger

Uriktigeopplysninger

Berettigedeforventninger

Berettigedeforventninger

ForbeholdForbeholdForbeholdneopplysningerForbeholdneopplysninger

(glidende overganger)

Rt-2002-1425 Bukkebodommen(”antas å skyldes” )

Forbehold mot forventninger

Holder ikke dersom D faktisk har kunnskap

Lasse Simonsen

Generelle forbehold”as is”

Spesifiserte forbehold

Forbehold(mot forventninger)

Forbehold(mot forventninger)

Rt-1987-1486 Kapellveien 35Rt-2002-1425 Bukkebodommen

Lasse Simonsen

Lovfastsatte begrensninger i en generell ansvarsfraskrivelsen (sensur):

Avhl § 3-9Avhl § 3-9

”Vesentlegringare stand”

”Vesentlegringare stand”

Opplysningssvikt-§ 3-8-§ 3-7

Opplysningssvikt-§ 3-8-§ 3-7

NB!

Berettig

ede

forventninger

Funksjonen til avhl § 3-9er å begrense rekkevidden avas is-klausulene.

Lasse Simonsen

Avhl § 3-9 Alt 2 ”Vesentleg ringare stand … grunn til å rekne med”:

(1)Grunn til å regne med

(nedre grense for berettigede forventninger)

Avhl § 3-9(sikkerhetsnett-regelen, jf Krüger)

(2)”Vesentleg ringare stand” ?

Må holdes atskilt fra hevingsvilkåret!

Synkende kvalitet

Lasse Simonsen

(1) Berettigede forventninger: Skille mellom ulike typer av feil

FeilFeil

Slit og eldeSlit og elde

”Tidens tann”

Ikke relevant overhodet

Opprinneligefeil

Opprinneligefeil

Rt-2010-233 As is-dommen:-Manglende vindtetting-Feil ved takstolene

Ytre årsaker olYtre årsaker ol

-Setningsskader-Hussopp-Råte-Osv

Lasse Simonsen

Rt-2008-963 Rottedommen (27):”Skjønnsmessig helhetsvurdering””Misforholdet … må være utvilsomt””Det er tale om en objektiv risikobestemmelse somikke forutsetter klanderverdig forhold fra selgerens side.” Ks forventninger

Vesentleg?

Rt-2010-103 As is-dommen (41)”Det er altså de mer åpenbare misforholdregelen skal beskytte kjøperen mot.”

Rt-2005-1281 Baderomsdommen (49)”et vern mot å bli stilt urimelig svakt.”

(2) Vesentlighetskriteriet:

Lasse Simonsen

Den kvantitative vurderingen (43):”ut frå kjøpesummen”

Kontraktssum Utbedringskostnadene

Terskel

(43) «Ved bedømmelsen av hva kjøperen hadde grunn til å regne med‘ut frå kjøpesummen’, kan forholdet mellom kjøpesummen og størrelsenpå kostnadene til å utbedre feilen gi en viss veiledning.»

%

Lasse Simonsen

Kvantitativ utgangspunkt supplert med en kvalitativ vurdering:

Kvantitativt utgangspunktKvantitativt utgangspunkt Kvalitativ vurderingKvalitativ vurdering+

Lasse Simonsen

Kvalitative vurdering – supplerende helhetsvurdering:

Utbedringskostnader

Utbedring = 5 % av K?

Likevel ikke mangel –særlige forhold:

Likevel mangel –særlige forhold:

Normalt mangel

Normalt ikke mangel(51) ”Det skal riktignok mye til.”

Lasse Simonsen

Betydningen av utbedringskostnadene i den samlede vurdering:

Andel av kjøpesummen

Vekten av argumentet

”Vippepunktet”Ca 5 % ?

For mangelMot mangel

Lasse Simonsen

Momenter i helhetsvurderingen:

MomenterMomenter

Kjøpesummensstørrelse

Kjøpesummensstørrelse

Mangelensart og betydning

Mangelensart og betydning

SalgssituasjonenSalgssituasjonen

(1)

(3)

(4)

Boligens alderBoligens alder

(2)

Forelå det grunnlag forsærlig høye forventninger

(forskjønnende omtale)- Ny bolig settes forbeholdet til side- Nyere boliger, lavere terskel

- Sentrale funksjoner- Risiko

Lasse Simonsen

Strøkskorrigering?

Bystrøk10 millBystrøk10 mill

Utkant1 millUtkant1 mill

Utbedrings-kostnadeneUtbedrings-kostnadene

20 %2 %

200 000 kr

Gjennomsnitts-betraktning?