Lokalplan nr. 368, Syddjurs Kommune

Lokalplan nr. 368

Kommuneplantillæg nr. 29, til Syddjurs Kommuneplan 2009

ESBY

Sm

edeh

alde

n

Tornbjergård

AlbertgårdTranebærgård

Rugdal

Esby Strandvej

Sm

e deha l d e n

Rekreativt område til undervisnings- kursus- og konferenceformål Buddhistisk refugium ved Esby

HVAD ER EN LOKALPLAN?Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed.

I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for,

- hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes.

Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de mil-jømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder.

Bestemmelserne, der er konkrete regler for, hvordan området må anvendes frem-over, og som er bindende for grundejeren og Byrådet.

Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmel-serne og er bindende for grundejeren og Byrådet.

Øvrige bilag, der fx viser erhvervskategorier, støj fra erhverv, trafik eller vindmøl-ler, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser.

Hvornår udarbejdes en lokalplan?Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byg-geri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde.

Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag.

LokalplanforslagetNår Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærknin-ger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt.

Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag.

Den endelige lokalplanNår Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig be-kendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser.

Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lo-kalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.

Yderligere information kan fås hos:

SYDDJURS KOMMUNE

Plangruppen Hovedpostadresse:Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk [email protected]

Plangruppen er lokaliseret på rådhuset i Ebeltoft på Lundbergsvej 2

Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune:

Planlægningschef Tina Degn Rasmussen

Planlægger Thomas D. Secher

Denne lokalplan kan ses og hentes på:

www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk

Lokalplanen er udarbejdet af: Plangruppen efter et oplæg fra

Møller & Grønborg Europaplads Mindegade 13, 3 8000 Århus C

Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemme-side på adressen: www.syddjurs.dk.

Kortgrundlag: © Matrikelkort og topografiskekort: KMS © TK-kort: Kortcenter.dk © Ortofotos: COWI

3

Lokalplan nr. 368 September 2013

Redegørelse

Flagalléen ved indkørslen til bygningerne på Smedehalden 3.

4

Lokalplan nr. 368 September 2013Redegørelse

INDHOLD

REDEGØRELSE ................................................................................................. 7

Lokalplanens område ........................................................................................ 7

Eksisterende forhold inden for lokalplanens område ...................................... 12

Lokalplanens baggrund og formål ................................................................... 16

Lokalplanens indhold ....................................................................................... 16

Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning .............................. 20

Syddjurs Kommuneplan 2009 ....................................................................... 20Landskabsforhold ...................................................................................... 20

Kystnærhedszonen ....................................................................................... 24

Internationale beskyttelsesområder .............................................................. 26Habitatdirektivet ......................................................................................... 26Bilag IV arter .............................................................................................. 26

Lavbundsarealer ............................................................................................ 26

Campering ..................................................................................................... 28

Naturbeskyttelsesloven ................................................................................. 28Beskyttede naturområder .......................................................................... 28Adgang til naturen ..................................................................................... 28

Ebeltoft Kommuneatlas 1999 ........................................................................ 30

Museumsloven - arkæologiske forhold .......................................................... 30

Beskyttede diger ............................................................................................ 30

Landbrugsloven ............................................................................................. 30

Landzonetilladelser og bonusvirkning ........................................................... 31

Skiltning ......................................................................................................... 31

Vej- og stiplanlægning ................................................................................... 31

Parkering ....................................................................................................... 31

Forsyningsforhold .......................................................................................... 32Vandforsyning ............................................................................................ 32Spildevand.....................................................................................................32

Servitutter ...................................................................................................... 32

Miljøvurdering .................................................................................................. 32

Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder ................................... 33

Lokalplanens tilvejebringelse .......................................................................... 33

5


Redegørelse

LOKALPLANBESTEMMELSER ........................................................................ 35

§ 1 Formål ................................................................................................. 35§ 2 Område, opdeling og zonestatus ........................................................ 35§ 3 Områdets anvendelse ......................................................................... 36§ 4 Udstykning ........................................................................................... 36§ 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold ............................................................. 36§ 6 Bebyggelsens omfang og placering .................................................... 36§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden .......................................................... 38§ 8 Ubebyggede arealer ............................................................................ 38§ 9 Bonusvirkning .................................................................................... 39§ 10 Tekniske forsyninger m.m. ................................................................. 39§ 11 Lokalplanens retsvirkninger ............................................................... 39

Vedtagelsespåtegninger ................................................................................ 40

KORTBILAG 1, LOKALPLANENS AfGRæNSNING, 1:6.000 .......................................... 41

KORTBILAG 2, LOKALPLANENS AfGRæNSNING, 1:2.000 .......................................... 42

KORTBILAG 3, DELOMRåDER, 1:2000 ................................................................. 43

KORTBILAG 4, AREALANvENDELSE, ByGGEfELTER I DELOMRåDE A, 1:1.000 ............... 44

KORTBILAG 5, AREALANvENDELSE, ByGGEfELTER I DELOMRåDE A, 1:500 .................. 45

KORTBILAG 6, AREALANvENDELSE, ByGGEfELTER I DELOMRåDE C, 1:1.000 ............... 46

BILAG 7, Farvepalette til facader ...................................................................... 47

BILAG 8, Servitutredegørelse............................................................................ 48

KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 29........................................................................51

REDEGØRELSE ............................................................................................... 53

Tillæggets tilvejebringelse ............................................................................... 53

Retsvirkninger ................................................................................................. 54

Rammebestemmelser ..................................................................................... 54

Vedtagelsespåtegninger .................................................................................. 54

RAMMEKORT ................................................................................................... 56

6


DK Færdselskort 1:200.000

3 km 0 3 6 9 12 km

Skala: 1:250.000

DTK Kort25 Trad.

300 m 0 300 600 9001200 m

Skala: 1:25.000

DK 1:100.000

1 km 0 1 2 3 4 5 km

Skala: 1:100.000

Lokalplanområdets placering i kommunen, målforhold 1:250.000

Oversigtskort over området, målforhold 1:100.000

N N

Oversigtskort over området, målforhold 1:20.000

7


Redegørelse

REDEGØRELSE

LOKALPLANENS OMRÅDELokalplanområdet omfatter i alt ca. 2 ha og 7.527 m² af jorderne på Tornbjerg-gård, der er en landbrugsejendom med flerlængede bygninger nord for Esby på Helgenæs, beliggende på adressen Smedehalden 3, 8420 Knebel.

Tornbjerggård består af matr. nr. 10 b og 7 b Esby By, Helgenæs, samt matr. nr. 3 b Kongsgård Rugdals Mark, Helgenæs, på tilsammen 18 ha og 1.235 m². Land-brugsejendommen har bestået med de nuværende lodder og matrikelgrænser siden 1932.

Den grundlæggende ejendomsstruktur i området blev fastlagt gennem en stjerne-udskiftning i 1789, og mange af de gamle udskiftningsskel fra dengang er stadig bevaret og er synlige i marken i dag.

Landbrugsejendommens bebyggelse er placeret sydvest for foden af den ca. 46 m høje bakke Tornbjerg, deraf gårdens navn.

Ejendommens stuehus er oprindeligt opført i 1844, formentlig som led i en udflytning af en gård fra Esby. Stuehuset er siden ombygget mange gange, senest i 1998. På ældre kort over området, fra sidste halvdel af 1800-tallet og første halvdel af 1900-tallet, ses ejendommens bygninger som en fire-længet gård.

De oprindelige driftsbygninger er siden nedrevet, og kun stuehuset er delvist bevaret i dag. Senere driftsbygninger er opført i 1938, 1957, 2002 og 2005. I pe-rioden fra 1945 til 1955 blev der desuden etableret to større frugtplantager med æbletræer på ejendommen.

Luftfoto fra 2012, målforhold 1:12.000. Ejendommens lodder, matr. nr. 3b, 10b og 7b, samt lokalplanområdets afgrænsning.

© COWI

Målforhold: 1:12000

10b

3b

7b

1

7a

2

10n

9e

9f

7ar

N

ESBY

8


Høje måleb. 1860-1900

200 m 0 200 400 600 m

Skala: 1:12.000

Lave måleborde

200 m 0 200 400 600 m

Skala: 1:12.000

Oversigtskort fra perioden 1842-1899, målforhold 1:12.000

Oversigtskort fra perioden 1928-1945, målforhold 1:12.000

N

N

9


Redegørelse


Matrikelkort fra udskiftningen 1789, målforhold ca. 1:12.000. Esby er et typisk eksempel på en stjerneudskiftning.

N

Matrikelkort fra 2012, målforhold 1:12.000. De fleste ejendomsskel i området nord for Esby er uforandret efter 224 år.

N

10b

3b

7b

7a9e

3a

6a

10n9f2a

2

ESBY

10


© COWI

Luftfoto fra 1954, målforhold ca. 1:1.000. Ejendommens bygninger på Smedehalden 3, omkring de hidtidige bebyggelsesarealer.

Luftfoto fra 1955 af Tornbjerggård. De fleste bygninger har på dette tidspunkt stadig stråtag, og søen er drænet væk.

11


Redegørelse

Luftfoto fra 1991 af Tornbjerggård. Her er søen igen til stede i lavningen øst for ejendommens bygninger.

© Syddjurs Kommune

Luftfoto fra 1988, målforhold ca. 1:1.000. Ejendommens bygninger på Smedehalden 3, omkring de hidtidige bebyggelsesarealer.

12


Bygningerne på Tornbjerggård ligger i en lavning mellem store bakker, og kan derfor ikke ses fra havet, eller fra kommunevejen Smedehalden, der går ca. 350 m vest for bygningerne. Vejadgangen til ejendommen følger de eksisterende markveje, som har været anvendt som adgang i mindst 67 år.

Tornbjerggård ligger i et meget sammensat og komplekst landskab med mange morænebakker, store terrænforskelle, stejle hældninger og mange mindre vand-huller. Enkelte mindre skovarealer, der har karakter af plantager, er kommet til området i løbet af de sidste 50 år. Få steder er der også læhegn i skel. Ligesom resten af Helgenæs har området omkring Tornbjerggård ingen naturlige vandløb.

Terrænet øst for Tornbjerg falder fra kote ca. 46 m til kote 0 m, ved Esby Strand, over en afstand på omkring ca. 1 km. Mod vest er landskabet præget af mange store morænebakker, med Ellemansbjerget i kote ca. 99 m, som er det højeste punkt på Helgenæs.

De omkringliggende bebyggelser ligger, ligesom Tornbjerggård, skjult imellem bak-kerne. De nærmeste tre naboer ligger i en afstand på ca. 500 meter, hvoraf den ene naboejendom (Albertgård, Esby Strandvej 8) har samme ejer som Tornbjerggård.

EKSISTERENDE FORHOLD INDEN FOR LOKALPLANENS OMRÅDETornbjerggård har været drevet som et mindre landbrug med frugtplantage op til 1995, hvor ejendommen - efter flere ejerskifter - blev erhvervet af Tornbjerggård ApS. Ejendommen drives af Rangdjung Yeshe Fonden, som blev stiftet samme år af en forening af danske buddhister, der gennem en årrække har fulgt og studeret den buddhistiske filosofi og trosretning.

Siden overtagelsen af ejendommen har fonden og foreningen gennemført en række bygningsmæssige ændringer, ligesom bygningerne og området er blevet benyttet til afholdelse af mindre kurser og retreats for medlemmer.

Ejendommens arealer ligger udyrkede hen og har efterhånden antaget en karakter af ekstensive overdrevsarealer. Jorderne bliver ikke afgræsset, men som henligger med enkelte klippede gangstier.

I løbet af året afholdes der typisk mellem 3 og 4 kurser af en uges varighed, med ca. 50 deltagere pr. gang, og ca. 5 kurser af en uges varighed, med mel-lem 10 og 15 deltagere pr. gang. En gang om året afholdes sommerkursus med op til 80 deltagere. I alt er der tale om ca. 10 kurser om året med varierende deltagerantal.

Trafikken til og fra ejendommen er i størrelsesordnen gennemsnitlig ca. 10 biler om dagen, via den eksisterende overkørsel til kommunevejen Smedehalden.

Den ændrede anvendelse af bygninger og arealer, samt opførelsen af nye byg-ninger er sket delvist på baggrund af løbende landzonetilladelser efter planlovens § 35, stk. 1, fra landzonemyndigheden som indtil 2002 var det tidl. Århus Amt, og som fra 2002 til 2007 var den tidl. Ebeltoft Kommune.

Fra 2012 har den nye landzonemyndighed, Syddjurs Kommune, behandlet sager efter planloven om byggerier på den nordlige del af ejendommen. Denne sagsbe-handling har resulteret i, at to enligt beliggende bygninger har fået fjernelsespåbud. Den ene bygning er nu taget ned, mens den anden bygning fjernes, når der gen-nem denne lokalplan er givet et byggefelt, hvor den kan flyttes til.

Lokalplanområdet ligger ca. 800 m fra den østlige kyst-strækning af Helge-næs.

Selve gårdbebyg-gelsen er beliggende i kote ca. 28 m, i en lavning i forhold til det omgivende terræn, umiddelbart vest for en lille sø.

13


Redegørelse

Tornbjerggård set fra Tornbjerg, sommeren 2011. Bygningerne ligger placeret i en naturlig lavning mellem bakkerne.

Landskabeligt interesseområdeOmrådet ved Tornbjerggård er, ligesom hele den øvrige del af Hel-genæs, udpeget som et område af særlig landskabelig interesse.

Inden for de udpegede landskabe-lige interesseområder skal byggeri og anlæg placeres og udformes under særlig hensyntagen til land-skabet.

De fremtidige udvidelsesønsker i til-knytning til den øvrige bebyggelse anses ikke for at påvirke landskabs-oplevelsen.

Geologisk interesseområdeOmrådet ved Tornbjerggård er, ligesom hele den øvrige del af Hel-genæs, udpeget som et område af særlig geologisk interesse.

Inden for de geologiske interesse-områder skal hensynet til geologien tillægges særlig stor vægt. Byggeri og anlægsarbejder, beplantning m.v., som kan sløre landskabets dannelsesform, skal så vidt muligt undgås i de geologiske interesse-områder

De fremtidige udvidelsesønsker i til-knytning til den øvrige bebyggelse anses ikke for at sløre landskabets dannelsesform.

B U D D H I S T I S K M E D I T AT I O N S - O G R E T R Æ T E C E N T E R I S I D E 1 7

Tornbjerggård set fra Tornbjerg

Tornbjerggård set fra bakken syd for bygningerne, efteråret 2012.

14


Byg-ning nr.

Opførtår

Anvendelse

Are

al g

rund

plan

/ m

²

Etag

eare

al

1. s

al /

m²

Gru

ndar

eal a

f ud

endø

rs å

bne

over

dækn

inge

r ove

r 0,

5 m

bre

de /

m²

Sam

let

etag

eare

al

i alt

/ m²

1 1848 Det tidl. stuehus er ombygget mange gange og fremstår nu med to fulde etager, der er indrettet til opholdsrum, bad- og toiletfaciliteter i stueetagen. På 1. sal er indrettet overnatnings-faciliteter i form af 18 værelser.

228 225 453

2 1938 Det tidl. vognly er indrettet til ”primitivt” storkøkken. I forlængelse af bygningen er indrettet udendørs, primitive badefaciliteter.

77 0 9 + 24+ 12

122

3 1957 Den tidl. staldbygning er indrettet til spiseområde og til ”administrations-faciliteter” i stueetagen. På 1. sal er der indrettet en mindre helårslejlighed, samt møderum.

155 111 36 302

4 2002 Landbrugslade, der anvendes til landbrugsformål

250 0 250

5 2005 Bygning der er opført som en land-brugshal, og efterfølgende taget i brug til buddhistisk tempel.

253 0 253

6 2010 Læskur for heste 42 0 42

Samlet etageareal til ikke-landbrugsmæssige formål i delområde A 1.130 m²

Samlet etageareal af blivende ikke-landbrugsmæssige bygninger i delomr. A (Alle ikke-landbrugsmæssige bygninger uden bygning nr. 2, der nedrives) 1.008 m²

I alt til landbrugsmæssige formål (250 m² landbrugslade + 42 m² hestely) 292 m²

Ialt samlet eageareal af al bebyggelse i delområde A 1.422 m²

Situationen er pr. september 2013, at ejendommen er bebygget med i alt 6 byg-ninger, der ligger samlet på de lave områder omkring ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer på adressen Smedehalden 3. De 6 bygninger har et samlet etageareal på i alt 1.422 m².

Når der ses bort fra bygning nr. 4 og 6, der er nødvendige for ejendommens drift som landbrug, og bygning nr. 2, som det overvejes at nedrive, er der i alt 1.008 m² samlet etageareal i bygningene, som i en årrække er blevet anvendt til undervisnings-, kursus-, og konferenceformål, samt til permanent helårsbebo-else og til lejlighedvis overnatning.

Tabellen til højre er en opgørelse over det nuværende samlede etageareal af den bebyggelse, der ligger inden for lokalplanens delom-råde A. (Opgørelsen er foretaget efter op-måling på stedet den 18. februar 2013 af landinspektørfirmaet Bjørn Christiansen).

Det er i dette om-råde, ved ejendom-mens hidtidige be-byggelsesarealer og det tidligere stuehus, at den fremtidige ny bebyggelse kan opføres.

Der kan ikke opføres bebyggelse inden for delområde B, D eller E.

En mindre toiletbyg-ning kan opføres inden for delområde C.

Det åbne land, uden for lokalplanens om-råde, administreres af Syddjurs Kommu-ne efter planlovens landzonebestem-melser (§ 35, stk. 1). Disse områder skal som udgangspunkt friholdes for bebyg-gelse, der ikke er nødvendig for driften af landbrug eller skovbrug.

15


Redegørelse

© COWI

Luftfoto fra 2012, målforhold 1:1.000. Ejendommens bygninger på Smedehalden 3, omkring de hidtidige bebyggelsesarealer.

4

5

2

1

3

6

Målforhold: 1:4000

Bygning som fjernes

Bygning som er fjernet

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 5 10 15 20 25

1:500

0 m 5 10 15 20 251:500

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 5 10 15 20 25

1:500

0 m 5 10 15 20 251:500

Luftfoto fra 2012, målforhold 1:4.000. Den nordlige del af ejendommen, med de to tidl. æbleplantager.

16


LOKALPLANENS BAGGRUND & FORMÅLI takt med den stigende efterspørgsel på kurser hos Rangdjung Yeshe Fonden, har fonden ønsket at få en afklaring om hvad der kan etableres, især hvad angår bygninger og faciliteter, ligesom der er et ønske om, at få klarlagt status for de eksisterende faciliteter.

Det er ambitionsniveauet, at stedet kan blive en af lokalområdets attraktioner som et af Nordeuropas mest komplette buddhistiske centre, ligesom foreningen ønsker at opnå en helstøbt og rentabel virksomhed på landet, hvor de fysiske rammer er tilpasset det smukke landskab på Helgenæs.

På denne baggrund har Tornbjerggård ApS og Rangdjung Yeshe Fonden ønsket, at de fremtidige udviklingsmuligheder af ejendommens bygninger og de nære omgivelser bliver fastlagt gennem denne lokalplan.

I det følgende afsnit beskrives de nuværende faciliteter, samt ønsker til ejendom-mens fremtidige anvendelse og udbygning, ligesom dens forhold til de planmæs-sige bindinger i området belyses.

LOKALPLANENS INDHOLDMed denne lokalplan ønsker Byrådet i Syddjurs Kommune at fastlægge en række langsigtede principper og en langsigtet overordnet areal-ramme for den fremtidige udvikling af undervisnings-, kursus- og konferenceaktiviteterne, eller højskole på ejendommen.

Først og fremmest skal al fremtidig ikke-landbrugsmæssige bebyggelse begrænses til et område af ejendommen, hvor bygninger vil være så lidt synlige som mulig for omgivelserne, som i kommunens landskabskarakterplan er beskrevet som et særligt karakteristisk landskab, der skal bevares og beskyttes. (Se mere herom på side 25).

Kommende nybyggeri skal derfor primært opføres på det lave område omkring de hidtidige bebyggelsesarealer, ved det tidligere stuehus. Området er ikke synligt fra kysten.

På denne baggrund afgrænses det 2 ha og 7.527 m² store lokalplanområde som vist på Kortbilag 1 og 2, og opdeles i 5 delområder, A, B, C, D og E, som vist på Kortbilag 3.

Inden for lokalplanens delområde A, er der i dag i alt 1.130 m² etageareal, der anvendes til undervisnings-, kursus- og konferenceformål, samt til overnatning for gæster. Heraf vil 122 m² blive nedrevet ifbm. kommende nybyggeri, sådan at det samlede etageareal af nuværende bygninger, som bevares, vil være 1.008 m².

I forhold til den nuværende bebyggelse, gives der mulighed for at nyopføre i alt 1.192 m² etageareal, fordelt med 1.150 m² etageareal i delområde A og 42 m² etageareal i delområde C.

Ud over de i alt 1.192 m² etageareal til nybyggeri, er der afsat en buffer, der giver mulighed for 300 m² mere bebyggelse inden for delområde A.

Samlet set er den overordnede ramme for ikke-landbrugsmæssige byggeri (eksiste-rende byggeri + nybyggeri) dermed i alt maks. 2.500 m² inden for lokalplanområdet.

For at sikre en vis fleksibilitet inden for lokalplanens områ-de, og samtidig sikre lokalplanen en vis langtidsholdbarhed, er der sat en overod-net ramme på maks. 2.500 m² etageareal til ikke-landbrugs-mæssig bebyggelse på ejendommen.

Af de 2.500 m², er de 1.008 m² allerede udnyttet, og andre 1.192 m² fastlagt i byggefelter, med bonusvirkning efter planloven.

Der resterer altså en buffer på 300 m² etageareal i delom-råde A, som dog kun kan udnyttes efter konkret forudgå-ende ansøgning og sagsbehandling af landzonemyndighe-den efter planlovens § 35, stk.1.

17


Redegørelse

Foto fra den 253 m² store bygning nr. 5, der anvendes som buddhistisk tempel.

Foto af det tidl. stuehus, som er ombygget til en bygning i 2 etager (bygning nr. 1) og den tidl. staldbygning (bygning nr. 3).

18


DELOMRÅDE AArealet omkring ejendommens hidtidige bebebyggelsesarealer ligger i delområde A , som er 1 ha og 3.912 m² stort.

Delområdet udlægges til rekreative formål og undervisnings-, kursus- og konfe-renceformål.

Inden for delområde A kan der opføres op til maks. 1.150 m² etageareal til ny bebyggelse til højskole, administration, mødelokaler, undervisningslokaler, tek-nik, bad, toilet, storkøkken, spisesal og overnatning, og andet som hører under overnævnte formål.

Ny bebyggelse skal tilpasses til den traditionelle byggeskik i det åbne land og for størstedelens vedkommende opføres i forlængelse af eksisterende bebyggelse, som længer på en traditionel gårdbebyggelse, og inden for de byggefelter, som fremgår af Kortbilag 5 og 6.

Ud over de 1.150 m², er der afsat en buffer på 300 m² til småbygninger, der kan opføres lavt i terrænet, og som kræver særskilt forudgående landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1.

De 300 m² småbygninger behøver ikke at holde sig inden for byggefelterne på Kortbilag 5 og 6, men skal gennemgå en konkret vurdering af Syddjurs Kommune som landzonemyndighed.

Der kan kun gives landzonetilladelse til mindre småbygninger, som ligger inden for lokalplanens formåls- og anvendelsesbestemmelser, og som i placering og udform-ning er tilpasset til det eksisterende byggeri, og tilpasset til landskabet i området.

Byggeri i byggefelt II må opføres i to fulde etager. Byggeri i byggefelt I og V må opføres i op til 1½ etage med udnyttet tagetage. Al byggeri (bortset fra byggeri på byggefelt IV) må opføres i op til maks. 8,5 m i totalhøje.

Højden på bygninger i byggefelt I, II, III og V måles fra det niveau som gårdpladsen i dag ligger i. Niveauet er i denne lokalplan fastlagt til at være 28,0 m over havets overflade (målt efter det gældende højdesystem, Dansk Vertikal Reference fra 1990, forkortet ”DVR90”).

Der kan etableres op til i alt maks. 70 sengepladser inden for bygningerne i området. Der kan desuden etableres 3 lejligheder til helårsbeboelse for ansatte med tilknyt-ning til ejendommens drift som undervisnings- kursus- og konferencevirksomhed.

Der skal sikres areal til etablering af mindst 30 p-pladser, som anlægges i grus eller som græsarealer.

Området kan disponeres i princippet som vist på illustrationsplanen på side 23.

DELOMRÅDE BArealet med den tidligere æbleplantage ligger i delområde B, som er 9.983 m² stort. Arealet udlægges som et afgrænset område til campering under særlige vilkår, i højst 6 uger om året, i forbindelse med afholdelse af kurser og konferencer på ejendommen. (Se videre herom øverst på side 28 i denne lokalplan).

DELOMRÅDE CDelområde C omfatter et 1.621 m² stort areal, der skal fungere som serviceareal for overnatningsområdet i delområde B, på den modsatte side af vejen.

I området gives der mulighed for opførelse af en maks. 42 m² stor toiletbygning inden byggefelt VI, som vist på Kortbilag 6. Der skal samtidig sikres areal til etab-lering af parkeringsareal til mindst 23 p-pladser. P-pladser skal etableres i grus, eller som græsarealer.

Bebyggelsen, som der gives mulighed for i denne lokalplan, bliver højst 8,5 m høj.

I lokalplanens del-område A opføres bebyggelsen i en lavning, i kote 28,0 m DVR90, på et sted der er omgivet af høje bakker, der hæver sig 10 - 14 m over bygningernes niveau. Bygningerne i delområde A kan derfor ikke ses fra kysten.

Der må ikke opføres bygninger i delom-råde B, D og E.

Da delområde B i denne lokalplan kun udlægges som et afgrænset område til campering un-der særlige vilkår, i forbindelse med af-holdelse af kurser og konferencer på ejen-dommen, vil området ikke være omfattet af campingreglementet. Jf. reglementets § 1, stk. 2, nr. 4.

19


Redegørelse

Byggefelter til ny bebyggelse i delom-råde A er angivet på

kortet til venstre med grundareal.

Det samlende etageareal, som kan opføres i byggefelter, afhænger af hvilken

taghældning der væl-ges til tagetagen.

Maks. etageareal i byggefelter i delomr. A:

I: Maks. 700 m²

II: Maks. 126 m²III: Maks. 24 m²IV: Maks. 50 m²V: Maks. 250 m²

IALT maks. 1.150 m²

Sammen med byggefelt VI i delområde C, til en

42 m² stor toiletbyg-ning, kommer det sam-

lede totale etageareal fastlagt i byggefelter op

på 1.192 m².

Eksisterende bygning (ikke landbrug)

Eksisterende bygning (landbrug)

Sø, der er beskyttet efter NBL § 3

Byggefelt til nybyggeri, 2 etager, maks. 8,5 m

Byggefelt til nybyggeri, 1½ etager, maks. 8,5 m

Byggefelt til nybyggeri, 1 etage, maks. 3,0 m

Funktionsdiagram, grundplan Funktionsdiagram, 1. plan

253 m²24 m²

362 m²

100 m²

144 m²

250 m²

42 m²

63 m²

122 m²

302 m²

453 m²

(Planlægges nedrevet) (Forudsætter dispensation)

Tempel, ca. 277 m²

Administration ca. 100 m²Teknik, bad/toilet ca. 200 m²Storkøkken ca. 100 m²

Spisesal ca. 300 m²

Foredragssal ca. 200 m²Øvrigt ca. 100 m²

Møderum ca. 350 m²Bad/toilet ca. 150 m²

Overnatningca. 10 sengepladser

3 mindre helårslejligheder á ca. 75 m²



Grundplan af en mulig fremtidige længebygning i 1½ plan på maks. 250 m² etageareal

Udnyttet tagetage af en mulig fremtidige længebygning i 1½ plan på maks. 250 m² etageareal

Mulig placering af en 1 plans meditationshytte på maks. 50 m²

Eksisterende bygning (ikke landbrug)

Eksisterende bygning (landbrug)

Sø, der er beskyttet efter NBL § 3

Byggefelt til nybyggeri, 2 etager, maks. 8,5 m

Byggefelt til nybyggeri, 1½ etager, maks. 8,5 m

Byggefelt til nybyggeri, 1 etage, maks. 3,0 m

Funktionsdiagram, grundplan Funktionsdiagram, 1. plan

253 m²24 m²

362 m²

100 m²

144 m²

250 m²

42 m²

63 m²

122 m²

302 m²

453 m²

(Planlægges nedrevet) (Forudsætter dispensation)

Tempel, ca. 277 m²

Administration ca. 100 m²Teknik, bad/toilet ca. 200 m²Storkøkken ca. 100 m²

Spisesal ca. 300 m²

Foredragssal ca. 200 m²Øvrigt ca. 100 m²

Møderum ca. 350 m²Bad/toilet ca. 150 m²


3 mindre helårslejligheder á ca. 75 m²



Grundplan af en mulig fremtidige længebygning i 1½ plan på maks. 250 m² etageareal

Udnyttet tagetage af en mulig fremtidige længebygning i 1½ plan på maks. 250 m² etageareal

Mulig placering af en 1 plans meditationshytte på maks. 50 m²

I

IIIII

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000IV

V

Den påtænkte anvendelse af

de enkelte eksi-sterende og nye

bygnigner er ikke bindende. Der kan

byttes rundt på anvendelse af de

enkelte bygninger, så længe anven-

delsen ligger inden for lokalplanens

formål- og anven-delsesbestem-

melser.

(Bemærk, at byggefelt IV er 100 m² stort. Inden for dette byggefelt kan der placeres en bygning i 1 etage, som højst må være 50 m² stor)

20


Der skal ske en mindre terrænregulering af området, idet vejens niveau ligger op til en meter lavere end terrænet i delområde C. Terrænreguleringen sker ved at vejens niveau hæves på strækningen mellem delområde C og B, mens niveauet for en del af delområde C sænkes.

DELOMRÅDE DDelområde D omfatter et 1.360 m² stort areal med den 6 m brede adgangsvej fra delområde A til delområde B og C.

DELOMRÅDE EDelområde E omfatter et 651 m² stort areal langs vejen mellem delområde A og B. Der skal sikres areal til etablering af 37 p-pladser. P-pladser skal etableres i grus eller som græsarealer.

LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNINGSYDDJURS KOMMUNEPLAN 2009Lokalplanområdet er ikke omfattet af rammerne i kommuneplanen, og derfor er der sideløbende med denne lokalplan udarbejdet et tillæg nr. 29 til kommuneplanen, som er gengivet bagerst i denne lokalplan.

LANDSKABSFORHOLDOmrådet er i Kommuneplan 2009 (afsnit 4.2.1) markeret som en del af et større område med landskabelige interesser på Helgenæs. Temaet med de landskabelige interesser kommer fra en del af den tidligere Regionplan 2005, der i 2009 blev overført uændret til Kommuneplan 2009.

Det fremgår af kommuneplanens retningslinjer, side 61, at områder med landska-belige interesser så vidt muligt skal friholdes for ikke-landbrugsmæssig byggeri. Såfremt der undtagelsesvist bygges i disse områder, skal ny bebyggelse og anlæg placeres og udformes under særlige hensyntagen til landskabet.

I Syddjurs Kommunes Landskabskarakterplan, som er vedtaget af Byrådet i 2009, ligger lokalplanområdet inden for landskabskarakterområde nr. 94, ”Helgenæs Mo-rænelandskab”. (Se kort fra landskabskarakterplanen på side 25 i denne lokalplan).

Lokalplanområdet ligger i et område, som i landskabskarakterplanen er beskrevet som et komplekst mellemskala landskab, der fremtræder som et særligt karakteri-stisk landskab, bl.a. på grund af den tydelige sammenhæng mellem naturgrundlag og arealanvendelse. Landskabskarakterens kulturhistoriske oprindelse fremtræder også tydeligt, idet områderne fortsat opdyrkes og bebyggelsesmønstret fortsat afspejler jordbrugslandskabet i perioden omkring udskiftningen med enkelte ud-flyttede gårde og overvejende intakte landsbystrukturer.

Landskabskarakteren og de visuelle oplevelsesmuligheder er uforstyrret af tekniske anlæg. Området fremtræder i god tilstand og med særlige visuelle oplevelsesmulig-heder. Målsætningen for området er derfor også, at det skal bevares og beskyttes.

Af landskabskarakterplanen fremgår det yderligere, at landskabskarakteren har en begrænset kapacitet overfor en fortsat udvikling med tilgroning af lysåbne overdrevsarealer. Landskabskarakteren har endvidere lav kapacitet overfor en udvikling i retning af yderligere rekreativ anvendelse af bygningerne, hvor land-brugsejendomme overgår til fritidsformål og andre erhverv.

21


Redegørelse

Nuværende byggeri i Delomr. A, der bevares *)

Kommende nybyggeri i Delomr. A

Kommende nybyggeri i Delomr. B

Kommende nybyggeri i Delomr. C

Kommende nybyggeri i alt

Samlet maks. ramme for byggeri i alt

Byg. 1.

453 m²

Bf. I.

700 m²

Bf. VII.

42 m²

Delomr. A

1.450 m²

Eks. byggeri *)

1.008 m²

Byg. 3.

302 m²

Bf. II.

126 m²

Delomr. B

0 m²

Al nybyggeri

1.492 m²

(1.192 m² inden for

byggefelter og 300 m² i buffer)

Byg. 5.

253 m²

Bf. III.

24 m²

Delomr. C

42 m²

Bf. IV.

50 m²

Bf. V.

250 m²

(I alt

1.150 m²

inden for

byggefelter)

0 (Ialt

42 m²

inden for

byggefelt)

+ 300 m²

småbyg. **)

0 0

I alt

1.008 m²

I alt

1.450 m²

I alt

0 m²

I alt

42 m²

I alt

1.492 m²

I ALT 2.500 m²

Tabel med den samlede oversigt over eksisterende og mulige kommende bygningsarealer (etageareal) inden for lokalplanens område.

Alle arealer i tabellen er etagearealer. (Bf. er forkortelse for ”Byggefelt”). *) Det er her forudsat, at den 122 m² store bygning nr. 2 (det tidl. Vognly fra 1938) nedrives i forbindelse med kommende nybyggeri inden for byggefelt I. **) Småbygninger der kræver forudgående landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1, og som skal placeres lavt i terræn og inden for eller uden for byggefelter, efter konkret vurdering af landzonemyndigheden.

22


7,2 m9,0 m

5,8 m4,8 m3,1 m

7,2 m

2,9 m

0,0 m (Lokalt)

Målforhold 1:500

N6,

2°

0 m 5 10 15 20 25

1:500

Set fra vest

De flader, som på dette kort er markeret med grå udfyldning, viser de eksisterende bygninger.

Et snit af eksisteren-de og mulige kom-mende bygninger, er vist på tegningen til højre, i målforhold 1:500, set fra vest.

I det valgte snit er den nordlige tilbyg-ning vist som væren-de 7,2 m høj, hvilket vil være en oplagt bygningshøjde, hvis denne tilbygning skal bygges sammen med bygning nr. 3 (den tidl. driftsbyg-ning). Det er dog også muligt med denne lokalplan, at opføre den pågæl-dende tilbygning med en totalhøjde på 8,5 meter.

5

1

3

9,0 m

3,1 m

7,2 m

2,9 m

0,0 m

Målforhold 1:500

7,2 m9,0 m

5,8 m4,8 m3,1 m

7,2 m

2,9 m

0,0 m (Lokalt)

Set fra nord

De lysegrå flader viser eksisterende bygninger bag de mulige nye bygnin-ger, som kan opføres efter denne lokal-plan.

23


Redegørelse

Illustrationsplan, målforhold 1:1.000. Mulige fremtidige udvidelser af bygningerne.B U D D H I S T I S K M E D I T AT I O N S - O G R E T R Æ T E C E N T E R I S I D E 1 0

Gårdrummed Stupa

Tempel

Beboelse/adm. mv

Overnatning/møderum mv

Spisesal/Køkken

Foredragssal/Overnatning

Fremtidig byggefelt

Landbrugs-bygning

Parkering

Parkering

N

Fremtidig byggefelt

Målforhold: 1:1000

Oversigtskort i målforhold 1:1.000. Bygningerne på Smedehalden 3, med søen som er beskyttet efter naturbeskyttelseslovens § 3.

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 5 10 15 20 25

1:500

0 m 5 10 15 20 251:500

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 5 10 15 20 25

1:500

0 m 5 10 15 20 251:500

24


På baggrund af ovenstående er det Byrådets vurdering, at en udvikling af ejen-dommen med kursusfaciliteter og nye bygninger, som altovervejende hovedregel skal finde sted på de lave arealer omkring ejendommens hidtidige bygninger ved det tidligere stuehus, ikke vil medføre væsentlige påvirkninger af de landskabelige interesser i området.

Det er samtidig Byrådets vurdering, at nye bygninger fortrinsvist bør opføres som længer på det eksisterende byggeri, sådan at bebyggelsen så vidt muligt vil frem-træde som en traditionel flerlænget bebyggelse. Herved vil en fortsat udvikling på Tornbjerggård kunne ske i god harmoni med det smukke landskab og landskabets kulturhistoriske oprindelse.

KYSTNÆRHEDSZONENIfølge planlovens kapitel 2 a, skal kommunen tage særlige hensyn i kystnær-hedszonen, som er en 3 km bred zone langs landets kyster. Der skal anføres en særlig planlægningsmæssig begrundelse for byggerier og projekter inden for kystnærhedszonen.

Ifølge planlovens § 16, stk. 3, skal der ved bebyggelse og anlæg indenfor kyst-nærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne og der skal gives en begrundelse for bygningshøjder der overstiger 8,5 m.

Indenfor de kystnære dele af byzoner skal der gøres rede for den visuelle påvirk-ning af kysten. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor.

Som det fremgår af fotos på side 13, ligger ejendommens bebyggelse i en lavning mellem store bakker. Langt hovedparten af den bebyggelse, som denne lokalplan giver mulighed for, skal opføres inden for byggefelter i denne lavning. Ny bebyg-gelse inden for lokalplanområdet vil derfor heller ikke blive synlig fra kysten.

I forhold til kravet om planlægningsmæssig begrundelse for kystnær lokalisering (planlovens § 5 b, stk. 1, nr. 1), er der på dette sted tale om en naturlig udvidelse af eksisterende stedbundne kursus- og konferenceaktiviteter, som er afholdt løbende på stedet, inden for eksisterende bygningsmæssige rammer af tidligere landbrugsbygninger, igennem de sidste 18 år, siden 1995.

Det nybyggeri, som denne lokalplan giver mulighed for (maks. 1.492 m² til ny ikke-landbrugsmæssig bebyggelse), er næsten udelukkende begrænset til en placering i en naturlig lavning i terrænet, i funktionel og naturlig tilknytning til den eksisterende bebyggelse på det pågældende sted. Langt hovedparten af den nye bebyggelse, som denne lokalplan giver mulighed for, vil skulle opføres i en form, der ligger inden for det udtryk, som man normalt ser på traditionelle flerlængede gårde i det åbne land. Det nye byggeri, som kun i meget begrænset omfang vil blive synligt i området, vil derfor ikke adskille sig væsentligt fra det eksisterende kulturmiljø, som findes på denne del af Helgenæs, og som består af 8 - 9 selvstændige flerlængede gårdbebyggelser, der er flyttet ud af Esby landsby i forbindelse med udskiftningen i slutningen af 1700-tallet og første halvdel af 1800-tallet.

I forhold til kravet om planlægningsmæssig begrundelse må der for de pågæl-dende kursus- og konferenceaktivitet på dette sted iagttages, at aktiviteterne har været medvirkende til, at bygningerne på dette forholdsvis lille landbrug kunne vedligeholdes og renoveres til en nutidig standard, efter at de har været i tiltagende forfald i en årrække i 1970’erne og 1980’erne (Jf. luftfotos på side 10 og 11). De nye byggemuligheder, som denne lokalplan giver mulighed for, skal derfor også ses i sammenhæng med Tornbjerggårds muligheder for fortsat at drive ejendom-men videre med tidssvarende faciliteter til driften af stedet, som kursus- og kon-ferencested, eller højskole.

25


Redegørelse

Særligt karakteristisk

Karakteristisk

Kontrasterende

God tilstand

Dårlig tilstand

Særlige visuelle oplevelsesmuliger

Visuelle oplevelsesmuliger

Ingen visuelle oplevelsesmuliger

Bevare og beskytte

Vedligeholde og styrke

Ændre og nyskabe

Landskabskarakterplanens karaktervurderinger. Målforhold 1:75.000.

Landskabskarakterplanens tilstandsvurderinger. Målforhold 1:75.000.

Landskabskarakterplanens vurderinger af oplevelsesmuligheder. Målforhold 1:75.000.

Landskabskarakterplanens målsætninger. Målforhold 1:75.000.

Lokalplan område

Lokalplan område

Lokalplan område

Lokalplan område

26


INTERNATIONALE BESKYTTELSESOMRÅDERDer er ingen habitatområder på, eller i nærheden af lokalplanområdet.

Lokalplanområdet ligger ca. 2 km fra habitatområdet ”Begtrup Vig og kystområder ved Helgenæs” og ca. 5 km fra habitatområdet ”Mols Bjerge med kystvande”. En realisering af denne lokalplans byggemuligheder vil ikke påvirke de to habitatom-råder.

HABITATDIREKTIVETI 1992 vedtog Det Europæiske Råd habitatdirektivet, ”Rådets direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992, om bevaring af naturtyper samt vilde dyr og planter”.

Baggrunden for direktivet er, at EU ønsker at sikre den biologiske mangfoldighed gennem bevarelse af naturtyper (habitater) samt plante- og dyrearter af betydning for fællesskabet inden for medlemsstaternes områder. Arterne der skal beskyttes er beskrevet på habitatdirektivets Bilag II, IV og V.

De Bilag IV-arter, som er beskyttet af habitatdirektivet, er bl.a. markfirben, strandtud-ser, spidssnudet frø, stor vandsalamander, løgfør m.fl.

Habitatdirektivet har til formål at fremme biodiversiteten, ved at definere en fælles ramme for beskyttelsen af arter og naturtyper, der er af betydning for EU. Dette sker hovedsagligt gennem udpegning af særlige bevaringsområder, habitatområderne. I habitatområderne skal der sikres eller genoprettes en gunstig bevaringsstatus for de arter eller naturtyper som området er udpeget for.

BILAG IV ARTERI habitatdirektivets Bilag IV er opført dyre- og plantearter af fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse. Der skal træffes foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde. Dyrene må fx ikke fanges ind, deres æg ikke indsamles og deres yngle- og rasteområde må ikke ødelægges.

Der er ikke registreret eller konstateret Bilag IV-arter i området.

Søen øst for bygningerne på Smedehalden 3 vil helt sikkert kunne være ynglested for stor vandsalamander og måske spidssnudet frø, såfremt der ikke udsættes fisk i søen. Søen berøres imidlertid ikke væsentligt af lokalplanen. Inddragelse af den lille del af den nordlige ende af søen vil ikke forringe mulighederne for, at søen i fremtiden kan blive et habitat for Bilag-IV-arter. I øvrigt har ejerne planer om at udvide søen mod syd, hvilket vil opveje tabet af sø-areal mod nord.

Søen vest for adgangsvejen vil også kunne være et ynglested for de samme arter, men berøres heller ikke af lokalplanen. Stor vandsalamander vil i landfasen raste i krat, og hvis de ikke fjernes fra området, er der ingen konflikt med Bilag IV-arter.

LAVBUNDSAREALEREn del af denne lokalplans delområde A, D og E ligger inden for et udpeget lav-bundsområde. Jf. kortet på side 27.

Det fremgår af kommuneplanens afsnit 2.2.7, at lavbundsarealer generelt skal friholdes for bebyggelse og byudvikling. Områderne har generelt ringe funderings-forhold, ligesom bortledning af spildevand og overfaldevand generelt er forbundet med store omkostninger til pumpebrønde eller lign.

Der skal ikke opføres bebyggelse på den del af lokalplanområdet, som er markeret i kommuneplanen som lavbundsarealer, og derfor har lavbundsarealerne ingen betydning for denne lokalplan.

Markfirben

Stor vandsalamander

Løgfrø

Strandtudse

Spidssnudet frø

27


Redegørelse

Målforhold: 1:4000


Oversigtskort i målforhold 1:4.000. Beskyttede naturtyper, beskyttede jord- og stendiger samt lavbundsarealer.

Oversigtskort i målforhold 1:12.000. Beskyttede naturtyper, beskyttede jord- og stendiger samt lavbundsarealer.

Lokalplanafgrænsning

Matrikelskel

Lavbundsområde

Beskyttet sø

Beskyttet overdrev

Beskyttet mose

Beskyttet sten- og jorddige

N

10b

7b

9e

10n

6a

2a9f

3b2 1

15a

13a7ar

10a13d

23

13e

7a

ESBY

10b

9e

7b

7a

0 m

1020

3040

50

1:1.

000

0 m

4080

120

160

200

1:4.

000

0 m

2040

6080

100

1:2.

000

0 m

120

240

360

480

600

1:12

.000

0 m

1020

3040

50

1:1.

000

0 m

4080

120

160

200

1:4.

000

0 m

2040

6080

100

1:2.

000

0 m

120

240

360

480

600

1:12

.000

0 m

510

1520

25

1:50

0

0 m

510

1520

251:

500

28


CAMPERINGDet fremgår af Kommuneplan 2009, afsnit 6.2.3, at placering af nye campingpladser må bero på en konkret vurdering. Arealudlæg til nye campingpladser bør normalt være så rummelige, at pladserne kan opnå en kapacitet svarende til mindst 500 personer. Nye campingpladser, og udvidelse af bestående pladser indenfor kyst-nærhedszonen, forudsættes placeret på en sådan måde, at der ikke beslaglægges åbne kyststrækninger. (Ifølge § 2, stk. 2, i campingreglementet, kan der kun gives udlejningstilladelse til campingpladser på mindst 100 campingenheder).

Primitive teltpladser kan i begrænset omfang og under hensyntagen til landskabet og naturbeskyttelsen placeres i tilknytning til større å systemer, langs kysten samt ved regionale og kommunale cykel- og vandreruter.

Denne lokalplan udlægger ikke en campingplads, men kun et afgrænset område til campering under særlige vilkår, til campering i højst 6 uger om året, i forbindelse med afholdelse af kurser og konferencer på ejendommen. Det pågældende areal er derfor heller ikke omfattet af campingreglementet, jf. reglementets § 1, stk. 2, nr. 4.

Området udlægges i en tidligere æbleplantage, med en eksisterende beplantning af ældre æbletræer. Telte vil derfor ikke blive synlige i det omgivende landskab uden for plantagen.

NATURBESKYTTELSESLOVENDer er ingen bygge- eller beskyttelseslinjer efter naturbeskyttelseslovens §§ 15-19 eller fredninger inden for lokalplanområdet.

BESKYTTEDE NATUROMRÅDERDen ca. 600 m² store sø, som ligger inden for lokalplanområdet, umiddelbart øst for bygningerne ved det tidligere stuehus, er beskyttet efter naturbeskyttelseslovens § 3. Det vil sige, at søens naturlige tilstand ikke må ændres uden forudgående dispensation fra Syddjurs Kommunes Natur- og Miljøafdeling. Søen må ikke drænes, den må ikke fyldes op, og der må ikke etableres afløb til søen. Der må heller ikke sættes planter eller fisk ud i søen.

Der er tale om en naturlig sø, som kan genfindes på matrikelkort fra 1789 og 1865 og på det topografiske kort fra 1870. På kort fra 1920 er søen forsvundet, fordi den sansynligvis er blevet afvandet. Søen dukker op igen på luftfotos af området fra og med 1979. Søens udstrækning variere stærkt på luftfotos af området gennem årene. Se side 8, 9, 10 og 11.

En anden og mindre sø, der ligger uden for lokalplanområdet, vest for adgangs-vejen, umiddelbart syd for lokalplanens delområde C, er ligeledes beskyttet af naturbeskyttelseslovens § 3. Se side 27.

ADGANG TIL NATURENDet følger af naturbeskyttelseslovens §§ 23 og 24, at der er offentlig adgang til skove og uddyrkede arealer.

Det betyder, at offentligheden i et vist omfang har adgang til at benytte veje og stier i området og kan gå tur på Tornbjerggårds arealer, som for en stor dels ved-kommende er udyrkede.

Det følger også af naturbeskyttelseslovens adgangsregler, at gæster på Tornbjerg-gård også har ret til at færdes på udyrkede arealer samt veje og stier i området omkring Tornbjerggård. Alle har desuden ret til at tage ophold ved stranden.

For nærmere oplys-ninger om retten til adgangen til naturen henvises til Miljømi-nisteriets Vejledning om skilte og offent-lighedens adgang til naturen, af oktober 2004, revideret i 2009.

Kommuneplanens bestemmelser vedr. kapacitet på nye campingpladser til mindst 500 personer, stammer oprindeligt fra det tidligere År-hus Amts to tidligere Regionplaner fra hhv. 2001 og 2005.

Ifølge § 1, stk. 2, nr. 4, i campingreg-lementet (bkg. nr. 844 af 30. juni 2010) gælder reglementet ikke for arealer, ”der i højst 6 uger alene benyttes i forbindelse med afholdelse af festivals, sports-arrangementer, dyrskuer o.l., såfremt arealet er særligt afgrænset og ligger i umiddelbar tilknyt-ning til det område, hvor det pågældende arrangement afhol-des”.

De ”særlige vilkår”, som skal overholdes inden for lokalpla-nens afgrænsede område til campering, fremgår altså af cam-pingreglementets § 1, stk. 2, nr. 4.

29


Redegørelse

Foto af den ca. 600 m² store sø inden for lokalplanområdet, set fra en placering øst for bygningerne, fra nord mod syd.

Foto af kystandskabet set fra bakken Tornbjerg mod øst. I billedet ses en anden flerlænget gård, ”Albertgård” på Esby Strandvej 8.

30


EBELTOFT KOMMUNEATLAS 1999Atlasset fra 1999 er en oversigt fra den tidl. Ebeltoft Kommune over bevaringsvær-dier på bygninger, som er opført før 1940. Bygningerne på Tornbjerggård er regi-streret i atlasset med en lav bevaringsværdi, på mellem 6 og 8 på SAVE-skalaen.

SAVE-skalaen går fra 1 til 9, hvor 1 er den mest bevaringsværdige værdi.

MUSEUMSLOVEN - ARKÆOLOGISKE FORHOLDI området omkring Tornbjerggård, på den østlige side af Helgenæs, er der stort set ikke registreret arkæologiske fund. Ifølge Kulturstyrelsens database (www.kulturarv.dk/fundogfortidsminder) har der heller ikke været gravhøje i området, og der er kun gjort enkelte sporadiske fund fra stenalderen, i området syd for Esby.

Museumsloven pålægger kommunen at inddrage det lokale museum i lokalplan-lægningen med henblik på, at der i høringsfasen kan gennemføres en forunder-søgelse med hensyn til eventuelle bevaringsværdier.

For Syddjurs Kommunes område varetages opgaverne efter museumsloven af Museum Østjylland, Stemannsgade 2, 8900 Randers C, tlf. 87 12 26 00

Når Museum Østjylland har modtaget en anmodning, skal det fremkomme med en udtalelse med stillingtagen til, hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder.

Forud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der i henhold til Mu-seumslovens §§ 25 - 27 ske orientering af Museum Østjylland om det påtænkte jordarbejde. Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder i området påtræffes jordfaste fortidsminder, danefæ eller andre forhistoriske spor, skal det anmeldes til Museum Østjylland.

Museet har i forbindelse med den offentlige høring gjort opmærksom på, at museet ønsker at overvåge et kommende anlægsarbejde af parkeringspladser på stedet.

BESKYTTEDE DIGERDe diger, som er beskyttet efter museumslovens § 29a, er menneskeskabte volde opført af jord, sten eller tørv, som nogen steder stammer helt tilbage fra ældre jernalder, for ca. 2000 år siden.

Digerne blev opført for at markere skel, og de er beskyttede fordi de fortæller om historien i landskabet gennem 2000 år: Om Danmarks inddeling i sogne, landsby- og herregårdsejerlav, om driften i marken, samt om beskatnings- og ejerforhold. De er også beskyttede, fordi de i dag ofte er vigtige levesteder og spredningsveje for planter og dyr, og fordi de har en visuel betydning for oplevelsen af landskabet.

Der findes en række beskyttede sten- og jorddiger i området nord for Esby, som alle er sammenfaldende med de udstykningsskel, som blev fastlagt i området i forbindelse med udskiftningen i 1789. Se de to oversigtskort på side 27, som viser de beskyttede sten- og jorddiger i området. Se også kortet på side 9, med matrikelkortet fra 1789.

LANDBRUGSLOVENEjendommen er noteret i matriklen som en landbrugsejendom efter landbrugs-lovens § 4. Ifølge planlovens § 15, stk. 5, kan der ikke i en lokalplan fastlægges bestemmelser om placering, anvendelse eller udformning af de bygninger, som er nødvendige for en ejendoms drift som landbrugsejendom. En lokalplan kan derfor ikke regulere landbrugsbygninger eller give byggemuligheder for fremtidige udvidelser af landbrugsbygninger.

31


Bestemmelser

På matrikelkortet fra 1865 er der udlagt en vejadgang fra Esby Strandvej, hen over matr. nr. 10 n, op til matr. nr. 10 b. Denne adgangsvej, som stadig findes på matrikelkortet, er imidlertid aldrig blevet etableret i marken.

Den nuværende adgangsvej hen over matr. nr. 10 n har derimod været benyttet uafbrudt siden 1945, og fin-des på topografiske kort over området fra sidste halvdel af 1800-tallet.

LANDZONETILLADELSER OG BONUSVIRKNINGLokalplanområdet fastholdes i landzone. Lokalplanen har bonusvirkning efter planlovens § 15, stk. 4. Det vil sige, at de landzonetilladelser efter planlovens § 35, stk. 1, som skulle meddeles for at realisere lokalplanens indhold, mht. byggeri inden for byggefelter, er meddelt samtidig med offentliggørelse af den endelige vedtagelse af denne lokalplan. Se videre herom i § 9 i denne lokalplan.

Bonusvirkningen omfatter derimod ikke den buffer på i alt 300 m² til muligt nybyg-geri i delområde A. Såfremt det ønskes at gøre brug af disse 300 m² til opførelse af småbygninger, skal der søges om forudgående landzonetilladelse efter plan-lovens § 35, stk. 1.

SKILTNINGSkiltning skal generelt begrænses til et minimum. I henhold til naturbeskyttelses-lovens § 21, er der forbud imod skilte, reklamer, lysreklamer, reklameflag m.m. i det åbne land. Der er tale om et forbud som oprindeligt blev indført 1937. Der er undtagelser fra forbuddet, bl.a. trafikpropaganda godkendt af Rådet for større Færdselssikkerhed, valgplakater og mindre oplysningsskilte som er opstillet ved indkørslen til egen ejendom. Tornbjerggård har allerede et lovligt skilt ved indkørslen fra Smedehalden. En flagallé, som står ved indkørslen til ejendommens bygninger kræver ikke dispensation, da den ikke er synlig over store afstande.

VEJ- OG STIPLANLÆGNINGDe to veje ind til Tornbjerggård findes på stedet som markveje, der har en ca. 2 - 3 meter bred kørebane, med en ca. 1 - 2 m bred rabat i hver side. Selve bredden af kørebanen varierer en del på strækningen af hver markvej, ligesom rabatterne er noget bredere på steder med store terrænstigninger. De to markveje kan genfindes med deres nuværende forløb og bredde på luftfotos over området fra 1945 og frem til i dag. Begge veje har således helt sikkert været i brug, med det nuværende forløb og den nuværende bredde, i en ubrudt periode på mindst 67 år.

Den nordlige markvej er den ældste. Den kan genfindes på det første matrikelkort over området fra 1790. Vejretten er tinglyst gennem en servitut fra den 19. januar 1961. (Jf. servitutredegørelsen i Bilag 8 i denne lokalplan). Der er ingen tvivl om, at Tornbjerggård har ret til at benytte denne vej, som den fremgår i marken.

Den sydlige vej er formentlig anlagt omkring 1844, i forbindelse med opførelse af den første gårdbebyggelse ved Tornbjerg. Den kan genfindes på topografiske kort tilbage fra og med 1870.

PARKERINGBehovet for parkering hænger i stor udstrækning sammen med arealanvendelsen, men selv indenfor samme arealanvendelseskategori er der stor variation i behovet for parkering. Det er i denne sag vurderet, at der for den pågældende arealanven-delse vil være et behov for højst 1 p-plads pr. 25 m² etageareal.

Denne lokalplan giver mulighed for i alt 2.500 m² etageareal, hvilket svarer til et behov for ca. 100 p-pladser inden for lokalplanområdet, hvilket vurderes at være tilstrækkeligt.

Det vurderes, at der umiddelbart er plads til 90 p-pladser inden for lokalplanom-rådet, som vist på Kortbilag 4 og 6, og at det vil være muligt at udvide antallet af p-pladser i delområde A med yderligere ca. 10 p-pladser, hvis dette skulle blive nødvendigt. Samlet set er der mulighed for at etablere de 100 p-pladser inden for lokalplanområdet, som der efter vurderingen højst kan blive behov for.

Mindre oplysnings-skilte i det åbne land reguleres af bkg. nr. 1328 af 11. decem-ber 2006.

Efter bekendtgørel-sens § 2 skal mindre oplysningsskilte være rektangulære og ikke overstige et areal på 0,25 m². Skiltets overkant må ikke være mere end 1 m over terræn.

Lokalplanens bonus-virkning omfatter ikke lokalplanens bestem-melser i § 6.10, om mulighed for 300 m² ekstra nybyggeri inden for de over-ordnede ramme på maks. 2.500 m².

32


FORSYNINGSFORHOLD

VANDFORSYNINGEjendommen har i dag sin egen vandboring, men skal fremover forsynes med vand fra enten Esby Vandværk, eller Kongsgårde-Borup Vandværk.

SPILDEVANDGrundejeren har pligt til at sikre lovligheden og korrekt dimensionering af spilde-vandsanlæg. I forhold til den anvendelse af ejendommen til undervisning-, kursus- og konferencecenter med 70 sengepladser, som denne lokalplan giver mulighed for, skal der etableres et samlet spildevandsanlæg > 30 PE.

Der skal søges om særskilt tilladelse til etablering af spildevandsanlæg ved Syd-djurs Kommunes Natur- og Miljøafdeling. Det anbefales normalt, at anlægget etableres som et pileanlæg eller nedsivningsanlæg.

SERVITUTTERAf servitutoversigten i Bilag 8 fremgår de tinglyste servitutter, som kan have be-tydning for bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet. Alle de tinglyste servitutter, som har betydning for Tornbjerggård, er gennemgået.

Der er ikke fundet servitutter, som strider mod bestemmelserne i denne lokalplan.

Generelt gælder det, at private byggeservitutter og tilstandsservitutter, der er ufor-enelige med lokalplanens indhold, fortrænges af lokalplanen iht. planlovens § 18.

Det gælder normalt, at andre private servitutter kan eksproprieres efter planlovens § 47, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen.

MILJØVURDERINGI henhold til § 3 stk. 1, nr. 1, i lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov-bekendtgørelse nr. 1398 af 22.10.07) skal der udarbejdes en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes lokalplaner. Såfremt lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan, skal der kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen antages at have væsentlig indvirkning på miljøet, efter miljøvurderingslo-vens § 4, stk. 3.

I forhold til denne lokalplan, er der udarbejdet en screening for miljøpåvirkning. Lokalplanen giver mulighed for begrænsede ændringer og begrænsede bygnings-mæssige udvidelser ved ejendommen hidtidige bebyggelsesarealer. Det er på baggrund af screeningen vurderet at ændringerne ikke vil betyde en væsentlig indvirkning på miljøet.

Da lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan og ændringerne ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet og lokalplanen ikke omfatter projekter som er nævnt i lovens Bilag 3 og 4, er det Syddjurs Kommunes vurdering at lokalplanen ikke skal miljøvurderes.

Afgørelsen om, at planerne ikke skal miljøvurderes blev offentliggjort sammen med planforslagene den 26. marts 2013. Afgørelsen er ikke efterfølgende blevet påklaget.

Den nærmere vurdering af lokalplanens virkning på miljøet kan fås ved henven-delse til Syddjurs Kommunes Natur- og Miljøafdeling.

33


Redegørelse

TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDERVirkeliggørelse af lokalplanen er afhængig af, at Syddjurs Kommunes Natur- og Miljøafdeling kan meddele en dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3, til at inddrage den nordligste del af den beskyttede sø i delområde A til byggeri.

En evt. dispensation vil kunne påklages til Natur- og Miljøklagenævnet.

Der skal desuden søges Natur- og Miljøafdelingen om tilladelse til et nyt samlet spildevandsanlæg > 30 PE.

Herudover er lokalplanens virkeliggørelse ikke afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Syddjurs Kommune, Team Byggeri (mht. byggetilladelser).

LOKALPLANENS TILVEJEBRINGELSEDenne lokalplan er udarbejdet i perioden fra september 2012 til januar 2013, efter et oplæg fra arkitektfirmaet Møller & Grønborg.

Byrådet har den 20. marts 2013 godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget var fremlagt i otte ugers i offentlig høring i perioden fra den 26. marts 2013 til den 21. maj 2013.

Lokalplanforslaget blev offentligt bekendtgjort den 26. marts 2013 i Adresseavisen Syddjurs, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune.

Samtidig med offentliggørelsen blev forslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndigheder og foreninger m.fl.

Lokalplanforslaget kunne desuden ses på kommunens hjemmeside på www.syd-djurs.dk/planforslag, samt på Miljøministeriets hjemmeside for fysisk planlægning på www.plansystem.dk.

I høringsperioden modtog kommunen 7 indlæg, heraf et veto fra Naturstyrelsen. De 7 indlæg handlede først og fremmest om vejrettigheder og forholdet til som-merhusloven, campingreglementet og kystnærhedszonen. Efter dialog med Naturstyrelsen og ejerne af Tornbjerggård er der opnået enighed om følgende ændringer i forhold til de fremlagte planforslag:

Vejene hen over naboejendommene tages ud af lokalplanen.

(Naboernes indsigelser imødekommes. Ændringen har ingen konse-kvenser for vejretten, om hvem der må køre på vejene, hvor meget der må køres på vejene eller hvordan vejene skal se ud).

Muligheder for hytter og ekstra byggeri i delområde B og C tages ud af lokalplanen.

(Naturstyrelsens veto imødekommes. Ændringen betyder, at der ikke må være bygninger i lokalplanens delområde B. Der fjernes byggefelter til hytter og buffer til mere byggeri fra delområde B, samtidig med at det mulige byggeri i delområde C begrænses til én 42 m² stor toiletbygning. Dette medfører en reduktion på 500 m² etageareal, fra maks. 3.000 m² til maks. 2.500 m² ikke-landbrugsmæssige byggeri i hele lokalplanområdet).

Det skrives ind i lokalplanen, at delområde B er et afgrænset område til campering under særlige vilkår, i højst 6 uger om året, i forbin-delse med afholdelse af kurser og konferencer på ejendommen.

34


(Naturstyrelsens veto imødekommes. Ændringen betyder at delområde B, med ovennævnte tekst, vil være undtaget fra campingreglementets bestemmelser, jf. reglementets § 1, stk. 2, nr. 4, og dermed også fra sommerhusloven – hvilket var et krav fra NST).

Der tilføjes en planlægningsmæssig begrundelse for kystnær lo-kalisering.

(Naturstyrelsens veto imødekommes. Det uddybes, at kursus- og kon-ferenceaktiviteter har fundet sted løbende på ejendommen siden 1995, og at den mulige udbygning, som denne lokalplan giver mulighed for, ikke strider mod hensynet til kystnærhedszonen).

Der tilføjes et afsnit om forholdet til de beskyttede dyr og planer, som findes i Habitatbekendtgørelsens Bilag IV.

(Naturstyrelsens henstilling imødekommes. Det uddybes, at inddragelse af den lille del af den nordlige ende af søen vil ikke forringe mulighederne for, at søen i fremtiden kan blive et habitat for Bilag-IV-arter. I øvrigt har ejerne planer om at udvide søen mod syd, hvilket vil opveje tabet af sø-areal mod nord).

Der tilføjes ”højskole” til lokalplanens formål.

(Tornbjerggårds ønske om at tilføje ”højskole” til et af lokalplanens formål imødekommes, da det vurderes at ligge inden for de formål om undervisnings-, kursus- og konferenceaktiviteter, som i forvejen fremgik af planforslagene).

Byrådet har den 31. oktober 2013 behandlet de indkomne bemærkninger og har truffet beslutning om at vedtage planerne endeligt, med de ændringer, som er indstillet af forvaltningen.

Den endelige vedtagelse er offentliggjort i Adresseavisen Syddjurs den 5. november 2013, hvorfra planerne er retlig bindende.

35


Bestemmelser

LOKALPLANBESTEMMELSERI henhold til planloven (lovbekendtgørelsen nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes føl-gende lokalplanbestemmelser for det område, som er beskrevet i lokalplanens § 2.

§ 1 FORMÅL Lokalplanens formål er følgende:

1.1 At sikre, at lokalplanområdet kan anvendes til rekreative formål, og til højskole, undervisnings-, kursus- og konferenceformål.

1.2 At give mulighed for etablering af op til maks. 2.500 m² etageareal til ny ikke-landbrugsmæssig bebyggelse.

1.3 At sikre, at der kan indrettes op til maks. 70 sengepladser i bygninger inden for lokalplanområdet.

1.4 At sikre, at der kan etableres op til maks. 3 helårslejligheder for ansatte med tilknytning til ejendommens drift som undervisnings-, kursus- og/eller konferencevirksomhed.

1.5 At sikre, at der kan etableres et afgrænset område til campering under særlige vilkår, i højst 6 uger om året, i forbindelse med afholdelse af kurser og konferencer på ejendommen.

1.6 At fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, der sikrer, at kom-mende bebyggelse tilpasses til landskabet og kulturmiljøet i området.

1.7 At forhindre udstykning af arealer og / eller bygninger i selvstændige private boligparceller / boligenheder eller ejerlejligheder.

§ 2 OMRÅDE, OPDELING OG ZONESTATUS2.1 Det 2 ha og 7.527 m² store lokalplanområde afgrænses som vist på

Kortbilag nr. 1 og 2 og omfatter matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs, samt alle parceller, der efter den 26. marts 2013 udstykkes fra området.

2.2 Området opdeles som vist på Kortbilag nr. 3 i flg. 5 delområder.

Delområde A omfatter ca. 1 ha og 3.912 m² af matr. nr. 10 b.

Delområde B omfatter ca. 9.983 m² af matr. nr. 10 b.

Delområde C omfatter ca. 1.621 m² af matr. nr. 10 b.

Delområde D omfatter ca. 1.360 m² af matr. nr. 10 b.

Delområde E omfatter ca. 651 m² af matr. nr. 10 b.

2.3 Lokalplanområdet er beliggende i landzone, og fastholdes med denne lokalplan i landzone.

Bestemmelserne om lokalplanens formål skal definere hvad

udgangspunktet med lokalplanen er, og har betydning i relation til

mulighederne for at give dispensation fra

lokalplanen.

Der kan kun medde-les dispensation, hvis

dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, herunder bl.a.

planens formål.

Intentionen med denne lokalplan er bl.a., at

kommende bebyggelse skal tilpasses kultur-

miljøet og landskabet i området

36

Lokalplan nr. 368 September 2013Bestemmelser

§ 3 OMRÅDETS ANVENDELSE3.1 Delområde A må anvendes til rekreative formål, og til opførelse af byg-

ninger til undervisnings-, kursus- og konferenceformål og til højskole. Ovennævnte formål omfatter fx. buddhistisk refugium.

Bygningerne må indrettes til administration, mødelokaler, undervis-ningslokaler, konferencelokaler, teknik, bad, toilet, storkøkken, spisesal og overnatning. Udenomsarealer må anvendes til parkering og ophold.

Der må indrettes op til maks. 70 sengepladser i bygninger i området.

Der må indrettes op til maks. 3 helårslejligheder for ansatte med tilknyt-ning til ejendommens drift som undervisnings-, kursus- og/eller konfe-rencevirksomhed.

3.2 Delområde B må anvendes som et afgrænset område til campering under særlige vilkår, i højst 6 uger om året, i forbindelse med afholdelse af kurser og konferencer på ejendommen. (Jf. campingreglementets § 1, stk. 2, nr. 4).

3.3 Delområde C må anvendes til opførelse af én toiletbygning og til par-keringsområde.

3.4 Delområde D må anvendes som adgangsvej som hidtil.

3.5 Delområde E må anvendes til parkeringsområde.

§ 4 UDSTYKNING4.1 Ejendommen må ikke udstykkes i selvstændige rekreative parceller,

eller selvstændige boligparceller eller selvstændige ejerlejligheder.

(Udstykninger, som foretages efter landbrugslovens regler, kan foretages uanset bestemmelser i denne lokalplan).

§ 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Området adgangsbetjenes ad de eksisterende markveje fra Smedehalden

og fra Esby Strandvej.

5.2 I området skal der sikres plads til i alt 90 p-pladser. Jf. Kortbilag 4 og 6.

Der skal sikres plads til 30 p-pladser inden for delområde A.

Der skal sikres plads til 23 p-pladser inden for delområde C.

Der skal sikres plads til 37 p-pladser inden for delområde E.

5.3 Parkeringspladser skal anlægges i grus eller som græsarealer.

37


Bestemmelser

§ 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Delområde A

6.1 Det totale etageareal inden for området må ikke overstige 1.450 m². (Herunder er ikke omfattet de driftsbygninger, som er nødvendige for ejendommens drift som landbrug).

6.2 Der udlægges 6 byggefelter, I, II, III, IV, V og VI. Jf. Kortbilag 5 og 6.

Byggefelt I

6.3 Bygningen i byggefelt I skal opføres som en traditionel længebygning på op til maks. 700 m² i totalt etageareal, og op til maks. 8,5 m i totalhøjde.

Byggefelt II

6.4 Bygningen i byggefelt II skal opføres i 2 fulde etager, som en tilbygning til bygning nr. 1. Bygningen må opføres med et totalt etageareal på op til maks. 126 m², og en total byggehøjde på op til maks. 8,5 m.

Byggefelt III

6.5 Bygningen i byggefelt III skal opføres som et indgangsparti i højst 1 etage og op til maks. 24 m², til bygning nr. 5 (den eksisterende tempelbygning).

Byggefelt IV

6.6 Bygningen i byggefelt IV skal opføres som en maks. 1 etage bygning på op til maks. 50 m², og en total byggehøjde på op til maks. 3,0 m.

6.7 Gulvkoten i stueplan på bygninger i byggefelt IV må ikke overstige kote 33,0 m, målt i højdesystem DVR90.

Byggefelt V

6.8 Bygningen i byggefelt V skal opføres som en traditionel længebygning i 1½ etage på op til maks. 250 m² i totalt etageareal. Bygningen må opføres i en total byggehøjde på op til maks. 8,5 m.

Fælles bestemmelser for byggefelt I, II, III og V om niveauplan.

6.9 Gulvkoten i stueplan på bygninger i byggefelt I, II, III og V må ikke over-stige kote 28,0 m, målt i højdesystem DVR90.

6.10 Ud over ovennævnte 1.150 m² etageareal, kan der yderligere opføres 300 m² etageareal inden for delområdet, såfremt dette byggeri opføres i kote 28,0 m. (Der kræves særskilt landzonetilladelse til dette byggeri).

Delområde B

6.11 Der må ikke opføres bygninger i delområde B.

Delområde C

Byggefelt VI

6.12 Der må opføres én toiletbygning på op til maks. 42 m² inden for byggefelt VI, som er vist på Kortbilag 6.

Delområde D og E

6.13 Der må ikke opføres bygninger i delområde D eller E.

Hvis der opstår tvivl om hvorvidt en byg-

ning er nødvendig for ejendommens drift

som landbrug, høres NaturErhvervssty-

relsen om forholdet, i relation til land-

brugslovens bestem-melser.

Der kan kun gives landzonetilladelse til mindre småbygnin-

ger, som ligger inden for lokalplanens

formåls- og anven-delsesbestemmelser,

og som i placering og udformning er

tilpasset til det eksi-sterende byggeri, og tilpasset til landska-

bet i området.

Se bygningsnumre på kortet på side 15.

38


§ 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Delområde A

7.1 Bygninger skal opføres med facader, der er beklædt med træ eller som pudsede facader.

7.2 Facader, der er beklædt med træ, må fremstå i træets naturlige farve, eller i én af de farver, som er angivet i Bilag nr. 7.

7.3 Facader, der pudses, skal fremtræde inden for de farver, som er angivet i Bilag nr. 7.

7.4 Bygninger i byggelfelt I og V skal opføres med symmetrisk saddeltag, der har en taghældning på mellem 37,5 og 45 grader. Taget skal være symmetrisk omkring bygningens midterlinje.

7.5 Bygningen i byggeflet II, skal opføres med et afvalmet tag, der har en taghældning på mindst 10 grader.

7.6 Tage må udføres i røde uglasserede tegl, rød eternit, rød skiffereternit eller røde betonteglsten.

7.7 Evt. solceller og solfangere og lign. skal etableres direkte på tagflade uden anvendelse af stativer/bærebeslag der vinkler solcellerne fra tagfladen.

Solceller og solfangere og lign. skal placeres på en sådan måde at det giver bygningen et roligt og harmonisk udseende.

Solceller og solfangere skal udføres med antireflexbelægning, sådan at glastallet ikke er mere end 10.

Delområde C

7.8 Toiletbygningen skal opføres med udvendige facader i træ, der fremstår i træets naturlige farve, eller som malet i én de farver som er angivet i Bilag nr. 8.

7.9 Toiletbygning må opføres med et tag der har ensidig taghælgning eller med saddeltag. Taghældningen må højst være 45 grader.

7.10 Taget på toiletbygningen må udføres i røde uglasserede tegl eller i rød eternit eller i sort eternit eller i sort tagpap med lister.

§ 8 UBEBYGGEDE AREALER8.1 Bortset fra nødvendige terrænreguleringer, som er relateret til vejanlæg

eller fornøden placering af byggeplads, må der ikke foretages terrænregu-leringer som medfører, at områdets naturlige kuperede terræn ændres.

8.2 Den eksisterende beplantning af æbletræer inden for delområde B skal bevares. Såfremt gamle æbletræer går ud eller fældes, skal der til erstat-ning plantes nye æbletræer samme sted, i den følgende plantesæson.

8.3 Det areal, som på Kortbilag 4 er markeret med ”F” må anvendes til flagallé med flagstænger på maks. 5 meters højde.

8.4 Langtidsparkering (mere end 1 uge) af større fritidsbåde over 15 fod, tidligere togvogne, lastbilcontainere, uindregistrerede køretøjer o. lign. må ikke finde sted inden for området.

Der er ikke i denne lokalplan taget konkret stilling til evt. fremti-dige placeringer af evt. solcelleanlæg på jorden eller evt. placering af en evt. husstandsvind-mølle, eller antenner ved ejendommens bygninger, eller andre andre lignende anlæg. Sådanne anlæg, der ikke er beskrevet i lokalplanen kræver stadig forudgående landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1, fra Syddjurs Kommune.

39


Bestemmelser

§ 9 BONUSVIRKNING 9.1 I henhold til planlovens § 15, stk. 4, fastsættes hermed bestemmelse

om, at nedenfor nævnte landzonetilladelse i henhold til lovens § 35, stk. 1, anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan:

Landzonetilladelser efter planlovens § 35, stk. 1, til etablering af byg-ninger og anlæg samt ændrede anvendelser af bygninger og arealer i henhold til bestemmelserne i lokalplanens §§ 3.1 - 3.5, 6.3 - 6.9, 6.12 og 7.1 - 7.10.

9.2 Lokalplanens bonusvirkning omfatter ikke lokalplanens § 6.10.

§ 10 TEKNISKE FORSYNINGER M.M.10.1 Ledninger må ikke fremføres som luftledninger, men skal alene fremføres

som jordkabler.

§ 11 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER11.1 Lokalplanen er gældende fra den dag, det er offentliggjort at planen er

vedtaget endeligt.

11.2 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

11.3 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv en pligt til at udføre de anlæg m.v. der er indeholdt i planen.

11.4 Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Se herom i planlovens § 19.

11.5 Når en dispensation berører personer, foreninger mv. med interesse i sagen, skal disse orienteres om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, førend dispen-sationen kan gives. Se herom i planlovens § 19.

11.6 En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt efter regler eller beslutninger efter § 3 i planloven eller en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med miljøministerens henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. Se herom i planlovens § 19.

11.7 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven og planloven m.fl.

11.8 Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstands-servitutter bortfalder i det omfang de er uforenelige med lokalplanen.

40


VEDTAGELSESPÅTEGNINGER

Således vedtaget endeligt som Lokalplan nr. 368 af Byrådet i Syddjurs Kommune den 31. oktober 2013.

På Byrådets vegne

Ebeltoft, den 31. oktober 2013.

Kirstine Bille Poul MøllerBorgmester Konst. Kommunaldirektør

41


Bestemmelser

Målforhold: 1:6000

N

Lokalplanen kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.

KORTBILAG 1Matrikelkort m. lokalplanafgrænsning

Målforhold: 1:6.000

Lokalplanafgrænsning:

ESBY

10b

7b

9e

10n

6a

2a

9f

3b2 1

15a

13a

7ar

10a13d

23

13e

7a

42

Lokalplan nr. 368 September 2013Bilag

Målforhold: 1:2000

KORTBILAG 2Matrikelkort m. lokalplanafgrænsning


Lokalplanafgrænsning:

N


10b9e

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 5 10 15 20 25

1:500

0 m 5 10 15 20 251:500

43


Bilag

Målforhold: 1:2000

KORTBILAG 3Matrikelkort m. delområder


Delområdegrænse:

A

BC

N


D 10b

9e

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 5 10 15 20 25

1:500

0 m 5 10 15 20 251:500

E

44


Målforhold: 1:1000

KORTBILAG 4Arealanvendelse i delområde A

Byggefelter og p-pladser


0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 5 10 15 20 25

1:500

0 m 5 10 15 20 251:500

N

”F”

Signatur

”F”

P-pladser

Byggefelter

Flagallé

Eksisterende bygninger

Sø

V Byggefeltnummer

Delområdegrænse

45


Redegørelse

Målforhold: 1:500

27,0 m

28,0 m

29,0 m

30,0 m

31,0 m

29,0 m

30,0 m

31,0 m

28,0 m27,0 m

28,0 m

29,0 m

30,0 m

32,0 m

31,0 m

33,0 m

34,0 m

35,0 m

36,0 m

37,0 m

38,0 m

30,0

m

31,0 m

31,0 m

31,0

m

28,0

m

26,0 m

32,0 m

33,0 m

36,00 m

27,20 m21,30 m

4,00 m

8,80 m

18,00 m

18,00 m10,00 m

8,80

m

13,8

0 m

17,6

5 m

22,6

3 m

5,00

m

8,00

m

10,0

0 m

15,0

0 m

4,00 m32,43 m

7,00 m

13,65 m

9,00

m6,

70 m

6,00

m

3,90

m

11,8

8 m

I

II

III

IV

V

KORTBILAG 5Arealanvendelse i delområde A

Byggefelter, I - V.

Målforhold: 1:500

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 5 10 15 20 25

1:500

0 m 5 10 15 20 251:500

N

Signatur

”F”P-pladser

Byggefelter

Flagallé


Sø

V Byggefeltnummer

Delområdegrænse

46


Målforhold: 1:1000

VI

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 10 20 30 40 50

1:1.000

0 m 40 80 120 160 200

1:4.000

0 m 20 40 60 80 100

1:2.000

0 m 120 240 360 480 600

1:12.000

0 m 5 10 15 20 25

1:500

0 m 5 10 15 20 251:500

N

KORTBILAG 6Arealanvendelse i delområde B og C

Byggefelt VI og p-pladser.


Signatur

”F”

P-pladser

Byggefelter

Flagallé


Sø

V Byggefeltnummer

Delområdegrænse

B

C

D

E

47


Bilag

�

Forslag til lokalplan nr. xxx [Måned] 200x

Bilag

Farvepalette til facadefarver på sommerhuse

Følgende farver, og deres blanding med hvid / sort skal anvendes til maling af facader på sommerhuse:

Klassisk farvebetegnelse NCS farvekode *), tilnærmet

Vejledende eksempel,tilnærmet

Rå umbra S6020 - Y30R

Brændt umbra S75�0 - Y80R

Mørk dodenkopf S8505 - R20B

Lys dodenkopf S8005 - R20B

Oxydrød S4550 - Y80R

Gammel oxydrød S4050 - Y80R

Svenskrød / Falurød S5040 - Y80R

Engelsk rød S2070 - Y70R

Rød okker S2570 - Y40R

Rå Siena S4040 - Y40R

Okker S2540 - Y20R

Vogngrøn S80�0 - B70G

*) NCS = Natural Color System, et international farvesystem, der anvendes af farvehandlere.

**) Ultramarin må kun anvendes til mindre bygningsdele.

Denne farvepalet består fortrinsvist af klassiske jordfaver. Det der karakteriserer jordfarveskalaen er, at der er tale om afdæmpede farver der passer smukt sammen indbyrdes. Desuden fremtræder farverne i høj grad i harmoni med naturens egne farve

BILAG 7, FARVEPALETTE TIL FACADER

48


Matr. nr. 10 b m.fl. Esby By, Helgenæs - Smedehalden 3

(Den 18 ha og 1235 m² store landbrugsejendom matr. nr. 10 b m.fl. Esby By, Helgenæs, består af matr. nr. 10 b, 7b og 3 b Esby By, Helgenæs).

1 08.03.1844 Dok. om vej mv.Dokumentet er registreret hos tinglysningen som bortkommet. Indholdet kendes derfor ikke.

Aflyses ikke

2 22.06.1983 Dok. om kabeltrace.Om placeringen af et jordkabel til fremførelse af elektricitet, og forbud mod placering af bygninger nærmere end 0,5 m fra kablets placering.Kablet ligger uden for lokalplanens område.

Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

Matr. nr. 15 a m.fl. Borup By, m.fl., Helgenæs - Smedehalden 1

(Den 10 ha og 6.800 m² store landbrugsejendom matr. nr. 15 a m.fl. Borup By, m.fl., Helgenæs, består af : matr. nr. 15 a, 23 og 11 d Borup By, samt matr. nr. 2 Kongsgård Rugdals Mark, samt matr. nr. 13b Esby By, alle Helgenæs).

1 Ingen oplysninger om dato for tinglysning.

Dok om færdselsret mv, Vedr 15ADokumentet findes ikke i tingbogen.Servitutten beskrives, som et dokument, der handler om færdselsret vedr. matr. nr. 15 a, der ligger nord for matr. nr. 2. Det antages derfor, at servitutten ikke har betydning for Tornbjerggårds jorder, eller for vejen hen over matr. nr. 2, ind til Tornbjerggård.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

2 Ingen oplysninger om dato for tinglysning.

Dok om tørveskifte mvDokumentet findes ikke i tingbogen *)

Aflyses ikke

3 08.01.1844 Dok om færdselsret mv, Vedr 15ADokumentet findes ikke i tingbogen *)

Aflyses ikke

4 31.08.1874 Dok om udlæg og vedligeholdelse af vej, Vedr 15A Dokumentet findes ikke i tingbogen *)

Aflyses ikke

5 19.01.1961 Dok om færdselsret mv, Vedr 2Servitut der giver ejeren af Tornbjerggård, og alle efterfølgende ejere, ret til færdsel af en eksisterende 2,5 m bred markvej, hen over matr. nr. 2 Kongsgård Rugdals Mark, og ind til Tornbjerggårds jorder. Vejens beliggenhed fremgå af matrikelkortet. Vedligeholdelse påhviler den vejberettigede, ligesom ejeren selv også har ret til at færdes på vejen.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

BILAG 8, SERVITUTREDEGØRELSE

*) I endeligt skøde af 23. juni 1970 nævnes servitut nr. 2, 3 og 4. Følgende fremgår af skødets side 2: ”Med hensyn til servitutter bemærkes at der 8/1 1844 er lyst dok. om færdselsret paa 15 a og vejret for Mads Jensen, Ørby, ligeledes er der 31/8 1874 lyst dok. om udlæg og vedligeholdelse af en vej paa 15 a for 44, og lejekontrakt ang. et tørveskifte i 200 aar, De nævnte servitutter formenes at have mistet deres betydning”. Det antages derfor, at servitut nr. 2, 3 og 4 ikke har nogen betydning for Lokalplan nr. 368.

49


Bilag

6 22.06.1983 Dok om kabeltrace, Ikke til hinder forprioritering, Vedr 23,11D,2Servitutten giver Elselskabet ARKE ret til at nedlægge et jordkabel hen over matr. nr. 2 Kongsgård Rugdals Mark. Jordkablet går under markvejen ind til Tornbjergggård.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

7 21.07.2008 Dok om kabeltrace og transformerstationresp omprioritering og prioriteringvedr 23 Borup By, HelgenæsServitutten giver Elselskabet NRGi ret til at opføre en transformerstation på matr. nr. 23, der ligger uden for lokalplanens område.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

Matr. nr. 13 d m.fl. Esby By, Helgenæs - Esby Bygade 5

(Den 48 ha og 8830 m² store landbrugsejendom, 13 d m.fl. Esby By, Helgenæs består af: 13 d, 3 f, 10 n, 9 f, 11 b, 7 d, 10 o og 20 b Esby By, Helgenæs).

1 04.03.1935 Dok om vandforsyningsanlæg mm, Vedr 7D,11B, 9FServitutten omhandler ret til naboer til at tage vand fra brønde på matr. nr. 9 a, samt til færdsel og nedgravning af vandledning.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

2 04.03.1935 Dok om vandforsyningsanlæg, Vedr 7D,11B,10NServitutten omhandler ret til naboer til at tage vand fra brønde på matr. nr. 9 a, samt til færdsel og nedgravning af vandledning.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

3 16.01.1969 Dok om forsynings-/af løbsledninger mv, Vedr 9F Servitutten omhandler ret til Esby Vandværk til at føre en vandledning hen over matr. nr. 7 c.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

4 21.01.1969 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, Vedr 10N Servitutten findes ikke i tingbogen.Servitutten antages at omhandle en del af det senere matr. nr. 10 o, hvor der i dag ligger en vandværksbygning på adressen Ellehøjvej 20, der ejers af Esby Vandværk. Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

5 02.09.1977 Dok om kabeltrace, Ikke til hinder for prioritering, Vedr 3FServitutten omhandler ret til Elselskabet ARKE til at føre jordkabler hen over matr. nr. 7 a der senere blev overført til 3 fServitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

50


6 02.09.1977 Dok om kabeltrace, Ikke til hinder for prioritering, Vedr 3FServitutten omhandler ret til Elselskabet ARKE til at føre jordkabler hen over matr. nr. 3 fServitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

7 14.04.1978 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, Vedr 3F,10NServitutten omhandler ret til Esby Vandværk til at føre en vandledning hen over matr. nr. 3 f og 10 a.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

8 30.11.1981 Dok om kabeltrace, Ikke til hinder for prioritering, Vedr 3FServitutten omhandler ret til Elselskabet ARKE til at føre jordkabler hen over matr. nr. 7 a der senere blev overført til 3 fServitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

9 22.06.1983 Dok om transformerstation mv, Ikke til hinder for prioritering, Vedr 3F,9F,10N,13DServitutten omhandler ret til Elselskabet ARKE til at føre jordkabler hen over matr. nr. 3 n, 9 f, 10 n og 13 d.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

10 16.06.1988 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, Vedr 10NServitutten omhandler ret til Ørby-Esby Vandforsyning til at føre en vandledning hen over matr. nr. 10 n, der siden er blevet til 10 o.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

11 21.07.2008 Dok om kabeltrace og transformerstation resp omprioritering og prioritering vedr 10 O EsbyServitutten omhandler ret til Elselskabet NRGi til at føre jordkabler hen over matr. nr. 10 o.Servitutten har ingen betydning for Lokalplan nr. 368.

Aflyses ikke

4.12.R15

ESBY

Kommuneplantillæg nr. 29til Syddjurs Kommuneplan 2009 Rekreativt område til undervisnings- kursus- og konferenceformål Buddhistisk refugium ved Esby

HVAD ER ET KOMMUNEPLANTILLÆG?

Et kommuneplantillæg er tilføjelse til den gældende kommuneplan. Tillægget vedrører som regel et mindre geografisk område i kommunen eller et afgrænset emne i kommuneplanen.

Kommuneplanen sammenfatter og konkretiserer de overordnede politiske mål for udvikling i kommunen. De centrale emner i kommuneplanen er udformning af byområder, placering af boliger, arbejdspladser, butikker, offentlige institutioner, trafik og grønne områder.

Samtidig tager kommuneplanen stilling til en lang række forhold uden for byerne, bl.a. om natur, landskab, benyttelse og beskyttelse.

Kommuneplanens rammer angiver de overordnede retningslinier for de bestem-melser som senere kan vedtages i lokalplaner, om anvendelse, bebyggelsens art og tæthed m.m. I landzonen, er rammerne er samtidig retningsgivende for kom-munens landzoneadministration.

Hvad består kommuneplantillægget af Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med tilægget beskrives, og der for-tælles om kommuneplantillæggets indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for hvordan tillægget forholder sig til anden planlægning.

Rammebestemmelserne, der er konkrete rammer for hvordan området må anven-des fremover, og som er bindende for Byrådet og kommunens administration.

Rammekortet, der viser afgrænsningen af det område hvor kommuneplantillæg-get gælder.

Hvornår udarbejdes et kommuneplantillæg Ifølge planloven kan der vedtages et tillæg til Kommuneplanen, hvis byrådet ønsker at ændre på kommuneplanens rammer.

Det skal fx udarbejdes et kommuneplantillæg i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan, der ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer.

Et kommuneplantillæg kan også udarbejdes hvis byrådet generelt ønsker at fastlægge rammer for et områdes fremtidige anvendelse.

Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et tillæg til kommune-planen.

Forslaget til kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg skal forslaget i offent-lig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag.

Når den offentlige høring er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan kommu-neplantillægget vedtages endeligt.

Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt kommuneplantil-læg, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt forslag til kommune-plantillæg.

Det endelige kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg, og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er tilægget en del af kommuneplanens rammedel og er bindende for Byrådet og kommunens administration.

Yderligere information kan fås hos:

SYDDJURS KOMMUNE

TEAM PLAN Plangruppen Postadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk [email protected]

Plangruppen er lokaliseret på rådhuset i Ebeltoft på Lundbergsvej 2

Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune:

Planlægningschef Tina Degn Rasmussen

Planlægger Thomas D. Secher

Dette tillæg kan ses og hentes på:

www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk

Tillægget er udarbejdet af: Syddjurs Kommune Plan & Byg Plangruppen, TDS.

Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemme-side på adressen: www.syddjurs.dk.

Kortgrundlag: © Matrikelkort og topografiskekort: KMS © TK-kort: Kortcenter.dk © Ortofotos: COWI

53


Kommuneplantillæg nr. 29

REDEGØRELSEDette kommuneplantillæg er udarbejdet i forbindelse med arbejdet med Lokalplan nr. 368, for et rekreativt område til undervisnings- kursus- og konferenceformål, som fx. buddhistisk refugium, ved Esby.

KOMMUNEPLAN 2009Projektområdet ligger uden for rammerne i Kommuneplan 2009. På denne bag-grund er der udarbejdet dette tillæg til kommuneplanen.

TILLÆGGETS TILVEJEBRINGELSEDette Kommuneplantillæg nr. 29, er udarbejdet fra december 2012 til januar 2013.

Spørgsmålet om udarbejdelsen af forslaget til kommuneplantillæg har været ude i forudgående offentlig høring i 3 uger, fra den 29. januar til den 19. februar 2013.

Den forudgående offentlige høring blev annonceret i Adresseavisen Syddjurs, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune.

Den forudgående høring blev desuden annonceret på kommunens hjemmeside under www.syddjurs.dk/foroffentlighed.

Kommunen har i løbet af den forudgående offentlige høring modtaget 4 skriftlige bemærkninger fra naboer i området. Bemærkningerne drejer sig først og frem-mest om vejadgang og færdselsret på veje og stier i området. Desuden var der bemærkninger til omfanget af byggeri i området.

Bemærkninger fra naboerne har givet anledning til flere præciseringer i forslaget til kommuneplantillæg og forslaget til lokalplan, mht. hvor og hvor meget der kan bygges, og om hvor der er ret til at færdes med bil og til fods. Det er desuden præciseret, at der ikke er tvivl om retten til at færdes på den eksisterende mark-vej fra kommunevejen Smedehalden, over matr. nr. 2 Kongsgård Rugdals Mark, Helgenæs, til Tornbjerggårds jorder.

I den forudgående offentlige høring blev det oplyst, at der blev arbejdet på et forslag til et kommuneplantillæg med en samlet ramme for byggeri på 3.500 m² etageareal i alt. Denne ramme er efterfølgende reduceret med 500 m² til maks. 3.000 m², efter at det ved en nærmere opmålinger af eksisterende bygninger viste sig, at det samlede etageareal på ejendommen på nuværende tidspunkt er mindre end først antaget.

Byrådet har den 20. marts 2013 godkendt et Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29 til otte ugers offentlig høring i perioden fra den 26. marts til den 21. maj 2013.

Lokalplanforslaget blev offentligt bekendtgjort den 26. marts 2013 i Adresseavisen Syddjurs.

Samtidig med offentliggørelsen blev planforslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndighe-der og foreninger m.fl.

Planforslaget kunne desuden ses på Syddjurs Kommunes borgerservicecentre, på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk/planforslag, samt på Miljømini-steriets portal for planlægning på www.plansystem.dk.

I høringsperioden om planforslagene modtog kommunen 7 indlæg til debatten.

54

Lokalplan nr. 368 September 2013Kommuneplantillæg nr. 29

RETSVIRKNINGERI henhold til planlovens § 24 skal der oplyses om indholdet af lovens § 12 stk. 2 og 3 i forbindelse med offentliggørelse af forslaget til kommuneplantillægget.

§ 12 stk. 2 om rækkefølgebestemmelser er ikke relevant for dette tillæg.

§ 12 stk. 3 angiver, at byrådet inden for byzoner og sommerhusområder kan modsætte sig udstykning og bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med be-stemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

RAMMEBESTEMMELSERTil det på rammekortet viste rammeområde 4.12.R15. fastsættes der følgende rammebestemmelser, som vist til højre.

VEDTAGELSESPÅTEGNINGER

Således vedtaget som Kommuneplantillæg nr. 29 af Byrådet i Syddjurs Kommune den 31. oktober 2013.

På Byrådets vegne

Ebeltoft, den 31. oktober 2013.

Som konsekvens af de indkomene høringssvar er den samlede ramme for op-førelse af ikke-landbrugsmæssig byggeri på ejendommen reduceret med 500 m² yderligere, til maks. 2.500 m². Desuden er muligheden for hytter taget ud af kommuneplantilægget. (Se nærmere herom på side 33 og 34 i Lokalplan nr. 368).

Kirstine Bille Poul MøllerBorgmester Konst. Kommunaldirektør

55


Kommuneplantillæg nr. 29

Plannummer: 4.12.R15Plannavn: Område til kursusformål og rekreative formål ved Esby

Generel anvendelse: Rekreativt område

Specifik anvendelse: Kulturelle institutioner

Konkret anvendelse: Undervisning, kursus og konferencecenter

Fremtidig zonestatus: Landzone

Eksisterende zonestatus: Landzone

Max. bebyggelsesprocent: (%)

Beregningsmetode for bebyggelsesprocent

Max. andel af grundarealet der må bebygges (%)

Max. bebyggelsesrumfang (m³/m²)

Max. antal etager: 2 etager

Max højde (m): 8,5

Min. tilladte miljøklasse 1

Max tilladte miljøklasse 1

Notat - Generelle anvendelsesbestemmelser

Området må anvendes til højskole, undervis-nings-, kursus- og konferenceformål, med over-natningsfaciliteter.

Notat - Områdets anvendelse Der må indrettes op til maks. 70 sengepladser i bygninger ved det hidtidige bebyggelseareal.

En tidligere æbleplantage må indrettes til midler-tidig primitiv overnatning i telte, i højst 6 uger om året, i forbindelse med kurser og konferencer på ejendommen.

Notat - Bebyggelsens omfang og udformning

Det samlede bruttoetageareal for ikke-landbrugs-mæssigt byggeri, må ikke overstige 2.500 m².

Større bygninger ved de hidtidige bebyggelses-arealer skal opføres som traditionelle længebyg-ninger med symmetrisk saddeltag.

Notat - Opholds- og friarealer

Notat - Miljøforhold Regnvand og spildevand skal nedsives på ejen-dommen. Der skal etableres etableres spilde-vandsanlæg til > 30 PE.

Notat - Infrastruktur Adgangen til ejendommen foregår af de eksi-sterende markveje fra Smedehalden og Esby Strandvej.

Der skal sikres areal til mindst 90 p-pladser.

Notat - Zonenotat Området skal forblive i landzone.

Notat - Lokalplaner Lokalplan nr. 368.

56

Lokalplan nr. 368 September 2013Kommuneplantillæg nr. 29

Målforhold: 1:6000

RAMMEKORTMatrikelkort med kommuneplanrammer

Målforhold: 1:6.000.Kommuneplantillægget kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.

Nyt rammeområde

4.12.R15

N

ESBY

10b

7b

9e

10n

6a

2a

9f

3b2 1

15a

13a

7ar

10a13d

23

13e

7a

Documents

Lokalplan nr. 368, Syddjurs Kommune