Maakorraldusseaduse muudatused

Merje Krinal

Maakorralduse osakonna juhataja

Maa-amet

6.11.2018

Mis ajendas muutma MaaKSi? • MaaKS kehtib 1995. a-st, kuid seda ei ole täies ulatuses rakendatud

• Seoses AÕS rakendumisega hakati maakorraldustoiminguid käsitlema

kui asjaõiguslikku kinnisasja käsutamist

• Tagajärjeks maakatastri ja kinnistusraamatu kannete suur erinevus

• Maaomanikud soovivad praktilises elus teha üha rohkem piiride

muutmise kokkuleppeid

• Maakatastri kontseptsioon on muutunud ning enam tähelepanu

pööratakse andmete kvaliteedile

• Maakorralduse protseduur peab olema lihtne ja tuleb vältida

ebaotstarbekaid kulutusi

Maakorralduse läbiviimine (MaaKS)

§ 3 lg 1 - maakorralduse läbiviimine linna või valla territooriumil

kuulub KOVi pädevusse.

§ 2 lg 5 - maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse

käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses.

§ 11 lg 1 - maakorraldustoimingud loetakse lõpetatuks, kui

kinnisasi on registreeritud riigi maakatastris ning muudatused on

kantud kinnistusraamatusse.

§ 11 lg 4 – muudatused kantakse kinnistusraamatusse

maakatastripidaja esitatud kinnistamisavalduse alusel

Maakorraldustoimingud

Eraõiguslik kokkulepe

Kinnisasja jagamine

Kinnisasjade liitmine

Kinnisasjade osade

vahetamine

Kinnisasja piiri muutmine

Piiri kindlakstegemin

e

Avaliku halduse poolt läbiviidav

Piiri kindlakstege

mine

Riigi maakorraldus

Ümberkruntimine

Maakorralduse läbiviimisel tuleb lähtuda:

maakorralduse nõuetest kehtestatud planeeringu

korral planeeringulahendusest

maaomaniku õigustest avalikest huvidest

MaaKS § 2 lg 3

DP alal võib projekteerimistingimustega täpsustada hoone või rajatise… (EhS § 27 lg 4)

1) kasutamise otstarvet

2) hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist kuni

10% esialgsest lahendusest;

3) kõrguse muutmist, kuni 10% esialgsest lahendusest;

4) arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi;

5) maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta;

6) ehitusuuringu tegemise vajadust;

7) haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid;

8) planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud

ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel et ei muutu planeeringualale esialgselt

antud ehitusõigus

MK nõuded (MaaKS § 5)

* kinnisasja otstarbekas kasutamine ja majandamine

MK läbiviimisel lähtutakse:

1) omaniku taotlusest kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks;

2) loodusvarade säästlik kasutamine, terve elukeskkond ja maastiku omapära hoidmine;

3) kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks;

4) kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine;

5) kinnisasja terviklikkus ja otstarbekas kuju, lihtsad ja selged piirid ning looduslike

piiridega arvestamine;

6) kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine;

7) teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja

kasutamine.

Maakorralduse läbiviimine

Vältida ajutiste kruntide tegemist

Maaomanike kokkulepe,

hüvitised tuleb maksta enne maakatastri

kannet

Hoonete alust maad ei saa

ümber kruntida

Ühele omanikule kuuluvaid

kinnistuid võib liita ja piire muuta

Riigi maakorraldus versus maakorraldus riigi maaga

Riigi maakorraldus

• Riigi strateegilise huvi korral

• Maa-amet on läbiviija ja teostab KOVi toiminguid

• Rakendatakse peamiselt ümberkruntimise korral

Maakorraldus riigi maaga

• riigimaa omanikku esindab riigivara valitseja või volitatud isik

• lihtsad maakorraldustoimingud riigimaaga toimuvad tavakorras

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS)

§ 10 lg 3 kui omandatakse vaid kinnisasja osa, ei pea menetluse

läbiviija kinnisasja jagamisel arvestama kehtiva

detailplaneeringuga ega selle koostamise kohustusega;

§ 10 lg 4 menetluse läbiviijal on õigus kinnisasja omaniku eest

teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada

avaldusi.

Kinnisasjade osade vahetamine

• Osalevad kinnisasjad annavad mingi osa ära ja saavad mingi osa juurde

• Vahetatavate kinnisasjade osadest ei moodustata iseseisvaid kinnisasju

• Vahetatavad kinnisasjade osad peavad olema väärtuselt sarnased, väärtuste vahe hüvitamine lepitakse kokku omanike vahel

• Riigile kuuluva kinnisasjaga osade vahetamine toimub väärtuse põhiselt

Kinnisasjade osade vahetamine

Kinnisasjade osade vahetaminekinnisasja piiri muutmine

Kinnisasjade osade vahetamine ja piir muutmine

Kinnisasja piiri muutmine

• Üks piirnevatest kinnisasjadest annab osa naaberkinnisasja koosseisu

• Maakorraldusnõuetest lähtuvalt ei ole otstarbekas või ei saa moodustada eraldi kinnisasja

• Ei ole lubatud teha varjatud tehinguid

• Maakatastril on õigus nõuda tehingut

Piiride muutmine versus ümberkruntimine

• Piiride muutmist saab teostada rohkem kui kahe kinnisasjaga.

Näiteks suvilakooperatiivis võib piiride muutmise toimingu läbi

viia kogu kvartali kohta korraga

• Kui toiming hõlmab ainult kinnisasjade piiride täpsustamist, siis

ei ole tegemist ümberkruntimisega

• Ümberkruntimise saab algatada alates kolmest kinnisasjast

Kinnisasja piiri muutmine

• Piirimuudatus vastab maakorralduse nõuetele

• arvestatakse looduslike piiridega

• moodustatava kinnisasja piir selge

• maatükid kompaktsemad

Kinnisasja piiri muutmine

• piirimuudatus vastab

maakorraldusnõuetele

• arvestatakse looduslike

piiridega

• piirid selged ja lihtsad.

Kinnisasja piiri muutmine

• piirimuudatus vastab

maakorralduse nõuetele

• arvestatakse looduslike

piiridega

• moodustatav kinnisasi

sobib pm kasutamiseks

• piir selge ja lihtne

Maakorraldus + tehing

• ehitiste alust ei saa teise kinnistu koosseisu kruntida ilma käsutustehinguta

• viiakse läbi kinnisasja piiride muutine

• maakataster teeb eelkande• maaomanikud sõlmivad

omandi üleandmise tehingu• uued katastriüksused

registreeritakse• notariaalses vormis

kinnistamisavaldus

Kinnisasja jagamine + tehing / piiride muutmine + käsutustehing • vahetatavate osade

väärused ei ole võrreldavad

• jagamisega saab moodustada eraldi kinnisasjad

• teha notariaalne vahetustehing

• kui tehakse piiride muutmine, siis enne katastriüksuste registreerimist teha käsutustehing

Kinnisasjade osade vahetamine + käsutustehing

• kataster teeb eelkande• maaomanikud sõlmivad

käsutustehingu, sest tegemist ehitiste aluse maaga

• maakataster registreerib uued katastriüksused

• notariaalses vormis kinnistamisavaldus

Ümberkruntimine

• Lähtutakse katastriüksuse ruumikuju pindalast

• Kavasse võib kaasata kinnisasju osaliselt

• Riigi kinnisasja osas esindab omanikku riigivara valitseja või tema volitatud isik

• Kõigi osalevate kinnisasjade omanikud peavad olema nõus

• Täpsustatakse hindamise põhimõtted

Ümberkruntimine

Kinnisasja jagamine + liitmine

• Metsa ja Tamme kinnisasjad kuuluvad samale omanikule

• mõlemast kinnisasjast välja jagatavad osad liidetakse

• uus tekkiv maaüksus kantakse vastavalt maaomaniku soovile olemasolevasse kinnistusregistriossa

Millest peab maaomanik alustama, kui ta soovib teha maakorraldust? Kust saab maaomanik infot protseduuri kohta?

1) maaomanikud sõlmivad piiri muutmise kokkuleppe ja pöörduvad maakorralduse tegevuslitsentsi omava isiku poole; andmed leiab:

https://geoportaal.maaamet.ee/est/Andmed-ja-kaardid/Maakatastri-andmed-p117.html

2) maakorralduse läbiviija koostab maakorralduskava, kooskõlastab selle maaomanikega;

3) kinnisasja omanikud taotlevad KOVilt nõusolekut maakorralduse läbiviimiseks ja uutes piiride kinnisasjade moodustamiseks;

4) KOV annab maakorralduse läbiviimiseks nõusoleku, samas otsuses saab määrata tekkivatele katastriüksustele sihtotstarbed ja aadressandmed;

Maakorralduse protseduur

5) maaomanikud tellivad vajadusel hindamise;

6) litsentseeritud maamõõtja taotleb katastrimõõdistamise tingimused;

7) maamõõtja teostab katastrimõõdistamise;

8) maaomanikud hüvitavad üksteisele väärtuste vahe;

9) maaomanikud annavad maakatastrile kinnituse, et neil üksteise vastu nõudeid ei

ole;

10) Maakataster registreerib uued kinnisasjad ja esitab kinnistamisavalduse

Maakatastri tehnilise võimekuse väljaarendamisega protseduur muutub.

Kinnistamisavaldus lihtsa maakorraldustoimingu korral

• MaaKS § 10 lg 4

kinnisasja jagamisel, kinnisasjade liitmisel, osade vahetamisel ja piiri muutmisel

lähtutakse maakatastriseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatust.

• MaaKS § 11 lg 4

Maakorraldustoimingute läbiviimisel toimunud muudatused kantakse

kinnistusraamatusse maakatastri pidaja esitatud kinnistamisavalduse alusel.

• MaaKatS § 4 lg 41

kui katastriandmeid ei vahetata elektroonilise ristkasutuse teel, esitab katastripidaja

kinnistamisavalduse kande tegemiseks, katastriandmete muutmiseks või

katastriandmete parandamiseks. Avaldusele lisatakse kinnisasja omanike vaheline

kokkulepe või maakorralduskava kinnitamise või kande muutmise või parandamise

otsus.

Kinnistamisavaldus

• KrS § 13 lg 4Kui katastriüksuse piirid muutuvad looduses, esitab riigi maakatastri pidaja kinnistamisavalduse andmete muutmiseks. Avaldusele lisatakse kinnisasja omaniku ja teiste kinnistusraamatust nähtuvate puudutatud isikute nõusolekud.

• KrS § 34 lg 1Kinnistamisavalduse esitamise õigus on riigi maakatastri pidajal ümberkruntimise korral või juhul, kui maakatastri kande muutmise või parandamise otsuse teeb katastripidaja. Kinnistusraamatu kande aluseks on maakatastri pidaja avaldus ja maakatastri kande aluseks olev otsus. Maakatastri pidaja esitatud kinnistamisavaldus asendab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isiku kinnistamisavaldust

Puudutatud isiku nõusolek (KrS § 341)(1) Kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek,

kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

(3) Puudutatud isiku nõusolek võib sisalduda ka kinnistamisavalduses.

(5) (51) (52)Puudutatud isiku nõusolek peab olema tagasivõetamatu ja

digitaalallkirjastatud.

(7) Puudutatud isiku nõusolek ei ole nõutav, kui:

6) maakatastri pidaja taotleb kande tegemist, muutmist või kustutamist

ümberkruntimiskava kinnitamise või katastrikande muutmise või parandamise otsuse

alusel.

Maakorraldus 1

Kodanike konsulteerimisel peame siis maakorralduse alustamiseks suunama kodanikud Maa-ameti kodulehele või kust nad peaks infot saama, millest alustada?Maa-ameti kodulehelt maaomaniku meelespea leheküljelt: https://geoportaal.maaamet.ee/est/Andmed-ja-kaardid/Maakatastri-andmed/Maaomaniku-meelespea-p549.html

Kas võime või peaksime neid informeerima ka võimalusest maakorralduse läbiviimisest ilma maamõõtja kuluta?Hetkel päris ilma kuluta ei pääse. Katastriandmed peavad olema kvaliteetsed ning seda otsustab katastripidaja. Tema määrab sellega seoses mõõdistusmahu ja selle järgi tuleb teostada maamõõtjal katastrimõõtmine.

Kuidas hakkab laekuma info Tallinnale maa-ametist laekunud taotluste kohta? Kas mingi e-teavitus, kuhu ja kellele?Katastripidaja teavitab e-postiga puudutatud isikuid senisele praktikale vastavalt. Uue e-keskkonna arendamise käigus lepitakse omavalitsustega kokku kontaktaadress, millele hakatakse e-postiga teavitusi saatma.

Kas uue e-keskkonna rakendamisega on vajalik et KOVis oleks määratud töötaja kes järjepidevalt tegeleb e-keskkonna taotlustega? Kuidas on korraldatud e-keskkonnas taotluste haldus KOVile?E-katastri arenduse käigus on võimalus kokku leppida teavituste saatmise ühele e-posti aadressile, mida haldavad mitu isikut, näiteks nagu toimib omavalitsuse üldposti aadress. Ligipääs e-keskkonnale tagatakse mitmele omavalituse töötajale. Lahendamata taotlused on nähtavad kõigile selle omavalitsuse töötajale, töös olev aga ainult sellele ametnikule. Pooleli olevaid tööülesandeid saab suunata edasi teisele omavalitsuse töötajale, kellel on samad e-keskkonna kasutajaõigused.

Maakorraldus 2Kuidas toimub muutunud seadusandluse põhjal kaasomandi lõpetamine? Kui kinnisasi on kaasomandis ½ võrdsetes mõttelistes osades. Kaasomanikud soovivad kinnistu jagada kaheks, nii, et tekiks kaks eraldi kinnistut. Millal toimub kaasomandi lõpetamine, kas peale kinnistu jagamise menetlust? Kas kaasomandi lõpetamise soovi märge või avaldus kirjutada vallavalitsuse korraldusse?

Viiakse läbi maakorraldustoiming, KOV võib korralduses märkida jagamise põhjusena kaasomandi lõpetamise soovi;

Jagamisel tekkivad uued katastriüksused lähevad maakatastrist automaatse andmevahetuse kaudu kinnistusraamatusse;

Maaomanikud lähevad notarisse kaasomandi lõpetamise kokkulepet sõlmima.

Lihtsad maakorraldustoimingud. Kellele esitatakse avaldus maakorraldustoimingu teostamiseks? Vallavalitsusele? Katastrimõõdistamise korral maamõõtjale? Kui avaldus esitatakse otse maamõõtjale töö teostamiseks, kuidas saab omanik ja maamõõtja olla kindel, et vald sellise toimingu tegemisega nõus on ? Vt Viimsi lisa 1 – maamõõtja poolt esitati vallale digitaalselt selline skeem ja omaniku volitus, kuidas peab vald sellest aru saama? Kas nii on seaduste ja korraga mõeldud ning selliselt hakkavadki asjad tulema?Maakorralduse läbiviimine omavalitsuse territooriumil kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. Aadressi ja sihtotstarbe määramiseks otsuse vastuvõtmine on haldusmenetlus ja selle läbiviimiseks vajab omavalitsus omaniku avaldust.

Maakorraldus 3

Maakorraldustoimingute korral - millal ja milliste dokumentide alusel teeb

vallavalitsus korralduse : aadressi , sihtotstarbe määramise kohta.? Kas korralduses

peab olema ka maaüksuste pindalad?

Maakorralduskava ja omaniku avalduse alusel. Selles otsuses ei pea olema pindalasid.

Võiks muu hulgas täpsemalt rääkida kinnisasjade piiri muutmise võimalustest ning

sellest, kas ja kuidas need on seotud kavandatavate muudatuste suuruse,

kinnistusraamatu kannete ja olemasolevate ehitistega.

Maakorraldus 5

Infopäeval võiks täpsustada KOVi ja Maa-ameti vahelist infoliikumist (Millal jõuab MKkava KOVi kooskõlastamiseks jne). Nüüd on järjestus nii: maaomanik – maamõõtja - Maa-amet (katastripidaja) –KOV(maakorraldaja)…enne oli: maaomanik - KOV(maakorraldaja)- maamõõtja ja Maa-amet (katastripidaja).

Kas võtame KOVi kodulehelt maakorraldustoimingute taotluste vormid maha ja paneme info üles, et vastavalt katastriüksuse moodustamise korra § 10 lõikele 2 tuleb esitada taotlus maakorraldustoiminguks e-katastri kaudu katastripidajale. Hetkel küll maaomanik peab volitama maamõõtjat avaldust esitama e-katastrisse, aga hiljem hakkavad avaldused tulema oste maaomanikelt katastrile.Seni kuni katastripidajal puudub e-teenus avalduste vastuvõtmiseks peab omanike taotluste tegemine jätkuma senises vormis.

Tänan!

merje.krinal@maaamet.ee