Embed Size (px)
Citation preview
Geonauka Vol. 1, No. 1 (2013)
33
Mogućnosti pribavljanja prostornih podataka u postupku procene vrednosti nepokretnosti
Goran ĆIROVIĆ 1*, Slobodan JOVOVIĆ2
1 Visoka građevinsko-geodetska škola, Beograd, Srbija 2 Gradski zavod za veštačenja, Beograd, Srbija
Apstrakt : U radu se razmatraju i analiziraju izvori podataka koji se prikupljaju za potrebe procene vrednosti nepokretnosti. Ukazano je na značaj urbanističke i imovinsko-pravne dokumentacije, kao i utvrđivanje sadašnjeg stanja na predmetnoj lokaciji. Prikazane su mogućnosti korišćenja Interneta i javno dostupnih podataka iz zvaničnih izvora. Posebno se napominje da je prilikom izrade procene potrebno uočiti i analizirati dva osnovna tipa podataka i to: prostorne i alfanumeričke podatke.
Klju čne reči: Vrednost nepokretnosti, Katastar nepokretnosti, Internet, GIS, GPS.
The Opportunities of Obtaining Spatial Data in the Procedure of Real Estate
Value Assessment
Abstrakt: The sources of data collected for the real estate value assessment are discussed and analysed in this paper. The significance of urban planning and property-legal documentation, as well as the determination of the current state of the subject site are pointed out. The possibilities of using the Internet and publicly available information from official sources are presented. In particular, it is emphasized that two types of data, namely: spatial and alphanumeric data, should be identified and analysed during the assessment preparation.
Klju čne reči: real estate value, Real Estate Cadastre, Internet, GIS, GPS
* Goran Ćirović> [email protected]
Geonauka Vol. 1, No. 1 (2013)
34
1 Izvori podataka za procenu vrednosti nepokretnosti
Pri izradi procene vrednosti nepokretnosti ključna aktivnost je prikupljanje validnih i relevantnih podataka u razumnom vremenskom roku. Posebno se napominje da je prilikom izrade procene potrebno uočiti i analizirati dva osnovna tipa podataka i to: prostorne i alfanumeričke podatke. Ovi podaci se javljaju (i jedni i drugi) u različitim izvorima podataka koji su predmet naredne analize [1].
Prilikom izrade procene, potrebno je obezbediti/prikupljati podatke iz više izvora:
1. Podaci iz zvaničnih izvora – podaci iz evidencija o nepokretnostima, podaci službe platnog prometa o prometu nepokretnosti i određivanju poreza, statistički podaci;
2. Prostorni podaci sa Interneta - Geografski informacioni sistem (GIS), Geo Srbija, Katastar nepokretnosti;
3. Podaci iz Direkcija za građevinsko zemljište – GIS Beograda i cene postignute na javnim konkursima, zaključeni sporazumi u postupcima eksproprijacije, troškovi pripremanja i opremanja lokacija, ranije urađene studije, investicioni programi i analize, bilansi lokacija;
4. Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka - Projekat NIGP;
5. Pristup katastru nepokretnosti preko Interneta – KnWeb;
6. GPS sistem globalnog pozicioniranja preko satelita.
2 Podaci iz zvaničnih izvora - Postojeće evidencije o nepokretnostima
Pre stupanja na snagu Zakona o državnom premeru i katastru (Službeni glasnik RS, br. 72/09, izmene i dopune 18/10) u Republici Srbiji bile su u primeni sledeće evidencije o nepokretnostima:
1. Katastar zemljišta; 2. Zemljišna knjiga; 3. Knjiga tapija; 4. Intabulacione knjige; 5. Knjige prodatih društvenih stanova sa
hipotekom.
2.1 Katastar zemljišta
Katastar zemljišta sadrži podatke o parcelama i objektima na zemljištu u pogledu njihovog položaja, oblika, površine, vrste, odnosno kulture zemljišta, boniteta, klase, katastarskog prihoda i korisnika.
Katastar zemljišta: • je izrađen na celokupnoj teritoriji Republike
Srbije; • predstavljao je osnovu za formiranje Zemljišne
knjige;
• ne sadrži podatke o stvarnim pravima na nepokretnostima.
2.2 Zemljišna knjiga
Zemljišna knjiga je javna evidencija u koju su upisane nepokretnosti (zemljišta i zgrade) i prava, tereti i ograničenja koja se odnose na te nepokretnosti. U Republici Srbiji je primenjen austrijsko-nemački tip zemljišne knjige koji se zasniva na podacima premera i katastra.
Podaci u katastru zemljišta i podaci u zemljišnim knjigama trebalo bi, saglasno zakonskoj obavezi, da se redovno usklađuju i da ta usklađenost bude potpuna u delu koji se odnosi na način korišćenja zemljišta, površine i brojeve katastarskih parcela. Međutim, u velikom broju opština postojala je značajna neusaglašenost podataka upisanih u katastar zemljišta i u zemljišnu knjigu.
2.3 Knjiga tapija
Knjiga tapija je javna evidencija o vlasnicima na zemljištu. Tapijski sistem postoji na onom području naše zemlje na kome nisu uvedene zemljišne knjige (AP Kosovo). Na zahtev vlasnika izdaje se tapija kao dokaz da je lice označeno u tapiji vlasnik tog zemljišta.
2.4 Intabulacione knjige
Intabulacione knjige su javne knjige u koje se u tapijskom sistemu upisuje hipoteka i druga prava na nepokretnostima. Intabulacione knjige vode sudovi. Intabulacija je upis kojim se konačno stiče založno pravo na nepokretnosti i druga prava na tuđoj nepokretnosti.
2.5 Knjige prodatih društvenih stanova sa hipotekom
U knjigu evidencije prodatih društvenih stanova sa hipotekom upisuju se stanovi u društvenoj svojini prodati na otplatu na koje je stavljena hipoteka do isplate potraživanja [3].
2.6 Katastar nepokretnosti
Usvajanjem Zakona o državnom premeru i katastru predviđen je prestanak važenja postojećih evidencija o nepokretnostima i uspostavljanje jedinstvene evidencije o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima - Katastar nepokretnosti, kako je definisano članom 189. Zakona [7]:
„U katastarskoj opštini ili njenom delu za koju je osnovan katastar nepokretnosti u skladu sa odredbama ovog zakona, danom početka njegove primene, prestaje da važi katastar zemljišta, kao i zemljišna knjiga, knjiga tapija, intabulaciona knjiga i knjiga prodatih društvenih stanova sa hipotekom, ako ove knjige postoje u vreme osnivanja katastra nepokretnosti u toj katastarskoj opštini.“
Katastar nepokretnosti (prema članu 4. Zakona) predstavlja:
Geonauka Vol. 1, No. 1 (2013)
35
(1) Katastar nepokretnosti je osnovni i javni registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima.
(2) Nepokretnosti koje se, u smislu ovog zakona, upisuju u katastar nepokretnosti, jesu:
1) zemljište (katastarske parcele poljoprivrednog, šumskog, građevinskog i drugog zemljišta);
2) nadzemni i podzemni građevinski objekti (u daljem tekstu: objekti);
3) posebni delovi objekata koji čine građevinsku celinu (stan, poslovni prostor, garaža i drugi).
(3) Objekti, u smislu ovog zakona, jesu: zgrade svih vrsta, privredni objekti, objekti kulture, sporta i rekreacije, skloništa i drugi građevinski objekti.
Katastar nepokretnosti je osnovna evidencija o nepokretnostima i pravima na njima, zasnovana na načelima:
• upisa, • obaveznosti, • javnosti, • pouzdanja, • zakonitosti, • reda prvenstva, • određenosti, • legaliteta i oficijelnosti. U postupku izrade katastra nepokretnosti vrši se po
službenoj dužnosti upis svih stambenih, stambeno-poslovnih i poslovnih zgrada sa pravnim statusom koji odgovara postojećoj dokumentaciji.
Ovo predstavlja značajnu razliku u odnosu na upis u zemljišnu knjigu. Utvrđivanje i upis prava u katastar nepokretnosti u postupku izrade vrši komisija u sastavu: diplomirani pravnik sa položenim pravosudnim ispitom, geodetski stručnjak i predstavnik iz reda građana, što obezbeđuje kvalitet i pouzdanost upisa.
Izrada katastra nepokretnosti omogućava: • efikasniju privatizaciju, • sigurnost vlasništva i prava na nepokretnostima, • mogućnost upisa hipoteke (hipotekarni krediti), • procenu vrednosti nepokretnosti, • funkcionalno gazdovanje prostorom. Implementacija novih informacionih tehnologija i
softvera i zamena postojećih različitih softverskih aplikacija i platformi koje se koriste, ima ključnu ulogu u uspostavljanju informacionog sistema katastra nepokretnosti, odnosno nacionalne prostorne infrastrukture podataka [12].
Cilj je da se katastar nepokretnosti uspostavi na bazi digitalnih podataka i da se integrišu alfanumerički i geometrijski podaci, pa je od velikog značaja prevođenje katastarskih planova u digitalni oblik, kao i formiranje digitalne arhive.
Ažuran katastar nepokretnosti, uz podatak o vrednosti svih nepokretnosti omogućava da se, pored pravne sigurnosti, obezbede potpune informacije o nepokretnostima za mnoge klijente, a posebno za
državne organe i organe lokalne samouprave. Kvalitetne informacije o nepokretnostima su
neophodan segment za uspešno planiranje prostora, upravljanje zemljištem i održiv razvoj [5].
3 Geografski informacioni sistem (GIS) Geografski informacioni sistem (GIS) je sistem za
upravljanje prostornim podacima i njima pridruženim osobinama. U širem smislu GIS je oruđe „interaktivne karte“ koje ostavlja mogućnost korisnicima da slobodno kreiraju upite (istraživanja koja vrši korisnik), analiziraju prostorne informacije i uređuju podatke [4].
GIS daje odgovore na pitanja: • Šta se nalazi na određenoj lokaciji; • Gde se u prostoru nalazi određeni objekat; • Šta se promenilo na određenoj lokaciji (u
zadatom intervalu vremena); • Koji je optimalan (najkraći put po zadatim
kriterijumima) izmeću dve tačke u prostoru; • Pruža mogućnosti za prostorne analize tipa šta
ako (What if) u prostornim dimenzijama. Karte imaju prvenstveno komunikacionu funkciju,
ali svaka karta svakako ima i funkciju čuvanja prostornih podataka. Karte prikazuju više od puke površine Zemlje, pošto predstavljaju koristan način razumljivog prikazivanja svih relevantnih informacija vezanih za prostor. Međutim, ma kako dobro bile napravljene, karte nisu dovoljne same po sebi. Za razliku od baza podataka, karta veoma efikasno odgovara na pitanje „GDE?“, ali (zbog ograničenih mogućnosti predstavljanja podataka) nema pravi odgovor kada se postavi pitanje „ŠTA? “.
Mogućnost da se velika količina podataka o prostoru smeštenih u memoriji računara prikaže u vizuelnom, jednostavnom i korisniku bliskom obliku, nešto je što druge tehnologije nemaju. Karte u GIS-u su dinamičke, pa se sve promene informacija u bazi odmah reflektuju na izgled karte.
Vrste podataka koji se koriste u GIS-u su: prostorni, atributivni, meta-podaci i multimedijalni podaci [6].
GIS softver obezbeđuje funkcije i alate koji se koriste za skladištenje, analizu i prikaz geografskih informacija. Danas postoji veliki broj proizvođača GIS softverskih paketa: Autodesk, ESRI, Intergraf, Mapinfo, Smallworld, Idrisi i drugi.
Postoje dva osnovna tipa izvora geografskih podataka: primarni i sekundarni.
3.1 Primarni izvori geografskih podataka
Primarni izvori geografskih podataka su:
• Daljinska detekcija – pruža informacije o fizičkim, hemijskim i biološkim odlikama objekta, a bez direktnog kontakta sa njim. Aerofoto i satelitski snimci se snimaju digitalnim kamerama visokih rezolucija.
Geonauka
• Premer zemljišta – metoda prikupljanja geografskih podataka iz primarnog izvora, zasnovana na principu da je svaki 3D oodređen uglom i rastojanjem u odnosu na drugi objekat čije su dimenzije i položaj poznatiNedostatak ove metode je veliko vreme potrebno za prikupljanje podataka, ali je zato metoda veoma precizna i tačna.
3.2 Sekundarni izvori geografskih podataka
Savremene GIS tehnologije koriste informacije u digitalnom obliku, proces prevođenja u digitalnu formu moguće je izvesti na više načina: skeniranje,digitalizacija, vektorizacija.
Prema načinu korišćenja podaci (i primarni i sekundarni) se nalaze kao javno dostupni podaci na Internetu i za posebne korisnike na Intranetu
3.3 GIS na Internetu i Intranetu
Kao poseban segment u strukturi GISmreža – Internet i Intranet. Internet je potpuno izmenio sve segmente života u savremenom svetu, od svakodnevnog života, preko vođenja biznisa, obrazovanja i komunikacija. Stoga je i logipreklapanje koje se javlja između Interneta i GIS
Na Internetu postoji veliki broj GIS aplikacija i preko mreže se vrši distribucija velikog broja tih aplikacija. U ovom povezivanju otišlo se i korak dalje, tako da je formirana Geografska mreža kolekcija geografskih informacija i provajdera, kao i korisnika Interneta [9].
3.4 GIS aplikacije
GIS aplikacije su prešle veoma dug put svog usavršavanja, od vremena kada su ih koristili vojska, vlada, sistem obrazovanja i javni sektor, do današnjeg vremena kada ih koriste svi, bankarske i finansijske institucije, transportne firme. Predstavljaju logistipodršku za trgovinu nekretninama, menadžment, marketing i druge poslove. Koriste se za inventare resursa infrastrukture, planiranje saobrać
unapređivanje sistema usluga, upravljanje zemljištem, generisanje prihoda od poreza na nekretnine.
• ESRI korporacija Jedna od vodećih svetskih kompanija na polju
izrade i implementacije GIS-a u realne sistemeKorporacija ESRI je napravila više implementacija GIS sistema.
• MapSoft - domaći GIS softver. MapSoft je moderan GIS softver instaliran u Srbiji,
Republici Srpskoj, Crnoj Gori i Makedoniji, a ime MapSoft postalo je zaštitni znak razvojnog tima okupljenog na inovaciji ovog softvera i njegove primene (Slika 1) [15].
36
metoda prikupljanja geografskih podataka iz primarnog izvora,
cipu da je svaki 3D objekat u odnosu na drugi
ije su dimenzije i položaj poznati. edostatak ove metode je veliko vreme
potrebno za prikupljanje podataka, ali je zato
i geografskih podataka
Savremene GIS tehnologije koriste informacije u đenja u digitalnu formu
čina: skeniranje,
podaci (i primarni i se nalaze kao javno dostupni podaci na
ntranetu [8].
Kao poseban segment u strukturi GIS-a javlja se i Internet i Intranet. Internet je potpuno izmenio
a u savremenom svetu, od đenja biznisa,
obrazovanja i komunikacija. Stoga je i logična veza i u Interneta i GIS-a.
Na Internetu postoji veliki broj GIS aplikacija i ija velikog broja tih
aplikacija. U ovom povezivanju otišlo se i korak dalje, tako da je formirana Geografska mreža – integrisana kolekcija geografskih informacija i provajdera, kao i
veoma dug put svog usavršavanja, od vremena kada su ih koristili vojska, vlada, sistem obrazovanja i javni sektor, do današnjeg vremena kada ih koriste svi, bankarske i finansijske
redstavljaju logističku u nekretninama, menadžment,
se za inventare resursa infrastrukture, planiranje saobraćajne mreže,
ivanje sistema usluga, upravljanje zemljištem, generisanje prihoda od poreza na nekretnine.
ih svetskih kompanija na polju a u realne sisteme [10].
Korporacija ESRI je napravila više implementacija GIS
MapSoft je moderan GIS softver instaliran u Srbiji, rpskoj, Crnoj Gori i Makedoniji, a ime
MapSoft postalo je zaštitni znak razvojnog tima okupljenog na inovaciji ovog softvera i njegove primene
Slika 1. Korisnički interfejs MapSoft Interaktivna mapa putne mreže ve
Srbiji razvijena na platformi MapSoftInternet adresi http://mape.b92.net/
Kada se karta zumira prikaz je dobrog kvaliteta. Može se izabrati plan grada, hibridni prikaz koji prikazuje: nazivima ulica, kućnim brojevima i važnijim objektima. Korisna opcija je i očitavanje koorkoordinatnom sistemu koji se koristi u geodeziji2).
Slika 2. Mogućnosti
U okviru projekta Svetske banke, MapSoft d.o.o. je radio poslove izrade digitalnog katastarskog plana za područja više katastarskih opština u Srbiji (Slika 3).
Vol. 1, No. 1 (2013)
Korisnički interfejs MapSoft-a
Interaktivna mapa putne mreže većih gradova u razvijena na platformi MapSoft-a nalazi se na
Internet adresi http://mape.b92.net/. Kada se karta zumira prikaz je dobrog kvaliteta.
Može se izabrati plan grada, ortofoto snimak područja ili hibridni prikaz koji prikazuje: ortofoto snimak sa
ćnim brojevima i važnijim objektima. čitavanje koordinata u državnom
emu koji se koristi u geodeziji (Slika
ćnosti prikaza MapSoft-a
U okviru projekta Svetske banke, MapSoft d.o.o. je ove izrade digitalnog katastarskog plana za
ja više katastarskih opština u Srbiji (Slika 3).
Geonauka
Slika 3. Digitalizacija katastarskog planaprograma MapSoft
3.5 Globalni GIS na Internetu
Pre nekoliko godina se na Internetu pojavio potpuno nov program - Google Earthambicioznu zamisao da pokrije celu zemaljsku kuglu. Korišćenje je potpuno besplatno i vrlo jednostavno. Po instalaciji izvršnog programa koji se skida sa Internet adrese: http://pack.google.com, startuje se program koji prikaže sliku Zemljine kugle iz svemira (Slika 4).
Slika 4. Početni ekran programa „Google Earth“
Kada se u opciji „Search“ upiše ime željenog grada, planeta se okrene i zumira izabrano područ
Ako se nastavi sa zumiranjem dobija se vrlo kvalitetan prikaz satelitskih snimaka područprevazilazi i kvalitet i preciznost dostupnih aero foto snimaka na teritoriji Beograda. Pri većim uvedobija se sasvim upotrebljiv prikaz i za poslovprimenu. Područje Srbije nije detaljno obraBeograda i još nekih gradova ali su drugi delovi sveta obrađeni do neverovatnih detalja (Slika 5).
37
plana primenom
Pre nekoliko godina se na Internetu pojavio Google Earth, koji ima
ambicioznu zamisao da pokrije celu zemaljsku kuglu. enje je potpuno besplatno i vrlo jednostavno. Po
instalaciji izvršnog programa koji se skida sa Internet se program koji
emljine kugle iz svemira (Slika 4).
etni ekran programa „Google Earth“
Kada se u opciji „Search“ upiše ime željenog grada, zumira izabrano područje.
o se nastavi sa zumiranjem dobija se vrlo kvalitetan prikaz satelitskih snimaka područja koji nekad prevazilazi i kvalitet i preciznost dostupnih aero foto
ćim uvećanjima dobija se sasvim upotrebljiv prikaz i za poslovnu
je Srbije nije detaljno obrađeno osim Beograda i još nekih gradova ali su drugi delovi sveta
).
Slika 5. Prikaz dela Pariza sa Ajfelovom kulom i nazivima okolnih ulica
Od 1. februara 2009.
softvera 5.0 koja podržava i srpski jezik. Novina je da se mogu izabrati prikazi snimaka iz ranijih godina (od 2000. do 2009. godine),međuvremenu izgradilo i promenilo na izabranoj lokaciji. Takođe je podržano preklapanje slikakatastarskog plana preko satelitskog snimka kao podloge. Uz pretplatu se nudi verzija „Google Earth pro“ sa snimcima većpovezivanja GPS uređaja, što bi omoguterenu u realnom vremenu sa satelita okorisnika dok se nalazi na terenu i prikaže odgovarajusatelitski snimak.
3.6 Primena GIS-a
GIS se koristi u naučprojektima. Počev od same kartografije, na kojoj se bazira osnova za izradu GISposlovnih i javnih sistema. GIS je uspeo da se nametne kao jedan od dominantnih alata, koji omoguefikasno i stabilno planiranje i upravljanje u moblastima (Slika 6).
Slika 6. Oblasti primene GIS
Vol. 1, No. 1 (2013)
Prikaz dela Pariza sa Ajfelovom kulom i
nazivima okolnih ulica
Od 1. februara 2009. godine je dostupna i verzija 5.0 koja podržava i srpski jezik. Novina je da se
mogu izabrati prikazi snimaka iz ranijih godina (od pa se može videti šta se u
uvremenu izgradilo i promenilo na izabranoj e je podržano preklapanje slika, npr.
katastarskog plana preko satelitskog snimka kao Uz pretplatu se nudi verzija „Google Earth
pro“ sa snimcima veće rezolucije i mogućnost đaja, što bi omogućilo da se na
terenu u realnom vremenu sa satelita očitava pozicija korisnika dok se nalazi na terenu i prikaže odgovarajući
GIS se koristi u naučnim, poslovnim i javnim ev od same kartografije, na kojoj se
bazira osnova za izradu GIS-a, pa sve do vojnih, poslovnih i javnih sistema. GIS je uspeo da se nametne kao jedan od dominantnih alata, koji omogućava efikasno i stabilno planiranje i upravljanje u mnogim
Oblasti primene GIS-a [6]
Geonauka
GIS se koristi kako na globalnom, tako i na lokalnom nivou: Nacionalni atlas (gradovi, naseljenost, pozivni telefonski brojevi, poštanski brojevi…)Hidrografija (mora, reke, jezera, bunariinfrastruktura (bolnice, škole, crkve, parkovi, groblja, muzeji…); Transport (aerodromi, većautoputevi, železnica…).
3.7 Podaci iz Direkcije za građevinsko zemljište Beograda
Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda J.P. [11], razvila je Elektronski plan grada Beograda publikovan i prilagođen za pregled u Internet Explorer-u.
Za poslovanje Direkcije, prostorni podaci su od izuzetnog značaja zbog efikasnijeg gazdovanja građevinskim zemljištem i planiranja daljeggrada.
Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda je predstavila urbanističke planove na svojoj Internet strani. Urbanistički planovi su javni dokumenti, što treba da ih čini dostupnim stručnoj i široj javnosti.
Na preglednoj mapi Beograda mogu se pogledati planovi detaljne regulacije koji su usvojeni i objavljeni u Službenom listu grada Beograda posle 2003. godine. Planovi su predstavljeni kroz različpretraživanja, a uvid u sadržinu plana vrši se kroz dokument u PDF formatu. Puno interaktivno korišmapa planirano je da se omogući u narednom periodu, s obzirom da ovakav vid pružanja informacija zahteva stalno unapređivanje sistema. Unutar aplikacije nalazi se detaljno uputstvo za korišćenje.
Interaktivna mapa grada Beograda je digitalna mapa, koja omogućava korisnicima da pronaobjekte u gradu. Plan sadrži sve prostorne jedinice, ulice sa kućnim brojevima, važne javne objekte. Zavisno od izabrane razmere dostupni su različiti detalji na prikazanom delu karte.
Moguće je pretraživanje prema adresnom sistemu (ulica i broj), prema delovima grada ili traženje određenog objekta (na primer Dom zdravlja VraMoguće je takođe pronaći određen objekat prema nameni kao što je: školstvo, zdravstvo, uprava mapi su upisani urbanistički planovi koji su doneti posle 2003. i moguće je videti obuhvat plana ako se izabere sa spiska po opštinama, po nazivu ili se izabere sa mape.
Ako se izabere površina obuhvaćena planom i klikne mišem na nju pojavljuje se pun naziv plana i mogućnost pregleda kompletnog tekstualnog dela UP kao i crteža sa namenom površina i sinhron planom i regulacijom (Slika 7).
38
GIS se koristi kako na globalnom, tako i na lokalnom nivou: Nacionalni atlas (gradovi, naseljenost, pozivni telefonski brojevi, poštanski brojevi…); Hidrografija (mora, reke, jezera, bunari…); Gradska
kve, parkovi, groblja, Transport (aerodromi, veći putevi i
evinsko zemljište - GIS
evinsko zemljište i izgradnju lektronski plan grada
en za pregled u Internet
prostorni podaci su od aja zbog efikasnijeg gazdovanja
evinskim zemljištem i planiranja daljeg razvoja
evinsko zemljište i izgradnju čke planove na svojoj
ki planovi su javni dokumenti, čnoj i široj javnosti.
ograda mogu se pogledati planovi detaljne regulacije koji su usvojeni i objavljeni u Službenom listu grada Beograda posle 2003. godine. Planovi su predstavljeni kroz različite opcije pretraživanja, a uvid u sadržinu plana vrši se kroz
u. Puno interaktivno korišćenje i u narednom periodu, s
obzirom da ovakav vid pružanja informacija zahteva ivanje sistema. Unutar aplikacije nalazi se
grada je digitalna ava korisnicima da pronađu željene
objekte u gradu. Plan sadrži sve prostorne jedinice, ulice nim brojevima, važne javne objekte. Zavisno od
izabrane razmere dostupni su različiti detalji na
e je pretraživanje prema adresnom sistemu (ulica i broj), prema delovima grada ili traženje
enog objekta (na primer Dom zdravlja Vračar). đen objekat prema
školstvo, zdravstvo, uprava i dr. Na ki planovi koji su doneti posle
e je videti obuhvat plana ako se izabere sa spiska po opštinama, po nazivu ili se izabere sa mape.
Ako se izabere površina obuhvaćena planom i pun naziv plana i
nost pregleda kompletnog tekstualnog dela UP kao i crteža sa namenom površina i sinhron planom i
Slika 7. Podaci o detaljnom planu
Na planu je moguortofotosnimka područja iz 2007. godine sa podacima iz plana kao što su naziv ulice kudr. Preko ovog GIS sistema se na jednostavan namože saznati postoji li regulacioni plan za neko podrui ako postoji koja je planirana namena i kakvo je sadašnje stanje izgrađenosti
Na planu su ucrtane i granice zona grazemljišta pa se može lako odrediti kojoj zoni pripada određeno područje i (pošto je ponuOdluke o građevinskom zemljištu) koliko iznosi naknada za opremanje građpodručje. Na karti se takođjedne tačke do druge, obeležiti i izmeriti odrepovršina, kao i obeležiti izabrani objekti i štampati izabrani delovi karte.
Povezivanjem Direkcije sa službom katastra u RGZ-u dostupne su i kataelektronskom planu grada što je vrlo znamoglo porediti sadašnje stanje na lokacijama sa katastarskim stanjem (Slika
Na web sajtu (portalu)javno dostupni korisni sadržaji kao na primer izvoGUP-a Beograda u grafičkom i tekstualnom obliku.
Danas se neophodni podaci o lokaciji korišGIS alata javno dostupnih preko interneta (u velikom broju slučajeva) mogu prikupiti neuporedivo jednostavnije, brže i pouzdanije nego pre par godina. Dostupnost podataka olakšava rad na proceni vrednosti nepokretnosti i utiče na kvalitet procene tako što se smanjuje mogućnost greške pri odrepozicije lokacije, urbanistiizgrađenosti, okolnih sadržaja i drugih parametara.
Vol. 1, No. 1 (2013)
Podaci o detaljnom planu
Na planu je moguće izabrati i prikaz čja iz 2007. godine kombinovano
sa podacima iz plana kao što su naziv ulice kućni broj i dr. Preko ovog GIS sistema se na jednostavan način može saznati postoji li regulacioni plan za neko područje i ako postoji koja je planirana namena i kakvo je
đenosti. Na planu su ucrtane i granice zona građevinskog
zemljišta pa se može lako odrediti kojoj zoni pripada čje i (pošto je ponuđen i aktuelni tekst đevinskom zemljištu) koliko iznosi
naknada za opremanje građevinskog zemljišta za to je. Na karti se takođe može meriti rastojanje od
ke do druge, obeležiti i izmeriti određena površina, kao i obeležiti izabrani objekti i štampati
Povezivanjem Direkcije sa službom katastra u u dostupne su i katastarske parcele na
elektronskom planu grada što je vrlo značajno kako bi se moglo porediti sadašnje stanje na lokacijama sa katastarskim stanjem (Slika 8).
(portalu) Direkcije postoje i drugi javno dostupni korisni sadržaji kao na primer izvodi iz
a Beograda u grafičkom i tekstualnom obliku. Danas se neophodni podaci o lokaciji korišćenjem
GIS alata javno dostupnih preko interneta (u velikom ajeva) mogu prikupiti neuporedivo
brže i pouzdanije nego pre par godina. ostupnost podataka olakšava rad na proceni vrednosti
če na kvalitet procene tako što se ćnost greške pri određivanju tačne
pozicije lokacije, urbanističke namene, stepena enosti, okolnih sadržaja i drugih parametara.
Geonauka
Slika 8. Katastarske parcele u ulici Arčibalda Rajsa, Žarkovo, Beograd
4 Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka -Projekat NIGP
Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka NIGP, (eng. National Spatial Data Infrastructure NSDI), predstavlja integrisani sistem geoprostornih podataka, koji omogućava korisnicima da identifikuju nepokretnost i pristupe prostornim informacijama dobijenim iz različitih izvora, od lokalnog, preko nacionalnog do globalnog nivoa.
Prostorne informacije ujedinjene u zajedniinfrastrukturu obezbeđuju mnoštvo moguunapređenje javnih servisa, onemogućavajući nekonzistentnost podataka.
Republički geodetski zavod, uz podršku norveške agencije za kartografiju i katastar „Statens Kartverk“, započeo je inicijalne aktivnosti na uspostavljanju infrastrukture prostornih podataka u Srbiji u skladu za evropskim inicijativama i tendencijama. Podrška ja zasnovana na uspešnim iskustvima postignutim u Norveškoj na osnivanju i razvoju infrastrukture prostornih podataka Digital Norway.
Dosadašnje aktivnosti, realizovane najvekroz saradnju u okviru Srpsko-Norveškog RGZtwinning“ projekta:
• U okviru Zakona o državnom premeru i katastru definisano je poglavlje kojim se stvara legalna osnova za uspostavljanje NIGP-a u Srbiji, pri su pojedine odredbe INSPIRE direktive (direktive EU za uspostavljanje infrastrukture za prostorne informacije u Evropi za podršku zajedniekološke politike, kao i politike i aktivnosti koje mogu imati uticaj na životnu sredinu) transponovane u Zakon.
• Planirana je transpozicija ostalih odredbi direktive kroz podzakonsku regulativu. Zakon o državnom premeru i katastru je stupio na snagu u septembru 2009.
• Republički geodetski zavod izradio je nacrt strategije za uspostavljanje NSDI u Srbiji za period 2009 – 2012. godine koji je Vlada usvojila po stupanju na snagu Zakona o državnom premeru i katastru.
39
čibalda Rajsa,
acionalna infrastruktura geoprostornih
Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka – National Spatial Data Infrastructure –
predstavlja integrisani sistem geoprostornih ava korisnicima da identifikuju
nepokretnost i pristupe prostornim informacijama itih izvora, od lokalnog, preko
injene u zajedničku uju mnoštvo mogućnosti za
ćavajući dupliranje
ki geodetski zavod, uz podršku norveške agencije za kartografiju i katastar „Statens Kartverk“,
eo je inicijalne aktivnosti na uspostavljanju infrastrukture prostornih podataka u Srbiji u skladu za evropskim inicijativama i tendencijama. Podrška ja zasnovana na uspešnim iskustvima postignutim u Norveškoj na osnivanju i razvoju infrastrukture
Dosadašnje aktivnosti, realizovane najvećim delom, Norveškog RGZ-„SK
U okviru Zakona o državnom premeru i katastru definisano je poglavlje kojim se stvara legalna
a u Srbiji, pri čemu su pojedine odredbe INSPIRE direktive (direktive EU za uspostavljanje infrastrukture za prostorne informacije u Evropi za podršku zajedničke ekološke politike, kao i politike i aktivnosti koje
ivotnu sredinu)
Planirana je transpozicija ostalih odredbi direktive kroz podzakonsku regulativu. Zakon o državnom premeru i katastru je stupio na snagu u septembru
ki geodetski zavod izradio je nacrt stavljanje NSDI u Srbiji za period
2012. godine koji je Vlada usvojila po a o državnom premeru i
• Definisan je srpski profil za metapodatke, zasnovan na INSPIRE implementacionim pravilima i ISO standardima. Za potrebemetapodataka izrađuje se editor metapodataka koji podržava srpski profil.
• Inicijalni srpski geoportal je zvanipod nazivom Geo Srbija od 2009.
Cilj strategije NIGPinfrastrukture, kroz efikasne servise, obezbepodršku kvalitetnom i stabilnom razvoju životne sredine,u sprezi sa ekonomskim rastom, ispunjavajuzahteve javnog i privatnog sektora, kao i svih graStrategija predstavlja okvir unutar koga se može razvijati politika širokog korišsprečiti dupliranje napora i smanjenje administrativnih troškova.
Geoinformacije danas predstavljaju kljuu procesu donošenja odluka, za optimalno upravljanje resursima, razmenu podataka, komurazvoj. Razvoj tehnologije doprinosi da geoinformacije postanu obavezni element savremenog društva. Tehnologija će dostići pun potencijal kada javna uprava odluči da poveća pristup ka geografskim informacijama kroz infrastrukturu prostorn
Postavljanjem odgovarajuGeo Srbija moguće je dobiti kopiju plana predmetnog područja sa označenim brojevima katastarskih parcela i ucrtanim objektima (Slika
Slika 9. Kopija plana na portalu
Uključivanjem orto foto snimka preko kopijedobija se preklopljeni snimak sadašnjeg stanja sa stanjem u katastru.
5 Pristup katastru nepokretnosti preko interneta KnWeb
U 2012. godini počeo je sa radom Web servis RGZa [13], koji dozvoljava i javni pristup podacima iz katastra nepokretnosti. Katastar nepokretnosti pruža kompletne podatke od podataka o katastarskoj parceli, objektima na parceli, posebnim delovima objekata
Vol. 1, No. 1 (2013) Definisan je srpski profil za metapodatke, zasnovan na INSPIRE implementacionim pravilima i ISO standardima. Za potrebe prikupljanja i održavanja
đuje se editor metapodataka koji podržava srpski profil. Inicijalni srpski geoportal je zvanično pušten u rad pod nazivom Geo Srbija od 2009. godine [14].
Cilj strategije NIGP-a je uspostavljanje kroz efikasne servise, obezbeđujući
podršku kvalitetnom i stabilnom razvoju životne sredine, u sprezi sa ekonomskim rastom, ispunjavajući potrebe i zahteve javnog i privatnog sektora, kao i svih građana. Strategija predstavlja okvir unutar koga se može
zvijati politika širokog korišćenja geoinformacija i iti dupliranje napora i smanjenje administrativnih
Geoinformacije danas predstavljaju ključni element u procesu donošenja odluka, za optimalno upravljanje resursima, razmenu podataka, komunikaciju i održiv razvoj. Razvoj tehnologije doprinosi da geoinformacije postanu obavezni element savremenog društva.
ći pun potencijal kada javna uprava a pristup ka geografskim informacijama
kroz infrastrukturu prostornih podataka. odgovarajućih upita preko portala
će je dobiti kopiju plana predmetnog čenim brojevima katastarskih parcela i
ucrtanim objektima (Slika 9).
. Kopija plana na portalu Geo Srbija
ivanjem orto foto snimka preko kopije plana dobija se preklopljeni snimak sadašnjeg stanja sa
Pristup katastru nepokretnosti preko
čeo je sa radom Web servis RGZ-koji dozvoljava i javni pristup podacima iz
katastra nepokretnosti. Katastar nepokretnosti pruža kompletne podatke od podataka o katastarskoj parceli, objektima na parceli, posebnim delovima objekata
Geonauka
(stanovi, lokali, …), pa sve do podataka o vlasništvu stanova i teretima (upis hipoteke).
6 GPS sistem globalnog pozicioniranja preko satelita
Globalni pozicioni sistem (engl. Global Positioning System - GPS) je globalni satelitski navigacioni sistem (engl. Global Navigation Satellite System se sastoji od 24 satelita raspoređenih u orbiti Zemlje (Slika 10), koji šalju radio signal na površinu Zemlje. GPS prijemnici na osnovu ovih radio signala mogu da odrede svoju tačnu poziciju odnosno geodetske koordinate, na bilo kom mestu na planeti danju i pri svim vremenskim uslovima.
Slika 10. Funkcionalni GPS sa ukupno 24 geostacionarna satelita
GPS ima važnu primenu kao globalni servis u
raznim oblastima, u komercijalne i naunavigacija na moru, zemlji i u vazduhu, pri premeru zemljišta, pravljenju karata, određivanju tavremena, otkrivanju zemljotresa i slično.
Primenom ručnih GPS uređaja pri izlasku na teren procenitelj može pouzdano da ustanovi da li se nalazi na pravoj lokaciji (sa eventualnom greškom od nekoliko metara) čime se praktično eliminiše mogućidentifikacije objekta procene.
7 Mogući načini korišćenja podataka Sistematizovanje i struktuiranje prikupljenih
podataka je preduslov za njihovo smeštanje u baze podataka. Korišćenjem Interneta i GIS tehnologijemoguće je bitno pojednostaviti prikupljanje prostornih podataka i ubrzati izradu nalaza. Ortofotosnimci su odlična polazna osnova za prvi pregled lokacije i pripremu za izlazak na teren. Mogunanošenja katastarskih podloga na ortofoto
40
(stanovi, lokali, …), pa sve do podataka o vlasništvu
GPS sistem globalnog pozicioniranja preko
. Global Positioning ) je globalni satelitski navigacioni sistem
(engl. Global Navigation Satellite System - GNSS). GPS đenih u orbiti Zemlje
), koji šalju radio signal na površinu Zemlje. na osnovu ovih radio signala mogu da
odnosno geodetske a bilo kom mestu na planeti danju i noću,
Funkcionalni GPS sa ukupno 24
GPS ima važnu primenu kao globalni servis u raznim oblastima, u komercijalne i naučne svrhe: navigacija na moru, zemlji i u vazduhu, pri premeru
đivanju tačnog
aja pri izlasku na teren procenitelj može pouzdano da ustanovi da li se nalazi na pravoj lokaciji (sa eventualnom greškom od nekoliko
no eliminiše mogućnost pogrešne
enja podataka Sistematizovanje i struktuiranje prikupljenih
podataka je preduslov za njihovo smeštanje u baze enjem Interneta i GIS tehnologije
e je bitno pojednostaviti prikupljanje prostornih Ortofoto i satelitski
na polazna osnova za prvi pregled lokacije i pripremu za izlazak na teren. Mogućnost
ortofotosnimak, plana
namene, zona, komunalne infrastrukture i drugih podataka otvara nove pravce primene. Zadavanje kombinovanih alfanumeričmogućnost preklapanja više zadatih kriterijuma sa odgovarajućom ponderacijom predstavlja dragocpomoć pri analizi [2]. Korišćenjem informacione tehnologije mogu se značajno ubrzati i olakšati izdvajanje potrebnih podataka i izrada nalaza.
Acknowledgement Istraživanja u ovom radu su ra
tehnološkog projekta TMinistarstvo prosvete, nauke i tehnološkog razvojaRepublike Srbije.
Literatura [1] Ćirović G., Jovović, S.: "Prilog metodologiji procene
vrednosti građevinskog zemljišta", u knjizi "Procedure i problematika izgradnje objekata", Kostić-Milanović, A., AleksiS., Đalović, M., Klem, N., (editori), Viša građevinsko-geodetska škola, Gradski zavod za veštačenja, Republički geodetski zavod, Direkcija za građevinsko zemljište, Vrnja17.
[2] Ćirović G., JovovićEvaluation", Planning, design, construction and building reconstruction, 5th International Scientific Conference2009.
[3] Đurić, Z.: Metode procene vrednosti nekretnina, Beograd, 2009.
[4] Kukrika, M.: Geografski inGeografski fakultet u Beogradu, Beograd, 2000.
[5] Miladinović, M.: Procena vrednosti nepokretnosti, Građevinski fakultet u Beogradu, Beograd, 2009.
[6] Voerkelius, U., Glavina, J.: GIS prirusamouprave u Srbiji, RGZ, Beograd, 20
[7] Zakon o državnom premeru i katastruglasnik RS, br. 72/09, izmene i dopune 18/10
WEB stranice
[8] http://www.opengis.org
[9] http://www.geographynetwork.com
[10] http://www.esri.com
[11] http://www.beoland.com
[12] http://propisi.net, 12.15.201
[13] http://www.rgz.gov.rs
[14] http://www.geosrbija.rs
[15] http://www.mapsoft.rs
Vol. 1, No. 1 (2013) namene, zona, komunalne infrastrukture i drugih podataka otvara nove pravce primene. Zadavanje kombinovanih alfanumeričkih i grafičkih kriterijuma i
nost preklapanja više zadatih kriterijuma sa om ponderacijom predstavlja dragocenu
enjem informacione tehnologije mogu se ajno ubrzati i olakšati izdvajanje potrebnih podataka
ovom radu su rađena u okviru projekta TR 36017 koji je podržalo prosvete, nauke i tehnološkog razvoja
ć, S.: "Prilog metodologiji procene đevinskog zemljišta", u knjizi
"Procedure i problematika izgradnje objekata", ć, A., Aleksić, I., Ćirović G., Zrilić
, M., Klem, N., (editori), Viša geodetska škola, Gradski zavod za
čki geodetski zavod, Direkcija za evinsko zemljište, Vrnjačka Banja, 2006., str. 7-
G., Jovović, S.: "Development Land Evaluation", Planning, design, construction and building reconstruction, INDIS 09, 11th National and
Scientific Conference, Novi Sad,
, Z.: Metode procene vrednosti nekretnina,
Kukrika, M.: Geografski informacioni sistemi, Geografski fakultet u Beogradu, Beograd, 2000.
, M.: Procena vrednosti nepokretnosti, evinski fakultet u Beogradu, Beograd, 2009.
Voerkelius, U., Glavina, J.: GIS priručnik za lokalne samouprave u Srbiji, RGZ, Beograd, 2008. Zakon o državnom premeru i katastru, Službeni glasnik RS, br. 72/09, izmene i dopune 18/10
www.opengis.org, 15.10.2009.
www.geographynetwork.com, 06.02.2011.
www.esri.com, 05.04.2011.
http://www.beoland.com, 08.08. 2012.
, 12.15.2012.
http://www.rgz.gov.rs, 06.09.2012.
http://www.geosrbija.rs, 15.09.2012.
http://www.mapsoft.rs, 15.11.2012.
