Embed Size (px)
Citation preview
Исследовательская работа по теме: «Реорганизация производственно-
коммунальных территорий в исторических центрах городов мира и
создание на них туристических, рекреационных и культурных
кластеров: анализ эффективности развития»
Объект исследования: Торговый центр «Мануфактура»
Выполнили:
Русанова А. В.
Студентка Института филологии,
журналистики и межкультурных
коммуникаций Южного федерального университета
(в наст. момент проходит обучение в Варшавском университете)
Молдованов Р. М.
Магистрант Факультета менеджмента
Южного Федерального университета
(в наст. момент проходит обучение в Варшавском университете)
Варшава
2015
2
Содержание
Резюме результатов исследования………………………………………..……..3
Результаты исследования………………………………………………………...5
Список литературы……………………………………....………………………24
Приложение 1……………………………….…………………………………...26
Приложение 2…………………………………...……………………………….40
Приложение 3……………………………………………………………………52
Интернет-ресурсы, связанные с проектом……………………………………..61
3
Резюме результатов исследования
Объектом нашего исследования выступает Торговый центр
«Мануфактура» (польск. Centrum Handlowe Manufaktura). Данный объект
расположен в центре города Лодзь в Польше. Инициатором проекта
выступил Киприан Косински, бизнесмен из Швейцарии польского
происхождения. Благодаря его усилиям участниками проекта выступила
крупная французская банковская группа Edmond de Rothschild Group. Срок
реализации проекта составил 8 лет и 2 месяца с момента приватизации
объектов и территории до открытия нового торгового центра. Общая
площадь реконструированной земли составила 270 000 . Главной
исторической особенностью объекта является то, что под его нужды
используется более десятка зданий фабрики Израэля Познанского, одного из
самых богатых фабрикантов в Российской Империи.
Основная специализация проекта – создание громадного торгово-
развлекательного комплекса с культурными, торговыми и
гастрономическими объектами. Форма финансирования и управления
проектом – частные, и в большинстве своем, во время реализации проекта
были закреплены за APSYS Polska. Бизнес-модель Торгового центра
«Мануфактура» вполне типична для торгово-развлекательного центра и
формируются в основном от платежей арендаторов и рекламы. Общая сумма
инвестиций, которые были потрачены на реализацию проекта составила 270
млн. евро. Всего у Торгового центра «Мануфактура» существует 14
основных объектов от Дворца Познанского, памятника архитектуры
федерального значения, до современного здания Торгового центра,
построенного на территории при реконструкции. Об эффективности проекта
лучше всего может сказать тот факт, что в 2012 году его выкупила компания
Union Investment Real Estate. Второй по величине фонд управляющий
недвижимостью в Германии согласился купить Торговый центр
4
«Мануфактура» за 390 млн. евро., включая кредиторскую задолженность.
Данная сумма почти в половину превышает сумму общих инвестиций для
реализации проекта.
Главными плюсами мы можем назвать: коммерческий успех проекта;
создание главного туристического объекта в городе; сохранение
исторического и культурного наследия города. Главными минусами можно
назвать: слабую интегрированность территории в жизнь района и города;
некоторые недочеты при проектировании и частичный снос исторической
застройки, не вписывающейся в проект. Анализируя полученные данные
можно сделать вывод, что проект по реорганизации исследуемой территории
был успешно реализован и продолжает быть привлекательным для
инвесторов, а также заинтересованных в его покупке агентов.
5
Результаты исследования.
Объектом нашего исследования выступает Торговый центр
«Мануфактура» (польск. Centrum Handlowe Manufaktura), расположенный в
польском городе Лодзь, являющимся третьим по численности населения
городом Польши. Данный объект был выбран не случайно, так как в ноябре
2014 года мы посещали этот город и данный торговый комплекс произвел на
нас впечатление очень успешной реорганизации производственной
территории, как с эстетической стороны, так и по количеству предлагаемых
услуг и развлечений на территории центра (см. Приложение 3).
Данный Торговый центр, как мы уже говорили, находится в Польше в
городе Лодзь, который являлся центром промышленности Польской
республики, когда ее часть еще входила в состав Российской Империи (см.
Рис. 2.8). Тогда город был одним центров ткацкой индустрии в Восточной
Европе. Затем уже во времена социалистической Польской народной
республики город стал главным производителем электронной продукции в
стране. В данный момент, многие предприятия оказались закрыты и
заброшены, в виду нерентабельности производства1. Исходя из этого можно
сказать, что Торговый центр «Мануфактура» - это не случайный проект, а
серьезная попытка преодолеть назревшие в городе проблемы.
Сам Торговый центр располагается по адресу Drewnowska 58 на
территории бывшего ткацкого завода фабриканта Израэля Познанского,
комплекс основных зданий которого в промежуток между 1872-1892 гг. В
момент своего основания старая фабрика, конечно, находилась за чертой
города, но в настоящий момент район Starych Bałutach это граничащая с
центральной частью города территория (см. Рис. 2.1). Можно сказать, что
главная прогулочная улица города Piotrkowska как раз ведет к
1 Historie Łódzkie: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.historialodzi.obraz.com.pl – Дата обращения: 15.01.2015.
6
«Мануфактуре», в паре сотен метров от которой располагается главная в
городе Площадь Свободы и Старый парк (Park Staromiejski).
Основным инициатором проекта выступил Киприан Косински
инженер-химик по профессии, но сейчас успешный бизнесмен польского
происхождения из Швейцарии. Благодаря своим деловым связям в Западной
Европе, он смог привлечь в свой проект около 270 млн. евро из швейцарской
финансовой группы Edmond de Rothschild Group. На данный средства и был
реорганизован промышленный комплекс фабриканта Израэля Познанского в
современный Торговый центр при полном одобрении и поддержке местной
администрации города Лодзь1.
Срок реализации проекта составил 8 лет и 2 месяца, начиная от
момента приватизации предприятия консорциумом под управлением
Косинского 31 марта 1998 г. до официального и торжественного открытия в
17 мая 2006 г. К 1998 году, предприятие принадлежало государственной
компании «Poltex» и несло убытки в течении последних десяти лет. Объемы
производства фабрики начали снижаться еще при социалистической системе
и за 1981-1989 гг. упали на 20%. С началом проведения в Польше в 1990 г.
рыночных реформ текстильная фабрика сразу же оказалась в глубоком
кризисе, быстро набирая долги и теряя ликвидность. Государство прямо
занималось конкретным вопросом сохранения данной фабрики, но череда
меняющихся руководителей при отсутствии каких-либо системных решений
привели к банкротству предприятия в 1991 году. С этого момента начался
активный поиск инвесторов для реструктуризации производства и промо-
кампания по их привлечению. Следующие два года предпритие при помощи
городской администрации с перебоями продолжает работать, сократив
производства и закрыв большую часть цеховых помещений. В 1993 г.
бизнесмен Киприан Косински, о котором говорилось выше, проявляет
интерес к проекту и подписывает соглашение о возможном сотрудничестве в
1 Wiadomości - Polska, polityka, świat: Cyprian Kosiński: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://edu.gazeta.pl/edu/h/Cyprian+Kosiński – Дата обращения: 15.01.2015.
7
качестве потенциального инвестора. Это послужило началом мирового
соглашения между банками и другими кредиторами компании «Poltex». В
первом квартале 1995 г. кредиторы принимают программу план программы
реорганизации фабрики, предложенный Косинским и уже через полгода 4
октября подписывают окончательный договор с новым консорциумом,
который определил обязанности инвестора с точки зрения источников
финансирования для обеспечения всеобъемлющего процесса реорганизации
компании на согласованных до этого условиях финансовой
реструктуризации. Следующие два года перед началом активной фазы
реализации проекта, местная администрация подготавливала фабрику к
процессу приватизации и постепенно останавливала производство текстиля,
которой полностью прекратилось в третьем квартале 1997 года1.
С 1998 года, как мы уже упоминали выше начинается активная фаза
реализации проекта и 31 марта выходит первый акт о приватизации бывшего
«Poltex» компаниями консорциума Коссинского: Francarep, Fonciere Euris и
Apsys. В итоге к концу года, главным акционером, а также собственником
имуществ и земли становится фирма Apsys Polska. В течении следующих
трех лет, фабрика будет подготавливаться к масштабной реорганизации и
созданию на ее территории Торгово-развлекательного комплекса.
Происходит оценка состояния исторический зданий, а также снос всех
сооружений, которые не представляют какой-либо культурной или
эстетической ценности. Также главная площадь на территории фабрики,
официально переименована городской администрацией Лодзи в Центр
Мануфактуры. В 2002 году между Apsys Polska и городской администрацией
было подписано окончательное разрешительное соглашение об
реорганизации и использовании исторических зданий в дальнейшем в
коммерческих целях. И уже в 2003 году началась активная фаза
1 Strona główna Manufaktury: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.manufaktura.com – Дата обращения: 15.01.2015.
8
строительных работ, завершившаяся 17 мая 2006 года торжественным
открытием1.
Баланс строительных работ представлен ниже в табл. 1:
Таблица 1 Баланс строительных работ2
1. Реконструировано 270 000 земли
2. Получено 90 000 для модернизации
3. Создано 95 000 новых площадей
4. Отремонтировано 50 000 кирпичных фасадов
5. Создано 30 000 для торговли
6. Посажено 600 шт. деревьев
7. Модернизировано 4 км дорог
Чтобы понять исторические особенности и детали территории следует
рассказать немного подробней о городе, в котором находится исследуемые
нами объект.
Лодзь является городом с наиболее ценной промышленной
архитектурой во всей Польше. Происхождение многих фабрик восходит к
началу 20-х годов ХIХ века, когда Российская Империя приняла автономию
Царство польского и утвердила программу по модернизации этих территорий
(см. Рис. 2.9 и Рис. 2.10). В 1820 г. Лодзь был включен в число населенных
пунктов, которым предстояло стать промышленными центрами на польской
территории. Его специализацией была определена текстильная
промышленность. Благодаря многочисленным законодательным актам,
содействующим созданию предприятий, таких как, освобождение от военной
службы в обмена на работу в текстильной промышленности, в Лодзь начали 1 Strona główna Manufaktury: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.manufaktura.com – Дата обращения: 15.01.2015. 2 wierczewska-pietras k., 2009,
b u Ł , prace komisji geografii przemysłu, nr 12 Warszawa–Kraków,
s. 177
9
прибывать промышленники со всего мира. В 1835 году в городе была
открыта первая крупная ткацкая фабрика с самой большой технической
мощностью в Царстве польском, ознаменовав эру быстрого технического
прогресса в Лодзи1.
Специальные законы для предпринимателей в Лодзи действовали
вплоть до середины 60-х годов, что очень сильно напоминает современные
особые экономические зоны, которые создают государства для привлечения
инвестиций. По сути, Лодзь уже в то время являлся зоной такого типа. За это
время и в дальнейшем в Лодзи было открыто около 800 фабрик, в том числе
завод хлопка и резины Ferdynanda Goeldnera (открыт 1883 г.),
хлопкопрядельная Markusa Silbersteina (открыта в 1892 г.), завод по
производству хлопка Szai Rosenblatta (открыт в 1890 г.), и наиболее
известная ткацкая фабрика Izraela K. Poznańskiego (открыта в 1892 r.),
фабрика хлопка Karola Scheiblera (открыта в 1872 г.), и завод текстильной
продукции Ludwika Geyera2.
Эти предприниматели сделали свои фабрики процветающими
предприятиями, на которых было занято порядка 6000 работников, а
учитывая персонал компаний, чья деятельность была связана напрямую с
обслуживанием фабрик, то число персонала в итоге доходило до 8000
человек. Вся эта промышленность бурно развивалась и даже смогла
относительно легко перенести разрушения Второй мировой войны, но ближе
к концу периода существования социалистической Польши все больше
фабрик ветшали и становились заброшенными. Все это привело к тому, что в
90-е годы прошлого века десятки заброшенных фабричных комплексов
создавали серьезные проблемы для функционирования города, так как не
было средств не на их развитие, не на реорганизацию данных территорий. В
1 Matys M., 2011, Lodzka fabryka marzen: ot afery do sukcesu, Oficyna Wydawnicza RYTM,
Warszawa. s. 23
2 Там же s. 35
10
меньшей степени, но этот вопрос и сегодня остается актуальным для города,
несмотря на успех исследуемого нами проекта.
Сама же фабрика Израэля Познанского, о которой мы ведем речь, была
основана в 70-м году на территории в 12 га в окружении улиц: Srebrzyńską ,
Ogrodową, Zachodnią, и Drewnowską. Выбор подобного месторасположения
был связан с тем, что на этом участке земли можно было создать наиболее
благоприятные условия с точки зрения коммуникаций. В тоже время земли
Познанского пролегли как раз между границами Старого города и еврейским
кварталом, создав тем самым промышленные район в предместье Нового
города, что было очень удобно с точки зрения привлечения молодой рабочей
силы. Строительство промышленного комплекса, землеустройства области
вокруг него фабрикант поручил архитектору Хиларему Маевскому. Датой
постройки первого многоэтажного здания принято считать 1872 г. На его
открытии Израэлем Познанским был запущен первый ткацкий станок
фабрики, оснащенный паровым механическим приводом. В течении
следующих 20 лет количество сооружений различного рода на территории
завода увеличивалось быстрыми темпами: прядильные цеха, цеха по
производству текстильных изделий, хлопковые склады,
газоперерабатывающий завод, ремонтные мастерские, здания финансовых
отделов, магазины, а также даже собственная пожарная станция, в виду
частых случаев возгораний в производственных цехах фабрики1.
После постройки самого завода и вспомогательных учреждений,
напрямую участвующих в производстве, началась постройка жилого
комплекса для работников фабрики на улицах Ogrodowej и Gdańskiej. По
официальным данным в общей на территории, прилегающей к производству
было создано 1086 жилых помещений для 4036 человек. На территории
комплекса также был построен двухэтажный дом с подвалом и зимним садом
и для самого фабриканта, который сейчас имеет название Дворец Израэля
1 Matys M., 2011, Lodzka fabryka marzen: ot afery do sukcesu, Oficyna Wydawnicza RYTM,
Warszawa. s. 49
11
Познанского и является памятников архитектуры федерального значения в
Польше (см. Рис. 2.3). В нем также располагается здание исторического
музея. В конце ХIХ века Израэль Познански, благодаря своей фабрике в
Лодзи стал одним из самых богатых еврейских предпринимателей в
Российской Империи1.
Но вернемся в настоящее время, чтобы рассмотреть нынешнюю
специализацию объекта после его реорганизации. По сути, проект
реорганизации фабрики Израэля Познанского стал самым масштабным
проектом в новейшей истории города Лодзь, благодаря которому было
создано 30 000 территорий для осуществления коммерческой
деятельности. Создание Торгового центра «Мануфактура» позволило создать
около 3000 новых рабочих мест, подписать соглашения с 306 арендаторами,
открыть 62 предприятия общественного питания, включая рестораны, кафе,
бары и различный фаст-фуд. Территория современного комплекса оснащена
парковкой на 3500 тыс. автомобильных мест. В одном из зданий
«Мануфактуры» действует музей старого завода, где можно увидеть старые
фотографии, планы, карты, а также посмотреть на работу старого
оборудования, которая была сохранена при реконструкции. Комплекс
полностью изменил свою функцию с промышленной, на культурную,
деловую и торговую. Интерьер зданий был адаптирован для кафе, ресторанов
и магазинов. На территории ткацкой фабрики было создано также 15
кинозалов, в том числе один из которых является IMAX 3D. Из
дополнительных развлечений можно выделить: арену для катания на
роликах, которая зимой используется, как ледовый каток и стену для занятий
скалолазанием2. В табл. 2 представлено разграничение площадей комплекса
по сферам деятельности:
1 Там же, с. 54
2 Strona główna Manufaktury: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.manufaktura.com – Дата обращения: 15.01.2015.
12
Таблица 2 Основные площади по направлениям1
1. Культура 8 0000
2. Бизнес 20 000
3. Торговля 101 000
4. Развлечения 21 000
5. Всего 150 000
Уже после открытия комплекса в 2008 г. завершился ремонт бывшего
прядильного цеха на улице Ogrodową, предназначенного для четырех-
звездочного отеля Andels (см. Рис. 2.7). Отель располагает 180 номерами, 50
апартаментами, бассейном, фитнес-клубом, несколькими пабами, конференц-
зонойв 1800 , бальным залом в 800 и парковочной зоной на 198
автомобилей. Также инвестор за символическую плату отдал один из цехов
бывшей ткацкой фабрики для нужд Музея искусства города Лодзь. Их
культурных объектов стоит также отметить создание Детского центра по
науке и техники – первого интерактивного эксперементариума в
Центральной Европе для детей, разработанным совместно с Городом науки и
промышленности в Ла-Виллет в Париже. Часть современного Торгового
комплекса также отдана под различные художественные галереи и Музей
истории дворца Израэля Познанского2.
Если говорить о форме финансирования и управления проектом, то оно
полностью основано на частной инициативе, а именно на компании APSYS
Polska французского происхождения. Данная компания специализируется в
области управления Торговыми центрами и создании современных
многофункциональных центров четвертого поколения. На польском рынке
компания работает 11 лет и изначально была создана, именно для реализации
исследуемого нами проекта в городе Лодзь. На сегодняшний момент данная
1 wierczewska-pietras k., 2009, podarowania
b u Ł , prace komisji geografii przemysłu, nr 12 Warszawa–Kraków,
s. 178 2 Kusinski J., Bonislawski R., Janik M., 2009, Ksiega fabryk Lodzi, Lodz, s. 25.
13
фирма является одним из лидеров в сфере организации торгово-
развлекательных комплексов на территории Польши. Помимо флагманского
проекта «Мануфактуры» в Лодзи, компания имеет в своем распоряжении еще
16 торговых центров общей площадью 700 000 локализованных в
крупных городах страны. Общее количество контрактов на аренду
насчитывает порядка 1200 договоров1.
Бизнес-модель Торгового центра «Мануфактура» вполне типична для
торгово-развлекательного центра и формируются в основном от платежей
арендаторов и рекламы, за исключением того, что объект является
культурной ценностью и туристическим объектом номер один в городе, что
делает возможность использования отеля, как флагманского проекта, а также
привлечения дополнительного дохода от туристического потока из гостей
города.
Общий первоначальных инвестиций в проект составил порядка 200
млн. евро, увеличившись в дальнейшем еще на 70 млн. евро. Таким образом
общая сумма инвестиций, которые были потрачены на реализацию проекта
составила 270 млн. евро. К сожалению, управляющая компания Apsys polska
не публикует финансовые отчеты в открытом доступе, что затрудняет
проведение финансового анализа, так как приходится основываться лишь на
очень ограниченных данных доступных в польских СМИ.
Всего у Торгового центра «Мануфактура» существует 14 основных
объектов, которые представлены ниже на рис. 12:
1 Strona główna Manufaktury: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.manufaktura.com – Дата обращения: 15.01.2015. 2 Wirtualna Manufaktura: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://wirtualnafabryka.com – Дата обращения: 15.01.2015.
14
Рис.1 Основные объекты Торгового центра «Мануфактура»
Рассмотрим каждый объект в отдельности, обратив внимание на
его историческое назначение и современную функцию. Фотографию каждого
объекта можно будет посмотреть в Приложение 1.
Объектом под номером 1 выступает Прядильный цех (см. Рис. 1.1).
Прядильная фабрика. Ее основа была заложена в еще 1977-78 годах.
Фабрика представляла собой пятиэтажное здание прямоугольной формы
диаметром 170,4 на 30,5 метров. Незадолго до открытия она полностью была
поражена огнем. Будучи восстановленной, прядильная фабрика стала самым
большим в своем роде сооружением в Европе, став иконой фабрик. Новая
для тех времен планировка позволила создать широкие, освещаемые с двух
сторон залы, которые соединялись посредством башен. Потолок,
поддерживаемый железными перекладинами и стальными опорами,
удерживает 36 тысяч веретен. За 11 лет их число возросло до 80 тысяч.
Вначале, машины приводились в действие за счет парового двигателя,
соединенного с помощью системы конвейерной ленты и приводного вала,
располагающегося под потолком. Сейчас прядильная фабрика
функционирует как единственный 4-х звездный отель в Лодзе. Сочетание
современного дизайна и постиндустриальных элементов старой архитектуры
производит отличное впечатление. В одной из башен, где расположено
15
водохранилище можно обнаружить плавательный бассейн. В отеле имеются
конференц-залы, а также номера, спроектированные специально для бизнес-
клиентов.
Следующим объектом под номером 2 идут Главные ворота (см.
Рис. 1.2). Возведенные в 1878-80 годах и соединенные с забором в стиле нео-
ренессанс главные ворота, стали воплощением великолепия фабрики.
Стальные двери от Карла Кремпфа сами по себе являют собой шедевр
кузнечного дела. Сегодня мы можем восхищаться реконструированном
видом ворот. На самой их верхушке расположена репродукция фабричных
часов (так как часы 19 века, к сожалению, не дожили до наших времен, но
представлены в качестве экспоната в музее фабрики).
Третьим объектом выступает Здание управления фабрики (см. Рис.
1.3). Было основано в 1885. Данное здание являлось главным центром
управления фабрики. В связи с расширением основной постройки, оно было
соединено с ней с помощью перехода. С точки зрения композиционной идеи,
планировка являет собой уникальный объект – смесь красного кирпича с
покрытыми штукатуркой стенами. Сейчас здание, как и в прошлом,
выполняет ту же самую функцию. В период постройки отеля, там был создан
временный офис для глав, занимающихся данной проблемой. Также в здании
управления фабрики заседали и архитекторы, разрабатывающие дизайн и
следящие за ходом модернизации Мануфактуры. В наши дни в главном
офисе располагается Poltex W – фактически единственные уцелевшие
остатки от этой компании.
Четвертое основное здание - это Ткацкий цех (см. Рис. 1.4). Это
одноэтажное здание является самым старым из всего комплекса. Оно было
возведено в 1872, используя новейшие для тех времен архитектурные
решения. Свет поступал из окон так называемой пилообразной крыши. В
этом цехе было установлено 200 привезенных из Англии механических
ткацких станков, работающих за счет парового двигателя. В самом начале
действия фабрики в Ткацком цехе работало 294 человека. Со временем
16
количество машин возрастало, достигнув не менее 2266 в 1889 году. После
открытия Прядильного цеха, часть здания была перестроена в ниточных цех,
где осуществлялся процесс, предшествующий ткацкому. Сегодня на этом
месте располагаются рестораны, гастроном, а также электронный
гипермаркет.
Пятое сооружение это Большой ткацкий цех (см. Рис. 1.5). В связи с
постоянным ростом прядильной продукции, возникла нужда в большем
количестве ткацких станков. Это поспособствовало возведению нового цеха,
где бы они могли свободно расположиться. Так, в 1895 было построено
новое трехэтажное здание. Оно было связано с ниточным цехом посредством
тоннеля. В наши дни Большой ткацкий цех представляет собой один из один
из трех отделов Музея искусств, названого MS2, в котором представлены
работы современных художников. Также данное сооружение содержит в себе
несколько кафе и книжный магазин.
Затем идут мастерские (см. Рис. 1.6). Построенное в 1889 году, здание
содержит в себе механические мастерские. Возможность ремонта
оборудования на территории самой фабрики играла большую роль для
экономики предприятия. А именно потому, что это исключало трату времени
и деньг на транспортировку вышедших из строя машин.
Следующим основным объектом выступает Моторный цех (см.
Рис. 1.7). Удивительно необычной формы по отношению к другим
сооружениям, входящим в общий комплекс, Моторный цех был построен в
1877 году. Ранее в нем производились запасные детали для машин. Далее
использовалось в качестве хранилища фабричных локомотивов. В наши дни
на этом месте располагается большой зоомагазин с большим ассортиментом
товаров для животных.
Объектом под номером 8 выступает Отделочный цех (см. Рис. 1.8).
Это трехэтажное здание появилось в 1891 году. Будучи 226 метров в длину и
26,6 метров в ширину, а также обладая башней, Отделочный цех был местом,
где производились процессы, необходимые для придания изделию конечного
17
вида. Также там проверялось качество материи. На последнем этаже
западного крыла здания, располагалась подготовительная зона для нанесения
узора на ткань. В основании башни был установлен паровой двигатель, а
наверху располагалась большая цистерна с водой, оснащенная
разбрызгивателями, позволяющими в случае пожара быстрыми темпами
потушить огонь. В наши дни на втором этаже Отделочного цеха находится
кинотеатр, а также Музей Фабрики, рассказывающий об истории комплекса
«Мануфактура».
Следующим 9 объектом идет Электрических цех (см. Рис. 1.9). В
1912 году начался переход от паровых двигателей к электрическим. Так, был
возведен Электрический цех, ставший местом, где был расположен генератор
в 2400 кв. Какой-то период времени сосуществовали оба источника энергии.
Затем были установлены два дополнительных турбо генератора. В восточной
части цеха находился котел, производящий поток пара, необходимый для
турбин. В 1928 году в Электрическом цехе было более 30 бойлеров. Это была
первая в Польше, работающая на угольном порошке отопительная система.
В 1963 года, когда электричество уже вырабатывалось при помощи
городских электрических станций, здание стало функционировать как
установка для умягчения воды.
Объект номер 10 Пожарная станция (см. Рис. 1.10). Основанное в
1890 году здание с небольшой башней и террасой стало базой для шестой
дивизии пожарной бригады. Башня и терраса служили местом для сушки
шлангов после их использования. Между главным офисом и зданием
управления технологическим процессом были размещены гаражи для
пожарных машин. В наши дни на месте пожарной станции расположен
известный клуб. Также еще одним интересным местом является панорамная
площадка, расположенная на верху комплекса.
Затем идет Отбеливающий цех (см. Рис. 1.11). Имеющее пиловидную
крышу здание Отбеливающего цеха было построено в 1891 году. Ввиду
опасной природы веществ, используемых при отбеливании, часть
18
производства была перенесена в отдельное сооружение. В наши дни на месте
данного цеха расположены бильярд, боулинг, аптека, школа французского
языка, а также фитнес-клуб, расположенный на втором этаже здания.
Объектом под номером 12 выступает Фабричный медпункт (см.
Рис. 1.12). Здание, построенное в 1890 году имело две основные цели. Оно
служило местом для технической мастерской, а также работало как
фабричный медпункт, для людей, получивших травму при работе. Позднее
там основалась фабричная клиника. Сегодня в данном здании расположен
японский ресторан.
Предпоследним объектом идет Дворец Познанского (см. Рис. 1.13).
Здание в форме буквы L было основано на месте бывшего дома Познанского.
С 1901 по 1903 годы оно несколько раз подвергалось реконструкциям.
Дворец имеет несколько этажей. Так, например, нижний этаж представлял
собой рынок, содержащий в себе различные магазины. Здание покрыто
штукатуркой и обладает как мансардными крышами, так и плоскими
крышами с башнями и куполами. Дворец поражает разнообразием форм и
своей монументальностью. Декоративные элементы фасада содержат
символы, восхваляющие индустрию, торговлю и всемогущую силу
владельца. Дворец Познанского признан одним из наиболее красивых
дворцов 19 столетия.
И последним 14 объектом выступает Торговый центр (см. Рис.
1.14). Торговая галерея и ресторанный дворик являются современной частью
Мануфактуры. Сооружение было построено в 2006 году. Двухэтажная
галерея расположена на 50 тысячах квадратных метров, и также как и
некоторые другие здания из общего комплекса, обладает пиловидной
крышей, что создает атмосферу индустриальной постройки. Дизайн проекта
был разработан Virgille&Stone.
Так как провести полный финансовый анализ в отсутствии
бухгалтерской отчетности и любых других документов, таких как годовые
отчеты или коммерческие предложения не предоставляется возможным, мы
19
можем судить об эффективности проекта лишь по косвенным данным,
которые можем найти в открытом доступе.
Одним из таких полезных документов выступает октябрьская статья в
журнале Bloomberg за 2012 год. В частности, в ней говорится, что Union
Investment Real Estate, второй по величине фонд управляющий
недвижимостью в Германии согласился купить Торговый центр
«Мануфактура» за 390 млн. евро., включая кредиторскую задолженность1.
Учитывая общую сумму инвестиций в проект, которая составила 270 млн.
евро, в абсолютной величине стоимость «Мануфактуры» через несколько лет
возросла на 120 млн. евро или на 45%.
Также мы можем обратится к статистическим данным о рынке на
котором конкурируют торговые центры города Лодзь. В табл. 3 представлена
статистика по торговым центрам города сточки зрения доступности для
клиентов2:
Табл. 3 Транспортная доступность торговых центров города Лодзь
№ Торговый центр Количество
парковочных мест
Количество линий
городского
транспорта
Количество
бесплатных
автобусов
1 Manufactura 3500 10 1
2 Galleria Lodz 1400 8 0
3 Port Lodz 4500 3 2
4 C. H. M1 2400 7 4
5 C. H. Tulpan 2000 8 3
6 Pasaz Lodzki 1747 2 4
7 Tesco P. 1800 5 3
8 C. H. Guiliwer 1200 5 2
9 Tesco W. 1600 7 2
10 E. Leclerc 400 3 2
11 Carrefour Sz. 900 9 2
1 Union Investment Fund to Purchase Polish Mall for $504 Million: [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://www.bloomberg.com/news/2012-10-29/union-investment-fund-to-
purchase-polish-mall-for-504-million.html – Дата обращения: 15.01.2015. 2 Rochmińska A., 2013, Atrakcyjność łódzkich centrów handlowych oraz zachowania nabywcze
i przestrzenne ich klientów, Wydawnictwo uniwersytetu łódzkiego, Łódź, s. 112
20
12 Carrefour P. 1000 3 2
Обратим также внимание на само расположение исследуемого нами
торгового центра, которое мы описывали еще в самом начале нашей работы,
а также в части, рассказывающей об истории фабрики в ХIХ веке. План
города с точками расположения конкурирующих торговых центров
представлена на рис. 21:
Рис.2 План города и крупные торговые центры
Как мы можем увидеть, Торговый центр Мануфактура находится на
окраине центральной части города, что делает его с одной стороны
легкодоступным для отдыхающих горожан и гостей города, но и также
многие логистические преимущества перед основным, конкурентом Galleria
Lodzka, которая находится непосредственно в самом центре Лодзи.
1 Rochmińska A., 2013, Atrakcyjność łódzkich centrów handlowych oraz zachowania nabywcze
i przestrzenne ich klientów, Wydawnictwo uniwersytetu łódzkiego, Łódź, s. 108
21
Также стоит обратить внимание на интересную статистику,
показывающую какое количество различных учреждений находится на
территории каждого торгового центра в городе и к какой сфере деятельности
они относятся. Статистика приведена в табл. 41:
Табл. 4 Количество учреждений на территории торговых центров в Лодзи
Торговый
центр
Количество
торговых
точек
Количество
торговых
точек от
общего
числа
учреждений
Количество
пунктов
общественного
питания
Количество
пунктов
услуг
Количество
развлекательных
точек
Общее
количество
учреждений
Manufactura 228 72,4 % 50 19 18 315
Galleria
Lodz
130 81,3 % 19 11 0 160
Port Lodz 127 83,0 % 18 8 0 153
C. H. M1 81 88,0 % 3 8 0 92
C. H.
Tulpan
67 82,7 % 5 9 0 81
Pasaz
Lodzki
57 85,1 % 4 6 0 67
Tesco P. 44 71,0 % 3 14 1 62
C. H.
Guiliwer
38 73,1 % 3 11 0 52
Tesco W. 35 77,8 % 3 6 1 45
E. Leclerc 13 56,5 % 1 9 0 23
Carrefour
Sz.
13 61,9 % 2 6 0 21
Carrefour P. 8 57,1 % 1 4 1 14
Как мы можем видеть, количество различных учреждений
предлагающих свои услуги на территории «Мануфактуры» гораздо выше,
чем на территории любого другого торгового центра города, независимо от
сферы их деятельности. По общему же числу фирм, работающих для
1 Rochmińska A., 2013, Atrakcyjność łódzkich centrów handlowych oraz zachowania nabywcze i przestrzenne ich klientów, Wydawnictwo uniwersytetu łódzkiego, Łódź, s. 125
22
посетителей комплекса, «Мануфактура» обгоняет ближайшего конкурента
«Galleria Lodz» почти в два раза.
Проанализировав реализацию проекта по реорганизации старых
производственных помещений фабрики Познанского и превращение данной
территории в современный Торговый центр «Мануфактура», мы решили
выделить несколько основных плюсов и минусов данного проекта и
приводим их в табл. 5:
Таблица 5 Плюсы и минусы проекта
Анализ реорганизации территории
Позитивные эффекты Негативные эффекты
Новые рабочие места – 3000 сотрудников. Нет механизмов передачи позитивных сдвигов в
районах, прилегающих к «Мануфактуре»
Повышение привлекательности всего города,
стимулируя туризм – 15 млн. посетителей в год
Проблемы с напряженной дорожной ситуацией
вокруг торгового центра, большое количество
пробок в пиковые дни и часы.
Отреставрированное здание фабрики – 120 млн. евро
вложены в реставрацию культурных памятников
Торговый центр наносит вред туристической и
визитной карточке города – улице Piotrowska,
перетягивая на себя людские и денежные потоки.
Изменение на пост-производственном объекте в
угоду бизнесу, культуре и развлечениям.
Прибыльность и окупаемость проекта.
Снос части исторических зданий на нужды
гипермаркета.
Создание основного места встречи в городе.
Позитивная социокультурная интеграция для
горожан.
Появление изолированного и
слабоинтегрированного в город пространства.
Придание городу статуса крупного, обеспечивая
наличие одной из самых больших торговых
площадок в Польше и Восточной Европе.
Ошибки в проектировании на некоторых объектах
при проведении реставрационных работ
Укрепление собственной идентичности города Реставрация обошла стороной дома бывших
работников старой фабрики, которые до сих пор в
неприглядном виде.
Анализируя полученные данные можно сделать вывод, что проект по
реорганизации исследуемой территории был успешно реализован и
продолжает быть привлекательным для инвесторов, а также
заинтересованных в его покупке агентов. В первый год «Мануфактуру»
посетили около 16 миллионов человек, что в несколько раз превысило
23
ожидания французских инвесторов. Открытие центра в 2006 году
единовременно посетили 160 000 человек, побывав на территории комплекс
хотя бы раз в течении первой недели работы. В обычные дни торговый центр
посещает около 70 тыс. человек1. Реорганизация промышленной зоны дала
толчок и место не только для развития торговли, но внесла огромный вклад в
развитие культурно-досугового пространства города. Способствовала росту
занятости, развитию предпринимательской активности и восстановлению
деградировавшей технической инфраструктуры района. Торговый центр
«Мануфактура» очень прочно ассоциируется с самим городом и является его
характерной достопримечательностью. Инвестиции позволили району, где
расположена бывшая фабрика вновь активно функционировать в структуре
города, создали условия для экономического и социального развития города.
Конечно, есть и некоторые негативные последствия, которые мы упомянули
выше, но в целом результатом реализации данного проекта по реорганизации
промышленных территорий бывшей фабрики Познанского дало много
положительных изменений для города в целом, сохранив при этом
прибыльность и рентабельность для управляющей компании и инвесторов.
1 Binczyk A., 2006, Od Manufaktury do “Manufaktury” – nowa przestrzen w Lodzi, [w:]
Jazdewska I. (red.), Nowe przestrzenie w miastach. Ich organizacja o funkcje, XIX
Konwersatorium Wiedzy o Miescie, Uniwersytet Lodzki, s. 213.
24
Список литературы:
1. Adamus J., Paluch M., 2012, Wydarzenia kulturalne w cie
poprzemys owym. przyk ad Łodzi, uniwersytet Łódzki, turystyka kulturowa,
nr 9, s. 40-42.
2. Binczyk A., 2006, O M uf u “M uf u ” – nowa przestrzen w
Lodzi, [w:] Jazdewska I. (red.), Nowe przestrzenie w miastach. Ich
organizacja o funkcje, XIX Konwersatorium Wiedzy o Miescie,
Uniwersytet Lodzki, s. 211-219.
3. Chrzanowska A., 2011, Centrum handlowo-uslugowe Galeria Lodzka w
Lodzi – funkcjonowanie I wplyw na otaczajaca przestrzen, praca
magisterska napisana w Katedrze Gospodarki Przestrzennej i Planowania
Przestrzennego. Wydz. Nauk Geograficznych, UL, Lodz, promotor dr A.
Rochminska.
4. Chrzanowska A., Rochminska A., 2012, Zachowania nabywcze i
przestrzenne klientow Galerii Lodzkiej w Lodzi, “Acta Univestritatis
Lodziensis. Folia Oeconomica”, nr 12, Wyd. UL, Lodz, s. 204-219.
5. Dzieciuchowicz J., 2012, Wielkie centrum handlowe w przestrzeni miejskiej
i podmiejskiej: Manufaktura w Lodzi i Ptak w Rzgowie, UL, Lodz.
6. Janiszewska A., Klima E., Rochminska A., 2011, Centra handlowe w Lodzi
– zawlaszczona, przestrzen publiczna? [w:] Jazdewska I. (red.), Czlowiek w
przestrzeni publicznej maista, XXIV Konwersatorium Wiedzy o Miescie,
IL, Lodz, s. 157-165.
7. Janiszewska A., Rochminska A., 2009, Roswoj i funkcjonowanie handly
hurtowego w Lodzi, [w:] Dzieciuchowicz J. (red.), Uslygi dla producentow i
biznesu w przestrzeni wielkomiejskiej. Przyklad Lodzi, UL, Lodz, s. 61-79.
8. Koj J., 2011, Ob u u
turystyce i rekreacji, Zeszyty naukowe uniwersytetu Szczecińskiego, nr 690,
Krakow, s. 100.
9. Kusinski J., Bonislawski R., Janik M., 2009, Ksiega fabryk Lodzi, Lodz, s.
25
25.
10. Matys M., 2011, Lodzka fabryka marzen: ot afery do sukcesu, Oficyna
Wydawnicza RYTM, Warszawa.
11. Mordwa S., 2012, Poczucie bezpieczenstwa w centrach handlowych.
Przyklad badan opinii klientow ni spoleczno-econo,icxnej – wybrane
problem, “Acta Univestritatis Lodziensis. Folia Geographica Socio-
Oeconomica”,nr 12, UL, Lodz, s. 163-185.
12. Rochmińska A., 2013, Atrakcyjność łódzkich centrów handlowych oraz
zachowania nabywcze i przestrzenne ich klientów, Wydawnictwo
uniwersytetu łódzkiego, Łódź
13. Studium przypadky. Centrum Handlowo-Uslugowe Manufaktura, 2010, [w:]
S. Liszewski (red.), Ruch turystyczny w Lodzi i wojewodztwie lodzkim w
2009 r., LTN, Lodz, s. 61-64.
14. wierczewska-pietras k., 2009,
b u Ł , prace komisji geografii
przemysłu, nr 12 Warszawa–Kraków, s. 174-180.
15. Wójcik M., 2009, Centrum handlowo- „ ”
przes . „M uf u ”, [w:] Klima E. (red.),
Czynniki spoleczne w gospodarce przestrzennej i planowaniu
przestrzennym, “Space-Society-Economy”, nr 9,s. 133-142.
16. Wyrzykowska M., 2008, b ó ub h.
W b , quart nr 2(8), s. 55-57.
26
Приложение 1
Фотографии 14 основных объектов Торгового центра «Мануфактура»
Рис. 1.1 Прядильный цех
27
Рис. 1.2 Главные ворота
28
Рис. 1.3 Здание управления фабрики
29
Рис. 1.4 Ткацкий цех
30
Рис. 1.5 Большой ткацкий цех
31
Рис. 1.6 Мастерские
32
Рис. 1.7 Моторный цех
33
Рис. 1.8 Отделочный цех
34
Рис. 1.9 Электрический цех
35
Рис. 1.10 Пожарная станция
36
Рис. 1.11 Отбеливающий цех
37
Рис. 1.12 Фабричный медпункт
38
Рис. 1.13 Дворец Познанского
39
Рис. 1.14 Торговый центр
40
Приложение 2
Исторические фотографии фабрики.
Рис. 2.1 Вид на Главные ворота
41
Рис. 2.2 Портрет Израэля Познанского
42
Рис. 2.3 Дворец Израэля Познанского
43
Рис. 2.4 Работа на фабрике в социалистический период
44
Рис. 2.5 Антикоммунистические протесты профсоюза «Солидарность» на фабрике
45
Рис. 2.6 Реставрационные работы на фабрике
46
Рис. 2.7 Реставрация исторических зданий
47
Рис. 2.8 Панорама промышленного города Лодзь на рубеже веков
48
Рис. 2.9 Открытка Российской Империи с панорамой фабрики Познанского
49
Рис. 2.10 Различные награды фабрики
50
Рис. 2.11 Разгар строительных работ в середине нулевых
51
Рис. 2.12 Чертежи по которым строился Дворец Познанского
52
Приложение 3
Фотографии Торгового центра «Мануфактура» из личного архива (сделаны в
ноябре 2014 года).
Рис. 3.1 Парадных вход на территорию комплекса
53
Рис. 3.2 Кафе и рестораны
54
Рис. 3.3 Пожарная станция
55
Рис. 3.4 Улицы комплекса
56
Рис. 3.5 Отель и его подземная парковка
57
Рис. 3.6 Исторические главные ворота
58
Рис. 3.7 «Мануфактура» вечером
59
Рис. 3.8 Ночная подсветка зданий
60
Рис. 3.9 Вид на развлекательный комплекс с кинотеатром
61
Интернет-ресурсы, связанные с проектом:
http://www.manufaktura.com - Официальный сайт Торгового центра
«Мануфактура»
http://www.muzeumfabryki.pl - Официальный сайт музея фабрики
Израэля Познанского
http://wirtualnafabryka.com - Сайт виртуального макета фабрики
http://pl.apsysgroup.com - Официальный сайт основного инвестора и
управляющей компании и период реализации проекта.
