OPERAT SZACUNKOWY

Nasadzenia i naniesienia budowlane rodzinnego

ogrodu działkowego.

Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki ewidencyjnej Adres Nr ogrodu działkowego

mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-13 60 Pratulińska 5/1 82

Autor operatu szacunkowego: mgr inż. Artur Wolski

Warszawa dn. 08.09.2014 r.

2

WYCI ĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Rodzaj wycenianego prawa: Prawo własności nasadzeń i naniesień budowlanych ro-dzinnego ogrodu działkowego nr 82

Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki ewidencyjnej Adres Nr ogrodu działkowego

mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-13 60 Pratulińska 5/1 82

Powierzchnia ogrodu działko-wego

212 m2

Cel wyceny Rozliczenie z dotychczasowym użytkownikiem rodzinnego ogrodu działkowego

Przeznaczenie ogrodu działko-wego

Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków za-gospodarowania przestrzenne-go – tereny usług

Oszacowana wartość według stanu na dzień 04.09.2014 r.

777 zł

Data sporządzenia operatu 08.09.2014 r.

Data na którą określono wartość 04.09.2014 r.

Autor operatu szacunkowego Artur Wolski

3

Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................................................................. 4

1.1. Przedmiot wyceny ................................................................................................................... 4

1.2 Zakres wyceny ......................................................................................................................... 4

2. Cel wyceny ...................................................................................................................................... 4

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego ............................................................................ 4

3.1. Podstawa formalna wyceny .................................................................................................... 4

3.2. Podstawy prawne wyceny: ...................................................................................................... 4

3.3. Podstawy metodologiczne ...................................................................................................... 5

3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny ..................................................................................... 5

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu .......................................................................................... 5

5. Stan przedmiotu wyceny ................................................................................................................ 5

5.1 Stan prawny.............................................................................................................................. 5

5.2 Opis przedmiotu wyceny .......................................................................................................... 5

5.2.1 Lokalizacja i otoczenie ...................................................................................................... 5

5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania .................................................. 5

6. Przeznaczenie gruntu ..................................................................................................................... 6

7. Określenie sposobu wyceny ........................................................................................................... 7

7.1. Rodzaj określanej wartości ...................................................................................................... 7

7.2. Wybór podejścia i metody szacowania ................................................................................... 7

8. Określenie wartości przedmiotu wyceny ....................................................................................... 7

8.1. Określenie wartości nasadzeń ................................................................................................. 7

8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych .......................................................................... 9

8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny................................................................................. 9

9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem ............................................................................. 9

10. Klauzule i ustalenia dodatkowe .................................................................................................... 9

11. Załączniki .................................................................................................................................... 10

4

1. Przedmiot i zakres wyceny

1.1. Przedmiot wyceny

Rodzaj wycenianego prawa: Prawo własności nasadzeń i naniesień budowlanych ro-dzinnego ogrodu działkowego

Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki Adres Nr ogródka działkowego

mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-13 60 Pratulińska 5/1 82

Powierzchnia ogródka działko-wego

212 m2

1.2 Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień bu-dowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 82, będącego częścią działki ewi-dencyjnej nr 60 obręb 4-10-13 w Warszawie.

2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień bu-

dowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 82, dla celów rozliczenia z dotych-czasowym użytkownikiem.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna wyceny Umowa pomiędzy Polskim Związkiem Działkowców ROD PRATULIŃSKA ul.

Pratulińska 5/1 03-511 Warszawa, a PRETIUM Nieruchomości Artur Wolski ul. Gen. Ta-deusza Pełczyńskiego 19 m. 8 01-471 Warszawa

3.2. Podstawy prawne wyceny: • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.

Dz.U. 2014 nr 0 poz. 518 z późniejszymi zmianami)

5

• Rozporządzenie Rady Ministrów. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U.2004 nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

• Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 poz. 40)

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. 2014 nr 0 poz. 121)

3.3. Podstawy metodologiczne • Krzysztof Zmarlicki „Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich”

3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny • Wizja lokalna w dniu 04.09.2014 r. • Informacje od Zamawiającego

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu Data sporządzenia wyceny 08.09.2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. Data oględzin przedmiotu wyceny 04.09.2014 r.

5. Stan przedmiotu wyceny

5.1 Stan prawny Przedmiot wyceny stanowią nasadzenia i naniesienia budowlane, będące własno-

ścią dzierżawcy rodzinnego ogrodu działkowego. W związku z zaległościami w opłatach, oraz ewidentnym porzuceniem ogrodu działkowego, Zarząd ROD Pratulińska planuje wy-powiedzieć umowę dotychczasowemu dzierżawcy. Otrzymana w wynik wyceny wartość naniesień i nasadzeń posłuży jako podstawa do rozliczeń.

5.2 Opis przedmiotu wyceny

5.2.1 Lokalizacja i otoczenie Przedmiot wyceny znajduje się w dzielnicy Targówek miasta stołecznego Warszawy. Po-łożony jest on w pobliżu ulicy Pratulińskiej, na terenie ROD „Pratulińska”. Stanowią go części składowe ogrodu działkowego oznaczonego numerem 82 o powierzchni 212 m2. Bezpośrednie otoczenie tego ogrodu, to typowe „działki” rodzinne, jakich jest wiele na terenie miasta. Niektóre z nich są zadbane, inne są zachwaszczone i zaniedbane. W nieco dalszej odległości znajdują się ulice Plantowa, Cynowa, Pratulińska, oraz tory kolejowe. Otoczenie ROD „Pratulińska” to głównie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, oraz tereny przemysłowo-usługowe.

5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania Przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Wyraźnie widać, że od kilku lat nikt go nie użytkował. Jest on zarośnięty chwastami i trawami. Na gruncie tym rośnie kilka drzew owocowych i leśnych. Ich szczegółowy wykaz znajduje się w części operatu gdzie jest szacowana wartość nasadzeń. Dodatkowo ogród działkowy otoczony jest prowizorycznym ogrodzeniem, które jest zniszczone i skorodowane i nadaje się tylko

6

do likwidacji. Ogrodzenie to jest w wielu miejscach przerwane, więc w żaden sposób nie spełnia swojej funkcji. Na terenie ogródka znajduje się również wylewka betonowa, która mogłaby służyć jako podstawę małej altany działkowej, jednak jest ona, podobnie jak ogrodzenie, w słabym stanie technicznym.

6. Przeznaczenie gruntu Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości wzięto ze studium uwarun-kowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dla terenu na którym poło-żona jest wyceniana nieruchomość obwiązuje Uchwała nr LXI/1669/2013 z 11-07-2013 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 11.07.2013 r. w sprawie uchwalenia zmian Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. Zgodnie z tym dokumentem, przedmiot wyceny położony jest w strefie oznaczonej jako U.20 czyli „tereny usług”. W bliskim sąsiedztwie przedmiotowego ogródka działkowego planowany jest przebieg ulicy Nowo-Stalowej, oraz droga „główna ruchu przyspieszone-go”. Dla przedmiotu wyceny, przeznaczenie w studium nie ma większego znaczenia, gdyż wycenie podlegają tylko i wyłącznie części składowe ogrodu działkowego. Poniżej przed-stawiono fragment rysunku studium.

7

7. Określenie sposobu wyceny

7.1. Rodzaj określanej wartości W niniejszym operacie określono wartość odtworzeniową nasadzeń i naniesień budowlanych.

7.2. Wybór podejścia i metody szacowania Wyboru podejścia i metody szacowania dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, oraz dostępne dane o cenach nierucho-mości podobnych. W wycenie zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtwo-rzenia, bez uwzględniania wartości gruntu.

8. Określenie wartości przedmiotu wyceny

8.1. Określenie wartości nasadzeń Jak wyżej wspominano, przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Nie wy-stępują na nim żadne wartościowe nasadzenia, za wyjątkiem kilku drzew owocowych i leśnych i tylko one zostały wzięte pod uwagę przy określaniu wartości nasadzeń. Pozostałe rośliny rosnące na obszarze ogródka to tylko i wyłącznie chwasty. Określenie wartości drzew i krzewów owocowych Określenia wartości drzew owocowych dokonano na podstawie zasad określonych w pu-blikacji: „Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich” autorstwa Krzysztofa Zmarlic-kiego. Zgodnie z nią, wartość nasadzeń w ogrodach działkowych i przydomowych określa się z następującego wzoru:

Wro = Wb x Wbwb + Wuk x Wbwuk gdzie: Wro – wartość roślin ogrodowych Wb – wartość bieżąca rośliny odczytana z tabel Wbwb – wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej odczytany z tabel Wuk – wartość utraconych korzyści z rośliny odczytana z tabel Wbwuk – wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści odczytany z tabel Wykaz zinwentaryzowanych drzew owocowych znajdujących się na terenie przedmioto-wego ogrodu działkowego, oraz obliczenia ich wartości znajdują się w poniższej tabeli:

Gatunek Oszaco-

wany wiek [lata]

Wartość bieżąca [zł]

Wskaźnik oceny bonita-cyjnej warto-ści bieżącej

Wartość utraconych korzyści [zł]

Wskaźnik oceny bonitacyjnej

wartości utraco-nych korzyści

War-tość

Śliwa 17 19,14 0,6 40,67 0,5 31,82

Orzech włoski 20 37,22 1,15 119,66 0,5 102,63

Leszczyna 17 18,41 1,15 63,81 1 84,98

śliwa 8 38,28 1 63,65 0,5 70,11

śliwa 8 38,28 1 63,65 0,5 70,11

śliwa 8 38,28 1 63,65 0,5 70,11

Suma w zaokrągleniu do 1 zł: 430

8

Określenie wartości drzew i krzewów leśnych Wartość drzew leśnych określono na podstawie Standardu V.6 "Określenie wartości nieru-chomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych": „Wartość odtworzeniową drzew i krzewów w parkach wiejskich o których mowa w punkcie 4.3.d Standardu określa się stosując wzór:

WDrzewa = Kp.g+Ks+Kp.o gdzie: Kp.g – koszty związane z przygotowaniem gleby do nasadzenia rośliny, Ks – koszty nabycia bądź wytworzenia sadzonki, Kp.o – koszty pielęgnacji i ochrony. Przy określaniu kosztów jednostkowych stosuje się ceny rynkowe.” Powyższy wzór tyczy się drzew i krzewów w parkach wiejskich, lecz przyjęto go jako ana-logię. Uznaje się go właściwym również dla określenia wartości drzew leśnych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych. Wykaz zinwentaryzowanych drzew leśnych znajdujących się na terenie przedmiotowego ogrodu działkowego, oraz obliczenia ich wartości znajdują się w poniższej tabeli:

Gatunek Oszacowany wiek [lata]

Koszt przygo-towania gleby

[zł]

Koszt nabycia sadzonki

wraz z do-stawą i posa-dzeniem [zł]

Średnie jed-nostkowe

roczne koszty pielęgnacji i ochrony [zł]

Wartość drzewa [zł]

Świerk 8 2 5 3 31

Świerk 8 2 5 3 31

Świerk 8 2 5 3 31

Świerk 8 2 5 3 31

Świerk 8 2 5 3 31

Świerk 8 2 5 3 31

Świerk 8 2 5 3 31

Świerk 8 2 5 3 31

Świerk 8 2 5 3 31

Brzoza 8 2 5 3 31

Brzoza 10 2 5 3 37

Suma: 347

Do powyższych obliczeń, dotyczących zarówno drzew i krzewów owocowych, jak i le-śnych, niezbędne było poznanie wieku rośliny. Z braku wiarygodnych informacji od wła-ścicieli roślin (pomimo zawiadomień nie stawili się oni na wizję lokalną), wiek ten należa-ło określić w inny sposób. Wykorzystano do tego po części tabele wiekowe drzew, po czę-ści wiek oszacowano na podstawie wielkości drzewa. W niektórych przypadkach dało się określić wiek na podstawie okółków. Przydatnymi również okazały się archiwalne zdjęcia lotnicze i satelitarne dostępne na portalach internetowych. Na podstawie tych informacji oszacowano przybliżony wiek rośliny. Przedstawione w tabeli koszty przygotowania gle-

9

by, nabycia sadzonek, posadzenie ich, oraz roczne koszty pielęgnacji rośliny określono na podstawie rynku. W każdym przypadku są to niskie koszty, gdyż z natury drzewa leśne są znacznie silniejsze od owocowych, przez co nie wymagają dużych nakładów na opryski, i innego typu pielęgnację. Są też znacznie bardziej odporne na choroby i szkodniki. Wartość nasadzeń określa się jako sumę wartości nasadzeń drzew owocowych oraz le-śnych:

WNas = WDO + WDL = 430 zł + 347 zł = 777 zł

8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych Jak wyżej wspominano, na terenie przedmiotowego ogródka działkowego znajduje się ogrodzenie, oraz wylewka betonowa. Szacuje się, że elementy te mają zerową wartość. Pozostałości prowizorycznego ogrodzenia z siatki o wysokości około 70cm, nie spełniają w żadnym stopniu swojej funkcji. Ogrodzenie to kwalifikuje się tylko do wymiany. Szacu-je się, że koszt jego usunięcia będzie zbliżony do wartości odzyskanych materiałów (cena stali na skupie złomu). Również wylewka betonowa znajdująca się na działce, o wymia-rach około 2 x 3 metry, jest w słabym stanie technicznym – jest popękana, połuszczona i porośnięta mchem i bluszczem. Jej wartość, tak jak wartość ogrodzenia jest zbliżona do zera. W związku z powyższym, wartość naniesień budowlanych przedmiotowego ogrodu działkowego szacuje się na 0 zł.

8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny. Wartość przedmiotu wyceny to suma wartości nasadzeń oraz wartości naniesień budowla-nych:

W = WNas + WNB = 777 zł + 0 zł = 777 zł

Słownie złotych: siedemset siedemdziesiąt siedem

9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem Wartość nasadzeń, oraz naniesień budowlanych na terenie ogródka działkowego nr 82, znajdującego się na terenie ROD Pratulińska, według stanu na dzień 04.09.2014 r. wynosi:

777 zł Słownie złotych: siedemset siedemdziesiąt siedem

Uzasadnienie Operat szacunkowy wykonany został zgodnie z przepisami prawa. Otrzymana wartość jest niewielka, ale zważywszy na niewielką ilość nasadzeń i naniesień budowlanych, w dodat-ku znacznie zaniedbanych, otrzymaną wartość uznaje się za prawidłową.

10. Klauzule i ustalenia dodatkowe

• Operat szacunkowy sporządzony jest zgodnie z przepisami prawa. • Operat może być wykorzystany wyłącznie w celu w jakim został sporządzony. • Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego budynków, budowli

i urządzeń, oraz nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu konstrukcji i innych wad ukrytych obiektów podlegających szacowaniu

10

• Wycena opiera się na informacjach i dokumentach pozyskanych przez rzeczoznaw-cę, w tym otrzymanych od Zamawiającego, oraz danych uzyskanych podczas wizji lokalnej. Autor operatu szacunkowego nie ponosi odpowiedzialności za wady ukry-te przedmiotu wyceny oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na jego war-tość.

• Określona w niniejszym operacie szacunkowym wartość może ulec zmianie wraz ze zmianą relacji popytu-podaży na rynku lokalnym.

• Wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia kosztów sprzedaży ani podatków i opłat związanych z jej zbyciem w tym podatku VAT.

• Operat nie może być publikowany, ani udostępniany osobom trzecim bez zgody rzeczoznawcy.

11. Załączniki • Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny • Fragment ortofotomapy

11

12