PRESENTACIÓN DE PROYECTO DE TESIS DOCTORAL

UNA APROXIMACIÓN A LA RENTABILIDAD, RIESGO Y CALIDAD DE ZONA: CASO

RESIDENCIAL BARCELONA

DEPARTAMENT DE CONSTRUCCIONS ARQUITECTÒNIQUES I

ESCOLA TÈCNICA SUPERIOR D’ARQUITECTURA

UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA

DIRECTOR: JOSEP ROCA CLADERA

DOCTORANDO: JESÚS QUINTANA PACHECO

FECHA: ENERO DEL 2010

PROGRAMA DE DOCTORADO: GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA Y ARQUITECTÓNICA

CONTENIDO

1. Objetivos

2. Estado del arte

3. Metodología

4. Plan de trabajo

5. Calendario

6. Bibliografía

Rentabilidad inmobiliariaTasa de retorno de la inversión inmobiliaria.

Beneficio adicional a la recuperación de lainversión en bienes inmuebles.

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía

rentaInversión

Objetivos

Calidad de la zonaAccesibilidadTiempo de traslado al trabajo

Vías y medios de transporte

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía

Externalidades urbanísticasParques, jardinesColegios, campos deportivos…

Factores socialesNivel de estudiosIngreso familiar medio

Objetivos

BarcelonaPrecios de venta y tasas de rentabilidad

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaObjetivos

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

1,6

Trinitat nova Sarria Pedrables Besos Vila de Gracia Raval Drete de I'Eixample

PV=4.871 Є

PA=13,75Є/m2

TR=3,67%

Barcelona¿Cuál es el mejor lugar para vivir?

¿Cuál es el mejor lugar para invertir?

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía

Precios de venta Tasas de rentabilidad

Objetivos

Hipótesis Contrario al pensamiento popular, la tasa de retorno

de la inversión inmobiliaria residencial, varía de formainversa a la mejora de las características calidad en lazona.

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía

Accesibilidad

Urbanísticas

sociales

Tasa de retorno

Objetivos

La mejora de las características de calidad se reflejanpositivamente en la disminución del factor de riesgoinmobiliario.

Objetivos principales.Analizar las relaciones teóricas entre….Contrastar empíricamente las relaciones entre …

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía

Tasa de retorno

CalidadRiesgo

Objetivos

Objetivos secundarios.Realizar una clasificación residencial...

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía

Rentabilidad

Riesgo

Calidad de zona

Municipio de Barcelona

Objetivos

Objetivos secundarios.

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía

• Expresiones• Tasa libre de riesgo• Prima de riesgoTeóricos

• Tasas de zona• Bases de datos• Métodos econom..

Empíricos

Toma de decisiones

y

Tasación profesional

Objetivos

Calidad de zona

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaEstado del arte

Accesibilidad Von Thünen(1826)

Hurd(1903)

Haig(1926)

Alonso (1964)

Externalidades urbanísticas

Marshall (1890)

Mancuso (1980)

Jerarquía Social

Hallwachs(1909)

Anderson (1962)

Lombardini(1963)

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaEstado del arte

Teoría de submercados

Roca (1988)

Bourassa y otros (1997)

Riesgo inmobiliarioObjetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaEstado del arte

DefiniciónAppraisalInstitute(2008)

Clasificación de riesgo

Wyatt(2007)

Baum y Cosby(2008)

Rentabilidad inmobiliariaObjetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaEstado del arte

Definición Fisher (1930)

Gordon (1962)

AppraisalInstitute(2008)

Aportaciones empíricas

Roca (1986)

Sivitanidou y Sivitanides

(1999)

McGoug y Tsolacos(2002)

Hendershotty MacGregor

(2006)

Hollies(2007)

Metodología

Etapa teórica.• Consulta de:

– Medios impresos.• Libros.• Revistas especializadas.• Reportes de investigación.

– Medios electrónicos.• Bases de datos formales.• Revistas.• Internet.

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaMetodología

Metodología

Etapa empírica. Objeto de estudio.

– Diseño.– Unidad de análisis.– Área de estudio.– Fuentes de información.

• CPSV• Empresas asesoras inmobiliarias• Sociedades de tasación• Páginas web de agencias inmobiliarias.• Instituto Nacional de Estadística.• IDESCAT• Ayuntamiento de Barcelona.• Catastro Municipal de Barcelona• Otras.

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaMetodología

MetodologíaEtapa empírica.

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía

Variables:

Accesibilidad

-Vías de comunicación

-Distancia

Urbanísticas

-Parques

-Áreas deportivas

-Hospitales

Sociales

-Ingreso anual

-Nivel educativo

Constructivas

-Superficie

-Número de habitaciones

Etc.

Modelos matemáticos:

Análisis de correspondencias múltiples

Precios hedónicos

Regresión geográficamente ponderada

Actualización de rentas

SIG

Resultados:

Datos

Coeficientes

Tablas

Gráficos

Mapas

Metodología

MetodologíaObjetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaMetodología

Precios de venta

Alquileres

Tasa de rentabilidad

Opción ASubmercados

Opción BSubmercados

Opción CSubmercados

Zonas estadísticas38 modelos de Pventa38 modelos de PAlquiler

Análisis de residuosTest de chow

Regresión geográficamente ponderada

MetodologíaEtapa analítica.

Se realizarán las comparaciones, correlaciones, contrastacionesde las variables involucradas en este proceso, como:

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaMetodología

Conclusiones

Calidad

de zona

Rentabilidad

Riesgo

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía

TESIS DOCTORAL

Fase teórica:Antecedentes del proyecto.

Marco histórico.

Marco teórico.

Fase empírica.Estimación de submercados.

Determinación de las tasas de rentabilidad y primas de riesgos.

Estructuración de la información en tablas, gráficas y mapas

temáticos. Fase analítica.Análisis de las relaciones de tasas de rentabilidad y características

de calidad.

Análisis de las relaciones de riesgo y características de calidad.

Análisis de la tasa de rentabilidad y el riesgo.

Plan de trabajo

Contenido propuesto

• 1.- Antecedentes

– 1.1.- Problema

– 1.2.- Hipótesis

– 1.3.- Objetivos

• 2.- Metodología

– 2.1.- Fase teórica

– 2.2.- Fase empírica

– 2.3.- Fase analítica

• 3.- Marco histórico

– 3.1.- La vivienda.

– 3.2.- Mercado de la vivienda.

• 4.- Marco teórico

– 4.1.- Calidad de zona

– 4.2.- Riesgo inmobiliario.

– 4.3.- Rentabilidad inmobiliaria.

– 4.4.- Métodos de valoración inmobiliaria.

• 5.- Contrastación empírica.

– 5.1.- Objeto de estudio.

– 5.2.- Estimación de submercados.

– 5.3.- Estimación de tasas de capitalización.

– 5.4.- Estimación de las tasas de rentabilidad y primas de riesgo.

– 5.5.- Relaciones rentabilidad, riesgo y características de calidad.

• 6.- Análisis y conclusiones.

– 6.1.- Relaciones rentabilidad características de calidad.

– 6.2.- Relaciones riesgo características de calidad.

– 6.3.- Relaciones rentabilidad riesgo.

– 6.4.- Conclusiones.

• 7.- Bibliografía.

UNA APROXIMACIÓN A LA RENTABILIDAD, RIESGO Y CALIDAD DE LA ZONA: CASO RESIDENCIAL BARCELONA

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaPlan de trabajo

Calendario

sep-09 oct-09 nov-09 dic-09 ene-10 feb-10 mar-10 abr-10 may-10 jun-10 jul-10 sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11 jul-11

1.- Antecedentes1.1.- Problema1.2.- Hipótesis1.3.- Objetivos2.- Metodología2.1.- Fase teórica2.2.- Fase empírica2.3.- Fase analítica3.- Marco histórico3.1.- La vivienda.3.2.- Mercado de la vivienda.4.- Marco teórico4.1.- Calidad de zona4.2.- Riesgo inmobiliario.4.3.- Rentabilidad inmobiliaria.4.4.- Métodos de valoración inmobiliaria.5.- Contrastación empírica.5.1.- Objeto de estudio.5.2.- Estimación de submercados.5.3.- Estimación de tasas de capitalización.5.4.- Estimación de las tasas de rentabilidad y primas de riesgo.5.5.- Relaciones rentabilidad, riesgo y características de calidad.6.- Análisis y conclusiones.6.1.- Relaciones rentabilidad características de calidad.6.2.- Relaciones riesgo características de calidad.6.3.- Relaciones rentabilidad riesgo.6.4.- Conclusiones.7.- Bibliografía

Representa el acopio de la información para esta etapa.

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaCalendario

T

E

A

BIBLIOGRAFÍA

• Alcázar M. M. G. (2003). Valoración Inmobiliaria. Editorial Montecorbo, Madrid, España.• Appraisal Institute (2002). El Avalúo de Bienes Raíces. 12th Edition. Chicago IL. USA.• Appraisal Institute (2008). The Appraisal of Real State 13th Edition. Chicago IL. USA.• Ballesteros E. (1970).Sobre el Método Analítico de Valoración (Hipótesis Implicitas y Contraste Estadístico). Revista de estudios agro-

sociales Madrid, España. • Baum A., Crosby N. (2008). Property Investment Appraisal. Blackwell Publishing Ltd. Oxford, UK, . Third Edition.• Bernat F.J. (2004). Los cambios en la estructura de valores en el territorio: el ejemplo de Barcelona. Revista CT Catastro No. 51.• Bourassa S. C., Hamelink F., Hoesli M., MacGregor B. D. (1997). Defining housing sub-markets: evidence from Sydney and Melbourne.

Cutting Edge 1997, RICS Research.• Brasington D. M. (2001). Capitalization and Community Size. Journal of Urban Economics 50, pags. 385-395. www.idealibrary.com• Brasington D.M. (2002). Edge versus center: finding common ground in the capitalization debate. Journal of Urban Economics 52, pags.

524-541. www.academicpress.com• Ezquiaga I. (1991). El Mercado Español de Deuda del Estado: Estructura y Formación de Precios. Editorial Ariel Economía. Barcelona

España.• Caballer V. (2002). Nuevas tendencias en la valoración territorial. Revista CT Catastro No.45, Dirección General de Catastro, Ministerio

de Economía y Hacienda, Gobierno de España.• Campos E. J. L. (2008). La Burbuja Inmobiliaria Española. Editorial Marcial Pons, Madrid.• González N. P., Turmo P. J., Villaronga S. E. (2006). Valoración Inmobiliaria: Teoría y Práctica. Editorial La Ley Grupo Wolters Kluwer.

Madrid, España.• Hendershott P., MacGregor B. (2006), “Investor rationality”: evidence from UK property capitalization rates”, RICS Research, disponible

en: www.rics.org• Hollies R. (2007). International Variation in Office Yields: a panel approach. Journal of Property Investment & Finance, Vol. 25 No. 4,

pags. 370-387.• Keown A. J., Petty J.W., Scott D.F. Jr., Martin J.D. (1999). Introducción a las Finanzas. Editorial Prentice Hall Iberia S.R.L., Segunda

Edición. Madrid.• Llano C. A. (2008). Valoraciones inmobiliarias: Fundamentos Teóricos y Manual Práctico. Ediciones Inmobiliarias Llano- Llano Realtors

S.L., España.• McGough T., Tsolacos, S. (2001), “Do yields reflect property market fundamentals?”, Real Estate Finance and Investment Working Paper

No 2001.01, City University Business School, London, UK.

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaBibliografía

BIBLIOGRAFÍA• Martínez L. J. L. (2003). Evolución de los valores inmobiliarios. CT Catastro No. 49, pags. 85-95. Dirección General de Catastro,

Ministerio de Economía y Hacienda, Gobierno de España.• Meneu V., Navarro E., Barreira M. T. (1992). Análisis y Gestión del Riesgo de Interés. Editorial Ariel Economía. Barcelona, España.• Nuñez T. J. M. (2007). Mercados Inmobiliarios: Modelización de los Precios. Tesis doctoral, Departamento de Estadística, Econometría, I.

O. y Organización de Empresas, Universidad de Córdoba, España.• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, BOE núm. 85, Miercoles 9 de abril 2003, Ministerio de Economía, 7253, España.• Roca C. J. (1986). Manual de Valoraciones Inmobiliarias. Editorial Ariel Economía. Barcelona, España.• Roca, C. J. (1988).La estructura de valores urbanos: un análisis teórico-empírico, Instituto de Estudios de Administración Local, Madrid.• Roca C. J., García A. P. (2000), Estudio de Mercado Inmobiliario de Uso de Oficinas en Barcelona, Centre de Politica de Sòl I Valoracions y

Ajuntament de Barcelona, Universitat Politécnica de Catalunya.• Roscelli R. (1990). Misurare Nell’incertezza. Editorial Celid. Torino, Italia.• Wyatt P. (2007). Property Valuation: in an economic context. Editorial Blackwell Publishing Ltd. Oxford, UK

• BIBLIOGRAFIA POR CONSULTAR• Adair A. S., Berry J. N., McGreal W. S. (1996). “Hedonic Modelling, Housing Submarkets and Residential Valuation,” J. of Property

Research• Alonso W. (1964). Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge.• Ambrose B., Nourse H. (1993), "Factors influencing capitalization rates", The Journal of Real Estate Research, Vol. 8 No.2, pp.221-37. • Anderson T. R. (1962). Social and Economics Factors affecting the Location of Residential Neigborhodds, Papers and Proccedings

Regional Science Association, vol. 9.• Conner P., Liang Y. (2004), "The complex interaction between real estate cap rates and interest rates", Briefings in Real Estate Finance,

Vol. 4 No.3, pp.185-97. • Couchman N., Tsolacos S. (2003), "Explaining standard retail yields in UK locations", Journal of Retail and Leisure Property, Vol. 3

No.part 3, pp.211-22. • Fisher I. (1930). “The Theory of Interest”, Macmillan, New York, USA.• Jud D., Winkler D. (1995), "The capitalization rate of commercial properties and market returns", The Journal of Real Estate Research,

Vol. 10 No.5, pp.509-18. • Haig R. M. (1926). Towards an Understanding of the Metropolis, Quaterly Journal of Economics. (traducción al castellano Análisis de las

Estructuras Territoriales, Gustavo Gili, Barcelona, 1968 pag 206-207

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaBibliografía

BIBLIOGRAFÍA• Halbwachs M. (1909). Les expropriations et le prix des terrains à Paris (1860-1900), Paris.

• Hurd R. M. (1903). Principles of Political Economy, New York.

• Kennedy P., Haddock M., Sauer, A. (2004), “European prime market yields – towards a consistent approach”, paper presented at thePension Real Estate Association conference, Beverly Hills, CA.

• Lombardini S. (1963). La normalización del Mercado de suelo y de la vivienda por medio del Nuevo código urbanístico, Monografía de ESTAB, Barcelona, 1970, reproducido en Urbanística, número 38, 1963.

• Maragall P. (1978). Los precios del suelo. El caso de Barcelona. Tesis doctoral (inédita), Universidad Autónoma de Barcelona.

• Marshall A. (1890). Principles de Economics, Macmillan, London.

• McGough T., Tsolacos S. (2002), “A cross-sectional study of office yields in the UK”, paper presented at American Real Estate Society Conference, Naples, FL.

• Roca C. J., García A. M. P., Duatis J., Pueyo S. (1987): L’estructura del mercat residencial a Barcelona ciutat. Barcelona: Dirección General d’ Arquitectura y Habitage, Cambra Oficial de la Propiedad Urbana de Barcelona.

• Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiaton in

• Pure competition. Journal of Polical Economy, n. 82: 34-55.

• Sivitanidou R., Sivitanides P. (1999), "Office capitalization rates: real estate and capital market influences", Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 18 No.3, pp.297-322.

• Von Thünen J. H. (1826). Der Isoliert Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationaloëkonomie, Hamburgo.

Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaBibliografía

GRACIAS