Private bidrag til offentlig infrastruktur. Utbyggingsavtaler

Knut F RasmussenFredericia 17-18.01.05

2

Private bidrag til infrastruktur

• Krav om privat opparbeiding av offentlig infrastruktur som følger av lov (vei, vann, avløp, parkering, fellesarealer)

• Andre (større) bidrag i avtale. Uklar status, og mange vanskelige spørsmål. Ikke regulert i lov i dag.

• Forslag til lovregulering behandles vår 2005

3

Avtaler – En definisjon

• Utbyggingsavtale: Avtale mellom utbygger og kommunen om privat utbygging og gjennomføring av vedtatt plan. Utbyggingsavtalen kan pålegge partene like store eller større forpliktelser og/eller rettigheter enn pbl og øvrig regelverk ellers ville tillate

4

Typer av avtalevilkår

• Administrative forhold. Avtalerettslige forhold, fremgangsmåte, fremdrift/tidsplaner, misligholdsbeføyelser osv.

• Offentlig styring av utbygging ved nærmere detaljering av plan. Boligpolitiske forhold (boligtyper, utforming, størrelse mv.)

• Private bidrag til offentlig infrastruktur mv.

• Rent privatrettslige forhold (salg av eiendom). Kombinerte avtaler: Eiendom el. fra kommunen som del av utbyggingsavtale

5

Utvikling de siste årene - endret bruk• Nye samarbeidsformer mellom privat

og offentlig sektor• Utbyggeres rolle planleggingen.

Private forslag til reguleringsplan (pbl § 30)

• Kommunene har trukket seg mer ut av tomte- og byggevirksomhet

• Endrede forutsetninger for kommunene. Økonomi. (Nye krav, høyere utgifter, mindre penger. Liten ”lønnsomhet” av nye innbyggere)

6

Utbredelsen av bruken

• Avtaler som pålegger utbygger finansiering av skole, store vei og lignende. brukes mindre enn diskusjonen skulle tyde på.

• Avtaler er kun interessant i pressområder: kommunens ressurser under press. Markedsprisene er høye, og utbygger har interesse av å strekke seg

• Utenfor pressområder er situasjonen omvent• Større private bidrag lite brukt i storbyene.

Avtalene regulerer i stedet ansvarsfordeling. Kommunen som grunneier.

7

Noen problemstillinger i forbindelse med utbyggingsavtaler

• Kostnader ved nye innbyggere• Kommunenes situasjon• Hvem dekker til sist regningen for den

infrastrukturen (”dobbeltbeskatning”)• Grunnrente. Stor verdistigning ved

omregulering, særlig til bolig.• Konsekvensen av å sperre for avtaler• Demokratisk underskudd ved planvedtak.

Forhåndbinding av myndighet• Anskaffelsesreglene (Scala-dommen)

8

Rammer – Avtaler inngått ved planvedtak

• Plan i de aller feste tilfeller nødvendig for utbygging.

• Private forslag til reguleringsplan. Behandles formelt som kommunens eget.

• Utgangspunk: Vedtagelsen av plan beror på politisk skjønn. Stor frihet for kommunen.

• Kommunen kan ikke kreve konkrete bidrag eller avtale

• Avtale må ikke være: - inngått under press- uten sammenheng med utbyggingen- urimelig

9

Rekkefølgebestemmelser

Kommunen kan fastsette forutsetningene for, og rekkefølgen av utbyggingstiltak både i oversiktsplan og detaljplan

Bestemmelsene er uttømmende for kommuneplaner, mer åpen for reguleringsplaner.(pbl § 26, første ledd)

For områder avsatt til utbyggingsformål kan fastsettes at utbygging skal skje i bestemt rekkefølge, og at utbyggingen innenfor vedkommende områder ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester, som elektrisitetsforsyning, kommunikasjon, herunder gang- og sykkelvegnett, helse- og sosialtjeneste, herunder barnehager, skoler og fritidshjem, m.v. er etablert.

pbl § 20-4 andre ledd pkt b, 1. setning

10

Rammer – avtale i forbindelse med søknad om byggetillatelse

• Ja-lov / rettsanvendelsesskjønn. Byggetillatelse skal gis hvis avslagshjemmel mangler

• Rekkefølgebestemmelser- Grunnlag for å nekte – grunnlag for avtale- Ikke rett til å oppfylle rekkefølgekrav

• Avtale må ikke være: - inngått under press- uten sammenheng med utbyggingen- urimelig

11

Lovregulering – Forslag og vurderinger

• To forslag: Planlovutvalget og Bygningslovutvalget

• Alternativ å videreføring av dagens situasjon?- Stor usikkerhet i markedet- På sikt mer omfattende og ekstreme avtaler- Redusert avkastning i bransjen- Byggekostnadene og effektiviteten i markedet

presses

• Planlovutvalgets forslag?- Kraftig innstramming. Lite fleksibilitet

12

Prinsipper for lovregulering

• Utgangspunkt i Bygningslovutvalgets forslag, men med endring av kriterier og krav til prosess

• Hindre urimelige avtaler. Skape balanse mellom konkrete utbyggingsprosjekter og situasjonen i kommunen

• Skape fleksible regler

• Ha mulighet for utbygging, også i pressområder

13

Forutberegnelighet

• Kommunen får plikt til å lage rammer for avtalen før avtaleforhandlingene starter

• Særskilte vedtak av forskjellig art• Ikke nødvendigvis enkeltvedtak etter fvl.• Krav til konkretisering i vedtaket?• Synliggjøre kommunens forventninger• Fattes av kommunestyret, men selve avtalen

kan delegeres• Forutsetning for avtalens gyldighet, men gir

ikke i seg selv rett til bygging• Rammebestemmelse, kan utfylles i forskrift

14

Forutberegnelighet - Grunnlaget for utbyggingsavtale

Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbyggingen av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.(forslag til ny § 64 i pbl)

Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen.(forslag til ny § 64 a i pbl)

15

Regulering gjennom avtale

• Detaljering av forhold som er regulert i plan– Nærmere regulering, f. eks. mht. utforming og

rekkefølge.

• Boligpolitiske/sosiale forhold– Antall boliger og største og minste boligstørrelse– Spesielle krav til utforming– Kommunens rett til kjøp

16

Bidrag til kommunal infrastruktur

• Tiltak som kan pålegges med hjemmel i plan- og bygningsloven kan uansett avtales

• Avtalte vilkår må være nødvendig for gjennomføring av planvedtak

– Saklig sammenheng – behovet er en direkte følge av utbyggingen

– Tjene interessene i utbyggingsområdet eller avhjelpe skadevirkninger

– Forholdet til § 64 a

• Avtalte tiltak må stå i forhold til utbyggingens art og omfang. Bidrag skal bl.a. ikke være medføre dekning av mer enn det konkrete behov som utløses

17

Bidrag til kommunal infrastruktur. Kommunens bidrag og forpliktelser

• Utbyggers ytelser skal stå i forhold til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen

• Kommunens ulemper ved utbyggingen – forholdet til kommunens planlagte utvikling for området

• Andre kommunale bidrag og forpliktelser

18

Forskuttering

• Nødvendig for gjennomføring av plan. Som for avtaler etter tredje ledd. Ellers må andre avtaleformer benyttes, eks. OPS

• Omfang/kostnader kan bli større enn behovet den konkrete utbyggingen utløser

• Kommunen refunderer utbyggers utgifter

• Avtale om forskuttering kan gå ut på at kommunen ikke refunderer for ulemper som er en direkte følge av utbyggingen, sml. tredje ledd

19

Saksbehandling

• Mindre behov for egne saksbehandlingsregler• Integrering i andre kommunale vedtak• Tredjemannsinteresser: Egne regler om

kunngjøring• Gjelder både oppstart og endelig avtale• Neppe ugyldighetsgrunn• Plikt til å legge til rette for medvirkning• Ikke klageadgang på avtaler• Ikke krav til kommunal organisering

20

Mislighold

• Kommunen overtar ikke gjennomføringsansvar

• Må i så fall fremgå uttrykkelig av avtalen

• Vanlige erstatningsregler

• Planen faller ikke bort

• Kommunen må eventuelt nedlegge bygge- og deleforbud

21

Noen kilder og dokumenter

• Lovforslaget: Ot.prp. Nr. 22 (2004-2005): http://odin.dep.no/krd/norsk/dok/regpubl/otprp/016001-050045/dok-bn.html

• Departementenes rundskriv H-5/02om dagens rettstilstand: http://odin.dep.no/krd/norsk/dok/regelverk/rundskriv/016031-250007/dok-bn.html

• NOU 2003:14 Bedre kommunal og regional planlegging etter plan- og bygningsloven II, samt høringsuttalelsene: http://www.dep.no/md/norsk/dep/utvalg/planlovutvalget/index-b-n-a.html

• NOU 2003:24 Mer effektiv bygningslovgivning. Grunnprinsipper og veivalg. Utbyggingsavtaler, samt høringsuttalelsene: http://www.dep.no/krd/bygningslov/index-b-n-a.html

22

Noen forskningsrapporter

• Kommunale investeringer knyttet til befolknings-vekst. (Agenda utredning og utvikling. 2000)

• Virkemidler for bedre arealutnyttelse i byer og tettsteder (Miljøverndepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet og Landbruksdepartementet Rapport 2001) http://odin.dep.no/md/norsk/dok/andre_dok/rapporter/022001-220009/dok-bn.html

• Utbyggingsavtaler: Virkemiddel for infrastrukturbygging? Byggforsk 2004 Prosjektrapport 368

• Utbyggingsavtaler som boligpolitisk verktøy. AsplanViak og Byggforsk. AsplanViak rapport 2004-020