4 sätt rätt hyra

Innehållinledning 5 en bakgrund 6 processen 6 förberedelser inför arbetet 7

identifiering av hyressättningsenheter 9Värdering av standard och utformning av hyressättningsenheterna 11Servicenivå och förvaltningskvalitet 11Enkät – hyresgästernas värderingar av bostadsområden 12Analysera omflyttningsstatistik 13Summera informationen 13Sammanvägning av hyresgästernas betyg och standard 13

relativa lägenhetspoäng 15Korrigeringspoäng 16

databearbetning 19Exempel på beräkning av ny bruksvärdeshyra 20

fastställ nya hyresnivåer 21Förändring av hyran 21

arbete i etapper – en möjlighet i större bestånd 22Att särskilt tänka på i ett stort företag 22

bilaga 1. boendets värden och boendes värderingar i sju kommuner 24

bilaga 2. exempel på teknisk standard i hyressättningsenhet 26

bilaga 3. lokal enkät 28Vem gör undersökningen? 28Förslag på frågor om olika egenskaper hos bostadsområden 30

sätt rätt hyra 5

InledningRätt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är god kvalitet i bostaden och i området den ligger i. En korrekt satt hyra är vik-tig för att skapa större rättvisa mellan hyresgäster, men också för att utveckla hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud. Därför är rättvis hyressättning en viktig fråga för hyresmark-nadens parter.

Många bostadsbolag drar sig för att genomföra en systematisk hyressätt-ning i tron att det är krångligt, svårt och tar lång tid. Men när den väl är genomförd ger hyressättningsprocessen en plattform som under lång tid ska-par rättvisa för hyresgästerna och ger korrekta förutsättningar för företagets intäkter.

Hyresgästföreningen och SABO har sedan 2004 drivit ett gemensamt projekt på uppdrag av Hyresmarknadskommittén. Syftet med projektet har varit att revidera den tidigare framtagna handledningen ”Hyressättning i kommunala bostadsföretag” från 1992 och skapa en modernare handledning för en systematisk hyressättning, inklusive ett bra datastöd. Arbetet innefat-tade en turné i landet för att ta del av erfarenheter kring hyressättning samt ett gemensamt hyressättningsarbete i Karlskrona. Sedan början av 1990-talet har parterna genomfört hyressättningsprocesser i ett fyrtiotal SABO-företag. Deras erfarenheter har vi arbetat in i detta nya system.

Denna skrift ger en stegvis arbetsbeskrivning för att så lätt som möjligt sätta rätt hyra.

Marknadshyror förekommer ofta i debatten som ett hot mot hyresgästernas möjligheter till ett bra och prisvärt boende. Med denna modell, där hyrorna förhandlas mellan parterna och där hyresgästernas värderingar ligger till grund för hyressättningen, blir det inte marknadshyror.

Modellen är högst aktuell eftersom alla parter är överens om att hyres-sättningen även fortsättningsvis ska bygga på fri förhandlingsrätt mellan parterna via kollektiva förhandlingar och där hyrorna ska återspegla lägenhe-ternas bruksvärde.

Stockholm maj 2010

Roland Sernlind Sven BergenstråhleSABO Hyresgästföreningen

6 sätt rätt hyra

En bakgrundFrågor om hyressättning är alltid aktuella. Hyrorna ska vara lika i bostads-lägenheter med samma boendevärde eller bruksvärde och skillnader i hyra bör motsvaras av skillnader i boendevärde enligt hyresgästernas värderingar. Men det är inte alltid så, eftersom hyror har satts under olika förutsättningar i olika tider. Det innebär till exempel att det som regel har blivit dyrare att bo i ny- och ombyggda fastigheter än i andra standardmässigt likvärdiga lägen-heter i fastigheter som inte är ombyggda.

Trots olika försök att korrigera hyrorna, i samband med hyresförhandling-arna eller vid ny hyressättning i samband med ombyggnader, kan man inte alltid påstå att hyresstrukturen präglas av konsekvens eller att den svarar mot hyresgästernas värderingar och preferenser. Frågan om varför man betalar en högre eller lägre hyra i förhållande till andra bostäder med liknande standard är inte alltid lätt, om ens möjlig, att förklara.

Det finns med andra ord all anledning att se över om hyressättningen är rätt-vis och denna handbok ger en metod att göra detta. SABO och Hyresgästernas Riksförbund gav 1992 ut en handledning med titeln Hyressättning i kommunala bostadsföretag och den här skriften är en reviderad version av denna handbok, som även omfattar erfarenheter av hur processen bäst genomförs.

ProcessenParterna träffar en principöverenskommelse om att genomföra en hyres översyn.

3–12 månader

Arbetet startar i hyreskommittén. Gemensam start av projektet med allmännyttan, privat fastighetsägare och Hyresgästföreningen.

EnkätutskickArbetet startar med inventering av lägenheter och värdering av faktorer som ska påverka hyressättningen. Parterna avgör ambitionsnivå och detaljeringsgrad över vad som ska ingå.

sätt rätt hyra 7

Förberedelser inför arbetet En korrigering av hyressättningen måste göras i samarbete mellan det kom-munala bostadsföretaget och den lokala hyresgästföreningen och hela hand-boken är därför en beskrivning av parternas arbete under processen.

Arbetet inleds med att parterna träffar en principöverenskommelse om att genomföra en hyresöversyn. Det är önskvärt att alla parter på den lokala hyresmarknaden är med på denna överenskommelse för att försöka skapa gemensamma spelregler och stärka hyresrättens attraktivitet.

Metod, arbetssätt och andra förberedelser definieras av de lokala parterna och hyreskommittén1 får i uppdrag att följa arbetet och bidra med underlag för en hyresgästenkät. Denna inledande del av processen beskrivs inte i handboken.

1 Hyreskommittén är en lokalt partsammansatt kommitté med representanter för hyresgästerna samt de privata och allmännyttiga bostadsföretagen. Kommittén har till uppgift att övervaka den lokala hyressättningen.

3–9 månader

Förslag som kan fastställas i en formell förhandling.

När samtliga faktorer är registrerade i programmet är det möjligt att simu-lera den nya hyran.

Bearbetning av enkät-svar och utarbetande av preliminärt förslag.

Presentation av ett preliminärt förslag som parterna kan stå för utåt till styrelse och hyresgäster.

8 sätt rätt hyra

Hyressättningsenhet C

Hyresradhus med egen tomt

Hyressättningsenhet A

Höghus med hiss, buller

Hyressättningsenhet B

Låghus utan hiss, buller

Rangordning, hyressättningsenheterC. Hyresradhus med egen tomt

A. Höghus med hiss, buller

B. Låghus utan hiss, buller

sätt rätt hyra 9

I varje kommun finns det olika bostadsområden och stadsdelar. Parterna be-stämmer gemensamt vilka de är och hur de avgränsas från varandra. Det kan vara till hjälp i arbetet att dela in bostadsbeståndet i olika bebyggelsetyper, eftersom det ofta finns gemensamma egenskaper i en viss typ av bebyggelse. Småskaliga bostadsområden med varierande bebyggelse upplevs i allmänhet av hyresgäster som trevligare än storskaliga områden med ett mer enformigt utseende. Sådana skillnader bör vägas in i standardbedömningen. Det är därför viktigt att parterna kan komma överens om vilka faktorer som bör beaktas på hela den lokala hyresmarknaden, inte minst för att ge Hyresnämn-den ett bra underlag vid tvister.

Beståndet delas därefter in i hyressättningsenheter, det vill säga i fastig-heter eller delar av fastigheter som är likartade. Ett gott råd är att värdera så mycket som möjligt på fastighetsnivå, eftersom det är arbetsamt och tar tid att inventera och registrera.

I en och samma juridiska fastighet kan det finnas höghus, låghus och till och med radhus. De värderas troligen olika av hyresgästerna och ska därför hyressättas på olika sätt.

I ett bostadsområde bestående av flera fastigheter kan det vara lämpligt att gruppera dem i hyressättningsenheter efter hustyp, även om de inte ligger alldeles intill varandra.

Identifiering av hyressättningsenheter

!Hyressättningsenheter

= fastigheter eller delar

av fastigheter som är

likartade.

FAstiGHEtHyresättningsenhet A

Hyresättningsenhet B