å r s r a p p o r t 2 0 1 1

2 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 3

2011 var et godt år for boligeiere og boligutviklere. Det akkumulerte behovet for bolig i befolkningen etter finanskrisen fikk materialisere seg. Dette har medført stigende boligpriser, noe som er til gunst både for de som eier bolig fra før og for oss som utvikler, bygger og selger nye boliger. Lave renter har også bidratt til det økte prisnivået.

I 2011 overleverte vi nye boliger på Stabekk mens produksjonen fortsatte i Gladengveien 15 på Ensjø og i Thorvald Meyersgate 80 på Grünerløkka, samtidig som vi startet bygging av nye prosjekter både i Ås sentrum, Munkerudstubben på Nordstrand og i Nordliveien 10 ved Carl Berners plass. Det har således vært et begivenhetsrikt år for oss.

I tillegg er Urbanium AS sterkt engasjert i Sørenga prosjektet i Bjørvika hvor vi har økt vår eierandel til 16%. Av de 451 boligene som er lagt ut for salg, har vi der nå solgt godt over 400.

Ovennevnte prosjekter ble kontrahert på et tidspunkt hvor prisen på entreprenørtjenester var lavere enn i dag, vi har derfor kunnet tilby rimelige boliger blant annet på Ensjø. Ved inngangen til 2012 merker vi en markant kostnadsøkning for nye boliger som ikke bare trekkes opp av økte byggekostnader isolert sett, men også av nye regulerings- og forskriftskrav. Noen av disse kravene er positive for boligkjøperne. Vi tenker da spesielt på miljøkravene. Vi observerer likevel at politiske krav om boligens størrelse allerede gir utslag i ytterligere prispress på de mindre boligene med sentral beliggenhet. Konsekvensene av de nye kravene vil bli tydeligere på sikt; mange av de unge og urbane som ønsker å bo i sentrum vil dessverre ikke har råd til å bo der. Det kan neppe være bærekraftig boligpolitikk.

I 2012 overleverer Urbanium AS 228 boliger til forventningsfulle boligeiere. Vårt mål for dette året er at familiene skal bli fornøyd med det nye hjemmet de flytter inn i. Mitt ønske er at dette skal skje til alles tilfredshet, og vi legger stor vekt på at våre leverandører er sitt ansvar bevisst. Samtidig jobber vi videre med å utvikle de prosjekter vi har og er stadig på jakt etter nye prosjektmuligheter i Oslo regionen. I den by som for tiden har høyest befolkningsvekst i hele Europa. Det er jo hyggelig, for det betyr at her er det godt å bo.

KJÆRE LESER

Espen PayStyreleder

INNHOLDKjære leser 3

Styrets årsberetning 4

Årsregnskap 2011 6

Payco-konsern 17

Prosjektportefølje 18

Regnskap boligprosjekter 21

Boligprosjekter 22

Nøkkeltall Urbanium AS 25

Næringseiendommer 26

Sørenga

Sørenga

Foto: Marita Hagerup Kjeldsen

Foto: Lasse Ekeberg

4 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 5

Silje StrømAdministrerende direktør

Oslo 25.05.2012

Espen PayStyreleder

STYRETS ÅRSBERETNING 2011

SELSKAPETS VIRKSOMHETUrbanium AS er et eiendomsutviklingsselskap med fokus på boligutvikling. Selskapet har siden etableringen i 2003 overlevert og utviklet 988 boliger til kunder i Oslo og omegn. Selskapet er morselskap i et konsern som pr. 31.12.11 også omfatter datterselskapet Urbanium Consulting AS. Direkte og indirekte, er Urbanium AS engasjert i utvikling av ca 1200 boliger. Dette inkluderer engasjementet og eierskapet i Sørenga Utvikling KS.

Hovedmarkedet er Oslo og omegnskommunene hvor Urbanium utvikler prosjekter fra tidlig fase frem til salg og overlevering til kunde. Selskapet driver også konsulentvirksomhet gjennom datterselskapet Urbanium Consulting AS. Selskapets kjerne-kompetanse er prosjektutvikling mens boligproduksjonen kjøpes fra anerkjente leverandører av entreprenørtjenester.

SELSKAPETS AKTIVITETER I 2011 Året 2011 har vært preget av et høyt aktivitetsnivå og produksjon av til sammen 228 boliger samtidig som nye prosjekter er klargjort for salg i 2012.

Urbanium igangsatte bygging av tre prosjekter i 2011: Nordliveien 10 med 5 rekkehus, Munkerudstubben 7 med 12 leiligheter og Rådhusplassen i Ås sentrum med 11 boliger, kontor og butikk. Det var pr. 31.12.11 solgt til sammen 106 boliger til en verdi av 315 mill.

Selskapet har igjen oppnådd å styrke selskapets finansielle og likviditetsmessige stilling i tråd med den strategiske målsetningen. Virksomheten er rettet mot utvikling og salg av nye boliger og flere forvaltningsmessige oppgaver er plassert ut av virksomheten. I utgangen av året hadde selskapet kun 17 egne boliger for utleie.

Utviklingen av Ås sentrum har vært en sentral oppgave for Urbanium i 2011, og gjennom arbeid med regulering og utvikling av flere prosjekter er dette en spennende stedsutvikling og begynnelsen på stor endring og vekst i boligtilbudet sentralt i Ås.

Urbanium har økt sin eierandel i Sørenga prosjektet i Bjørvika og eide i utgangen av året 16%. Sørenga er et strategisk viktig prosjekt for Urbanium fordi det gir Oslos befolkning et boligtilbud med byens beste beliggenhet. Sørenga blir bygget med stolthet og vil vise omverden hvordan havneområdene blir utviklet til fantastiske boligområder for fremtiden med en kombinasjon av grøntarealer, offentlighet, sjø, boliger og restauranter. Urbanium er imponert over prosjektets fremdrift og mottakelsen i markedet så langt. Nå er halvparten av alle boliger på Sørenga solgt, det blir et spennende utviklingsprosjekt å eie fremover.

ORGANISERING OG ARBEIDSMILJØMorselskapet har en ansatt, dersom det blir aktuelt med fremtidig ansettelser vil best kvalifisert person bli ansatt uavhengig av kjønn. Urbaniums administrasjon er i hovedsak ansatt i det heleide datterselskapet, Urbanium Consulting AS. Pr. 31.12.2011 var det seks ansatte i selskapet. Arbeidsmiljøet i datterselskapet ansees som godt, og i 2011 var det ikke registrert sykefravær av vesentlig betydning.

YTRE MILJØBygging av boliger kan medføre forurensning, og selskapet stiller derfor strenge krav til sin egen organisasjon og leverandører om at miljø skal være i fokus, både i forbindelse med prosjektering, bygging og fremtidig drift av eiendommene. Virksomheten kjenner ikke til at det har forekommet forurensning eller utslipp som kan være til skade for det ytre miljø i 2011.

ÅRSREGNSKAPETDet er styrets vurdering at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. For årsregnskapet for 2011 er dette lagt til grunn. Selskapet har i 2011 endret regnskapsprinsipp fra kostmetoden til egenkapitalmetoden. Dette innebærer at man i resultatet har tatt inn resultatandeler fra datterselskaper.

Regnskapet viser en omsetning på kr. 41,5 mill i 2011 mot kr. 47,6 mill i 2010. Driftsresultatet er kr. 7,2 mill mot kr. 6,3 mill i 2010, noe som gir et positivt årsresultat på kr. 62,1 mill mot et positivt årsresultat på kr. 7,1 mill i 2010. Selskapets egenkapital er kr. 115,8 mill mot kr. 60 mill i 2010.

Det er styrets oppfatning at dette gir en rettvisende oversikt over utvikling og resultat av virksomheten og av dens stilling.Det er ikke etter regnskapsårets utgang inntrådt forhold som etter styrets syn har betydning ved bedømmelse av regnskapet.

ÅRSRESULTATETStyret foreslår at årets overskudd på kr. 62 139 823,- disponeres således:

Fond for vuderingsforskjeller kr. 51 642 392Konsernbidrag kr. 84 905Annen egenkapital kr. 10 412 526Sum disponeringer kr. 62 139 823

FREMTIDSUTSIKTER Forventet befolkningsvekst og fremtidig boligbehov i årene fremover bidrar til økt etterspørsel etter boliger i Oslo og omegn. Urbanium utvikler boliger for en bred målgruppe og vil treffe boligbehovene til alle generasjoner i sine prosjekter. Det er observert en stigning i byggekostnadene både på grunn av endrede forskriftskrav til nye boliger, men også generell prisstigning For å få igangsatt nye prosjekter må prisene på nye boliger stige ytterligere fra dagens nivå. Det er sterk korrelasjon mellom renter og etterspørsel i boligmarkedet, og det forventes mindre justeringer av markedsrenten også fremover. Det siste året har aktiviteten i boligmarkedet tatt seg opp, og boligprisene har steget generelt. Gode utsikter på arbeidsmarkedet, trygghet rundt den økonomiske veksten og relativt lav nybygging tilsier at boligprisene øker ytterligere i 2012.

Selskapet forventer et godt resultat også i 2012.

6 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 7

RESULTAT

Urbanium AS Note 2011 2010

Salgsinntekt 41 003 977 46 234 413

Annen driftsinntekt 522 340 1 377 251

Sum driftsinntekter 41 526 317 47 611 664

Varekostnad (28 646 531) (36 163 436)

Lønnskostnad 1, 2, 17 (1 930 987) (702 856)

Avskrivning på varige driftsm. og immatr. eiendeler 4 (3 058) (3 058)

Annen driftskostnad 3 (3 683 218) (4 429 552)

Sum driftskostnader (34 263 794) (41 298 902)

Driftsresultat 7 262 523 6 312 763

Inntekt på investering i datterselskap og tilknyttet selskap 106 120 0

Inntekt på andre investeringer 64 795 111 9 166 955

Annen renteinntekt 633 005 221 112

Annen finansinntekt 1 485 727 419 717

Sum finansinntekter 67 019 963 9 807 785

Nedskrivning av finansielle eiendeler (279 319) 0

Annen rentekostnad (2 084 009) (2 382 625)

Annen finanskostnad (1 794 759) (5 074 632)

Sum finanskostnader (4 158 087) (7 457 257)

Netto finans 62 861 876 2 350 528

Ordinært resultat før skattekostnad 70 124 400 8 663 291

Skattekostnad på ordinært resultat 6 (7 984 577) (1 559 259)

Ordinært resultat 62 139 823 7 104 032

Årsresultat 62 139 823 7 104 032

Overføringer

Fond for vurderingsforskjeller 51 642 392 0

Konsernbidrag 84 905 0

Annen egenkapital 10 412 526 7 104 032

Sum 62 139 823 7 104 032

Eiendeler Note 2011 2010

Anleggsmidler

Immaterielle eiendeler

Utsatt skattefordel 5 0 1 025 606

Sum immaterielle eiendeler 0 1 025 606

Varige driftsmidler

Tomter, bygninger og annen fast eiendom 4 12 063 872 22 959 729

Sum varige driftsmidler 12 063 872 22 959 729

Finansielle anleggsmidler

Investeringer i datterselskap 7 74 806 723 12 236 002

Investeringer i annet foretak i samme konsern 7 11 117 598 18 801 013

Lån til foretak i samme konsern 9 791 452 152 070

Investeringer i tilknyttet selskap 8 81 556 251 5 511 186

Lån til tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet 9 14 200 372 9 923 181

Investeringer i aksjer og andeler 196 645 33 475 964

Andre fordringer 0 1 092

Sum finansielle anleggsmidler 182 669 040 80 100 507

Sum anleggsmidler 194 732 912 104 085 842

Omløpsmidler

Varer 0 5 675 977

Sum varer 0 5 675 977

Fordringer

Kundefordringer 10 110 242 39 217 101

Andre fordringer 2 705 316 1 214 176

Konsernfordringer 106 120 0

Sum fordringer 2 921 678 40 431 277

Bankinnskudd, kontanter og lignende 11 3 412 163 286 449

Sum bankinnskudd, kontanter og lignende 3 412 163 286 449

Sum omløpsmidler 6 333 841 46 393 703

Sum eiendeler 201 066 752 150 479 545

BALANSE pr. 31. desember 2011

8 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 9

BALANSE KONTANTSTRØM

Egenkapital og Gjeld Note 2011 2010

Egenkapital

Innskutt egenkapital

Aksjekapital (2000 aksjer a kr.900,00) 12, 13 1 800 000 1 800 000

Overkursfond 16 016 334 16 016 334

Sum innskutt egenkapital 17 816 334 17 816 334

Opptjent egenkapital

Fond for vurderingsforskjeller 51 642 392 0

Annen egenkapital 46 340 937 42 111 593

Sum opptjent egenkapital 97 983 329 42 111 593

Sum egenkapital 14 115 799 663 59 927 927

Gjeld

Avsetning for forpliktelser

Utsatt skatt 5 6 958 971 0

Sum avsetning for forpliktelser 6 958 971 0

Annen langsiktig gjeld

Gjeld til kredittinstitusjoner 15 16 138 375 31 959 226

Langsiktig konserngjeld 16 20 224 372 25 253 838

Øvrig langsiktig gjeld 1 360 000 6 770 000

Sum annen langsiktig gjeld 37 722 747 63 983 064

Sum langsiktig gjeld 44 681 718 63 983 064

Kortsiktig gjeld

Gjeld til kredittinstitusjoner 15 39 798 470 398 741

Leverandørgjeld 426 524 3 396 633

Skyldige offentlige avgifter 88 090 59 410

Kortsiktig konserngjeld 84 905 0

Annen kortsiktig gjeld 187 382 22 713 768

Sum kortsiktig gjeld 40 585 371 26 568 553

Sum gjeld 85 267 089 90 551 617

Sum egenkapital og gjeld 201 066 752 150 479 545

Kontantstrømoppstilling Note 2011 2010

Likvider tilført/brukt på virksomheten:

Årsresultat 62 139 823 7 104 032

+/Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler (1 379 316) (86 306)

+ Ordinære avskrivninger 3 058 3 058

+/Endring i utsatt skatt 7 984 577 406 363

Tilført fra årets virksomhet 68 748 141 7 427 146

+/Endr.i lager, debitorer og kreditorer 41 812 727 (34 366 116)

+/Endr.i andre tidsavgrensningsposter (1 628 581) 395 946

A = Netto likviditetsendr. fra virksomhet 108 932 287 (26 543 024)

Likvider tilført/brukt på investeringer:

- Investeringer i varige driftsmidler 12 272 115 24 021 924

+/Endring andre investeringer (102 568 533) (21 667 010)

B = Netto likviditetsendr.fra investering (90 296 417) 2 354 915

Likvider tilført/brukt på finansiering:

+ Opptak av ny gjeld ( korts. og langs.) 24 181 873

- Nedbetaling av gammel gjeld (9 242 069)

- Tilbakebetaling av egenkapital (6 268 087)

C = Netto likviditetsendr.fra finansiering (15 510 156) 24 181 873

+ Likviditetsbeholdning 1.1. 286 449 292 685

A+B+C Netto endr. i likvider gjennom året 3 125 714 (6 236)

= Likviditetsbeholdning 31.12. 3 412 163 286 449

Silje StrømAdministrerende direktør

Oslo 25.05.2012

Espen PayStyreleder

1 0 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 1 1

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regn-skapsloven og god regnskapsskikk.

SalgsinntekterInntektsføring ved salg av varer skjer på leverings- tidspunktet. Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres.

Klassifisering og vurdering av balanseposterOmløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som knytter seg til varekretsløpet. For andre poster enn kundefordringer omfattes poster som forfaller til betaling innen ett år etter transaksjons- dagen. Anleggsmidler er eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Langsiktig gjeld er gjeld som forfaller senere enn ett år etter transaksjonsdagen.

Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelses- kost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler avskrives etter en fornuftig avskrivningsplan.

Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etablerings-tidspunktet.

FordringerKundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap.

Avsetning til tap gjøres på grunnlag av indivi-duelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap.

VarebeholdningerLager av innkjøpte varer er verdsatt til laveste av anskaffelseskost etter FIFOprinsippet og virkelig verdi. Egentilvirkede ferdigvarer og varer under til- virkning er vurdert til variabel tilvirkningskost. Det foretas nedskriving for påregnelig ukurans.

Varige driftsmidlerVarige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlenes levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr 15.000. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.

ProsjektProsjektkostnader påløpt før vedtatt byggestart kosnadsføres i sin helhet. I perioden mellom vedtatt byggestart og byggestart blir prosjektkostnadene aktiverte. Fra byggestart vil disse kostnadene bli kostnadsført sammen med påfølgende prosjekt-kostnader.

Ferdiggrad beregnes som forholdet mellom på-løpte og totalt budsjetterte prosjektkostnader. Salgsgrad er definert som verdi solgte boliger dividert med verdi på totale boliger. Fullførings-grad er ferdiggrad multiplisert med salgsgrad.

Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunktet. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til fullføringsgrad.Periodens inntektsføring er summen av kalkulert dekningsbidrag i prosjektet multiplisert med fullføringsgrad, periodens påløpte kostnader og kostnadsført andel av tomt.

SkattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret.Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og skattevirkningen er beregnet på nettogrunnlaget.

KontantstrømoppstillingKontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontant-ekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

Endringer i anvendte regnskapsprinsipperI 2011 er regnskapsprinsipp endret fra kost- metoden til egenkapitalmetoden for datter- selskaper, tilknyttede selskaper og selskaper med betydelig innflytelse. Dette for å synliggjøre urealiserte inntekter i morselskapet.

Regnskapsprinsipper

NOTER

Note 1: Lønnskostnader etc

Spesifikasjon av lønnskostnader 2011 2010 Lønn 1 692 364 616 000 Arbeidsgiveravgift 238 623 86 856 Sum 1 930 987 702 856

Foretaket har en ansatt.

Note 4: Spesifikasjon av varige driftsmidler

Spesifikasjon varige driftsmidler Tomter Bygninger og annen fast eiendom

Sum

Anskaffelseskost 1.1.2011 20 188 655 6 188 073 26 376 728 Tilgang i året 0 0 0 Avgang i året (6 432 519) 0 (6 432 519)

Anskaffelseskost 31.12.2011 13 756 136 6 188 073 19 944 209 Akkumulerte avskr. 31.12.2011 (4 924 202) (4 924 202) Akkumulerte nedskr. 31.12.2011 (3 388 655) (3 388 655) Reverserte nedskr. 31.12.2011 432 519 432 519 Balanseført verdi pr. 31.12.2011 10 800 000 1 263 871 12 063 872

Årets avskrivninger (3 058) (3 058)Avskrivningsplan 0 - 2%

Note 5: Midl. forskjeller - Utsatt skatt/skattefordelUtsatt skatt/utsatt skattefordel i balansen avsettes på grunnlag av forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i henhold til norsk regnskapsstandard for skatt. Midlertidige skatteøkende og skattereduserende forskjeller som kan utlignes er nettoført.

Midlertidige forskjeller knyttet til: 01.01.2011 31.12.2011 Endring Anleggsmidler (3 385 103) (3 910 755) 525 652 Omløpsmidler 7 644 535 (80 000) 7 724 535 Kortsiktig gjeld (80 000) (80 000) Gevinstog tapskonto (184 684) (493 762) 309 078 Andre forskjeller 21 939 851 51 858 880 (29 919 029) Skattemessig fremførbart underskudd (29 597 477) (22 440 893) (7 156 584) Sum midlertidige forskjeller (3 662 878) 24 853 470 (28 516 348)

Utsatt skatt 31.12.11. basert på 28% (1 025 606) 6 958 971 (7 984 577)

Note 6: Skatt

Grunnlag for beregning av skatt 2011 Ordinært resultat før skattekostnad 70 124 400 Konsernbidrag 106 120 +/Permanente forskjeller (71 633 201) +/Årets endring i midlertidige forskjeller 8 559 265 Fremførbart underskudd / korreksjonsinntekt (7 156 584) Sum årets skattegrunnlag 0+/Endring i utsatt skatt/utsatt skattefordel 7 984 577Sum skattekostnad i resultatregnskapet 7 984 577

Note 2: Ytelse til ledende personer

Type ytelse Daglig leder StyretLønn 1 184 182 0Annen godtgjørelse 0 0

Note 3: RevisjonshonorarRevisjon og andre tjenesterKostnadsført revisjonshonorar for 2011 utgjør kr. 81 300. Honorar for annen bistand utgjør kr. 35 135.

1 2 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 1 3

Note 7: Investering i Datterselskap

Foretaksnavn Foretakssted Eierandel/ stemmeandel Urbanium Consulting AS Oslo 100 % Urbanium St. Halvardsgt. 20 AS Oslo 100 % Urbanium Ensjø AS Oslo 100 % Urbanium Schous ANS Oslo 99 %

PrinsippendringDet er besluttet å endre regnskapsprinsipp fra kostmetoden til egenkapitalmetoden for føring av investeringer i datterselskaper. Virkningen av dette er ført direkte mot selskapets egenkapital og har medført følgende endringer av balanseposter for nedenforstående selskaper:

Foretaksnavn IB Endring UBUrbanium Consulting AS 927 865 - 674 554 2 253 311Urbanium St. Halvardsgt. 20 AS 18 885 711 -2 794 459 16 091 252

Note 8: Investeringer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet

Foretaksnavn Foretakssted Eierandel/ stemmeandel Ås Sentrum AS Oslo 40% Munkerud ANS Oslo 50% Nordliveien 10 AS Oslo 50% Sørenga Utvikling KS Oslo 14,4% Sørenga Utvikling AS Oslo 16%Åstorget Bolig AS Oslo 50%

Investeringene føres etter egenkapitalmetoden. Åstorget Bolig AS er nystiftet og har ikke ført regnskap for 2011 etter Regnskapsloven § 1-7

Munkerud ANS Ås Sentrum AS Nordliveien 10 AS Eierandel 50 % 40 % 50 % Anskaffelseskost 200 000 4 000 000 50 000 IB 01.01.2011 1 461 186 4 000 000 50 000 Prinsippendring ført mot EK - 2 749 074 - 50 000 Innbetaling 200 000 Resultatandel 470 946 98 502 722 322 UB 31.12.2011 2 132 132 1 349 428 722 322

Sørenga Utvikling KS Sørenga Utvikling AS TotaltEierandel 14,4 % 16 % Anskaffelseskost 55 575 000 6 175 000 67 800 000 IB 22.11.2011 55 575 000 6 175 000 67 561 186 Prinsippendring ført mot EK - 2 799 074 Innbetaling 200 000 Resultatandel 15 546 853 - 4 484 23 396 473 UB 31.12.2011 71 121 853 6 170 516 81 496 251

PrinsippendringDet er besluttet å endre regnskapsprinsipp fra kostmetoden til egenkapitalmetoden for tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Virkningen av dette er ført direkte mot selskapets egenkapital og har medført følgende endringer av balanseposter for nedenforstående selskaper:

Foretaksnavn IB Endring UBÅs Sentrum AS 4 000 000 - 2 749 074 1 250 935Nordliveien 10 AS 50 000 - 50 000 0

Note 9: Konsern lån annet foretak

Type 2011 2010Foretak i samme konsern 791 452 152 070Tilknyttet selskap og felles-kontrollert virksomhet

14 010 887 9 923 181

Note 10: KundefordringerKundefordringer er vurdert til pålydende, nedskrevet med forventet tap på fordringer. Det er ikke tapsført kundefordringer i løpet av 2011.

Spesifikasjon kundefordringer 2011 2010 Kundefordringer til pålydende 190 242 39 232 501 Avsatt til dekning av usikre fordringer (80 000) (15 400) Netto oppførte kundefordringer 110 242 39 217 101

Note 11: BankinnskuddI posten for bankinnskudd inngår egen konto for bundne skatte-trekksmidler med kr. 60 132. Skyldig skattetrekk er kr. 60 000.

Note 12: AksjekapitalForetaket har 2 000 aksjer, pålydende kr 900, noe som gir en samlet aksjekapital på kr 1 800 000. Foretaket har en aksjeklasse.

Note 13: AksjonærerForetakets aksjonærer pr 31.12. 2011Foretaket har 1 aksjonærer.

Aksjonærens navn antall aksjer EierandelPayco AS 2 000 100,00%Sum 2 000 100,00%

Note 14: Egenkapital

Spesifikasjon egenkapital Aksjekapital Overkurs FFV Annen EK Sum Egenkapital 01.01.2011 1 800 000 16 016 334 42 111 593 59 927 927 Prinsippendring - 6 268 087 - 6 268 087 Årets resultat 51 642 392 10 497 431 62 139 823 Egenkapital 31.12.2011 1 800 000 16 016 334 51 642 392 46 340 937 115 799 663

Note 15: Pantstillelser og garantier m.v.

Spesifikasjon 2011 2010 Gjeldsbrevlån 16 138 375 31 959 226 Kassekreditt 39 798 470 398 741 Sum 55 936 845 32 357 967

Pantestillelser Lånebeløp Balanseført verdi Ormerudveien 2, gnr. 40, bnr. 13 3 138 375 8 000 000 Aksjer i Sørenga Utvikling AS og andeler Sørenga Utvikling KS 39 798 470 77 292 369

Pr. 31.12.2011 er selskapet selvskyldnerkausjonist for følgende selskaper:Selskap Pålydende Ås Sentrum AS 10 000 000 Urbanium St. Halvardsgt. 20 AS 4 000 000 Urbanium Ensjø ANS 395 000 000

All gjeld forfaller før 5 år etter regnskapsårets slutt.

Note 17: Obligatorisk tjenestepensjonPensjon til daglig leder betales gjennom Urbanium Consulting AS.

Note 16: Langsiktig konserngjeld

Type 2011 2010Foretak i samme konsern 20 224 372 25 253 838

1 4 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 1 5

REVISJONSBERETNING

1 6 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 1 7

Payco-konsernANSATTE Urbanium

Boligutvikling

Urbanium AS Hasleveien Eiendom AS

Romsås-veien 4 AS

Urbanium Consulting AS

Boligprosjekter

Næringseiendommer Investeringer

PAYCO AS

Administrerende direktørSilje Strøm

Økonomisjef Karen Marie Vasli

(permisjon i 2012)

Økonomisjef Petter Aasbø Hansen

Økonomikonsulent Anne Mette Guerrero

Eiendomsforvalter Merethe Jensen

Eiendomsforvalter Helene Løberg

Payco AS:Styreleder Henrik AndenæsStyremedlem Jan Trygve JensenStyremedlem/Adm. dir. Espen Pay

Urbanium AS:Styrelder Espen PayAdm. dir.Silje Strøm

1 8 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 1 9

PROSJEKTPORTEFØLJE

Ferdigstilte prosjekter År ferdig Andel % Antall boliger

Villa Vestvendt, Storengveien 90 Stabekk 2004 50 % 6Glade Kvartal, Amtmann Meinichsgate 17 2005 50 % 112Biterudtunet, Biterudveien 31 Asker 2006 67 % 20Skillebekk borettslag, Ospelia 11 Nittedal 2006 100 % 52Wøyen Torg, Vøyenenga 2006 50 % 72Fjordveien 88, Høvik 2007 50 % 33Urban Base, Hasleveien 15 2007 100 % 48Nydalstoppen, Gunnar Scheldrupsvei 13 2007 50 % 100Innspurten 4, Valle Hovin 2008 100 % 88Vesleskogen borettslag, Munkerudveien 84 2008 50 % 11Schous-Trondheimsvein 2 E-G 2009 100 % 106Gamle Drammensvei 41 2011 100 % 18Sørenga kvartal I 2011 16 % 115Antall boliger: 781

Prosjekter under bygging

Thorvald Meyersgate 80 (Schous bygg C) 2012 100 % 17Ås sentrum 2012 40 % 11Munkerudstubben 7 2012 50 % 12Nordliveien 10 2012 50 % 5Sørenga kvartal II 2012 16 % 93Sørenga kvartal III 2012 16 % 127Sørenga kvartal IV 2013 16 % 118Gladengveien 15 2012 100 % 183Antall boliger: 566

Prosjekter under utvikling (anslag)

Ormerudveien 2, Kolbotn 2014 100 % 20St. Halvardsgt. 20 2014 50 % 94Åstorget Bolig, Ås 2014 50 % 80Sørenga trinn 5-8 2014-2015 16 % 307Antall boliger: 501

Totalt antall boliger     1 848

Prosjekter gjennomført av Urbanium siden starten i 2003

Regulert/under utviklingRammetillatelseRegulert/under utviklingRegulert/under utvikling

Status

St. Halvardsgate 20

2 0 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 2 1

St. Halvardsgate 20

REGNSKAP BOLIGPROSJEKTER- egne og felleskontrollerte prosjekter

Andel Urbanium 2011 2010 2009 2008 2007

ResultatDriftsinntekter 353 977 495 130 668 843 84 799 878 102 633 887 252 570 727Andre driftskostnader -270 619 970 -116 467 620 -84 585 150 -92 353 164 -216 032 424Driftsresultat 83 357 525 14 201 223 214 728 10 280 723 36 538 303Finans -3 508 777 -6 016 440 -7 487 142 -6 732 877 -11 743 966Resultat før skatt 79 848 747 8 184 784 -7 272 414 3 547 846 24 794 337

BalanseUtsatt skattefordel 0 1 057 191 1 432 827 2 111 955 8 846Tomter / Bygninger 81 557 757 178 663 833 299 771 252 68 308 260 74 591 354Finansielle anleggsmidler 92 731 181 37 000 000 28 928 125 25 919 276  Sum anleggsmidler 174 288 938 216 721 024 330 132 204 96 339 491 74 600 200

Boligprosjekt 16 277 437 125 007 512 38 551 936 144 155 200 99 505 600Kortsiktige fordringer 366 819 719 84 676 295 44 314 282 24 351 647 158 654 919Bankinnskudd, kontanter o.l. 9 598 787 5 855 335 6 964 000 3 848 061 35 037 716Sum omløpsmidler 392 695 942 215 539 141 89 830 218 172 354 908 293 198 235

Sum eiendeler 566 984 880 432 260 166 419 962 422 268 694 399 367 798 435

Sum egenkapital 110 231 846 60 216 133 53 478 940 61 617 760 51 214 594

Utsatt skatt 24 288 886 66 729 66 640 41 134 6 060 347Bankgjeld/ langsiktig gjeld 119 891 595 292 018 384 354 297 275 67 374 861 119 587 489Leverandørgjeld 15 717 143 16 377 523 1 818 498 13 586 263 15 904 908Byggelån 233 774 792 47 424 889 0 123 298 607 157 018 248Annen kortsiktig gjeld 63 080 616 16 156 506 10 301 069 2 775 774 18 012 849Sum gjeld 456 753 033 372 044 031 366 483 482 207 076 639 316 583 841

Sum gjeld og egenkapital 566 984 880 432 260 165 419 962 422 268 694 399 367 798 435

Prinsipper for inntektsføringInntekter fra salg av langsiktige byggeprosjekter resultatføres etter løpende avregnings metode i takt med kontraktsforpliktede salg av enheter. Forsiktighetsprinsippet medfører dog at resultatførte salgs-inntekter justeres ned i henhold til ferdiggraden på prosjektet. Ferdiggraden beregnes som forholdet mellom påløpte- og totalt budsjetterte prosjektkostnader.

Når det er usikkerheter rundt kontrakten vil kun inntekter tilsvarende påløpte prosjektkostnader inntektsføres.

Opptjent, ikke fakturert inntekt knyttet til prosjektet presenteres i balansen som kundefordring.

Regnskap boligprosjekter I 2011 har boligmarkedet fortsatt den sterke veksten som startet for alvor i 2010. Omsetning fra prosjektene økte med 170 % fra 2010 til 2011. Pr. 31/12-11 har Urbanium fem prosjekter under bygging med til sammen 228 boliger. 106 boliger er solgt for en samlet kontraktssum på NOK 315 mill. Resultatet har økt fra NOK 8,2 mill i 2010 til NOK 79,8 mill i 2011 (før skatt).

Egenkapitalen har økt fra NOK 60,2 mill i 2010 til NOK 110,2 mill 2011.

Balanseverdien har gått opp med over 30% som et resultat av den økte aktiviteten.

2 2 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 2 3

BOLIGPROSJEKTER BOLIGPROSJEKTER

Thorvald Meyersgate 80 - under bygging17 utleieboliger og Jacob Aall Brasserie & Bar vil bli åpnet i Thv. Meyersgate 80 på Grunerløkka. Prosjektet er solgt og overleveres sommeren 2012.

Gladengveien 15 - under byggingGlaenga har gått etter planen både fremdriftsmessig og salgsmessig. Vi har hatt et fantastisk samspill med Veidekke entreprenør i dette prosjektet og vi overleverer boligene med god kontroll og lite feil. Bare noen få leiligheter er usolgt og hele prosjektet er beregnet ferdig i august 2012. Glaenga er første prosjekt som ferdigstilles i Gladengveien på Ensjø

Nedre Stabekk terrasse - ferdigstilt 2011Prosjektet ble overlevert i april 2011 og består av 17 boliger, felles takterrasser, fellesrom til beboere og parkering. Leilighetene er av ulike størrelser, fra 2-roms til 4-roms. Alle leilighetene var solgt før overtagelse. Bøhmer har vært totalentreprenør for prosjektet som ble igangsatt i 2010.

Nordliveien 10 - under byggingProsjektet ble igangsatt i 2011 og er et hyggelig rekkehus-prosjekt i et idyllisk område mellom Hasle og Carl Berner. Alle boligene er solgt og her vil det vrimle av barn og nye beboere over sommeren 2012.

Munkerudstubben 7 - under byggingI samarbeid med Obos Nye Hjem oppføres 12 selveier-leiligheter på Munkerud ved Ljanselva. Alle boligene er solgt og vil ferdigstilles sommeren 2012. Veidekke er total-entreprenør for prosjektet.

Ormerudveien 2 - under utviklingEiendommen ligger i Urbaniums utviklingsportefølje og er under utvikling. Tomten ligger sentralt i Kolbotn sentrum.

St.Halvardsgate 20 - for salg94 boliger med gangavstand til Bjørvika, Middelalderparken og bylivet. Prosjektet er utviklet og klargjort for salg i 2012. Vi har et tett samarbeid med Veidekke entreprenør som skal bygge prosjektet for oss.

Ås sentrum - under byggingDet første prosjektet i Ås sentrum ble igangsatt i 2011 og består av totalt 11 nye boliger, hybler, kontor, butikker og frisør. Alle de nye leilighetene er solgt og vil ferdigstilles i 2012. Veidekke er totalentreprenør for prosjektet.

2 4 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 2 5

NØKKELTALL Urbanium AS

Driftsinntekter

Egenkapital

Resultat før skatt180 000 000

160 000 000

140 000 000

120 000 000

100 000 000

80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

02007 2008 2009 2010 2011

120 000 000

100 000 000

80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

02007 2008 2009 2010 2011

70 000 000

60 000 000

50 000 000

40 000 000

30 000 000

20 000 000

10 000 000

0

-10 000 0002007 2008 2009 2010 2011

60 000 000

50 000 000

40 000 000

30 000 000

20 000 000

10 000 000

0

-10 000 0002007 2008 2009 2010 2011

180 000 000

160 000 000

140 000 000

120 000 000

100 000 000

80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

02007 2008 2009 2010 2011

120 000 000

100 000 000

80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

02007 2008 2009 2010 2011

70 000 000

60 000 000

50 000 000

40 000 000

30 000 000

20 000 000

10 000 000

0

-10 000 0002007 2008 2009 2010 2011

60 000 000

50 000 000

40 000 000

30 000 000

20 000 000

10 000 000

0

-10 000 0002007 2008 2009 2010 2011

180 000 000

160 000 000

140 000 000

120 000 000

100 000 000

80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

02007 2008 2009 2010 2011

120 000 000

100 000 000

80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

02007 2008 2009 2010 2011

70 000 000

60 000 000

50 000 000

40 000 000

30 000 000

20 000 000

10 000 000

0

-10 000 0002007 2008 2009 2010 2011

60 000 000

50 000 000

40 000 000

30 000 000

20 000 000

10 000 000

0

-10 000 0002007 2008 2009 2010 2011

180 000 000

160 000 000

140 000 000

120 000 000

100 000 000

80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

02007 2008 2009 2010 2011

120 000 000

100 000 000

80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

02007 2008 2009 2010 2011

70 000 000

60 000 000

50 000 000

40 000 000

30 000 000

20 000 000

10 000 000

0

-10 000 0002007 2008 2009 2010 2011

60 000 000

50 000 000

40 000 000

30 000 000

20 000 000

10 000 000

0

-10 000 0002007 2008 2009 2010 2011

Resultat etter skatt

Hovedtall fra årsregnskapet 2011 2010 2009 2008 2007

Driftsinntekter 41 526 317 47 611 664 18 309 462 49 802 025 179 164 598 Driftsresultat 7 262 523 6 312 763 -1 874 574 11 967 799 32 534 212 Resultat før skatt 70 124 400 8 663 291 -10 707 980 3 929 423 20 325 301 Resultatgrad 169 % 18 % -58 % 8 % 11 %Resultat etter skatt 62 139 823 7 104 032 -9 094 949 3 815 602 15 172 908Egenkapital 115 799 663 59 927 927 52 823 896 69 918 845 70 273 606Egenkapitalandel 58 % 40 % 45 % 64 % 26 %

Totalkapital 201 066 752 150 479 545 118 432 648 109 535 770 268 023 129

Glaenga

Gml. Drammensvei Ås sentrum, felt 5

2 6 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 å r s r a p p o r t 2 0 1 1 2 7

UTLEIE EIENDOM Payco-konsern

Eiendom Kommune  Reg. status Tomt Beskrivelse Areal Kjøpt datoHasleveien 15, 0571 Oslo Oslo Næring Eiet Utleie næring 3 820 1998St. Halvardsgate 20, 0192 Oslo Oslo Næring Eiet Utleie næring 1 815 2005Romsåsveien 4, 0962 Oslo Oslo Næring Eiet Utleie næring 2 020 2007Fjordveien 88, 1363 Høvik Bærum Parkering Eiet Utleie parkering 1 000 2007Trondheimsveien 2, 0560 Oslo Oslo Næring Eiet Utleie næring 1 506 2009Trondheimsveien 2, 0560 Oslo Oslo Bolig Eiet Utleie leiligheter 886 2009Trondheimsveien 2, 0560 Oslo Oslo Parkering Eiet Utleie parkering 2 590 2009Sum utleidbart areal 13 637

Nøkkeltall 2011 2010 2009 2008 2007Leieinntekt 17 842 907 25 867 042 20 838 917 13 511 206 11 911 273Totalt areal (kvm) 13 637 18 834 21 930 15 298 17 450Herav ledige areal 210 1 268 3 523 1 446 1 867Ledig areal i % 2 % 7 % 16 % 9 % 11 %* eiendom der konsernet eier mindre enn 50 % er ikke inkludert

 Konsernets andel ekskl. minioritetsinteresser 2011 2010 2009 2008Leienntekter 17 842 907 25 867 042 20 536 190 13 203 633Arealer (kvm) 17 842 907 18 834 21 014 13 882

Leiekontraktstruktur pr. 31.12.2011    Totalt areal* Årlig

leieinntekt Leie pr. kvmKontor/ lager 5 635 4 321 681 767Treningssenter 3 526 6 579 790 1 866Parkering 3 590 1 825 412 508Bolig 886 5 116 024 5 774Sum totalt   13 637 17 842 907 1 308* Påløpte kontrakter pr. 31.12.2010

pr. 31. desember 2011

Næringseiendom

Det er avgjørende for en boligutvikler å ha tilgang til kontantstrøm i perioder med lite boligsalg. Derfor er det i konsernet bygget opp en portefølje av næringseiendommer for å sikre konsernet ønsket likviditet når boligsalget svikter.

I Hasleveien 15 er boligprosjektet ferdig utviklet, mens næringsdelen er beholdt med kontorer og lager. I 2007 ervervet konsernet Romsåsveien 4 som leies ut til SATS på lang kontrakt. Denne eiendommen har også et utviklingspotensial over et lengre tidsperspektiv. Konsernet velger som hovedregel å beholde de næringsarealer som bygges i tilknytning til boligprosjektene. Derfor inngår både SATS senteret og parkeringsanlegget på Schous som en del av næringsporteføljen.

I forbindelse med bygget i Fjordveien 88 på Høvik ble det også beholdt en parkeringsseksjon som leies ut. For øvrig består næringsporteføljen av eiendommer under utvikling.

Hasleveien 15 Schouskvartalet

Schouskvartalet

Haakon VII`s gt.2 Tlf. 22 37 20 00 post@urbanium.no 0120 OSLO Faks 22 37 19 99 www.urbanium.no

Haslum

Grafisk - 2012