1

מגורים ומדיניות המסים הרצויההביקוש לדירות

עמדה לקראת הדיונים הצפויים בכנסת על חבילת הצעדים בתחום בדיור מאמר

1 מיכאל שראלד"ר

msarel10@gmail.com

4112 יוניב 1

סק בניתוח הגידול בביקוש לרכישת דירות מגורים בשנים האחרונות, תוך ועעמדה זה מאמר

מסביר מאמרה שוק העבודה.של ו הריביתשל , ההשפעות של העיוותים במיסוי בחינת

השפיע במידה רבה על העלייה בשנים האחרונותבשוק הנדל"ן למגורים הביקוש התגברותש

מאמרכמו כן, ה צד ההיצע.בבמיוחד על רקע המחסור והקשיחות החדה במחירי הדירות,

וסוקר את לשימוש עצמי דירות מגורים שת רכיל הקיימת כיוםמס ההטבת את פרטמ

ולעליית מחירי הגורמת לביקוש יתר לרכישת דירות ההשפעות השליליות של הטבה זו

מאמרה .כלכלית והמחריפה את הפערים החברתיים-המסכנת את היציבות המקרו, הדירות

, על דירות חדשות לאוכלוסייה מוטבת "מ אפס"מע"סביר מדוע הצעדים המוצעים כעת )מ

ם, לא צפויים וון הרצוי במדיניות המסי( מנוגדים לכי"מחיר מטרה"מבצעי ובמידה רבה גם

למרות סרבולם ש)לתרום לירידה במחירי הדירות, יצריכו מנגנוני פיקוח מסורבלים ויקרים

זאת, .(לא יוכלו למנוע העברת חלק ניכר מההטבה לכיסי הקבלנים ויזמי הנדל"ןועלותם

, הרחבה בהרחבת הטבות המס בכלל והטבות המע"מ בפרט כיםשכרו םיהרבמעבר לנזקים

יהיה תאושר על ידי הכנסת, ם, אואשר פגיעה הולכת וגוברת בכלל הציבוראשר תגרום ל

צביע על הכיוונים הרצויים של מדיניות מ מאמרלסיכום, ה כמעט בלתי אפשרי לבטלה בעתיד.

במערכת המס, לצמצום הפערים המסים בתחום הנדל"ן למגורים, להקטנת העיוותים

.בשוק הנדל"ן ולהחלשת לחצי הביקושהחברתיים

בקצרה לנושאי כלכלה תייחס מ מאמרהלפני הצגת הניתוח המפורט, בסעיף הפותח,

בתפקיד המוטל על דןכעת ועלים המוי המדיניות ים לצעדציע הסברים אפשרימ ,פוליטית

הכלכלנים בהקשר זה.

גרועה לדיון ציבורי? איך הועלתה הצעה כל כך .1

חדשה מגורים על רכישת דירת לאוכלוסייה מוטבת טור ממע"מ בחינה של ההצעה למתן פ

זה. מתן הפטור מאמרב נבחנותה גזרותאחת מהכשלים מהותיים וחמורים בכל הרבה מעלה

הוא צפוי גם לפגועלהחריף את המשבר בשוק הנדל"ן ולא לצמצם אותו; בין היתר צפוי

לווה יבהכרח ת גבוהות על כלל הציבור; והוא שית עלויולהבמערכת המס וכתוצאה מכך

בבעיות חמורות בשלב היישום, שהתמודדות איתן תחייב הקצאת משאבים ציבוריים רבים

ויקרים ותחריף את העיוותים הכלכליים והחברתיים.

אני מודה לפורום קהלת על סיוע בכתיבת המאמר ולד"ר אשר מאיר על הערות מועילות מאד 1

לגרסה קודמת של המאמר. כמובן שכל הדעות והעמדות המובאות במאמר זה הן שלי ובאחריותי הבלעדית.

4

עה כל כך גרועה איך הועלתה הצהשאלה הטבעית שצריכה להישאל לאור בחינה זו היא "

".לדיון ציבורי?

אזכיר כי ההצעה לא רק שהועלתה לדיון על ידי שרי האוצר והשיכון, אלא אף זכתה לתמיכה

של השרים החברים בקבינט הדיור, ולאחרונה גובשה לתזכיר חוק שצפוי להגיע בקרוב לדיון

2בכנסת.

אציע שתי תשובות אפשריות לשאלה זו.

היא שהכלכלנים, למרות התנגדותם הגורפת למהלך, נכשלו התשובה האפשרית הראשונה

בתפקידם. הכלכלן הראשי במשרד האוצר נכשל בתפקידו להסביר לשר האוצר עד כמה

ההצעה הזו גרועה ופסולה. ראש המועצה הלאומית לכלכלה נכשל בתפקידו להסביר לראש

בנק ישראל נכשלה הממשלה שלא ראוי ולא נכון שהממשלה תקדם הצעה כה גרועה. נגידת

. כך גם ולשכנע את השרים להצביע נגדה בתפקידה להסביר לקבינט הדיור את כשלי ההצעה

נכשלו המתבטאים דרך קבע באמצעי התקשורת,רוב הכלכלנים באקדמיה, כולל אלו

במאמציהם להסביר למקבלי ההחלטות ולציבור הרחב שהצעה זו אינה משרתת את טובת

וחלק מהפעילים של אנשי הציבור , היועצים הפוליטיים , יזמי הנדל"ןמנגד, הקבלנים. הציבור

על מקבלי ההחלטות במשרדי האוצר מאד החברתיים הפעילו לחצים כבדים ואפקטיביים

להצעה המתנגדיםוהשיכון ובממשלה והצליחו לשכנע אותם שהצעד נכון וראוי ושהכלכלנים

טועים.

היא מחייבת את הכלכלנים להגביר את מאמציהם יתכן שתשובה זו נכונה. אם כן, בהחלט

להסביר ולנמק את המגרעות הכלכליות והחברתיות של ההצעה, ולעשות ככל יכולתם לשכנע

בכך את חברי הממשלה, את חברי הכנסת, את התקשורת ובמיוחד את הציבור הרחב.

קבלי התשובה האפשרית השנייה היא שלכלכלנים לא היה מראש שום סיכוי לשכנע את מ

מדיניות היא גרועה השהצעת היטב מבינים ההחלטות. זאת, מכיוון שמקבלי ההחלטות

נשמעה מבינים גם שהיא אבל ושנזקיה הכלכליים והחברתיים מרובים, מבחינה מהותית

ובוחרים את ,מצוין לציבור הרחב ובמבט ראשון נראית נכונה, לא מסוגלים לעמוד בפיתוי

הנראות על פני המהות.

ראות ם על רכישת על דירת מגורים, יש לנה של ההצעה לפטור ממע"מ לזוגות צעיריבמקר

שאין עלות בקרב הציבור תחושה . זאת, מכיוון שקיימת עצומה על פני המהותקדימה

ה מבחינה פוליטית וטין, אך היא נוחללחשגויה אמיתית למתן הפטור. כמובן שתחושה זו

:למקבלי ההחלטות

,פשוט וקליט )"איפוס המע"מ במשפט קצר קל להסביר אותה ההצעה נשמעת מצוין ,

ליהנות ממנה באופן מקווה , קל להבין אותה, חלק ניכר מהציבור על דירות לזכאים"(

אופן עקיף )תוך ניצול ההטבה על ידי הילדים והנכדים של באולי , ואם לא, אז ישיר

הזוגות שכבר אינם צעירים(.

הצעה גם תפחית את מחירי הנדל"ן )כי ברור שמחיר אומרת שההפשוטה האינטואיציה

אז איך מחירי הנדל"ן לא יירדו?(.ללא מע"מ נמוך יותר מאשר מחיר עם מע"מ,

2 ww.mof.gov.il/Lists/List26/Attachments/792/TAZKIR.pdfhttp://w

.4112במאי 12-כפי שפורסם באתר האינטרנט של משרד האוצר ב

3

לא בהכרח –בניגוד למתן מענק –התחושה של חלק מהציבור היא שמתן הטבת מס

מודע לכך. ממשמלווה בעלות כלשהי, כך שהציבור שיצטרך לממן את ההטבה לא

הניסיון להקל על הזוגות הצעירים להגשים את חלומם קשה מאד לדמיין את הקשר בין

לרכוש דירה לבין התוצאות הפיסקליות העקיפות של צעד זה: העלאת מסים על כלל

בשירותי הממשלה לאזרח, או הגדלת פגיעההפחתת מסים(, הימנעות מהציבור )או

רי, שישולם על ידי הדורות הבאים.החוב הציבו

הנזק, אם בכלל יש כזה, הוא רחוק .ומיידית חדה ,ברורהשל הצעד המוצע התועלת ,

ולא ברור על מי בדיוק הוא ייפול. לא וודאי,

רבים הסיכויים הבא , נניח בעת הכנת תקציב המדינהגם כאשר מועד התשלום יגיע ,

שהחלטה של הממשלה להעלות מסים, לקצץ הוצאות או להגדיל את הגירעון לא

. ימצאו בוודאי גם כלכלנים על דירות תקושר בעיני הציבור להחלטה על הפטור ממע"מ

נובע מהירידה בצמיחה בגוש האירו או מהמצב צעדים הכואבים בצורך שיסבירו כי ה

הביטחוני שמחייב שינויים בסדרי העדיפויות. במקרה של שיפור במצב הפיסקלי,

אות או הגדלת הגירעון, המצב עוד שיאפשר להימנע מהעלאת מסים או קיצוץ בהוצ

הפחתת מסים אחרים -לראות את הקשר בין אי: באמת קשה נוח מבחינה פוליטיתיותר

ל בעתיד )נניח הימנעות מהפחתת שיעור המע"מ( לבין ההחלטה על פטור ממע"מ ע

דירות.

במקרה שמחירי הנדל"ן יירדו בשנה הקרובה, מקבלי ההחלטה על הפטור ממע"מ יוכלו

לא רק לעזור לזוגות צעירים ולהסביר שמדיניותם הצליחה אדיר וף לעצמם הישג לזק

רבים להגשים את חלומם, אלא גם לפתור את המשבר בתחום הנדל"ן אשר איים על

.כלכלית-היציבות הפיננסית והמקרו

,אם מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, מקבלי ההחלטה יוכלו להסביר לציבור שהם, מאידך

, תקדים בעניין זה-ניסו את כל שביכולתם לעשות משהו נועז, דרמטי וחסרלפחות,

בניגוד למתנגדים להצעה המנותקים מבעיות הנדל"ן ומרגשות הציבור.

יכול להיות שנטייה זו של מקבלי ההחלטות לבחור את הנראות על פני המהות הגיונית ואף

האבולוציה לימדה אותנו, תכונות כפי שתורתלאורך זמן, בלתי נמנעת מבחינה אבולוציונית.

את התכונות שאינן הצידה דוחקות הופכות לדומיננטיות ושתומכות בהישרדות המינים

. במקרה של פוליטיקאים ואנשי ציבור, , בתהליך של ברירה טבעיתתומכות בהישרדות

היכולת לעמוד בפיתויים ולבחור את המהות על פני הנראות אינה תכונה שמסייעת

נמוך יותר מסיכויי הבחירה של תם: הסיכוי שפוליטיקאי כזה ייבחר בבחירות הבאות להישרדו

פוליטיקאי פופוליסטי.

יש לה פתרון, לפחות בטווח הקצר. אם קיים בכלל ולא בטוח שלפתרון בעיה זו קשה מאד

אנשי תקשורת רבים של פתרון, הוא בהכרח דורש התגייסות משמעותית של כלכלנים ו

חירות בכמה פוליטיקאים שלא חוששים מפגיעה ביכולתם להיבחר בשל י גם וטובים, ואול

-הבאות. אולי, ביחד, הם יוכלו להעלות את רמת השיח הציבורי בנושאי מדיניות כלכלית

2

בין הנראות למהות ולשכנע את מקבלי ההחלטות שצעדים לתרום לצמצום הפערחברתית,

פופוליסטיים ומזיקים אינם בהכרח מבטיחים את תרועות הציבור.

המגמות במחירי הדירות .2

רשמו בעשורים האחרונים מחירי הדירות, על פי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,

שלושה גלים של שינויי מחירים משמעותיים ומתמשכים:

נוצר , 01-לת העלייה המאסיבית ממדינות בריה"מ לשעבר בתחילת שנות העם תחי

מחירי הדירות עלו במהירות ורשמו שיא ביקוש לשירותי דיור ולדירות ושל עודף ניכר

.1001בתחילת 3במונחים ריאליים

בקצב מתון אך לאורך הם רשמו ירידה ריאלית 4112לתחילת 1001בין תחילת ,

.תקופה ארוכה

זו עלייה אחוזים. 66-בריאלית נסקו מחירי הדירות 4112לתחילת 4112בין תחילת

אחוזים. 0שיעור שנתי ממוצע של ריאלית חדה במיוחד, עם

"עלייה ריאלית" היא -כאן ובהמשך המאמר, הכוונה בביטויים "במונחים ריאליים", "ירידה ריאלית" ו 3

"בניכוי השינוי במדד המחירים לצרכן ללא סעיף הדיור". הבחירה במדד ייחוס שאינו כולל בתוכו את טת המדידה חל שינוי מתודולוגי משמעותי בשי 1000סעיף הדיור נובע משתי סיבות. ראשית, בינואר

של מדד המחירים לצרכן על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לפני מועד זה כלל סעיף הדיור במדד את מחירי הדירות, ולאחר מועד זה הוא כולל את מחירי השכירות )חוזים מתחדשים וחוזים קיימים(, אך לא את מחירי הדירות. שנית, המשקל של סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן הואמשמעותי )כרבע מהמדד( וגם השתנה על פני השנים. כך, למשל, כאשר מדווחים שמחירי השכירות

אחוזים יותר ממדד המחירים לצרכן, חשוב לזכור שהם עצמם מהווים חלק משמעותי 41-עלו באחוזים יחסית ליתר המוצרים והשירותים 41-מהמדד, ולכן הם עלו בשיעור גבוה הרבה יותר מ

דד המחירים. לכן, מבחינה מתודולוגית, רצוי להתייחס לשינוי במחירי הדירות ובמחירי הנכללים במהשכירות יחסית למדד מחירים שאינו כולל את סעיף הדיור. למען האחידות המתודולוגית, בהמשך מאמר זה מדדתי גם משתנים אחרים )למשל השכר הריאלי הממוצע למשרת שכיר( באותם מונחים,

את המשתנה הנומינלי במדד המחירים לצרכן ללא סעיף הדיור, ולא במדד המחירים כלומר חילקתי לצרכן כולל סעיף הדיור.

5

אחוזים 43-מחירי הדירות הריאליים נמצאים בשיא של כל הזמנים, הגבוה ב 4112בתחילת

.1001שנים, בתחילת 12מהשיא הקודם שנרשם לפני

התשובות האפשריות ?העלייה החדה במחירי הדירות בשש השנים האחרונות הנבעממה

טענה שתוצג בהמשך ה .ייםת, או שילוב של השביקושלייה בע, מחסור בהיצעהן: התגברות ה

גורם הירות מגורים בשנים האחרונות היא זה היא כי התגברות הביקוש לרכישת דסעיף

ם.ננטי שאחראי לעלייה החדה במחירידומיה

רכישת דירות היא הגורם רה כי התגברות הביקוש לעשני ממצאים מרכזיים תומכים בהש

התרחבות הפער בין מגמת מגמת ההתרחבות בצד ההיצע בשנים האחרונות ו הדומיננטי:

מחירי הדירות למגמת מחירי השכירות.

שנוצר יחד עם זאת, כדאי לציין שגם אם לא הייתה התגברות במחסור בהיצע, המחסור

בשנים קודמות בקרקעות מתוכננות ומוכנות לבנייה )בעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ(

והקשיחות של ההיצע )חוסר היכולת להגדיל במהירות את מספר יחידות הדיור הנבנות(

תרמו לעלייה המהירה במחירי הדירות. זאת, מכיוון שכאשר היצע הדירות מוגבל ולא גמיש,

יותר במחירים עבור התרחבות נתונה בביקוש לרכישת דירות יחסית מתחוללת עלייה חדה

למצב בו היצע הדירות גמיש יותר ויכול להגיב להתגברות הביקוש.

.א. מגמת ההתרחבות בצד ההיצע בשנים האחרונות2

התומך בהשערה כי התגברות הביקוש לרכישת דירות היא הגורם הממצא הראשון

רחבות בצד ההיצע בשנים הוא מגמת ההתרי הדירות שהוביל לעלייה במחי הדומיננטי

נתוני התוצר המקומי הגולמי 4האחרונות. עדות לכך מוצאים בנתוני החשבונאות הלאומית.

ולרבעון הראשון 4116-4113הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נתוני החשבונאות הלאומית לשנים 4

.4112במאי 12, 4112של

80

90

100

110

120

130

140

150

מחירי הדירות הריאליים: 1תרשים (במונחי מדד המחירים לצרכן ללא סעיף הדיור)

הנתונים מתייחסים לחודש ינואר בכל שנה ;(111=1002)אינדקס

6

את סדרת תוצר שירותי הדיור. סדרה זו, במחירים קבועים, מהווה כוללים בצד הייצור

הדירות למגורים המספקות שירותי דיור למשקי הבית. שטחי אינדיקטור לסך היקף

ההתייחסות להיקף שטחי הדירות )ולא למספר הדירות( נכונה יותר מבחינה מתודולוגית

כאשר בוחנים את צד ההיצע בשוק הנדל"ן למגורים. כך למשל, כאשר קבלן בונה בניין חדש,

פר גדול של דירות קטנות, תוך הוא יכול לחלק אותו למספר קטן של דירות גדולות, או למס

שיקולים עסקיים, הלוקחים בחשבון, בין היתר, את העדפות הרוכשים הפוטנציאליים. הבנייה

של הבניין היא זו המרחיבה את ההיצע, לא ההחלטה של הקבלן לאיזה מספר של יחידות

צעיר למסקנה דומה מגיעים גם אם בוחנים את צד הביקוש. נניח שזוג לחלק את הבניין.

מ"ר, אך עוד לפני שהספיק לרכוש הוא זכה בפרס הגדול בפיס. 111מתכוון לרכוש דירה של

כתוצאה מהזכייה, הביקוש של הזוג לרכישת דירה )וגם לרכישת מוצרים רבים אחרים(

מ"ר. אם היינו מתייחסים רק למספר 411מתרחב, ועכשיו הוא מעוניין לרכוש דירה של

ות, היינו "מפספסים" את הגידול בביקוש מצד הזוכים בפיס.הדירות ולא לגודל הדיר

בכל אחת מהשנים בגודל האוכלוסייה של תוצר שירותי הדיור כאשר מחלקים את הסדרה

.4מקבלים את תוצר שירותי הדיור לנפש, במחירים קבועים, המוצג בתרשים

תרחב במידה ה הדירות למגורים לנפששטחי יקף כך שההנתונים בתרשים מצביעים על

, בה 4110. התרחבת משמעותית נרשמה כל שנה )למעט שנת ניכרת בשנים האחרונות

41גידול מצטבר של 4116-4113נרשם גידול מזערי(. בסך הכול נרשם במהלך השנים

-אחוזים בתוצר שירותי הדיור, כאשר במקביל גדלה האוכלוסייה ב 36גידול של תוך אחוזים )

אחוזים(. 11

תחלות הבנייה גדלו בשיעור מרשים השנים האחרונות, גם הבנוסף לגידול בשטחי הדירות,

4112-4111אלף בשנים 36-ל 4115-4111אלף בממוצע שנתי בשנים 31-ומספרם עלה מ

.4111-4113אלף בשנים 25-ול

10.9

11.7 12.0 12.0

12.4

12.8 13.0

13.1

9

10

11

12

13

14

4116 4111 4112 4110 4111 4111 4114 4113

תוצר שירותי הדיור לנפש: 4תרשים (4111מחירי ,נתונים משורשרים ,אלפי שקלים לנפש)

1

חשוב מכך, נתוני סיום בנייה )במ"ר לנפש( מצביעים על עלייה ניכרת במהלך השנים

ונות:האחר

: 5בדו"ח השנתי האחרון של בנק ישראל גם נהנידותרחבות ההיצע בשנים האחרונה ה

"לסיכום שלוש השנים האחרונות, מספרן של התחלות הבנייה עולה על הגידול במספר משקי

הבית ... גם מספרן של סיומי הבנייה מוסיף לעלות ... ניתן להניח כי הגידול בסיומי הבנייה

ההיצע הנוכחי של שירותי הדיור, בשעה שגידול בהתחלות הבנייה מגדיל את מגדיל את

ההיצע העתידי שלהם ...". במילים אחרות, אחרי הרבה שנים בהן היצע הדירות היה מוגבל

וקשיח, בשנים האחרונות יש שיפור של ממש בהתחלות ובסיומי בנייה, שיפור אשר סותר את

ות, לפחות בשנתיים האחרונות, נעוצה במחסור ההשערה שהסיבה לעלייה במחירי הדיר

חמור בצד ההיצע.

.ב. התרחבות הפער בין מגמת מחירי הדירות למגמת מחירי השכירות2

התומך בהשערה כי התגברות הביקוש לרכישת דירות היא הגורם הדומיננטיהממצא השני

ות למגמת הוא התרחבות הפער בין מגמת מחירי הדיר שהוביל לעלייה במחירי הדירות

בשיעור ריאלי מחירי הדירות נסקו 4112לתחילת 4112כי בין תחילת צויןמחירי השכירות.

אחוזים בלבד. 46בשיעור ריאלי של 6עלו מחירי השכירותבאותה תקופה אחוזים. 66של

אחוזים והגיע לרמת 34-ב עלה 7שכירותלמחירי ה הדירותבמהלך תקופה זו היחס בין מחירי

)נקודת 4113בין תחילת יחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות בהעלייה היסטורית. שיא

אחוזים. 30-מסתכמת ב 4112השפל( לתחילת

.161(, עמוד 4112)מרץ 4113בנק ישראל, דין וחשבון 5 , בסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן.1000חירי השכירות נמדדים, החל מינואר מ 6 היחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות הוא מספר ההופכי לתשואה הממוצעת של שירותי דיור 7

המונבת על ידי דירות מגורים.

0.80 0.82

0.85

0.93

0.99

0.7

0.8

0.9

1.0

1.1

4110 4111 4111 4114 4113

(ר לנפש"מ)סיום בנייה : א4תרשים

2

בשנים האחרונות נוצר אם כן נתק בין מחירי הדירות, שעלו בחדות ובמהירות, למחירי

היה לדוגמה בצד ההיצע, ושירותי הדיור, שעלו במתינות. אילו הבעיה הייתה כולה )או רובה(

כתוצאה מהיצע שלא עומד בקצב של הגידול הדמוגרפי של נוצר מחסור חמור בשטחי מגורים

היינו מצפים לראות עלייה גם במחירי הדירות וגם במחירי השכירות. זאת, האוכלוסייה,

רב , לפחות בקמכיוון שקיימת תחלופה מסוימת בין מגורים בדירה בבעלות למגורים בשכירות

. אולם, העובדה שמחירי הדירות עלו הרבה יותר בחדות ממחירי השכירות חלק מהציבור

מעידה שהבעיה היא לא בהכרח בצד ההיצע, אלא בצד הביקוש. ולא באופן כללי בביקוש

.)השקעה בנכס נדל"ן( לשירותי דיור )לשטחי מגורים(, אלא באופן ספציפי לרכישת דירות

ירי הדירות למחירי השכירות עלה עקב עלייה ריאלית ניכרת חשוב להדגיש שהיחס בין מח

במחירי הדירות, ולא בגלל ירידה במחירי השכירות )מחירי השכירות הריאליים עלו גם הם,

אם כי בשיעור מתון יחסית(. לכן, מדובר כאן בעלייה אמיתית בביקוש לרכישת דירות מגורים,

בעלי הדירות )למשל, עקב הירידה ולא רק בהסתפקות ביחס תשואה נמוך יותר מצד

בשיעורי הריבית בשנים האחרונות, שמהווים אלטרנטיבה לתשואה על השקעה בדירות(.

הביקוש המוגבר לרכישת דירות מגורים, על רקע הקשיחות היחסית של צד ההיצע, יכול

להסביר את העלייה החדה במחירי הדירות, אשר לא לוותה בעלייה מקבילה במחירי

ות. השאלה המתבקשת היא כמובן מדוע גדל בשנים האחרונות הביקוש לרכישת השכיר

תמקד, ומה המדיניות הגידול הזה ה )או מגזרי שוק( דירות, באיזה מגזרי אוכלוסייה

המתבקשת מכך.

אפיון הביקוש לרכישת דירות .3

80

85

90

95

100

105

110

115

120

1000 4111 4111 4114 4113 4112 4115 4116 4111 4112 4110 4111 4111 4114 4113 4112

שווי נכס )היחס בין מחירי הדירות : 3תרשים (שווי שירותי הדיור)למחירי השכירות ( ן"הנדל

הנתונים מתייחסים לחודש ינואר בכל שנה ;(111=1000)אינדקס

0

לרכוש המעוניינים דירות למגורים לשני מגזרי אוכלוסייה: רכישת מקובל לחלק את הביקוש ל

דירת מגורים לצורך מגורים עצמיים )כלומר שימוש בדירה מצד הקונה בעצמו, לקבלת

( והמעוניינים לרכוש דירת מגורים שלא לצורך מגורים עצמייםלשימוש עצמי שירותי דיור

כלומר , . המגזר הראשון מתחלק לשניים: אלו הרוכשים את דירתם הראשונה)"משקיעים"(

ר דירה אחרת )"זוגות צעירים"( ואלו שכבר הייתה בבעלותם שלא הייתה בבעלותם בעב

על בעבר דירה אחרת שנמכרה או שבעת ביצוע הרכישה יש בבעלותם דירה אחרת שתימכר

ומתחלק אף הוא לשניים: אל"משקיעים"( -)ההמגזר השני תוך זמן קצר )"משדרגים"(. ידם

השומרים על הדירה וואל עים"("משקי-המשכירים את הדירה לצד שלישי )רובם הגדול של ה

8(."משקיעים"-בקרב ה ריקה, ללא שימוש )מיעוט קטן

"משקיעים"( נפוץ בשנים האחרונות -השימוש במונחים הנ"ל )"זוגות צעירים", "משדרגים", ו

בקרב העוסקים בתחום הנדל"ן, הכלכלנים, התקשורת ומקבלי ההחלטות והשתרש גם

מלווה בקונוטציה ערכית )"הזוגות הצעירים" הם בהשיח הציבורי. השימוש במונחים אלו

השפיע מאד על המדיניות בתחום, ובראש (. שימוש זה "משקיעים" הם הרעים-הטובים, ה

תוך השתת ותוך הבחנה ברורה בין שלוש הקבוצות ,מדיניות מסיםגיבוש וראשונה על

9משטר מס שונה על כל אחת מהקבוצות.

( השימוש במונחים הנ"ל אינו בהכרח משקף 1: )מהותיות ברם, כדאי לשים לב לשתי נקודות

קיימת קבוצה נרחבת נוספת ( 4ם לא את המציאות החברתית; )התיאוריה הכלכלית וגאת

המדיניות הנהוגה כלפי שלוש לכן, קבוצת "השוכרים". -באוכלוסייה, קבוצה רביעית

ומשטר המס המושת עליהן צריכים להיבחן באופן יחסי, אל מול הראשונות הקבוצות

רותי דיור תמורת תשלום אשר מקבלים שימשקי הבית –"השוכרים" המדיניות הנהוגה כלפי

המשך סעיף זה ידון בנקודה הראשונה, והסעיף "משקיעים" המשכירים את דירתם.-חודשי ל

הבא ידון, בין היתר, בנקודה השנייה.

, השקעה בנכס פיזי משמעותה רכישת מוצרים בהווה המקובלת על פי התיאוריה הכלכלית

התמורה עשויה לבוא לידי ביטוי בתזרים עתידי של על מנת לקבל מהם תמורה בעתיד.

מוצרים ושירותים המשמשים לצריכה )למשל עץ שמניב פירות למאכל( או להשקעה )למשל

על פי חלוקה זו, "משדרגים" שעוברים לדירתם החדשה אך אינם מוכרים את דירתם הקודמת 8

"משקיעים", גם אם הם -"משקיעים" ותושבים זרים שקונים דירות בישראל נחשבים ל-הופכים ל

משתמשים בדירה לשימוש עצמי תקופה קצרה בכל שנה וביתר ימות השנה היא עומדת ריקה.

בעיקר כדי ליצור –תערבה המדינה לא פעם במערכת המיסוי על הנדל"ן בשנים האחרונות ה 9

"זוגות צעירים", על ידי יצירת מדרגות מס -אבחנה בין סוגי רוכשים: "משקיעים", "משפרי דיור" ורכישה שונות, העלתה המדינה את מחיר הדירות למשקיעים לעומת זוגות צעירים. מס הרכישה נע

-התאם לשווי הדירה לרוכשים של דירה יחידה )"זוגות צעירים" ואחוזים ב 1-5במדרגות של הושת מס שבח על מכירת דירות 4112-"משקיעים". בנוסף, החל מ-אחוזים ל 5-11-"משדרגים"( ו

לא יחידות )כלומר של "משקיעים"(.

11

מפעל שמייצר מכונות קידוח(. רכישת דירת מגורים, על פי ההגדרה הכלכלית, מהווה

ממנו תזרים עתידי השקעה, מכיוון שהיא כרוכה ברכישה של נכס נדל"ן בהווה על מנת לקבל

שוכר צד שלישי )של שירותי דיור. שירותי הדיור עשויים להתקבל על ידי בעל הנכס או על ידי

, והם ייחשבו לצריכה. סימוכין לכך ניתן למצוא בקלות בכל (ששכר את הנכס מבעל הנכס

ם סיווגיבההגדרה הכלכלית הזו מוצאת את ביטויה גם 10ספר רציני ללימוד מקצוע הכלכלה.

, בין היתר בהגדרות החשבונאות הלאומית, שם רכישת של גופי הסטטיסטיקה בארץ ובעולם

שירותי דיור על ידי משק בית נחשבת לצריכה פרטית, אך רכישת דירת מגורים אינה נחשבת

צריכה, אלא רכישת נכס.

קיע, לכן, דירת מגורים חדשה הנרכשת על ידי משק בית היא תמיד השקעה, והרוכש הוא מש

לאחת הקבוצות , על פי המינוח שהשתרש בשנים האחרונות,בלי קשר להשתייכות שלו

רוכשים בהווה ,"המשקיעים"וגם "םגיהמשדר", גם "הזוגות הצעירים"גם כולם, שנידונו לעיל.

נכס נדל"ן על מנת לקבל ממנו תמורה בעתיד, בצורה של קבלת שירותי דיור באופן עצמי,

י הזכות לשירות, או מכירת תמורת תשלום )שכר דירה( קבלת שירותי דיור על ידי צד שלישי

11דיור אלה בעתיד )מכירת הדירה(.

ם שירותי הדיור המסופק על ידי מכיוון שכל רוכשי הדירות הם משקיעים, וכולם נהנים מתזרי

בעלותם על הדירה, בין אם הם משתמשים בדירה בעצמם )דירה בבעלות הדיירים( ובין אם

לא צריך להיות הבדל מבחינת משטר המס כעיקרון הם משכירים את הדירה לצד שלישי,

או הגיון כלכלי באפליה לרעה של "משקיעים" לעומת "משדרגים" אין לדוגמה, החל עליהם.

לעומת "זוגות צעירים", מעצם היותם "משקיעים" )כי הרי ראינו שכל רוכשי הדירות הם

כמו כן, כעיקרון לא צריך להיות הבדל מבחינת משטר המס החל על זוגות צעירים משקיעים(.

כפי אולם, בפועל, זה החל על זוגות צעירים שגרים בשכירות.שרוכשים דירת מגורים לעומת

טרי המס החלים על הקבוצות השונות.קיימים הבדלים מהותיים בין מששנראה בהמשך,

"משקיעים" גם לא בהכרח תואם את -השימוש במונחים "זוגות הצעירים", "משדרגים" ו

)אולי בגלל אילוצים המציאות החברתית. לעיתים קרובות "משדרגים" עוברים לנכס זול יותר

ת צעירים" הם לעיתים קרובות לא זוגות, ולא , כלומר בעצם הם "משנמכים". "זוגוכלכליים(

למשל, באחד המספרי הלימוד המוכרים ביותר בעשורים האחרונים מופיעה הפסקה הבאה: 10

N. Gregory Mankiw, Macroeconomics, 2nd edition, p. 25: "Investment consists of

goods bought for future use. Investment … is divided into three subcategories:

business fixed investment, residential fixed investment, and inventory investment. …

Residential investment is the purchase of new housing by households and

landlords."

כלכלית, -העברת בעלות על דירת מגורים ישנה לא נחשבת להשקעה חדשה נטו מבחינה מקרו 11

מכיוון שהשקעתו של הקונה מתקזזת באופן מלא עם חיסול השקעתו של המוכר. אולם, במיקרו, לכל דבר, ממש כמו במקרה של דירה חדשה, כי מדובר מבחינתו של הקונה מדובר בהשקעה

מבחינתו בתשלום בהווה תמורת תזרים של שירותי דיור בעתיד.

11

הם לפעמים הורים מבוגרים שקונים דירה לשימוש הילדים. אם הדירה צעירים. "משקיעים"

נרשמת על שם ההורים, היא נחשבת "דירה של משקיעים". ואם היא נרשמת על שם

צעירים". הילדים, למרות שמומנה במלואה על ידי ההורים, היא נחשבת "דירה של זוגות

בנוסף, המינוח "זוגות צעירים" מעלה לעיתים דימוי של זוג שהוא חסר כל אמצעים כלכליים

ורק אהבתם של בני הזוג זה לזה מחזקת אותם בהתמודדותם הקשה בחומריות האכזרית

מועמד לרכוש דירת מגורים, בגלל ההון העצמי אינו של החיים. למעשה, זוג צעיר כזה כלל

ש בעת הרכישה. זוג כזה כמעט בוודאות ישכור דירה, ולא יעלה בדעתו המשמעותי הנדר

שוקלים לרכוש שזוגות צעירים שרוכשים או לקנות דירה, גם אם יקבל הטבות מיסוי לשם כך.

דירה משתייכים בדרך כלל לעשירונים הגבוהים של הזוגות הצעירים מבחינת הכנסתם

לקבל מהוריהם, והכנסתם הצפויה לאורך השוטפת, החסכונות שצברו, הסיוע שהם יכולים

החיים.

לטובת רוכשי דירת מגוריםהקיימת כיום האפליה –משטר המס .4

בסעיף זה נסביר ליות בין אפיקי השקעה שונים.אמערכת מס טובה צריכה לשאוף לניטר

, ולרעת לשימוש עצמישקיימת כיום אפליה משמעותית במשטר המס, לטובת בעלי דירות

.שוכרים

השוני במיסוי בין נכס פיננסי ודירת מגורים והשוני במיסוי בין דירה מושכרת ודירה בבעלות

ההחלטה להשקיע בנכס פיננסי או בנכס –הדיירים מעוותים את ההחלטות של המשקיעים

.ההחלטה לבצע עסקאות ,ההחלטה להשכיר ולשכור דירות מגורים ,נדל"ן

על רקע התמריצים של מערכת ,ישות כוח העבודהגיעה בניידות ובגמשוני זה גם תורם לפ

המס למגורים בדירה בבעלות ועלויות עסקה גבוהות למכירה ורכישה של דירה חלופית.

שיטת המיסוי הקיימת מעודדת חיסכון לטווח ארוך באמצעות השקעה ממונפת בנוסף,

ועם סיכון עם עלויות עסקה גבוהות ,השקעה לא נזילההתוצאה היא ,ברמת הפרט .ן"בנדל

פגיעה במימון השקעות ריאליות ופגיעה משק, קיימת מת ה. ברגדול שלא ניתן לפיזור ולקיזוז

שכספי חיסכון המושקעים באפיקים פיננסיים )למשל מניות ואגרות , מכיוון זאת .בצמיחה

, חוב( מגדילים את המימון לחברות ותורמים להשקעות ריאליות במשק על ידי המגזר העסקי

. לעומתם, כספי חיסכון המושקעים בדירת המגדילות את פריון העובדים והתורמות לצמיחה

מגורים לא רק שאינם תורמים למימון השקעות ריאליות על ידי המגזר העסקי, אלא אף

רות במגזר העסקי על קבלת אשראי מהמערכת הבנקאית )כי דירות מגורים נקנות מתח

וסך, אלא תוך לקיחת משכנתא מהמערכת הבנקאית(.בדרך כלל לא רק בהון העצמי של הח

מנגד, קיימת טענה שהמדיניות של עידוד בעלות על דירת מגורים )לעומת האלטרנטיבה של

מגורים בשכירות( מחזקת את המרקם הקהילתי ואת ההזדהות של היחיד עם עתיד המדינה

ה במדינה כישראל ופריחתה. קשה לכמת את התועלת של מדיניות כזו, אך ספק עם תועלת

)כוללמשמעותית, יחסית לגורמים אחרים כגון ציונות, שירות בצה"ל, זעזועים קולקטיביים

ועוד. יתירה מכך, הקנס המוטל על מגורים בשכירות )יחסית לבעלות (מלחמות והסכמי שלום

ן להקשות על צעירים שאין ביכולתם או אין ברצונם לרכוש נכס נדל"על דירת מגורים( עלול

.ולגרום בעקיפין להגירה של צעירים אלו למדינות אחרות למצוא את עתידם בישראל

א. מהות ההטבה.4

14

, אשר כל מאפייניהם שני זוגותמקרה של נדגים את מהות הטבת המס על ידי דוגמה. ניקח

זהים )כולל גילאי בני הזוג, מקצועם, עיר מגוריהם, הכנסתם, סוג השירות הצבאי שעשו,

זוגותמה דשאיפתם לעזור לזולת(. נניח שלרשות כל אח תהלימודים בהם למדו, ומידמוסדות

אשר את חלקו קיבלו בירושה מסבו של בן הזוג מיליון שקלים, 1של עומד סכום חיסכון זהה,

את רכישתההזוג הראשון החליט לרכוש דירת מגורים ולהשקיע ב 12ואת חלקו חסכו בעצמם.

לשכור דירה )זהה לדירה אותה רכש הזוג הראשון( ולהשקיע את . הזוג השני החליטוכל הונ

מניות ובאגרות חוב.בשוק ההון, נניח במיליון שקלים( 1) ושלכספי החיסכון כל

הזוג הראשון )בניכוי הדירה שרכש נגלה ששווינניח ששנים קדימה בזמן, ו 41קפוץ עכשיו נ

שווי ההשקעה בשוק ומיליון שקלים 4ומד על ע (הוצאות קנייה ומכירה, כגון עו"ד, מתווך וכו'

ניכוי עלויות קנייה, מכירה ועמלות אחרות על אחזקת ב)זוג השני ההון שבוצעה על ידי ה

מאומה נניח שהזוגות לא חסכו . כמו כן מיליון שקלים 4הוא על ניירות ערך( עומד גם

. נניח נניח שהאינפלציה במהלך התקופה הייתה אפסומהכנסתם השוטפת במהלך התקופה

, מהוונת לסוף התקופה, זוג השנישל שכר הדירה ששולם על ידי ההמצטברת גם שהעלות

שרכש, יגרות החוב אמשקלים, ושווי הדיבידנדים שקיבל מהמניות ומיליון 1.6עומדת על

שכר דירה שילם לא הזוג הראשוןמיליון שקלים. 1.6גם הוא על מהוון לסוף התקופה, עומד

אך גם לא קיבל במהלך התקופה )קיבל שירותי דיור ללא עלות כספית מהדירה שרכש(

)הזוג ומחליט לממש את השקעתד משני הזוגות עתה כל אח .ודיבידנדים לחשבון הבנק של

על מנת לקנות דירה גדולה הראשון ימכור את הדירה, הזוג השני ימכור את ניירות הערך(,

אחרת.לגיטימית או לכל מטרה לנסוע לטיול מסביב לעולם, יותר, להשקיע בעסק משפחתי,

מיליון שקלים, וזה 4כעיקרון, שווי הנכסים של כל אחד מהזוגות, בסוף התקופה, הוא כעת

לגבי כלל אינו נכון והדבר נכון רק לגבי הזוג הראשון, בפועל ד לרשותם. אולם, הסכום שיעמו

משטרי המס החלים על כל אחד משני הזוגות שונים מאד, למרות שאין בכך הזוג השני.

היגיון כלכלי או חברתי )כזכור, מאפייני שני הזוגות בדוגמה זו זהים; נושא התפלגות

עלי דירות יידון בהמשך(.האוכלוסייה בפועל בין שוכרים לב

הזוג הראשון פטור מתשלום מסים כלשהם. בקניית הדירה הוא לא שילם שום מס

מיליון 1.5-מיליון שקלים ועומדת על כ 1-)תקרת הפטור במס רכישה גבוהה יותר מ

וגם מעל תקרה זו קיימות מדרגות מס נדיבות לרוכשי דירה יחידה לשימוש שקלים

כל מס על קבלת שירותי הדיור )צריכת םלא שיל ואהשנים ה 41במהלך ;עצמי(

כמובן שהסכומים המוצגים בדוגמה זו הם לצורך הפשטה. המסקנות תהיינה זהות במקרה של 12

סכומים נמוכים יותר.

13

לא קיימת אפילו לעניין זה שירותי דיור מדירה בבעלות עצמית פטורה ממס לחלוטין ו

הזוג לא יצטרך לשלם כל מס )תקרת הפטור של הנכס ובזמן המכירה ;תקרת פטור(

ן שקלים(.מיליו 2.5-מיליון שקלים, ועומדת על כ 4-ממס שבח גבוהה בהרבה מ

מיליון שקלים בלבד. זאת, מכיוון שהוא יצטרך 1.6-הזוג השני יאלץ להסתפק ב

אלף שקלים מס 151 השקעתו בשוק ההון,התשואה שהניבה , כתוצאה מלשלם

אלף שקלים מס רווחי הון. 451-דיבידנדים ו

בבעלות ה ברשותו דירה יתהינניח שכבר נבדוק כעת מה יהיה מצבו של זוג שלישי, אשר

(, ואשר רכש דירה נוספת, זהה לדירה , ואשר הוא מתגורר בה)נניח דירה שקיבל בירושה

שנים לצד שלישי. 41שרכש הזוג הראשון, באותו מחיר ובאותו מועד, והשכיר אותה למשך

מה יהיה הסכום שיעמוד לרשותו לאחר מכירת הדירה הנוספת בסוף התקופה?

הכנסתו משכר דירה תלוי בהרבה גורמים, בין המס שהזוג השלישי צריך לשלם על

. בדרך כלל תשלום ובמסלול המס בו הם בחרו היתר בהכנסתם מעבודה של בני הזוג

ממס נמוך מאפס אך גבוהיהיה עבור הכנסות משכר דירה המס הנדרש מהזוג

הזוג השלישי יצטרך לשלם מס רכישה בזמן מנגד, הדיבידנדים ששילם הזוג השני.

היה פטור זוג השלישי ה ,4112, לפני הדירה. ומה לגבי מס שבח? בעברקניית

דירה אחרת שלא הייתה במשך ארבע שניםלחלוטין מתשלום מס שבח )כי לא מכר

חל שינוי משמעותי בחוק והוא יצטרך 4112ינואר החל מ ,אולם(. דירתו היחידה

ארי והמס חל רק )אם כי החישוב הוא לינ לשלם מס שבח על עליית הערך של הדירה

(.4112השבח שנוצר החל משנת החלק היחסי של על

מסכמתטבלה

3זוג 2זוג 1זוג

גר בשכירות רוכש דירה וגר בה תיאור ומשקיע בשוק ההון

- בעל דירה כש דירה נוספת ומשכיר אותהור

"זוגות צעירים", כינוי "משדרגים"

"משקיעים" "שוכרים"

מיליון 1 מיליון 1 מיליון 1 מקורי גובה חיסכון

4 4 4 שנה 41שווי כעבור

0.6 0.6- - קבלת שכר דירה

- 1.6 - קבלת דיבידנדים

אין מס רכישה (מיליון 1.5)פטור עד

יש -

אין מס שבח )בעת מכירה( יליון(מ 2.5)פטור עד

יש -

- 0.15- - מס דיבידנדים

- 0.25- - מס רווחי הון

T<0.15>0 - - משכ"דמס על הכנסות (מאפייני הזוג)תלוי ב

שווי הנכסים לאחר תשלום מסים

)במשטר המס 1.6בערך 1.6 4 (4112-החדש, החל מ

12

המסקנה הנובעת מבחינת משטרי המס החלים על שלושת הזוגות היא שקיימת העדפה

13"שוכרים".-ה"משדרגים" יחסית לקבוצת -"זוגות הצעירים" ולקבוצת ה-ברורה לקבוצת ה

"משקיעים" נהנו ממשטר מס מאד נוח, -"משקיעים" מורכב יותר. בעבר ה-המשטר החל על ה

שהיה דומה למשטר החל על "זוגות הצעירים" ועל "משדרגים". אולם, השינוי שבוצע בחוק

"משקיעים" דומה כיום -בשנה האחרונה גורם לכך שמבחינת חבות המס הכוללת מצב ה

"שוכרים".-למצב ה

כדאי גם לשים לב לעובדה שבכל עסקה של השכרת דירה למגורים שותפים שני צדדים:

"שוכרים"(. ראינו -"משקיעים"( והשוכר )המשתייך לקבוצת ה-המשכיר )המשתייך לקבוצת ה

-( הן את ה4112לעיל שמשטר המס מפלה לרעה )במיוחד אחרי השינוי שחל בינואר

"זוגות -האפליה לרעה, לעומת משטר המס החל על ה"משקיעים". לכן, -"שוכרים" והן את ה

"משדרגים", היא כפולה, וחלה על שני הצדדים השותפים לעסקת ההשכרה.-הצעירים" וה

כלכלה אנו למדים שהמיסוי המושת על ידי המדינה על המוכר או על -בשיעורי מבוא למיקרו

, החוק בתשלום המסהקונה בעסקה כלשהי אינו "נופל" בהכרח על הגורם האחראי על פי

. המס יכול ליפול על כל אחד מהצדדים לעסקה, על פי אלא עשוי "להתגלגל" לגורמים אחרים

על גורם שלישי, הקשור גםליפול עשויחלק מהמס הגמישויות היחסיות של ההיצע והביקוש, ו

בעקיפין לעסקה.

לתרנגולות על רקע הסבל הנגרם –לדוגמה, נניח שבגלל שיקולים של צער בעלי חיים

המדינה מחליטה להטיל מס מיוחד על צריכת ביצים, שישולם על פי –בתהליך ייצור הביצים

, נים, אלא יתחלק בין הצרכניםחוק על ידי הצרכן הסופי. בפועל, המס לא ייפול כולו על הצרכ

המועסקים נהגי המשאיותחברות המובילות את הביצים , הבעלי , יםהשיווק, המשווק ותרשת

, החקלאים קיים גם יבוא של ביצים, גם היבואניםמת, החקלאים, ובהנחה שבחברות אלה

בחו"ל, בעלי הספינות המובילים את הביצים, המלחים העובדים בספינות אלה, וכו'.

ההתחלקות בפועל של תשלום המס בין הגורמים השונים ייקבע על פי הגמישויות היחסיות

אחד מהשלבים בשרשרת העסקאות ביניהם. בכל של ההיצע והביקוש

משקיעים" "-הבין יתחלק בהכרח בהקשר הזה, חשוב להבין שכל מס שמושת על "משקיעים"

"שוכרים". למשל, מס על הכנסות מהשכרת דירות, גם אם על פי חוק הוא משולם על ידי -ל

על השוכר. הדבר בחלקו )ואולי אף ברובו, תלוי בגמישויות היחסיות( נופל בפועלהמשכיר,

נכון לכלל המסים המושתים על המשכיר, כולל מס רכישה ומס שבח. לכן, בהחלט יתכן

המס בין הזוג הראשון בדוגמה לעיל )שרכש דירת מגורים לשימוש עצמי(, שהאפליה במשטר

הוצג לזוג השני )ששכר דירה והשקיע את חסכונותיו בשוק ההון( גדולה עוד יותר מהסכום ש

אלף שקלים, המורכבת מתשלום מס על ידי הזוג ששכר 211הטבת מס של -יל בדוגמה לע

במידה והגמישויות .אלף שקלים( 451אלף שקלים( ועל רווחי הון ) 151דירה על דיבידנדים )

"משקיעים" לגלגל חלק -היחסיות של הביקוש לשכירות והיצע הדירות להשכרה מאפשרות ל

הפער במיסוי בין הזוג הראשון לזוג השני עלול "שוכרים",-מהמסים המושתים עליהם ל

להיות גדול יותר.

כישת הדירה באמצעות משכנתא בהשוואה הזו התעלמנו מהאפשרות של הזוג הראשון לממן את ר 13אפשרות שבדרך כלל אינה עומדת בפני הזוג השני )קשה מאד או אף בלתי אפשרי לקבל הלוואה -

( האפשרות לקבל 1)-מכיוון ש, מבנק לרכישת תיק ניירות ערך בשוק ההון(. ההתעלמות היא מכוונתהנכס הנרכש בעיני אלא משקפת את מהות , משכנתא אינה בהכרח אפליה לטובה מצד המדינה

( האפשרות של הזוג הראשון לקבל משכנתא אינה משנה את מהות 4)-המערכת הבנקאית; ו המסקנות מהשוואה זו, אלא רק עשויה להקצין אותן.

15

המסקנה המתבקשת היא שהביקוש לרכישת דירות מגורים לשימוש עצמי )על ידי "זוגות

"משדרגים"( הגיב להטבת המס הניכרת שהמדינה מעמידה לזכות רוכשי הדירות, -צעירים" ו

ירות בשנים האחרונות.והתגברות הביקוש תרם לעלייה המהירה במחירי הד

אם הגידול בביקוש לרכישת דירות הגיב לאפליה במשטר המס, אז מדוע דווקא בשנים אולם,

לרכישת האחרונות? מה השינוי שהתרחש בשנים האחרונות, אשר גרם לנסיקה בביקוש

מחירי הדירות למחירי המתמשכת ביחס בין ולעלייה דירות, לגידול הריאלי במחירי הדירות

לא 4113שכר הדירה? התשובה לכך היא פשוטה: חל שינוי מהותי במשטר המס. לפני

. הייתה אפילו אפליה קלה לרעה של רוכשי הדירות יחסית לשוכריםהייתה אפליה לטובת

)מס רכישה, ובמקרים מסוימים גם מס שבח(. אשר היו חייבים במסים מסוימיםרוכשי דירות,

, אז מוסו לראשונה 4113בשנת תחילש בהדרגה וההתרחבמשטר המס המפלה השינוי

הועלה 4116 שנתב אחוזים. 15)שלפני כן היו פטורים ממס(, בשיעור של רווחים בשוק ההון

4113שנת אחוזים. ב 45-הועלה השיעור שוב, ל 4114 שנתאחוזים. ב 41-שיעור המס ל

41-ים מס יסף להועלה השיעור השולי של מס רווחי הון לבעלי הכנסה גבוהה המשלמ

1-ר המס הריאלי על רווחי הון מהועלה שיעו 4113-4113אחוזים. כלומר, במהלך התקופה

.מהלכיםאחוזים, בארבעה 45-41-ל

הדירות למחירי , המתאר את היחס בין מחירי 3כדאי לחזור לעיין בתרשים בשלב זה

, אז החל יחס מחירי 4113כפי שמתואר בתרשים, נקודת המפנה הייתה בתחילת .השכירות

השנים הבאות, ומסתכמת 11הדירות למחירי השכירות לעלות. העלייה המשיכה במהלך

אחוזים. כפי שנראה בהמשך, לעלייה זו תרמו גם גורמים נוספים, כגון הריבית 30-כעת ב

, .מה של אפליית המס הייתה משמעותיתשהתרווההתפתחויות בשוק העבודה, אך אין ספק

מחירי הדירות למחירי השכירות.בין ומבחינת העיתוי היא תואמת במדויק את המגמות ביחס

הטבת המס לרכישת דירות מגורים? כיום בכמה מסתכמת .ב. 4

על מנת לאמוד את גודל הטבת המס לרכישת דירות מגורים יש צורך בהנחות רבות, כולל

למשל לגבי שיעורי השינוי העתידיים במחירי הדירות, זמני האחזקה ממוצעים בדירות מצד

, מדויקלא מאד גס ולהניב אומדן יכולחישוב כזה מגזרי אוכלוסייה שונים, וכו'(. כתוצאה מכך,

.שונותרגיש להנחות הה

, 4112מונחי משטר המס הקיים בשנת גודל ההטבה ב של ידהתחת מגבלות אלה, אמ

מיליארד 2.1, מניבה תוצאה של , ובהנחה של אי שינוי התנהגותי4112במונחי תוצר ומחירי

14.שקלים

"משדרגים"( לבין בעלות על -פילוח של ההטבה בין בעלות על דירות יחידות )"זוגות צעירים" ו

ממעט הטבות, יםנוספות נהנ)"משקיעים"( מצביע על כך שבעלי דירות נוספותדירות

היום המסים על דירות מגורים )מס רכישה, מס על שכר דירה ומס שבח( מסתכמים, על פי 14

ואת המיסוי על דירות מגורים למיסוי על נכסים מיליארד שקלים. השו 3.1-הערכות שונות, בכשכר גירה על דירות מושכרות והכנסה זקופה –פיננסיים )דהיינו מיסוי מלא של ההכנסה השוטפת

מדירות בבעלות הדיירים, ומיסוי מלא של השבח בדומה למקובל במיסוי רווחים בשוק ההון( היה 2.1רים נהנות מהטבות מס בהיקף של מיליארד שקלים. מכאן שדירות המגו 14.2-מסתכם ב

מיליארד שקלים.

16

לבד על פי האומדן, כיוון שדירות אלה חייבות במס רכישה כבדשקלים במיליארד 1.2

, וכן במס שבח מלא )החל משנת ר דירהעל המיסוי החלקי של ההכנסה משכ מפצה, היחסית

.שקליםמיליארד 2.3 –מהחלק הארי של ההטבה דירות יחידות נהנות ,(. לעומת זאת4112

פטורה (דירה הזקוףהשכר )דירות אלה משלמות מעט מס רכישה בעוד שהתשואה השוטפת

15לחלוטין ממס ורווח ההון פטור כמעט לחלוטין ממס שבח.

היא גדולה יותר מהטבת המס מיליארד שקלים היא הטבת מס עצומה. 2.3הטבת מס של

בחוק עידוד השקעות הון וגדולה יותר מהטבת המס לקרנות השתלמות. למעשה, היא גדולה

, למעט ההטבה לחיסכון פנסיוני. הכנסות המדינה הקיימת כיום אחרתמס יותר מכל הטבת

נפגעות כתוצאה מהטבה זו בסכום משמעותי, השווה ערך להשפעה של הפחתת שיעור

נקודות אחוז. 3-נקודות אחוז או של שיעורי מס ההכנסה, בכל המדרגות, בכ 4-בכהמע"מ

המושת על דירות שמקזז באופן חלקי את הטבת מיוחד מס כיום מאידך, יש לציין שקיים

. מדובר במס הארנונה, הנגבה על ידי הרשויות מיליארד שקלים 2.1 – המס שחושבה לעיל

המקומיות. אולם, ברור שהקשר בין החיוב בארנונה לשווי הנכס או לעלייה בערך של הנכס

הוא רופף למדי. הארנונה מוטלת בדרך כלל בהתאם לגודל הגירה )במ"ר( אך מתחשבת גם

כנסה נמוכה, קשישים )משקי בית בעלי הוהרכבו בגורמים נוספים, כגון הכנסת משק הבית

עלות ילואבנוסף, ילדים זוכים להנחות ואף לפטורים מתשלום ארנונה(. -ומשפחות מרובות

הארנונה הייתה פרופורציונלית לערך הנכס או לעלייה בערך הנכס, הדירות במרכז הארץ היו

משלמות ארנונה גבוהה בהרבה, תוך ירידה חדה בעלות הארנונה בפריפריה. לכן, בשלב זה

התעלמתי מהשפעת הארנונה בחישוב גודל הטבת המס; אולם באמצעות מחקר מעמיק יותר

ניתן אולי להעריך איזה חלק מתשלום מסי הארנונה ניתן לשייך למסי נדל"ן נטו, ולקזז סכום

"שוכרים" לבין -זה מגודל הטבת המס שחושבה לעיל, יחד עם פילוח הקיזוז בין "משקיעים" ו

משדרגים".-"זוגות צעירים" ו

מי נהנה מהטבת המס?.ג. 4

צביע על ות על דירות לשימוש עצמי לפי עשירוני הכנסה ומאת התפלגות הבעל בוחןסעיף זה

מיליארד 2.3-)כאמור לעיל, כלרכישת דירות יחידות כך שהטבת המס הניכרת הניתנת כיום

לא שוויונית מתפלגת בצורה ( , לפני קיזוז השפעת הארנונהשקלים בהנחת גמישות אפס

.עלי הכנסות גבוהותטיבה בעיקר בומ

:16חמשת התרשימים הבאים מבוססים על נתוני סקר הוצאות משק הבית

ממחיש אתמציג את אחוז הגרים בדירות בבעלות בכל עשירון הכנסה. התרשים 2תרשים

22-בעוד שבעשירון העליון כלדוגמה, שוויונית של הבעלות על דירות. -ההתפלגות הלא

אחוזים ממשקי הבית גרים בדירה בבעלות ונהנים מהטבת המס הניכרת הניתנת למגורים

אחוזים בלבד ממשקי הבית נהנים מכך. 30-כאלו, בעשירון התחתון כ

מיליון שקלים, חייבות במס שבח, וגם 2.5אחוזים מהדירות היחידות, שמחירן עולה על 1-4רק 15

מיליון שקלים. 2.5הוא חלקי כי הוא חל רק על הסכום השולי מעל .4.4ולוח 41, לוח 4111הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, סקר הוצאות משק הבית 16

11

מציג את הערך הממוצע של דירה בבעלות בכל עשירון הכנסה. התרשים מצביע 5תרשים

על כך שלא זו בלבד שבעשירונים העליונים אחוז הגרים בדירות בבעלות גבוה יותר, אלא גם

מיליון 1.0מיליון שקלים בממוצע בעשירון העליון, לעומת 4.2) שווי הדירות עצמן גדול יותר

(.4111, במחירי וןשקלים בלבד בעשירון התחת

68.8

84.1

78.7 79.1 78.4 73.8

69.8 68.6

63.1

54.1

38.6

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

סך משקי הבית

עשירון 11

1עשירון 4עשירון 3עשירון 2עשירון 5עשירון 6עשירון 1עשירון 2עשירון 0עשירון

אחוז הגרים בדירות בבעלות: 2תרשים

1,416

2,420

1,786

1,559

1,390 1283

1167 1128 979 919 857

0

500

1000

1500

2000

2500

סך משקי הבית

עשירון 11

1עשירון 4עשירון 3עשירון 2עשירון 5עשירון 6עשירון 1עשירון 2עשירון 0עשירון

(אלפי שקלים)ערך הדירה בבעלות : 5תרשים

12

, כלומר את הערך הממוצע של 5מוכפלים בנתוני תרשים 2מציג את נתוני תרשים 6תרשים

על פני כל משקי הבית בכל עשירון הכנסה )ולא רק על פני בשימוש עצמי דירה בבעלות

השווי הממוצע של זה מייצג למעשה את ערך הבית שגרים בפועל בדירה בבעלות(. משקי

ים בעשירון העליון, מיליון שקל 4.1עומד על . הואדל"ן למגורים עצמיים למשק ביתנכסי נ

מיליון בלבד בעשירון התחתון. 1.3לעומת

"משדרגים" עומד ביחס -"זוגות הצעירים" ול-כתוצאה מכך, בהנחה שגודל הטבות המס ל

נראה כי הטבת המס הניכרת לרכישת דירה למגורים פרופורציונלי לשווי דירת המגורים,

כך, למשל, העשירון עצמיים מגיעה ברובה לעשירונים הגבוהים והיא הטבת מס לא שוויונות.

שהעשירון התחתון מקבל רק אחוזים מסך הטבת המס הזו, בזמן 41-זוכה בכהעליון

.מנהאחוזים מ 3-כ

בעלות על דירה המשמשת למגורים עצמיים מציג את היחס בין שווי ממוצע של 1תרשים

הכנסה. ( לבין סך התצרוכת של משקי הבית, על פי עשירוני6)בהתאם לנתונים של תרשים

1.5התרשים מצביע על כך שיחס זה עולה עם רמת ההכנסה של העשירונים, ועומד על

בלבד בעשירון התחתון. 3.2בעשירון העליון, לעומת

974

2,035

1,406 1,233

1,090 947

815 774 618

497 331

0

500

1000

1500

2000

2500

סך משקי הבית

עשירון 11

1עשירון 4עשירון 3עשירון 2עשירון 5עשירון 6עשירון 1עשירון 2עשירון 0עשירון

ממוצע לכלל - (אלפי שקלים)ערך הדירה בבעלות : 6תרשים

משקי הבית בכל עשירון

10

רכישת דירות להדבר ממחיש בצורה ברורה את ההשפעה הרגרסיבית של הטבת המס

. אילו הממשלה הייתה , ככל שהיא ממומנת על ידי מס תצרוכת )מע"מ למשל(מגורים

נקודות אחוז, 4-מבטלת את הטבת המס הזו ובמקביל הייתה מפחיתה את שיעור המע"מ ב

ון בחברה הישראלית.הדבר היה תורם תרומה חשובה להקטנת אי השווי

מדינת ישראל משקיעה כספים רבים בניסיון להקטין את הפערים החברתיים. ההוצאה

. מוזר בצמיחההחברתית מצריכה מסים גבוהים וקיצוץ בהוצאות ממשלה אחרות, התומכות

זמנית היא גם מעניקה הטבות מס משמעותיות התורמות להגדלת הפערים -הדבר שבו

פוגעות גם חלק ניכר מהצעדים להקטנת הפערים. הטבות אלה החברתיים, תוך נטרול

בצמיחה במשק, מכיוון שמסים על הכנסה וצריכה )אשר בהכרח צריכים להיות גבוהים יותר

מאשר מסים על יותר כדי לממן את הטבת המס לרכישת דירות מגורים( פוגעים בצמיחה

הנדל"ן.

גיאוגרפיים, ברור למדי שמדובר בהטבת למרות שלא מוצג פילוח הטבת המס על פי אזורים

מס שמפלה לטובה במידה משמעותית את יישובי המרכז לעומת יישובי הפריפריה. זאת,

מכיוון ששווי הדירות הממוצע גבוה בהרבה במרכז הארץ מאשר בפריפריה. מדיניות זו

מנטרלת חלקית את צעדי המדיניות שהממשלה נוקטת לעידוד המגורים והתעסוקה

פריה.בפרי

השפעת הריבית .5

הוא , בנוסף להטבות המס,גורם משמעותי שתרם לגידול בביקוש לרכישת דירות מגורים

הירידה החדה בשיעורי הריבית במשק, וביניהם שיעור הריבית על משכנתאות. רכישה של

בכך שהרוכש לא מממן את כל שווי הרכישה מהונו ברוב המקרים דירת מגורים מתאפיינת

לקבלת אשראי מהמערכת הפיננסית )בדרך כבטוחה משתמש בשוויו של הנכס האישי, אלא

העלות שרואה הרוכש לכן, למימון חלק נכבד מעלות הרכישה. ,כלל בצורה של משכנתא(

5.8

7.5

6.2 6.0 6.1

5.4 5.3 5.6

5.1 4.7

3.4

0

1

2

3

4

5

6

7

8

סך משקי הבית

1עשירון 4עשירון 3עשירון 2עשירון 5עשירון 6עשירון 1עשירון 2עשירון 0עשירון 11עשירון

היחס בין שווי ממוצע של בעלות על דירה לסך : 7תרשים

התצרוכת השנתית

41

( 1שני רכיבים: )לנגד עיניו בעת רכישת דירה היא לא המחיר של הדירה, אלא שקלול של

)או, במילים אחרות, ההון העצמי שהוא המשכנתא שהוא לוקח סכוםמחיר הדירה פחות

העלות של החזר המשכנתא. (4)-ומביא(

מיליון שקלים, אך לרשותו עומד הון עצמי 4נניח שזוג מעוניין לרכוש דירה שעלותה

מיליון 1. את היתרה הנדרשת להשלמת העסקה )בלבד מיליון שקלים 1)חסכונות( בשווי של

מיליון 1שקלים( הזוג יכול לקבל מהבנק, כמשכנתא. מה העלות שיראה הזוג לנגד עיניו?

חודשיים להחזר התשלומים ה)שנים Y ךשקלים בחודש למש Xשקלים במזומן ועוד

.(המשכנתא

הריאלית למשכנתאות עומדת על שנים והריבית 45נניח שתקופת ההלוואה היא

. 17(4111-4116במהלך התקופה , בממוצעתה במציאותאחוזים )כפי שאכן היי 5.2

יעמוד מיליון שקלים 1של שנים 45למשך במקרה זה, ההחזר החודשי למשכנתא

.לצרכן שקלים, צמוד למדד המחירים 6121על

אחוזים )כפי שאכן הייתה במציאות 3.1-נניח עכשיו שהריבית הריאלית יורדת ל

של שנים 45למשך . במקרה זה, ההחזר החודשי למשכנתא 18(4110במהלך שנת

כלומר, ההחזר שקלים, צמוד למדד המחירים. 2124יעמוד על מיליון שקלים 1

אחוזים מההחזר שהיה נדרש 44-נמוך ב 4110החודשי למשכנתא שנלקחה בשנת

.4111-4116עבור משכנתא דומה שנלקחה בתקופה

כן הייתה אחוזים )כפי שא 4.3-לעוד יותר, נניח עכשיו שהריבית הריאלית יורדת

למשך במקרה זה, ההחזר החודשי למשכנתא . 19(4113במציאות במהלך שנת

כלומר, שקלים, צמוד למדד המחירים. 2326מיליון שקלים יעמוד על 1של שנים 45

חוזים מההחזר א 42-נמוך ב 4113ההחזר החודשי למשכנתא שנלקחה בשנת

.4111-4116שהיה נדרש עבור משכנתא דומה שנלקחה בתקופה

אחוזים על החזר המשכנתא 44קיבל "הנחה" משמעותית של 4110-הזוג שרכש דירה ב

יחסית לזוג אחר, שקנה דירה זהה, במחיר זהה, ובשיעור מימון עצמי זהה, בתקופה

אחוזים. 42קיבל "הנחה" עוד יותר משמעותית, של 4113-. זוג שרכש דירה ב4111-4116

4110-היה גבוה יותר ב, אם כל יתר הגורמים שווים, בתנאים אלו, ברור שהביקוש לדירות

המשך לחצי ביקוש ולדבר שתרם ל, 4113-והיה גבוה עוד יותר ב, 4111-4116-מאשר ב

עלייה במחירי הדירות.ה

מהדוגמה הזו היא שמצבם של הזוגות שרוכשים דירה כיום לא פת שנובעת מסקנה נוס

, גם במקרה שהכנסתם הריאלית בהכרח כל כך גרוע יחסית לזוגות שרכשו דירה לפני עשור

. אומנם המחיר שהם משלמים )עבור דירה בסעיף הבא( יידוןזהה )נושא השינוי בהכנסה

לא בהכרח גבוהה יותר, כאשר החשבון ה זהה( גבוה יותר, אך העלות הכוללת של הרכיש

שיעור ההון העצמי ובשיעור המינוף של הרכישה.בבין היתר הכולל תלוי

.1-א'-, לוח ז'155, עמוד 4113ראה בנק ישראל, דין וחשבון 17 .1-א'-, לוח ז'155, עמוד 4113ראה בנק ישראל, דין וחשבון 18 .1-א'-, לוח ז'155, עמוד 4113ראה בנק ישראל, דין וחשבון 19

41

השפעת שוק העבודה .6

בא שיפור זה רק מיעוטו של כאשר , בישראל בשנים האחרונות חל שיפור ניכר בשוק העבודה

במספר משרות בא לידי ביטוי אילו רובוגידול בשכר הממוצע למשרת שכיר ולידי ביטוי ב

השכיר.

הממוצע למשרת שכיר עלה השכר הריאלי 4112לתחילת 4113כך למשל, בין תחילת

זים, אחו 32-מספר משרות השכיר של ישראלים בבאותה תקופה גדל אחוזים. במקביל, 1-ב

מספר משרות השכיר לנפש גדל אחוזים בלבד. כך, 44-בזמן שהאוכלוסייה גדלה ב

משיעור הגידול 3, פי אחוזים 41-אחוזים וסך תקבולי השכר לנפש גדלו ריאלית ב 13-ב

.למשרת שכיר בשכר הריאלי

אמצעי התקשורת , אנשי הציבור ועוסקים בתחום הנדל"ןמשרד השיכון ויתר הלכן, כאשר

מדווחים לציבור על העלייה הדרמטית במספר המשכורות החודשיות הדרוש לקניית דירה,

שום הטעייה. מספר המשכורות החודשיות של אדם עובד הדרוש לקניית דירה אכן יש בכך מ

גם כן עלתה יהיה מועסק ובכלל יקבל משכורת חודשיתעלה בחדות, אך ההסתברות שאדם

זוכות כיום לכך שאחד מבני בחדות. משפחות רבות, שבהן כלל לא היו מועסקים לפני עשור,

הועסק בעבר רק אחד מבני המשפחה, זוכות היום המשפחה מועסק; ומשפחות אחרות, בהן

לכך ששני בני משפחה מועסקים. עבור סוגי משפחות אלו, מחירי הדירות במונחי הכנסות

משכר דווקא ירדו בעשור האחרון וקל להן יותר לרכוש דירה כיום מאשר לפני עשור. מנגד,

שור; עבור משפחות אלה בהן מספר המועסקים כיום זהה למספר לפני ערבות שפחות מישנן

20מחירי הדירות במונחי הכנסות משכר אכן עלו.

דרך אחרת להציג נקודה זו היא מנקודת מבט בינלאומית: לצעירים בספרד, בפורטוגל,

באיטליה, ביוון, בצרפת ובמדינות רבות אחרות לא כל כך משנה שבארצם ניתן לרכוש דירת

בישראל. זאת, מכיוון שלהם אישית אין מגורים תמורת פחות משכורות ממוצעות מאשר

משכורת ממוצעת; אין להם משכורת כלל, כי הם פשוט מובטלים. זאת, ניגוד למצב בישראל,

בה שיעורי האבטלה של צעירים הם כיום מהנמוכים בעולם.

כתוצאה שרוכשי הדירות קיבלו , אם מחברים את ההנחה בהחזר המשכנתא לסיכום

במספר המשרות הממוצע בכל משפחה, לגידול בשכר הממוצע מהירידה בריבית לגידול

, לא (4113למשרת שכיר, ולהטבת המס הניכרת לרכישת דירה )שלא הייתה קיימת לפני

קשה להבין את הגידול בביקוש לרכישת דירות בשנים האחרונות.

מגוריםמע"מ על רכישת דירת ההשפעות השליליות של מתן פטור מ .7

שכורות אולם, גם עבור משפחות אלה, החישוב של שינוי עלות רכישת דירה במונחים של מ 20

ממוצעות מניב תוצאה מוגזמת. זאת, מכיוון שחישוב השכר הממוצע למשרת שכיר כולל גם משרות

וותיקות וגם משרות חדשות, שנוצרו בשנים האחרונות. סביר להניח שהמצטרפים החדשים לשוק

העבודה הם בעלי פריון עבודה ושכר נמוכים יותר מאלו שכבר עבדו בעבר. לכן, בקרב הקבוצה

ותיקה", השכר הממוצע עלה בשיעור גבוה יותר מהנתון הרשמי, המחושב עבור כלל המשרות "הו

במשק.

44

לאוכלוסייה מוטבת הן מתן פטור ממע"מ על רכישת דירות למגורים ההשפעות השליליות של

:גזרות לחמש. בכדי לפשט מעט את הניתוח, נחלק את הדיון ומגוונותרבות

החסרונות הבולטים של הטבות המס בכללותן ושל הטבות מע"מ בפרט. .א

החרפת ההטבה הקיימת כיום במערכת המס לטובת רוכשי הדירות. .ב

של פטור ממע"מ על מחירי הדירות.ההשפעה הצפויה .ג

הבעיות והכשלים הצפויים בפיקוח המחירים המתוכנן. .ד

.לרכישת דירה חסרונות נוספים של מתן פטור ממע"מ .ה

לאוכלוסייה מוטבת מעלה מתן פטור ממע"מ על רכישת דירות למגוריםבחינה של ההצעה ל

הגזרות הנ"ל. מחמשורים בכל אחת כשלים מהותיים וחמ

21החסרונות הבולטים של הטבות המסא. .7

הטבת מס מיטיבה אומנם עם מקבליה, אך היא מעבירה את נטל תשלום המס אל שאר

האוכלוסייה ובכך ֵמֵרָעה את מצבה )הטבות המס מחייבות להעלות את שיעורי המס, כדי

לכסות על עלותן(. הטבות מס מַשנות את חלוקת הנטל, אך תוך כדי כך מסבכות את חוקי

המס, מעודדות התחמקות והימנעות מתשלום מס אמת, פוגעות ברווחת כלל הציבור

ומסתירות את ההיקף האמיתי של מעורבות הממשלה במשק.

, שינוי ניטראלי של סדרי העדיפויות: תוצאתן אינה אפס-סכום-משחקלכן, הטבות מס אינן

וצה הראשונה שבו קבוצה אחת מרוויחה וקבוצה אחת מפסידה, כאשר הרווח של הקב

מתקזז בקירוב עם ההפסד של הקבוצה השנייה. המאפיין הבולט של הטבות מס רבות הוא

ערוך מהעלות -שבה נמוכה לאיןהמצרפית לקבוצה אחת הטבה שהתועלת שהן מעניקות

המוטלת על יתר הציבור.

חסרונות בולטים של הטבות מס:בין ה

נצל" את הזכאות להטבות המס( )כתוצאה מניסיון "לעיוות הקצאת המקורות במשק

ופגיעה ביעילות ובפריון.

ייצור שתדלנות ולחצים של אינטרסנטים על מקבלי ההחלטות במטרה להרחיב עוד יותר

את תחולת הטבות המס; לחצים אלה בעצמם גורמים עיוות נוסף בהקצאת המקורות,

ככל שהאינטרסנטים מזהים נכונות של הממשלה להרחיב את ביעילות ובפריון במשק.

היקף הטבות המס, הסיכוי להצלחה במאמציהם עולה והדבר ממריץ אותם להגביר את

לחציהם ושתדלנותם.

שימוש בהטבת מס כדי לעקוף כללים פיסקליים המגבילים את ההוצאה ולטשטש את

בורית ולמטרה המוצהרת של גודלה האמיתי של הממשלה, בניגוד לכללי שקיפות צי

22חקיקת כללים פיסקאליים.

מבוסס, בין היתר, על פרק הטבות המס בדו"ח השנתי של מינהל הכנסות המדינה. 21

43

הנטל שהטבות המס מטילות על שלטונות המס, הנאלצים להקדיש חלק מתקציבם

למניעת השימוש לרעה בהקלות מס, ועל מקבלי ההטבות, הנדרשים להוכיח את

זכאותם.

ומכך שמרביתן אינן זוכות -אודות התועלת שבהטבות המס ראוי העדר דיון ציבורי

לאישור תקופתי, להבדיל מתקציב ההוצאות של הממשלה, המאושר בחוק הכנסת מידי

כיוון שעלותן אינה ידועה לכול. –שנה. לרבים נדמה, שניתן להשיג באמצעותן "יש מַאין"

–ות שראוי לתמוך בהן יש אף שיטענו, כי אין להן עלות כלל. לא חסרות מטרות נעל

משפחות חד הוריות ומשפחות ברוכות ילדים, עולים חדשים ותושבים חוזרים, זוגות

צעירים ופנסיונרים, חיסכון לטווח ארוך וחיסכון לטווח קצר, נשים ואם אפשר אף גברים.

הטבות מס, ולו במחיר של עיוות –לכל המטרות האלה, ימצא המציע לסייע והדרך

שה של אי צדק מצד משלמי המס המלא.המערכת ותחו

מעבר לכל החסרונות של הטבות המס, בעיה בולטת היא הפרמננטיות שלהן. תוחלת החיים

של הטבות המס ארוכה למדי. גם הטבה זמנית, כגון הזיכוי לעבודה במשמרות, שהונהגה

אה נו. ניתן לשער שהוצילשנה אחת בלבד, זוכה להארכה מידי שנה עד לימ 1026בשנת

תקציבית חלופית לא הייתה מאריכה ימים כמותה )בשל כך ברור מדוע הנהנה מהטבת מס

לא יתנדב לוותר עליה גם בתמורה למענק תקציבי שווה ערך(.

כתוצאה מכך, קשה מאד לבטל הטבת מס, גם אם קיימת הסכמה כללית שההטבה לא

לו. נראה שהדבר נכון משיגה את יעדיה, או שהיא אינה האמצעי המתאים להשגת יעדים א

במיוחד לגבי הטבות מע"מ. הטבות המע"מ שהוענקו בעבר )פירות וירקות, שירותי תיירות

והעיר אילת( זוכות לביקורת רבה מצד כלכלנים, כאשר יש הסכמה כללית שאילו הן לא היו

קיימות והיה נערך כיום דיון לגבי הענקת הטבות אלה, הן לא היו זוכות לתמיכה מקצועית

, המליצו לבטלן. IMF-וה OECD-כלכליים בינלאומיים, ובראשם ה-וציבורית. גופים מקרו

ממשלות שונות ניסו לבטל את הטבות המע"מ במהלך השנים, אך ללא הצלחה, לנוכח הקושי

הציבורי הכרוך בכך וההתארגנות הפוליטית של הנהנים מההטבות לשימורן.

החרפת ההטבה הקיימת כיום במערכת המס לטובת רוכשי הדירות .ב. 7

האפליה הקיימת כיום לטובת רוכשי דירת הוצגה והוסברה בפירוט זה מאמרב 2בסעיף

, על כל מגרעותיה. הצעד המוצע כעת, של מתן פטור ממע"מ לשימוש עצמי מגורים

קטנת עיוות המס הקיים, לאוכלוסייה מוטבת לרכישת דירת מגורים, לא רק שאינה תורמת לה

ות השליליות של הטבת המס הקיימת כך, ההשפעמאלא מגדיל אותו עוד יותר. כתוצאה

תוחרפנה. בין היתר, העידוד המאסיבי הניתן היום לרכישת דירות מגורים לשימוש עצמי

על ידי האפליה לרעה של השוכרים הביקוש להשקעה בדירות לשימוש עצמי יוגבר, , ורחבי

מבחינה כלכלית, ניתן אולי לטעון כי הפחתת מס אינה שווה ערך למתן כסף למישהו. אולם 22

ההשפעה מאד דומה. ניקח לדוגמה את הטבת המס לחיסכון בקרנות השתלמות. במקרים רבים השימוש בהטבה זו מקטין את סך ההכנסות ממסים של הממשלה. אלטרנטיבה אפשרית הייתה מתן הטבה לחיסכון בקרנות השתלמות לא על ידי מתן זיכוי מס למעסיק אשר מפריש לעובד תשלומים

ם של מענק כספי מצד הממשלה לכל מעסיק העושה זאת. לקרן השתלמות, אלא על ידי תשלוהתוצאה הייתה זהה מבחינת המעסיק והעובד, וגם מבחינת הגירעון של תקציב המדינה. אולם, במקרה השני, גם הכנסות המדינה וגם הוצאות הממשלה היו גבוהות יותר מבחינת הרישום

החשבונאי.

42

גבר ויידרשו צעדים רגרסיבית בחלוקת ההכנסות בחברה תותוחרף, הפגיעה המס מערכת ה

הקטנת הפערים ואי השוויון, שעלותם תושת על כלל הציבור.נוספים ל

במיוחד אירוני הדבר שההצדקה המרכזית להטבת המס המוצעת היא הקושי של זוגות

בשנים האחרונות, כאשר עלייה צעירים לרכוש דירת מגורים בעקבות העלייה במחירי הדירות

זו נגרמה במידה רבה על ידי הטבת המס הקיימת כיום.

ההשפעה הצפויה של פטור ממע"מ על מחירי הדירות.ג. 7

גרמו, אשר ,בלחצי ביקוש ניכרים , כאמור,שוק הנדל"ן למגורים התאפיין בשנים האחרונות

בתגובה לעליית המחירים, לעלייה חדה ומתמשכת במחירים., על רקע היצע מוגבל וקשיח

על ידי הממשלה, גופי התכנון והרשויות צעדים מספר רב שלבשנים האחרונות ננקט

ממשלה ההיא שסבירה הנחה המקומיות, להגברת ההיצע בשוק הנדל"ן למגורים ככל הניתן.

, והיא תמשיך לעשות זאת בשנים הבאות יכולתה להגביר את ההיצעשבכל כיום עושה כבר

יותר בעקבות מתן הפטור וכל לעשות היא לא תולכן בלי קשר להצעה למתן פטור ממע"מ,

ממע"מ, גם אם יגדלו הביקושים כתוצאה מהפטור. לכן, הגידול המוגבר לרכישת דירות

ייתקל בהיצע קשיח שכבר נמתח עד הקצה, ושאינו יכול, בכל כתוצאה ממתן הפטור ממע"מ

נקודת זמן, לגדול יותר.

שנייה והמחירים של דירות חדשות שאינן נמכרות -ה מכך, המחירים של דירות ידכתוצא

23לזכאים צפויים לגדול.

( לאחר מתן הפטור 1מדוע צפוי גידול מוגבר בעקבות מתן הפטור ממע"מ? משתי סיבות: )

ירצו לקנות דירה; שמלכתחילה העדיפו לשכור דירה על פני קניית דירהמשקי בית גם חלק מ

היה שאיפה של משקי בית "לנצל" את מלוא ההטבה האפשרית )במיוחד מכיוון שניתן ת (4)-ו

מ"ר ירצה כעת 111לנצלה רק פעם אחת(. למשל, משק בית שהתכוון לרכוש דירה בגודל

יותר.מ"ר במיקום יוקרתי 111 בגודלאו דירה מ"ר, 141לרכוש דירה בגודל

, הזכאים "יתחרו" בכל נקודת זמן והקשיחות בהיצעכתוצאה מהגברת הביקוש בקרב הזכאים

כתוצאה על מלאי מצומצם וקבוע של דירות חדשות העומדות בקריטריונים למתן הפטור.

בסעיף הבא(. אולם, מכיוון שפיקוח בהרחבה מכך יידרש פיקוח מחירים )נושא זה יידון

מהטבת המס תגיע , חלקאפקטיבי לחלוטין, ותמיד נוצרות פרצותמחירים אף פעם אינו

בהכרח לכיסם של הקבלנים ויזמי הנדל"ן. לכן, המחיר ללא מע"מ לזכאים לפטור ממע"מ

יהיה נמוך יותר מהמחיר כולל מע"מ שהיה נקבע בשוק אילולא ננקט הצעד של מתן פטור

ממע"מ, אך יהיה גבוה יותר מהמחיר ללא מע"מ שהיה נקבע בשוק אילולא ננקט הצעד של

"מ.מתן פטור ממע

עם עקומת היצע קשיחה )כלומר אלה שבעליהן שנייה זולות -במקרים מיוחדים של דירות יד 23

לא "חייבים" למכור אותן במהירות(, והמתחרות מול דירות חדשות דומות הנמכרות באותן שכונות, יעלה.המחיר ניתן לקבוע בוודאות ש

45

הניתוח הראשוני מצביע על כך שהמחיר המשוקלל של כלל העסקאות בשוק הנדל"ן , כןל

:למגורים יכול לעלות או לרדת כתוצאה ממתן הפטור ממע"מ, וקשה לחזות את הכיוון הצפוי

קצת כתוצאה יירדהמחיר הסופי ברכישת דירה ,זכאים המממשים את זכאותם עבור

.ממתן הפטור )אך לא במלוא גודל הפטור(

שים את זכאותם מכאים, וגם לזכאים אשר אינם ממשאינם זעבור משקי הבית

לקנות מעדיפים)למשל, כי ברצונם לקנות דירה שעלותה היא מעל לתקרה או ש

ת ולא מקבלן או שברצונם לקנות דירה באזור בו לא נבנות דירו דווקא דירה יד שנייה

(, המחיר יעלה קצת.חדשות

ארוך? ובכן, מכיוון שכל פיקוח של מחירים נהיה בטווח הקצת יותר ההשפעה הצפויה ומה

פחות ופחות יעיל ככל שהזמן עובר והשחקנים המתוחכמים בשוק לומדים כיצד לעקוף אותו,

בטווח הארוך תקטן ההשפעה של הפחתת המע"מ במקטע הזכאים והמחיר המשוקלל יזלוג

כלפי מעלה. לכן, סביר בהחלט שההשפעה הסופית של מתן הפטור ממע"מ תהיה לכיוון של

עלייה במחירי הדירות, ולא לירידה.

יחד עם זאת, ייתכנו שינויים משמעותיים במחירי הדירות בשנים הבאות ואף בחודשים

ת של . השפעומתן פטור ממע"מהקרובים, ללא שום קשר ליישום או להימנעות מיישום של

עשויים להוביל שינויים בריבית, של מצב המשק ושוק העבודה ושל ציפיות לגבי העתיד

גרום צפי לעלייה בריבית יכול לבכלפי מעלה שינוי לשינויים חדים במחירי הדירות. כך, למשל,

שבמסגרתם יפונו מחירי הדירות, וצפי להסכם מדיני או לתוכנית התנתקות לירידה חדה ב

ויות יגרום לעלייה חדה במחירי הדירות. קיימת גם אפשרות שהמחירים הם ישובים והתנחל

כבר כיום גבוהים בצורה לא סבירה )בועת מחירים( והם יירדו כאשר מספיק קונים ומוכרים

גבוהים יבינו זאת. למשל, מחקר של קרן המטבע הבינלאומית קבע שמחירי הדירות

כלכליים בסיסיים, או -שעקבי עם משתנים מקרוטווח -ארוךלשיווי משקל ביחס אחוזים 45-בכ

אם אחוזים 41-במילים אחרות שמחירי הדירות עשויים, במוקדם או במאוחר, לרדת בכ

מחקר זה נערך לפני כחצי שנה, ומאז מחירי 24.וכאשר הם יתכנסו לרמת שיווי המשקל

ר.הדירות המשיכו לעלות, ולכן סביר להניח שהתיקון הנדרש כעת גדול עוד יות

המסקנה היא שבשנים הקרובות ואולי אף בחודשים הקרובים עשויים להתרחש שינויים

משמעותיים במחירי הדירות בישראל, בלי קשר למתן פטור ממע"מ. כתוצאה מכך, גם לא

נוכל לבחון בדיעבד את ההשפעה המדויקת של מתן הפטור, כי לא נוכל לבודד את השפעת

הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות. יחד עם זאת, הצעד הזה מההשפעות של כל יתר

סביר מאד להניח שההשפעה נטו על מחירי הדירות של מתן הפטור ,לאור הדיון הנ"ל

ממע"מ די שולית יחסית להשפעות של גורמים אחרים.

הבעיות והכשלים הצפויים בפיקוח המחירים המתוכנן . .ד7

24 al/pubs/ft/scr/2014/cr1447.pdfhttp://www.imf.org/extern.

.2, הערת שוליים מס' 2ראה למשל עמוד

46

חות בהיצע, הזכאים "יתחרו" על מלאי כתוצאה מהגברת הביקוש בקרב הזכאים והקשי

של דירות חדשות העומדות בקריטריונים למתן הפטור. ללא התערבות מוגבל וקשיח

יעלה ויתקרב למחיר כולל מע"מ שהיה נקבע לזכאים לפטור ממשלתית, המחיר ללא מע"מ

בשוק אילולא התגבר הביקוש בעקבות מתן הפטור. במילים אחרות, הטבת המע"מ תגדיל

בעבר היו הכנסתם של הקבלנים ושל יזמי הנדל"ן, ולא תעזור כלל לזוגות הצעירים. את

25עדויות לכך שהטבות דומות שניתנו לזוגות צעירים ברכישת דירה ראשונה גולגלו לקבלנים.

יוזמי ההצעה למתן פטור ממע"מ מודעים לבעיה זו ולכן הם מציעים להוסיף מנגנון פיקוח על

העסקאות והמחירים, על מנת שהממשלה תוכל לוודא שההטבה תגיע לזכאים ולא תזלוג

יקר, מסורבל, ולא לגמרי יעיל. פקחים בהכרח לכיסי הקבלנים. אולם, מנגנון פיקוח כזה יהיה

י משרדי הממשלה והם יצטרכו לבדוק כל עסקה של רכישת דירה חדשה יועסקו על ידרבים

על ידי זכאים. הם יצטרכו לבחון, למשל, את סטנדרט הבנייה בכל אחת מהדירות, כי אחרת

הקבלנים יעניקו את מלוא ההטבה לזכאים אך במקביל יקטינו את הסטנדרט. במקביל,

חרים בין הקבלנים שמוכרים את פקחים יצטרכו לבחון שאין קשרי משפחה או קשרים א

כירות למהדירות לבין הרוכשים )על מנת למנוע "קומבינות" בין הקבלנים לרוכשי הדירות

פיקטיביות או במחירים פיקטיביים(.

כמובן שפיקוח כזה יהיה מסורבל, יקר ולא ממש אפקטיבי. למשל, מה לגבי קשרי חברות בין

הדירות? האם שני קבלנים שונים יכולים למכור דירות במקביל, כל אחד לבן קבלנים לרוכשי

של הקבלן השני? האם המחירונים שייקבעו על ידי הממשלה יתייחסו רק למחיר למ"ר על פי

עיר ושכונה, או גם על פי רחוב, נוף, הסטנדרט של לובי הבניין, כיוון הדירה, וכו'?

רות בבניין חדש שבנה, והממשלה קבעה שהמחיר )כולל די 111נניח שקבלן מעוניין למכור

הוא אכן מחיר הגיוני וסביר, X-שקלים לכל מ"ר בבניין. נניח ש Xמע"מ( לא יעלה על

בממוצע. אולם יש כמובן התפלגות מסוימת סביב הממוצע הזה. חלק מהדירות שוות יותר

לזכאים את הדירות הפחות מדירות אחרות )לכל מ"ר(. איך ניתן יהיה למנוע מהקבלן למכור

שוות ולאלו שאינם זכאים את הדירות השוות יותר? כמובן שלא ניתן יהיה למנוע זאת.

לכל מ"ר )כולל מע"מ( אך השווי האמיתי של Xכתוצאה מכך, הזכאים ירכשו דירות במחיר

ת הוא הממוצע לכלל הדירות בבניין, כולל אלו השוו X-)כי ראינו ש X-הדירות הוא מתחת ל

(.X-יותר, ולכן הממוצע בקרב הדירות השוות פחות הוא בהכרח נמוך מ

(בממוצעדויק )לכן, גם אם פיקוח המחירים יעבוד בצורה מושלמת והמחירים ייקבעו באופן מ

לכל בניין, עדיין חלק ניכר מההטבה תגיע לכיסי הקבלנים ולא לזכאים. כמובן שההנחה

צע לכל בניין היא הנחה לא סבירה, כנראה שהדבר שהמחירים ייקבעו באופן מושלם בממו

אינו נכון אפילו לכל רחוב, או לכל שכונה.

ומה יקרה אחרי מספר חודשים? הרי המחירים בשוק הנדל"ן הם דינאמיים ומשתנים ללא

הרף. גם אם המחירים היו מדויקים ברגע שנקבעו, ברור לחלוטין שתוך מספר חודשים הם

יתירה על כך, התגובה של הקבלנים לשינויים במחירי השוק לא תהיה כבר לא יהיו מדויקים.

סימטרית. אם מחיר השוק )לכל מ"ר, כולל מע"מ( של דירות בבניין מסוים שבו הם מעוניינים

למכור דירות יעלה, הם ימכרו את הדירות במחיר הגבוה יותר )לרוכשים שאינם זכאים לפטור

25 http://www.themarker.com/realestate/1.2079681

41

בחון מחדש את המחירונים שנקבעו ולעדכן אותם. ממע"מ( או שיבקשו ממשרדי הממשלה ל

אולם, אם מחיר השוק יירד, הם ימכרו את הדירות לזכאים, במחיר המחירון. שוב, המשמעות

היא שחלק מההטבה יגיע לכיסי הקבלנים ולא לזכאים.

לרכישת דירות נוספים של מתן פטור ממע"מחסרונות . .ה7

הדירות יעמדו בפני פיתוי חזק מאד לזייף את מחיר העסקה. נניח הקבלנים ורוכשי

, והתקרה )כולל מע"מ( מיליון שקלים 1.2שקבלן מוכר לזוג רוכשים דירה ששוויה

אם הם ירשמו את מיליון שקלים. 1.6שנקבעה לזכאות לפטור ממע"מ עומדת על

כל הצדדים , תרגבוה יו מיליון, למרות שהתשלום בפועל יהיה 1.6-מחיר העסקה כ

בהפרש שבין התשלום בפועל למחיר ירוויחו. הקבלן יוכל להעלים הכנסות לעסקה

מיליון שקלים 1.6, והזוג יוכל להימנע מתשלום המע"מ על המדווח של העסקה

הנחהגם יקבל סביר שבנוסף ואלף שקלים לרשויות המס, 422ויחסוך תשלום של

אותו הוא יעביר במזומן לקבלן. בדרך מעל למחיר הרשום של העסקה, שעל הסכום

מאד לגלות העלמות מס במקרים בהם שני יםכלל פקחי רשות המסים מתקש

הצדדים לעסקה מרוויחים סכומים משמעותיים כתוצאה מההעלמה. המקרה הזה

כדאי לשני הצדדים הוא מקרה קלאסי בו הסיכוי לגלות את הזיוף הוא נמוך מאד, כי

מהצדדים לא כדאי להלשין על האחר.לאף אחד מאד לזייף את מחיר העסקה ו

מתן פטור ממע"מ מיטיב בעיקר –ההטבה מסייעת לאוכלוסייה מצומצמת ומבוססת

עם השכבה האמידה של הזוגות הצעירים, זאת מכיוון שדירות נקנות בעיקר על ידי

לעיל( ובפרט כאשר 5-ו 2האוכלוסייה המבוססת )עדות לכך מצויה בתרשימים

מדובר בדירות חדשות. הנהנים מההצעה לא יהיו בהכרח האוכלוסיות העניות או

מעמד הביניים, והדבר במיוחד נכון לגבי האפשרות לניצול מקסימלי של ההטבה. גם

בהנחה שביטול המע"מ יתגלגל במלואו לכיס הצרכנים, ייהנו מההטבה המבוססים

וז גבוה יותר ובמחיר גבוה יותר, ואלו עם הורים בעלי יותר, שקונים דירות באח

אמצעים שיכולים לסייע להם להגיע להון העצמי הנדרש. אזרחים שאין להם או

להוריהם את ההון העצמי הדרוש לקניית דירה או שמעדיפים לשכור דירה לא ייהנו

או במסים גבוהים יותר –כלל מהפטור אבל כמובן ישלמו את מחיר הפטור ממע"מ

בשירותים ממשלתיים נדיבים פחות.

אפליה נוספת הנובעת מדרך היישום המוצעת של ההצעה למתן פטור ממע"מ היא

בין המרכז לפריפריה. מכיוון שהמחירונים שייקבעו על ידי הממשלה יתבססו על

מיליון שקלים( 1.6מחירי השוק הקיימים כיום בכל אזור ואזור, התקרה המקסימלית )

רלוונטית בעיקר באזור המרכז, ובפריפריה התקרה תהיה נמוכה יותר. תהיה

אלף שקלים( תינתן רק 422כתוצאה מכך, ההטבה המקסימלית האפשרית )

בעסקאות רכישת דירות במרכז הארץ, וההטבה המקסימלית בפריפריה תהיה יותר

שכן נמוכה. כמובן שיש כאן סתירה למדיניות הממשלה לעודד מגורים בפריפריה,

הטבות המס מטיבות יותר עם רכישת דירות במרכז.

גם במקרה של מוטבים שאכן יממשו את ההטבה וירכשו דירה חדשה בטווח

תחת ההנחה ההרואית וייהנו מכל ההטבה )המחירים שעומד בכל הקריטריונים,

42

השאלה "האם מצבם אכן עולה היא לא תזלוג כלל לכיסי הקבלנים ויזמי הנדל"ן(, ש

מתן הפטור ממע"מ על רכישת דירה למגורים יוצר הטיה לטובת השקעה השתפר"?

בקרב השקעה בחינוך, בשוק ההון וכדומה. בדיור על פני השקעות אחרות כדוגמת

המעוניינים להשקיע את הונם ברכישת השכלה, בחינוך והזוגות הצעירים יש כאל

אוכלוסיות אלה יופלו לרעה כתוצאה ממתן הפטור. ילדיהם ולא ברכישת דירה, ולכן

לממשלה אין יכולת לאפיין את התועלת של כלל הצרכנים ולכן מתן תמריצים לרכישת

דירה על פני השקעות אחרות יוצר עיוות בהקצאת המקורות והשימושים. כך למשל,

באשר המדיניות יכולה להשפיע על שינוי בתמהיל הדירות הנבנות ובטעמי הצרכנים

., לדוגמה דירה חדשה לעומת דירה יד שנייהלסוג הדירות שהם מבקשים לרכוש

העיוותים הנוצרים כתוצאה מכך יוצרים פער בין סך העלות הכספית שכלל הציבור

משלם כדי לממן את מתן ההטבה לזכאים לתועלת שמתקבלת יל ידי הזכאים. ברמת

26רווחה החברתית הכוללת.החברה כולה, העלות גבוהה מהתועלת ויש פגיעה ב

כלכליות והפיננסיות-המקרוהחברתיות, את הסכנות צפוי להגביר מתן פטור ממע"מ .

קיימות כבר כיום במשק, בעקבות העלייה הניכרת במחירי הדירות סכנות כאלה

בשוק הנדל"ן, הוא יתאפיין בירידה חדה עתידי במקרה של משבר בשנים האחרונות.

עמידה בתשלומי המשכנתאות של חלק מהלווים, בהפסדים -במחירי הדירות, באי

במערכת הפיננסית, בירידה בפעילות הכלכלית המלווה בגידול באבטלה, וביצירת

מעגל קסמים שבו תהליכים אלו ישפיעו זה על זה ויגרמו להתגברות המשבר. מתן

עודד אוכלוסיות נוספות, אשר עד היום נמנעו מרכישת דירה, להיכנס הפטור ממע"מ י

להשקעה נדל"נית ממונפת. ההימנעות של אוכלוסיות אלה להיכנס עד עתה

להשקעה נדל"נית עשויה להצביע על מאפייני סיכון בולטים יחסית לבעלי הדירות

משפחה הקיימים, למשל פחות ביטחון תעסוקתי, יכולת פחותה לקבל סיוע מבני

"דחיפה" של האוכלוסיות הנוספות להשקעה נדל"נית -קשיים כלכליים, וכו'. הבעת

עלולה להגביר את הסיכון למשבר עתידי בשוק הנדל"ן ולגרום לכך שאם וכאשר

משבר כזה יתרחש, השפעותיו החברתיות והכלכליות תהיינה הרסניות יותר.

של או חוסר הצדק להדגיש שאין שום קשר בין חוזק הטענות לגבי הצדק לסיכום, חשוב

לקבלת ההטבה לשאלה האם נכון או לא נכון לתת לאוכלוסיות הוצעוהקריטריונים ש

מבלי להיכנס לוויכוח לגבי העומדות בקריטריונים אלו זכות לפטור ממע"מ על רכישת דירה.

שיש הסכמה גורפת על כך צנה מכוונת( )תוך הקנניח לדוגמה הצדק של הקריטריונים,

להגנת המולדת תרמו שאנשים ששירתו בצה"ל ביחידות שדה והשתתפו בפעילות קרבית

יותר למדינה ולאזרחיה מאנשים שהתחמקו משירות צבאי, ויש רצון לתגמל אותם על כך.

ת ספור דרכים הגיוניות יותר מאשר במתן פטור ממע"מ עד רכיש-ניתן לתגמל אותם באין

חובה ובפיצוי רטרואקטיבי של אלו שכבר הדירה. למשל, בהגדלת השכר של חיילי

בקצבה חודשית שיכולה לשמש לשכירת דירה או לתשלום משכנתא, בהתאם השתחררו; או

מתן פטור ממע"מ הינו למעשה סובסידיה למוצר, –מדובר כאן בסובסידיה למוצר במקום לצרכן 26

בעוד שהתיאוריה הכלכלית והניסיון הישראלי והבינלאומי מלמדים שעדיפה סובסידיה לצרכן.

40

להעדפות האישיות, ומבלי להעניק יתרון לרכישת דירה חדשה מקבלן על פני רכישת דירה יד

סה.בנקודות זיכוי ממס הכנ שנייה; או

ההצעה לקביעת "מחיר מטרה" בשיווק הקרקעות .8

, הועלתה הצעה על רכישת דירת מגוריםמתן פטור ממע"מ לאוכלוסייה מוטבת במקביל ל

נוספת: הנהגת מכרזי "מחיר מטרה". מכרזי "מחיר מטרה" הם מכרזי מכירת קרקע ליזמים,

מהדירות, במחיר אחוזים 21שבמסגרתם קובעת המדינה מראש את מחיריהן הסופיים של

אחוזים ממחירי השוק עבור דירות חדשות באותו אזור. 41-הנמוך ב

למעשה, מדובר בסבסוד רכישת דירות באופן דומה למדי לפטור ממע"מ שנידון בהרחבה

בסעיף הקודם. אולם, במקום שהממשלה תוותר על גביית המע"מ, במקרה של "מחיר

בשני המקרים מדובר באובדן רקעות. מוותרת על הכנסות משיווק קמטרה" הממשלה

הכנסות של הממשלה, שיחייב בסופו של דבר העלאת מסים )או הימנעות מהפחתת מסים(,

27קיצוץ בהוצאות ובשירותים לאזרח, או הגדלת החוב הציבורי.

בעת יום פועלת כמונופול בשוק הקרקעות, המחיר שהיא מקבלת כקיימת טענה כי הממשלה מגדיל את היעילות של הנחהקרקע ב שיווקא מחיר מונופוליסטי, ולכן והשיווק הקרקע

אילו בשוק תחרותי שהיה מתקבל למחירהקרקע א מקרב את מחיר והקצאת המקורות כי ה :זו בטענה בעיות שלוש יש, אולם. מונופול הייתה לא הממשלה

של קרקעות משווקות על ידי הממשלה בכל תקופה היא קטנה יחסית התוספת ללא בהכרח משפיעה ע מעניקהלמלאי הקרקעות הקיים. לכן, ההנחה שהממשלה

.הקיימות הקרקעות כלל של המחיר

של העלותבבעלות הרוכש, ולכן עודף תשארנהמשווקת על ידי המדינה הקרקע שהוא"פיקדון" היותר לכל אלא"מס", מהווה לא הדירה וכשררכישת הקרקע מצד

.בעתיד הדירה מכירת בעת חזרה אותו לקבל יוכל אך עליו שילם

העיוות לבעיית האמיתיהמחיר לא מגדילה את הכמות המשווקת. הפתרון הקטנת, ולא בהכרח )שתגרום ממילא להקטנת המחיר( הכמות תהגדלב היאיסטי המונופול באופן מלאכותי. המחירבהקטנת

דומות. גם כן )מע"מ אפס ומחיר מטרה( ההשפעות על שוק הנדל"ן של שתי ההצעות

בשתיהן צפוי עידוד של רכישת דירות מבלי להגדיל את היצע הדירות, דבר שיגביר את לחצי

הביקוש בשוק.

.ההשפעה על הגדלת אי השוויון החברתי דומהגם

בהצעת הפטור ממע"מ. אלהדומות לגם כן הבעיות היישומיות בהצעת "מחיר מטרה"

במיוחד, האפשרות לזליגת חלק ניכר מהסבסוד לכיסי הקבלנים והיזמים קיימת בשתי

ההצעות והצורך בהקמת מנגנונים מורכבים ומסורבלים לפיקוח על מחירים ועל עסקאות

תי ההצעות.שדומה ב

מבחינה חשבונאית, הטיפול בהכנסות המדינה משיווק קרקע שונה מהטיפול בהכנסות המדינה 27

, אבל מבחינה כלכלית ההשפעות הפיסקאליות בטווח הארוך כמעט זהות.מגביית מע"מ

31

בהשפעות הרוחב על מערכת המס םהבין שתי ההצעות יםהיחיד יםהמהותי יםההבדל

ההשפעות של הצעת "מחיר מטרה" בשני ההיבטים האלו, . דיניותובקושי להפסיק את המ

את הצעת כיםלא הופ יתרונות אלומההצעה לפטור ממע"מ. חשוב להדגיש ש חמורותפחות

, אלא רק להצעה שהיא קצת פחות גרועה מההצעה "מחיר מטרה" להצעה טובה וראויה

בהרבה להתמודדות עם עודף קיימות גישות טובות כפי שיובהר בסעיף הבא, לפטור ממע"מ.

הביקוש בשוק הנדל"ן.

הצעה אלטרנטיבית .9

סעיף זה מציג הצעה אלטרנטיבית לטיפול בצד הביקוש בשוק הנדל"ן למגורים, המנוגדת

."מחיר מטרה"-"פטור ממע"מ" ו-המעלות להצעות 121-כמעט ב

כשי דירת האפליה הקיימת כיום לטובת רוהוצגה והוסברה בפירוט זה מאמרב 2בסעיף

מוצע לבטל חלק מהטבה זו, על ידי החלת מס שבח לשימוש עצמי, על כל מגרעותיה. מגורים

, כל 4115מלא על הגידול הריאלי בשווי הדירות בבעלות. עם ביטול ההטבה, נניח בינואר

מכירה של דירת מגורים תחויב במס על הגידול בשווי הדירה )בניכוי השינוי במדד המחירים

, על פי המועד המאוחר מבין השניים. במקרה של 4115 ינואררגע הרכישה, או מלצרכן( מ

, יחושב החלק היחסי של השינוי בשווי הדירה באופן לינארי ולא 4115דירה שנרכשה לפני

לתוקף השנכנסרפורמת המס את לדירות יחידות זה למעשה ירחיב ואקטיבי. שינוי ררט

לגבי דירות לא יחידות. 4112לת בתחי

ישיג מספר מטרות חשובות:שינוי זה

לעלייה החדה םביקוש היתר בשוק הנדל"ן למגורים כתוצאה מהטבת המס, שתר

.םבמחירי הדירות בשנים האחרונות, יצטמצ

מכיוון שבעקבות העלייה יהיה לחץ לירידה במחירי הדירות כבר בטווח הקצר. זאת

החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות, רוב הדירות הקיימות בשוק צברו עליות

ניכרות בשווי מאז נרכשו בפעם האחרונה. לכן, יהיה תמריץ חזק לבעלי דירות

כל האפשר, על מנת כלמכור אותן מוקדם המתכוונים למכור אותן בשלב כלשהו בעתיד

נימלית )כזכור, חישוב השבח הוא לינארי מרגע הרכישה שחבות המס שלהם תהיה מי

(. הגידול בהיצע צפוי להביא לירידה 4115ינואר והמס יחול רק על התקופה שאחרי

במחירי הדירות. הזוגות הצעירים המתקשים כיום לרכוש דירה יהיו בין הנהנים

העיקריים של ירידה זו במחירים.

עם ההכנסות הנוספות שהממשלה תקבל במהלך הזמן, תהיה אפשרות פיסקאלית

להפחית מסים אחרים. כתוצאה מכך, תמהיל המסים יהיה גם שוויוני יותר )הטבת המס

צמיחה -( וגם תומךשזוכים בה בעיקר העשירונים העליוניםלדירות מגורים היא הטבה

של יחידים או חברות ם על הכנסות יותר )מסים על נדל"ן פוגעים בצמיחה פחות ממסי

או מסים על צריכה(.

31

מערכת המס תהיה יעילה יותר, עם פחות עיוותים. הדבר ישפר את הרווחה לכלל

הציבור )הרווח הצפוי לכלל הציבור מביטול הטבות מס הוא גדול יותר מסך ההפסד

לאלו שנהנו עד עכשיו מהטבת המס(.

שבעלי דירות ישלמו בעתיד מס שבח, הם יוכלו גם יהיה קיטון בהעלמות המס. מכיוון

ויקטן התמריץ לשלם על לקבל זיכוי על עלויות של שיפוצים ושדרוגים אחרים של הנכס

השפעה דומה תהיה בירידת ; שיפוצים במזומן, תוך העלמת מסים מצד בעלי המקצוע

חיר התמריץ לשלם חלק מהתשלום בעת רכישת הדירה מקבלן במזומן ולרשום את המ

"הנחה" ברישום עלולה להגדיל את חבות -כנמוך מהמחיר האמיתי. זאת, מכיוון שה

הגידול בהכנסות ממסים כתוצאה המס מצד הרוכש בעת מכירת הדירה בעתיד.

ל כלל הציבור.שגדיל את הרווחה י מהשפעות אלה

סיכום .11

והסבירהגידול בביקוש לרכישת דירות מגורים בשנים האחרונות, ניתח אתעמדה זה מאמר

היה גורם דומיננטי שתרם בשוק הנדל"ן למגורים בשנים האחרונותהביקוש התגברותמדוע

)הקיימת כבר כיום( ניכרת המס ההטבת אתפירט המאמר עלייה חדה במחירי הדירות.ל

גורמת לביקוש יתר לרכישת בה זוהטהסביר מדוע לשימוש עצמי ודירות מגורים רכישת ל

כלכלית ומחריפה את הפערים -מסכנת את היציבות המקרו, דירות ולעליית מחירי הדירות

.החברתיים

על דירות חדשות לאוכלוסייה "מ אפס"מע"מדוע הצעדים המוצעים כעת ) נימקהמאמר

ם, לא ות המסי( מנוגדים לכיוון הרצוי במדיני"מחיר מטרה"מבצעי , ובמידה רבה גם מוטבת

יצריכו מנגנוני פיקוח מסורבלים ויקרים )שלמרות ו ויים לתרום לירידה במחירי הדירותצפ

.סרבולם ועלותם לא יוכלו למנוע העברת חלק ניכר מההטבה לכיסי הקבלנים ויזמי הנדל"ן(

זאת, מעבר לנזקים הרבים שכרוכים בהרחבת הטבות המס בכלל והטבות המע"מ בפרט,

ואשר, אם תאושר על ידי הכנסת, פגיעה הולכת וגוברת בכלל הציבורהרחבה אשר תגרום ל

יהיה כמעט בלתי אפשרי לבטלה בעתיד.

ים. צד הביקוש בשוק הנדל"ן למגורלטיפול בהצעה האלטרנטיבית במאמר הוצגה כמו כן,

ה פוליטית וקובעי המדיניות יתקשו לאמץ לא מאד אטרקטיבית מבחינהיא הצעה שהוצגהה

. קשה להסביר אותה לציבור, היא נראית כפגיעה וודאית ומיידית בבעלי דירות, ובמבט אותה

היתרון היחיד שלה הוא שהיא מטפלת במהות הבעיה. ראשון לא ברור מי ייהנה ממנה ומתי.