Eesti Panga kehtestatud nõuded eluasemelaenude väljastamisel

Jana Kask

Finantsstabiilsuse osakond

19.03.2014

Ettekande struktuur

• Sissejuhatuseks: laenu- ja kinnisvaraturu areng Eestis

• Eluasemelaenu nõuete eesmärk ja mõjukanalid

• Eesti Panga uued nõuded eluasemelaenude väljastamisel

Eluaseme hind kerkis väga kiiresti kuni 2014. aasta I kvartalini ning seejärel on toimunud stabiliseerumineHinna volatiilsust mõjutab tehingute struktuur

• Korterite mediaanhind on 2007. aasta tipuga võrreldes 16% madalamAllikas: maa-amet

0

300

600

900

1,200

1,500

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

Korteritehingute arv ja ruutmeetri mediaanhind

tehingute arv mediaanhind (EUR/m2; p.s)

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

Korterite mediaanhinna ja tehingute arvu aastakasv

3 kuu libisev näitaja

tehingute arv mediaanhind

Eluaseme hind on kasvanud kiiremini kui sissetulekudHinna ja palga suhte halvenemine on pidurdunud

Allikad: maa-amet, statistikaamet

0.5

1.0

1.5

2.0

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Korterite ruutmeetri mediaanhinna ja brutokuupalga suhe

Tallinn Eesti

-50%

-30%

-10%

10%

30%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Eesti korterite keskmise hinna ja brutokuupalga aastakasv

keskmine brutokuupalk korterite keskmine hind

Eluasemelaenude maht kasvab aeglaselt

5

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

mld

eu

rot

Eluasemelaenude maht ja aastakasv

maht (vasak telg) aastakasv (parem telg)

Pankade roll eluasemetehingute rahastamisel on väiksem kui eelmisel kiire kasvu perioodil

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

mln

eu

rot

Eraisikute kinnisvara ostu-müügi tehingute ning uute eluasemelaenude maht kvartalis

kinnisvaratehingud (vasak telg) eluasemelaenud (vasak telg)

eluasemelaenud / kinnisvaratehingud (parem telg)

Allikad: maa-amet, Eesti Pank

Laenuintressimäär on praegu tänu väga madalale baasintressimäärale kõigi aegade madalaim

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Keskmine eluasemelaenu intressimäär ja selle komponendid

EURIBOR 6k intressimarginaal

Lühike tagasivaade eelmisele laenu- ja kinnisvarahindade kasvu perioodile (2005-2008)

• ELiga liitumisele järgnenud optimismipuhang

• suuremate pankade välisomandisse minek

• soodne rahvusvaheline likviidsuskeskkond

• tihe laenuturu konkurents; laenutingimuste leevenemine

– langetati laenuintresside marginaale

– pakuti pikemaajalisi laene

– leevendati omafinantseeringu nõudeid

Laenutsükli pöördudes toimus kiire korrektsioon intressimarginaalides ja omafinantseeringu nõuetes. Tekkisid laenumakseprobleemid ja suurenesid pankade laenukahjumid.

Laenu- ja eluasemeturu seosed

Laenuturg mõjutab kinnisvara hinna kasvu

• Kui laenutingimused muutuvad soodsamaks ja laenupakkumine kasvab, siis muutub kinnisvara kättesaadavamaks suuremale hulgale majapidamistele. Nõudlus eluasemete järgi suureneb ning avaldab survet hindadele.

Kinnisvara hind mõjutab laenamist

• Kinnisvara kõrgemate hindade tõttu vajavad majapidamised suuremaid laene

• Kinnisvara kui tagatise turuväärtuse tõusu läbi suureneb kinnisvara omavate majapidamiste laenuvõime

Makrofinantsjärelevalve võimalused (eluaseme)laenude kiire kasvuga seotud riskide vähendamiseks

• Kapitaliinstrumendid – suunatud laenuandjatele

– nt kõrgemad riskikaalud kinnisvaralaenudele, vastutsükliline kapitalipuhver, jne

• Laenutingimusi reguleerivad instrumendid – suunatud eelkõige laenusaajatele

– nt LTV (loan-to-value) piirmäär, DSTI (debt service-to-income) piirmäär, LTI (loan-to-income) piirmäär, laenu maksimaalne tähtaeg, nõuded laenu amortiseerimisele, jne

Eluasemelaenu nõuete toime ja mõjukanalid

1. Pankade ja laenuvõtjate vastupanuvõime tugevdamine

– LTV piirmäär ehk laenu tagatuse piirmäär piirab võimaliku kahju, mis võib pangale tekkida laenuvõtja võimaliku maksejõuetuse korral (LGD – loss givendefault)

– DSTI piirmäär ehk laenumaksete piirmäär piirab laenu kättesaadavust nõrgema maksevõimega laenuvõtjatele; väheneb laenusvõtja maksejõuetuse tekkimise tõenäosus (PD – probability of default)

2. Laenu- ja kinnisvaratsükli kõikumisulatuse vähendamine

– Piirmäärad piiravad laenuvõtjale kättesaadava laenuraha hulka, aidates sellega laenu- ja kinnisvaratsükli tõusufaasis vähendada laenurahaga finantseeritud kinnisvara nõudlust ning vähendada kinnisvara hinnatõusu surveid

– Majanduslanguse korral nõuete leevendamine või taastamine laenubuumi eelselt kehtinud tasemeni võib aidata laenupakkumist suurendada ning vähendada laenuturu järsu kokkutõmbumise riski

11

Piirmäärade karmistamise mõjukanalid

Allikas: ESRB Handbook on Operationalising Macro-prudential Policy in the Banking Sector. 2014

Vastupanuvõime suurenemine

Regulatiivne

arbitraaž ja

lekked

Laenamise

piiramine

Ootuste kanal

Konservatiivsem

riskijuhtiminePD ja LGD

Pii

rmää

rad

e k

arm

ista

min

e

Kinnisvara

hinnad

Laenunõudlus

Laenupakkumine

Mõ

ju k

red

iid

itsü

klil

e

Laenuturg

Ühtsete laenuandmisreeglite juurutamise võimalused ja vajadus Eestis- mõõdukas laenukasv, kinnisvara hind on stabiliseerunud - pankade laenustandardid pole muutunud

13

• Eesti Pank sai õiguse laenude väljastamise nõuete kehtestamiseks, kui 19. mail 2014 jõustusid krediidiasutuste seaduse muudatused

– 2005-2008 kiire laenukasvu perioodil oli Eesti Pangal õigus rakendada kaudse mõjuga meetmeid (nt kohustuslik reservi nõude tõstmine ja pankade kapitaliarvestuses eluasemelaenude riskikaalude tõstmine 50%lt 100%le)

• Nõuete kehtestamine aitab ettevaates ära hoida laenustandardite liigse leevenemise, kui konkurentsisurve peaks suurenema

Lühidalt nõuetest

• Samaaegselt kehtestati 3 uut nõuet:

– eluasemelaenu summa ja tagatiseks seatud kinnisasja väärtuse suhtarvu piirmäär 85% (Kredexi käendusega 90%)

– laenusaaja kõikide laenukohustuste põhiosa- ja intressimaksete summa ja tema netosissetuleku suhtarvu piirmäär 50%

– eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg 30 aastat

• Lubatud erandid: kuni 15% kvartalis sõlmitud laenulepingute mahust

• Jõustumine 1. märtsist 2015

• Nõuded kehtivad kõikidele pankadele, sh välispankade filiaalidel

14

Piirmäärade seadmisel lähtuti põhimõttest, et mõju pankade (praegustele) laenustandarditele oleks võimalikult väike

Definitsioonid ja piirmäärad

1. Laenu tagatuse piirmäär

• Kredexi eluasemelaenu käenduse puhul võib suhtarv olla kuni 90%

2. Laenumaksete piirmäär

kus n on laenusaaja kõikide tarbijakrediidilepingute arv koos uue eluasemelaenuga

• Fikseerimata intressimääraga eluasemelaenu puhul arvestatakse intressimäärana kas laenulepingus toodud intressimäära, millele on lisatud 2 protsendipunkti või aastaintressimäära 6% olenevalt sellest, kumb intressimäär on suurem.

3. Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg: 30 aastat 15

Eluasemelaenude tingimused pankadesvalim: 2014. aasta aprillis väljastatud eluasemelaenud

16Allikas: Finantsinspektsioon, Eesti Panga arvutused

0%

5%

10%

15%

20%

25%

kuni 50%

51-5

5%

56-6

0%

61-6

5%

66-7

0%

71-7

5%

76-8

0%

81-8

5%

86-9

0%

91-9

5%

96-1

00%

üle

100%

Eluasemelaenude jaotus LTV suhtarvu vahemike kaupa

mahu järgi arvu järgi

0%

5%

10%

15%

20%

25%

kuni 20%

21-2

5%

26-3

0%

31-3

5%

36-4

0%

41-4

5%

46-5

0%

üle

50%

Eluasemelaenude jaotus DSTI suhtarvu vahemike kaupa

mahu järgi arvu järgi

0%

10%

20%

30%

40%

50%

kuni 10a

11-1

5a

16-2

0a

21-2

5a

26-3

0a

31-3

5a

36-4

0a

üle

40a

Eluasemelaenude jaotus laenu tähtaja vahemike kaupa

mahu järgi arvu järgi

Rahvusvaheline praktika

• Laenu tagatuse piirmäär

– Rootsi, Norra, Leedu 85%; Läti 90%; Taani 80%; Soome 90% (al. juuli 2016)

• Laenumaksete piirmäär

– Leedu 40%; USA 42%; Hiina, Iisrael 50%

• Laenu maksimaalne tähtaeg

– Leedu 40 aastat; Slovakkia, Iisrael 30 aastat; Kanada 25 aastat

Aitäh!

vaata ka:

Finantsstabiilsuse Ülevaade

Nõuded eluasemelaenude väljastamisel (November 2014)

www.eestipank.ee