«Эффективное управление многоквартирными жилыми домами – необходимое условие энергосбережения»

Наталья Друзь –Эксперт по социальным вопросам

проекта ПРООН и Правительства РКпо энергоэффективности в малых городах

Программа развития ООН в КазахстанеГлобальный экологический фондПроекты ПРООН/ГЭФ и Правительства РК по энергоэффективности в ЖКХ, строительстве и освещении

Кызыл-Орда , май 2014 г.

ПРОБЛЕМА:высокие удельные расходы

тепловой и электрической энергии в МЖД

• Тепловые пункты в зданиях, как правило, не автоматизированы, нет регулирующих устройств у радиаторов отопления – нет возможности управлять теплопотреблением.• Оснащенность приборами учета теплопотребления незначительна – отсутствие заинтересованности экономить теплоэнергию.• Высокие значения тепловых потерь зданиями.• Обслуживание зданий не отвечает современным требованиям• Отсутствие рынка компаний, предлагающих энергосервисные услуги, включая доступный энергоаудит.

Казахстан - около 243 кВт·ч/кв.м

Удельный расход тепла в зданиях:

ПРОБЛЕМА: высокие удельные расходытепловой и электрической энергии в МЖД

Высокое удельное потребление тепловой энергии в зданиях

243 кВт/м2 в год (по данным МЭА). Примеры: Астана – 175-257, Караганда – 209 кВт/м2) , Кзылорда??

• Значительные теплопотери в существующих зданиях (потенциал 25-45 %).

• Нерегулируемое теплопотребление в зданиях (только «форточкой»)

• В значительной части жилых зданий - нет приборов учета тепла (и оплата за тепло производится – по нормативу).

Исключение-Астана – около 73 % жилых зданий имеет ПУ, в районе Есиль 97%.

Одна из причин также: Сравнительно невысокая стоимость тепловой энергии в Казахстане (1 Гкал стоит в РК в среднем – от 11 до 20 $ США)., поэтому нет стимулов беречь тепловую энергию ни у собственников, ни у компаний, которые обслуживают здания.

Как результат: 50,1 млн. кв. метров, или 32 % от жилищного фонда - МЖД требуют проведения отдельных видов ремонта, а 3,8 млн. кв. метров (2 %) – это аварийное жилье, подлежащее сносу, как непригодное для дальнейшей эксплуатации.

Проблема: состояние МЖД – во многом – результат неэффективного управления

В чем заключается задача ?

• Сократить потери энергии на стороне потребителя,

• Рационализировать теплопотребление жилых зданий,

• Наладить учет тепловой энергии,

Модернизация и улучшение элементов общей домовой собственности

Грамотное управление зданием

С чего начать ?

6

1. Создание/усовершенствование организационной основы управления МЖД

2. Обучение управления зданиями 3. Выполнение аудита здания 4. Составление и утверждение программных и

проектно-сметных документов для здания 5. Накопление\привлечение ресурсов 6. Выполнение, мониторинг и оценка

управления 7. Корректировка

Законодательные основы управления МЖД

• Закон РК о Жилищных отношениях (Глава 7. Управление объектом кондоминиума, п 2) определяет следующие Формы управления объектом кондоминиума:

Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть: 1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати; 2) кооператив собственников помещений (квартир); 3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами - управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами; 4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

• Необходимо ещё раз подчеркнуть, что у собственников квартир в каждом конкретном доме всегда должно оставаться право выбора - либо самостоятельно принимать решения по управлению многоквартирным домом, а функции обслуживания и ремонта передать специализированной организации, либо пригласить по договору профессионалов, которые возьмут на себя решение всех вопросов, связанных с управлением состояния и содержания дома

Пример хорошей практики:

8

1. Собрание собственников – на законных основаниях образовали свой КСК, зарегистрировали кондоминиум,

2. Получили согласие собственников сдавать в аренду подвалы и зарабатывать на рекламе – дополнительные доходы КСК,

3. Выбрали Правление/ (Совет КСК), организовали систематические заседания Совета.

4. Создали комиссию из числа собственников – полный аудит (анализ) собственности

5. Составили смету расходов\доходов– утвердили на общем собрании, образовали накопительный фонд (слайд №9)

6. Разработали стратегию сокращения расходов (энергосбережение) (слайд №10)

7. Добились собираемости платежей за услуги КСК на уровне 98 % (к неплательщикам – досудебное предписание, далее – подача в суд),

8. Отремонтировали двор, заявка в Акимат на благоустройство,

9. Видеокамеры – подключение к УВД

10. Реле времени, датчики движения в подъездах – сокращение ОДН,

11. Ревизия тепловых узлов (АТП, ПУ, балансировка и т.п.) ………

проектУтверждена на общем собрании жильцов дома по ул.Янушкевича, д.117 марта 2012 года.

СМЕТАдоходов и расходовПК "Наш дом НС"

на 2012 год

№ п/п Наименование статейЕдиница

измерения Год

в том числе по кварталам

I II III IV0 2 3 4 5 6 7 81. ДОХОДЫ:              в том числе:            

1.1. эксплуатационные сборы от собственников   7560 1890 1890 1890 18901.2. эксплуатационные сборы от офисов 1 этажа (план -40 тенге /1 кв.м - 1975 кв.м)   948 237 237 237 237

  за аренду подвальных помещений и мусоросборников   4594 1149 1149 1149 1149  ВСЕГО ДОХОДОВ: (сумма стр. 1.1, 1.2)   13102 3276 3276 3276 3276

               РАСХОДЫ:            

4 Управление, в т.ч.:   4795 1199 1199 1199 11994.1. Оплата труда   3726 932 932 932 9324.2. Налоги (ИПН (10 %), соцналог и соцотчисления (11 %), КПН (3%))   1069 267 267 267 2675. Фонд административных расходов, в т.ч.   600 149 150 150 151

5.1. Канцелярские товары, бланки, услуги банка и ЕРЦ   100 25 25 25 255.2. Расходы на проезд   60 15 15 15 15

  Охрана офиса   130 33 33 33 335.3. Услуги связи   65 15 16 16 17

  Услуги ЕРЦ   45 11 11 11 11  Услуги банка   140 35 35 35 35

5.4. Услуги транспорта   60 15 15 15 156. Содержание общего имущества дома, в т.ч.:   6028 1507 1507 1507 1507

6.1. Электроэнрегия (освещение мест общего пользования)   1200 300 300 300 3006.2. Обслуживание теплосчетчиков   144 36 36 36 366.3. Вода и канализация (общие нужды и обслуживание колодцев)   40 10 10 10 106.4. Услуги службы дезинсекции и дератизации   20 5 5 5 56.4. Материалы (запчасти к тепловым пунктам и пр.)   800 200 200 200 2006.5. Сезонная промывка и апрессовка системы теплоснабжения дома   500 125 125 125 1256.8. Непредвиденные и прочие расходы   204 51 51 51 51

  Юридические услуги   500 125 125 125 125  Обслуживание инженерных сетей (ИП "Асилханов")   940 235 235 235 235  Клининговые услуги   1680 420 420 420 420

7. Отчисления в резервный фонд   1655 414 414 414 414 ВСЕГО РАСХОДОВ (сумма 4,5,6)   13078 2855 2856 2856 2857

                 Тариф за 1 кв. м в месяц   23       

Примечание: Смета составлена с учетом инфляции на 8%, согласно поправок к бюджету РК на 2012 год.

Руководитель_________________

Главный бухгалтер_______________________

Пример из практики (Астана): рекомендация/решение:

Стратегия / План ЭЭ

Сокращение оплаты за энергию

Сокращение часовНеэффективного

Освещения подъездов,Подвала, двора

Снижение расходов на обслуживание

оборудования

Информирование собственников

установка реле времени на освещение

подъездов, двора,

оптимизация освещения

подвала и лифтовых шахт

приобретение более

качественных расходных материалов

повышение качества наладки

Информационные листки

Информация на общем собрании

Решение: Энергосбережение- деятельность Правления и

Председателя КСК:• Поручение Председателю сделать анализ затрат на

энергию (ОДН),• Создание и деятельность комиссии по

энергосбережению,• Разработка стратегии и плана мероприятий по ЭЭ• Контроль за выполнением Стратегии и Плана

Пример положительного опыта (Астана, Янушкевича, 1)

Совет жильцов

Собственники квартир

Старший по подъезду

Старший по подъезду

Старший по подъезду

Старший по подъезду

Производственный кооператив (сервисная

компания)

Субподрядчик (сантехработы: теплоузлы,

водопровод и пр.)Субподрядчик

(лифтовое хозяйство)Субподрядчик (газовое х-во)

Наказы, запросыНаказы, запросы

Отчет Планы работ, КонтрольДоговора с каждым собственником

Оказание услуг, обслуживание и эксплуатация общей собственности

Оказание услуг, обслуживание и эксплуатация общей собственности

Выгоды: (Астана, Янушкевича, 1)

• Управление прозрачно• Управление основано на демократических

принципах (жильцы вовлечены в процесс !!!)• Обслуживание общей собственности отвечает

требуемым стандартам• Минимизация расходов достигается рыночными

принципами• Реализованы меры по экономии тепло- и

электроэнергии – экономия капитализируется и складывается в фонд накоплений

• Тариф за обслуживание – один из самых низких в городе для такого типа зданий

Необходимые условия для продвижения ЭЭ в зданиях:

Нормативно-правовые рамки:

• Более четкое нормирование теплопотребления для эксплуатируемых и вводимых зданий,

• Решение проблемных вопросов ответственности за общедомовую собственность между КСК, собственниками и пр. субъектами,

• Исключение возможности проведения ремонта общего имущества без ЭЭ мер.

Кто/как управляет МЖД ?

Опрос жителей МЖД в МПН Исследование: «Определение интереса, возможностей и готовности субъектов ЖКХ (потребители,

поставщики, исполнительные органы, КСК) в малых населенных пунктах участвовать в модернизации и реформировании основных систем жизнеобеспечения и последующего их эффективного управления для обеспечения безопасного проживания местного населения, предоставления ему качественных коммунальных услуг за счет повышения экономичности, экологичности и надежности жилищно-коммунальной инфраструктуры – прежде всего систем тепло-, водо- и электроснабжения», ДАМУ Research Group, 2013

МНП Число опрошенных

Пригородный 150

Железнодорожный 150

Мичурино 70

Интернациональный 85

УПТК 70

Промышленный 85

Кто/как управляет МЖД в малых населенных пунктах?

Удовлетворенность работой субъектов ЖКХ ИП в МНП

Кто/как управляет МЖД : Удовлетворенность работой субъектов ЖКХ ИП в МНП

• Удовлетворенность деятельностью КСК со стороны ИП является очень низкой – всего 3,42 балла!!

• С другой стороны, со стороны КСК, их удовлетворенность собственниками квартир, как субъектами деятельности ЖКХ, тоже невысокая (4,4 балла - на уровне акиматов).

• Иначе говоря, два субъекта ЖКХ (КСК и ИП), соприкасающиеся очень близко (кто территориально ближе всех к индивидуальному потребителю??) крайне неудовлетворенны друг другом… Это одна из важнейших причин торможения реформ в МЖД…

- Отсутствие взаимодействия между СК/СП и КСК

Текущая ситуация, проблемыКТО в ДОМЕ ХОЗЯИН??????

• В настоящее время общее имущество объекта кондоминиума принадлежит жителям многоквартирных домов, государство не выделяет средств на их обслуживание и содержание.

• Сами жители и должны организовать техническое обслуживание своих зданий, платить за свет во дворе и в подъездах, уборку и прочее. Все это сейчас делается в доме через созданный самими жителями КСК.

• В каком Законе это написано ?

• В Законе Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» в Статье 35 – «Обязанности собственников помещений» - пункт 2 – «Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества…»; пункт 3 – «Размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе».

КТО в ДОМЕ ХОЗЯИН??????Необходимо учитывать, что КСК – это объединение граждан, и

потенциал в вопросе самоуправления совершенно не раскрыт.

(сейчас ситуация: «КСК – отдельно, жители – отдельно»)

Основная идея самоуправления – вовлечение собственников квартир в

процесс управления имуществом кондоминиума.

Следует повысить роль Правления/Совета КСК, т.е. собственников.

Правление КСК – должно быть «законодательным» консультативно-совещательный органом, а Председатель КСК –исполнительным.

А у вас есть / работает Правление КСК????Состав Правления: старшие по подъездам/домам, Частота совещаний: ежемесячно, внеочередные заседания,Правление – Собственники (наказы, пожелания).«Председатель КСК – Правление» (отчеты, поручения к исполнению,

контроль)

Рекомендация/РешениеКТО в ДОМЕ ХОЗЯИН??????

• Разграничить или ограничить права Председателя КСК в финансовых вопросах путем подробного изложения в Уставе КСК его прав и обязанностей

• Дополнительно возложить на Правление КСК больше полномочий в том числе и в вопросах формирования бюджета

• Определить и закрепить права и обязанности собственников в Уставе таким образом, чтобы общедомовое имущество эксплуатировалось и содержалось эффективно, в соответствии с требованиями законодательства.

• Стремиться к тому, чтобы инициатором реализации энергосберегающих проектов – были КСК или иные формы управления кондоминиумами

Рекомендация/РешениеКТО в ДОМЕ ХОЗЯИН??????

• Совершенствование законодательства РК, предусматривающее повышение роли собственников и Советов МЖД

• Пример: МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, РФ Подготовлены Институтом экономики города в рамках проекта «Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России», финансируемого Всемирным банком реконструкции и развития , ноябрь 2012 г, http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=80&mat_id=525&page_id=16085

• Рекомендации рассматривают вопросы, связанные с реализацией полномочий советов многоквартирных домов, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, и предназначены председателям и членам советов многоквартирных домов, другим заинтересованным лицам. Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК)

Рекомендация/РешениеКТО в ДОМЕ ХОЗЯИН??????

•  Работа совета МКД не может заменить общего собрания.

• Роль совета МЖД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием. И это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять обоснованные решения. Кроме того, как показала практика, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников, нет возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и эффективный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления

•  В период между общими собраниями совет МЖД является связующим звеном между собственниками помещений в доме и между собственниками помещений и управляющей организацией. Членам совета МЖД и его председателю важно помнить, что они «первые , но среди равных». Они не решают за собственников помещений, а помогают им принять решения и осуществлять контроль за их выполнением

Рекомендация/РешениеКТО в ДОМЕ ХОЗЯИН??????

Необходим диалог:

Как организовать эффективное управление и сервис по энергосбережению в зданиях???

Информация о возможностях сбережения энергии

Рекомендации энергосбережению и эффективному использованию энергии в зданиях

Наращивание потенциала целевых групп:

Работа с КСК и УК, собственниками

• Обучение КСК и других форм управления кондоминиумом,

• Обучение энергосервисных и бизнес компаний,

• Эффектиная пропаганда ЭЭ среди собственников,

• Тренинги и семинары для лиц, принимающих решения (особенно на местном уровне),

Обучение

МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА: УПРАВЛЕНИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, РЕМОНТ,

МОДЕРНИЗАЦИЯ Учебно-методическое пособие

Международная профессиональная академия «Туран-Профи» Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе»

ПРООН – партнер немецко-казахстанского Проекта • Изложены материалы немецко-казахстанского проекта государственно-

частного партнёрства «Разработка и реализация учебного курса «Менеджмент энергосберегающей санации зданий» в Международной про-ессиональной академии «Туран-Профи». Пособие содержит информацию о реализации данного проекта, учебный план и модульную программу учебного курса «Многоквартирные дома: управление, содержание, ремонт, модернизация».

• Пособие рекомендуется советам жильцов, руководителям и специалистам органов управления объектов кондоминиума, работникам местных исполнительных органов, жилищных инспекций, коммунальных предприятий и сервисных компаний, учащимся колледжей и вузов строительных, экономических и управленческих специальностей.

Спасибо за внимание!!!!

Проект ПРООН и Правительства РК по энергоэффективности в малых городах

Астана, ул. Иманова, 13, офис 511-А

Тел.: +7 7172 901637\38;

факс: +7 7172 901636

Эксперт по социальным вопросам – Наталья Друзь8 701 999 04 40

Email: natdruz@mail.ru www.undp.kz www.eep.kz