№ 33АВГУСТ 2016w w w . g a z e t a - y u r i s t . r uПРАВО И ОБЩЕСТВО14

>>> 18 характеристик иностранной компании зпт в том числе имя генерального директора и численность >>>

ОБЪЕКТ АРЕНДЫ: ТРУДНОСТИ СОГЛАСОВАНИЯ

КАК РАЗМЕСТИТЬ КИОСК НА СВОЕЙ ЗЕМЛЕ

Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать данные, позволяющие четко определить его объект. Отсутствие такой информации влечет недействительность договора, что, в свою очередь, может повлечь определенные правовые последствия. На что стоит об-ратить внимание при согласовании условий об объекте аренды, чтобы данные последствия не наступили?

Для государства законодательно установлен порядок предостав-ления земельных участков для размещения на участке какого-нибудь некапитального сооружения – торгового павильона, ав-томастерской или киоска под ремонт часов или другие услуги. А что же делать собственникам земельных участков – физическим и юридическим лицам? Где для них прописаны процедуры раз-мещения некапитальных объектов?

Светлана ИВАНОВА,

юрист,

г. Москва

ПротиворечияС одной стороны, договор аренды дол-жен определенно указывать на аренду-емый объект. Более того, ст. 651 ГК РФ предписывает заключать договор арен-ды недвижимого имущества путем под-писания одного документа.

С другой стороны, согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индиви-дуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сто-ронами (например, вещь была пере-дана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанно-сти арендодателя по передаче объек-та аренды между сторонами отсутство-вал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанно-му с ненадлежащим описанием объек-та аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействи-тельность.

Другими словами, если договором не определен объект аренды, но в акте приема-передачи информация о нем присутствует, и такой акт подписан сто-ронами без оговорок, договор призна-ется действительным (Постановление Арбитражного суда ЗСО от 25.02.2016 по делу № А75-3904/2015).

И напротив, если акт, как и сам до-говор, не содержит сведений, позволя-ющих определить объект аренды, до-говор считается незаключенным (По-становление Арбитражного суда МО от 07.12.2015 по делу № А40-9482/15).

РискиНесогласованность предмета догово-ра аренды может повлечь для сторон различные негативные последствия, в частности доначисление налогов и на-логовые санкции.

Так, предприниматель был привле-чен к ответственности за то, что, при-меняя специальный налоговый режим, исчислял и уплачивал налог с площади, не соответствующей условиям догово-ра (Постановление Арбитражного суда УО от 20.05.2016 № Ф09-3964/16), что, по мнению налоговых органов и суда, является необоснованным получением налоговой выгоды.

В то же время суды, в отличие от на-логовых органов, склонны считать фак-тическое использование арендованных

помещений поводом для отнесения со-ответствующих затрат к расходам при расчете налога на прибыль при ис-пользовании хозяйствующим субъектом общей системы налогообложения (По-становление ФАС МО от 06.03.2014 по делу № А41-18838/13).

При этом, разрешая споры, касаю-щиеся непосредственно сторон дого-вора, суды более категоричны. Если предмет договора не определен ни в его тексте, ни в акте приема-передачи, договор признается незаключенным, а

арендатор, хоть и начавший использо-вать имущество, становится обязанным освободить занимаемое помещение (Апелляционное определение Ярослав-ского областного суда от 11.09.2014 по делу № 33-5241/2014).

Как правильно?Заключая договор аренды целого здания или иного единого компекса недвижимо-го имущества, не составит труда опреде-лить его объект. В этом случае достаточ-но указать его адрес и площадь.

Если предметом аренды становится часть здания (например, определен-ная его территория, одна или несколь-ко комнат и т. д.), следует обратить внимание на то, является ли аренду-емая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь зда-ния.

В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из техниче-ского паспорта, включающей экспли-кацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесоо-бразно оформить приложением к дого-вору, отметив на нем арендуемую пло-щадь.

Больше не значит лучшеПри согласовании условий об объекте аренды не меньше внимания заслужи-вают нормы, касающиеся проведения ремонтных работ, перепланировки и переустройства, поскольку в результа-те таких работ может быть изменен не только вид помещений, но и их функ-циональное назначение, а также пло-щадь.

В этом случае интересы арендодате-ля могут серьезно пострадать. Распро-странены, в частности, случаи, когда арендатор в результате незаконной пе-репланировки увеличивает площадь арендуемого объекта, оплачивая лишь ту, что указана в договоре. Или же об-разовавшиеся площади сдаются в суба-ренду. В обоих случаях арендодатель несет материальные потери.

Стоит отметить, однако, что в подоб-ных случаях арендодатель вправе об-ратиться в суд и взыскать с арендатора неосновательное обогащение. При на-личии доказательств проведения ответ-чиком соответствующих работ и увели-чения площади суды становятся на сто-рону заявителей (Постановление Три-надцатого ААС от 04.06.2013 по делу № А21-8761/2012).

Очень часто в процессе своей хозяйственной деятельности предприниматели хотели бы

сдать часть земли в аренду (или по-лучить в аренду) для размещения на участке какого-нибудь некапитально-го сооружения – торгового павильона, автомастерской или киоска под ремонт часов или другие услуги.

Для государства законодательно установлен порядок предоставления зе-мельных участков под такие объекты: ст. 39.33 Земельного кодекса РФ гово-рит о том, что на государственных и му-ниципальных земельных участках не-стационарные объекты размещают-ся без оформления под них земельных участков и установления сервитутов. Единственное условие для размеще-ния таких объектов на государственной земле – включение их в Схему разме-щения, утвержденную органом местно-го самоуправления соответствующего муниципального образования (ст. 39.36 п. 1 Земельного кодекса РФ).

Вот и все условия. Казалось бы, чего проще: включили объект в схему

размещения – и можно устанавливать на земельном участке хоть торговый киоск, хоть автомастерскую вне зави-симости от градостроительной зоны (а в каждой градостроительной зоне, как мы знаем, установлены основные и вспомогательные виды разрешен-ного использования, которые право-обладатель вправе выбрать сам, без получения на это дополнительных со-гласований и прохождения процедур, и условные виды использования, для получения которых необходимо прой-ти процедуру публичных слушаний) и вне зависимости от установленно-го на сегодняшний день вида разре-шенного использования земельного участка.

То есть никакие процедуры государ-ство не проводит: ему не надо менять или дополнять вид разрешенного ис-пользования земли, нет обязанности и необходимости получить условный вид использования земельного участка, если в данной градостроительной зоне, к примеру, размещение торговых объ-ектов является условным видом, а для

его получения надо пройти процедуру публичных слушаний и получения со-ответствующего разрешения, установ-ленного ст. 39 Градостроительного ко-декса РФ.

Однако вышеописанный упрощенный порядок размещения нестационарных (некапитальных) сооружений и объек-тов распространяется исключительно на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной соб-ственности.

А что же делать собственникам зе-мельных участков – физическим и юри-дическим лицам? Где для них прописа-ны процедуры размещения некапиталь-ных объектов?

Все градостроительные регламен-ты (в том числе и регламент получе-ния разрешения на условный вид ис-пользования земельного участка на ос-новании ст. 37, 39 Градостроительного кодекса РФ, получение разрешения на строительство – ст. 51 Градостроитель-ного кодекса РФ) направлены на регу-лирование оборота объектов капиталь-ного строительства.

Земельный кодекс, как уже было ука-зано выше, устанавливает порядок раз-мещения таких объектов только на го-сударственной земле, ничего не говоря о размещении некапитальных, нестаци-онарных объектов и сооружений на зе-мельных участках, находящихся в част-ной собственности.

А ведь в Российской Федерации дей-ствует принцип равенства всех перед законом и судом. Данный принцип за-креплен как в Конституции РФ (ст. 19), так и в гражданском законодательстве – ст. 124 ГК РФ, где прямо указано, что «Российская Федерация, субъекты Рос-сийской Федерации: республики, края, области, города федерального значе-ния, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские по-селения и другие муниципальные обра-зования выступают в отношениях, ре-гулируемых гражданским законода-тельством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражда-нами и юридическими лицами».

То есть напрашивается очевидный вывод, что собственники земельных участков – физические и юридические лица, как и государство, могут раз-мещать на своих земельных участках объекты некапитального строитель-ства, временные сооружения, неста-ционарные павильоны без получения каких-либо дополнительных проце-дур, согласований и смены разрешен-ного использования своих земельных участков.

Было бы все так просто…В данном случае принцип равенства

всех сторон (государства и частных лиц) в гражданских и земельных пра-воотношениях почему-то не применяет-ся на практике. Скорее, даже наоборот.

Для государства одни принципы, а для частника предусмотрены только кара-тельные меры.

И если собственник земельного участ-ка разместит на своей земле подобный (некапитальный) объект, а разрешен-ное использование своей земли не при-ведет в соответствие с размещенным объектом, у него образуется состав ад-министративного правонарушения со-гласно п. 1 ст. 8.8. КоАП РФ: использо-вание земельного участка не по целе-вому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной кате-гории земель и (или) разрешенным ис-пользованием влечет наложение адми-нистративного штрафа.

А что самое печальное в этой ситуации, штраф будет наложен, к примеру, для юридических лиц в размере от 1,5% до 2% кадастровой стоимости всего земель-ного участка, но не менее 100 тыс. руб. И никто не будет брать в расчет, весь ли вы участок использовали не по целевому назначению, или на маленьком его кусоч-ке поставили лоток для ремонта часов. Участок единый – штраф тоже. Как гово-рится, закон суров, но справедлив. А есть ли справедливость в данном случае? Ну государству, наверное, виднее, что ему можно делать, а что гражданам нельзя.

Наталья Кирпикова,

юрист,

г. Екатеринбург

МАЛЫЙ БИЗНЕС