Маркетинговое исследование рынка аренды Москвы 2013

О О О « М а р к е т и н г о в о е а г е н т с т в о З у м м а р к е т »

2013

Рынок аренды жилых и

нежилых помещений Москвы и

Московской области Маркетинговое исследование

Маркетинговое агентство ZOOM MARKET

Маркетинговое агентство ZOOM MARKET Тел.: +7 (495) 960-90-89 [email protected] http://www.mazm.ru

Содержание

ВВЕДЕНИЕ ......................................................................................................................... 8

МЕТОДОЛОГИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ ............................................................................. 10

Описание типа исследования .............................................................................................. 10

Объект исследования ........................................................................................................... 10

Цели и задачи исследования ............................................................................................... 10

География исследования ...................................................................................................... 11

Время проведения исследования ....................................................................................... 11

Методы сбора данных.......................................................................................................... 11


МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК ....... 12

Общая экономическая ситуация .......................................................................................... 12

Динамика валового внутреннего продукта ............................................................................. 12

Промышленное производство ................................................................................................... 15

Уровень инфляции ....................................................................................................................... 18

Уровень доходов населения ...................................................................................................... 21

Инвестиции ................................................................................................................................... 23

Розничная торговля ..................................................................................................................... 24

Влияние макроэкономических факторов на развитие изучаемого рынка ......................... 25

Описание отрасли ................................................................................................................. 27

Описание влияющих Рынков ............................................................................................... 32

Описание смежных рынков ................................................................................................. 34

Сегментация рынка аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области. 38

Основные определения ....................................................................................................... 38

Сегментирование услуги аренды на рынке Москвы и Московской области .................... 39

Общая сегментация рынка аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области 39


Сегментирование аренды жилых помещений Москвы и Московской области. .............. 40

Сегментирование по классу жилого помещения.................................................................... 40

Сегментирование по местоположения. ................................................................................... 41

Сегментирование по количеству комнат. ................................................................................ 41

Сегментирование по цене за квадратный метр...................................................................... 42

Тенденции в различных рыночных сегментах на рынке аренды жилых помещений в Москве и Московской области 50

Сегментирование аренды нежилых помещений Москвы и Московской области. .......... 51

Сегментирование по виду нежилого помещения .................................................................. 51

Сегментирование торговых площадей ..................................................................................... 52

Сегментирование по цене .......................................................................................................... 54

Сегментирование складские помещения ................................................................................ 55


Сегментирование офисных помещений .................................................................................. 59


Тенденции в различных рыночных сегментах на рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской области 62

Основные принципы ценообразования .............................................................................. 63

Основные принципы ценообразования на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области 63

Основные принципы ценообразования на рынке аренды нежилых помещений Москвы и Московской области 65

Основные количественные характеристики рынка ................................................................ 66


Основные количественные характеристики рынка аренды жилых помещений. Москвы и Московской области 66

Объем и темпы роста ........................................................................................................... 66

Динамика развития рынка аренды жилых помещений в Москве и Московской области.71

Прогноз развития рынка аренды жилых помещений в Москве и Московской области до 2016 года 71

Влияние сезонности на Рынок ............................................................................................. 74

Основные количественные характеристики рынка аренды нежилых помещений. Москвы и Московской области 75

Объем и темпы роста ........................................................................................................... 75

Динамика развития рынка аренды нежилой помещений в Москве и Московской области. 81

Прогноз развития рынка нежилых помещений Москвы и Московской области до 2016 года 81

Влияние сезонности на Рынок ............................................................................................. 85

СБЫТОВАЯ СТРУКТУРА РЫНКА ........................................................................ 86

Цепочка движения услуги .................................................................................................... 86

Краткое описание основных сегментов участников Рынка ................................................ 87


Собственники жилых и нежилых помещений ......................................................................... 87

Посредники/Агентства по недвижимости ............................................................................... 87

КОНКУРЕНТНЫЙ АНАЛИЗ .................................................................................... 88

Конкуренция между крупнейшими собственниками жилых и нежилых помещений на рынке 88

Основные собственники жилых помещений .......................................................................... 88

Основные собственники жилых помещений .......................................................................... 88

Конкуренция между крупнейшими агентствами по недвижимости Москвы и Московской области предлагающих аренду жилые помещения. 89

Основные агентства по недвижимости .................................................................................... 89

Основные параметры конкуренции .......................................................................................... 90

Описание профилей крупнейших компаний ........................................................................... 90

Тенденции в направлении конкуренции между агентствами по недвижимости. ............ 99

Конкуренция между крупнейшими компаниями на рынке аренды нежилых помещений Москвы и Московской области, предлагающих аренду от

собственника. ...................................................................................................................... 100

Основные компании компаниями предлагающих аренду нежилых помещений от собственника 100

Основные параметры конкуренции ........................................................................................ 101

Описание профилей компаний предлагающих аренду нежилых помещений от собственника 102

Тенденции в направлении конкуренции между компаниями предлагающих аренду нежилых помещений от собственника. 122


АНАЛИЗ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ................................................................................... 123

Сегментация потребителей ................................................................................................ 123

Потребители жилых помещений в сегменте B2C ................................................................. 123

Сегментация по социально-демографическим показателям ............................................. 123

Сегментация по географии потребителей ............................................................................. 125

Сегментация по структуре потребления ................................................................................ 126

Структура осведомленности потребителей о предлагаемых в аренду жилых помещениях в Москве и Московской области 130

Потребительские приоритеты при выборе жилого помещения для аренды Москвы и Московской области 131

Потребительские мотивации и поведение при аренде жилых помещений в Москве и Московской области 132

Оценка емкости рынка. Степень насыщения рынка ........................................................ 133

Основные тенденции в потребительском сегменте ......................................................... 135

Потребители нежилых помещений в сегменте B2B ............................................................. 135

Потребители офисных помещений в сегменте B2B .... Ошибка! Закладка не определена.

Сегментация по профилю компаний арендующих офисные помещения ........................ 135

Сегментация по объему спроса по востребованной площади арендуемых офисных помещений 137



Потребители складских помещений в сегменте B2B ........................................................... 139

Сегментация по профилю компаний арендующих складские помещения ..................... 139

Сегментация по территориальному признаку компаний арендующих складские помещения 140

Сегментация по объему спроса по востребованной площади арендуемых складских помещений 142


Потребители торговых помещений в сегменте B2B ............................................................. 143

Сегментация по профилю компаний арендующих складские помещения ..................... 143

Сегментация по объему спроса по востребованной площади арендуемых торговых помещений 145


Основные тенденции в потребительском сегменте ......................................................... 147

Факторы, влияющие на развитие Рынка ........................................................................... 148

Step-анализ Рынка...................................................................................................................... 148

Факторы, благоприятствующие развитию Рынка ................................................................. 151

Анализ рисков ..................................................................................................................... 151

Сдерживающие факторы Рынка/анализ рисков ................................................................... 152

Текущая ситуация и перспективы развития рынка........................................................... 153


Введение

Рынок аренды жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области является частью рынка недвижимости в России. Рынок

недвижимости, в том виде, в котором он существует сейчас, является относительно молодым рынком и зародился в 1991 году. Однако

отдельные его элементы существовали в СССР в виде обмена квартир и купли-продажи деревенских домов. С появлением садовых

товариществ и дачных кооперативов появилась возможность купли-продажи участков в рамках данного юридического образования. Так

же существовала практика сдачи жилья в наем, эта часть рынка была максимально развита в СССР, но никакой статистической

информации по данному сегменту не сохранилось.

Рынок недвижимости с 1991 года пережил несколько этапов своего развития:

1991-1995гг. Стихийный рынок или зарождение рынка. Главной особенностью этого периода является отсутствие юридической основы

взаимодействия между участниками рынка.

1995-1998 гг. Рынок приобрел свою четкую структуру и стал спокойней, что позволила игрокам занимать свои ниши с учетом

нового законодательства, и неписаных правил рыночных отношений в современной России.

1998-1998 гг. Кризис рынка. Как и большинство молодых рынков, рынок недвижимости, в период дефолта находился в упадке. В

результате чего часть игроков покинули данный рынок.

199-2002 гг. Посткризисное восстановление. В это период рынок начал развиваться и становиться клиентоориентированным.

Это стало возможным благодаря зарождению среднего класса.

2002-2008 гг. Этап стабильности. Рынок бурно развивался и все больше становился клиентоориентированным. Стали

появляться государственные программы, что привлекло на рынок новых потребителей.

2008-2010 Кризис рынка. Мировой кризис в полной мере отразился на рынке недвижимости России. В результате часть крупных

игроков были вынуждены покинуть рынок.


2010-н.в. Посткризисное восстановление. Современный период развития. Рынок сегодня считается стабильным и эксперты не

ожидают серьёзных изменений в плане его роста или падения.

На данный момент рынок недвижимости в России является одним из самых понятных и открытых рынков.

Рынок недвижимости в целом, и рынок аренды жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области в частности является самым

перспективным и быстро развивающимся, особенно в отдельных его сегментах.


Методологическая часть

ОПИСАНИЕ ТИПА ИССЛЕДОВАНИЯ

Данный отчет написан по результатам кабинетного исследования. Кабинетное маркетинговое исследование представляет собой вид

качественного маркетингового исследования, направленного на поиск и анализ данных, содержащихся в открытых источниках информации.

ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ

Рынок аренды жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области.

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ

Цель данного исследования – анализ текущей ситуации на Рынке.

Задачи:

Описание макроэкономической ситуации на Рынке

Выделение основных сегментов Рынка

Определение основных количественных характеристик Рынка

Описание структуры Рынка

Выявление основных игроков на Рынке


Выявление основных факторов, влияющих на Рынок

Выявление основных тенденций Рынка

Описание потребителей на Рынке

ГЕОГРАФИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

Москва и Московская область

ВРЕМЯ ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

Июнь 2013 г.

МЕТОДЫ СБОРА ДАННЫХ

Сбор вторичной информации. В качестве источников информации были использованы открытые источники:

Общие аналитические издания

Отраслевые аналитические издания

Открытые исследования (маркетинговых компаний или каких-либо организаций)

Интернет-сайты основных игроков рынка, другие электронные источники информации

Статистические организации.


Макроэкономические факторы, влияющие на Рынок

ОБЩАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ

Рынок новостроек Москвы и Московской области, как один из составляющих российской экономики, находится под влиянием основных

экономических показателей в стране.

ДИНАМИКА ВАЛОВОГО ВНУТРЕННЕГО ПРОДУКТА

Объем ВВП РФ за 2012 г., по предварительной оценке, составил в текущих ценах 62356,9 млрд. рублей. Прирост по сравнению с 2011 годом

замедлился и составил 3,4% против 4,3% в 2011 году. Диаграмма 1. (Источник: ФСГС РФ)

Таким образом, подтвердился самый пессимистичный прогноз по изменению ВВП в 2012 году, который в начале года озвучили эксперты из МВФ: рост Российской экономки снизился и составил 3,5%. (Источник: Газета Ру. http://www.gazeta.ru/financial/2011/12/08/3919550.shtml)

Замедление экономической динамики к соответствующему периоду прошлого года в основном пришлось на второе полугодие 2012 года.

Главным фактором этого замедления стали неблагоприятные погодные условия.


ДИАГРАММА 1. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕМА ВВП, 2002-2013 ГГ. (ПРОГНОЗ), МЛРД. РУБ.

Источник: Федеральная служба государственной статистики РФ.

На данный момент существует несколько прогнозов по изменению ВВП в 2013 году:

- Всемирный банк прогнозирует рост ВВП РФ в 2013 году на 3,5%.

(РИА Новости http://ria.ru/economy/20130121/919034654.html#ixzz2NbK19h6n)

- Официальный прогноз Минэкономразвития России по росту ВВП РФ на 2013 год — 3,6%.

(РИА Новости http://ria.ru/economy/20130121/919034654.html#ixzz2NbK19h6n)

- МВФ прогнозирует рост ВВП РФ в 2013 году на уровне 3,7%

(РИА Новости http://ria.ru/economy/20130123/919409539.html#ixzz2NbNeErhr)

10 819

13 20817 027

21 61026 917

33 248

41 277

38 807

46 322 55 799

62 357

64 539

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013


Самым реалистичным прогнозом, роста ВВП в 2013 году на данный момент, с учетом внутренней и внешней экономической конъюнктуры

представляется прогноз Всемирного банка, который озвучил цифру в 3,5%. Именно с учетом этой цифры в Диаграмме 1 «Динамика

изменения объема ВВП, 2002-2013 гг, 2002-2013 гг. (прогноз), млрд. руб.» отражен объем ВВП прогнозируемый в 2013году.

На Диаграмме 2 отображена динамика изменения объема ВВП, 2012-2013 гг. % к соответствующему периоду предыдущего года, которая

позволяет поквартально отследить рост ВВП в 2013 году и сравнить его с тем же периодом 2012 года.

ДИАГРАММА 2. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕМА ВВП, 2012-2013 ГГ. % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА.


По оценке Минэкономразвития России, в I квартале 2013 года ВВП вырос на 1,1% относительно соответствующего квартала предыдущего

года.

104,8 104,3

103,0102,1

101,1

99100101102103104105106

I кв. II кв. III кв. IV кв.

2012 2013


ПРОМЫШЛЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО

В 2012 году наблюдался рост промышленного производства. Индекс промышленного производства в январе-декабре 2012 года составил

102,6% к январю-декабрю 2011 года (при этом по отношению к декабрю 2011 года индекс промышленного производства в декабре 2012 года

составил 101,4%).

На протяжении января и февраля был отмечен спад промышленного производства, который. Только в марте, в конце I квартала, начался

прирост промышленного производства. Наибольший рост был отмечен в сфере обрабатывающие производства. (Источник МЭРТ)

На Диаграмме 1 отображена динамика изменения индекса промышленного производства, 2012-2013 гг., % к соответствующему периоду

предыдущего года.


ДИАГРАММА 3. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСА ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА, 2012-2013 ГГ., % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА

Источник МЭРТ

На Диаграмме 4 показана динамика изменения индекса промышленного производства, по месяцам, 2013 гг., % к соответствующему периоду

предыдущего года.

104,0102,3 102,5 101,7

100,0

90,0

100,0

110,0

120,0


2012г. 2013г.


ДИАГРАММА 4. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСА ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА, ПО МЕСЯЦАМ, 2013 ГГ., % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА.

Источник МЭРТ

99,2

97,9

102,6

95

96

97

98

99

100

101

102

103

янва

рь

фев

раль

мар

т


УРОВЕНЬ ИНФЛЯЦИИ

Уровень инфляции на потребительском рынке повысился до 6,6%, против 6,1% годом ранее. Таким образом, рост инфляции превысил

официальный прогноз Минэкономразвития по инфляции на 2012 г. в 5-6% на 0,6%.

В первом полугодии инфляция снижалась из-за прироста потребительских цен с 6,1% в декабре 2011 года до 3,6% в апреле-мае 2012 года.

Данная тенденция отмечена вследствие высокого предложения и сохраняющейся низкой динамики цен на продовольственные товары, а

также - переноса повышения регулируемых тарифов на федеральном уровне и на местах (на услуги ЖКХ и городского пассажирского

транспорта) с начала года на второе полугодие.

С июня инфляция стала усиливаться по причине повышения цен на плодоовощную продукцию нового урожая, роста мировых цен на зерно и

другие продовольственные товары из-за засухи в ряде стран. В сентябре годовая инфляция достигла 6,6 процентов.


ДИАГРАММА 5. УРОВЕНЬ ИНФЛЯЦИИ 2003-2013 (ПРОГНОЗ) ГГ., %


На Диаграмме 5 отображен уровень инфляции 2003-2012 гг., и прогноз на 2013 г. Прогнозы специалистов об уровне инфляции в 2013 году

выглядят следующим образом:

По итогам 2013 года ЦБ России и Минэкономразвития рассчитывает уложиться в целевой интервал 5-6%.

12,0% 11,7%

10,9%

9,0%

12,0%

13,3%

8,8%8,8%

6,1%

6,6%

6,0%5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

12,0%

13,0%

14,0%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013


В проекте федерального бюджета РФ на 2012-2014 годы, внесенном в Госдуму, заложен прогноз по инфляции в 2012 году в 6%, в

2013 году - 5,5%, в 2014 году - 5%.

Прогноз инфляции 2013 в России МВФ отталкивается от 8,5%.

Прогноз инфляции в 2013 году в данном исследовании основан на прогнозе ЦБ России и Минэкономразвития. Таким образом, инфляция в

2013 году останется на том же уровне, либо снизится до 6%.

В I квартале 2013 года инфляция составила – 1,9%, в то время как год назад – 1,5%. Наибольший вклад в инфляцию – 1,1% внес рост цен

на продовольственные товары. На непродовольственные товары цены в I квартале росли умеренно, в итоге прирост цен с начала года

составил 1,3%. Прирост цен на услуги в I квартале в два раза превысил прошлогодний показатель и составил 1,2%.


УРОВЕНЬ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ

По предварительным данным Росстата, прирост реальных располагаемых денежных доходов населения в 2012 году составил 4,2% к

уровню 2011 года, что на 3,8% превышает аналогичный показатель предыдущего года.

В 2012 году реальная заработная плата была значительно выше, чем в 2011 году, и, несмотря на замедление во второй половине года, в

целом за 2012 год прирост реальной заработной платы повысился на 5% и составил 7,8%.

В I квартале 2013 года, по предварительным данным, реально располагаемый денежный доход населения составил 105,3% к

соответствующему периоду предыдущего года.


ДИАГРАММА 6. ДИНАМИКА РЕАЛЬНО РАСПОЛАГАЕМЫХ ДЕНЕЖНЫХ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ 2012-2013 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА


В I квартале 2013 года номинальная начисленная заработная плата составила 27274 рубля (прирост относительно прошлого года составил

11,6 %).

Реальная заработная плата в I квартале 2013 года относительно аналогичного периода 2012 года выросла на 4,2 %.

101,5

104,4 104,9 105,8105,3

90

100

110

120


2012г. 2013г.


ИНВЕСТИЦИИ

Инвестиции в основной капитал в 2012 году нарастающим итогом с начала года составили 12568,8 млрд. рублей.

По итогам 2012 года инвестиции в основной капитал возросли на 6,7% по отношению к уровню 2011 года.

По итогам I квартала 2013 г. инвестиции лишь на 0,1% превысили уровень соответствующего квартала прошлого года.

ДИАГРАММА 7. ИНВЕСТИЦИИ В ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ 2012-2013 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, В % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА


116,5

110,5105,3 102,1

100,1

90,0

95,0

100,0

105,0

110,0

115,0

120,0


2012 2013


РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ

Росстат уточнил в сторону увеличения данные по обороту розничной торговли за 2011- 2012 годы. Прирост оборота розничной торговли

составил за 2011 год 7,1%, за 2012.

В I квартале 2013 г. по сравнению с I кварталом 2012 г. прирост оборота розничной торговли составил 3,9%, что на 4,0% ниже I квартала

2012 года.

ДИАГРАММА 7. ОБОРОТ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ 2012-2013 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, В % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА.

Источник: Федеральная служба государственной статистики РФ

107,9 107,4

105,6104,9

103,9

101102103104105106107108109


2012 2013


ВЛИЯНИЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА РАЗВИТИЕ ИЗУЧАЕМОГО РЫНКА

Оценим степень влияния вышеперечисленных макроэкономических факторов на исследуемый рынок.

ТАБЛИЦА 1. ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА ИЗУЧАЕМЫЙ РЫНОК

Факторы Степень влияния

ВВП и промышленное

производство

Высокое влияние на экономические параметры в

целом и на изучаемый рынок в частности. Ставки

арендодателя напрямую зависят от того из чьего

сырья были построены сдаваемые объекты. Чем

ниже себестоимость сдаваемой площади, тем

меньше арендатор платит в итоге.

Инфляция и Доходы

населения

Влияние данного фактора высокое. Рост доходов

населения и невысокий уровень инфляции являются

макроэкономическими факторами,

способствующими развитию изучаемого рынка и

активизации спроса.


Факторы Степень влияния

Объем инвестиций Инвестиции являются важным фактором развития

рынка. Поэтому влияние данного

макроэкономического фактора существенно.

На российском рынке на данный момент находится

большое количество иностранных игроков,

инвестирующих и готовых и в дальнейшем

инвестировать в Россию как в привлекательный

рынок.

Оборот розничной торговли Рост оборота розничной торговли в 2011 и 2012 гг.,

является важным фактором развития рынка.

Поэтому влияние данного макроэкономического

фактора существенно.

На российском рынке на данный момент

практически нет иностранных игроков, а значит

можно отметить наличии только внутренних

конкурентов.


ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ

Рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области является сегментом рынка недвижимости, который в свою

очередь включен в строительную отрасль экономики. Строительная сфера является быстро развивающейся отраслью Российской

экономике, где в первую очередь сейчас развивается строительство жилого сектора, которое в свою очередь ведет к развитию инвестиций в

жилье, приобретаемое для дальнейшей сдачи в аренду. В первую очередь это касается элитных квартир. На строительную отрасль и на

рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области влияют следующие факторы:

Государственная политика и приоритеты финансирования различных строительных проектов из бюджета.

Инвестиционный климат России.

Темп роста доходов населения.

Низкий уровень развития и доступности ипотечного кредитования.

Кроме того на строительную отрасль оказывает влияние промышленное производство, а именно добывающая и обрабатывающая

промышленность.

Строительная отрасль включает в себя следующие сегменты:

недвижимость жилого назначения;

недвижимость нежилого назначения;

Тик же на рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области оказывает влияние ежегодный объем ввода в

эксплуатацию новых зданий.

На диаграмме 8. показано соотношение ввода в 2011-2012 гг. зданий жилого и нежилого назначения.


ДИАГРАММА 8 ВВОД В ДЕЙСТВИЕ (В ЭКСПЛУАТАЦИЮ) ЗДАНИЙ ПО ИХ ВИДАМ, % 2011-2012ГГ.


Как видно из диаграммы ввода в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам, в 2011-2012гг. недвижимость жилого назначения является

доминирующей. Так в 2011-2012гг. из всех введенных в эксплуатацию зданий на долю недвижимости нежилого назначения пришлось только

5%.

На рынке недвижимости, относящемся к строительной отрасли, выделяются два крупных сегмента:

первичный рынок недвижимости.

вторичный рынок недвижимости.

95%

5%

жилого назначения нежилого назначения


Кроме того по структуре рынки первичной и вторичной недвижимости делятся на следующие рыки:

рынок жилья;

рынок коммерческой недвижимости;

рынок земли.

По оценке Росстата объем построенного жилья на территории России в 2012 году составил 65,7 млн. кв. м. общей площади жилых домов.

В начале 2013 года было отмечено я снижение темпа жилищного строительства. При этом по итогам I квартала 2013 года объем введенного

жилья вышел на докризисный уровень I квартала 2009 года и составил 10,4 млн. кв. м. общей площади жилых домов. Прирост к уровню I

квартала 2012 года составил 6,5%.

В целом по итогам I квартала 2013 года объем строительных работ на 0,6% превысил уровень I квартала 2012 года.

На диаграмме 9 отражен объем ввода жилых домов на территории РФ с 2001 по 2012 гг.


ДИАГРАММА 9. ОБЪЕМ ВВОДА В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ТЕРРИТОРИИ РФ С 2001 ПО 2012 ГГ. МЛН. КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ.


31,733,8 36,4

41,043,6

50,6

61,264,1

59,9 58,462,5

65,7

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

млн. кв м


В 2013 году на территории РФ планируется построить 70 млн. кв. м.1

Министр регионального развития Игорь Слюняев считает возможным увеличить объем строительства жилья к 2018 г. почти вдвое по

сравнению с нынешним – до 120 млн. кв. м в год. «Каждый год мы… наблюдаем рост жилищного строительства примерно на 3-4%

ежегодно», – сказал министр2.

Данных об объемах ввода недвижимости нежилого назначения в РФ в 2012 году не обнародовано.

Однако по данным различных источников было выявлено: В 2012 году в Москве было введено 163 400 кв. м торговых площадей3.

В 2012 году в Москве было введено 524 тыс. кв. м офисных площадей.4

В 2012 году в Москве было введено 1,5 млн. кв. м складских площадей5

Таким образом, объем ввода недвижимости нежилого назначения в Москве в 2012 году составила не менее 687 400 кв. м. данных по вводу

новых складских помещений не обнародовано.

Данных по Московской области не обнародовано.

1 http://www.irn.ru/news/73526.html 2 http://www.irn.ru/articles/34526.html 3 http://www.g-n.ru/actual/analytics/itogi2012-torgovoy-nedvizhimosti/ 4 http://zdanie.info/2393/2420/news/3340 5 http://www.logistika.uz/info/articles/4947


ОПИСАНИЕ ВЛИЯЮЩИХ РЫНКОВ

Одним из рынков, оказывающим влияние на рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области, является рынок

строительных материалов.

Рынок строительных материалов включает следующие составляющие:

рынок цемента;

рынок изделий из бетона;

рынок строительного кирпича;

рынок строительного песка;

рынок строительного стекла и т.д.

По данным Федеральная служба государственной статистики РФ объем рынка строительных материалов в 2011 году составил 366,9 млрд.

руб. По предварительным данным объем рынка строительных материалов в 2012 году равен 389,2 млрд. руб.

На диаграмме 10 отображена динамика роста объёма рынка строительных материалов в 2010-2012гг. а так же прогноз на 2013 год с учетом

темпа роста рынка.


ДИАГРАММА 10 ДИНАМИКА РОСТА ОБЪЁМА РЫНКА СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ 2010-2013ГГ. МЛРД. РУБ.


Прогнозируемый объем рынка строительных материалов в 2013 году составит 405,7 млрд. руб. при среднем темпе роста 5,3% в год.

Емкость рынка строительных материалов, по оценке аналитического агентства INFOLine6, в 2012 году превысила 900 млрд. руб.

При тенденции роста 20-30% в год емкость рынка в 2013 году может составить 1130 млрд. руб.

6 http://infoline.spb.ru/

347,4

366,9

385,2

405,7

310,0

320,0

330,0

340,0

350,0

360,0

370,0

380,0

390,0

400,0

410,0

420,0

2010 2011 2012 2013

млрд. руб.


На основе анализа данных Федеральной службы государственной статистики РФ, в данный момент на рынке строительных материалов

отмечается рост и восстановление объемов производства после кризиса 2008-2009 года. Объёмы производства в 2012 году превысили

показатели 2007 года на 3-5%. По итогам I квартала 2013 года рост на рынке строительных материалов будет продолжаться теми же

темпами.

ОПИСАНИЕ СМЕЖНЫХ РЫНКОВ

Главным смежным рынком для рынка аренды жилых помещений Москвы и Московской области является рынок вторичного жилья этих же

регионов. Рынок вторичного жилья Москвы и Московской области в основном состоит из квартир эконом класса и является лидером по

количеству совершенных сделок на рынке жилой недвижимости.

На основе данных Федеральной службы государственной статистики РФ количество продаваемых квартир на вторичном рынке жилья в

Москве и Московской области количество предложений увеличивается на 5,7%, ежемесячно, при этом 25% предложений появляются на

рынке впервые.

На диаграмме 11 отражена помесячная динамика объема предложений на вторичном рынке жилья Москвы в 2012г., тыс. квартир.


ДИАГРАММА 11 ДИНАМИКА ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2012Г., ТЫС. КВАРТИР.

Источник: Консалтинговая компания «Азбука Жилья Консалт». http://www.azbuka.ru

При этом объем предложений в декабре 2012 года, по данным консалтинговой компании «Азбука Жилья Консалт», предложений на рынке

вторичном рынке жилья Москвы было больше на 14% чем в декабре 2011 года.

На диаграмме 12 отражена помесячная динамика объема предложений на вторичном рынке жилья Московской области в 2012г., тыс.

квартир.

49,554,2

56,954,4

61,0 56,354,3 54,2

58,360,8 61,3 61,4

0

10

20

30

40

50

60

70

тыс. кв.


ДИАГРАММА 12 ДИНАМИКА ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012Г., ТЫС. КВАРТИР

Источник: Консалтинговая компания «Азбука Жилья Консалт». http://www.azbuka.ru

По данным консалтинговой компании «Азбука Жилья Консалт», объем предложений в декабре 2012 года, по данным консалтинговой

компании «Азбука Жилья Консалт», предложений на рынке вторичном рынке жилья Московской области больше на 10,1% чем в декабре

20011 года.

Стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы по итогам 2012 года составила 191,5 тыс. руб./кв. м. В среднем цена за год

выросла на 15%.

36,136,9

36,4 36,0

42,4

38,3

35,6 36,0

38,7

40,3 40,4 40,4

32,0

34,0

36,0

38,0

40,0

42,0

44,0

тыс. кв.


На вторичном рынке Московской области стоимость квадратного метра в 2012 году составила 82,9 тыс. руб./кв. м. В среднем цена за год

выросла на 12%.

Таким образом, вторичный рынки жилья Москвы и Московской области развивались динамично в 2012 г. Среди основных тенденций:

Рост спроса на вторичное жилье по сравнению с 2011 годом;

Увеличение объема предложений на рынке вторичного жилья;

Повышение цены за кв. м.

В 2013 году прогнозируется подорожание вторичного жилья в Москве, что связано с расширением границ данного федерального округа.

Цена на рынке вторичного жилья в Московской области так же повысится, и в первую очередь в населенных пунктах, прилегающих к

границам «новой Москвы».

Смежным же рынком для рынка аренды нежилых помещений Москвы и Московской области является рынок продажи нежилых помещений

этих же регионов. Но с учетом того, что данный сегмент не развит и практически отсутствует, он не оказывает ощутимого влияния на

изучаемый нами рынок. Главной причиной неразвитости этого сегмента является нерентабельность покупки для конечного потребителя.

Поэтому покупка нежилых помещений компаниями для использования по назначению являются единичными. Все сделки в этом сегменте

происходят между арендодателями, то есть, приобретение нежилых помещений как инвестиционное вложение.

Средняя рыночная цена 1 кв. м. нежилых помещений в 2012 году в Москве составила 205 614 рублей, в Московской области 64 000 рублей.

Средняя площадь предлагаемых на продажу объектов 150 кв. м.


СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области это часть рынка недвижимости РФ. Продуктом данного рынка

являются услуга по сдачи в аренду помещений жилого и нежилого назначения на различны цели и сроки длительности.

Операции на рынке аренды являются самостоятельным сегментом в общем объеме операций на рынке недвижимости. Характерной

особенностью данного рынка является гибкость спроса и предложения, это обусловлено тем, что аренда является не продуктом рынка

недвижимости, а производным данного продукта в виде услуги. Кроме того, рынок аренды является наиболее конкурентным из всех рынков

недвижимости.

Особенности рынка аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области:

Объект аренды в сфере недвижимости является в основном инвестиционным, а не потребительским продуктом. Иными словами,

средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, не уходят с рынка, а инвестируются на обновление имущества для улучшения

его потребительских свойств. В первую очередь это касается коммерческой недвижимости; Объект аренды характеризуется делимостью, что позволяет представлять на рынке его любую часть, дробя объект по метражу; Высокая динамика спроса (субъекты рынка аренды при принятии решений больше ориентируются на рыночную конъюнктуру, чем на

собственные предпочтения); Рынок аренды менее подвержен государственному регулированию, чем рынок недвижимости в собственности; Рынок аренды характеризуется большей гибкостью предложения, поскольку при повышении спроса предложение может быть

оперативно увеличено за счет объектов на рынке недвижимости в собственности;


55%

45%

жилые помещения

нежилые помещения

Объекты аренды обладают более высокой ликвидностью, поскольку совершение операций на рынке аренды связано с меньшим

количеством формальных процедур, чем при передаче недвижимости в собственность.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ УСЛУГИ АРЕНДЫ НА РЫНКЕ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОБЩАЯ СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области делится на два больших независящих друг от друга сегмента.

Аренда жилых помещений;

Аренда нежилых помещений.

Соотношение спроса на рынке аренды недвижимости между жилыми и нежилыми помещениями Москвы и Московской области отображено

на диаграмме 13.

ДИАГРАММА 13 СООТНОШЕНИЕ СПРОСА НА РЫНКЕ АРЕНДЫ МЕЖДУ ЖИЛЫМИ И НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Соотношение предложений по аренде жилыми и

нежилыми помещениями в Москве и Московской

области практически одинаково, 55% жилых

помещений и 45% нежилых помещений. На диаграмме

13 приведенные данные получены на основе анализа

предложений компаний предлагающих в аренду жилые

и нежилые помещения на территории Москвы и

Московской области. Предложений о сдачи в аренду

жилых помещений больше на 10%.


СЕГМЕНТИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Москвы и Московской области.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО КЛАССУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

На рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области в аренду предлагают следующие варианты:

Элитные квартиры;

Квартиры бизнес касса;

Класс эконом/комфорт.

Класс предлагаемого жилья в аренду в Москве и Московской области зависит от целого ряда параметров.

На класс жилья влияют следующие параметры:

Качество и вид стройматериалов;

Технология строительства;

Развитие инфраструктуры

Площадь предлагаемого жилья;

Местоположение жилой площади.

Основным же параметром определения класса сдаваемого в аренду жилья является субъективное мнение арендодателя о жилом

помещении.


СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ.

Рынок аренды жилых помещений Москвы и Московской области в зависимости от места нахождения сегментируют по следующим условным

границам:

Москва до ТТК

Москва от ТТК до МКАД

Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД

Подмосковье в 5-30 км от МКАД

Подмосковье от 30 км от МКАД

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО КОЛИЧЕСТВУ КОМНАТ.

В зависимости от количества комнат на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области выделяют следующие квартиры:

Однокомнатные квартиры;

Двухкомнатные квартиры;

Трехкомнатные квартиры;

Многокомнатные квартиры.


Сегментирование по цене за квадратный метр.

Ценовая политика на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области зависит от класса и количества комнат предлагаемого

объекта. В таблице 2 отражено соотношение средней цены в рублях в месяц в зависимости от класса и количество комнат жилого

помещения.


ТАБЛИЦА 2 СРЕДНЯЯ ЦЕНА В РУБЛЯХ В МЕСЯЦ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КЛАССА И КОЛИЧЕСТВО КОМНАТ.

Класс объекта Количество комнат

Средняя цены руб. в месяц

Эконом/комфорт

класс Однокомнатные квартиры 30,6 тыс.

Двухкомнатные квартиры 41,3 тыс.

Трехкомнатные квартиры 57,5 тыс.

Многокомнатные квартиры Нет предложений

Бизнес класс Однокомнатные квартиры 44,6 тыс.


Трехкомнатные квартиры 94,8 тыс.

Многокомнатные квартиры 131,7 тыс.

Элитное жилье Однокомнатные квартиры 70,2 тыс.


Трехкомнатные квартиры 147 тыс.

Многокомнатные квартиры 201 тыс.

Источник: «МИЭЛЬ-Аренды».


В таблице 3 отражено соотношение средней цены в рублях в месяц в зависимости от местоположения и класса объекта в Москве.


ТАБЛИЦА 3. СРЕДНЯЯ ЦЕНА В РУБЛЯХ В МЕСЯЦ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И КЛАССА ОБЪЕКТА В МОСКВЕ.

Класс объекта Местоположение объекта

Средняя цена руб. в месяц

Эконом/комфорт класс Южный округ (ЮАО) 35,2 тыс.

Юго-Восточный округ

(ЮВАО)

35,6 тыс.

Восточный округ (ВАО) 36,8 тыс.

Северо-Восточный округ

(СВАО)

37,9 тыс.

Северный округ (САО) 38,7 тыс.

Северо-Западный округ

(СЗАО)

38,2 тыс.

Западный округ (ЗАО) 39,7 тыс.

Юго-Западный округ

(ЮЗАО)

39,7 тыс.

Центральный округ (ЦАО) 79 тыс.




Бизнес класс Южный округ (ЮАО) 49,2 тыс.


(ЮВАО) 49,8 тыс.



(СВАО) 53 тыс.



(СЗАО) 53,4 тыс.



(ЮЗАО) 55,5тыс.

Центральный округ (ЦАО) 110,6 тыс.

Элитное жилье Южный округ (ЮАО) 70,4 тыс.





(ЮВАО) 71,2 тыс.



(СВАО) 75,8 тыс.



(СЗАО) 76,4 тыс.



(ЮЗАО) 79,4 тыс.

Центральный округ (ЦАО) 158 тыс.


Как видно из таблицы 3 центральный административный округ остается рекордсменом по ценам на аренду жилых помещений:

Элитные квартиры - 158 тыс. рублей в месяц;

Квартиры бизнес касса - 110,6 тыс. рублей в месяц;

Класс эконом/комфорт - 79 тыс. рублей в месяц.

Дешевле всего можно снять квартиру в южном административном округе:

Элитные квартиры - 70,4 тыс. рублей в месяц;

Квартиры бизнес касса - 49,2 тыс. рублей в месяц;

Класс эконом/комфорт - 35,2 тыс. рублей в месяц.

Средняя цена жилого помещения в Москве в 2012 году составила 41,7 тыс. рублей в месяц7.

В таблице 4 отражено соотношение средней цены в рублях в месяц в зависимости от местоположения и класса объекта в Московской

области.

7 Данные корпорации «Инком»


ТАБЛИЦА 4 СРЕДНЯЯ ЦЕНА В РУБЛЯХ В МЕСЯЦ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И КЛАССА ОБЪЕКТА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ



Эконом/комфорт класс 0-20 км от МКАД 27,5 тыс.

20-50 км от МКАД 20,5 тыс.



Бизнес класс 0-20 км от МКАД 38,5 тыс.




Элитное жилье 0-20 км от МКАД 55 тыс.

20-50 км от МКАД 41 тыс.

50-80 км от МКАД 33 тыс.



Основной вывод на основе анализа таблицы 4 является, чем дальше от МКАДа тем дешевле независимо от класса объекта.

Однако необходимо учесть, что цены могут варьироваться до -/+ 50% в зависимости от инфраструктуры, направления от Москвы и т.д.

Средняя цена жилого помещения в Московской области в 2012 году составила 28 тыс. рублей в месяц.

ТЕНДЕНЦИИ В РАЗЛИЧНЫХ РЫНОЧНЫХ СЕГМЕНТАХ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

На данный момент на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области наблюдаются следующие тенденции.

1. На рынке аренды жилых помещений в Москве и Московской области представлен весь ассортимент жилья от эконом/комфорт

класса до элитных квартир.

2. В сегменте местоположение сдаваемого объекта предложен практически весь географический диапазон Москвы и Московской

области.

3. По количеству комнат также предложен весь сегмент. Единственное исключение на рынке аренды жилых помещений Москвы и

Московской области нет предложений многокомнатных квартир эконом/комфорт класса.

4. Тенденции в ценовом сегменте выглядят следующим образом: по мнению ряда экспертов, цены вырастут в течение 2013 года в

Москве и в Московской области на аренду жилых помещений на 10-15%. В 2012 рост цен составил 12%.


СЕГМЕНТИРОВАНИЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Москвы и Московской области.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО ВИДУ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

На рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской области существует три больших сегмента:

Торговые площади;

Офисные помещения;

Складские помещения.


16%

46%

38%

Торговые площади

Офисные помещения

Складские помещения

ДИАГРАММА 14 СООТНОШЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В%

Источник: Компания Blackwood

На диаграмме 14 отображено соотношение предложений на

рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской

области.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ

В сегменте торговых площадей России для классификации

используется европейская классификация. В основе этой

классификации лежат8:

величина торговых площадей;

зона охвата торгового центра;

состав арендаторов;

специфика продаваемых товаров.

Согласно европейской классификации выделяют четыре типа торговых площадей:

микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);

окружной торговый центр (Community Shoping Center);

8 Источник Realto.ru


24%

18%41%

17%

микрорайонный торговый центр

окружной торговый центр

региональный центр

суперрегиональный

региональный центр (Regional Center)

суперрегиональный центр (Super Regional Center).

На диаграмме 15 показано соотношение торговых площадей в Москве и Московской области в 2012 году в %.

ДИАГРАММА 15 СООТНОШЕНИЕ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%.

Источник: BNP Paribas Real Estate

1. Микрорайонный торговый центр осуществляет

продажу товаров повседневного спроса (продукты питания,

лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги на территории

торговой зоны центра. Площадь данного вида торговых

площадей составляет около 3000 кв. м. до 10000 кв. м.

Основными арендаторами выступают аптеки, небольшие

универсамы и т.д.

2. Окружной торговый центр - площадь данных торговых

площадей от 10000 до 30000 кв. м. Данный вид торговых

площадей обслуживает в основном население в радиусе 10-

20 минут езды от него. Основными арендаторами этих площадей являются те же участники, но предлагается более широкий

перечень услуг и товаров.


3. Площадь регионального центра составляет от 30000 до 100 000 кв. м. Обычно такие торговые площади включает в себя: молл,

крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Зона охвата таких торговых площадей находится в диапазоне

9—27 км. Основными арендаторами являются модные магазины, бутики, крупные продовольственные сети, кинотеатры, кафе, и т.д.

4. Площадь суперрегионального торговых площадей составляет от 50000 до 200 000 кв. м. Такой центр Основными арендаторами

выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей.

Также принято выделять следующие подтипы торговых площадей:

специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center),

фестивальный (Festival Center),

пауэр центр (Power Center),

аутлет центр (Outlet Center),

торговый центр моды (Fashion Center),

дискаунт-центр (Off-price Center),

торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО ЦЕНЕ

В течение 2012 г. арендные ставки на торговые площадки составили следующий диапазон цен:

В пределах Садового кольца 57000-78000 руб./кв. м в год;

Между Садовым кольцом и ТТК 48000-72000 руб./кв. м в год;

Между ТТК и МКАД (спальные районы) руб./21000-45000 кв. м в год;

Московская область от МКАД 3000 – 30000 руб./кв. м в год.


СЕГМЕНТИРОВАНИЕ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов9. Первая предлагает распределять

объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и

В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате

чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D». Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь

лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания.

Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

близость основных транспортных артерий;

возможность адаптации под любые виды товара;

высокая скорость оборота;

гарантия сохранности грузов.

1. Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов

и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за

исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной

доступностью).

2. В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

3. К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

4. Класс «D» - это здания, которые не были адаптированы под складское помещение: 9 Источник Realto.ru


60%

20%

10%

Класс А

Класс В

Класс С,D

гаражи;

подвалы;

бомбоубежища;

ангары;

сельскохозяйственные постройки.

Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

На диаграмме 16 проведено соотношение складских площадей в Москве и Московской области в 2012 году в%.

ДИАГРАММА 16 СООТНОШЕНИЕ СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%.

Источник: ZDANIE.INFO

Ниже перечислены основные параметры, определяющие

класс складского помещения:

Класс А:


современное складское здание;

одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов;

высокие потолки от 8 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования;

ровный пол с антипылевым покрытием;

система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая);

полностью регулируемый температурный режим;

тепловые завесы на воротах;

автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте;

система центрального кондиционирования и /или система приточно-вытяжной вентиляции;

система охранной сигнализации и система видеонаблюдения;

офисные площади при складе;

оптико-волоконные коммуникации;

достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов;

расположение на центральных магистралях или КАД, обеспечивающее хороший подъезд.

Класс В:

капитальное здание (как правило многоэтажное);

высота потолков от 4,5 до 8 метров;

пол - асфальт или бетон без покрытия;

температурный режим от 10 ° до 18 ° С;

пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения;

пандус для разгрузки автотранспорта;


офисные помещения при складе;

телекоммуникации - ПТС;

охрана по периметру территории.

Класс С:

капитальное производственное помещение или утепленный ангар;

высота потолков от 3,5 до 18 метров;

отапливаемое помещение, температура зимой 8-14 °С;

пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия;

ворота на нулевой отметке, автомашина заходит в внутрь помещения.

Класс D:

Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.


В течение 2012 г. выраженного роста арендных ставок на качественные складские площади не зафиксировано. В среднем арендная ставка

составила (без НДС и операционных расходов):

Для склада класса А на уровне 4050 - 4500 руб./кв. м. в год.

Для склада класса В на уровне 3450 - 3510 руб./кв. м. в год.

Для склада класса С, D на уровне 3000 - 2500 руб./кв. м. в год (без НДС и операционных расходов).

Операционные расходы составляют не зависимо от класса 900 - 1350 руб./ кв. м. в год, коммунальные платежи – 250 –360 руб./ кв. м. в год.


СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Существует общеупотребительное деление офисов на классы:

«А»;

«В»;

«С»;

«D».

В свою очередь, поскольку данная классификация была заимствована с Запада, а наш рынок офисных зданий имеет свою специфику,

офисные здания в России делятся на категории:

«A+», «A», «A-» (или А1, А2, А3) класса;

«B+», «B» (или В1, В2) класса.

Обозначение «В2», «А2» означает, что офис отстает от своей категории по одному-двум параметрам.

Офисные помещения класса «А»:

1. Офисы данного класса считаются самыми престижными. Как правило, они расположены в Центре, в только что построенных или

реконструированных зданиях.

2. Имеют свободную или коридорно-кабинетную планировку.

3. Снабжены современной системой вентиляции, кондиционирования и климат-контроля, современной системой безопасности, наземной

и подземной автостоянкой и развитой инфраструктурой – для сотрудников предусмотрены столовая, кафе, спортзал, бизнес-центр.

4. Имеет независимые источники электроснабжения, современные скоростные лифты, оптико-волоконные телекоммуникации и

качественный провайдер телекоммуникационных услуг также обязательны.


Офисные помещения класса «B+», «B» (или В1, В2):

1. К данной категории относятся бизнес-центры класса «А», после 5-7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудования и

ремонта. Реже к данному классу относят новостройки последних 10-15 лет и реконструированные административные и промышленные

здания советского времени.

2. Данный класс офисных зданий считается на рынке более востребованным.

3. Отличия офисов класса «B+», «B» от офисов класса «А», не носят принципиального характера, а с другой стороны, обходятся

арендаторам дешевле.

Офисные помещения класса «С»:

1. Это преимущественно здания, построенные в советское время (бывшие НИИ, заводы и т. п.), перепрофилированные под офисное

использование.

2. Как правило, их внешний вид непрезентабелен.

3. Возможны перебои с электроснабжением, неважная транспортная доступность и инфраструктура.

4. Планировка здания, система вентиляции, инженерные сооружения устарели, а уход за зданием осуществляется исключительно силами

собственника.

Офисные помещения класса «D»:

Обычно административные здания советского времени, построенные более 20 лет назад и требующие ремонта.

На диаграмме 17 проведено соотношение офисных площадей в Москве и Московской области в 2012 году в%.


33%

40%

27%

Класс А

Класс В

Класс С,D

ДИАГРАММА 17 СООТНОШЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%.

Источник: ZDANIE.INFO


По итогам 2012 г. уровень арендных ставок на офисные

помещения составили следующий диапазон цен:

В классе A в центральном деловом районе (ЦДР)

составил 22500 - 37500 руб./кв. м в год (здесь и далее не

включая НДС и операционные расходы).

Ставки аренды на помещения класса B составляют

19500 – 22500 руб./кв. м в год – в пределах ЦДР, 11100 –

16500 руб./кв. м в год - вне делового центра города.

Класса С, D- – 7500 – 12000 руб./кв. м. в год.

Размер операционных расходов в среднем составляют:

В классе А - 3300-4200 руб./кв. м в год.

В классе В - 2400 – 3450 руб./ кв. м в год.

В классе С, D – 1800-2500 руб./кв. м в год.


ТЕНДЕНЦИИ В РАЗЛИЧНЫХ РЫНОЧНЫХ СЕГМЕНТАХ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

На данный момент на рынке аренды нежилых помещений Москвы и Московской области наблюдаются следующие тенденции.

1. Больше всего предложений в 2012 в сегменте аренда нежилых помещений было отмечено в сегменте офисные помещения, 46%. В

2013 году данный сегмент останется доминирующим.

2. Больше всего предложений торговых площадей в сегменте региональный центр. Предложений в данном сегменте в 2012 году было

41% процент. Меньше всего, 17% было приложено в сегменте суперрегиональный центр. В 2013 году соотношение между

сегментами данного вида нежилых помещений останется в той же пропорции.

3. В ценовом сегменте ожидается прирост до 10% во всех сегментах торговых площадей. В 2012 году дешевле всего была аренда

торговых площадей за пределами МКАД, в «новой» Москве и Московской области - 3000 – 30000 руб./кв. м в год.

4. В сегменте складских помещений большинство предложений были отмечены в класса А, 60%, при средней арендной ставке 4050 -

4500 руб./кв. м. в год.

5. Среди офисных помещений доминируют предложения в классе В, 40%, по цене арендной ставке 19500 – 22500 руб./кв. м. в год или

11100 – 16500 руб./кв. м. в год, в зависимости от местоположения сдаваемого офиса.


ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Структура ценообразования на рынке аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области имеет свою специфику и

подвержена ряду факторов.

СХЕМА 1 СТРУКТУРА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

На ценообразование на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области влияют внешние и внутренние факторы:

Ценообразования на рынке аренды

жилых помещений Москвы и Московской области

Спрос Предложение

Внутренние и внешние факторы


1. Месторасположение. Главным образом стоимость аренды квартиры зависит от района, в котором она расположена. Чем ближе к центру

столицы, тем дороже аренда. Чем дальше от станции метро, то и цена аренды пропорционально дешевле. Разница в цене на аренду жилья

в центре и на периферии может отличаться весьма существенно.

2. Экология. Экологическая чистота района тоже влияет на ценообразование. Аренда вблизи автомагистралей и промзоны существенно

может снизить арендную ставку.

Транспортные развязки. Транспортное сообщение – фактор, так же влияет на цену аренды квартир. Чем ближе находится жилье к станциям

метро, тем быстрее она сдаётся и дороже стоит.

3. Площадь. Чем больше комнат в предлагаемом объекте, тем дороже арендная плата. Самые популярные варианты аренды являются

однокомнатные и двухкомнатные квартиры. На цене аренды так же влияет общая площадь жилого помещения. Двух комнатная квартира на

вторичном рынке «хрущевка» будет дешевле, чем двух комнатная квартира в новостройке.

4. Ремонт. Наличие или отсутствие качественного ремонта это ещё одна составляющая, стоимости аренды жилья. Наличие в квартире

около МКАД евроремонта, может поднять аренду до цены обычной для квартиры находящейся в центре Москвы.

5. Оборудование. Наличие мебели и необходимой бытовой техники считается фактором повышения цены.

6. Элитность. Важным фактором в ценообразовании арендной ставке является то, в каком доме находится сдаваемое жилье. «Хрущёвки»

всегда будут стоить гораздо дешевле, чем «сталинки» или элитные новостройки.

7. Инфраструктура. Данный фактор принципиален особенно для семей с детьми. Наличие в районе детской площадки, парковки, школы,

садика, супермаркет и т.д. поднимает цену на аренду квартиру и привлекает больше арендаторов.


ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Размер арендной платы на рынке аренды нежилых помещений зависит от следующих показателей:

Места расположения здания (центр или окраина);

Технического состояния здания (степень износа, новостройка или нет.);

Назначения помещения (специализированное, реконструированное.);

Принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

Степени обустройства (лифт и т.п.);

Вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

Фактической площади здания;

Класс помещение;

Инфраструктура;

Транспортная доступность.

Данный перечень не является полным. В зависимости от соотношения выше перечисленных и неупомянутых тут факторов формируется

арендная плата за то или иное нежилое помещение.


ОСНОВНЫЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА

К основным количественным характеристикам рынка аренда жилых и нежилых помещений. Москвы и Московской области относятся:

Объем и темпы роста;

Динамика развития рынка;

Прогноз развития рынка до 2016 года;

Влияние сезонности на Рынок.

ОСНОВНЫЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ

ОБЛАСТИ

ОБЪЕМ И ТЕМПЫ РОСТА

Рынок аренда жилых помещений. Москвы и Московской области на 95% процентов находится в сером секторе. Таким образом, объем

официально сданного жилья по данным федеральной налоговой службы в Москве в 2012 году было зарегистрировано 15 000 объектов, а в

2011 году подобных объектов было зарегистрировано 7 500. В Московской области по данным федеральной налоговой службы в 2012 году

было сдано 11 000 объектов.

На диаграмме 18 отображена динамика официально сданных объектов в 2011 – 2012 гг. в Москве


ДИАГРАММА 18 ОФИЦИАЛЬНО СДАННЫХ ОБЪЕКТОВ В 2011 – 2012 ГГ. В МОСКВЕ В ШТ.

На диаграмме 19 отображена динамика объема сданных объектов в 2011 -2012 гг. в рублях исходя из средней арендной ставки 39,5 тысяч

рублей в 2011 году и 41,7 тысяч рублей в 2012 году в Москве.

7500

15000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

2011 2012

шт. объектов


ДИАГРАММА 19 ДИНАМИКА ОБЪЕМА СДАННЫХ ОБЪЕКТОВ В 2011 – 2012 ГГ. В МОСКВЕ В МЛН. РУБ.

Как видно из диаграммы 19 объем рынка жилых помещений в Москве в 2012 году составил 625,5 млн. рублей.

Реальный же объем рынка аренды жилых помещений в Москве в 2012 году может составлять 300 000 объектов и 12,5 миллиардов рублей

при средней арендной плате 41,7 тысяч рублей

296,5

625,5

0

100

200

300

400

500

600

700

2011 2012

млн. руб.


Официальный объем рынка жилой недвижимости Московской области составляет 308 млн. рублей.

Темп роста арендной платы на рынке аренды жилых помещений в Московской области в 2013 году так же не претерпят изменений и

составят 5-7%.

Темп роста арендной платы на рынке аренды жилых помещений Темп роста арендной платы на рынке аренды жилых помещений Москве в

2013 году, по прогнозам специалистов корпорации «ИНКОМ» останется равным темпам роста в 2012 года и составит +/- 5%.

На диаграмме 21 Отображен прогноз арендной на 2013 год с учетом прогнозируемого темпа роста на аренду жилых помещений в Москве и

Московской области относительно 2012 года.


ДИАГРАММА 20 ТЕМПЫ РОСТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2013 Г.

При прогнозировании темпа роста аренды жилых помещений в Москве и Московской области был взят темп роста в 5% и 7%

соответственно.

Темп роста объема официально сдаваемых объектов будет зависеть от эффективности мер принятых руководством Москвы и Московской

области, направленных на вывод из «тени» данного сегмента рынка аренды.

41 700 43 785

28 000 29 960

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

2012 2013

Москва

Московская область


ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

Динамика развития рынка аренды жилых помещений. Москвы и Московской в изменении арендной ставке на данный момент в среднем

равен соответственно 5% и 7% прироста в год.

Динамика роста объема официально сдаваемых объектов будет зависеть от эффективности мер принятых руководством Москвы,

направленных на вывод из «тени» данного сегмента рынка аренды. Если предположить что темпы выхода арендодателей из «тени»

останутся на том же уровне, то средний темп роста в Москве составит 200%

Динамика роста объема официально сдаваемых объектов в Московской области не выявлена из-за недостатка данных.

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ДО 2016 ГОДА

С учетом динамики развития аренды на рынке жилых помещений Москвы и Московской области прогноз изменения арендной ставки на

аренду жилья в Москве и Московской области до 2016 года отражены на диаграммах 22 и 23.


ДИАГРАММА 21 ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ АРЕНДНОЙ СТАВКЕ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ ДО 2016 ГОДА.

При сегодняшней динамике развития рынка аренды жилых помещений в Москве в 2016 году арендная ставка составит 50 687 рублей.

41 700 43 785

45 974 48 273 50 687

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

2012 2013 2014 2015 2016

арендная ставка


ДИАГРАММА 22 ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ АРЕНДНОЙ СТАВКЕ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ДО 2016 ГОДА

При сегодняшней динамике развития рынка аренды жилых помещений в Московской области в 2016 году арендная ставка составит 36 702

рублей.

На основе динамики объем официально сдаваемых объектов в Москве к 2016 году может достигнуть 240 000 объектов, что приблизится к

реальному объему сдаваемых жилых объектов в Москве. Динамика изменения объема официально сдаваемого жилья отображена в

диаграмме 23.

28 000 29 96032 057

34 30136 702

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

2012 2013 2014 2015 2016

арендная ставка


ДИАГРАММА 23 ДИНАМИКИ ОБЪЕМ ОФИЦИАЛЬНО СДАВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ В МОСКВЕ ДО 2016 ГОДА.

ВЛИЯНИЕ СЕЗОННОСТИ НА РЫНОК

На рынке аренды жилых помещений в Москве и Московской области отмечаются два сезонных пика увеличения сделок по аренде жилья.

1. В основном в Московской области в начале весны, когда идет поиск квартир для летнего отдыха в экологически чистых районах.

2. В конце весны, когда основными арендаторами становятся студенты и сезонные рабочие.

7,5 15

30 60

120

240

0

50

100

150

200

250

300

2011 2012 2013 2014 2015 2016

тыс. объектов


24%

27%

48%

торговая площадь

складская площадь

офисная площадь

ОСНОВНЫЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ

ОБЛАСТИ

ОБЪЕМ И ТЕМПЫ РОСТА

Общий объем рынка аренда нежилых помещений. Москвы и Московской области в 2012 году составила 26 646 717 кв. м. На диаграмме 24

отображено соотношение объема нежилых площадей сданных в аренду в 2012 году в Москве и Московской области в %.

ДИАГРАММА 24 СООТНОШЕНИЕ ОБЪЕМА ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ СДАННЫХ В АРЕНДУ В 2012 ГОДУ В МОСКВЕ В %.


Объем сданных нежилых площадей по сегментам в 2012 году составил следующие показатели:

Объем торговых площадей составил 6 246 717 кв. м. что равно 24% от общего объема площадей нежилых помещений.

Объем складских площадей составил 7 000 000 кв. м. что равно 27% от общего объема площадей нежилых помещений.

Объем офисных площадей составил 13 400 000 кв. м. что равно 48% от общего объема площадей нежилых помещений.

На диаграммах 25, 26, 27, отображена динамика ввода в эксплуатацию новых нежилых помещений с 2006 по 2012 год в тыс. м. кв. Так же на

этих диаграммах отображен прогноз с учетом тепа роста и прогнозов экспертов.


ДИАГРАММА 25 ДИНАМИКА ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ НОВЫХ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ С 2006 ПО 2013 ГГ. В МОСКВЕ В ТЫС. М. КВ.

Источник: BNPParibasRealEstate

По данным экспертов BNPParibasRealEstate в 20013 году объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадок составит 1203 тыс. кв. м.

что составит максимальный объем ввода с 2006 года.

940

800 790

1046

1196

349 338

1203

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

тыс. кв. м.


ДИАГРАММА 26 ДИНАМИКА ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ НОВЫХ СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ С 2006 ПО 2013 ГГ. В МОСКВЕ В ТЫС. М. КВ.

В 2013 году темп прироста по данным портала zdanie.info будет равна 50% и составит ввод в эксплуатацию новых складских помещений в

размере 842 тыс. кв. м.

700

800

620

720

370330

561

842

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

тыс. кв. м.


ДИАГРАММА 27 ДИНАМИКА ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ НОВЫХ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ С 2006 ПО 2013 ГГ. В МОСКВЕ В ТЫС. М. КВ.

В 2013 году темп прироста по данным портала zdanie.info будет равна 35% и составит ввод в эксплуатацию новых офисных помещений в

размере 707 тыс. кв. м.

Денежный объем рынка аренды нежилых помещений в Москве в 2012 году по сегментам был равен следующим показателям:

Приблизительный денежный объем торговых площадей составил 334 199 359 500 рублей исходя из средней арендной ставки в

Москве 53 500 руб./кв. м.

Приблизительный денежный объем складских площадей составил 24 511 666 667 рублей исходя из средней арендной ставки в


800

1524

1905

1062

730

456 524707

0

500

1000

1500

2000

2500

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

тыс. кв. м.


334,1

24,536,4

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

400,0

торговая площадь складская площадь

офисная площадь

млрд. руб.

Приблизительный денежный объем офисных площадей составил 36 476 666 667 рублей исходя из средней арендной ставки в


ДИАГРАММА 28 ДЕНЕЖНЫЙ ОБЪЕМ РЫНКА АРЕНДА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ В 2012 ГОДУ В МЛРД. РУБ.

Общий денежный объем рынка аренда нежилых помещений Москвы в 2012 году приблизительно составил 395 187 692 833 рублей

Данные по объему рынка аренда нежилых помещений в Московской области не выявлена из-за недостатка данных.


ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДЫ НЕЖИЛОЙ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

Динамика развития рынка аренды нежилых помещений в Москве в сегменте объем ввода новых торговых, складских и офисных площадей

на данный момент развития рынка составляет:

Динамика развития торговых площадей – 17,3% в год;

Динамика развития складских площадей - 17,1% в год;

Динамика развития офисных площадей – 7,5% в год.

Динамика роста объема в сегменте объем ввода новых торговых, складских и офисных площадей в Московской области не выявлена из-за

недостатка данных.

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ДО 2016 ГОДА

С учетом динамики развития рынка аренды нежилых помещений в Москве в сегменте объем ввода новых торговых, складских и офисных

площадей прогноз до 2016 года отображен на диаграммах 29, 30, 31.


ДИАГРАММА 29 ПРОГНОЗ ВВОДА НОВЫХ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И ДО 2016 ГОДА В ТЫС. КВ. М.

С учетом динамики на данный момент к 2016 году будет введено 1940 тыс. кв. м. новых торговых площадей на территории Москвы.

940800 790

10461196

349 338

1203

14111654

1940

0

500

1000

1500

2000

2500

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

тыс. кв. м.


ДИАГРАММА 30 ПРОГНОЗ ВВОДА НОВЫХ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ ДО 2016 ГОДА В ТЫС. КВ. М.

С учетом динамики на данный момент к 2016 году будет введено 13530 тыс. кв. м. новых складских площадей на территории Москвы.

700800

620720

370 330

561

842

986

1155

1353

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

тыс. кв. м.


ДИАГРАММА 31 ПРОГНОЗ ВВОДА НОВЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ ДО 2016 ГОДА В ТЫС. КВ. М.

С учетом динамики на данный момент к 2016 году будет введено 878 тыс. кв. м. новых офисных площадей на территории Москвы.

Прогнозировать изменения в Московской области не представляется возможным из-за недостатка данных.

800

1524

1905

1062

730

456 524707 760

817 878

0

500

1000

1500

2000

2500

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

тыс. кв. м.


ВЛИЯНИЕ СЕЗОННОСТИ НА РЫНОК

Ярко выраженных сезонных влияние на рынок аренды нежилых помещений в Москве и Московской области не обнаружено.


Сбытовая структура Рынка

Цепочка движения услуги на рынке аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области представлена на схеме 2.

ЦЕПОЧКА ДВИЖЕНИЯ УСЛУГИ

СХЕМА 2 ЦЕПОЧКА ДВИЖЕНИЯ ТОВАРА ДО КОНЕЧНОГО ПОТРЕБИТЕЛЯ

Собственники жилых и

нежилых помещений Посредники Арендаторы


КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОСНОВНЫХ СЕГМЕНТОВ УЧАСТНИКОВ РЫНКА

СОБСТВЕННИКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Собственниками на рынке аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области являются как физические, так и юридические

лица. При этом физические лица в основном владеют только жилыми помещениями. Наличие в собственности у физических лиц нежилых

помещений составляет менее 1% от всех собственников нежилых помещений. Физические лица, сдающие свои жилые помещения

официально, чаше всего осуществляют свои сделки через посредников, агентства по недвижимости.

К юридическим лицам являющихся собственниками жилых и нежилых помещений относятся государственные и частные структуры. Этот

сегмент собственников чаще всего предлагает свою аренду на приму, без посредников, через структуры аффилированные с собственником

тем или иным образам.

ПОСРЕДНИКИ / АГЕНТСТВА ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Посредниками на рынке аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области выступают агентства по недвижимости или

структурные подразделения собственника, если он является юридическим лицом


Конкурентный анализ

КОНКУРЕНЦИЯ МЕЖДУ КРУПНЕЙШИМИ СОБСТВЕННИКАМИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НА РЫНКЕ

ОСНОВНЫЕ СОБСТВЕННИКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

На рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области по данным федеральной налоговой службы официально сдают 26000

физических лиц.

Вследствие закрытости информации по данному сегменту конкурентный анализ производится, не будет.

ОСНОВНЫЕ СОБСТВЕННИКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

На рынке аренды нежилых помещений Москвы и Московской области существует около более 5000 различных юридических лиц,

занимающихся сдачей нежилых помещений от имени собственника, без посредников. Таким образом, конкурентный анализ

непосредственно собственников нежилого сегментов невозможен в силу закрытости информации. Так как договор аренды заключается не

между арендатором и собственником, а между арендатором и компанией представляющей его интересы.


КОНКУРЕНЦИЯ МЕЖДУ КРУПНЕЙШИМИ АГЕНТСТВАМИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ПРЕДЛАГАЮЩИМИ АРЕНДУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.

ОСНОВНЫЕ АГЕНТСТВА ПО НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области осуществляют более 1000 компаний предлагающих жилые объекты в

аренду.

Крупнейшими агентствами по недвижимости на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области, на сегодня являются

следующие компании:

Корпорации «Инком-недвижимость»;

«Азбука жилья»;

Агентство «МИЭЛЬ»;

Агентство «НДВ»;

Корпорация «БЕСТ-Недвижимость»


ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ КОНКУРЕНЦИИ

Анализ конкуренции на Рынке проходит по следующим параметрам:

Общая информация об агентстве,

Услуги агентства,

География объектов предлагаемых в аренду,

Класс предлагаемых объектов.

ОПИСАНИЕ ПРОФИЛЕЙ КРУПНЕЙШИХ КОМПАНИЙ

Инком-недвижимость10 Корпорации «ИНКОМ» была основана в 1991 году.

Агентство недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» оказывает широкий спектр услуг:

Продажа новостроек в Москве и Московской области,

Продажа вторичного жилья в Москве и Московской области,

Продажа нежилой недвижимости,

Аренда жилой и нежилой недвижимости,

Строительные услуги, 10 incom.ru


Консалтинговые услуги,

Охранные услуги .т.д.

Агентство недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» предлагает более 5000 тысяч объектов в Москве и около 1500 объектов в Московской

области.

Агентство предлагает снять жилые помещения практически на всей территории Москвы и более чем 500 населенных пунктах Московской

области.

Агентство предлагает в аренду хилые помещения следующих классов:

эконом/комфорт,

бизнес класс,

элитные квартиры.


«Азбука Жилья»11

Компания «Азбука Жилья» работает на рынке недвижимости с 1997 года.

Агентства недвижимости «Азбука Жилья» осуществляет следующие виды деятельности:

Покупка и продажа жилья в Москве и Подмосковье на первичном рынке;

Покупка и продажа жилья в Москве и Подмосковье на вторичном рынке;

Ипотечное кредитование;

Коммерческая недвижимость;

Аренда квартир;

Консалтинговые услуги.

Агентством «Азбука Жилья» предлагает снять более 570 объектов в Москве и около 50 объектов в Московской области жилых помещений.

Агентство предлагает объекты по всем округам Москвы. В московской области представлены объекты, расположенные в следующих

населенных пунктах:

г. Видное

г. Мытищи

г. Красногорск

Агентство реализует новостройки во всех трех классов:


11 azbuka.r




Агентство «МИЭЛЬ»12

Агентство «МИЭЛЬ» работает на рынке недвижимости с 1997 года.

Агентство «МИЭЛЬ» осуществляет следующие виды деятельности:




Продажа недвижимости за границей,



Агентством «МИЭЛЬ» предлагает снять около 3000 объектов в Москве и около 350 объектов в Московской области.

Агентство предлагает объекты по всем округам Москвы и районам Московской области.

Агентство предлагает снять жилые помещения всех трех классов:



12 Miel.ru



Компания «НДВ-Недвижимость»13

Компания «НДВ-Недвижимость» основана в 1997 году

Агентство «НДВ-Недвижимость» осуществляет следующие виды деятельности:






«НДВ-Недвижимость» предлагает для аренды около 50000 объектов в Москве и Московской области.





элитные квартиры. 13 ndv.ru


Компания «БЕСТ-Недвижимость»14

Компания «БЕСТ-Недвижимость» основана в 1992 году

Агентство «БЕСТ-Недвижимость» осуществляет следующие виды деятельности:




Продажа и аренда жилой и нежилой недвижимости за рубежом,



«БЕСТ-Недвижимость» предлагает в аренду около 2200 объектов в Москве и 130 объектов Московской области.






14 http://www.best-realty.ru

ТАБЛИЦА 5. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ АГЕНТСТВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

КОМПАНИИ ГОД ОСНОВАНИЯ УСЛУГИ АГЕНТСТВА ГЕОГРАФИЯ И ОБЪЕМ

ПРЕДЛОЖЕНИЙ КЛАСС ПРЕДЛАГАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ

Корпорации «Инком-

недвижимость» 1991

Продажа новостроек в Москве

и Московской области,

Продажа вторичного жилья в

Москве и Московской области,

Продажа нежилой

недвижимости,

Аренда жилой и нежилой


Строительные услуги,


Охранные услуги .т.д.

Агентство недвижимости

«ИНКОМ-Недвижимость»

предлагает более 5000 тысяч

объектов в Москве и около 1500

объектов в Московской области.

Агентство предлагает снять

жилые помещения практически

на всей территории Москвы и

более чем 500 населенных

пунктах Московской области




«Азбука жилья» 1997

Покупка и продажа жилья в

Москве и Подмосковье на

первичном рынке;

Покупка и продажа жилья в

Москве и Подмосковье на

вторичном рынке;

Ипотечное кредитование;

Коммерческая недвижимость;

Аренда квартир;


Агентством «Азбука Жилья»

предлагает снять более 570


объектов в Московской области

жилых помещений. Агентство

предлагает объекты по всем

округам Москвы. В московской

области представлены объекты,

расположенные в следующих

населенных пунктах:

г. Видное

г. Мытищи

г. Красногорск




Агентство «МИЭЛЬ» 1997 Продажа новостроек в Москве Агентством «МИЭЛЬ»

предлагает снять около 3000










Продажа недвижимости за

границей,



Консалтинговые услуги


объектов в Московской области.

Агентство предлагает объекты

по всем округам Москвы и

районам Московской области.



Агентство «НДВ» 1997










«НДВ-Недвижимость»


объектов в Москве и Московской

области.







Агентство «БЕСТ-

Недвижимость» 1992







Продажа и аренда жилой и

«БЕСТ-Недвижимость»


объектов в Москве и 130

объектов Московской области.










нежилой недвижимости за

рубежом,





РЕЗЮМЕ

На основе проведенного конкурентного анализа пяти крупнейших агентств по недвижимости на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской

области можно сделать следующие выводы:

Все компании были основаны не поздней 1997 года. Две компании, существующие сегодня на рынке, приведённые в конкурентном анализе, была

основана в 1991 и 1992 году, в момент зарождения рынка недвижимости.

Все приведенные в исследовании агентства по недвижимости в Москве и Московской области предлагают не только услуги аренды и купли-

продажи жилой и нежилой недвижимости, но и услуги не связанные с реализацией недвижимости. В качестве таких услуг в первую очередь

предлагается консалтинг. Так же предлагаются:

Юридические услуги,

Строительные услуги,

Охранные услуги.

Также два агентства предлагают недвижимость за рубежом.

Все агентства предлагают аренду жилых помещений, как в Москве, так и в Московской области. Единственное агентство, имеющее ограниченную

географию предложений в Московской области, оказалось агентство «Азбука жилья» - всего три населенных пункта.

ТЕНДЕНЦИИ В НАПРАВЛЕНИИ КОНКУРЕНЦИИ МЕЖДУ АГЕНТСТВАМИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ.

Конкуренции между агентствами по недвижимости занимающихся продажей новостроек в Москве и Московской области в ближайшее время будет иметь

следующие тенденции:


Услуги, предлагаемые агентствами, будут выходить за рамки привычной купли-продажи и аренды недвижимости. В перечень услуг будут входить

консалтинговые услуги и маркетинговые услуги. Так же могут появиться предложения связанные с охранной деятельностью, управлением в сфере

ЖКХ и элементы девелоперской деятельности.

География предложений, возможно, начнет, смещается за пределы Московской области.

КОНКУРЕНЦИЯ МЕЖДУ КРУПНЕЙШИМИ КОМПАНИЯМИ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ

ОБЛАСТИ, ПРЕДЛАГАЮЩИМИ АРЕНДУ ОТ СОБСТВЕННИКА.

ОСНОВНЫЕ КОМПАНИИ КОМПАНИЯМИ ПРЕДЛАГАЮЩИМИ АРЕНДУ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ СОБСТВЕННИКА

Основными компаниями предлагающими аренду нежилых помещений от собственника на территории Москвы и Московской области выступают:

Аренда офисов от собственника:

Компания «Апекс Недвижимость»;

Группа Компаний «Московская недвижимость»;

Компания «Royal Realty».

Аренда складских помещений от собственника:

Группа компаний «КОНТИНЕНТ-Недвижимость»;

АН «Аккорд-недвижимость»;

Компания «Knight Frank».

Аренда торговых помещений от собственника:


Компания «Penny Lane Realty»

Компания «МИЭЛЬ-КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ»;

Компания «VSN Realty коммерческая недвижимость».

ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ КОНКУРЕНЦИИ

Анализ конкуренции на Рынке проходит по следующим параметрам:

Общая информация о компании;

Объем предлагаемых объектов и площадей;

География предложений;

Класс предлагаемых объектов;

Диапазон цен на предлагаемые объекты.


ОПИСАНИЕ ПРОФИЛЕЙ КОМПАНИЙ ПРЕДЛАГАЮЩИХ АРЕНДУ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ СОБСТВЕННИКА

Компания «Апекс Недвижимость»15

Компания «Апекс Недвижимость» существует с 2002 и оказывает полный комплекс услуг, начиная от подбора коммерческой недвижимости и заканчивая

регистрацией сделок с недвижимостью, по объектам нежилого фонда Москвы и Подмосковья.

Перечень услуг:

Аренда офисных помещений;

Аренда магазинов и торговых площадей;

Аренда складских помещений;

Аренды специализированных помещений (Сауны и т.д.);

Оценка жилья;

Лизинговые услуги;

Продажа и покупка коммерческой недвижимости.

Компания «Апекс Недвижимость» предлагает объекты на территории всей Москве и Московской области.

Общий объем предложений офисных помещений составляет около 1500 объектов.

Минимальная площадь предлагаемых помещений 5 - 40 кв. м., максимальная площадь предлагаемых помещений 16000 кв. м. Максимальная цена

сдаваемого объекта 250 000 руб. кв. м./год, минимальная цена сдаваемого объекта 600 руб. кв. м./год.

Компания «Апекс Недвижимость» предлагает все классы офисных прощений:

15 http://www.apex-realty.ru/about.html


Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.

Группа Компаний «Московская недвижимость16

Группа Компаний «Московская недвижимость» работает на рынке коммерческой недвижимости более 9 лет.

Профилем деятельности являются сделки по аренде и купле-продаже коммерческой недвижимости. Благодаря узкой направленности деятельности

Компании: «за время работы мы стали универсальными специалистами в этой области. С нашей помощью просто и быстро снять или сдать, купить или

продать офис, склад, производство, помещение под магазин, банк, ресторан или другое назначение».





Аренда производственных помещений;


Группа Компаний «Московская недвижимость» предлагает офисные помещения на территории всей Москвы и Московской области.

16http://www.moscowgroup.ru/about.php


Общий объем предложений офисных помещений составляет около 2000 объектов.

Минимальная площадь предлагаемых помещений 30 кв. м., максимальная площадь предлагаемых помещений 30000 кв. м. Максимальная цена


Группа Компаний «Московская недвижимость» предлагает все классы офисных прощений:

Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.

Агентство недвижимости «Royal Realty»17

Группа компаний была основана в 2010 году. «Royal Realty» предлагает аренду офисных и торговых помещений.






17 http://ro-realty.ru/



Компания «Royal Realty» предлагает офисные помещения на территории всей Москвы и Московской области. Общий объем предложений офисных

помещений составляет около 3500 объектов.



Группа Компаний «Royal Realty» предлагает все классы офисных прощений:

Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.


Группа компаний «КОНТИНЕНТ-Недвижимость»18

Группа компаний «КОНТИНЕНТ-Недвижимость» на рынке недвижимости с 1999 года.


Аренда и продажа коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье: офисные, складские, производственные, торговые и другие нежилые

помещения;

Продажа, аренда офисов в бизнес-центрах, прямая аренда офиса, аренда офиса без комиссии;

Аренда и продажа жилой недвижимости в Москве: квартиры, комнаты;

Аренда и продажа загородной недвижимости в Подмосковье: коттеджи, дома, таун-хаусы;

Юридическое сопровождение сделок по аренде и купле-продаже жилых и нежилых помещений;

Поиск и подбор объектов, арендаторов и покупателей недвижимости;

представление интересов клиентов и собственников недвижимости, помощь в ведении переговоров, консультации;

Юридическое сопровождение сделок по аренде и купле-продаже жилых и нежилых помещений;

Маркетинговое продвижение (реклама) объектов недвижимости.

Группа компаний «КОНТИНЕНТ-Недвижимость» предлагает складские помещения на территории всей Москвы и Московской области. Общий объем

предложений складских помещений составляет более 370 объектов.



18http://www.makler.su/


Группа компаний «КОНТИНЕНТ-Недвижимость» предлагает все классы складских прощений:

Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.

Компания «АККОРД-Недвижимость»19

Компания «АККОРД-Недвижимость» работает на рынке с 2009 года. Компания «АККОРД-Недвижимость» — агентство коммерческой недвижимости,

специализирующееся на аренде и продаже коммерческих помещений Москвы и Подмосковья.







Компания «АККОРД-Недвижимость» предлагает складские помещения на территории всей Москвы и Московской области. Общий объем предложений

складских помещений составляет более 800 объектов.

19http://www.ofisisklad.ru




Компания «АККОРД-Недвижимость» предлагает все классы складских прощений:

Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.

Компания «Knight Frank»20

Международная консалтинговая компания «Knight Frank» была основана в Лондоне 117 лет назад и является признанным лидером на международном

рынке недвижимости. На сегодняшний день «Knight Frank» совместно со своим стратегическим партнером, компанией «Newmark Knight Frank»,

располагает сетью из 244 офисов в 43 странах мира на 5 континентах и насчитывает более 7067 специалистов. В России и Украине «Knight Frank»

предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг во всех сегментах рынка недвижимости.





20http://www.knightfrank.ru



Продажа и покупка коммерческой недвижимости;

Стратегический консалтинг;

Исследования рынка;

Оценка недвижимости;

Представление интересов арендаторов;

Инвестиции;

Управление недвижимостью;

Продвижение проектов;

Компания «Knight Frank» предлагает складские помещения на территории всей Москвы и Московской области. Общий объем предложений складских

помещений составляет более 40 объектов.

Минимальная площадь предлагаемых помещений 1200 кв. м., максимальная площадь предлагаемых помещений 150000 кв. м.

Компания «Knight Frank» предлагает следующие классы складских помещений:

Класс А;

Класс В.


Компания «Penny Lane Realty»21

«Penny Lane Realty» на рынке недвижимости с 1993 года. В 1995 году «Penny Lane Realty» начинает оказывать услуги по аренде и продаже загородной

недвижимости в самых престижных районах ближнего Подмосковья, а также становится ведущим оператором в сегменте нежилых помещений,

представляя на рынке лучшие бизнес-центры столицы. К 2001 году «Penny Lane Realty» превратилась в одну из не многих в России компаний,

предоставляющих полный цикл услуг в сфере недвижимости.







Компания «Penny Lane Realty» предлагает торговые помещения на территории Москвы и Московской области. Общий объем предложений торговых

помещений составляет 18 ТЦ.

Общий объем предлагаемых помещений более 10000 кв. м. Средняя цена 50000 руб./ кв. м. в год.

Класс торговых площадей предлагаемых компанией «Penny Lane Realty» относится к следующим категориям:

Микрорайонный торговый центр; 21http://www.realtor.ru/ru/company


Окружной торговый центр;

Региональный центр;

Суперрегиональный центр.

Агентство «МИЭЛЬ»22

«МИЭЛЬ-КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» является структурой агентства «МИЭЛЬ» работающее на рынке недвижимости с 1997 года.

Агентство «МИЭЛЬ-КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» осуществляет следующие виды деятельности:







Агентством «МИЭЛЬ-КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» предлагает торговые площадки в Москве и Московской области общим количеством 18 ТЦ.

Общий объем предлагаемых помещений более100000 кв. м. Средняя цена 45000 руб./ кв. м. в год.

22 Miel.ru


Класс торговых площадей предлагаемых агентством «МИЭЛЬ-КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» относится к следующим категориям:

Микрорайонный торговый центр;




Компания «VSN Realty коммерческая недвижимость»23

«VSN Realty коммерческая недвижимость» - это отдел компании VSN Realty занимающийся арендой и продажей нежилых помещений в Москве и

Подмосковье. www.biznes-centers.ru - интернет представительство отдела компании.







Компания «VSN Realty коммерческая недвижимость» предлагает торговые помещения на территории Москвы и Московской области. Общий объем

предложений торговых помещений составляет 100 ТЦ. 23http://biznes-centers.ru


Средняя цена 30000 руб./ кв. м. в год.

Класс торговых площадей предлагаемых компанией «VSN Realty коммерческая недвижимость» относится к следующим категориям:






ТАБЛИЦА 6 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ КОМПАНИЙ ПРЕДЛАГАЮЩИХ АРЕНДУ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ СОБСТВЕННИКА НА ТЕРРИТОРИИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

КОМПАНИИ ГОД

ОСНОВАНИЯ УСЛУГИ КОМПАНИИ

ГЕОГРАФИЯ

ПРЕДЛОЖЕНИЙ

ОБЪЕМ ПРЕДЛАГАЕМЫХ

ОБЪЕКТОВ И ПЛОЩАДЕЙ

ДИАПАЗОН ИЛИ СРЕДНЯЯ

ЦЕН НА ПРЕДЛАГАЕМЫЕ

ОБЪЕКТЫ КЛАСС ПРЕДЛАГАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ

КОМПАНИИ, ПРЕДЛАГАЮЩИЕ В АРЕНДУ ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Компания «Апекс

Недвижимость» 2002


Аренда магазинов и торговых

площадей;


Аренды специализированных

помещений (Сауны и т.д.);



Продажа и покупка коммерческой


Москве и

Московской

области.

Общий объем

предложений офисных

помещений составляет

около 1500 объектов.

Минимальная площадь

предлагаемых

помещений 5 - 40 кв. м.

Максимальная площадь


помещений 16000 кв. м.

Максимальная цена

сдаваемого объекта

250 000 руб. кв. м./год.

Минимальная цена


600 руб. кв. м./год.

Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.

Группа Компаний

«Московская

недвижимость» В начале 2000



площадей;


Аренда производственных

помещений;


недвижимости

Москве и


области












сдаваемого объекта 20





Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.

Компания «Royal

Realty» 2010



площадей;

Москве и


области







Класс А;

Класс В;

Класс С;




ГЕОГРАФИЯ

ПРЕДЛОЖЕНИЙ ОБЪЕМ ПРЕДЛАГАЕМЫХ




ОБЪЕКТЫ

КЛАСС ПРЕДЛАГАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ



помещений;













Класс D.

КОМПАНИИ, ПРЕДЛАГАЮЩИЕ В АРЕНДУ СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Группа компаний

«КОНТИНЕНТ-

Недвижимость»

1999

Аренда и продажа коммерческой

недвижимости в Москве и

Подмосковье: офисные,

складские, производственные,

торговые и другие нежилые

помещения;

Продажа, аренда офисов в

бизнес-центрах, прямая аренда

офиса, аренда офиса без

комиссии;

Аренда и продажа жилой

недвижимости в Москве:

квартиры, комнаты;

Аренда и продажа загородной

недвижимости в Подмосковье:

коттеджи, дома, таун-хаусы;

Юридическое сопровождение

Москве и


области


предложений складских


более 370 объектов.













Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.




ГЕОГРАФИЯ





ОБЪЕКТЫ


сделок по аренде и купле-

продаже жилых и нежилых

помещений;

Поиск и подбор объектов,

арендаторов и покупателей

недвижимости;

представление интересов

клиентов и собственников

недвижимости, помощь в ведении

переговоров, консультации;

Юридическое сопровождение

сделок по аренде и купле-

продаже жилых и нежилых

помещений;

Маркетинговое продвижение

(реклама) объектов


АН «Аккорд-

недвижимость» 2009



площадей;



помещений;


Москве и


области
















Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.




ГЕОГРАФИЯ





ОБЪЕКТЫ


недвижимости. помещений 80000 кв. м.

Компания «Knight

Frank»

Была

основана

1890

годах



площадей;



помещений;


недвижимости;




Представление интересов

арендаторов;



Продвижение проектов.

Лондон;

Москве и


области;

Санкт-Петербург;

Есть

представительства

в 43 странах мира.











Нет данных Класс А;

Класс В;

КОМПАНИИ, ПРЕДЛАГАЮЩИЕ В АРЕНДУ ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Компания «Penny

Lane Realty» 1993



площадей;

Москве и


области;


предложений торговых


18 ТЦ.

Средняя цена 50000

руб./ кв. м. в год.







ГЕОГРАФИЯ





ОБЪЕКТЫ




помещений;



Санкт-Петербург. Общий объем


помещений более10000

кв. м.


Компания

«МИЭЛЬ-

КОММЕРЧЕСКАЯ

НЕДВИЖИМОСТЬ»

1997

Продажа новостроек в Москве и

Московской области,




Продажа недвижимости за

границей,




Москве и


области




18 ТЦ.



помещений более100000

кв. м.







Компания «VSN

Realty

коммерческая

недвижимость»

2010



площадей;



помещений;



Москве и


области




100 ТЦ.








РЕЗЮМЕ

На основе проведенного конкурентного анализа компаний предлагающих аренду нежилых помещений от собственника на рынке Москвы и Московской

области можно сделать следующие выводы:

1. Компании, предлагающие офисные помещения были образованы после 2000 года.

Кроме аренды офисных помещений компании предлагают следующий перечень услуг:



Аренды специализированных помещений (Сауны и т.д.);




Все компании работают в Москве и Московской области.

Общий объем предложений компаний, по которым был произведен конкурентный анализ, равен 7000 объектов.

Все компании предлагают все классы офисных помещений:

Класс А;

Класс В;

Класс С;

Класс D.

Дешевле всего офис можно снять у компании «Апекс Недвижимость», 600 руб. кв. м./год. Самый дорогой офис предлагает этаже компания,

250000 руб. кв. м./ год.


2. Две компании, предлагающие складские помещения были образованы после 1999 года. Компания «Knight Frank» бала образована в 1890 годах и

является единственной зарубежной компанией работающей на рынке аренды нежилых помещений Москвы и Московской области.

Кроме аренды складских помещений компании предлагают следующий перечень услуг:





Продажа и покупка коммерческой недвижимости;




Представление интересов арендаторов;



Продвижение проектов.

Компании работают в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, у компании «Knight Frank» есть представительства в 43 странах мира.

Все компании предлагают складские помещения:

Класс А;

Класс В.

Компании: Группа компаний «КОНТИНЕНТ-Недвижимость» и АН «Аккорд-недвижимость» предлагают также складские помещения:


Класс С;

Класс D.

Общий объем предложений компаний, по которым был произведен конкурентный анализ, более 1000 объектов.

Дешевле всего офис можно снять у Группы компаний «КОНТИНЕНТ-Недвижимость, 3600 руб. кв. м./год. Самый дорогой офис предлагает этаже

компания, 18000 руб. кв. м./ год.

Данных по ценовой политике компании «Knight Frank» не раскрыты.

3. Две компании, предлагающие торговые помещения были образованы до 2000 года, одна компания основана в 2010 года.

Компании предлагают торговые площади в Москве и Московской области и Санкт-Петербурге.

Кроме аренды торговых помещений компании предлагают следующий перечень услуг:







Общий объем предложений компаний, по которым был произведен конкурентный анализ, более 136 объектов.

Самые дорогие торговые площадки предлагает Компания «Penny Lane Realty», средняя цена аренды равна 50000 руб. кв. м./год. Дешевле всего

торговые помещения у компании «VSN Realty коммерческая недвижимость», 30000 руб. кв. м./год.

Все компании предлагают торговые помещения, готовы предоставит в аренду площадки во всех сегментах торговых площадей:






ТЕНДЕНЦИИ В НАПРАВЛЕНИИ КОНКУРЕНЦИИ МЕЖДУ КОМПАНИЯМИ ПРЕДЛАГАЮЩИХ АРЕНДУ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ СОБСТВЕННИКА.

Главной тенденцией на Рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской области в текущем году будет стабильность, не смотря на

значительный прирост объектов в отдельных сегментах нежилых помещений количество компаний предлагающих аренду от собственника не изменится.

Цена на предлагаемые объекты будет расти в пределах инфляции и составит 5-7%;

Объем предложений останется на прежнем уровне;

Новых ярких игроков не появится.


Анализ потребителей

Потребителями рынка аренды жилых помещений Москвы и Московской области являются физические лица, а нежилых помещений Москвы и Московской

области выступают юридические лица.

Портрет арендатора жилых помещений в Москве и Московской области очень расплывчат по возрасту, социальному статусу, и доходим. Рынок аренды в

данном сегменте достаточно гибок для того чтобы каждый потенциальный арендатор нашел свой вариант арены.

Арендатором нежилых помещений может выступать любая коммерческая или некоммерческая компания независимо от вида деятельности и формы

регистрации.

СЕГМЕНТАЦИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

ПОТРЕБИТЕЛИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СЕГМЕНТЕ B2C

СЕГМЕНТАЦИЯ ПО СОЦИАЛЬНО-ДЕМОГРАФИЧЕСКИМ ПОКАЗАТЕЛЯМ

По социально-демографическим показателям арендаторами на рынке жилых помещений в Москве и Московской области являются:

Студенты или молодые и опытные специалисты в возрасте 19 - 35 лет;

Профессионалы со стабильным доходом в возрасте 35-45 лет.

На диаграмме 23 показано соотношение потребителей по социально-демографическим показателям.


ДИАГРАММ 32 СООТНОШЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПО СОЦИАЛЬНО-ДЕМОГРАФИЧЕСКИМ ПОКАЗАТЕЛЯМ

Таким образом, среднее соотношение арендаторов жилых помещений в Москве и московской области по социально-демографическим показателям

выглядит 30% профессионалов со стабильным доходом в возрасте 35-45 года на 70% молодых и перспективных специалисты в возрасте 23-27 лет.

70%

30%

19-35 лет

35-45 лет


СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ГЕОГРАФИИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Большинство арендаторов жилых помещений в Москве и Московской области являются жители этих же регионов, около 40%. На втором месте, около

25%, сограждане из других субъектов России. Остальными арендаторами являются граждане из бывших республик и прочих иностранных государств,

30% и 5% соответственно.

На диаграмме 33 отображено соотношение арендаторов жилья по географической принадлежности.


ДИАГРАММА 33 СООТНОШЕНИЕ АРЕНДАТОРОВ ЖИЛЬЯ ПО ГЕОГРАФИЧЕСКОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИ

Источник: «МИЭЛЬ-Аренды».

СЕГМЕНТАЦИЯ ПО СТРУКТУРЕ ПОТРЕБЛЕНИЯ

Предпочтение потребителей в классе объекта и количеству комнат полностью совпадают с предложениями рынка.

По классам объекта предпочтения потребителей распределились следующим образом:

Элитные квартиры приобретают 5% потребителей;

40%

25%

30%

5%

Жители Москвы и МО

Жители прочих субъектов РФ

Граждане из бывших республик

Граждане прочих государств


Квартиры бизнес касса приобретают 65% потребителей;

Класс эконом/комфорт приобретают 35% потребителей.


ДИАГРАММА 34 СЕГМЕНТАЦИЯ ПРЕДПОЧТЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В КЛАССЕ ОБЪЕКТА

Источник: «МИЭЛЬ-Аренды»

По количеству комнат на рынке аренды большим спросам пользуются двухкомнатные и однокомнатные квартиры.

По количеству комнат предпочтения потребителей распределились следующим образом:

Однокомнатные квартиры 20% арендаторов;

Двухкомнатные квартиры 70% арендаторов;

Трехкомнатные квартиры 10% арендаторов;

5%

65%

30%

Элитные квартиры

Квартиры бизнес касса

Класс эконом/комфорт


ДИАГРАММА 35 СЕГМЕНТАЦИЯ ПРЕДПОЧТЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ КОЛИЧЕСТВУ КОМНАТ

Источник: «МИЭЛЬ-Аренды»

На основе анализа диаграмм предпочтение потребителя по классу объекта и предпочтение потребителя по количеству квартир видно, что потребитель

предпочитает приобрести двухкомнатную квартиру бизнес класса. Данный выбор обоснован в первую очередь соотношением цене/качество.

20%

70%

10%

Однокомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Трехкомнатные квартиры


СТРУКТУРА ОСВЕДОМЛЕННОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ О ПРЕДЛАГАЕМЫХ В АРЕНДУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ

ОБЛАСТИ

Потенциальные арендаторы жилых помещений Москвы и Московской области могут получить максимально полную информацию о предлагаемых

объектах на рынке. Рекламное продвижение новостроек является главным способом донесения информации до потребителя. Интернет реклама остается

самым эффективным донесением информации о новых предложениях на рынке.

На диаграмме 36 показано соотношение обращений потребителей в зависимости от видов рекламного продвижения сдаваемого объектов.


ДИАГРАММА 36 СООТНОШЕНИЕ ОБРАЩЕНИЙ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ВИДОВ РЕКЛАМНОГО ПРОДВИЖЕНИЯ СДАВАЕМОГО ОБЪЕКТОВ

ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ ПРИОРИТЕТЫ ПРИ ВЫБОРЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ АРЕНДЫ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основными приоритетами при выборе жилых помещений арендаторы обращают внимание на следующие факторы:

Цену предлагаемого объекта;

Инфраструктура;

Качество жилья;

60%25%

10%5%

Интернет

Пресса

Рекомендации

Другое


Класс жилья;

Местоположение объекта;

Общая площадь квартиры.

Перечень факторов приведен в алфавитном порядке.

ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ МОТИВАЦИИ И ПОВЕДЕНИЕ ПРИ АРЕНДЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Существует несколько основных мотивов аренды жилых помещений на рынке Москвы и Московской области:

Улучшение жилищных условий при отсутствии возможности купит свое жилье,

Как временное жилье на время ремонта или строительства своего жилья;

На время учебы или сезонной работы,

Так же есть мотив аренды жилого помещения на сутки или несколько часов для различных целей.


ОЦЕНКА ЕМКОСТИ РЫНКА. СТЕПЕНЬ НАСЫЩЕНИЯ РЫНКА

Емкость рынка аренды жилых помещений Москве в 2012 году по данным корпорации «ИНКОМ» составила 19,1 миллиардов рублей. На диаграмме 20

отображена динамика объема с 2010 по 2012 год. Данная емкость была вычислена из стоимости аренды всех московских квартир, находившихся в

экспозиции в минувшем году. Ниже приведено соотношений средней цены квартиры в год и количества представленных объектов в течение месяца.

2010 – 36 700 объектов 37 400 руб.

2011– 38 900 объектов 39 500 руб.

2012– 38200 объектов 31700 руб.

На диаграмме 37 отображена динамика емкости рынка аренды жилых помещений. В Москве 2010-2012гг. в миллиардах рублей.


ДИАГРАММА 37 ДИНАМИКА ЕМКОСТИ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. В МОСКВЕ 2010-2012ГГ. В МЛРД. РУБ.

Источник: корпорации «ИНКОМ»

Исходя из официальных данных, насыщенность рынка аренды жилых помещений в Москве в 2012 году составляет 3,3%.24 Реальная же насыщенность

рынка составляет 65,4%25.

24 625 500 000/19 115 280 000*1 25 12 501 000 0000/19 115 280 000*1

16,5

18,5

19,1

15,0

15,5

16,0

16,5

17,0

17,5

18,0

18,5

19,0

19,5

2010 2011 2012

млрд. руб.


ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ В ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМ СЕГМЕНТЕ

В 2013 году потребительский сегмент останется неизменным.

ПОТРЕБИТЕЛИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СЕГМЕНТЕ B2B

СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ПРОФИЛЮ КОМПАНИЙ АРЕНДУЮЩИХ ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

По данным портала http://zdanie.info лидерами спроса на рынке аренды офисных помещений стали банковских и финансово-инвестиционных и

промышленные компании. В и тоге соотношение потребителей на рынке аренды офисных помещений в Москве и Московской области распределились

следующим образом:

Доля банковских и финансово-инвестиционных компаний 25%;

Доля промышленных компаний – 20%;

Доля компаний, работающие в сфере IT, технологий и связи – 10%;

Доля добывающих и работающих в сфере энергетики компаний – 3%;

Прочие компании – 42%.


ДИАГРАММА 38 СООТНОШЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В% ПО ПРОФИЛЮ КОМПАНИЙ.

Источник: http://zdanie.info

25%

20%

10%3%

42%

Банковских и финансово-инвестиционных компании

Промышленных компании

Компаний, работающие в сфере IT, технологий и связи

Добывающих и работающих в сфере энергетики компанииПрочие компании


СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ОБЪЕМУ СПРОСА ПО ВОСТРЕБОВАННОЙ ПЛОЩАДИ АРЕНДУЕМЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

По данным портала http://zdanie.info у компаний пользовались спросам офисные помещения размером до 150 кв. м. – 33%

На диаграмме 39 отображено соотношение спроса на офисные помещения.


ДИАГРАММА 39 РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА АРЕНДАТОРОВ ПО ФОРМАТАМ ПОМЕЩЕНИЙ ПРИ АРЕНДЕ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%



В Москве и Московской области приблизительно работает около 5 млн. офисных сотрудников. По нормам СанПина площадь офисного помещения на

одного человека должна составлять 4 кв. м. Объем офисных помещений в 2012 году составил 13 400 000 кв. м. Таким образам, наконец, 2012 года только

53 600 000 офисных сотрудников имеют свое рабочее место.

Емкость рынка офисных помещений, наконец, 2012 года равна 20 000 000 кв. м.

33%

22%

24%

14%

7%

до 150 кв.м.

150-300 кв.м.

300-500 кв.м.

500-1000 кв.м.

свыше 1000 кв.м.


Насыщенность рынка в 2012 году составила 67%26

ПОТРЕБИТЕЛИ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ В СЕГМЕНТЕ B2B

СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ПРОФИЛЮ КОМПАНИЙ АРЕНДУЮЩИХ СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

По данным портала http://zdanie.info лидерами спроса на рынке наибольший объем арендованных складских площадей пришелся на сегмент ритейла, он

составил 34%. В итоге соотношение потребителей на рынке аренды складских помещений в Москве и Московской области распределились следующим

образом:

Ритейлерские компании - 34%;

Логистические операторы 28%;

Дистрибьюторские компании 15%;

Доля компаний, занимающихся интернет-торговлей, 11%;

Прочие компании 12%.

26 13 400 000/20 000 000*1


ДИАГРАММА 40 СООТНОШЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В% ПО ПРОФИЛЮ КОМПАНИЙ.


СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ ПРИЗНАКУ КОМПАНИЙ АРЕНДУЮЩИХ СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Среди арендаторов складских помещений преобладают российские компании: в 2012 г. на их долю пришлось более 70% складских площадей, на долю

иностранных компаний чуть менее 30%.

34%

28%

15%

11%

12%Ритейлерские компании

Логистические операторы

Дистрибьюторские компании

Компании занимающиеся интернет-торговлей


73%

27%

Российские компании

Зарубежные компании

ДИАГРАММА 41 СООТНОШЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В% ПО ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ ПРИЗНАКУ



СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ОБЪЕМУ СПРОСА ПО ВОСТРЕБОВАННОЙ ПЛОЩАДИ АРЕНДУЕМЫХ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ

ДИАГРАММА 42 РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА АРЕНДАТОРОВ ПО ФОРМАТАМ ПОМЕЩЕНИЙ ПРИ АРЕНДЕ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%


Как видно из диаграммы 42 большим спросом пользуются складские помещения площадью 1001 – 5000 кв. м. Доля аренды таких помещений составила

35%.

Меньше всего было арендовано площадей площадью 500 – 10000 кв. м. и свыше 20000 кв. м. Доля аренды на такие помещения составила только 5% и

6% соответственно.

6%

35%

28%

26%

5%

500-1000 кв.м.

1001-5000 кв.м.

5001-10000 кв.м.

10001-20000 кв.м.




В 2012 году объем складских площадей в Москве и Московской области составил 7 000 000 кв. м. По расчетам экспертов Оценочно-консалтинговая

компания «ВАЛНЕТ»27, емкость рынка аренды складских помещений составляет около 28 500 000.

Таким образом, населенность рынка к 2013 году составила 24,6%28.

ПОТРЕБИТЕЛИ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СЕГМЕНТЕ B2B

СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ПРОФИЛЮ КОМПАНИЙ АРЕНДУЮЩИХ СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

По данным портала http://zdanie.info соотношение потребителей на рынке аренды складских помещений в Москве и Московской области распределились

следующим образом:

Кафе и рестораны 33,9%;

Банки 17,7%;

Продуктовые магазины 13%;

Товары для дома 11,2

Одежда и обувь 10,5%

Услуги 6,5%;

Прочие компании 7,2%.

27http://valnet.valnet.ru/ 28 7000000/28500000*1


ДИАГРАММА 43 СООТНОШЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В% ПО ПРОФИЛЮ КОМПАНИЙ.


Как видно из диаграммы 43 лидерами аренды торговых помещений в 2012 году в Москве и Московской области стали кафе, рестораны и отделения

банков.

33,9%

17,7%13,0%

6,5%

7,2%

10,5%11,2%

Кафе и рестораны

Банки

Продуктовые магазины

Услуги

Прочие компании

Одежда и обувь

Товары для дома


СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ОБЪЕМУ СПРОСА ПО ВОСТРЕБОВАННОЙ ПЛОЩАДИ АРЕНДУЕМЫХ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В 2012 г. наибольшим спросом среди арендаторов торговых помещений пользовались помещения 50-100 кв. м. Объем спроса на помещения данной

площади составил 26%.

Меньше всего арендаторов интересовали торговые площадки площадью свыше 1000 кв. м. Объем спроса на помещения данной площади составил 8%.

На диаграмме 44 отображено соотношение спроса помещений в зависимости от их площади.


ДИАГРАММА 44 РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА АРЕНДАТОРОВ ПО ФОРМАТАМ ПОМЕЩЕНИЙ ПРИ АРЕНДЕ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%

20%

26%

17%

18%

11% 8%

до 50 кв.м.

50-100 кв.м.

100-250 кв.м.

250-300 кв.м.

500-1000 кв.м.




В 2012 году объем торговых площадей в Москве и Московской области составил 6 246 717 кв. м. По данным компании «МИЭЛЬ-коммерческая

недвижимость»,

обеспеченность жителей Москвы и Московской области качественными торговыми центрами составляет 281 кв. м на тысячу человек. В России хорошей

обеспеченностью торговыми помещениями считается показатель 500 кв. м. на тысячу человек. На данный момент в Москве и московской области

проживает более 22 000 000 человек.

Таким образом, емкость рынка торговых площадей составляет на начало 2013 года 11 115 000 000 кв. м.

Насыщенность рынка равна 0,20%29

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ В ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМ СЕГМЕНТЕ

В 2013 году потребительский сегмент останется неизменным.

29 22 000 000/11 115 000 000*1


Обобщающие выводы по отчету

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА

STEP-АНАЛИЗ РЫНКА

Для анализа факторов внешней среды, оказывающих влияние на развитие Рынка целесообразно воспользоваться методикой STEP-анализа. STEP – это

аббревиатура названия факторов: социальных (S - social), технологических (Т - technological), экономических (Е - economic), политических (Р - political).

Эта методика анализа помогает сформулировать целостную, системную картину внешнего окружения при поэтапном движении от одного класса

факторов к другому.


ТАБЛИЦА 7 STEP-АНАЛИЗ РЫНОК АРЕНДВ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Факторы внешней среды Степень влияния факторов

Социальные

Рост доходов населения России.

Увеличение в связи с этим уровня

потребительских предпочтений на

недвижимость.

Рост покупательской способности

потребителей.

Степень влияния социальных

факторов высокая.

Благодаря завершению

экономического кризиса и, как

следствие, росту доходов населения,

окончательно вернул покупательную

способность в сфере аренды жилой

недвижимости. Также развивается

бизнес, что стимулирует аренду

нежилых помещений

Технологические

Появление новых технологических

товаров.

Разработка новых сырьевых

продуктов на рынке стройматериалов.

Внедрение новых технологий в

строительство.

Влияние технологических факторов

оказывают сильное влияние на

развитие рынка строительство

некоммерческой недвижимости и ее

модернизации.

Применение новых технологий в

производстве строительных

материалов и строительстве снижают



себестоимость как жилых, так и

нежилых помещений.

Экономические

Снижение ВВП в 2012 году до 3,4%. Степень влияния данных факторов

высокая.

Экономическая ситуация в стране и во

всем мире находится на стадии

подъема. Восстанавливаются многие

каналы сбыта, которые были

нарушены в период экономического

кризиса. Наблюдается постепенный

рост объемов аренды и производства

жилых и нежилых помещений.

Политические

Реализация национальных

проектов, федеральных целевых

программ в сфере жилищного

строительства.

Внешняя политика России

Государственные стандарты и

нормы.

На данный момент в целом

политическая ситуация стабильна, что

повышает уровень доверия и

инвестиционную привлекательность

российского рынка как такового и

рынка новостроек Москвы и

Московской области. Однако после

отставки мера М.Ю. Лужкова больше



50% новостроек были заморожены, а

часть государственных контрактов

отменены. Возобновление строек и

государственных контрактов должно

произойти в течение 2013 года.

ФАКТОРЫ, БЛАГОПРИЯТСТВУЮЩИЕ РАЗВИТИЮ РЫНКА

Стабилизация экономической ситуации и повышение реальных доходов населения способствует повышению спроса в целом, в том числе, и на аренду

жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области.

АНАЛИЗ РИСКОВ

В бизнес-практике рассматривается большая типология рисков:

политические,

экономические,

финансовые,

производственные,

технические,

информационные,

маркетинговые.


В данном исследовании будут рассмотрены маркетинговые риски. Маркетинговый риск - это риск убытков вследствие неверной стратегии или тактики на

рынке сбыта.

ТАБЛИЦА 8 ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С РЫНКОМ

Риски Способы избежать риски

Высокая долговая нагрузка Оптимизация постоянных расходов. Развитие сферы услуг с коротким сроком окупаемости.

Снижение спроса Диверсификация услуг по ценовым сегментам.

Высокая конкуренция на рынках сбыта Работа над снижением издержек по продвижению услуг.

СДЕРЖИВАЮЩИЕ ФАКТОРЫ РЫНКА / АНАЛИЗ РИСКОВ

К сдерживающим факторам развитие рынка аренды жилых помещений относятся:

Отсутствие четкого законодательства и механизмов регуляции рынка;

Низкий уровень доходов населения по отношению к арендным ставкам;

Правовая незащищенность арендаторов;

Неразвитость сегмента социального найма жилья у государства;

Нахождения большинства арендодателей в теневом секторе.

К сдерживающим факторам развитие рынка аренды нежилых помещений относятся:


Нехватка ввода качественных помещений нежилой недвижимости;

Высокая цена арендной ставки;

Правовая незащищенность арендаторов.

ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА

1. Объем официально сданного жилья по данным федеральной налоговой службы в Москве в 2012 году было зарегистрировано 15 000 объектов, а в

2011 году подобных объектов было зарегистрировано 7 500. В Московской области по данным федеральной налоговой службы в 2012 году было

сдано 11 000 объектов.

2. Объем рынка жилых помещений в Москве в 2012 году составил 625,5 млн. рублей. Реальный же объем рынка аренды жилых помещений в Москве

в 2012 году может составлять 300 000 объектов и 12,5 миллиардов рублей при средней арендной плате 41,7 тысяч рублей.

3. Официальный объем рынка жилой недвижимости Московской области составляет 308 млн. рублей.

4. Темп роста арендной платы на рынке аренды жилых помещений в Московской области в 2013 году так же не претерпят изменений и составят 5-

7%.

5. Темп роста арендной платы на рынке аренды жилых помещений Темп роста арендной платы на рынке аренды жилых помещений Москве в 2013

году, по прогнозам специалистов корпорации «ИНКОМ» останется равным темпам роста в 2012 года и составит +/- 5%.

6. При сегодняшней динамике развития рынка аренды жилых помещений в Москве в 2016 году арендная ставка составит 50 687 рублей.

7. При сегодняшней динамике развития рынка аренды жилых помещений в Московской области в 2016 году арендная ставка составит 36 702 рублей.

8. На основе динамики объем официально сдаваемых объектов в Москве к 2016 году может достигнуть 240 000 объектов, что приблизится к

реальному объему сдаваемых жилых объектов в Москве.


9. Емкость рынка аренды жилых помещений Москве в 2012 году по данным корпорации «ИНКОМ» составила 19,1 миллиардов рублей. Основная

конкуренция, между крупнейшими производителями/застройщиками на рынке новостроек Москвы и Московской области может развернуться в

Московской области и «новой» Москве. Однако объем свободных площадок сейчас таков, что конкуренция будет не значительной и не видна

потребителю. Скорей всего на первом этапе освоения новых территорий не отразится на динамике цен.

10. Общий объем рынка аренда нежилых помещений. Москвы и Московской области в 2012 году составила 26 646 717 кв. м.

11. Объем торговых площадей составил 6 246 717 кв. м. что равно 24% от общего объема площадей нежилых помещений.

12. Объем складских площадей составил 7 000 000 кв. м. что равно 27% от общего объема площадей нежилых помещений.

13. Объем офисных площадей составил 13 400 000 кв. м. что равно 48% от общего объема площадей нежилых помещений.

14. В 2013 году объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадок составит 1203 тыс. кв. м.

15. В 2013 году темп прироста складских помещений составит 842 тыс. кв. м.

16. В 20013 году объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадок составит 1203 тыс. кв. м.

17. С учетом динамики на данный момент к 2016 году будет введено 1940 тыс. кв. м. новых торговых площадей на территории Москвы

18. С учетом динамики на данный момент к 2016 году будет введено 13530 тыс. кв. м. новых складских площадей на территории Москвы.

19. С учетом динамики на данный момент к 2016 году будет введено 878 тыс. кв. м. новых офисных площадей на территории Москвы.

20. Емкость рынка аренды складских помещений составляет около 28 500 000. Таким образом, населенность рынка к 2013 году составила 24,6%.

21. Емкость рынка офисных помещений, наконец, 2012 года равна 20 000 000 кв. м. Насыщенность рынка в 2012 году составила 67%.

22. Емкость рынка торговых площадей составляет на начало 2013 года 11 115 000 000 кв. м. Насыщенность рынка - 0,20%.

23. В 2013 году не ожидается существенных изменений на рынке аренды жилых помещений. Арендная ставка будет расти в пределах инфляции и

увеличится на 5%-7%.

24. Условия и услуги агентств по недвижимости не претерпят существенных изменений.


25. В сегменте компаний, предлагающие нежилые помещения от застройщика продолжатся тенденции 2012 года. Арендная ставка в течение 2013

года увеличится на 10%-15%..

26. Сегмент арендаторов как жилых, так и нежилых помещений также останется стабильным и не претерпит изменений в случаи благоприятной

макроэкономической конъюнктуры.


Благодарим Вас за выбор нашего агентства!

Надеемся на плодотворное долгосрочное сотрудничество!

Маркетинговое агентство «ZOOM MARKET»

(495) 960-90-89 www.mazm.ru

[email protected]

Marketing

Маркетинговое исследование рынка аренды Москвы 2013