Договор аренды: минимизируем риски

арендатораСеминар. 14 октября 2015 г.

Основные риски:

• Изначально неподходящее помещение• Несогласованная реконструкция• Несогласованные вложения в улучшения• Изменение арендной платы• Коммунальные и прочие платежи• Привлечение к ответственности за недостатки в

помещении• Невозможность досрочно прекратить договор

Используем новые инструменты ГК

• Обеспечительный платеж• Заверения об обстоятельствах• Возмещение потерь• Плата за односторонний отказ• Момент заключения договора

Проверка помещения• Проверка права собственности, обременений –

выписка из ЕГРП - rosreestr.ru• Проверка арендодателя: egrul.nalog.ru,

kad.arbitr.ru и т.д.• Не является ли собственник ФЛ без

оформления ИП? (Минфина России от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314, от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148)

• Государственная и муниципальная собственность (ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции»)

• Противопожарное, санитарное и техническое состояние объекта

Пожарные риски• Вентиляция• Система пожаротушения• Система оповещения о пожаре• Вентиляция для удаления

продуктов горения• Пути эвакуации (количество и

состояние)• Изначальное назначение

помещения

Заверения об обстоятельствах

(ст. 431.2 ГК)• Соответствует назначению

помещения по всем нормам• Не находится в обременении• Соответствует требованиям

международной сертификации в сфере экологии или энергосбережения

• На территории арендатора отсутствуют какие-либо «нежелательные соседи»

Срок договора и регистрация• Договор действует для сторон с момента

подписания, для третьих лиц – с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ)

• Для получения лицензии на торговлю алкоголем регистрация договора обязательна (даже если лицензия выдается на один год)

• Если одна из сторон ФЛ (в т.ч. ИП), то выгоднее ему выступать заявителем при регистрации

• Возможна аренда будущей вещи (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)

• Возможна аренда части вещи (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)

Платежи по договору• Обеспечительный платеж

(гарантийный взнос, депозит, обеспечительный взнос и т.д.) – только в счет денежного обязательства

• Плата за право заключения договора

• Арендные каникулы• Валютная оговорка (п. 2 ст. 317).

Корзина валют, коридор валюты• НДС!

Переменная часть арендной платы• Коммунальные услуги

(водоснабжение хвс, гвс, отопление, водоотведение, электроэнергия, вывоз мусора)

• Эксплуатационные услуги (охрана, парковка, видеонаблюдение, интернет и т.д.)

Права и обязанности• Охрана объекта• Распределение пожарных рисков• Распределение ответственности

за оборудование (электрика, водоснабжение и т.д.)

• Доступ в помещение (как для арендатора, так и для арендодателя)

• Вывеска• Парковка• Кто регистрирует договор

Реконструкция и неотделимые улучшения• Неотделимые улучшения возмещаются «по

умолчанию», главное их согласовать• Если отказываются возмещать стоимость, все равно

согласовать перепланировку / реконструкцию, да и любые ремонтные работы, вносящие изменение в планировку и внешний вид

• Риски по ст. 622 ГК – вернуть все в первоначальное состояние

• Реконструкцию мог произвести и прежний арендатор – согласовать

• Понятие реконструкции – п. 14 ст. 1 ГрК• Риск уйти в самовольную постройку – ст. 222• Может быть признано общей собственностью

Президиума ВАС РФ от 24.12.13 № 12505/13 по делу № А71-572/2011

• Штрафы ч. 1 ст. 9.5. КоАП – 0,5-1 млн. руб., ч. 5 ст. 9.5. КоАП – 10-20 тыс. руб.

Ответственность, убытки• Возмещение потерь – ст. 406.1

(например, утрачен подъезд к объекту, невозможно дальше продолжать деятельность)

• Ответственность за имущество арендатора

• Ответственность за штрафы МЧС, Роспотребнадзора, Ростехнадзора, связанные с помещением

• Ответственность за действия «соседей»

Расторжение договора

• Плата за односторонний отказ от договора – п. 3 ст. 310

• Договор аренды нельзя досрочно расторгнуть по «иным основаниям» - Определение ВС РФ от 21.08.15 по делу № А08-7981/2013.

• Внесудебное расторжение договора должно быть прямо указано именно как «внесудебное»

Контакты

• Вербицкая Юлия Олеговна – HoReCa-юрист

• www.horeca-law.ru• verba@horeca-law.ru • 8-902-409-74-02